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借钱不还人可以躲藏　抵押房产难隐藏作者：吴云 孙武&&发布时间： 15:21:05&&&&两夫妻向银行借款后，多次拖欠还款，被诉至法院后，既不出庭，也不应诉，妄图逃避责任，但其抵押的房屋却无法搬走，最终面临着被拍卖的结果。日，南昌市西湖区人民法院一审审结一起金融借款合同纠纷案，判决被告舒皓、陈琪归还原告中国工商银行欠款本息计元、支付原告律师费10700元。被告舒皓、陈琪不能按期清偿上述债务，则依法拍卖、变卖登记于陈琪名下的位于南昌市青山湖区洪都新村的房屋，所得价款由原告中国工商银行优先受偿。&&&&舒皓与陈琪系夫妻关系。日，舒皓、陈琪与工行签订个人借款/担保合同，舒皓和陈琪向工行胜利支行借款38万元用于经营，借款期限为六十个月，年利率8.32%，按月等额还本付息；陈琪、舒皓以登记在陈琪名下的南昌市青山湖区洪都新村的室房屋为归还该借款本息及偿付其他相关费用（含实现债权发生的全部费用）提供担保。合同另约定，借款人未按合同约定归还借款本息，连续三次或累计六次逾期，贷款人可以解除合同并要求立即清偿全部债务；对逾期偿还的贷款（包括被宣布提前到期），贷款人有权按罚息利率计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率在约定利率基础上加收50%确定；合同还约定订立和履行本合同所需的登记、公证、评估等费用，以及由于借款人没有按照合同约定履行各自的义务，贷款人为实现债权而产生的律师费、评估费、拍卖费等所有费用由借款人承担。&&&&日，工商银行依约足额向舒皓发放了贷款38万元。但两被告累计六次以上未按时足额还款。截止日，舒皓、陈琪尚欠借款本金元，利息25766.28元。为打官司，工行支付律师代理费10700元。法庭上，原告工行诉称，日，舒皓、陈琪向原告借款38万元用于经营，并以登记在陈琪名下的房屋提供担保。原告依约足额向舒皓发放了贷款38万元后，舒皓、陈琪未按时还款，至日已逾期多次，积欠本息计人民币元，为此特诉至法院，请求判令两被告立即向原告归还所欠借款本息计元、支付自日起至全部欠款本息付清之日止的利息与罚息、支付原告为实现债权发生的律师费计10700元、原告对两被告提供担保的抵押房屋产权有优先受偿权。&&&&被告舒皓、陈琪自知理亏，未到庭答辩，亦未提供证据。&&&&一审法院审理认为：原、被告双方签订的个人借款/担保合同系双方真实意思表示，双方当事人均具有签订该合同主体资格，合同形式符合法律规定，亦未违反国家法律、法规的强制性规定，该借款/担保合同应确认合法有效，各方当事人均应恪守履行。工行已经按时、足额向舒皓和陈琪发放了贷款38万元，履行了合同约定的全部义务，舒皓、陈琪至今累计六次未按时足额偿还约定的借款本金，属违约行为，依约工行可单方解除合同。现工行诉求解除借款/担保合同，要求两被告归还借款本息，并支付相关费用，符合合同约定，法院予以准许。工行对舒皓和陈琪为保证按时归还借款本息及支付相关费用，办理抵押登记，并领取抵押权人为工行的他项权证的南昌市青山湖区洪都新村某室房屋享有优先受偿权。据此，依照有关法律规定，遂作出了上述判决。第1页&&共1页编辑：陈长权&&&&我的位置： >
房屋预告抵押登记不能取得抵押权
时间：&&|&&作者：丁亚非&&|&&浏览：757
预售商品房抵押贷款中，虽然银行与借款人(购房人)对预售商品房做了抵押预告登记，但该预告登记并未使银行获得现实的抵押权，而是待房屋建成交付借款人后银行就该房屋设立抵押权的一种预先的排他性保全。
【裁判摘要】一、开发商为套取银行资金，与自然人串通签订虚假的预售商品房买卖合同，以该自然人的名义与银行签订商品房抵押贷款合同而获得银行贷款，当商品房买卖合同被依法确认无效后，开发商与该自然人应对银行的贷款共同承担连带清偿责任。二、预售商品房抵押贷款中，虽然银行与借款人(购房人)对预售商品房做了抵押预告登记，但该预告登记并未使银行获得现实的抵押权，而是待房屋建成交付借款人后银行就该房屋设立抵押权的一种预先的排他性保全。如果房屋建成后的产权未登记至借款人名下，则抵押权设立登记无法完成，银行不能对该预售商品房行使抵押权。原告：中国光大银行股份有限公司青浦支行。负责人：管某熙，该支行行长。被告：上海东某房地产有限公司。法定代表人：童某彬，该公司董事长。被告：陈某绮。原告中国光大银行股份有限公司上海青浦支行(以下简称光大银行)因与被告上海东某房地产有限公司(以下简称东某公司)、被告陈某绮发生保证合同纠纷，向上海市人民法院提起诉讼。原告光大银行诉称：日，其与两被告签订《个人贷款合同(抵押、保证)》1份，约定：被告陈某绮向其借款人民币37万元(以下币种均为人民币)，用于购买坐落于上海市青浦区鹤如路185弄20号102室房屋，被告东某公司承担连带责任。合同签订后，原告按约发放贷款。因两被告之间的房屋买卖行为已被法院生效判决确认无效，故请求判令被告陈某绮偿付自日起至日的利息7843.86元以及自日起至实际清偿之日止的利息(利率按合同约定计算);被告东某公司连带清偿借款本金元，偿付合同期内利息和逾期利息7843.86元(暂计至日)及自日起至实际清偿之日止的利息(利率按合同约定计算);两被告偿付原告律师代理费15000元;原告在抵押物处分时享有优先受偿权，不足部分由两被告连带清偿。被告陈某绮未作答辩。被告东某公司辩称：法院生效判决已经明确其与被告陈某绮签订的《商品房预售合同》无效，故系争《个人贷款合同(抵押、保证)》也无效，东某公司不应承担保证责任;且东某公司已经向陈某绮返还房款，无需再向光大银行还款。故请求驳回光大银行对其的全部诉讼请求。上海市青浦区人民法院一审查明：1.日，原告光大银行与被告陈某绮、东某公司签订《个人贷款合同(抵押、保证)》1份，约定陈某绮向光大银行借款37万元，用于购房。陈某绮以坐落于上海市青浦区鹤如路185弄20号102房屋作为抵押物提供担保，担保范围包括利息、等;贷款期限自日至日，还款方式采用等额还本付息法。东某公司作为保证人在合同上盖章。合同签订后，光大银行和陈某绮于日办理抵押物登记手续，光大银行于同日发放贷款。2.日，上海市青浦区人民法院受理陈某绮诉东某公司商品房预售合同纠纷案。审理中，光大银行作为第三人参加诉讼。上海市青浦区人民法院在审理该案中认为，陈某绮和东某公司通过签订商品房预售合同的合法形式，掩盖了东某公司获得银行贷款的非法目的，该行为损害了他人的利益，故合同无效。因商品房预售合同被确认无效，贷款合同的目的已无法实现，故该贷款合同应一并予以解除。据此上海市青浦区人民法院作出(2011)青民三(民)初字第79号民事判决，判决合同无效;陈某绮归还光大银行借款本金元及截至日的利息。陈某绮不服该判决提起上诉，上海市第二中级人民法院作出(2011)沪二中民二(民)终字第1370号民事判决，驳回上诉，维持原判。之后，光大银行收到归还的贷款820.09元。3.光大银行为本案一审支出的律师费用为5000元。上海市青浦区人民法院一审认为：原告光大银行与被告东某公司、陈某绮签订的《个人贷款合同(抵押、保证)》是当事人在平等、自愿的基础上缔结的，是其真实意思表示，合法有效。由于贷款合同被判令解除后，陈某绮未履行生效判决规定的还款义务，根据合同约定，光大银行有权行使抵押权。东某公司作为保证人也应承担相应的保证责任。光大银行为本案支付的律师代理费为5000元，根据合同约定，此款应由陈某绮偿付，东某公司承担保证责任。对光大银行主张的其他律师代理费，因非本案支出的费用，故不予支持。由于光大银行的债权既有保证又有物的担保，故东某公司对物的担保以外的债权承担保证责任。鉴于借款合同的有效性已在前述作了认定，故保证合同有效，东某公司仍应承担保证责任。陈某绮经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，放弃了自己的抗辩权利。综上，上海市青浦区人民法院于日作出判决：一、陈某绮应于判决生效之日起十日内偿付光大银行律师代理费5000元;二、如陈某绮未履行(2011)青民三(民)初字第79号民事判决确定的归还借款本金元(日后的利息按合同规定计算)以及本判决第一条确定的律师费5000元，光大银行可以与抵押人陈某绮协议，以坐落于上海市青浦区鹤如路185弄20号102室房屋折价，或者申请以拍卖、变卖该抵押物所得价款优先受偿。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人陈某绮所有，不足部分由陈某绮清偿;三、在陈某绮提供的抵押物不足以清偿全部债务时，由东某公司对不足部分债务承担连带清偿责任。东某公司承担保证责任后，有权向陈某绮追偿。光大银行、东某公司均不服一审判决，向上海市第二中级人民法院提起上诉。上诉人光大银行上诉称：1.根据贷款合同约定，债权人为实现债权所支出的律师费应由债务人承担，保证人承担担保责任。2.光大银行有权向被上诉人陈某绮及东某公司主张因逾期还款导致的自日起至日的利息7843.86元。3.东某公司是贷款的实际使用人，与陈某绮构成共同侵权，应与陈某绮共同向光大银行承担连带清偿责任，不应适用“先物的担保，后人的担保”的原则。请求二审法院撤销原判第一、二、三项，改判支持其一审的诉讼请求，上诉费用由陈某绮与东某公司承担。上诉人东某公司上诉称：1.上诉人光大银行与被上诉人陈某绮的贷款合同已解除，东某公司不应承担保证责任，且光大银行并非善意，其抵押权不应受到保护。2.生效判决认定房屋预售合同无效，系争房屋归东某公司所有。3.光大银行支付的律师费不应由其承担。请求二审法院：1.撤销原审判决，依法改判或发回重审，驳回光大银行对其的诉讼请求;2.由光大银行与陈某绮承担本案上诉费用。被上诉人陈某绮辩称：1.上诉人光大银行要求其还款是合理的，且认可光大银行主张的利息，但其无力还款。2.律师费不是合理支出，不应由其承担。3.系争房屋是其购买的，抵押权行使后超出债权部分应归其所有。请求驳回上诉人东某公司的上诉。上海市第二中级人民法院经二审，确认了一审查明的事实。另查明：1.上诉人光大银行和被上诉人陈某绮于日办理预告登记(预购商品房抵押)。一审对此表述欠妥，应予纠正。2.上诉人东某公司自愿为被上诉人陈某绮在贷款合同项下所产生的全部债务向上诉人光大银行提供阶段性连带责任保证，如陈某绮未按合同约定履行还款义务，东某公司保证向光大银行履行还款义务，保证期间从合同签署之日起至抵押人就抵押物有效设定抵押，且相关抵押物权利证明及设定抵押的相关文件交付贷款人正式执管之日止;3.上诉人光大银行参加被上诉人陈某绮与上诉人东某公司商品房预售合同纠纷案一、二审诉讼，为此支出律师费10000元，参加本案诉讼，支出律师费5000元;4.截至日，被上诉人陈某绮欠付的期内利息及逾期利息计7843.86元，其中，自日起至日止，陈某绮欠付的期内利息及逾期利息计5263.01元。本案二审的争议焦点是：一、上诉人光大银行对涉案房产能否行使抵押权;二、上诉人东某公司在本案中是否承担法律责任;三、光大银行主张的利息、逾期利息及律师费是否应予支持。上海市第二中级人民法院二审认为：一、关于第一个争议焦点：上诉人光大银行对涉案房产能否行使抵押权二审法院认为，系争房产上设定的抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国》等相关的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，上诉人光大银行作为系争房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对系争房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对系争房屋的处分，但并非对系争房屋享有现实抵押权，一审判决对光大银行有权行使抵押权的认定有误，应予纠正。二、关于第二个争议焦点：上诉人东某公司在本案中是否承担法律责任二审法院认为，根据最高人民法院《关于适用&&中华人民共和国&若干问题的解释》第十条的规定，东某公司提供阶段性连带保证的主合同为系争贷款合同，现主合同虽被解除，在东某公司与光大银行未在保证合同中另有约定的情况下，保证人东某公司仍应对债务人的相关民事责任承担连带清偿的保证责任。而所谓阶段性连带保证，其本意就是让房产开发商为借款人在该阶段内(贷款合同签署之日起至抵押有效设定，相关权利证明文件交付银行执管之日止)向银行履行还款义务提供保证，亦为银行获得安全的房屋抵押担保的等待过程提供保证。一旦房屋抵押设定成功，该阶段性保证的任务完成，即阶段性保证期限届满之时即是银行获得借款人的房屋抵押担保之时。本案抵押预告登记在未变更为抵押权设立登记之前，根据物权法定原则，上诉人光大银行就抵押房屋处分并优先受偿的权利在行使要件上有所欠缺，即上诉人东某公司提供的阶段性连带保证的期限届满条件未成就。且该期限届满条件的未成就并非光大银行造成，而是东某公司与被上诉人陈某绮恶意串通，以商品房买卖为名，行东某公司融资之实，损害了光大银行的利益，危及银行贷款安全，陈某绮与东某公司具有明显过错。因此，东某公司应对陈某绮因贷款合同所产生的所有债务承担连带清偿责任。至于东某公司承担连带清偿责任之后与陈某绮之间的权利义务关系，双方可能另行存在约定，东某公司可与陈某绮另行解决，本案中不予处理追偿权问题。三、关于第三个争议焦点：上诉人光大银行主张的利息、逾期利息及律师费是否应予支持二审法院认为，上诉人光大银行在本案中对被上诉人陈某绮的利息主张与另案生效判决存在部分期间的重叠，故本案对光大银行向陈某绮主张的利息中，计算重复部分不予支持，本案中陈某绮应付的利息应自日起算。对于光大银行主张的律师费，其作为第三人申请参加另案诉讼的审理，由此产生的律师费不能在本案中予以主张。至于光大银行主张因本案保证合同诉讼所产生的律师费，一审法院已阐明了支持的理由，并无不当。综上所述，一审判决确有错误，应予改判。据此，依照《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国》第一百五十三条第一款第(一)项、第(二)项、第一百五十八条的规定，上海市第二中级人民法院于日作出判决：一、维持上海市青浦区人民法院(2012)青民二(商)初字第457号民事判决第一项;二、撤销上海市青浦区人民法院(2012)青民二(商)初字第457号民事判决第二项、第三项;三、被上诉人陈某绮应于本判决生效之日起十日内支付上诉人中国光大银行股份有限公司上海青浦支行自日起至日止的期内利息及逾期利息计人民币5263.01元以及自日起至实际清偿完毕日止的逾期利息(以本金人民币元为基数，按照合同约定的贷款执行利率基础上上浮30%计收);四、上诉人上海东某房地产有限公司应连带清偿被上诉人陈某绮借款本金人民币元，截至日止的期内利息及逾期利息计人民币7843.86元以及自日起至实际清偿完毕日止的逾期利息(以本金人民币元为基数，按照合同约定的贷款执行利率基础上上浮30%计收);五、上诉人上海东某房地产有限公司对本判决第一项陈某绮的给付义务承担连带清偿责任;六、驳回上诉人中国光大银行股份有限公司上海青浦支行其他诉讼请求;七、驳回上诉人上海东某房地产有限公司的上诉请求。本判决为终审判决。
作者： [山东-青岛]专长：房产纠纷 婚姻家庭 交通事故 合同纠纷 侵权 律所：山东齐岳律师事务所561积分 | 帮助86人 | 1个好评电话:
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难以过户的房产
房屋多次转让到了原告手里 没想到被人拿去做了抵押
　　撰文/董小军 金 萍
　　一套房屋 三次转让
　　１９９３年，王某将其位于宁海城关的一套房屋以３万余元的价格出让给黄某。６年后，黄某又将该房屋以５万余元的价格转让给陈某。２００８年３月，陈某将该房屋转让给了吴某，转让价格为２６万元。由于转让时该房屋的土地属于集体性质，该房屋的相关权证虽然在多次买卖交易中逐个进行了转移，但均未办理过正式的过户登记手续。最后的买入者吴某在协议签订后，还与陈某在协议中约定，陈某须无条件配合其做好转户手续。
　　然而，到了去年２月，吴某突然获知，他购入的这套房屋竟然被人办理了抵押登记。
　　经过一番了解，才知道了事情的原委。原来，２００８年１１月，该房屋的土地性质转为国有。虽经多次转让，但产权依然登记在最早的房主王某名下，而此时的王某因经济困难，心里就打起了小九九。王某通过补领房屋所有权证、国有土地使用证的方式，重新取得了该房屋的产权证，并以此作为抵押，向金某借款１０万元。拿到钱后王某便下落不明。为此，不明真相的债权人金某向法院申请强制执行，要求处置这套房产以追偿债权。
　　几经周折 两度官司
　　吴某赶紧向法院起诉王某和陈某，要求确认其与陈某签订的房屋买卖协议有效，并要求两被告协助其办理过户手续。但根据《物权法》的相关规定，在财产“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产”。由于这套诉争房屋被设置了抵押，吴某与陈某之间的房屋买卖合同纠纷就不能对抗善意的第三人，即本案的抵押权人金某。而如果这套房屋抵押登记不能被撤销，就难以实现物权的转让。为了能使房屋顺利过户，吴某不得不代为王某归还了其拖欠金某的１０万元债务，之后该房屋抵押登记才被撤销。
　　２０１０年８月，宁海法院经审理，最终判决该房屋买卖协议有效，王某等人应协助吴某办理房屋过户手续。同年１２月，王某终于将该房屋过户到其名下。
　　今年２月，吴某再次起诉王某，要求王某归还其代为垫付的１０万元债务，宁海法院经审理后认为，吴某有权向王某追偿垫付的债务，判决王某立即还款１０万元，但由于王某下落不明，这笔钱能否追回成了一个未知数。
　　［法官说法］
　　一、买卖合同有效不等于房屋的产权发生了变更。我国《物权法》规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”所以，作为买房人应及时办理过户手续，或及时向法院起诉，限制房主将房屋过户给他人，以确保买房人将来胜诉后能顺利办理房产过户。
　　二、根据《物权法》的相关规定，“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产”。随着房屋抵押登记的现象越来越多，引发的纠纷也越来越复杂。《担保法》规定：“取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿”。因此，吴某不得不选择代替王某清偿债务的方式来实现最终过户的目的。当然吴某也可以不选择这一方式，但如果这样，他就只能就王某的违约行为要求其赔偿损失或承担其它违约责任。
　　但不论代为清偿还是要求对方承担违约责任，都有可能出现因被告下落不明而难以最终实现权益的现象。因此，为最大限度避免损失，在进行房屋买卖时，签订合同、钱房交付、贷款抵押、办理过户等，每一环节都必须严格依法进行。
　　编辑：您好， []|
一场家庭房产官司急坏担保公司
　　一套转让了至少三次的房子6年后引发官司，原房东陈老太以房子被转让自己并不知情为由，将房子现在的主人自己的女儿女婿告上了法院，要求法院确认6年前的房屋转让合同无效。
　　而这场官司不仅使丈母娘和女儿女婿之间的关系闹得很僵，也急坏了一家担保公司。因为争议的房产已经抵押给了担保公司，并向银行贷款200万元。
　　担保公司认为，陈老太告女儿女婿是被人唆使和利用的，因为陈老太一旦赢了这场官司，她女儿女婿还不出的银行贷款就可能要担保公司归还，担保公司就成为“冤大头”。
　　由于作为官司第三人出庭的担保公司提出要求对6年前陈老太与女儿女婿之间的房产转让合同进行笔迹鉴定，法庭将延期再审理此案。
　　转让了三次的房子
　　原房东6年后“反悔”
　　涉及官司的房产位于莫邪塘南村，面积50多平方米，原是房改房，今年81岁的陈老太是原房东。
　　房产档案显示，这套房子在2009年之后发生过三次产权转移：日，房子先是过户给梁某和吴某(即陈老太的女儿女婿)；日，产权又转给了另外一对夫妻(梁某和吴某称与这对夫妻是朋友关系)；到了日，产权又回到了梁某和吴某手上。
　　陈老太在诉状里称，其与梁某、吴某为母亲和女儿女婿关系。2010年3月，梁某和吴某夫妻俩要求陈老太的儿子(梁某的弟弟)为他们的担保贷款帮个忙，等到了担保公司后，才知道房产已经过户到夫妻俩名下。
　　陈老太称，自己对房屋买卖之事根本不知情，因为房子到现在还是由他儿子住着，直到去年2月，女儿女婿要将他儿子赶走，她才看到6年前的那份转让合同，而且房子已经被女儿女婿用于抵押贷款了。
　　陈老太说，该房产是她养老送终的住房，如果女儿女婿经营破产，她就失去了经济保障，无奈之下才向法院起诉。
　　女儿承认
　　是她瞒着母亲办理了过户
　　昨天下午开庭时，陈老太没有到场，而是全权委托律师代理。梁某和吴某到庭，没有另外请律师。
　　“6年前的房产转让都是我一人操办的。”法庭上梁某直言，那时房产的相关证件和材料母亲都让她在保管，是她瞒着母亲并冒用母亲的签名到房产部门办理了产权登记，房款也没有支付给母亲。至于后一次将房产转让给朋友夫妻，丈夫的签名也是由她代签的，梁某承认也是她与丈夫出于公司的经营需要，朋友夫妻从没有入住过。
　　吴某则认为，房子转让是丈母娘真实意思的表示，而且陈老太打官司也并非是老人的本意，到现在丈母娘陈老 太都一直跟他们住一起，并由他们照顾。吴某承认，争议房产的几次转让都是由妻子梁某在操作，具体过程他也不清楚。
　　梁某和吴某在法庭上明确表示，他们在富阳经营的公司已经基本破产，银行的贷款现在没办法也没有能力归还。
　　担保公司提出质疑
　　一起出现在法庭上的，还有一家担保公司的两名职员，他们代表担保公司提出，陈老太告女儿女婿是被人利用，目的是帮女儿女婿逃避债务。
　　按担保公司的说法，梁某和吴某利用莫邪塘南村及另外一处(吴某父母)的总计两套房产，通过担保公司向银行贷款200万元，到去年底200万元贷款还拖欠了近5万元的利息，是保险公司代为偿还银行的。
　　现在抵押在担保公司的两套房产的原房东(即梁某的母亲和吴某的父母)分别向法院提起诉讼，要求确认原来的转让合同无效，这是有预谋的通过恶意诉讼。
　　担保公司认为，陈老太将房产转让给其女儿女婿6年后，再起诉，已经过了诉讼期限，此外梁某和吴某从陈老太手中取得房屋产权后，转给了朋友夫妻，再又从朋友夫妻手中回购，而且陈老太也不适合原告的主体资格和身份。
　　担保公司还提出，6年前，陈老太的房产转让到其女儿女婿名下时，没有经过公证程序，而根据有关规定，双方必须亲自到房产部门签字确认才能完成转让手续，现在关于6年房屋转让时陈老太有没有签字，梁某和吴某的说法自相矛盾，因此要通过司法鉴定来确认真假。(通讯员 尚法 记者 陈洋根)
　　（今日早报 陈洋根）
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