论彩礼案件相关问题及法律适用
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论彩礼案件相关问题及法律适用
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论文摘要………………………………………………第1页正&&& 文………………………………………………第2页1、关于彩礼与婚约的关系……………………第2页&&& 2、如何确定婚约财产纠纷案件的诉讼主体………第3页3、关于婚约财产即彩礼性质的界定………………第4页4、婚约财产纠纷案件的审理范围…………………第7页5、关于同居、无效婚姻、可撤销婚姻等关系当事人之间的彩礼返还问题………………………… 第8页6、关于彩礼案件的诉讼时效问题…………………第9页& …………………………………………& 第10页
论文摘要“彩礼”的表述并非1个规范的用语，但却有特定的含义。人民法院审理的彩礼纠纷案件的案由按照有关规定被定为“婚姻财产纠纷”。婚前给付彩礼的现象在我国还相当盛行，已经形成了当地的1种约定俗成的习惯，甚至还有着比较统1的标准并且礼金数额呈逐年上升的趋势。有的当事人为了给付彩礼，不得不全家举债，家庭生活苦不堪言。如果双方最终未能结婚，往往发生彩礼返还的纠纷。有的离婚案件当事人，在女方提出离婚时，男方也提出彩礼返还的要求。(1)关于彩礼与婚约问题的关系(2)如何确定婚约财产纠纷案件的诉讼主体(3)关于婚约财产即彩礼性质的界定(4)婚约财产纠纷案件的审理范围(5)关于同居关系、无效婚姻关系、可撤销婚姻关系当事人之间的彩礼返还问题(6)关于彩礼案件的诉讼时效问题
关键词：婚约财产　　诉讼主体　　彩礼返还　　诉讼时效
“彩礼”的表述并非1个规范的法律用语，但却具有特定的含义。人民法院审理的彩礼纠纷案件的案由按照有关规定被定为“婚约财产纠纷”。婚前给付彩礼的现象在我国还相当盛行，已经形成了当地的1种约定俗成的习惯，甚至还有着较为统1的标准并且礼金数额呈逐年上升的趋势。有的当事人为了给付彩礼，不得不全家举债，家庭生活苦不堪言。如果双方最终未能结婚，往往发生彩礼返还的纠纷。有的离婚案件当事人，在女方提出离婚时，男方也提出彩礼返还的要求。日实施的最高人民法院《关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释2》第10条规定：“当事人请求返还按照习俗给付的彩礼的，如果查明属于以下情形，人民法院应当予以支持：（1）双方未办理结婚登记手续的；（2）双方办理结婚登记手续但确未共同生活的；（3）婚前给付并导致给付人生活困难的。适用前款第（2）、（3）项的规定，应当以双方离婚为条件。”此条件的规定，标志着人民法院正式以司法解释的形式对于彩礼纠纷问题如何处理作出明确规定。此前，对于彩礼这1在我国现阶段某些地区还普遍存在的现象，发生纠纷无法律规定。然而，由于该条规定过于原则，其关于彩礼的给付、接受主体、彩礼的性质、彩礼返还的范围以及同居关系、无效婚姻关系、可撤消婚姻纠纷应否以及如何返还彩礼等1系列问题并未作出明确规定，对于人民法院在审判实践中如何正确处理彩礼纠纷尤其是法律适用方面仍然带来不少的困难。笔者针对上述问题，并结合审判实践经验作1下探讨。&&&& 1、关于彩礼与婚约问题的关系&&&& 婚约是男女双方以将来结婚为目的所作的事先约定。订立婚约的行为称为订婚。婚约成立后，男女双方即为人们俗称的未婚夫妻。在我国封建社会的“6礼”中，婚约是缔结婚姻关系的必经程序，婚约1经订立，便具有法律效力，无故违约要受刑事法律制裁。如《明律．户律》规定：“．．．．．．若许嫁女已报婚书，及有私约。而辄悔者，笞510。虽无婚书，但曾受聘财者亦是。若再许他人，未成婚者杖710，已成婚者杖810。后定娶知情同罪，财礼入官。不知者不坐。追还财礼。女归前夫。前夫不愿者，倍追还礼给还。其女仍从后夫。男家悔者罪亦如之，不追财礼。”古代婚约，是结婚的必经程序，“无婚约即无婚姻”。订立婚约的主体多为双方的父母即所谓“父母之命”。此婚约1经订立即具有约束力，不得任意解除。到近的婚约，已不再是结婚的必经程序，解除婚约时需要解决的问题仅为违约人是否应当承担违约责任。我国1950年、1980年、2001年《婚姻法》对婚约问题均未作规定。我国《婚姻法》体现的是婚姻自由，双方自愿原则，“男女双方结婚应当以爱情为基础，不主张也不支持结婚以给付彩礼为条件。”在我国，婚约不具有法律约束力。由于婚约不具有法律约束力，因此婚约的解除也不需经过法定程序。但由于婚约的解除，往往引起给付财物1方与收受财物1方彩礼方面的纠纷，彩礼属于财产的范畴，订立婚约的男女双方在法律地位上是平等的，是我国民法调整的对象，因此，人民法院对婚约财产纠纷案件进行审理符合法律规定。2、如何确定婚约财产纠纷案件的诉讼主体关于什么人应成为婚约财产纠纷案件的诉讼主体，即如何确定因解除婚约引起的财产纠纷案件的当事人，主要存在两种不同的意见：1种意见认为，应将订立婚约的男女双方及其父母均列为诉讼当事人，其理由是涉案财产既有双方父母实施的，又有订立婚约的男女双方实施的；另1种意见认为，只应将订婚男女双方列为诉讼当事人，其他人不应作为当事人参加诉讼，其理由是婚约财产给付和收受的对象是特定的又是单1的，即订婚约的男女双方。笔者认为，确定婚约财产纠纷案件的诉讼主体，不仅要考虑婚约问题，更重要的是要考虑财产权属问题。因为订婚的男女双方1般在上不独立，其经济基础较差。男方所给付的财产主要来自家庭共有财产，而收受方除个人使用的物品外也并非完全由订婚女方个人支配。因婚约引起的财产纠纷不仅涉及到婚约双方的个人利益，同时也涉及到双方父母的合法权利，因此，对于彩礼的给付、接受主体，应作正确理解。实践中，给付彩礼问题，并不单纯是男女双方之间的事情，很多情况下涉及到两个家庭之间的来往。对于彩礼的给付人与接受人都应当作广义的理解，不能仅仅局限于准备缔结婚姻关系的男女本人。在婚姻财产纠纷诉讼中，当事人所依据的是返还占有物的请求权，只有财产所有人才拥有此项权利。因此，除当事人有证据证明，其所送财物全部来自个人财产外应将定立婚约的男女双方及其父母列为共同原告或共同被告参加诉讼。3、关于婚约财产即彩礼性质的界定关于婚约财产即彩礼性质，长期以来存在较大分歧。有学者认为婚约彩礼是1种附条件的赠与行为，“1方赠给另1方的贵重物品和大量钱财，实质上是为达到结婚目的而做出的附加条件赠与，解除婚约时，以酌情返还为宜。”也有人认为，婚约财产属于1种无效民事行为，其理由是婚约所附条件违背我国《婚姻法》的婚姻自由原则，限制了公民的婚姻自主权，并且依据最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第75条之规定：“附条件的民事行为，如果所附的条件是违背法律或者不可能发生的，应当认定该民事行为无效。”而认为因订婚所给付与接受财物的行为是1种无效民事行为。笔者认为上述两种观点在民法上均有失偏颇，值得商榷。民法理论上所称的附条件的赠与又称为附负担的赠与或附义务的赠与，指的使以受赠人对于赠与人或第3人乘担1定义务为附加条款的赠与，我国《合同法》第1百910条对此作出了具体规定.对于附条件的赠与,受赠人在接受赠与后应履行其义务。受赠人接受赠与后能履行义务而不履行时，赠与人有权请求其履行义务，或者撤消赠与，并要求返还所赠财物。但在婚约财产纠纷案件中，给付财物1方所依据的只能是返还占有物的请求权而不能诉请人民法院要求对方履行与其结婚之“义务”。再者，以结婚作为所附条件，违反了我国宪法、婚姻法、民法通则关于婚姻自由权的规定。因此，将婚约财产定性为附条件的赠与的观点缺乏理论和法律依据。那么，因订立婚约而给付与接受财物的行为，能否被认定为无效民事行为呢？我国〈民法通则〉第5108条规定，“下列民事行为无效：（1）无民事行为能力人实施的；（2）限制民事行为能力人依法不能独立实施的；（3）1方以欺骗、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的；（4）恶意串通，损害国家、集体或者第3人利益的；（5）违反法律或者社会公共利益的；（6）经济合同违反国家指令性计划的；（7）以合法形式掩盖非法目的的。无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。”可见，因订立婚约而给付与收受财物的行为并不符合无效民事行为的任何1种情形。因为婚约虽然不具有法律约束力，但对男女双方自愿订立婚约在法律上并不禁止，因此，可以说男女双方订立婚约并不违反法律规定，同时无效民事行为所产生的法律后果是恢复原状，返还财产并赔偿损失，同样不适用于处理婚约财产纠纷。笔者认为，婚约财产按其性质应分为两类不同性质的财产。1类是当事人基于订立婚约而由1方赠与另1方或由双方相互赠与的财产，称为“赠与财产”或 “赠与物”，包括食品、烟酒、化妆品、价值不大的衣物、礼尚往来的小额礼金等。另1类是当事人依据当地的风俗习惯，而由当事人出于非内心自愿的意思表示而不得不为的1种民事行为，如给付对方大量现金、大量衣物、其他贵重物品等，另1方当事人因该民事行为所取得的财产是1种事实上的占有行为，它并不发生财产所有权的转移，它在物权法上表现为用益物权，也被称为“他主占有”即非所有人占有，这种占有权依据所有人的意思可以消灭，占有权消灭之后，所有人依据返还占有物请求权可要求占有人返还不当利益，财产占有人负有返还不当利益之义务，因此，收受彩礼的1方当事人取得占有的财产应属于“因不当得利所取得的财产”。我国《民法通则》第9102条规定：“没有合法根据，取得不当利益造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人”。依据传统民法，不当得利人应返还的利益不仅指返还原物或原物价额，还应包括原物所生孳息。但由于婚约财产纠纷案件中收受财物1方当事人是基于当地风俗习惯而取得的财产占有，其并无主观恶意(如非“索要”)。因此，人民法院在审理婚约财产纠纷案件时，对于除赠与物外的彩礼除适用不当得利的法律规定外，同时根据不同的案件情况，适当考虑适用“公平原则”酌情减轻应返还不当利益1方当事人的返还责任，即并非由不当利利人返还全部利益。如此，则法律在调控社会生活方面的职能必得到更加充分的体现，而逐渐为广大公众所接受。当然，对于不属于婚约财产纠纷的案件应根据不同情况区别对待。对于借订立婚约而进行买卖婚姻的财物，属于非法所得应追缴；对于以订婚为名而诈骗钱财的应将诈骗所得退还受害人，情节严重构成犯罪的还要追究责任人的刑事责任；对于少数以恋爱、订婚为名，以送给对方财物为手段玩弄异性者，因送交财产的1方具有非法目的，解除婚约时，其要求返还财产的请求不应得到支持。综上，人民法院在审理婚约财产纠纷案件时首先应区分财产的性质，对于赠与物适用有关赠与的法律规定不予返还。对于非赠与物即当事人基于当地风俗习惯而不得不为的行为所给付对方的财产，适用不当得利的法律规定，由收受彩礼的1方当事人返还不当得利，同时根据不同案件的具体情况适当考虑适用“公平原则“酌情减轻返还彩礼1方的返还责任。 $False$
4、婚约财产纠纷案件的审理范围认定婚约财产纠纷案件的审理范围，需对婚姻法司法解释(2)第10条作出正确的理解。(1)要注意把握该条解释解决此类纠纷时所坚持的基本原则。彩礼如何返还，应以当事人是否缔结婚姻关系为主要判断依据。给付彩礼后未缔结婚姻关系的，原则上收受彩礼1方应当返还彩礼。给付彩礼后已结结婚的，原则上彩礼不予返还，只是在1些情形下才支持当事人的诉讼请求。(2)应以该地区确实存在给付彩礼的习俗作为该地审理此类纠纷的前提。如果当地没有婚约彩礼的习俗存在，则不涉及给付与返还彩礼。对于不能认定为彩礼的，要视其具体情况来确定属于男女交往间所为的给付财物纠纷应当如何处理。1般来讲，彩礼的给付都是非自愿的，往往迫于当地习俗而不得不给付。如果确属完全自愿给付且无任何附加条件的，所给付的财产1律按1般赠与处理。(3)订婚男女双方虽然办理了结婚登记，但双方确未共同生活的，仍应保护给付彩礼1方当事人的合法权益。双方履行结婚登记手续，只是表明双方已形成上合法的夫妻关系。但是，如果双方确未共同生活，既没有履行夫妻之间的实质权利义务，也无夫妻之间相互扶助、共同生活的经历，则应当考虑此类案件的现实情况。在我国，由于各地的风俗习惯不1样，在广大的地区，人们更看重的是双方举行婚礼这1仪式，否则，广大群众很难认为男女双方已形成真正的夫妻关系。因此，订婚男女双方虽然办理了结婚登记手续，但并未共同生活的，给付彩礼1方当事人的合法权益仍应得到法律的保护。(4)“婚前给付并导致给付人生活困难的“所引起的彩礼返还方面的争议应如何审理。“婚前给付并导致给付人生活困难的“属于最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(2)第10条规定的第3种情形。此种情形即为彩礼返还的特殊情形。生活困难，有绝对困难和相对困难之分。所为绝对困难，是指实实在在的困难，是其生活依靠自己的力量已经无法维持当地最基本的生活水平。该条司法解释的本意，是以绝对困难作为标准进行规定的。因为双方已经缔结了婚姻关系，给付彩礼的目的已经实现，原则上所送彩礼收受1方已无须返还。如果以生活困难作为1项因素，体现司法对生活确有困难1方的帮助，这无疑是对接受彩礼1方提出了1个较高标准的要求。所以，最高人民法院在制定司法解释时，以绝对困难作为1个客观标准综合加以判断，同时兼顾了双方当事人的合法权益。因此，这种因给付造成的生活困难，必须是导致生活绝对困难而非相对困难。5、关于同居关系、无效婚姻关系、可撤销婚姻关系当事人之间的彩礼返还问题关于同居关系、无效婚姻关系、可撤销婚姻关系的当事人向人民法院起诉请求返还彩礼的纠纷，人民法院应否支持的问题，婚姻法司法解释(2)第10条未作出明文规定。笔者认为，对于同居关系、无效婚姻关系、可撤销婚姻关系的给付彩礼1方的当事人向人民法院起诉，请求收受彩礼1方返还彩礼的纠纷，人民法院应当区别不同情况进行审理。(1)
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参考:1、《最高人民法院关于适用&中华人民共和国婚姻法&若干问题的解释(2)》(日最高人民法院审判委员会第1299次会议通过)2、《历代典权特征略考》黄忠著3、《中华人民共和国婚姻法》（中华人民共和国第9届全国人民代表大会常务委员会第2101次会议于日通过）4、《中华人民共和国民法通则》（中华人民共和国第6届全国人民代表大会第4次会议于日通过）</P
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中国式买房 你有没有中招？为房婚为房离：中国式买房 你有没有中招？ 中国人买房可不是简单的事情，尤其是把买房放在各种复杂的情境下，与婚姻、子女关系等放在一起，就出现各种各样的镜像，“中国式买房”具有一定的代表性，不妨看看有谁也中招了。一个署名，可见“我爱你有多深”
房产证上写谁的名字？如果从权属的角度来看，很简单，谁出资购房，所有权是谁的，便写上谁的名字。但对于中国人来说，房产证的“署名”并不简单，尤其是“准夫妻购房”，由于当时还未受“婚姻法”保护，一个署名却酝酿重重风险。案例一男友父母出首付，房子没女方的份儿？ 小颖和男友准备结婚，男友父母帮忙出了30万元首付给小情侣购买了新房，小颖高兴之余又顾虑重重：因为购房合同写的是男方及其父亲的名字，剩下的78万元贷款却要婚后夫妻两人一起还，心里很不爽，因为没有她的名字，这房子到底算谁的？ 律师解答：首先，小颖是否对房子享有权利，取决于该房是男方的婚前财产还是婚后财产。根据法律，如果在婚前父母出资购房的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与(但父母明确表示赠与双方的除外)；当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与(但父母明确表示赠与一方的除外)。所以父母婚前还是婚后出资对于认定夫妻共同财产的影响是很大，根据小颖的描述，该婚房父母出资的部分及其以后升值部分应为男方婚前个人财产，离婚时为男方所有。 其次，夫妻一方在婚前买的房，结婚后两个人共同还按揭贷款，如果婚前产权已经登记在一方名下并已支付了大部分房款，则离婚时法院会认定归购买婚房的一方所有，但需要付给另一方按揭款的一半以及这部分的房屋增值款。小颖和男友共同偿还的78万元贷款及相应的升值部分为夫妻共同财产，若离婚可依法分割。案例二房子当礼物送女友分手了也索不回 45岁的张先生是某企业老板，名下有多套房产，为了表达爱意，他将名下的一套房当作生日礼物赠给女友并向她求婚，女友当场答应了求婚，未料房产到手并到公证处进行公证之后，女方就避而不提结婚还提出分手，张先生问能否索回房产。 律师解答：房产赠与办理了过户登记手续后，赠与即生效，财产的所有权即发生转移。张先生将房产赠与女方并办理了过户登记手续，还在公证处办理了赠与公证，后他以恋爱失败为由要求收回房屋缺乏法律依据，无法要回房屋。但他在签订该赠与协议时明确写入“结婚时，该赠与合同即生效”的条件，也就是附条件赠与，这个合同只有在双方结婚时才能生效。案例三老公为小三买房，“大婆”发现了也没招？ 做生意的阿芳发现老公在外面包“二奶”，还偷偷用80万元给“二奶”买了一套房子，房产证写的是“二奶”的名字，她想与老公离婚但心有不甘，想问老公买给“二奶”的房子能否追讨。 律师解答：不动产的所有权以登记为准，阿芳不能追回房产，但可以追讨40万元的补偿。首先，这80万元房款属于夫妻关系存续期间的共同财产，婚姻法第13条规定：“夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。”只要双方婚姻关系有效存在，任何一方都无权擅自处分共同财产。 其次，根据高院《关于贯彻执行若干问题的意见》第89条：在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。阿芳的老公将80万元擅自赠与“二奶”，等于擅自处分了本属于阿芳所有的40万元财产，该40万元的赠与行为应认定为无效。用子女名买房，避遗产税好招还是昏招？ 遗产税开征只是时间问题，按现在的政策，关于遗产分割的房产部分，如果是直系亲属不会征税，只要到户口所在地的房地产管理局，办理过户即可。一些“有米人士”未雨绸缪，买房时干脆使用了子女的名字，这是好招还是昏招？案例：一套房子，18岁成人的礼物 在广州一所名牌大学就读的小周，去年18岁生日收到父母送给他的特别礼物—一套140万元的单身公寓，房产证写的是他的名字，“一方面是将闲置资金用作投资，还有一个考虑就是躲开遗产税”，小周父母算了一笔账，如果这间公寓的房产证写上自己的名字，以后若遗产税开征，以20%计算就要产生28万元的额外费用。 律师解答：为孩子购置房产的最佳节点应是10岁或是16岁，在这个节点，孩子具有法律行为能力，所有结果有法律效力，18岁后则有完全民事行为能力，可以买卖房产，但用子女名字购房存在三大风险，需要权衡利弊。 第一、导致孩子独立买房时可能多付首付。如果孩子和父母没有共有房产，即父母房产证没有孩子的名字，孩子成年后购买首套房，按照现在政策首付三成，并可享受首套优惠房贷利率；如果孩子在限购政策出台前、在未成年时和父母共有房产不超过两套，根据政策，成年后可独立购买1套住房。 第二、或让孩子婚后买家庭第二套房时可能交房产税。如孩子在未成年时和父母共有两套房产，每套面积在90平方米，如果房产份额事先不做约定，默认每人1/3的份额，即孩子名下已有60平方米房产，成年后孩子以自己名义购买首套面积100平方米，按照政策，首套房无论面积多大，都不计征房产税。 第三、孩子如婚后发生意外，配偶有权继承婚前财产。如果孩子在婚后不幸去世，配偶、孩子和父母同为第一顺序继承人，有权继承逝者的所有财产，包括婚前财产。这意味着，如果孩子在未成年时和父母共有房产，孩子名下的房产也将作为遗产分割和继承。为房婚为房离，多少劳燕终分飞 按照目前的购房政策，家庭拥有房产套数的多寡，决定了能否有购房的资格，能否获得优惠贷款，以及能否获得卖房的契税优惠，正是如此，假离婚成为很多夫妻的“精明选择”，但一旦离婚，在法律意义上就没有“假离婚”一说。案例：为房贷假离婚买房后彼此猜忌而分手 2009年，王先生与妻子打算再购一套新房，并相中了一套100多平方米的商品房，但是根据相关房贷政策，二套房首付比例和贷款利率要七成，他向妻子提出了假离婚贷款购房的主意。假离婚后，家中所有存款都交给妻子，再以妻子的名义买房，这样妻子所买的房子就是第一套房，可获得三成首付的资格。 在办理了离婚手续并在领到离婚证的第二天，妻子就以自己的名义贷款购买了相中的那套房，此时夫妻还合计什么时候再办复婚手续。但此后夫妻之间的感情频出危机，第二年正式分居。前年王先生将妻子告上了法庭，要求依法分割夫妻共同财产。 律师解答：从法律上并没有假离婚的说法，所谓假离婚只是社会的俗称，一旦双方办理了离婚的完整法律手续，假离婚就产生真离婚的效果，导致财产产权转移。对于假离婚购房后的纠纷，法院一般认定，通过假离婚签订协议约定房屋归配偶一方所有，弄假成真、难以复婚而主张协议无效的，除能举证证明胁迫或欺诈事由外，不予支持。就算双方事后也复婚，假离婚期间购买的房产属于个人婚前财产，归产权人个人所有。给买房的你支个招！签署购房合同时需注意这六大要点第一：签订合同前必须认真核实房主的身份，防止假房主骗卖或者一房多卖的情况出现。　　房产也是骗子的重要目标，近年来假房主骗卖或者一房多卖的情况也经常出现，往往购房者付了定金和首付款正准备过户时才发现自己上当了，找人却又无法找到当初签约的那个人了。因此，业内人士称，二手房购置必须确保签约主体是合法房主，有权进行房屋的买卖。第二：合同上明确标明房屋基本情况和付款时间。　　对买主来说，合同中必须注明房屋基本信息，包括地址，门牌号，面积和户型。这些信息须按产权证上注明的为准。业内人士称，尤其是建筑面积，一定要看清，包括在售房屋提供的房屋产权证是否属真实；房产面积多大；该房产用途是办公还是居住，或是其他，这些都需注明。对卖方来说，最重要的是标明付款时间，尤其是付款方式，必要在合同中注明。不能模糊的口头约定。第三：合同必须明确各种费用的交接时间和方式。　　二手房因为是处于使用中的，所以有各种各样的费用，比如说水电，煤气，还有物业，暖气，有线电视等，这些费用有些是预付费的，有些是年终结算的，这些费用如何交接，什么时候交接都必须有个明确的规定，省得购房后才发现问题而产生一些不必要的纠纷。第四：写明违约责任和合理利用补充条款。　　房屋买卖手续办理和房屋过户期间因为各种原因双方都存在违约的变数，不少人购房时基本就只注意房款，过户等问题，而忽略了违约的可能性，因此购房合同必须要写清楚各种违约的负责主体，违约的赔偿具体数目等，这样才能有效约束违约行为。所以必须在正规的中介公司签署正式的购房合同，合同中对违约情况有所陈述。另外在履行合同的过程中，可能还有一些问题一时无法确定，这些可以在后来确定时增加附加条款，写清楚具体情况以及双方约定，这样可以避免后期的一些麻烦。第五：购房者要对即将进行交易的房产进行必要的了解。　　该房产有没有被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利；该房产是否已设定抵押。根据《中华人民共和国担保法》的规定：抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。在这里，如果该房产已设定抵押，那么抵押方即为售房者，抵押权人就是售房者将该房产抵押的第三方即某人、某公司或某银行；受让人就是购房者。这个规定的意思也就是售房者已将该房产抵押给第三方，在转让该房产时，并未通知第三方或未告知购房者此房已设定抵押，那么转让行为无效。只有在抵押登记注销或抵押权人同意的情况下，此房产方可进行买卖。第六：购买二手房，房子的现状须在合同上加以注明。　　房屋应是现状销售，以看房的情况为准，合同上必须写清该房屋的装修及配套设施有哪些，包括水电、煤气、暖气、有线电视等基本设施。大多数购房者都是在房屋使用中的时候去看的房，在这过程中误以为自己看到的就是房子的现状，包括屋内的家电家具，合同中双方必须约定好是否留存家具家电，必须有所注明。以免引起纠纷。　　二手房购房，因为房源相对来说比较单一，所以必须针对房屋本身的特点进行合同撰写，尽量将买卖双方需要保护的权益都写入合同，这样才能比较可靠的保障购房的利益，减少买卖过程中的变数和麻烦。碧桂园调低增速目标 首次披露探索社区运营
过去4年复合增长率超过40%的碧桂园终于有了减速的迹象。3月11日下午，碧桂园在香港举行的2014年业绩会上透露，出于审慎考虑，今年碧桂园的销售目标将控制在1350亿元左右，同比2014年仅增长5%，这是碧桂园从2013年销售规模突破千亿元后，首次主动调低增长速度。
“虽然今年楼市的政策环境好过去年，但是市场环境依然严峻，碧桂园不会片面追求规模的增长，今年要重点夯实管理的基础。”碧桂园总裁莫斌表示，今年碧桂园将全面深化合伙人机制，同时在运营方面搭建地产业务的资源整合平台，以社区为中心，积极探索养老、教育、酒店等新业务。调整期已至
碧桂园年报显示，2014年碧桂园实现的合同销售金额约为人民币1288亿元，同比增长21.5%，合同销售面积约1928万平方米，同比增长21.0%。营收指标上，当年实现总收入约为人民币845.5亿元，同比增长约34.8%；毛利润约为220.6亿元，同比增长16.0%；利润约为人民币102.3亿元，同比增长约20.1%，其中核心净利润达到人民币92.4亿元，同比增长15.5%。销售楼款现金回笼约为人民币1058亿元，首次实现现金回款过千亿元。
业绩发布的当天，多年未出席业绩发布会的碧桂园主席杨国强也出现在了业绩会现场。其表示，对2014年的营运情况表示满意：“在市场不是特别好的时候能够保持增长，已经是相当不错的表现。”
梳理报表可以发现，2014年碧桂园的布局情况已经有了明显的变化。全年碧桂园共有77个全新项目开盘，大部分项目均位于广东省外，广东省以外的合同销售面积已经占到总体销售面积的70%；在城市布局上，一二线城市与三四线城市的业绩贡献已经从过去的“四六开”发展到现在的“五五开”，业绩贡献完全持平，海外市场销售贡献则仍然较小，马来西亚项目、澳洲项目2014年全年实现的合同销售金额分别仅26亿元和25亿元。
“碧桂园的布局现在已经不局限于一二线或者三四线城市，主要还是看市场机会，不管一二线还是三四线，我们都会做。”负责土地拓展的碧桂园联席总裁朱荣斌在回答记者提问时称，碧桂园不会刻意定指标，只要有机会，碧桂园都会投资。
尽管2014年的业绩实现了超过20%的增长，但今年碧桂园已经开始有意识调低增长速度，将今年的销售预期定在1350亿元，同比仅增长5个百分点。分析人士认为，这除了与碧桂园对市场大环境的判断有关外，还与碧桂园本身的管理调整不无关系。
从2013年开始，碧桂园就在不断调整集团的管控体系，对各个区域公司进行优化整合，如今，碧桂园在全国地区划分出了广清区域、湘渝川赣区域、江中区域、东北区域、粤闽区域、苏皖区域等6个一级区域公司和25个区域公司，逐步形成了“广东省内·国内·海外”三分天下的布局，做强区域已经成为碧桂园近年来管理架构调整的主要思路。
据莫斌介绍，今年碧桂园将继续以夯实管理为主，在运营上将每个地方公司、项目公司视为独立的业务单元进行运营，集团总部继续下放权力，对地方公司提供金融、人力资源、工程建设、营销、品牌等各方面的支持，对地方公司、项目公司仅进行现金流收支管理，增强地方公司的经营活力。 碧桂园的调整与其他内地房企的发展路径并无二致。按照行业惯例，一家快速成长的地产公司都会在某个时期出现调整期，比如万科的调整期就出现在2008年、2009年，当时，万科的销售规模增速也出现回落，如何提升管理能力应对规模增长的风险是任何一家成长型房企都必须解决的问题。装修菜鸟不再怕！做足准备工作应对自如 一、装修流程一看便知　　业务洽谈——签订委托设计合约(初谈)——全套方案设计(深谈)——预算、材料定稿(细谈)——签订工程合同书——进场准备——按时开工——施工进行中——竣工总验收——售后服务　　小编温馨提醒：装修前的准备工作是很重要的流程，需要做好量房预算，仔细选择装饰公司，详细审查装修设计方案，与设计师沟通这四步才能在装修施工时顺利作业。二、教您量房预算　　先对自己的房结构要仔细了解，丈量一下实际面积并了解一下具体布局，对自己的房屋如何装潢有了大致的思路。　　装修公司收到用户的平面图之后，会由设计师亲自到现场度量，设计，最终其装修公司会提供图纸和报价单。三、报价单要包含什么?　　项目名称;　　单价;　　数量;　　总价;　　材料结构;　　制造和安装工艺技术标准等。　　如果缺少以上6个方面之一，就不是一份合格与完整的报价单。四、装修报价应注意事项　　装修报价往往都是最有猫腻的地方，所以我们应该注意报检单是否能符合以下要求：　　报价要能表示出每个项目的尺寸、做法、用料、单价及总价。 必须提供详细的做法和材料及样板。　　要留意所要求的装修项目是否漏报。　　报价单哪方面内容最重要?　　很多业主拿到报价单后首先要看的仅是价格一栏，报价低了就认为可以，报价高了就一个劲砍价。其实，这样做是错误的。　　如果报价单所报的价格没有注明所使用何种材料或有材料说明，但又没注明材料产地、规格、品种等等，该报价是一个虚数或是一个假价。　　所以，报价单中最重要的和最需关注的不是价格，而是“ 材料结构和制造安装工艺技术标准”一栏。　　报价单是否有水分?　　最简单的办法就是查看该报价单是否仅有价格说明，而没有应该注明的“材料结构和制作安装工艺技术标准”。五、决定预算报价高低的因素?材料的规格、档次;房间设计功能;施工队伍的选择，施工队伍的资质的高低;施工条件的好坏远近;施工工艺的难易程度。装修网小编温馨提醒：　　用户收到工程图和报价单后，一定要仔细有没有漏掉项目。往往许多用户，关心的只是最后一个总报价。假若这总报价并不包括用户需要的项目，那您将会受到经济损失。还有如果你不清楚这件家具做好后是什么样子，可要求装修公司提供该件家具的立体图。六、教您选择装修公司要选择有相关部门核发的营业执照和建筑装饰企业资质证书的企业。施工单位合法性的审查施工单位施工业绩的考核施工单位专业能力的判定装修网小编总结：　　考察其做过的工程，到该施工队施工现场看看其现场管理水平和文明化程度，以及他们应对工程中出现的各种急难险情的方式　　要有固定的营业地点，营业执照注册地址与其是否相符合，防止一些挂靠游击装修队，若能取得资质的企业更放心。七、装修设计方案的审查家庭装修方案设计重点审查以下内容：　　(1)、图纸的审查：平面设计图，施工图都要审核，考察其尺寸是否符合实际，方式是否符合实际要求　　(2)、作法说明的审查：这是重点，即是用材用料的规格、型号、品牌、材质、质量标准等进行审核。　　(3)、工程造价的审查：这也是重点，应该对每项子项目所用材料的数量、单价、人工费用等进行核对，以保证造价的合理、科学。　　如果您是初次装修，对装修一头雾水，相信这篇文章一定能帮到你理清思路，做好装修前期的准备工作。来源：太平洋家居网六大步骤！轻松打造绿色健康家居装修1、 制定正确的装修设计方案 在保证室内空间、色彩、内涵得到出色体现的情况下，装修之前需要充分考虑装修材料是否为环保材料、装修过程中的合理使用量、室内的空气流通路线、光污染可能性和污染程度等问题。 根据房屋的现实条件制定合理、科学的装修方案，不要盲目追求豪华装修，过度装修的话会加重房屋内的污染。2、慎重选择装修材料 建材市场上的产品品种繁多，各路商家打出各种噱头吸引眼球，一定不要被这些噱头迷惑。 购买装修材料要到正规的建材专卖店或大型卖场，选购时注意看产品是否为真货、是否为环保材料，没有环保标志的可要求商家出示环保证书，购买后要注意保存购物凭证，一旦出现问题可作为维权依据。3、选择资质过关的家装公司 由于目前的家装市场缺乏严格的规范，导致家装公司资质良莠不齐，一些装修游击队常以低廉的费用吸引业主，然后以其他名目向业主要各种费用，施工途中转移装修材料、停工走人也是这种游击队的惯用伎俩。业主损失钱财，房子装修也无法完成，造成双重损失。 选择家装公司，首先要查资质，是否为正规、合法的企业;其次查口碑，了解其在业界间的口碑如何，搜索其过往装修案例效果;然后查报价，选定家装公司后，如果对其提出的报价有疑问，先看清家装公司给出的设计方案详细内容，根据装修方式(半包或全包)与市场报价比较，确定该价格是否合理。4、家具也要够环保 环保装修不只是装修材料的事，家具的选择也是打造健康环保家居环境的重要环节。 购买家具不要被价格低廉的不知名产品吸引，价格低廉表示其成本、工艺都不会有多高，品质自然没有保证。如果觉得大品牌的产品价格比较高的话，在价格合适的情况下，选择使用环保材料制作的家具，避免买到劣质家具造成室内污染。5、装修完毕勿着急入住 新房装修完成不要心急入住，因为要让装修材料散味。先将房子空置一段时间，让其通风透气，加快有毒物质的的挥发和散出。即便是入住之后，也要多打开门窗，加强室内的空气对流，排出室内的浑浊气体，保持室内空气新鲜。6、入住前进行室内环境检测 新房入住前，最好找有资质的室内环境检测机构对新房进行检测，如果检测结果高于国家室内环境安全标准，及早进行环境处理。 需要注意的是，在找检测机构时，要看其证件是否齐全;而如果检测机构称能为你进行环境处理的话，那该机构是不合格的，因为按照国家相关规定，室内环境检测机构不能进行环境处理相关服务。 一个环保的家居环境，不是装修完毕之后进行的各种除味、除醛工作就能做出的，装修过程中使用环保材料、家装公司成熟的施工工艺、正确的设计才能为我们的绿色家居生活奠定基础。来源：太平洋家居网点击下方“阅读原文”获取更多萍乡楼事信息。
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