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鼓浪屿家庭旅馆业淡旺季落差加大 降价50万转让无人接手
　　厦门网-厦门商报讯（记者 叶子申） 春节前，鼓浪屿上寻求转让的家庭旅馆已有十余家，眼下又有新的转让信息冒出来。难吸引人入行的一个重要原因是，目前鼓浪屿家庭旅馆的整体利润正在逐年下滑，淡旺季生意落差明显加大。
　　春节前鼓浪屿上曾有十多家家庭旅馆挂出了转让的牌子，眼下春节旺季已然过去，不仅原先的没有成功转让出去，最近又冒出了一些旅馆继续寻求转让。为了吸引下家眼球，部分旅馆甚至“破天荒”地下调了转让价格，但依然收效甚微。
　　一次性降价50万
　　“新装修的16个房间，带阳台，位置极佳，转让费面议。”在鼓浪屿泉州路上，这份在春节前就已贴出的转让告示，到昨天为止，还未被撕下，老板也还在咬牙经营。
　　据悉，在春节前，鼓浪屿上寻求转让的家庭旅馆已有十余家，多数是小型旅馆。眼下，这些告示均还在。“都是问的人多，真正要接手的少。”厦门万喜来置业房产中介工作人员小陈告诉记者，春节前，他手上就有两家家庭旅馆委托转让，一家是14个房间的，还有一家是16个房间的，转让费都在400万元。
　　眼下又有新的转让信息冒出来了。据小陈介绍，春节后，他手上又多了两三个转让的资源，“其中一家有20多个房间，经营总面积为800多平方米，转让费约500万元。”
　　小陈告诉记者，家庭旅馆转让困难，也让部分委托方感到着急，并下调转让费用。“有一家一次性降了50万元，这在鼓浪屿家庭旅馆史上还是首次。”小陈摇摇头告诉记者，“但现在都过了一星期，接手的买家依然没有出现。”
　　成本支出高涨
　　事实上，在过去的一段时间，鼓浪屿上家庭旅馆的资源非常稀缺且畅销，且转让费不断上涨。眼下，不仅原先的十多家旅馆未能转让出去，甚至有的“破天荒”降价了也找不到买家，这着实令业界困惑。
　　厦门鼓浪屿家庭旅馆协会会长许一心告诉记者，难吸引人入行的一个重要原因是，目前鼓浪屿家庭旅馆的整体利润正在逐年下滑―――首先是经营成本的不断上升。
　　“目前，酒店租金、员工工资和酒店用品的采购成本占比较重。”一家老牌的度假酒店的负责人给记者算了一笔账：他所在的酒店，月租金接近20多万元，一个普通的前台小姐，月工资就需2000元至2500元，再加上食宿，则超过3000元，10个员工就要3万元，这个费用在节后还可能会继续上涨。“同时，酒店用品采购量比不过外面的大型酒店，所以采购成本相当高，有时候会比那些酒店高上一两倍。”该负责人说，此外，一个房间的洗涤费用（一间房间为20元）及其他费用，一个月下来，总共需支付成本将近40万元。毛利率下降20%
　　在高额成本支出的前提下，目前鼓浪屿家庭旅馆的淡旺季生意落差明显加大。“一年仅有近3个月算是旺季，包括暑假、‘五一’、‘十一’及春节期间等。”一家大型旅馆负责人告诉记者，近两年来鼓浪屿上家庭旅馆数量增加，客流被严重分流，即使是在旺季，每家旅馆的入住率也不一定有100%。
　　“淡旺季生意落差明显之后，所得的利润就开始下滑了。”上述度假酒店负责人告诉记者，如果在旺季，生意好的话，入住价格也高。以该酒店每个房间每天的住宿价格平均600元算，共18个房间，旺季一个月光住宿就有30多万元的收入，再加上其他餐饮等消费，总收入还能勉强维持成本支出。
　　在淡季，各家庭旅馆会根据实际情况，尽可能地缩减开支，用以抗衡成本支出压力，不过还是以亏损居多。“从这一两年的经营情况来看，现在我们旅馆的毛利率已从早先的30%下降到现在的10%不到了。”该负责人说。S2215070
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百余群租小旅馆暗藏小区 住户活得好像惊弓鸟
成都商报　
【字号： |
70多平方米的房间，
隔断成五六个小单间，
每天招揽来自300多米外
石羊客运站的旅客。
一到晚上，
大大小小的揽客灯箱
齐刷刷被摆在了小区大门外，
蔚为“壮观”。
随之而来的，是大量陌生人进出小区，半夜楼道仍有脚步声，这些没有营业执照、没有正规酒店身份证识别系统的“家庭旅馆”，给小区住户带来不少困扰……住在小区6楼的市民李进(化名)向成都商报记者爆料称，偷盗案件频发、半夜楼道嘈杂，住在小区已经缺乏“安全感”。最近，同在一层楼的邻居也着手把住宅改造成旅馆，原本在楼下的“定时炸弹”已经安放在了家门口。
这样的群租小旅店，在成都新园大道石桥东街一带，根据高新区石羊街道新街社区统计的就有80多家。
成都商报记者 宦小淮 摄影记者 王勤
据社区统计，目前社区的3个院落“家庭旅馆”有80多家，其中26号院落最多，296号和39号院落稍微少一点。而在新园大道26号院落共有楼栋18栋65个单元，房屋1256套，296号院落楼栋14栋52个单元，房屋1042套，39号院落小高层和电梯房加在一起则有1469套。
夹缝中生存 难以呼吸的痛
旅馆夹缝中的业/主
带有锯齿的铁丝网，是新南小区每栋楼下水管道的标配；防护栏，每隔一段时间就有住户新装。“家庭旅馆”的增长，陌生人的进出，让小区居民生活变得不太安宁。
常有陌生人来敲门 还有租客冲进住户家
新南小区业主宋先生的电瓶车被偷了。“傍晚的时候被偷了，去看监控，监控质量差，一团黑，根本看不清。”宋先生说，小区“家庭旅馆”越开越多，每天都有大量人员进入，也不知道这些人是干什么的。
在小区一栋居民楼6楼的徐先生家，上周日花了2400元，在窗外装上了防护栏，并在天然气管道上拉上了铁丝网。上周六清晨6点，小偷从顶楼的天台，顺着管道滑进了他家。和他有着同样不幸遭遇的，还有5楼的邻居。
盗窃事件频频发生，小区部分业主认为，这和小区旅馆越来越多，大量陌生人出入有联系。徐先生说，小区人员流动性太大，单是给小偷踩点就提供了极大的便利。
小区住户李进所在楼栋，旅馆从2006年的0家，发展到了5家，“2楼有两家、3楼有两家、4楼有一家。”李进说，以前还只是楼下，影响不是特别大，现在6楼的邻居也开始改造“家庭旅馆”了。
“如果他们能够办到相关证件，保证没有犯罪分子进来，我是没什么意见的。”李进说，之前3楼还住进过有精神疾病的租客，因为监护人监管不到位，跑到6楼，把他家里弄得一团糟，吓坏了家里老人。
听到有人敲门，一开门，对方一个劲儿地说“走错了、走错了”。市民张先生告诉记者，这样的事时有发生。他家所在的居民楼也有小旅馆，经常碰到有人敲错门。由于小区楼栋多，一些住进“家庭旅馆”的旅客，中午或者晚上出去吃个饭，回来就忘记住在哪了。
晚上是旅馆生意最好的时候，石羊客运站不少长途车深夜才到，“家庭旅馆”的老板在这时带人入住小区。李进表示，半夜不时响起的脚步声，吵得人没法睡，有时房间里人住多了，半夜还有人摆“龙门阵”。
屋内夹缝中的旅/客
位于城南的石羊客运站属于一级汽车客运站，除了发往川南、西昌等地的汽车，还有一些长途客运线路，人流量极大，而小区距离这个车站不过三四百米。入住小区的人员，除了四川人，还有来自湖南、内蒙古、福建、广东、湖北等地的旅客。
价格80～120元 两居室隔出六间房
“住宿、住宿！”每天，在成都市石羊客运站外，都有人招揽生意，只要有住宿的意向，就会被带到马路对面的新南小区。“房间价格从80元到120元的都有，比车站180元一天的旅馆要便宜。”3月12日上午11点，一位拉客的中年男子告诉记者，他是帮亲戚招揽生意。随后他拿出手机打通了亲戚的电话。不到十分钟，该男子的亲戚———“龙哥住宿”的老板骑着自行车赶到车站来接客。
新园大道296号院落，在小区大门口，各种以“哥、姐”命名的住宿招牌随处可见。小区大门口处，住宿招牌多达12个。
3月12日，在大门口， 15分钟内，就有4名背着大袋的旅客被带进小区，保安没有过问。在“龙哥住宿”内，一位议好价的犍为旅客准备住下，老板示意他出示身份证，随后他从桌下的抽屉拿出一个本子，把身份证上的名字和号码登记上。“还是要出示证件。”该名老板解释说，因为这些信息还要交给小区的门卫，再转交到当地的派出所。在该栋楼的另一家旅馆，老板同样表示需要身份证，当被问到要交到什么地方时，她解释说，登记只是自己作一个了解，这样对租客的安全也是一种保障。
走进“龙哥宿舍”旅馆，74平方米、一套二的房间被隔断成了6个小房间，最小的房间只能容下一张床位，没有窗户。两间屋子之间，隔了一层7厘米厚的木板。隔断后，屋内过道不足一米，仅容1人通行，过道两侧都是房门，在屋内的厨房里，则堆满了刚换下的床单、被套。在屋内，看不到任何营业执照和相关证件。
而据另一家小旅馆的老板介绍，在小区她家有两处“家庭旅馆”，携程网和去哪儿网都能够查到。“网上订138一间，我们还要返给网站8元。”她说，自己没有工作，就靠“家庭旅馆”谋生，每天都要住满。“过年的时候，双人间里面住5个人的情况都有。”她还透露，小区一些“家庭旅馆”是外面的人进来租的，然后才改成日租房。
小区门口的保安介绍，小区大门24小时开放，每天进来那么多人，也无法管理。“以前这些房东还把每天登记的外来租客名单交来，春节后就没交过了。”据该保安介绍，以前看到一些可疑人员进入小区，他们还会劝说旅店老板不要带这些人进来。“这些老板马上就会吵起来!”他说，在小区当了10多年保安，刚开始里面的“家庭旅馆”只有10多家，现在已经有100多家了。
法律夹缝中的旅/馆
对于小区内多家家庭旅社的存在，社区在监控管理上进行了多次的积极尝试，但至今起色并不明显。
社区：去年整改六七家，但无法取缔
对于小区部分居民的埋怨，那些家庭旅馆的老板们又是怎样看待的？其中一名不愿透露姓名的老板称：“我凭劳动挣钱，影响谁了？今年都46岁了，我又不好找工作，我家的旅馆是今年才开的，居民反映是因为他们嫉妒。如果旅客住进去太吵闹，我们都会进行劝说。”而在因为住进不明身份的人可能对小区安全存在隐患的问题上，另一位老板苏女士表示：我自己住在房间里，为了安全，房里住什么旅客我们也是很小心。住进来的人都登记过身份证信息。居民投诉的应该是其他楼栋，那些老板什么人都让住，有时10多个人都让挤在几间小屋子里。
“这些‘家庭旅馆’无法取缔，只有加强管理。”成都市高新区石羊街道新街社区的党总支部副书记、居委会主任贾泽丰表示，社区管理出过很多招，以存在用电用气安全隐患等原因，去年社区和派出所整改了六七家“家庭旅馆”。以前还想组织一个协会来管理，但这是变相承认他们是合法性。
记者走访了10多家家庭旅馆，没有一家能够挂出营业执照。社区方面对此也感到很头疼，因为没有营业执照，工商不会来管理，这些住所又达不到办旅馆要求，他们也无法办证，辖区派出所也只有定期进行排查，社区则主要是用走访的形式进行安全检查。
据贾泽丰介绍，社区目前能够做的就是经常走访，统计数据，从排查安全隐患的角度来管理，同时定期召开会议，对他们进行培训，要求加大对外来人员的登记，每天交给门卫，然后转交到辖区派出所。
业主改变房屋用途 居民可以投诉
四川路石律师事务所律师麦春芳认为，经营“家庭旅馆”属于“住改商”的行为，根据《中华人民共和国物权法》第七十一条“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。”
而第七十七条则指出，“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”麦春芳说，小区业主将住房改作“家庭旅馆”进行出租的行为明显是将住宅改作经营性用房，必须要经有利害关系的业主同意。此外，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。因此，该小区中“家庭旅馆”的业主未经得以上利害关系人的同意，不能将住宅改变为经营性用房，否则，利害关系人可以通过向相关管理部门投诉或向人民法院起诉等行为维护自己的合法权益。
关键词：家庭旅馆，建筑物区分所有权，专有部分，小区住户，小区业主，小旅馆，
责任编辑：健康