中国裁判文书网
&&/&&&&/&&&&/&&
上海中原物业代理有限公司与太仓康来特房地产开发有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一审民事判决书
江苏省太仓市人民法院民 事 判 决 书（2013）太民初字第0568号原告上海中原物业代理有限公司。法定代表人唐政栋，董事长。委托代理人周佳佳。委托代理人周洪恩。被告太仓康来特房地产开发有限公司。法定代表人詹少泉，总经理。委托代理人高建刚。委托代理人周青。原告上海中原物业代理有限公司（以下简称中原公司）诉被告太仓康来特房地产开发有限公司（以下简称康来特公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于日立案受理后，依法由审判员曹柏鹏于日、日适用简易程序公开开庭进行了审理。后依法组成合议庭，于日公开开庭进行了审理。原告中原公司的委托代理人周佳佳、周洪恩，被告康来特公司的委托代理人高建刚、周青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中原公司诉称：日，被告委托原告独家代理销售太仓市港区管委会正南面的“康来特大厦·城市之星”项目，并签署《太仓市“康来特大厦”项目销售策划与代理合同》及两份补充协议。代理期限内，原告共代理销售成功118套房屋，按代理合同及补充协议的约定，被告应支付原告佣金元，但被告仅支付元，其余元未支付。现请求法院判令被告支付佣金元，并支付该款自日起至实际支付之日止按每日万分之一计算的滞纳金。被告康来特公司辩称：1、双方之间的合同于日在太仓郑和国际酒店签订，委托代理期限为12个月，从日起至日止。双方约定了结算佣金的比例和条件。其中，结算佣金的比例是：乙方销售套数小于本项目可销售套数的80%时，按成交额的4%收取代理服务费；大于本项目可销售套数的80%时，按成交额的5%收取代理服务费。结算佣金的条件是以承买方签订预售许可合同或出售合同或类似合同，并支付了该户的全部房款。2、为了更加明确结算佣金的条件，双方于日签订补充协议，结算佣金的条件是以承买方签订预售许可合同或出售合同或类似合同，并将首期房款支付到甲方指定账户，则视为乙方完成本合同约定的代理事项，乙方有权按实际到账金额的原合同约定佣金点数收取佣金。3、日，双方签订补充协议，变更了被告方销售负责人，并约定原告销售90%以上的佣金为5%，低于90%的佣金是4%。4、原告起诉要求结算118套房屋代理佣金，被告按照合同和补充协议约定的比例和结算条件，全部支付给原告，金额为元，不存在未支付部分。5、因国家限购、限贷原因，已付首付款的客户无法办理房屋贷款，进而申请退房。被告已为25户购房户办理了退房、退款手续，对该部分佣金和奖励合计元，被告保留追索的权利。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明：日，原告中原公司与被告康来特公司签订以被告为被代理人（甲方）、原告为代理人（乙方）的《太仓“康来特大厦”项目销售策划与代理合同》一份，由甲方委托乙方独家全程策划代理销售位于江苏省太仓市港区管委会正南面的“康来特大厦·城市之星”商品房。合同第一条约定：1、本合同为独家代理合同，即甲方承诺在本合同约定的履行期限内，由乙方独家代理销售甲方该物业，甲方不得委托乙方以外的任何第三方销售（甲方内部认购客户除外，此部分销售套数不超过5%，计入销售业绩中，但不结算佣金），否则视为乙方成功代理，甲方应按照本合同约定支付乙方代理销售佣金。2、乙方及其关联单位（如上海宝原物业顾问有限公司）等，在履行本合同的过程中，应谨慎、勤勉地尽其所能，为甲方谋取最大的市场效益和经济效益，并以此作为订立本合同的诚信表示，甲方以全面履行本合同约定的甲方之义务为对应。第二条约定：甲方委托乙方代理该项目销售物业，建筑面积约为22000平方米（约280套，具体面积以预售许可证为准），委托代理期限自本合同签订之日起12个月止。第四条关于甲方的职责约定：……3、甲方负责提供财务出纳、售后服务等人员配合相应的销售工作，上述人员的工资由甲方承担，并按双方商定的工作程序进行统一管理。4、甲方指定李卫星作为代表甲方行事的工作协调人，负责对乙方提出的需由甲方确认的各项事宜进行审核、签字确认；在本合同的履行期限内，甲方发生与该物业销售有关的事宜的变动，应由该工作协调人及时向乙方进行传达和通报，该工作协调人的确定与变更，甲方均应及时书面通知乙方。5、在本合同的履行期限内，所有与承买方签订的任何合同均由甲方最终审核、签字、盖章，并由甲方享有和承担出售方的一切权利和义务。6、甲方负责收取由承买方支付的所有款项，并由甲方出具相应合法、有效的收款凭证。第五条关于乙方的职责约定：1、乙方应确保该物业的销售成交均价不得低于11500元／平方米（甲方内部认购部分扣除后计算），且50套单元做到5成首付，后续物业根据甲方与银行协调确定的首付成数执行销售。2、乙方应落实该物业销售所必须的策划、销售、客服人员并委派一名经验丰富、执行能力强的销售经理常驻售楼现场，行使现场销售管理职责等以保证销售任务的全面完成。3、乙方指定储悦作为代表乙方行事的工作协调人，负责对甲方提出的需由乙方确认的各项事宜进行审核、签字确认（但不涉及如佣金减免、各类费用支出等与财务钱款有关的审核、签字确认。若该确认涉及乙方合同权利的放弃、变更则应加盖乙方公章后方生效）。在本合同履行期限内，乙方发生与该物业销售有关的事宜的变动，应由该工作协调人及时向甲方进行传达和通报。该工作协调人在未完成物业销售率的80%时，不得中途变更，但因客观原因离职除外……第八条关于代理佣金费用及支付方式约定：1、对于该物业售出的每一套单元，甲方均须向乙方支付该单元的代理销售佣金，佣金标准按如下比例执行：开盘之日起三个月内（双方约定开盘日）乙方销售套数小于本项目可销售套数的80%时，销售佣金按成交金额的4%收取代理服务费（其中1%为策划服务费用）；开盘之日起三个月内（双方约定开盘日）乙方销售套数等于或大于本项目可销售套数的80%时，销售佣金按成交金额的5%收取代理服务费（其中2%为策划服务费用），并一次性补足之前的差额代理佣金；销售考核指标（代理成功标志）以客户签订定金合同为准；结算佣金条件以承买方签订预售合同或出售合同或类似合同，并支付了该户全部房款的，可以结算销售代理佣金。2、服务费结算时间为次月10日或之前，支付到乙方指定账户时间为次月15日或之前（若遇法定节假日，则相应顺延至法定节假日终止后），甲方应按本条所述代理费计算方法将全额代理费支付到乙方指定账户。乙方收到甲方支付的代理费后应向甲方出具相应的代理费发票。3、若因甲方原因，承买方未能如期与甲方签订商品房买卖合同等证明买卖关系成立的有效合同，则甲方应按照本合同约定支付给乙方代理费。若因乙方客户原因，未能如期与甲方签订商品房买卖合同等证明买卖关系成立的有效合同，则甲方应将乙方客户已付的定金之50%支付给乙方作为乙方提供代理服务的补偿费（以不超过本条第1款规定之佣金为准）。日，双方签订补充协议一份，内容为：1、确定开盘日期为日。2、结算佣金条件以承买方签订预售合同或出售合同或类似合同并将首期房款支付到甲方指定账户，则视为乙方完成本合同约定的代理事项，乙方有权按实际到账金额的原合同约定佣金点数收取佣金。日，储悦向被告发出通知一份，内容为：被告为加大销售力度、鼓励销售，为原告的销售人员制定了日至日相关销售的奖励政策，销售70平方米以下的，每套奖励2万元，销售70平方米以上的，每套奖励4万元。同时，被告要求原告相关销售人员在与被告结算奖励时，购房回款率必须达到40%以上，而且从日以后采取月结方式结算奖励，即每月的15日对上月的奖励进行结算，同时对于已经结算但又退房的奖励据实予以扣除。销售人员领取奖励发生的税费自理，并提供有效正规发票等规定，原告表示同意接受。日，原、被告又签订补充协议一份，内容为：1、甲方指定的工作协调人由李卫星变更为高建刚。2、甲方委托乙方销售的商品房乙方争取于日前销售达到90%，最晚不得超过日。3、日前，如果乙方销售套数小于本项目销售套数的90%时，乙方销售佣金按成交额的4%收取代理费服务费（其中1%为策划服务费），大于等于90%时，乙方销售佣金按成交额的5%收取代理服务费（其中2%为策划服务费），并一次性补足之前的差额代理服务费。在代理销售期间，原告代理被告共就118套房屋与买受人签订了商品房买卖合同，部分买受人因不符合办理按揭贷款条件，未能全额支付房款。被告共向原告支付佣金元。为促进销售，被告对原告销售人员进行现金奖励，并发放加油卡。合同履行期限届满后，双方终止了委托代理销售合同关系。日，原告向被告发函认为：原、被告合作期间，原告一直积极履行合同，共成功代理销售成功118套物业，按约定被告应支付佣金元，实际仅支付元，其余佣金元仍未支付，要求被告于收到本函后5日内足额支付，且原告保留要求被告支付相应滞纳金的权利。审理中，对房屋销售、房款支付、佣金支付情况，原告提供了商品房买卖合同、《万美达酒店式公寓成交明细》，被告提供了《销控表》、《佣金结算通知书》、佣金发票、退房手续、以租金抵房款手续。根据当事人就上述证据的举证、质证意见，具体包括以下四种情形：（一）合同继续履行，且买受人已付清全部房款的。共33套房屋，价款合计元。房屋坐落、价款如下：1、501室，641529元；2、611室，691560元；3、702室，706031元；4、703室，677516元；5、711室，688524元；6、712室，653963元；7、811室，70万元；8、812室，686000元；9、901室，652657元；10、914室，644195元；11、1011室，711756元；12、1012室，663259元；13、1013室，656000元；14、1014室，652540元；15、1101室，664141元；16、1102室，675144元；17、1103室，66万元；18、1114室，655321元；19、1115室，577852元；20、1212室，655560元；21、1214室，641414元；22、1308室，709205元；23、1408室，71万元；24、1415室，579041元；25、1514室，666447元；26、1515室，58万元；27、1604室，74万元；28、1703室，691888元；29、1711室，696517元；30、1712室，676376元；31、1811室，700328元；32、1911室，732817元；33、2014室，672700元。（二）合同继续履行，买受人支付部分房款，余款以租金抵付的。共53套房屋，总价款元。房屋坐落、价款情况如下：1、413室，646150元；2、414室，635851元；3、415室，56万元；4、502室，658000元；5、504室，721054元；6、511室，633069元；7、601室，645424元；8、603室，674665元；9、614室，641414元；10、615室，571312元；11、713室，639588元；12、801室，632575元；13、802室，680368元；14、808室，68万元；15、813室，657556元；16、814室，646977元；17、902室，683219元；18、915室，563879元；19、1003室，651853元；20、1015室，563879元；21、1112室，652765元；22、1113室，652765元；23、1202室，663259元；24、1203室，663259元；25、1204室，727056元；26、1211室，699516元；27、1301室，649986元；28、1302室，694625元；29、1304室，745538元；30、1314室，644195元；21、1315室，573789元；32、1401室，669349元；33、1402室，680368元；34、1412室，674665元；35、1501室，675024元；36、1502室，680368元；37、1511室，742477元；38、1513室，677516元；39、1601室，664314元；40、1603室，691774元；41、1613室，680026元；42、1615室，596087元；43、1708室，735875元；44、1713室，683219元；45、1715室，578744元；46、1801室，686041元；47、1803室，698002元；48、1812室，686071元；49、1814室，674792元；50、1815室，608474元；51、1901室，668976元；52、1912室，682033元；53、1914室，650604元。（三）买受人支付部分房款，余款尚未支付，也未解除合同的。共7套房屋，总价款4823927元，已支付房款1811163元，未支付房款3012764元，已结算佣金69782.08元。房屋坐落、价款、已支付房款、已结佣金情况如下：1、908室，总价款695154元，已付285154元，已结佣金11406.16元；2、1001室，总价款665439元，已付262175元，已结佣金10487元；3、1002室，总价款666110元，已付66611元，已结佣金0元；4、1008室，总价款698152元，已付288152元，已结佣金11526.08元；5、1512室，总价款691911元，已付341910元，已结佣金13676.4元；6、1908室，总价款725128元，已付295128元，已结佣金11805.12元；7、1913室，总价款682033元，已付272033元，已结佣金10881.32元。（四）解除合同的。共25套房屋，总价款元，已支付房款8414379元，未支付房款918万元，已结佣金元。房屋坐落、价款、已付房款、已结佣金情况如下：1、503室，总价款660407元，已付330407元，已结佣金13216.28元；2、612室，总价款635000元，已付335000元，已结佣金13400元；3、613室，总价款651853元，已付201853元，已结佣金0元；4、701室，总价款653214元，已付333214元，已结佣金13328.56元；5、715室，总价款573789元，已付293789元，已结佣金11751.56元；6、809室，总价款1361600元，已付761600元，已结佣金30464元；7、815室，总价款553226元，已付223226元，已结佣金8929.04元；8、903室，总价款683219元，已付213219元，已结佣金8528.76元；9、1003室，总价款666110元，已付336110元，已结佣金13444.4元；10、1015室，总价款573789元，已付173789元，已结佣金6951.56元；11、1201室，总价款652657元，已付332657元，已结佣金13306.28元；12、1205室，总价款1312678元，已付412678元，已结佣金0元；13、1208室，总价款697338元，已付697338元，已结佣金27893.52元；14、1213室，总价款646150元，已付326150元，已结佣金13046元；15、1311室，总价款720936元，已付220936元，已结佣金8837.44元；16、1312室，总价款663259元，已付203259元，已结佣金8130.36元；17、1602室，总价款703180元，已付353180元，已结佣金14127.2元；18、1614室，总价款669229元，已付339229元，已结佣金13569.16元；19、1701室，总价款683259元，已付343259元，已结佣金13730.36元；20、1702室，总价款706031元，已付286031元，已结佣金11441.24元；21、1714室，总价款672010元，已付342010元，已结佣金13680.4元；22、1802室，总价款686014元，已付276014元，已结佣金11040.56元；23、1915室，总价款603519元，已付603519元，已结佣金24140.76元；24、2015室，总价款581767元，已付241767元，已结佣金9670.68元；25、2111室，总价款584145元，已付234145元，已结佣金9365.8元。对上述房屋，原告明确不再就未付房款主张相应比例佣金，但就已付房款应结算佣金。审理中，对关于滞纳金（利息）的诉讼请求，原告变更为以欠付佣金为基数，自日起至实际支付之日止按每日万分之一计算。上述事实，有庭审笔录，原告提供的委托代理销售合同、补充协议、函、商品房买卖合同、成交明细表，被告提供的通知、销控表、退房情况明细表、以租金抵房款明细表等证据予以佐证。本院认为：原告中原公司与被告康来特公司签订销售代理合同及补充协议，由被告委托原告独家代理销售商品房，双方之间的商品房委托代理销售合同关系依法成立并生效，原、被告均应按约履行各自的义务。委托代理销售期限结束后，被告应当按约向原告支付佣金。由于原告销售套数小于该项目销售套数的90%，根据合同及双方签订的补充协议，销售佣金为成交额的4%。根据双方于日签订的补充协议，结算佣金的条件是承买方签订预售合同、出售合同或类似合同，并将首期房款支付到被告指定账户，则视为原告完成本合同约定的代理事项，原告有权按照实际到账金额的约定佣金点数收取佣金。据此，对合同继续履行，且买受人已付清全部房款的情形，被告应当将相应佣金元（%）结算给原告。对合同继续履行，买受人支付部分房款，余款以租金抵付的情形，鉴于被告通过与买受人进行协商，取得了一定期限的房屋使用权，虽然部分房款以租金抵付，但被告的相应权利已经通过其他形式实现，应视为符合双方结算全部佣金的条件，被告应当将相应佣金元（%）结算给原告。对买受人支付部分房款，余款尚未支付，也未解除合同的情形，根据双方约定，其中1002室尚不具备结算佣金的条件，其余6套房屋应按实际到账金额的4%结算佣金，为69782.08元；对解除商品房买卖合同的情形，原告同意按照实际到账金额的4%计算，未到账部分不再主张。被告认为因国家限购限贷原因，被告已与买受人解除合同并办理退房、退款手续，不应结算佣金。该25套房屋通过原告的代理行为，被告与买受人签订了合同，按照双方约定原告已代理成功。至于合同签订后因其他原因被告与买受人解除合同，不能成为被告不支付佣金的理由，该25套房屋中613室、1205室未达到结算佣金的条件，其余23套房屋应按实际到账金额的4%结算佣金，为69782.08元。综上，被告共应向原告支付佣金元，实际已支付元，余款元应当支付给原告。对被告关于应当扣除就已解除合同的房屋发放给销售人员的现金奖励、加油卡的意见，因现金奖励、加油卡系发放给销售人员个人而非原告，且原告工作人员于日向被告发出的通知中并未涉及现金奖励与佣金相抵的内容，故被告要求从应支付给原告的佣金中扣除现金奖励、加油卡的意见无相应的事实和法律依据，本院不予采纳。对原告主张的自起诉之日起至实际支付之日止每日按结欠佣金的万分之一计算的滞纳金，实际为欠付佣金的利息损失，计算标准在合理范围内，应予采纳，但应计算至本判决确定履行期限的最后一日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第四百零五条的规定，判决如下：被告太仓康来特房地产开发有限公司于本判决生效后10日内向原告上海中原物业代理有限公司支付佣金元，并按每日万分之一标准向原告赔付该款自日起至本判决确定的履行期限最后一日止的利息损失。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17077元，由原告负担5145元，被告负担11932元。该款原告已预交，被告负担部分，本院不再退还原告，由被告在支付上述款项时一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，帐号：10×××99。审　判　长　　曹柏鹏人民陪审员　　史慧英人民陪审员　　汪德符二〇一三年十二月四日书　记　员　　张　燕
一、本裁判文书库公布的裁判文书由相关法院录入和审核，并依据法律与审判公开的原则予以公开。若有关当事人对相关信息内容有异议的，可向公布法院书面申请更正或者下镜。
二、本裁判文书库提供的信息仅供查询人参考，内容以正式文本为准。非法使用裁判文书库信息给他人造成损害的，由非法使用人承担法律责任。
三、本裁判文书库信息查询免费，严禁任何单位和个人利用本裁判文书库信息牟取非法利益。
四、未经许可，任何商业性网站不得建立与裁判文书库及其内容的链接，不得建立本裁判文书库的镜像（包括全部和局部镜像），不得拷贝或传播本裁判文书库信息。
&&|&&&&|&&&&|&&&&|&&&&|&&
Copyrights(C)最高人民法院 All Rights Reserved
未经本网书面授权，请勿转载、摘编或建立镜像，否则视为侵权。
北京市东城区东交民巷27号 100745 总机:010- 举报:010-房地产代理公司的基本代理合同_百度文库
两大类热门资源免费畅读
续费一年阅读会员，立省24元！
评价文档：
喜欢此文档的还喜欢
房地产代理公司的基本代理合同
房​地​产​代​理​公​司​和​开​发​商​签​订​代​理​合​同​范​本
阅读已结束，如果下载本文需要使用
想免费下载本文？
把文档贴到Blog、BBS或个人站等：
普通尺寸(450*500pix)
较大尺寸(630*500pix)
你可能喜欢刘红英法律在线&&&TEL:
专长领域：各类合同纠纷、经济纠纷、房产纠纷、婚姻家庭、遗产继承、劳动争议、公司法律顾问、金融、投资、刑事辩护、犯罪预防服务及培训等
关于项某与张某某房产经纪公司房屋买卖合同纠纷的代理词
审判长、审判员：我受本案原告项某的委托并受北京市华鹏律师事务所指派，担任其诉讼代理人，出庭参加诉讼。开庭前，我认真研究了本案的有关材料，并向相关人员进行了必要的调查取证，对本案已有了充分的了解、认识，现结合庭审情况，提出如下代理意见，请法庭予以充分考虑：一、本案的基本事实<span style="font-size:19font-family:仿宋_gb年4月16日，原告在**房产经纪公司的介绍下，与被告张某**房产经纪公司签署了《定金收付书》，就被告张某向原告出售北京市西城区百万庄大街9号院**房屋（下简称“该房屋”）的定金收取、成交价格等事宜，进行了明确约定。另，由于被告张某之妻系该房屋的共有权人之一，但因客观原因，不能亲自办理有关该房屋买卖的合同签署、产权过户等具体事宜，日，广东省深圳市公证处出具了（2009）深证字第49493号《公证书》，根据该《公证书》，被告张某有权代理其妻全权办理有关该房屋的全部转让手续（如签署相关《买卖合同》、收取房款、办理产权过户等）。<span style="font-size:19font-family:仿宋_gb年4月28日，被告张某作为甲方与原告（乙方）、**房产经纪公司（丙方）正式签署了《买卖居间合同》（合同编号：），约定，该房屋的成交价为120万元，甲乙双方采用自行结算交易资金的方式划转交易结算款项（注：根据该合同第三、3.2条的约定，自行结算交易资金的方式与采用资金监管划转房款的方式是相互排斥的，并非如被告所讲的“自行结算本身就包括资金监管”）；该合同同时约定，甲方应当在签署本协议之日将相关权属变更、贷款等全部所需资料依丙方要求交付丙方，甲乙双方应于接到丙方通知后积极配合，与丙方到房屋权属登记部门办理过户手续；因迟延履行合同义务，违约方每逾期一日应赔偿相当于成交价格0.5%的违约金。此外，该合同第二条明确约定，标的房屋交易过程中须缴纳的营业税、个税、契税、印花税等费用，应由甲乙双方根据政府主管机关的有关规定缴纳。<span style="font-size:19font-family:仿宋_gb年4月29日，经进一步友好协商，原、被告三方就上述《买卖居间合同》的未尽事宜签署了《补充协议》，就该房屋房款以及该房屋租金、押金等的支付时间、支付金额、计算方法等进行了明确约定。如该《补充协议》第6条约定：乙方应于过户当日向甲方支付人民币1144426元整（含具体计算方法）；第9条第①款约定：甲方应于日（不迟于一周）向乙方支付16000元整，其中包括日至日期间的房屋租金12000元和房屋押金4000元。<span style="font-size:19font-family:仿宋_gb年4月29日，即上述《补充协议》签署当日，被告张某与原告项某即接到**房产经纪公司的正式通知，被要求带齐相关证件、资料等，于当日前往北京市西城区房产交易服务大厅办理有关该房屋的产权过户手续等，对此，原、被告均一致表示同意。然而，不知何种原因，被告张某在到达北京市西城区房产交易服务大厅后，却莫明其妙地以未带身份证为借口拒绝办理该房屋的过户手续。截至今日，被告张某仍然以种种理由（如单方声明原《补充协议》作废，要求重新签署《买卖居间合同》及其《补充协议》；拒绝签署北京市《存量房交易结算资金自行划转声明》、拒绝缴纳相关税费等等）拒绝办理该房屋的产权过户手续，并拒绝依约向原告支付该房屋的房屋租金及押金等。另，原告已经为履行上述《买卖居间合同》及其《补充协议》，准备好该房屋的全部价款，并已按照被告的要求在多个银行间多次转账，损失了大量利息、手续费及时间、精力等。二、二被告拒绝/迟延履行合同的行为，已构成对原告的严重违约，除依法应当继续履行外，还应依法、依约向原告承担包括支付违约金、赔偿损失等在内的民事责任。本案中，被告张某在已取得该房屋共有权人合法授权的情况下，与原告、**房产经纪公司签署的《买卖居间合同》及其《补充协议》系各方真实意思一致的表示，且不违反相关法律、法规的强制性规定，依法应属合法有效。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务；第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。如上所述，该《买卖居间合同》及其《补充协议》已经对该房屋的成交价格、税费的承担、以及各方的权利、义务等均作出了明确、具体的约定，而且这些约定不仅反映了原、被告各方在签约当时的真实意思表示，而且亦不违反相关法律、法规的强制性规定，依法应属有效，因此，我方认为，无论二被告是否事后反悔，或认为根本并不存在这些条款，或认为应当按照所谓的惯例、所谓的并不存在的“口头约定”来执行，在其未能提供相反证据的情况下，不论是从情理的角度还是从法律的角度来分析，均应严格按照上述《买卖居间合同》及其《补充协议》的约定来履行。现被告张某公然单方违反合同约定，拒绝办理该房屋的产权过户手续、拒绝缴纳有关税费并拒绝向原告支付该房屋的租金及押金，等等一系列行为，已构成对原告的严重违约，除依法应当继续履行合同外，还应依法按照协议约定的标准，即每逾期一日应向原告支付相当于该房屋成交价格0.5%的违约金，等等。同时，通过**房产经纪公司的开庭陈述可以看出，被告张某之所以一直拒绝依约履行《买卖居间合同》及其《补充协议》，竟与**房产经纪公司的怂恿行为、幕后支持（如**房产经纪公司无视法律规定和合同约定，公然宣称并明示被告张某：“按照惯例，卖方无需承担任何税费，因此本案所涉及的个人所得税1.2万元应由买方即原告承担”；“合同并未约定0.5%的违约金”；“买卖双方约定的自行结算交易资金的划转方式即包括采用资金监管的方式划转房款”；等等）具有直接的因果关系，因此，**房产经纪公司作为本案的直接责任人之一，理应与被告张某一起、共同对原告承担包括继续履行、支付违约金、赔偿损失等在内的违约责任。三、关于被告违约行为的具体表现本案中，被告的违约行为具体表现为：1、逾期履行部分（1）根据《买卖居间合同》第三、3.2.1条约定，甲乙双方应当于本合同签署当日（即日）签署《北京市存量房交易结算资金自行划转声明》，而被告张某却在拒绝签署该声明的同时，单方要求变更该房屋交易结算资金的划转方式；（2）根据《买卖居间合同》第三条第1款约定，甲方应当在签署本协议之日（即日）将相关权属变更、贷款等全部所需资料交付丙方，而被告张某并未按照该约定交付相关资料；（3）根据《补充协议》第9条第①款约定：甲方应于日（不迟于一周），向乙方支付16000元整，其中包括日至日期间的房屋租金12000元和房屋押金4000元，而被告张某至今未向原告支付该款项；（4）该《买卖居间合同》约定（见四），甲乙双方应于接到丙方通知后积极配合，与丙方到房屋权属登记部门办理过户手续，而事实上，现有大量证据已经表明，原告与被告张某已经接到**房产经纪公司的通知，并协商一致于日共同前往西城区产权交易服务大厅办理过户事宜，因此，应当以日作为三方约定的办理产权过户手续的期限。而时至今日，被告却始终以种种理由拒绝办理该房屋的产权交易手续。（5）根据合同约定及相关法律规定，在办理二手房产权过户手续中，出售方应当依法缴纳个人所得税等，而被告张某却始终以所谓的、并不存在的“口头约定——应由原告承担“为由拒绝缴纳；2、其他违约行为：在《买卖居间合同》及其《补充协议》合法有效的情况下，被告单方要求重新签订《买卖居间合同》及其《补充协议》，内容涉及房屋结算资金划转方式的变更、资金监管费用的承担、购房款项的计算方法、过户期间费用（包括税费）的承担、房屋租金的数额、支付时间、起算时间以及合同的有效期限等等多个方面，并声称要解除合同等。四、关于120万元房款的性质以及个人所得税的承担首先，原、被告三方共同签署的《买卖居间合同》第二、2.2条，以及《定金收付书》第二条第1款均明确约定：该房屋的成交价格为120万元，而根据相关规定，应由卖方承担的个人所得税正是以房屋的成交价格为缴纳依据的；其次，《中华人民共和国个人所得税法》第二条规定：“下列各项个人所得，应纳个人所得税：…九、财产转让所得…”；第八条规定，“个人所得税，以所得人为纳税义务人”。由此可见，二手房转让过程中，卖方具有依法缴纳个人所得税的法定义务，被告所谓的“口头约定”即使存在，也因违背法律的强制性规定应属于无效，更何况事实上，该“口头约定”根本并不存在。因此，无论从法定还是依约定，本案所涉及的个人所得税均应由被告张某以120万元的成交价格为基数依法缴纳。对于张某主张的曾在与原告签署《定金收付书》和《买卖居间合同》之前，与**房产经纪公司签署《委托出售房屋协议》，并约定“甲方最终实收120万元”一节，我方认为：（1）根据合同的相对性原则，该协议的效力只能及于被告张某及**房产经纪公司，与原告无关；（2）“最终实收价或净得价”并非法律术语，其与“成交价”只是用词上的不同，并无实质差异，更不能因此排除法定的个人所得税缴纳义务；（3）实践当中，因为市场的千变万化，更是不乏实际成交价格低于或高出委托出售价或委托买受价的情况。因此，该《委托出售房屋协议》并不能成为被告拒绝缴纳个人所得税的依据。五、关于过户期限的确定对于被告强调的上述《买卖居间合同》及其《补充协议》就该房屋的过户时间未能进行明确约定一节，我们暂且不论合同当中有无明确的书面约定。但不可否认的是，各被告在庭审中不仅已经认可了原、被告已经共同约定于日办理过户手续的事实，以及日当日未能办理成功的原因，而且，各被告还一致认可了在日未能办理成功的情况下，又再次共同、一致约定了于日共同办理产权过户的事实。因此，我方认为，即使不以日作为认定应当办理产权过户期限的依据，也应以 日作为各方一致确认的办理产权过户的期限。退一步讲，即使本案中，当事人一致认为就相关履行期限约定不明，那么根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）款之规定，原告也可以随时要求被告履行。现原告除已经多次以口头形式要求被告履行合同外，更是于日，专门委托律师向被告张某发送了含有要求其限期履行内容的书面律师函件，因此，本案中，即使原、被告一致认为相关产权过户、房屋租金、押金等的履行期限约定不明，也应当以日（被告实际收到律师函之日起10日）作为确定被告履行期限的依据。关于过户的截止期限能否以日为准一节，我方需要提请法庭注意的是，《买卖居间合同》第三条第2款虽然约定：“关于办理相关事宜的最终合理期限，三方协商不成的，丙方可确定办理该事宜的最终合理期限。”但我方认为，（1）根据该条款，只有在三方未能就最终期限协商一致的情况下，方能由**房产经纪公司来确定该合理期限；（2）该条款在用词上，是丙方“可”确定而非“应当”由丙方确定。因此，在三方已经协商确定于日（后又协商确定于日）办理过户手续，且事实上已经共同前往办理的情况下，**房产经纪公司指定的日并不能成为确定过户期限的依据。此外，我方不认可**房产经纪公司所设定期限的原因还包括：（1）在原告与被告张某就履行合同发生争议的情况下，**房产经纪公司并未积极履行（怠于）其作为中介公司应尽的义务，甚至怂恿、支持了张某的违约行为，因此，已构成对原告的违约（原告将保留追究**房产经纪公司违约责任的诉讼权利等）；（2）在原告收到**房产经纪公司发出的催办通知之前，原告已经委托律师向被告发出了含有要求被告限期履行的律师函件。六、关于办理过户与支付房款的先后顺序《补充协议》第6条明确约定，乙方应于过户当日向甲方支付房款约114万余元，通过该条约定足以看出，本案中合同的履行，应当是办理过户在前，支付房款在后。这不仅与原、被告各方在签订书面协议之前的口头约定是完全一致的，而且也是与日，原、被告各方事实上已经共同前去办理过户手续的事实是相符的，否则，张某也不至于仅以未带身份证为由拒绝办理过户（张某**房产经纪公司均已以书面形式一致认可，日未能成功办理过户的原因是张某持有的证件为护照，见证据十第一页最后一段和证据十三横线部分），而应当以“原告未能依约在先支付房款”为由行使法定的先履行抗辩权。此外，对于被告所述的应当“先交钱、后过户”并称此为交易惯例一节，我方表示坚决反对。原因如下：（1）如原、被告的本意为先交钱后过户，那么补充协议必定应当写为“乙方应于甲方支付房款当日协助甲方办理过户手续”，而不是写为“甲方应于过户当日向乙方支付房款”。因为这里涉及一个关键的义务履行基准日（注：基准点应当也必须是在先发生的事实）的问题，就像法律可以规定“公民应当于出生之日办理出生登记”，而无法规定“公民应当于办理出生登记之日出生”( 因为只能出生的事实发生在前)一样，这是任何一个具有正常民事行为能力的人都可以理解的；（2）被告对于所谓的交易惯例，并未提供任何有效的证据加以佐证，相反原告认为“先过户、后付款”正是基于二手房交易的惯例，因为在任何一起二手房买卖中（包括按揭贷款的情况下），卖方总是在办理完毕过户手续后，方可凭《房屋权属转移登记办结单》领取全部的购房款项。退一步讲，即使被告确实举证证明了其所谓交易惯例的存在，根据《合同法》第六十一条之规定，那也只适用于没有约定或约定不明的情况，而在本案中，原、被告已经就此进行了明确具体的约定，因此并不适用。七、关于被告能否以“担心过户后原告不能依约支付房款”为由拒绝办理过户《中华人民共和国合同法》第六十八条规定，“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有丧失或可能丧失履行债务能力的情形的，可以中止履行。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。”因此可以看出，我国合同法对于不安抗辩权的行使，不仅要求行使方必须要有确切的证据支持，而且也明确规定了违约责任的承担等。具体到本案，不仅被告未能提供任何证据证实原告存在丧失或可能丧失履行债务能力的情形，而且事实上原告具有很强的履行能力，并已经为履行合同备足了全部购房款项，因此，被告对于其行为必须承担相应的违约责任。八、关于被告违约金的计算标准及诉讼费用的承担就本案而言，《买卖居间合同》中关于违约金的计算标准（即每逾期一日，按照该房屋成交价格的0.5％计算）是原、被告三方真实意思一致的表示，被告对于其违约行为所要产生的后果是明知且有预期的，因此，在计算被告违约金数额时，应当充分尊重当事人各方的意思表示，严格依照约定进行。退一步讲，即使法院最终以违约金约定过高为由，不能全额支持原告请求的数额，本案的诉讼费用也应由被告全额承担，原因如下：（1）如上所述，被告对于其违约行为所要产生的后果（即违约金的数额）是明知且有预期的；（2）原告之所以要求被告支付全额违约金，不但是基于合同的约定，而且还完全取决于被告的违约行为，也可以说完全是由被告引起的。九、关于**房产经纪公司的不正当行为如前所述，原告通过本案的第一次庭审首次得知，被告张某之所以一直拒绝依约履行合同，是与**房产经纪公司的怂恿行为、幕后支持密不可分的。我方认为，即使**房产经纪公司为招揽业务、增加营业业绩、营业收入等，对张某做出了种种允诺（如税费的承担），**房产经纪公司也不应为逃避自己对于张某的违约责任等，而违背事实、将本案的过错强加于原告。而且，**房产经纪公司作为专门从事二手房买卖经纪业务的公司，对于税费的承担、成交价格的定义、违约责任的约定等等各项内容应当做到熟知、熟记，并引导当事人依法进行交易行为，而不应在买卖双方发生争议后，添油加醋，甚至明示卖方拒绝依法缴纳税费。因此，我们请求贵院在判处**房产经纪公司共同对原告承担违约责任的同时，能够就**房产经纪公司的不正当行为向相关部门发出司法建议，以维护正常的社会经营秩序。以上代理意见，望法庭予以充分考虑。北京市华鹏律师事务所 & & & & & & & & 律师：刘红英 & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & 2009年7月 &日刘红英律师专长领域：各类合同纠纷、经济纠纷、房产纠纷、婚姻家庭、遗产继承、劳动争议、公司法律顾问、金融、投资、刑事辩护、犯罪预防服务及培训等联系电话：,（8610）传真：（8610）转816邮箱:QQ：办公地址：北京市朝阳区安慧里四区15号楼中国五矿大厦11层邮编：100101乘车路线：406、408、379、386、479、419、984、985等安慧桥东站下车往西走50米即到，地铁5号线惠新西街北口站下车A口出，往前走20米，过地下通道后往西走50米即到
上一篇：下一篇：