物权法中对房屋归属权的规定_百度知道
物权法中对房屋归属权的规定
对房屋归属权有一项规定是所有权的确定是以房屋登记为准，在新的物权法中，谁确定这个不动产的所有权，登记在谁的名下。这是哪一条呀，原文是怎么说的呢我想请问一下
我有更好的答案
未经登记、变更，发生效力，不发生效力，物权法第九条。不过我觉得你是不是想问婚姻法中关于房产所有权的问题，经依法登记，不动产物权的设立，但法律另有规定的除外、转让和消灭你好
呃…因为这条好像跟婚姻中对双方共同财产的规定法有些冲突！
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物权法第一百八十二条中的两个问题
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&&&& 《物权法》第182条第1款规定：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。”第2款规定：“抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。”关于这一规定的理解有两个重要的问题值得研究。
　　（一）“该建筑物占用范围内的建设用地使用权”的涵义
　　如何理解《物权法》第182条第1款第1句中“该建筑物占用范围内的建设用地使用权”十分重要，因为它不仅涉及到如何确定被抵押的建设用地使用权的范围问题，而且关系到建筑物与建设用地使用权被征收时，就建设用地使用权的消灭何人有权获得补偿。笔者认为，对“建筑物占用范围内的建设用地使用权”应作如下理解。
　　1、当建筑物上存在区分所有权时，该建筑物占用范围内的建设用地使用权是指，建筑区划内属于全体业主共有的建设用地使用权。
　　业主的建筑物所有权是一种权利集合，业主只是对“建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分”享有单独的所有权，而对于专有部分以外的共有部分仅享有共有和共同管理的权利（《物权法》第70条）。尽管在一个建筑区划内有多个建筑物，而每个业主的专有部分所在的建筑物客观上占用的土地范围并不相同。但是，由于每个业主专有部分所对应的建设用地使用权实际上根本无法具体确定，因此讨论某一专有部分占有范围的建设用地使用权毫无意义。故此，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称“《解释》”）第3条第2款规定，建筑区划内的土地，应当依法由业主共同享有建设用地使用权，除非该土地是属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地。问题是，该款中“依法由业主共同享有建设用地使用权”究竟是指，全体业主对于建筑区划内的可以共有的土地上的建设用地使用权共有，还是每一栋建筑物中的全体业主对该建筑物占用范围内的建设用地使用权共有？有一种观点认为，由于《物权法》第182条使用的是“该建筑物”占用范围内的建设用地使用权的表述，既然建筑区划内有多栋建筑物，自然应当由每一栋建筑物内的全体业主共有该建筑物占用范围的建设用地使用权。笔者认为，这种理解是不妥当的。在我国，建设用地使用权出让和建设用地使用权登记以宗地为单位。宗地是指土地权属界线封闭的地块或者空间（《土地登记办法》第5条）。一个宗地实际上就是一个建筑区划。尽管在我国的房地产评估和土地登记的实践中，存在分摊建筑物占用范围内的土地面积的做法，但这并不意味着一个建筑区划内因为有多个建筑物，就产生了多块宗地，形成了多个建设用地使用权。只要数个建筑物是在一个建筑区划内，就意味它们是在一个宗地上，业主能够共有的只是一个建设用地使用权，而非各个建筑物的业主共有不同的建设用地使用权。例如，某一建筑区划内有十栋建筑物，每栋建筑物有业主100名，全体业主共计1000人。此时，建筑物区划内的土地由业主依法享有建设用地使用权是指，由这1000名业主来共有该建筑区划内的土地上的建设用地使用权。
　　需要注意的是，由于建筑区划内土地上的建设用地使用权是由全体业主共有，所以某一业主单独抵押其建筑物的专有部分时，实际上不可能导致建设用地使用权被抵押，要求业主在抵押房屋时，同时办理所谓的房屋占用范围内的建设用地使用权抵押登记显然也是没有必要的。
　　2、建筑物上存在单独所有权时，该建筑物占用范围内的建设用地使用权是指，建筑物占用的宗地范围内的建设用地使用权。
　　当某一建筑物上不存在区分所有权而是单独所有权时，基于房屋所有权人与建设用地使用权人一致的原则，该建筑物的所有权人也是建设用地使用权人。此时，应当如何理解“该建筑物占用范围内的建设用地使用权”呢？有人认为，如果某一民事主体拥有某个建筑物的单独所有权，则“建筑物占用范围内的建设用地使用权”仅指该建筑物在客观形态上占用的那一部分土地上的建设用地使用权。例如，甲公司取得一块面积为10万平方米的国有土地上的建设用地使用权，并在该土地上建造了一栋十层的楼房。但是该楼房只是占用了6万平方米，还有4万平方米的土地上没有建造建筑物。当甲公司抵押该楼房时，只有其占用的6万平方米土地上的建设用地使用权被一并抵押了。其余4万平方米土地上的建设用地使用权并未被一并抵押，甲公司有权将之单独抵押。
　　笔者认为，这种理解是不正确的。如前所述，在我国建设用地使用权的出让和登记是以宗地为单位。一宗地上只有一个建设用地使用权，一个建设用地使用权也只存在于一宗地上。因此权利人转让或抵押建设用地使用权，就意味着该宗地整体被转让或被抵押。尽管国外的不动产登记实践中，土地可以办理分割登记。通过分割登记权利人可以将一宗土地分割为数宗土地，从而产生数个所有权或使用权。但是，在我国，却并不允许出让的一个宗地上的建设用地使用权因宗地之分割而成为数个建设用地使用权。因为这样的分割将会导致土地规划、建筑规划、建设用地使用权出让合同等一系列程序都要发生改变，不利于实现对土地的管理规划。正因如此，《解释》第3条第2款才规定，只有当建筑区划内的土地是属于业主专有的整栋建筑物的规划占地时，该土地上的建设用地使用权才归属于该特定的业主。所谓“规划占地”实际上就意味着通过改变规划而将某一土地从建筑区划即原宗地上分割出来成立了一个单独的宗地。由此可见，建筑物上存在单独所有权时，该建筑物占用范围内的建设用地使用权不是指某一个特定建筑物客观上占用的土地范围上建设用地使用权，而是指该建筑物占用的整个宗地范围内的建设用地使用权。
　　需要注意的是，在我国一些地方虽然开展了所谓国有土地使用权分割登记，但这并非是真正意义上的土地分割登记，而仅仅为了分摊登记建筑物占用的土地面积。例如，兰州市政府颁布的《兰州市城镇房屋用地分割登记发证暂行办法》第4条就规定：“城镇房屋国有土地使用权分割登记是以原国有土地使用者宗地为单位，只分摊登记建筑物所占土地面积，道路、绿化和其他公用设施所占的土地只登记不发证。”
　　（二）“视为一并抵押”的涵义
　　一个国家如果实行的是房地产统一登记，那么要贯彻房地一并抵押的规定并无太大的问题。但是，由于我国目前绝大多数地方仍然是房地产分别登记，房屋登记机构负责房屋的登记，土地登记机构负责建设用地使用权的登记。因此实践中常常出现抵押人不依法律之规定，将房地分别抵押给不同的债权人或仅仅在房屋或土地使用权上设定抵押权并办理登记，此时，各个抵押权是否成立？如果都有效成立，则在抵押权实现时抵押权人的受偿顺序如何？
对于房地产分别抵押时各个抵押权都是否有效成立的问题，因《物权法》第182条第2款的规定，通说都持肯定的态度，即各个抵押权均有效成立。实践中争议最大的一个问题是，各个抵押权人在实现抵押权时的受偿顺序如何？例如，甲公司拥有A建设用地使用权与B房屋。甲于2007年4月1日以A建设用地使用权向乙银行抵押借款1000万元，在土地登记机构完成抵押权登记的时间是2007年5月8日。后甲又以B房屋向丙银行抵押借款900万元，在房屋登记机构完成抵押权登记时间为2007年8月1日。现甲无法偿还借款，在实现抵押权时乙银行和丙银行的受偿顺位如何？对此，有论者认为，依据《物权法》第199条“登记的抵押权优先于未登记的抵押权”之规则，由于乙就建设用地使用权的抵押办理了登记，而丙银行就房屋的抵押办理了登记，所以抵押权实现时虽应将房屋和建设用地使用权一并拍卖，但是就建设用地使用权卖得的价款乙银行应优先受偿，如有剩余丙银行；而就房屋卖得的价款，丙银行应当优先受偿，如有剩余则由乙银行受偿。
笔者认为，上述观点并不妥当。在笔者看来，如果房地被分别抵押，实现抵押权时各个抵押权也应按照登记的先后顺序受偿，至于登记机构是否为同一机构，在所不问。理由在于：首先，《物权法》第182条第2款已经明确规定，如果抵押人没有依法将建筑物与建筑物占用范围内的土地使用权一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。“视为一并抵押”的表述已经明确表明，即便建设用地使用权或建筑物没有办理抵押权登记，也被法律直接纳入到抵押财产当中。既然未被抵押的，未办理登记的房屋或建设用地使用权被作为了抵押财产，那就不仅意味着在抵押权实现时要将房屋与建设用地使用权一并拍卖，还意味着抵押权人有权就房屋和建设用地使用权变价所得价款优先受偿。否则，立法者就不会使用“视为一并抵押”的表述。其次，土地与房屋的登记机构本应统一，但是由于我国现行体制而始终未能统一。既然房地分别登记的情形在《物权法》制订时就存在，立法者非常清楚这一点（否则《物权法》不会有第10条第2款与第246条的规定），却仍在《物权法》第199条第1项中规定，同一财产向两个以上债权人抵押且抵押权已经登记的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款应当“按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿。”因此，不能将“登记的先后顺序”仅仅理解为同一登记机构的登记先后顺序，而应当理解为在同一或不同的登记机构登记的先后顺序。况且，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第58条第1款规定：“当事人同一天在不同的法定登记部门办理抵押物登记的，视为顺序相同。如果当事人在同一天在不同的登记机构办理的抵押权登记，顺位相同的话，那么当事人在不同的时间于不同的登记机构办理的抵押权登记，顺位自然就应当不同。第三，《物权法》第199条关于“登记的抵押权优先于未登记的抵押权”只是适用于均以登记为对抗要件的数个抵押权之间的法律规则，而不适用于均以登记为生效要件的抵押权。当抵押权的设立以登记为生效要件时，那么没有登记就意味着抵押权没有产生，根本不存在优先与否的问题。此外，房屋登记机构与土地登记机构的登记本身也存在何者效力更强的问题。
注：本文是笔者承担的国家社会科学基金项目“不动产登记立法研究”（批准号：07BFX028）的阶段性成果。
（作者工作单位：清华大学法学院）
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历史上的今天
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&&物权法第一百零六条规定的不动产善意取得制度，在房屋登记行政诉讼案件中能否适用善意取得制度引发了争议。有的认为，善意取得制度是物权特别取得的一项重要民法制度，调整的是平等主体之间的财产关系，只在权利人取得物权是否为善意取得的民商事案件中适用。行政诉讼的目的和宗旨在于解决行政机关与相对人之间的争议，审查的是具体行政行为的合法性，不对行政行为的基础民事行为进行审查，因此在行政案件审理中不适用善意取得制度。有的则认为，行政审判同样肩负着维护交易安全、保护善意第三人合法权益的职责，善意取得制度可以适用于行政案件的审理。
&&善意取得制度，是近代大陆法系与英美法系民法中的一项制度，它侧重维护善意受让人的利益，促进交易安全。当所有权人与善意受让人发生权利冲突时，侧重保护善意受让人。善意取得的构成要件有四个：第一，出让人系无权处分人；第',
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