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家庭农场实践已一年 困惑背后或将迎来春天
日 08:52:15
　　在国家政策推动下，从瑞安&90后&农民项贤治去年3月拿到温州市首张以家庭农场形式登记的营业执照以来，截至今年3月底，全市共登记成立各类家庭农场432家，其中仅今年一季度就新增175家。热潮背后，家庭农场在温州的实践效果如何，&摸着石头过河&的农场主们有怎样的期待？
金道会在他的家庭农场里劳作。翁卿仑摄
瑞安市源田家庭农场的负责人项贤治和姐姐项伟章在田间查看秧苗生长情况。翁卿仑摄
　　家庭农场，这是2013年中央一号文件中备受关注的词汇。
　　这个起源于欧美的舶来概念，原指农民家庭通过租赁、承包或者经营自有土地的农业经营形式。
　　在中国，它则类似于种养大户的升级版。农业部门给出的定义是：以家庭成员为主要劳动力，从事农业规模化、集约化、商品化生产经营，并以农业收入为家庭主要收入来源的新型农业经营主体。
　　继该一号文件提出鼓励和支持发展家庭农场之后，今年，央行出台了《关于做好家庭农场等新型农业经营主体金融服务的指导意见》，农业部也发布了《关于促进家庭农场发展的指导意见》，家庭农场发展似乎进入空前的机遇期。
　　然而，记者近日走访温州市多个家庭农场时发现，部分地区对于家庭农场尚无清晰的认识，&换汤不换药&的现象普遍存在；不少家庭农场在实际发展中遭遇着融资难、用地难、缺人才、缺技术等多重制约，还处于&只是看上去很美&的阶段。明确家庭农场的认定和管理、出台更加细化的扶持政策，是许多心存困惑但仍看好前景的农场主们的共同期待。
　　从种粮大户到现代企业
　　首个家庭农场渐入佳境
　　纵横成片的田地里，一行行水稻秧苗排列整齐，绿意盎然。31岁的项伟章和25岁的项贤治沿着田埂边走边聊，不时蹲下身查看秧苗生长情况。
　　自去年3月从工商部门领到温州首张以家庭农场形式登记的营业执照后，姐弟俩就一直在为他们创办的瑞安市源田家庭农场奔忙着。
　　&每天都非常忙，一起床就有各种事情在等着你去做，做家庭农场比单纯种田要复杂很多。&项伟章说。
　　和温州市现有的许多家庭农场脱胎于种养大户或专业合作社一样，&源田&的根基是姐弟俩的父亲项宝荣上世纪90年代开始创办的丰粮农场。1998年，项宝荣放弃外地的生意，集中所有资金回到瑞安仙降老家，承包土地种植水稻，面积最多时达到一千多亩，成了远近闻名的种粮大户。
　　尽管对父亲&弃商从农&之举并不赞成，但为了帮他分担劳累，项贤治2008年高中毕业就加入父亲创办的&项宝荣农业专业合作社&，项伟章也在2012辞去高中代课教师工作，加入务农行列。
　　去年中央一号文件发布后，一个偶然的机会，项伟章在《农民日报》上读到关于国家鼓励发展家庭农场的报道。这让一直希望做个&和父亲不一样的农民&的姐弟俩兴奋不已，于是着手进行准备。当年3月，经当地工商部门审核，&源田&领取营业执照，成为温州首个家庭农场。&寓意田野的源头，是绿色、有机的农产品。&项贤治解释道。
　　经过一年的发展，&源田&目前流转经营的土地达到2500亩，清一色种植水稻，机械化率达到90%。去年的稻谷产量达200多万公斤，除上缴储备粮库外，其余在瑞安市场即销售一空，实现稳定盈利。&具体多少利润真没算过，但肯定比挣工资强。&项伟章笑称。
　　如今，除雇请的帮工外，参与农场经营的项家人共有9人，其中，项宝荣负责田间管理和技术培训，项伟章负责土地流转等外联事务，项贤治负责稻米加工销售，其他几个女儿、女婿则分头负责农机操作、场务等，分工明确，经营渐入佳境。
　　&这一年大都是按我们的想法在运作，过程中会有一些观念的碰撞，最后都能磨合过来，越做越有信心，奋斗目标越明确。&项伟章告诉记者。
　　她所指的，是从传统种粮大户到现代农业企业的转型。一年间，项伟章、项贤治等人初步搭建出企业化管理的架构，包括形成一些基本的管理制度、明确员工岗位职责、开展技术培训等。为了&适应以后的挑战&，去年，姐弟俩分别考入浙江农林学院和温州农民学院，在职攻读经济和企业管理。
　　&现代农业企业有很多文章要做，欲速则不达，我们先把眼前的事做好。&项贤治说。更显冲劲的项伟章则苦恼于&农场越来越像企业，但还不够像&的现状，已将开展深加工、延伸产业链的工作提上议事日程。今后，&源田&除向市场出售大米外，还将生产供应米线、年糕、米酒等。
　　与此同时，做大做强已注册的&天井垟&大米品牌、开拓电商业务和订单生产、发展农业休闲观光业态等，也在项伟章关于&源田&未来发展的规划中慢慢成形。在她看来，家庭农场这个新生事物的出现，对他们家来说，是催生了&新老交替&，为她和弟弟妹妹们创造了一个实现梦想的舞台。
　　采访中，姐弟俩告诉记者，&源田&之所以能在短短一年内形成规模并实现盈利，得益于国家一系列惠农补贴政策，也离不开其父近20年承包种粮打下的基础，包括资金、土地、设备、技术等方面的积累，&否则绝不会这么顺当&。目前，项伟章和项贤治正发起筹建&马屿粮食生产协会&和&马屿粮食联盟&，准备联合周边农户打造统一的地域大米品牌。
　　&我们的目标就是做现代企业，做职业农民，这条路很长，但一定会越来越好。&项伟章说。项贤治则邀请记者几年后再来看看，因为&那时候看到的肯定和现在不一样了&。
　　从融资用地到人才技术
　　多数家庭农场遭遇难题
　　温州首个家庭农场一年的发展轨迹，似乎处处释放着积极的信号。不过，采访中，项伟章和项贤治也一再强调，&源田&目前并非没有遇到困难。
　　比如资金上，由于融资较难、利率不低，&源田&目前只有一笔用房产抵押贷到的一百万元银行贷款，其余多为自有资金，因此全家迄今没有分过红。又比如土地流转上，由于&争地种&现象在当地日益明显，每亩地的平均流转价已由前几年的100多元上涨到去年的350元、今年的600元，土地的集中连片和流转稳定性都受到一定程度影响。另外，还有落实优惠政策、人员流动、农业技术培训、企业管理指导等方面的问题。&家庭农场是个新事物，我们迫切需要更多的外部支持。&项伟章表示。
　　发出这种呼声的不止她一个人。记者在调查采访中发现，由于不同程度存在资金、用地、人才、技术等制约因素，相当一部分家庭农场还处于困惑丛生、困难重重的状态。
　　案例一：
　　各地开花，但很多人闹不明白
　　今年44岁的乐清市芙蓉镇东田村村民金道会，已在当地白龙山上种了12年水果。去年8月，他注册登记了乐清市白龙山家庭农场，取代了原来的&乐清市龙山水果开发场&名称。
　　在这个占地500亩的农场里，种植有杨梅、桃子、猕猴桃、西瓜等水果，是当地一处颇有名气的休闲采摘游场所。
　　当记者问注册农场后，果园的管理及经营模式是否有改变时，金道会显得一脸茫然。他说，自己识字不多，长年在山上种水果，对于家庭农场的所有了解，都来自有关部门通知他去开的几次会议。至于办农场能享受什么优惠政策，他更是毫无概念。&有了这块牌子，应该能更好地打响我这些无公害水果、蔬菜的品牌吧。&他有些迟疑地说。
　　像这样换个名字、干的还是老一套的家庭农场，并不在少数。62岁的徐宽成和老伴在文成南田黄垟坑村山上种了60亩板栗和杨梅。去年，有人和他说，你家板栗树这么多，可以去办个家庭农场。于是，虽然不懂什么是家庭农场，徐宽成依然去注册了一家&徐宽成家庭农场&。&我不知道这块牌子有啥用，别人叫办就去办了。&他说。
　　事实上，记者在调查采访中发现，尽管农业部门已经给出明确定义，但各地对于家庭农场的内涵、性质及认定标准等，仍处于莫衷一是的状态，这也导致上述这类有名无实的家庭农场在温州并非个例。
　　案例二：
　　最大瓶颈是资金缺口
　　今年56岁的王胜春是乐清蒲歧鸿发农机专业合作社的负责人，也是乐清市胜春家庭农场的负责人。眼下，他的农场租下乐清虹桥一带550亩田地，几乎每天都在各处张罗着肥田、育秧。
　　作为当地一位知名的种植大户，去年，一得知家庭农场的消息，王胜春就去工商部门注册登记，并把原在一家企业上班的女婿吴争争拉回来一起干。
　　&农场成立后，我们得到的第一个实惠，是盖了一间占地1300多平方米的库房，省财政局还下拨了8万元补贴咧。&王胜春说。不过，这个计划用来安置烘干机的库房目前依旧空空荡荡。
　　&最大的难题是资金，我们租种的地很多原来是海涂，需要在水下打桩，还要修路，今年到现在已投入100多万元。再要买拖拉机、烘干机等设备，还得要近百万元。&吴争争皱着眉头算了一笔账。
　　今年年初，王胜春通过办水产公司的弟弟做担保人，从当地农商行贷到了80万元，年息4厘8。随着农场一系列基础设施开始建设，资金又出现了缺口，他眼下正为能否通过其他途径从银行贷到钱而犯愁。
　　胜春家庭农场碰到的另一个难题，是土地流转。王胜春说，他目前流转来的田地涉及16个村，有的通过村集体流转，有的则直接和村民签流转合同。特别是后者，由于不同村民开价不同，他往往要找当地中介出面协商，不仅耗时，还需支付费用，增加了流转成本。因此，今年年初，他和其他一些种植大户发起成立了乐清市水稻产业协会，一大功能就是统一租金价格，规范土地流转市场。
　　案例三：
　　好多扶持政策，听过没用过
　　去年四五月间，50岁的黄建云从工商部门领到&鹿城区藤桥兴源家庭农场&营业执照，使得他在原有的&温州市藤穗粮食专业合作社社长&身份之外，多了一个&家庭农场主&头衔。
　　农场成立后，在原来承包种植500多亩水稻之外，他又从村民手里流转来100多亩地，建起5个蔬菜大棚，带着老伴周金花及几个帮工，种植樱桃番茄、莲藕等，并对外提供休闲采摘服务。
　　&最近几个周末来采摘的人可多了，番茄根本不够摘。&周金花眉开眼笑地描述着家庭农场给他们家带来的变化。
　　因为看得见的收益，黄建云决定把发展重点从合作社转到家庭农场上来，并计划今年下半年新建十几个大棚，增种草莓、黄瓜等，扩大休闲采摘的规模和面积。然而，如今看来并不容易。
　　第一头&拦路虎&是资金，建一个400平方米的大棚约需4万元，十几个大棚就需要50万元左右。&真没办法就向私人借，找银行信用社的话，这个门槛那个条件，口涎水讲干也没用。&黄建云坦言，这几年自己为贷款和金融机构打过不少交道，也吃过不少苦头。
　　不过，虽然头疼，黄建云眼下最渴盼解决的，还不是一笔贷款的问题，而是国家和地方能在金融、保险、用地等领域出台一系列明确、细化的家庭农场优惠扶持配套政策和措施，并能不折不扣落到实处。&比如农机在有些县市可以做抵押贷款，在我们这却不行。再比如农业保险，由于理赔规定对农民有利，保险公司的积极性不高，我们想保却一直没保上，去年打台风，一下子损失四五十万元。&黄建云说，对他这样经过商又关注政策的人来说，国家的好多扶持政策都还只是&听过没用过&，对于那些地处偏僻、土生土长的农户来说，享受政策利好更属奢望了。
　　案例四：
　　农业技术也是一道坎
　　永嘉农民钱忠建投资50多万元创办的满庭芳家庭农场位于该县大若岩镇，占地50亩，主要种植水果、蔬菜等作物。
　　和大多数温州家庭农场主一样，钱忠建之前也是当地种养大户。十八大召开后，他从新闻媒体上看到2013年中央一号文件，就着手筹备，并在去年四五月间完成工商登记。
　　&虽然目前来看，就是多了一块牌子，不过这是个贴合中央政策的新事物，先注册起来，等优惠政策出台的时候，就能占据先机了。&钱忠建道出自己&喝头口水&的初衷。
　　由于和农户的土地流转合同一签就是15年，自身也有一定的资金储备，因此&满庭芳&目前并未遭遇融资、用地等难题。最困扰钱忠建的，是缺少农业技术和人员培训。&比如这段时间，我的樱桃树死了很多，但我根本不知道原因，也没办法解决，可以说是束手无策。&他告诉记者，发现问题后自己也向农业部门反映求助过，&他们说来看看，但一直没来&。
　　据了解，除参与经营的家庭成员外，&满庭芳&现在还雇请了五六个工人。果树蔬菜种植中需要的相关技术要领，都靠钱忠建自己摸索、多看多问，再传授给工人。某种程度上，技术已经成为制约这个家庭农场继续发展的最大问题。&这个问题光靠我们农场几个人是解决不了的，希望政府能提供更多技术保障、培训支持，让我们能够安心发展。&钱忠建表示。
　　事实上，和他有着类似想法的农场主并不少。随着家庭农场的创办，不仅种养规模在扩大、品种在增加，还有直接对接市场带来的加工、销售、品牌经营等新环节的出现，但实际操持农场的还是一家一户，外加若干雇工，在技术、管理等方面都有很多&功课&要补，由政府来搭建面向家庭农场的公共服务支撑平台，是他们共同的心愿。
　　从厘清概念到优化环境
　　家庭农场或将迎来春天
　　对于农场主在调查采访中反映的难题，农业主管部门是怎么看的，又有什么应对之策？记者随后采访了具体负责家庭农场发展事务的市委农办(市农业局)经营管理处。
　　据介绍，一年来，温州市将家庭农场发展重点放在抓转型上，一方面，引导促进家庭户分散经营向家庭农场适度规模经营转型；另一方面，引导部分运行较为规范合作社的社员经工商登记后，从自然人身份转换为家庭农场主身份，并鼓励家庭农场加入当地相应同类型产业的合作社。根据去年底的统计数据，全市257个家庭农场经营土地2.24万亩，年销售农产品总值9105万元。
　　&简单来说，就是&户转场、场入社、社联合&，最终实现从&农地农用农民用&到&农地农用全民用&的转变，发挥家庭农场在推进土地稳定流转和农业适度规模经营中的作用。&经营管理处处长卢晓明表示。据悉，温州市目前已将家庭农场纳入&三位一体&农村合作体系建设，并着眼厘清概念和内涵，启动示范性家庭农场认定管理工作，为今后规范管理奠定基础。
　　针对当前家庭农场的处境，卢晓明表示，政府部门目前主要通过土地确权登记、土地纠纷仲裁等制度建设，及强化农业公共服务等措施来优化家庭农场发展环境。据统计，截至上月底，全市已累计完成739个村社的承包地确权，并在全省率先实现规范化土地承包仲裁机构全覆盖，继去年全市新增土地流转面积23.98万亩基础上，今年一季度又新增流转面积2.26万亩，为家庭农场发展提供了前提基础。
　　此外，温州市今年将着手开展家庭农场信用评级。今后，农场可凭自身信用等级从金融机构获得相应授信额度。&除了倡导农场主通过互助、担保等手段实现内部信用合作，我们也呼吁金融机构进一步扩大农业融资的抵押物范围及额度。&卢晓明说。另据介绍，目前市级层面尚未出台专门针对家庭农场的扶持政策，&不过，家庭农场已成为所有财政扶持项目的申报主体，平等享受国家各类普惠性惠农政策和产业类强农政策。&卢晓明坦言，知晓率低可能是导致部分家庭农场感觉&缺政策&的一个原因。
　　&今后，家庭农场应成为发展生态循环农业和提供健康农产品的基础主体。&卢晓明表示。
潘秀慧 翁卿仑
浙商网实习
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股份有限公司会计制度下的家庭农场会计核算
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家庭农场算非法占地吗
土地流转时间、蔬菜和经济作物经营面积30公顷以上，其他大田作物经营面积50公顷以上，由县(市)农经部门认定其专业农场资格。经复审通过的.土地流转以双方自愿为原则;　　2;　　5;　　(五)专业农场发展规划或章程;　　(六)其他需要出具的证明材料.：水田：投资总额(包括土地流转费，初审合格后报县(市)农经部门复审。　　1;　　3;　　(二)专业农场认定申请及审批意见表。(一)专业农场申报人身份证明原件及复印件，做出批复.有符合创办专业农场发展的规划或章程、农机具投入等)要达到50万元以上。土地经营相对集中连片、流转等情况)，并依法签订土地流转合同.投入规模;　　(四 )专业农场成员出资清单，报县(市)农业行政管理部门批准后：10年以上(包括10年).土地经营规模;　　(三)土地承包合同或经鉴证后的土地流转合同及公示材料(包括土地承包。　　乡(镇)政府对辖区内成立专业农场的申报材料进行初审，并推荐到县(市)工商行政管理部门注册登记按要求办事;　　4
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家庭农场可行性分析报告
该地位于茨坝，旁边是龙泉路转角处，附近有128路公交车，临近黑龙潭的一块十亩的土地上(土地里还有200颗核桃树、100棵板栗树，外加300只土鸡)此外，茨坝石关村附近的昆百大珠宝城周边计划盖一个珠宝、宝石、玉石毛料的商业区，专门做玉石生意的聚集地，也有一片别墅区。在农场附近有两片小区(拥有500户家庭左右)。
第一章 总论
第一节 项目提要
　　一、项目名称XX可行性研究报告
　　二、拟建设地点：该地位于茨坝，旁边是龙泉路转角处，附近有128路公交车，临近黑龙潭的一块十亩的上(土地里还有200颗核桃树、100棵板栗树，外加300只土鸡)此外，茨坝石关村附近的昆百大珠宝城周边计划盖一个珠宝、宝石、玉石毛料的商业区，专门做玉石生意的聚集地，也有一片别墅区。在农场附近有两片小区(拥有500户家庭左右)。
　　三、项目建设单位：XXXX团队
　　四、项目总负责人：岳伟
　　五、建设内容：建设内容包括10亩空地，有200棵核桃树、100棵板栗树，附加300只土鸡。准备开设的项目有：
　　1、家庭农场，菜地认领
　　2、果树认领、采摘体验
　　3、家禽名义认养(可以每人认一只鸡，可以自己命名)
　　4、烧烤，露营
　　六、项目建设的指导思想：现在，粮食安全问题弄得大家人心惶惶，与不安全食品的周旋和鏖战中，人们已经疲惫不堪，索性回归到最原始的生存状态，自种自食，自养自用，当起快乐的“自给族”。
　　粮食价格问题，几年来，极端气候的不断出现，干旱灾害的频发，再加上我国自身水资源的短缺，再度引发了我国粮食安全隐忧。粮食价格攀升和商品市场波动现象将持续一段时间，这将影响贫困国家的经济稳定和粮食安全
　　都市压力， “城市压力病”被忽视。这些压力一方面在推动社会的前进，同时不知不觉中把人们压得喘不过气来。当中尤以社会精英为甚。
第二节 基本情况
　　一、基本情况分析
　　目前的十亩土地上由于有一条输油管通过，故不能做其他大型项目，现在基本没什么作为。随着附近石关村昆百大珠宝城的建设，周边计划盖一个珠宝、宝石、玉石毛料的商业区，专门做玉石生意的聚集地，所以这里将会有很多人聚集。此外，昆百大珠宝城旁还有一片别墅区，有许多富人居住。这10亩土地，供水供电良好。在土地的四周有两片小区，都是商品房(价格大概7000多元每平方米)，里面拥有家庭500户左右。在这块土地上，原先还摘种着200棵核桃树和100棵板栗树。由于人力和时间问题，自己没有时间去管理，也没空去收成，闲着显得浪费资源。在这块19亩土地的左下方，设有围墙，里面饲养者300只土鸡，也准备作为家庭农场的一部分，提供给每个人都可以认一只鸡。
第三节 项目建设背景与必要性
　　一、项目建设背景：
　　1、现在，粮食安全问题弄得大家人心惶惶，作为一个中国人，如果不是故意闭目塞听，总可以从媒体上了解到一些事实：苏丹红、陈馅月饼、三聚氰胺毒奶粉、染色馒头、瘦肉精猪肉、非法食品添加剂、打避孕药的黄瓜、用硫磺薰过的中药、地沟油……可以这么说，无论吃什么都可能有假。但是依靠有关部门不是百分之百地就能解决问题，(如果能百分之百的解决问题，就不会出现那么多的食品安全事件了)，因此只能依靠自己。
　　2、粮食价格问题，根据国家统计局发布的数据显示，5月份CPI同比上涨5.5%，创下34个月以来的新高。其中，食品类上涨11.7%，再次成为拉动CPI上涨的“主力军”。 几年来，极端气候的不断出现，干旱灾害的频发，再加上我国自身水资源的短缺，再度引发了我国粮食安全隐忧。
　　3、都市压力， “城市压力病”被忽视。中国社会自改革开放以来，经过近30年的高速发展，社会的方方面面都已发生了深刻的变化，但有一个方面的变化长期以来却被人们忽视了，这就是人的生存方式的变化。漫长的农耕社会，新中国成立后长期的“大锅饭”体制，使国人养成了以淡定和慢节奏为主调的生存方式。随着社会的迅速转型，现代化、全球化、市场经济、竞争等已成为社会的主题词。在这些主题词背后释放出的是一股股强大无比的压力，这些压力一方面在推动社会的前进，同时不知不觉中把人们压得喘不过气来。当中尤以社会精英为甚。
　　4、自己买种子种菜成为当下一种时尚的生活方式。最近，在德国把肠疫情的元凶定为芽苗菜后，国内介绍如何自己生豆芽的帖子立刻出奇地火。在与不安全食品的周旋和鏖战中，人们已经疲惫不堪，索性回归到最原始的生存状态，自种自食，自养自用，当起快乐的“自给族”。
　　二、建设的必要性
　　1、 由于这块地的自身原因，有一条输油管经过，可行的项目十分之少，至今也只能空着，自己栽栽树、养养鸡。现在由于人力和成本问题，所栽的核桃树和板栗树也没有时间去收成和管理了，这对促进资源的合理利用来说是一种浪费。那么多树，如果异同租出去的话，不仅省时省力还可以弥补下收入。
　　2、 附近石关村昆百大珠宝城及周边别墅区的建设带来了千载难逢的机会，意味着这一片人流量会激增，带来的机遇也有很多。
　　3、 目前都市农夫是当下的一种时尚的生活方式，可以缓解都市快节奏所带来的压抑。
　　4、 粮食安全和粮食价格问题弄得人心惶惶，回归原始，感受自然，自给自足是当下很多家庭的想要的。
　　5、 周边的两片小区多数是工薪阶层，且小区里农场只有50米，相对很近，如果租用家庭农场的话也很方便，只几分钟时间就可以到农场里了。
第四节 项目建设的有利条件
　　一、选址地区的优势
　　1、临近小区(相隔50米)，小区多数是中产阶层，符合家庭农场的需求
　　2、附近供水供电充足，土地大致可分三大块(分别为4亩、3亩、3亩)，可以灵活规划。
　　3、空地上有200棵核桃树和100棵板栗树，还饲养着300百只土鸡。
　　4、石关村昆百大珠宝城及周边别墅区的建设，有更多的富人居住，也属于目标群体，这些富人可能已经厌恶了都市的烦闷，希望体验更好的生活，家庭农场是个不错的选择，可以很好的放松身心。
　　第五节项目建设提出的依据
　　1、 由于这块地存在着天生劣势(有一条输油管经过)，开设家庭农场的方式可以起到促进资源合理利用的作用。
　　2、 昆百大珠宝城及周边别墅区的建设将带来前所未有的人流，人流量激增带来的机遇。
　　3、 自己买种子种菜成为当下一种时尚的生活方式。全国各地出现了许多“都市农夫”，他们不甘于受制于人，为了自己和家人的健康，决定自己在天台或阳台上栽种菜，自给自足，提供自己真正的绿色食品。
　　4、 农场离小区比较近(50米)，意味着不用在天台、阳台上栽种了，同时租价也便宜，在户外采光也更好，土壤的质量也更好。拥有很好的地理位置优势。
第二章 市场分析及销售设想
第一节 市场分析
　　市场需求量：以周边的居民为主，主要有小区居民500户(数量多，但是租凭量较少)，别墅区的富人(数量少，但是租凭量大，甚至会购买)。
第二节 目标市场
　　农场的目标群体有
　　一、按人群划分
　　1、收入：富人、中薪阶层、无收入群体(老人)
　　2、年龄：青年、中年(压力最大)、老年
　　注：以上目标群一般为三世同堂或两口之家。
　　二、按区域：小区、别墅区
第三节 销售设想
　　一、 销售设想
　　1、简述：土地共有十亩，1亩=660平方米，总共有6600平方米。除去过道等一些必要的配套措施，大概1000平方米。如果按向每户出租100平方米做急停农场，可以出租给56户家庭。此外，每户还可以加价来认购核桃树或者板栗树，按单价算。租地后也可以以自己名义认购一只土鸡，可以自己命名。
　　二、销售策略
　　产品策略：为鼓励目标群体长期租凭家庭农场，可以开展“租地送鸡”(租一年以上的)，因为租期较短的话维护成本比较高，去寻找一个新的租客比维持一个旧的租客的费用高出许多，而且土地闲着的期间，还要自己打理(如搁置太久没人租，长杂草了)。
　　价格策略：租期以一年为周期计算的话，每100平方米一年收取1000元。因为，如果按月出租的话，到了冬季基本上就没人会租了。在每户租地后可以认购树，认购一棵树100块一年，可以采取多种方式进行管理，也可以平日由农场负责照管(雇人的话额外计算)，收获所得归顾客所有。
　　渠道策略：开展“推广折扣”活动，如果原先租凭人介绍其他人来租凭家庭农场的话，可以享受1年租金8折的折扣。只需在签订租凭合同的时候写上推荐人的名字即可。
　　促销策略：开展“免费体验”活动，划开土地的一部分(600平方米)和一定数量的树作为体验地，顾客可以在里面进行为期一个月的体验，不收取租金的。如果树有收成而顾客想享有的话则可按折扣价出售。在体验期间，每个顾客如果邀请其他人来进行体验活动还可以获得土鸡赠送(一旦体验地满后则不送)。
　　三、销售战略：
　　划开一部分地用作试验田，开展各种活动，争取在短期内提高前来体验和租凭的顾客。其次，利用原先租凭人推广就有折扣的方法，提高租凭人的参与度和积极性促使其去推广，从而争取到更多的租凭顾客(还减少了很多推广成本)。这样，同学、一个小区的人在同一块土地上种植，乐在其中，又可以相互交流。同时，减少土地的闲置期，减少人力、维护等成本的支出。这样，在一年中就能获得相对稳定的收入，减少不确定性的发生。
　　四、促销价格制度
　　对与别墅区的富人来说，拥有更多的财富，可能会租凭更多的土地。如果富人一次过租500平方米以上，也应采取相应的折扣。
　　五、产品销售费用预测
　　1、请人制定地块完整规划图 300元
　　2、印制签约用土每张2毛钱，印200张共40元
　　3、建设两个道具房用于存放农具(一个5000元)，购买各种农具提供给顾客，大约100件各种各样用于耕种的道具，平均50块一件，共5000。总花费：10000元
　　4、印制广告册宣传等资料300元
　　5、印制合同正本，合同附件每份10块，印100份，共1000元
　　6、选地号码牌每个5块，需要80个，共400元
　　7、道路建设成本：共需铺100米的大道，每铺十米500元，共需5000元;基础设施维护、人工、水电维护成本：每100平方米需10元每月，每月共需660元
　　8、确定每个地块弄好水表、水龙头、电表、路灯、凳子、每1000平方米一个自造休息小亭(弄6个)等设施5000元
　　成本费用总计：300+40+00+400+0=22640元
第三章 建设规模与产品方案
第一节 建设规模
　　把10亩地，合理分配做家庭农场。
第二节 产品方案
　　1、家庭农场，菜地认领：
　　(1) 划分规划出一部分土地，实行会员制认领。
　　(2) 以年为最低单位，会员认领一块(或以上)菜地并交纳所需费用，即可挂牌标明菜地归属权，会员自选种植套餐种类。
　　2、果树认领、采摘体验
　　(1) 以家庭为单位，出租核桃树和板栗树的所有权，为果树命名挂牌。
　　(2) 可以采取多种方式进行管理，也可以平日由农场负责照管(雇人)，收获所得归顾客所有。
　　(3) 采摘体验，划出少量体验地块用于客户短期体验。
　　3、家禽名义认养(可以每人认一只鸡，可以自己命名)
　　4、烧烤，露营：
　　(1)搭建休息场所，供客人聊天聚会休闲观景。
　　(2)在农场辟出烧烤场地，开发户外烧烤项目，收取食材场地费用。
第四章 不可行因素分析
　　1、居住在小区内的大多是工薪阶层，可以说一天上班差不多8个小时，根本没那么多时间去打理家庭农场
　　2、有的人不喜欢家庭农场，甚至认为是自讨没趣，即使闲着也不会去干
　　3、住别墅的富人很有钱，估计只会去玩玩，在免费体验后，并不会租凭土地。
　　4、受天气的影响大，且租凭者可能由于自身原因(如技术)，作物平均产量低而产生不必要的纠纷。
　　5、这种家庭农场，餐桌自供，是一种小农经济意识的苏醒，背离了社会分工越来越细、越来越专业化的经济发展规律。
第五章 社会效益
　　一、对贯彻落实国家省、地、市的农业产业化政策有重大意义
　　所谓的“家庭农场”很多都是是开垦城市的街角、空地、垃圾场边和铁道旁等闲置的公共土地，用类似认领种植的方式，租给愿意在此处耕种的市民，并且鼓励民众种植无公害的蔬菜瓜果或花草。此举是促进社会资源合理利用的良好体现，政府应该大力支持。
　　二、调整产业结构带动农业发展
　　目前我国粮食供需区域性和结构性矛盾仍比较突出，南方销区、西部及西南部分地区存在缺口。如果大力推建 “家庭农场”，合理利用资源的配置，将有利于增强发展中国家的农业生产力，消除扭曲的贸易政策，并建立改善农业生产、消费、库存和贸易的新机制，以缓解由于粮价上涨给贫穷国家带来的威胁。
　　三、增加就业机会，保障社会安定
　　对于这些土地，与其让这些小面积土地荒芜，还不如利用起来，既能让市民吃上新鲜、无污染的放心菜，也能增加劳动就业。
第六章 可行性研究结论
第一节 项目可行性研究结论
第二节 建议
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