静宁县人民政府关于《静宁县县城棚户区改造工程南关一期片区房屋征收补偿与安置实施方案（征求意见稿）》征求意见的公告为了加快县城高城寨棚户区改造工程建设步伐，根据县城棚户区改造规划，按照“一次规划，分期改造”的思路，对高城寨一期片区实施棚户区改造。为保障被征收人合法权益，根据有关法律规定，现将《静宁县县城棚户区改造工程南关一期片区房屋征收补偿与安置实施方案》予以公布，请公众及被征收人自本公告发布之日起三十日内，将意见以书面形式递交高城寨片区征收安置办公室。公布方式：在拟征收范围内和静宁县政府门户网站公布。
征求意见时间：从日开始，到日止，为期30天。联系地址：高城寨片区征收补偿安置办公室（静宁县八里镇政府）联系人：陈早强（）联系电话：7静宁县县城棚户区改造管理中心高城寨片区征收安置组负责该片区规划范围内被征收人意见的征求、收集和整理，并将征求意见表及意见梳理归纳汇总情况及时上报棚改中心修改完善。附件：静宁县县城棚户区改造工程高城寨一期片区房屋征收补偿与安置实施方案
静宁县人民政府　　　　　　　
日附件静宁县县城棚户区改造工程高城寨一期片区房屋征收补偿与安置实施方案 （征求意见稿）为了加快高城寨棚户区改造工程建设步伐，保障被征收人的合法权益，现就高城寨一期片区房屋征收补偿与安置制定如下实施方案：一、征收范围成纪路以西、郭家巷子以东、成纪家园以北、312线以南，占地面积约28亩，该范围内的土地、建筑物和构筑物均列入征收范围，依法实施征收。共涉及被征收人48户，被征收房屋面积约1.1万平方米。具体范围和面积以勘测定界图为准。二、法律及政策依据本次房屋征收依照《中华人民共和国土地管理法》、国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》（国发〔2013〕25号）、建设部《国有土地上房屋征收评估办法》、《甘肃省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》、《甘肃省人民政府关于加快棚户区改造的实施意见》（甘政发〔2013〕95号）、《平凉市人民政府办公室关于进一步明确城中村改造有关政策的通知》（平政办发〔2013〕59号）、《静宁县人民政府关于印发静宁县县城棚户区改造指导意见（试行）的通知》（静政发〔2014〕38号）和《静宁县人民政府关于印发静宁县县城棚户区改造房屋征收补偿与安置有关问题的补充规定的通知》（静政发〔2015〕16号）等相关规定执行。三、征收主体及实施单位征收主体：静宁县人民政府征收部门：静宁县国土资源局实施单位：静宁县八里镇政府四、实施时间征收工作从日开始，到2015年8月底，分四个阶段进行。征收工作从日开始，到2015年8月底，分三个阶段进行。（一）征收决定程序阶段：日至5月14日，进行宣传动员，筹集征收资金，办理有关预审批文件，对征收范围内宅基地、建筑物进行核查认定和处理，完成社会稳定风险评估，房屋征收补偿安置实施方案的意见征求、修改、审定，发布征收决定公告（意见征求4月13-5月13日，共30日）。（二）评估补偿及搬迁程序阶段：日－7月14日（60天）。选定评估机构，对被征收房屋进行评估、送达、公示，协商签订征收补偿安置协议，发放各类补偿（补助）、奖励等费用，组织搬迁、拆除等工作。签约期限：日—日。搬迁期限：日—日。（三）司法强制执行程序阶段：从日开始，对签约期限内达不成征收补偿安置协议的被征收人，报请县政府作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。被征收人在法定期限内对补偿决定既不申请行政复议，又不提起行政诉讼，并在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由县政府依法申请人民法院强制执行。五、宅基地、房屋和家庭人口状况的认定（一）认定机构国土、规划、八里镇对被征收农村宅基地进行调查、核定；规划、国土、住建、征收、房产等部门及八里镇对被征收房屋的合法性、用途、建筑面积进行调查、认定；公安、卫计、民政等部门及八里镇对被征收家庭人口状况进行调查、认定。（二）对被征收宅基地的认定1.对持有《集体土地建设用地使用证》的宅基地面积的核定。在国土部门核查土地登记档案资料与宅基地证的基础上，对宅基地现状面积与证载面积相符的，核定宅基地面积为证载面积；对因征收拆迁等原因造成现状面积小于证载面积的，核定宅基地面积为现状面积；对现状面积大于证载面积的，核定宅基地面积为证载面积。对宅基地证载面积外扩大毗邻用地的部分，不能核定为宅基地面积。2.对已审批未持证宅基地面积的核定。对已审批未发证或《集体土地建设用地使用证》丢失的宅基地，以国土部门提供的审批档案资料为依据，核定宅基地面积。3.对按有关规定缴纳了相关费用的宅基地面积核定。对符合“一户一宅”原则和符合宅基地申请审批条件的农户缴纳了耕地占用税的，以国土部门核准的面积核定宅基地面积。4.对未批先建的住宅用地处理。对符合“一户一宅”原则和宅基地申请条件，但未经国土、规划等部门和乡镇政府审批修建的住宅，按违法用地进行处理后，按不超过200平方米用地进行征收补偿安置。对一户已有一处合法宅基地，在宅基地证载面积外未经审批私自修建的院落，按违法用地处理，不认定为宅基地，房屋按超面积自建房进行补助。（三）房屋面积和性质的认定1.依据《甘肃省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》中农村居民住宅用地标准，依法核定《集体土地使用证》（宅基地合法审批手续）中载明的宅基地面积。原则上“一户一宅”。2.依照低层住宅建筑密度和容积率控制指标，认定农民合法宅基地上房屋补偿建筑面积上限。计算公式：认定补偿建筑面积上限=宅基地合法面积×1.1。3.以农村居民宅基地合法面积分5档认定被征收房屋补偿建筑面积的上限。建设超出部分按超面积自建房认定。序号宅基地证载面积（㎡）认定补偿建筑面积上限（㎡）备注4.宅基地面积在200平方米以下的，可以适当提高容积率进行房屋补偿建筑面积上限认定。5.在2014年调查登记建档结束后，私自修建的房屋，一律按违法建筑认定。6.在《集体土地建设使用证》范围以外土地上（包括承包地、自留地、承租地等）修建的房屋，按违法建筑认定。（四）家庭人口的认定棚户区改造涉及人口统计以在册户籍人口为依据，对因死亡等符合注销条件未注销的人口不予统计，对挂靠的非本家庭成员的户籍人口不予统计；对因结婚未迁入的人口以结婚证为依据予以统计；对因出生未入户但按规定纳入计划生育管理或按计外出生缴纳了社会抚养费的人口予以统计。家庭在册人口截止时间为核查认定结束之日。六、征收补偿与安置（一）房屋价值的确定集体土地上房屋补偿价值，按照《静宁县人民政府关于印发静宁县县城棚户区改造集体土地上房屋征收及附属设施补偿评估指导标准的通知》（静政发〔2014〕37号）相关标准，以认定的合法建筑面积进行评估确定。（二）房屋征收补偿与安置补偿安置方式分为货币补偿，产权调换和以宅基地调换安置房三种形式，由被征收人自愿选择，被征收人只能选择其中一种补偿安置方式。1.货币补偿（安置）：以认定的补偿建筑面积，按照《静宁县县城棚户区改造集体土地上房屋征收及附属设施补偿评估指导标准》进行评估补偿，补偿后由被征收人自行安置。2.产权调换（安置）：以宅基地上认定的补偿建筑面积为准，按照框架1：1.2、砖混1：1.1、砖木1：1、砖土木1：0.95、土木1：0.9的比例进行产权调换。被征收人选择以产权调换方式进行征收补偿安置的，调换所得安置房面积不得超过被征收人以宅基地换房计算的安置房面积。房屋产权调换后，对核定的宅基地容积率1.1以内剩余房屋建筑面积（剩余房屋＝补偿建筑面积－已用于调换安置房的建筑面积）按县上集体土地上房屋征收评估指导标准评估后进行货币补偿；对容积率1.1以上房屋按超面积自建房进行补助；对土地及附属设施按县上征收标准进行货币补偿。如果一户宅基地上有多种结构房屋，产权兑换时按照房屋结构框架、砖混、砖木、砖土木、土木的顺序依次兑换，砖彩钢、彩钢、简易房屋不予调换安置房，依据评估价给予货币补偿。3.宅基地调换安置房：以国土部门核发的《集体土地建设用地使用证》为依据，特殊情况的以国土部门核定的面积为准，将宅基地、房屋和附属设施作为一个整体进行调换，对宅基地200平方米以内的面积A按宅基地面积与安置房面积1:1进行调换；宅基地面积在267平方米以内的，对超出200平方米的面积B按1:0.5进行调换；宅基地面积在330平方米以内的，对超出267平方米的面积C按1:0.4进行调换；宅基地面积在400平方米以内的，对超出330平方米的面积D按1:0.3进行调换，梯次调换累计相加后确定为调换安置房面积。对宅基地面积超出400平方米的面积E按县上集体土地征地标准进行货币补偿，已用于调换的宅基地不再另行计算征地补偿费,已用于调换的宅基地容积率1.1以内的房屋及附属设施不再进行货币补偿，未用于调换的宅基地面积部分建有合法房屋的，按县上房屋征收标准进行货币补偿，对宅基地上容积率超出1.1的房屋按超面积自建房的标准给予补助。被征收人在征收公告规定签约期限内签订征收补偿协议并交房的，对容积率1.1以内的房屋给予奖励性补助，其中框架、砖混结构房屋补助300元/平方米，砖木结构房屋补助200元/平方米，砖土木、土木结构房屋补助100元/平方米。被征收人在征收公告规定签约期限内未签订补偿安置协议的，不给予奖励性补助。调换安置房面积=A×1+B×0.5+C×0.4+D×0.3宅基地调换安置房例表宅基地面积（㎡）调换安置房面积（㎡）备
注200以内等于认定的宅基地面积200㎡宅基地调换200㎡安置房201－267200+（宅基地面积－200）*0.5267㎡宅基地调换233.5㎡安置房268－330200+33.5+（宅基地面积－267）*0.4330㎡宅基地调换258.7㎡安置房331－400200+33.5+25.2+（宅基地面积－330）*0.3400㎡宅基地调换279.7㎡安置房3.其他性质房屋补偿（1）村集体所有房屋：以《集体土地使用证》载明的面积，按照《静宁县县城棚户区改造集体土地上房屋征收及附属设施补偿评估指导标准》相关标准评估后给予补偿。村集体经济组织的资产收益归所有权人所有。（2）所有权人不明确的房屋：由房屋征收部门报请征收主体，按照征收补偿安置方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告，经证据保全后依法拆除。（3）事实性经营性用房：对在集体土地上具有规划、用地、建设等相关手续的被认定为合法建筑的临街门店房和临县城主街道的住宅房屋，在改造告知和调查登记前依法取得工商营业执照和相关生产经营许可手续的从事商业经营的房屋，按事实性经营用房认定。事实性经营用房面积以实际经营面积为准进行认定，最高认定面积不得超过该宅基地认定的补偿建筑面积。为了促进征收，根据实际情况，被征收人在征收公告规定的签约期限内签订征收补偿安置协议并交房的，对临西兰路宅基地上的事实性经营用房按照住宅房屋进行征收补偿安置后，再一次性给予500－1000元/平方米的奖励性补助。被征收人在征收公告规定签约期限内未签订征收补偿安置协议并交房的，不给予奖励性补助。对宅基地外临街未经审批修建的从事经营的房屋不认定为事实性经营用房。（4）征收农村村民非住宅房屋，给予货币补偿，不予安置。（5）对于买卖非宅基地及房屋的，在签约期限内签约并交房的，对地上的房屋按超面积自建房标准给予补助，不予安置，在签约期限内未签订补偿安置协议的，一律不予补助，无偿拆除。（三）附属设施补偿、临时过渡费和搬家补助费1.附属设施补偿。按照《静宁县县城棚户区改造集体土地上房屋征收及附属设施补偿评估指导标准》静政发〔2014〕37号标准执行。选择以独院或宅基地调换安置房的，附属设施打捆调换，不再进行货币补偿。2.搬家补助费。涉及住宅拆迁的，搬家补助费每户一次性补助5000元。3.过渡期限及临时安置过渡费。涉及住宅拆迁的，按照户口本在册人数，每人每月发给临时安置过渡费150元。选择产权调换的过渡期限从腾空房屋之日起至安置房交付之日再延长3个月时限计算，过渡期限不得超过30个月，发给临时安置过渡费后，被征收人自行过渡，不再给被征收人提供过渡用房；超过征收安置协议规定的过渡期限的，从逾期之月起由改造项目投资主体按不低于过渡补助标准的2倍向被征收人支付过渡补助费，逾期不能交付的按征收安置协议由项目投资建设单位承担相应的违约责任。选择货币补偿的发给6个月的临时安置过渡费。（四）农村居民安置具体事宜1.安置面积的标准。每户安置房面积最高不得超过以宅基地调换安置房计算的安置面积，安置房最高不得超过280平方米/户。安置指标外每户可享受不超过20平方米的户型选定浮动面积。2.对“一户多宅”的安置。被征收户在改造范围内因继承等原因依法取得两处或两处以上宅基地的，最高安置面积不得超过280平方米，调换剩余房屋及宅基地进行货币补偿。3.对“一宅多户”的安置。以户口簿为依据，改造范围内多子女家庭因分户现有两户或两户以上多户同住一宅，且符合宅基地申请条件的，将原宅基地证载面积按户内约定的分配比例划分，分别计算各户征收补偿安置面积。对一处宅基地上父母与未婚子女分户或父母与已婚子女分户后父母身边无子女的，按一处宅基地计算安置面积。4.在棚户区改造中已安置的村民，因各种原因转让安置房的，以后不得再享受安置资格和申请农村宅基地。5.对非法买卖村集体或个人房屋及宅基地的，在改造中不得享受城中村村民安置政策。6.安置房的核算面积以产权登记部门核准的建筑面积为准，安置房产权性质为全产权。7.在安置区内为就地安置的农村居民每户规划建设1间不少于10平方米的储物间（地上或地下），由村民按建筑成本价的一半购买。（五）安置房建设及回迁安置1.安置对象。安置对象为本片区持有本村农业户籍且在棚户区改造中宅基地及住房被征收的农户。由棚改中心安置办会同高城寨片区征收安置组，核定实物安置户数，确定所需安置房套数。安置卡由棚改中心统一签发，安置工作由高城寨片区征收补偿安置组、八里镇政府负责。被征收人按签订房屋征收补偿安置协议及搬迁的先后顺序选择安置房，不再结算楼层差价。2.安置房源。实物安置采取异地安置和就地安置相结合。异地安置房源由政府通过竞价形式在县城团购预售的商品房，由被征收人根据签约顺序选择1套先行安置。其余根据签约确定的安置房套数，在改造范围内配套建设安置楼。3.安置房标准。安置房为高层建筑，建筑面积在60－120平方米之间，安置房达到入住标准，户内完成通水、通电、通暖、通气。对安置房是毛坯房的，以实际安置面积为准，由征收人或开发建设单位给被征收人每平方米补偿100元。安置小区要按规划配套物业管理用房、停车位、绿化、亮化等公共服务设施。安置小区建成后，由开发建设主体负责，按照《物业管理条例》相关规定，统一进行物业管理。4.安置房差价结算办法。被征收人选择的安置房建筑面积小于被征收房屋认定的补偿建筑面积，差额部分按被征收房屋评估价进行货币结算。被征收人选择的安置房面积大于被征收房屋认定的补偿建筑面积，按以下标准补交差价：20平方米及以内的，按1800元/平方米补交差价；20平方米以上的，按该片区安置房市场价补交差价。临时安置费、搬家补助费、附属设施补偿及奖励费可以抵顶安置房差价。七、补助与奖励（一）补助办法对棚户区改造范围内认定的超面积自建房不予补偿、安置，给予补助。1.补助政策：农村居民房屋超面积自建部分，被征收人在征收公告确定的签约期限内签订补偿安置协议并交房的，给予以下工料补助：框架、砖混结构600元/平方米，砖木结构500元/平方米，砖土木结构400元/平方米，土木结构300元/平方米，砖木彩钢结构房屋200元/平方米。2.优惠政策：农村居民房屋超面积自建部分，被征收人在征收公告发布之日起30日内签订补偿安置协议并交房的，再给予以下优惠：框架、砖混结构500元/平方米，砖木结构400元/平方米，砖土木结构300元/平方米，土木结构200元/平方米，砖木彩钢结构房屋100元/平方米。3.被征收人在征收公告确定的签约期限内未签订补偿安置协议的，一律不予补助和优惠。4.对2014年调查登记前在宅基地外未经审批修建的房屋，被征收人在征收补偿签约期内签约并交房的，按超面积自建房进行补助；在征收补偿签约期内未签约交房的，按违法建筑认定，依法无偿拆除。（二）奖励办法被征收人按征收公告确定的签约期限签订补偿安置协议并交房的，给予以下奖励：1.签约奖：被征收人在征收公告发布之日起30日内签订补偿安置协议的，每户奖励20000元；超过30日但仍在签约期限内签订补偿安置协议的，每户奖励10000元。2.搬迁奖：被征收人按补偿安置协议约定的搬迁期限交房的，每户奖励10000元。以上奖励可以累计计算，但征收范围内的居民农户每户只能享受一次奖励政策。被征收人在征收公告确定的签约期限内未签订补偿安置协议的，一律不予奖励。公产、单位产权以及村集体所有房屋不享受以上奖励政策。八、扶持政策1.被征收人的安置房办理国有房屋所有权证时，被安置户按有关规定缴纳维修基金，免收房屋面积测量费、房屋登记费。2.个人因房屋被征收而取得货币补偿并用于购买改造安置住房或因房屋被征收而进行房屋产权调换并取得改造安置住房，按有关规定减免契税。个人取得的拆迁补偿款按有关规定免征个人所得税。3.对改造安置住房建设用地免征城镇土地使用税。对改造安置住房经营管理单位、开发商与改造安置住房相关的印花税以及购买安置住房的个人涉及的印花税予以免征。在商品住房等开发项目中配套建造安置住房的，依据政府部门出具的相关材料、房屋征收（拆迁）补偿协议或棚户区改造合同（协议），按改造安置住房建筑面积占总建筑面积的比例免征城镇土地使用税、印花税。4.配套建设的安置房中涉及电力、通讯、供水设施入网费、管网增容费等经营服务性收费减半收取（供热、供气除外）。5.对在征收范围内涉及的电力、通讯、给排水及地下埋设的电缆、管道、广告牌、宣传牌等设施由归属部门自行改迁，费用自理。6.公安、教育等部门要为被征收户及时办理户口迁移和义务教育入学手续，享受安置地同等待遇。过渡期内，子女入学，按照方便群众、就近入学的原则，为过渡期内学生协调入学。九、其它事项（一）被征收人应积极配合房屋征收工作，如实提供相关资料。因被征收人不配合或不如实提供相关资料，造成调查认定结果失实或者其他后果的，被征收人应当承担相应责任。（二）被征收人对做出的房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。（三）被征收人应在协议约定的搬迁期限内按时搬迁，交房时需签定《交房验收单》，注明交房日期，并结清住房相关费用。被征收房屋发生的水、电、煤、暖、有线电视及其它相关费用，由被征收人自行结清。（四）对征收范围内在2014年告知书发放和调查登记后修建的建筑物及构筑物一律无偿征收，自行拆除。（五）国土、规划、房产、公安、工商、国税、地税等有关部门，停止办理征收范围内的分户迁入、户主更名、房屋产权转移、租赁、抵押、变更登记、营业执照办理等一切手续。（六）凡已给予补偿的建筑物、构筑物及附属设施，均交由房屋征收部门处置，由房屋征收实施单位委托具有相应资质等级的施工企业实施拆除；施工企业对房屋拆除过程中的安全生产负责，房屋被征收人私自拆除发生事故的，责任自负。（七）自征收决定发布之日起，被征收房屋存在租赁关系的，由租赁双方自行解除租赁关系；设有抵押权的，抵押人与抵押权人应当依据有关法律法规解决好权益问题；存在产权纠纷的，由当事人双方自行解决；征收人不承担房屋租赁、抵押及产权纠纷所产生的任何经济和法律责任。被征收人的房屋非法买卖或转让他人未办理过户登记手续的，在征收搬迁前，需自行处理和清退，否则由此产生的一切损失，均由被征收人自行承担。（八）房屋被依法征收的，被征收人应当将被征收房屋的房屋所有产权证和土地证、宅基地证交给征收部门，由征收部门移交有关部门予以注销。房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。（九）本方案由静宁县国土局、静宁县棚户区改造管理中心负责解释。十、工作措施（一）加强领导，服务大局。房屋征收工作在棚改中心的统一领导下进行，由高城寨片区征收组负责高城寨一期片区的土地、房屋征收与补偿安置的具体工作，相关单位要积极配合，都应服从棚户区改造的大局。全体工作人员必须服从指挥、严守纪律，确保房屋征收补偿安置工作顺利进行。（二）坚持原则，依法办事。房屋征收工作要严格按照法律、法规和政策规定开展，坚决杜绝在评估、补偿和安置等环节上违规违法操作。如工作中遇到特殊问题，要及时汇报县城棚户区改造工作领导小组研究解决，确保房屋征收工作依法进行。（三）改进作风，注意方法。必须坚持公开、公正、公平的办事原则，注意工作方法，防止简单粗暴，盲目蛮干，力求“细、严、快、实、稳”。对房屋征收工作过程中出现的各种问题要及时研究，并加以解决，切实维护被征收人的合法利益。（四）注重宣传，形成合力。充分利用各种媒体，向被征收人宣传房屋征收补偿安置政策，宣传县委、县政府的重大决策，形成社会各界支持房屋征收工作的舆论导向。涉及房屋征收工作的单位要密切配合，相关工作要整体推进，确保棚户区改造房屋征收工作任务全面如期完成。回复：&微封面&参加微封面活动回复：&招聘& 发布招聘信息回复：&房屋&发布房屋信息回复：&二手& 发布二手信息回复：&征婚&发布征婚交友信息回复：&闲聊& 和静宁人一起谝传回复：&新闻&查看静宁最新动态回复：&自拍& 查看发布手机自拍照片回复：&随手拍& 进行爆料回复：&电话& 查看便民电话114导航投稿QQ\微信：免费查阅和发布最新人才/房屋/二手/交友/便民信息
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分享到朋友圈城中村改造中土地房屋征收补偿法律问题
——以山东省青岛市为标本的实证分析
来源：中国法院网
作者：山东省青岛市中级人民法院行政庭课题组
　　　当前，推进新型城镇化建设成为我国经济社会发展的重要任务。作为山东半岛蓝色经济区的龙头城市，山东省青岛市确立了“全域统筹、三城联动、生态间隔、组团发展”的全新城市空间发展战略，新型城镇化建设走在了前列。
　　在城镇化建设和城市发展过程中，我们通过审判实践发现，城中村房屋征收补偿仍存在一些待解难题，且随着城市空间布局调整愈加突出，解决不好将严重制约城镇化建设进程。这些问题主要包括：宅基地使用权补偿不明确、房屋征收评估标准不尽合理、征收评估程序不完善、违法建筑认定和处理标准不统一等。针对上述问题开展研究、提供对策，既可以为更好地进行司法审查提供一定的参考和依据，又能对城中村改造土地房屋征收补偿中所遇到的困境寻得破局之道。
　　一、宏观视角：制度构建
　　一是建立统一的城中村房屋征收补偿制度。最高人民法院在《行政审判庭关于农村集体土地征用后地上房屋拆迁补偿有关问题的答复》（法［2005］行他字第5号）中写明：行政机关征用农村集体土地之后，被征用土地上的原农村居民对房屋仍享有所有权，房屋所在地已被纳入城市规划区的，应当参照《城市房屋拆迁管理条例》及有关规定，对房屋所有权人予以补偿安置。这主要是因为房屋所在地区早已城市化，周边房地产价格均市场化，参照城市房屋予以补偿安置更为合理。因此，我们建议参照《青岛市国有土地上房屋征收与补偿条例》，制定专门的规范性文件，明确规定城中村房屋征收的原则、主管机关、程序、房屋评估事项、安置补偿方式和标准、法律责任等内容，建立起统一的城中村房屋征收补偿机制，改变各自为政、一村一策的现状，有效避免各区（市）补偿标准和类项不统一，将城中村房屋征收补偿纳入法治化轨道。
　　二是创建完善可行的权利救济机制。公正严格的征地程序，能最大程度地保护被征收人的产权和知情权，防止征地行为中的暗箱操作行为。征地过程中往往会出现集体抵制、暴力强拆等不和谐的事件，归根结底，这是由现行制度存在严重缺陷所造成的——我国土地管理法对征地方案和征地补偿安置方案批准后，其他重要事项是否公开并未明确，被征收人缺少了争取自身利益的权利，对此应予改进：
　　1、将事后公开改为事前公开，发挥信息公开制度的监督作用，增强程序透明度。征收土地方案批准的公告应提前至征收土地报批阶段或者国土资源部门预审阶段，同时将拟征收土地的位置、补偿标准、安置途径、用途等告知被征收人等相关权利人。若被征收人或者利害关系人对上述事项产生争议可以提起听证程序，加强公众参与，倾听人民心声。
　　2、在市、县人民政府国土资源部门以及其他部门拟定阶段，应公告征地补偿安置方案，并就土地补偿费的补偿标准、范围、支付对象、方式及农业人员的安置途径进行协商，公告后，双方有权委托专业地产评估机构对拟征地块进行市场价格评估，被征收人及利害关系人同样可以启动听证、复议或者诉讼程序，先补偿后搬迁。此外，还应进一步完善司法救济机制，将城中村土地房屋征收过程中的行政行为，如征地决定（包括对是否符合公共利益进行认定）、房屋征收决定、房屋补偿决定等都纳入司法审查范围内，充分发挥司法审查这最后一道屏障在城中村改造中的作用，一方面促使政府依法行政，另一方面也切实保障城中村村民的合法权益。
　　二、微观视角：对策设计
　　（一）切实做好宅基地使用权补偿工作
　　在对城中村土地进行征收时，应充分考虑宅基地使用权补偿的问题，独立于房屋价值补偿之外，明确并统一补偿标准和类项，就宅基地使用权制定补偿方案，变暗补为明补，实现补偿透明化、公开化，避免暗箱操作，让群众放心、舒心、顺心。
　　（二）确保补偿和评估标准公平合理
　　1、补偿标准是城中村房屋征收的核心问题，在制定补偿标准时，应充分考虑市场的变化确定临时过渡补助费、搬迁补助费等各项补偿；同时，各区、市应制定相对统一的房屋征收评估标准。制定标准既要考虑被征收房屋的实际价值，又要考虑到市场的价格行情，同时，还要兼顾特殊被征收群体的真实状况。只有找准补偿的平衡点，才能制定出操作性强、公平合理的标准。具体而言，房屋征收估价应当根据被征收房屋所处地段的基准地价、被征收房屋的建筑结构、年限、朝向、楼层、配套状况、周边环境等因素，依照房地产评估相关规范和标准评估得出。同时政府应当根据房地产市场交易情况，每年不定期调整基准价，并允许征收评估标准在此基础上予以一定比例的上下浮动，以真正体现每一处被征收房屋的实际价值。
　　2、应充分尊重村（居）民对补偿方式的选择权，加强回迁房工程质量管理工作，严格落实工程建设各方主体质量责任，强化竣工验收工作，确保选择产权调换村（居）民的居住水平。
　　（三）进一步完善房屋评估程序
　　《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《国有土地上房屋征收评估办法》对房屋评估程序作出了较为细致的规定，对评估的实体和程序问题均进行了规范，拆迁评估中存在的突出问题得到了解决。建议在对城中村房屋进行征收时参照适用上述规定。同时，针对条例和办法实施后依然存在的程序方面的问题，建议从以下几方面着手进一步完善房屋评估程序：
　　1、房屋征收评估机构名录定期公布与定向公告相结合。按照《青岛市城乡建设委员会国有土地上房屋征收评估管理办法》的规定，定期向社会公布具备资质的房屋征收评估机构名录及相关资质、从业经历、注册房地产估价师等基本情况。此外，房屋征收部门在被征收范围内公告房屋征收评估机构选定方式的同时，一并公告房屋征收评估机构名录，真正赋予被征收人以了解和选择评估机构的权利，防止出现信息不对称以及实际上限制符合条件的房地产价格评估机构承揽评估业务的现象。
　　2、根据《青岛市城乡建设委员会国有土地上房屋征收评估管理办法》的规定，被征收人逾期无法协商选定评估机构时，房屋征收部门应当从公布的房屋征收评估机构名录中按照1：3的比例推荐评估候选机构，在征收区域予以公示，由被征收人投票选定。投票可设定具体规则：第一，参与投票的被征收人人数应超过全体被征收人的2/3，投票方为有效。有被征收人本人无法参加的，可委托他人代为投票。第二，投票应当公开进行，投票结果应当公开统计，并允许被征收人查阅选票。
　　（四）规范违法建筑认定与处理
　　1、明确认定主体。根据城乡规划法的规定，有权对违法建筑进行认定的是城乡规划主管部门，因此建议青岛市统一，明确认定主体为城乡规划部门而非城管执法部门。
　　2、改变改造时再发现并认定违法建筑的做法。建议行政机关加强日常执法和管理工作，适时进行执法监察，及时发现问题，并根据《城乡规划法》的规定作出处理，尽量不要将改造与认定和拆除违法建筑混为一体。
　　3、统一认定标准和处理方式。按照遵循尊重历史、分类处理的总体原则进行认定和处理：第一，确认产权并给予征收补偿。符合土地利用总体规划和城市总体规划，且建筑质量合格，只是在程序上有瑕疵或者因历史原因造成的违法建筑，给予一定数额的罚款并补办有关手续后，确认建造人对违法建筑享有所有权，在房屋征收时给予补偿。第二，依法拆除并不给予补偿。具有下列情形之一的建筑，应认定为违法建筑，在征收时予以拆除并不给予补偿：存在严重安全隐患，又不能整改消除的；非法占用已完成征地补偿手续的国有土地，严重影响城市规划，又不能采取措施加以改正的；违法突击抢建扩建的新建违法建筑，对城中村改造造成严重影响的。
　　（作者单位：山东省青岛市中级人民法院）
责任编辑：牟菲菲
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