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【法规标题】最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释
【颁布单位】最高人民法院
【发文字号】法释〔2003〕7号
【颁布时间】
【失效时间】
【法规来源】http://www./fdc/other/.htm
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释
（２００３年３月２４日最高人民法院审判委员会第１２６７次会议通过）
法释〔2003〕7号
中华人民共和国最高人民法院公告
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》已于２００３年３月２４日由最高人民法院审判委员会第１２６７次会议通过。现予公布，自２００３年６月１日起施行。
二○○三年四月二十八日
为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律，结合民事审判实践，制定本解释。
本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。
当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。
拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。
被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。
具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；
（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。
出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；
（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；
（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。
对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。
房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：
（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；
（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。
当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
出卖人与包销人订立商品房包销合同，约定出卖人将其开发建设的房屋交由包销人以出卖人的名义销售的，包销期满未销售的房屋，由包销人按照合同约定的包销价格购买，但当事人另有约定的除外。
第二十一条
出卖人自行销售已经约定由包销人包销的房屋，包销人请求出卖人赔偿损失的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
第二十二条
对于买受人因商品房买卖合同与出卖人发生的纠纷，人民法院应当通知包销人参加诉讼；出卖人、包销人和买受人对各自的权利义务有明确约定的，按照约定的内容确定各方的诉讼地位。
第二十三条
商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。
第二十四条
因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。
第二十五条
以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。
商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。
第二十六条
买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，亦未与担保权人办理商品房抵押登记手续，担保权人起诉买受人，请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的，应当通知出卖人参加诉讼；担保权人同时起诉出卖人时，如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的，应当列为共同被告。
第二十七条
买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，但是已经取得房屋权属证书并与担保权人办理了商品房抵押登记手续，抵押权人请求买受人偿还贷款或者就抵押的房屋优先受偿的，不应当追加出卖人为当事人，但出卖人提供保证的除外。
第二十八条
本解释自２００３年６月１日起施行。
《中华人民共和国城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件，本解释公布施行后尚在一审、二审阶段的，适用本解释。
《中华人民共和国城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件，在本解释公布施行前已经终审，当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的，不适用本解释。
《中华人民共和国城市房地产管理法》施行前发生的商品房买卖行为，适用当时的法律、法规和《最高人民法院〈关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答〉》。
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交付房屋不符合商品房预售合同中的约定，应由开发商向业主承担违约责任
发布日期：&&& 作者：
仲崇清诉上海市金轩大邸房地产项目开发有限公司商品房预售合同纠纷案
——关键词：预约合同 违约责任
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商品房预售合同中的若干法律问题探析
作者：刘小红
预售合同是架设房地产开发企业与买受人之间商品房买卖法律关系的桥梁，是实现商品房买卖这一交易内容的基本形式之一，也是买受人取得预购商品房所有权这一物权的前提行为。我国现行《合同法》没有专门对商品房预售合同作规范，对商品房预售合同的规定散见于调整房地产领域的相关法律、法规和司法解释。其中，建设部颁布实施的《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》和最高人民法院于2003年5月7日颁布实施的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（下称《商品房买卖合同解释》），是调整商品房预售的主要法律依据。
为了规范商品房买卖行为，保护双方当事人的合法权益，使买卖关系的主体能够公平、合理的进行交易，目前实践中使用的商品房预售合同多是由地方政府房地主管部门拟定的格式文本，并要求当事人以此文本作为签订合同的形式。以上海为例，凡在本市范围内发生的商品房预售，均采用由上海市房屋土地资源管理局于2000年拟定的《上海市商品房预售合同》（以下简称“示范文本”）作为签订合同的形式。本文结合近些年在实践中所发生的几个典型案例，并仅就示范文本中存在的六个方面的法律问题作一些粗浅的探析。&
一、合同主体资格
预售合同的主体，就是房地产开发企业和商品房买受人双方。或许有人要说这是再简单不过的问题，这在一定程度上说当然是没错的，但实践中发生的预售合同主体资格的纠纷却并不如此简单，如以下案例所涉情形：
【案例1】上海某办公楼包销合同纠纷案&某办公大厦符合预售条件后，开发商即将大楼的裙楼商铺以包销方式委托给某代理公司（下称代理公司）统一销售。代理公司接盘后即向市场推广，但在销售过程中，采用签订意向金合同的形式，大量收受买受人预付款项（收款名目包括定金、诚意金、预付款等等），并仅开具收款收据（俗称“白条”）。事后，代理公司未向开发商转交其所收受的该等款项，广大买受人因未能顺利签订预售合同，纷纷到开发商的办公场所群访、闹事，开发商与代理公司之间的包销合同的履行也因此发纠纷，诉至法院。
此案诉讼结果本身并不是我们关心的重点，但这个案例的发生却向我们揭示了实践中如何准确界定预售合同主体资格问题的重要性。
根据基本的民法原理和相关法律规定，以及实践中包销合同的基本内容和通常意义上的理解，商品房包销应属于显名代理关系，包销过程应包含了以下几个基本的法律关系：
1、房地产开发企业与包销人之间的商品房买卖代理关系。&依照《商品房买卖合同解释》第二十条明确规定，包销是“出卖人将其开发建设的商品房交由包销人以出卖人的名义销售”。在包销期限内，包销人不得以自己的名义销售商品房，而须以房地产开发企业的名义向买受人销售商品房，并予以办理相关手续如签订合同盖章、办理所有权过户的配合等。
2、房地产开发企业与包销人之间的附条件的买卖关系。&这一问题与这里所述的合同主体资格问题关联不大，不再赘述。
3、房地产开发企业与买受人之间的买卖关系。&包销商品房的所有权人是房地产开发企业，虽然从最初吸引买受人开始到签订好商品房预售合同中的具体事务都是由包销人实际完成的，但买卖当事人还是房地产开发企业与买受人，只有房地产开发企业才有售楼的主体资格。
4、包销人与买受人之间的代理买卖关系。&根据民事代理关系的基本法理，委托授权与代理销售是相互独立的两个法律行为。委托授权是房地产开发企业与包销人之间的内部法律关系，与作为第三人的买受人无关，仅在房地产开发企业与包销人之间发生法律效力；代理销售则是包销人与买受人之间的外部法律关系。
因此，从对包销过程所包含的几个法律关系的具体分析，我们可以充分明确，商品房预售合同的主体只能是房地产开发企业和具体的商品房买受人，第三人（包括商品房销售代理公司）均不具备合同主体资格。在实践中，房地产开发企业应加强对代理商的销售行为，尤其是对其收付购房款行为的监管，以免出现上述案例中的类似情形。
&二、计价面积与面积误差
与多数买受人的实际购买力相比，商品房的市场价格是非常昂贵的，因此，买受人对商品房的计价面积的真实性、准确性都非常关注。但是，在实践中商品房的面积“缩水”现象也是相当的普遍，这既有施工误差方面的原因，也有测量误差上的原因，由此引发的纠纷自然也不在少数。示范文本以三个条文的篇幅对预售商品房的价格争议问题的处理作了较为详细的规范。其中，第三条主要是针对商品房的计价面积，第四条和第五条则主要针对是商品房面积误差引起的价格变动。
（一）计价面积
依照《商品房销售管理办法》第十八条的规定，商品房销售可以采用按套（单元）计价的方式，也可以采用按套内建筑面积或建筑面积计价的方式。《商品房买卖合同解释》第十四条也再次对以上计价方式予以了充分的肯定。示范文本第三条所确定的计价规则与最高法院的司法解释保持了一致；同时，为顺应房地产市场产品的变化和发展，示范文本也特别提示买卖双方当事人应就商品房的精装修部分另行约定，但并无进一步的示范内容，实践中也就此不断出现纠纷。
【案例2】精装修房的装修费用如何确定计价标准&& 王女士看中了上海某区的一套商品房，建筑面积为54.97平方米，经了解后得知该房屋是精装修房，因此房款包含了毛坯房的价格和装修费用在内。王女士看了房型很满意，便与房地产开发企业签订了预售合同，双方在合同补充条款中注明“装修费用以每平方米500元计”。临近交房前，王女士接到开发商的书面交房通知，得知其应交付的装修费用总额为27485元。仔细对照预售合同后，王女士发现预售合同注明的装修费用为每平方米500元，房屋建筑面积是54.97平方米，两者相乘，装修费用总价正好是27485元。但是，电梯、楼道等公摊面积明显不属于套内面积，不应被计入装修费用范围内。经与开发商多次交涉均无结果后，王女士诉至法院。
开庭审理时，王女士的代理律师提出，系争房屋只装修了室内，却按照房屋建筑面积计算装修费用，开发商存在欺诈行为，要求法院判令开发商加倍返还多收的装修款共计4000元。而开发商的代理律师则辩称，开发商没有过错，预售合同已经充分明确了房屋的建筑面积、套内面积及装修总价，按照建筑面积分摊，以每平方米500元计算，装修费用总价正好是27485元，开发商并未多收取任何费用。并且，双方签署预售合同是时，开发商并没有任何隐瞒，不存在欺诈行为，不同意加倍返还装修费用。双方针锋相对，后经法院主持调解结案。
随着精装修房的大量问世，相关主管部门应尽快完善细化合同条款，以避免此类纠纷的不断涌现。在示范文本的相应条款没有就该问题作出进一步的完善和细化之前，房地产开发企业也应自行根据其所售房屋的计价标准，在补充条款中进一步完善预售合同的标准内容。
（二）面积误差引起价格变动
依照《商品房销售管理办法》第二十条和《商品房买卖合同解释》第十四条的规定，对房地产开发企业交付使用的商品房套内建筑面积或建筑面积与商品房买卖合同约定的面积不符的，合同有约定的从约定，合同没有约定按法定原则处理。与前述法律规定相比，示范文本第五条中在处理面积误差问题的原则上增加了一个除外规定，即“除法律、法规、规章规定外”这一内容。以下案例的发生是这一除外规定具体运用的最好诠释：
【案例3】陈某诉某房地产开发公司预售商品房面积误差纠纷案&& 2006年6月，陈某与甲公司签订一份《上海市商品房预售合同》，合同约定：陈某向甲公司购买本市***路***弄1号203室房屋一套，暂测该房屋建筑面积为150.51平方米，其中套内建筑面积为113.17平方米、公用分摊建筑面积为37.34平方米，每平方米房屋建筑面积单价为10,880.00元，根据暂测的房屋建筑面积，该房屋的总房价款暂定为1,637,548.80元。除此之外，双方未就合同面积误差的处理方式做其它补充约定。
2007年6月，陈某在交房时发现房屋实测建筑面积为155.53平方米，比合同中约定的暂测建筑面积增加了5.02平方米，且增加的5.05平方米均为公摊面积，套内面积反而减少了0.03平方米。陈某当即与甲公司交涉，甲公司则要求陈某将面积误差部分按预售合同约定的每平方米建筑面积的价格补交，并要求陈某尽快办理交房手续。嗣后，双方办理了房屋交接手续，但对于房屋建筑面积误差款的处理未能协商一致，陈某诉至法院。
庭审中，陈某的代理律师提出，双方是以示范文本作为签订预售合同的形式，依照示范文本第五条的约定“在该房屋交付时，…..如甲方（即甲公司）暂测面积与实测面积不一致时，除法律、法规、规章另有规定外，按下列约定处理……。”而依照上海市房地局于2002年5月27日颁布实施的《上海市关于预售商品住房交付时建筑面积增减处理办法》第二条的规定，商品房预售合同约定的房屋建筑面积和房屋的实测房屋建筑面积不一致时，按共用部位分摊的建筑面积、套内建筑面积分开处理的办法处理。据此，甲公司应该按公摊面积和套内面积分开处理的办法，公摊面积增加的部分不得收取陈某款项，套内面积减少的部分还应退还相应款项。甲公司则认为陈某违反了双方在预售合同中的约定，除应补交房屋面积差价款，还应承担相应的付款违约责任。但法院最终支持了陈某的诉请，具体理由就是以上除外规定的存在。
与此案相反，在高某诉某房地产公司商品房预售合同纠纷案中，因双方当事人将《上海市关于预售商品住房交付时建筑面积增减处理办法》第二条的相关内容在补充条款中作出了明确的约定，法院直接依据该补充条款的约定支持了房产公司的诉请。
从以上案例分析中，我们可以明确，即房地产开发企业应对示范文本第五条中的除外规定予以特别的重视。在制定预售合同的标准文本时，房地产开发企业应充分考虑商品房面积发生误差的可能情形，并应根据国家法律、法规、司法解释和地方政府规章（也包括房地主管部门颁布的一些规范性文件）的相关规定，在合同中作出具体、详尽的安排，以免出现纠纷时陷入被动。另，依照2009年5月13日起施行的《最高人民法院关于适用&中华人民共和国&若干问题的解释（二）》（下称《合同法解释（二）》）的规定，建议房地产开发企业在合同订立时采用合理方式并按照买受人的要求对该等条款予以提示和说明为妥。
&三、付款方式
买受人付款违约的现象时有发生，具体情形因买卖双方约定的付款方式的差异而各有不同。就具体的付款方式而言，主要有买受人一次性付款、分期付款、第三方付款和按揭贷款方式付款等。本文主要讨论的是以按揭贷款方式支付购房款时所发生的纠纷。先看以下案例：
【案例4】某房地产开发公司诉李某付款违约纠纷案&& 2005年8月，李某与A房地产开发公司（下称A公司）签订一份《上海市商品房预售合同》，合同约定：李某向A公司购买本市***路***弄1号2116室房屋一套，该房屋的总房价款暂定为260余万元。双方约定，合同签订时李某支付购房首付款90万元，余款150万元以按揭贷款方式并在合同签订后的45天内支付。之后，李某依照A公司的要求将贷款资料提交银行。在付款期限届满之前，银行通知李某其按揭贷款申请未获批准。A公司遂要求李某以现金或其他方式付清剩余购房款项，并同意给予30天的宽限期。李某则表示按揭银行是由A公司指定，贷款未获批准并非其本人银行资信不良所致，A公司应为其重新安排贷款银行申请按揭。双方几经交涉未有结果后，A公司以李某付款违约为由诉至法院，要求解除预售合同，并由李某承担逾期付款的违约责任。
庭审中，李某的代理律师提出，预售合同虽约定了李某以按揭贷款方式支付剩余购房款项，但并未对李某的按揭申请未获银行批准时该如何处理作出具体、明确的约定，就此发生纠纷时双方应平等协商处理。现A公司单方面要求李某应在30日内以现金或其他方式付清剩余购房款，没有合同和法律依据，对李某并无法律上的拘束力。另，按揭申请未获银行批准，与李某的个人资信、还贷能力等均无关，而是国家宏观调控所致，完全超出了李某签订合同当时的预期。因此，李某同意解除预售合同，但不应承担违约责任。法院最终采信了李某代理律师的辩论意见，双方预售合同解除，A公司退还李某全部的购房首付款。
与上述案例类似情形时有发生，《商品房买卖合同解释》第二十三条对此已经有了规范说法，即预售合同约定买受人以按揭贷款方式付款的、因买受人一方的原因未能订立贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，出卖人可以请求解除合同和赔偿损失；因不可归责于双方的事由未能订立贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，任何一方均可以要求解除合同，出卖人应当将收受的购房首付款（包括定金）及其利息返还买受人。
针对以上及类似情形，并结合司法解释的规定，房地产开发企业与买受人在付款方式的约定上，应充分考虑到各种可能影响按揭成功的因素的影响，将合同条款内容进一步细化。如要求买受人在按揭不成的情况下也应限期支付购房款的，应在合同中作出具体、明确的约定，以免诉累。
&四、交房条款
商品房的交付，无论是对于房地产开发企业还是买受人来说，都事关重大。因此，示范文本用五个条款的篇幅规范了商品房交付的具体内容，包括商品房的交付条件、交房程序和开发商出示相关证明文件的法定义务、交房标志、房屋所有权过户登记手续的办理、风险转移的时间标准等。但其条款内容仍存在不明确之处，房地产开发企业在制作预售合同的标准文本时，仍应对其中的部分内容作进一步的细化，以便纠纷发生时双方有据可循。
（一）交付条件
示范文本第十条以列举式的方式界定了商品房的交付条件，以其中第二款的内容为例，其设定的交付条件有四：第一，拟交付的商品房取得了交付使用许可证；第二，开发商对该房屋设定的抵押已注销；第三，开发商已按规定缴纳了该房屋的物业维修资金；第四，开发商承诺限期办理房屋初始登记手续，取得新建商品房房地产权证(大产证)，如到时不能取得大产证的，买受人有权单方面解除预售合同。
虽然以上四项已经将交房条件界定明确，实践中买受人也一般很少对此提出疑义，但房屋的质量瑕疵往往成为买受人延期或拒绝办理交房手续的一个重要理由，并据此要求开发商将房屋质量瑕疵先行处理完毕后方予以办理交房手续，这无疑将严重影响房地产项目交房工作的预期。鉴于此，建议房地产开发企业在制作预售合同的标准文本时，应在补充条款进一步明确，即只要房屋达到了示范文本第十条规定的要求，均应视为符合交房标准，买受人不得以任何其它理由（包括但不限于房屋存在质量瑕疵等）延期或拒绝交房；否则，由此发生的一切不利后果均应由买受人自行承担；如买受人认为房屋存在主体结构质量问题的，应依照合同第十八条的约定，委托相关工程量检测机构进行检测，如经核验房屋的主体结构不存在质量问题的，开发商的交房行为应为合法、有效。
（二）交房程序和开发商出示证明文件的法定义务
示范文本第十三条规范了交房的程序性事项和房地产开发企业的法定义务，包括开发商提前书面通知、买受人限期办理交房手续、双方共同查验房屋和签订交接书，以及开发商向买受人出示相关证明文件、提供实测面积的相关资料等。应该说，这些示范内容已经将交房环节可能出现的问题作了比较详尽的考虑，但关于交房通知的送达地址问题，还应当引起我们的格外重视。实践中，个别买受人在签订预售合同时，对合同上的联系地址并没有足够的重视而填制随意，有些地址甚至可能根本无法顺利送达，而房地产项目中负责合同签署的工作人员（很可能就是销售部门的具体工作人员）可能出于对工作效率和销售业绩等因素的考虑，对买受人的联系地址信息审核不严，导致交房通知无法顺利送达买受人，最终影响交房工作的顺利推进。
（三）交房标志
实践中，通常以交钥匙或签订交接书作为交房的具体标志。如所交付的房屋为毛坯房的，一般采取交钥匙这种简单、直观的方式即可；如所交付的房屋为精装修房的，建议房地产开发企业应采用签订交接书的方式进行，且交接书的具体内容应与预售合同附件三中有关该房屋的装修及设备标准的相关约定紧密结合并保持一致，以避免出现遗漏或错误，防止与买受人在诸如内外墙的材料及颜色、门窗的型号与材质、厨房及卫浴设备的品牌等细节问题上发生纠纷。
（四）风险转移
房屋风险转移的的核心和关键问题是风险转移的具体时间。这个问题在买受人逾期交房时更具有非常重要的法律意义。房屋的交付，通常理解为现实交付，或称之为实际交付，即房地产开发企业将建成的商品房的事实管理权转移给买受人，使房屋处于买受人的实际控制之下，由买受人直接占有。但如买受人在收到交房通知后没有依约前往办理交房手续时，依照示范文本第十五条的规定，开发商应当书面催告一次，如买受人仍然未按催告书规定的日期办理交房的，则自催告书约定的验收交接日之第二日起房屋风险责任转移由买受人承担。多数情况下，买受人会以未收到交房通知为由进行抗辩，因此，在诉讼中开发商就对其已经发出交房通知的行为负有举证责任，换句话说，交房通知的寄发方式对开发商来说具有重要的法律意义。对该等通知，建议房地产开发企业应采取挂号信函等可以公示、查证的有效方式发出。
&五、退房纠纷
退房纠纷产生的原因是多方面的，既有开发商方面的原因，也有买受人自身的原因，情况错综复杂。在房地产交易实践中，买受人与房地产开发企业之间很难对退房的条件充分协商达成一致意见并在预售合同中一一写明，所以一旦发生纠纷，法院均只能以法律为准绳进行衡量，以确定买受人能否退房。由于退房会涉及到房地产开发企业、银行、房地产管理部门、保险公司及买受人等各个方面的关系，因此，为了维护正常的市场交易秩序，我国法律对退房的条件有着比较严格的规定。从我国现有法律、法规、司法解释的规定来看，买受人可以退房的法定理由，一般来说可归纳为以下十五种具体情形：
1、 出卖人未告知买受人而将房屋抵押给第三人&《商品房买卖合同解释》第8条第1项规定，商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同。
2、一房二卖&《商品房买卖合同解释》第8条第2项规定，商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同。
3、商品房预售许可证存在欺诈&《商品房买卖合同解释》第9条第1项规定，出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明，买受人可以请求解除合同。
4、出卖人故意隐瞒所售房屋存在抵押的事实&《商品房买卖合同解释》第9条第2项规定，出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，买受人可以请求解除合同。
5、出卖人故意隐瞒所售房屋已出售事实&《商品房买卖合同解释》第9条第3项规定，出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人的事实，买受人可以请求解除合同。
6、出卖人故意隐瞒所售房屋为拆迁补偿安置房屋的事实&《商品房买卖合同解释》第9条第3项规定，出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋为拆迁补偿安置房屋的事实，买受人可以请求解除合同。
7、 房屋存在质量问题严重影响正常居住使用&《商品房买卖合同解释》第13条规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”
8、迟延交付房屋超过法定期限&《商品房买卖合同解释》第15条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。”
9、迟延办理房地产权证超过法定期限&《商品房买卖合同解释》第19条规定：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”
《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起９０日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续……。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”
10、担保贷款合同不能订立&《商品房买卖合同解释》第23条规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”。
11、所售房屋的主体结构质量不合格&《城市房地产开发经营管理条例》第32条规定：“商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房；给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。”同时，《商品房买卖合同解释》第12条也规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”
12、房屋的产权面积与预售合同约定面积误差比绝对值超出3%&《商品房销售管理办法》第20条第2款第2项规定，按套内建筑面积或者建筑面积计价的房屋，当事人在合同中对合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式没有约定的，面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。《商品房买卖合同解释》第14条6第（二）也规定：“面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。”
13、规划、设计变更&《商品房销售管理办法》第24条规定，经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任；
14、套型与设计图纸不一致或相关尺寸超过约定的误差范围&《商品房销售管理办法》第19条规定，按套（单元）计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任；
15、因不可抗力致使不能实现购房合同目&《合同法》第94条第1项规定，因不可抗力致使不能实现合同目的时，当事人可以解除合同。
商品房买卖活动也属于合同法调整的范畴，根据意思自治的基本原则，除了以上十五种法定的退房理由外，双方当事人也可以在预售合同中约定可以退房的具体条件，但必须符合以下几个方面的基本要求：
1、 双方就退房条件的具体内容达成一致，且是真实的意思表示；
2、所约定的退房条件不违反法律、法规的强制性规定；
3、该退房条件已经写入预售合同而成为合同的有效条款。
如果双方当事人在预售合同中约定了具体的退房条件，司法机关首先应充分尊重当事人的意思自治，当所约定的退房条件成就时，应依照合同的约定处理；只有在双方当事人没有约定的情况下，司法机关才会依照以上十五中法定理由之一来衡量是否可以退房。同时，商品房买卖合同解除后，根据我国《合同法》第97条的规定，房地产开发企业还应考虑退房后的善后工作事宜。
&六、定金协议与预售合同相关内容的有效衔接
在正式签署预售合同之前，买卖双方先行签订认购书或是定金协议，在房地产领域是比较通行的做法。在这种情形下，认购书或是定金协议与预售合同相关内容的有效衔接就显得非常重要，处理不当可能引发纠纷。
【案例5】章某诉某房地产公司定金合同纠纷案&2007年5月，章某与某房地产开发公司（下称公司）签订《定金合同（供商品房预订时使用）》，合同约定：乙方（即章某）向甲方（即公司）订购本市***路***弄7号316室房屋一套，该房屋的总房价款暂定为200万元；乙方在签订本合同时支付定金人民币5万元，作为订立商品房预售合同的担保，双方签订商品房预售合同后，定金即转为房价款；甲方同意将发布或提供的广告、售楼书、样品所标明的房屋平面布局、结构、建筑质量、装饰标准及附属设施、配套设施等状况，均作为商品房预售合同的有效附件；双方商定该房屋的预订期为10天，自本合同签署之次日起算，乙方应在预定期内到售楼处与甲方签订《上海市商品房预售合同》等。
后章某在预定期内前往签约时，发现预售合同的补充条款中有一款规定，“本合同之附件或补充条款的约定若与合同正文规定不一致的，以附件或补充条款的约定为准。除此之外，其他任何形式的广告、宣传资料、售楼书等资料的内容，若与本合同（包括附件和补充条款）中所规定的交房标准不一致的，均以本合同（包括附件和补充条款）中所规定的交房标准为准”。章某认为该条款的内容违背了双方在定金合同的真实意思表示，应修改为与定金合同一致，否则，要求解除定金合同、双倍返还定金。公司售楼处签约人员则以预售合同是公司统一制定的格式文本并经房地产交易中心备案、不能随意修改，且在定金合同签署当时预售合同文本的全部内容已经章某看过为由，未予同意。章某遂诉至法院，要求解除定金合同和双倍返还定金。一审法院经开庭审理后，判决支持了章某的诉请。
《商品房买卖合同解释》第四条规定，“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”。在上述案例中，公司在签订预售合同时，将定金合同中约定的预售合同有效附件范围予以变更，损害了买受人的合法权益，是为违约行为，章某的诉讼请求既符合双方在定金合同中的具体约定，又与现行法律规定不悖，是为正当、合法。即便双方没有在定金合同中就预售合同的附件范围作出具体约定，依照上述司法解释规定的涵义，章某也完全可以双方就预售合同的具体条款无法协商达成一致为由，要求解除定金合同，在这种情形下公司仍应该将所收的定金予以返还，而无权没收。另，作为被告的公司一方称其在双方签署定金合同时，已将预售合同文本的全部内容向买受人出示并经买受人同意，对此，公司应承担相应的证明责任。因此，建议房地产开发企业在将先行制定的预售合同标准文本交由买受人确认时，原则上应以买受人的书面确认为准。与此等情况相类似的是，《合同法解释（二）》第六条，也要求出卖人对其已尽合理提示及说明义务承担举证责任。因此，建议房地产开发企业在签署预售合同之前或同时，应与买受人另行以书面形式将其提示和说明义务的履行情况予以确认，以免发生诉讼纠纷举证不能。
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