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顺义宅基地律师浅析农村宅基地使用权转让
作者：顺义律师 来源： 日期： 14:35:57 人气：4133
标签：顺义宅基地买卖合同是否有效 顺义宅基地卖了还能要回来吗 顺义宅基地卖方反悔怎么办 顺义农村房能卖吗 顺义宅基地能买卖吗 农村房卖了后反悔还能要回来吗 农村房卖了遇上拆迁还能让对方给钱吗
顺义拆迁法律分析:农村宅基地使用权转让
很多朋友都很疑惑，农村房屋可以买卖吗？农村宅基地可以买卖吗？遇上拆迁，农村房卖了后能要回来吗？那么您可以看看下面的文章。当然，实践中会有不同的情况出现，以下也只是供您参考
1.农村宅基地使用权的概念：农村宅基地使用权是指农民为建自有房屋对集体土地所享有的占有、使用的权利。其权利主体是农村集体经济组织的成员，具有身份属性，其在一定程度上有福利性质。
2.农村宅基地使用权的转让：从受让的主体上，可以分为向本集体经济组织成员和非本集体经济组织成员转让。
如果受让方也是本集体经济组织成员，经过集体经济组织同意，则应当认定买卖行为有效。因为根据《宪法》第十条，宅基地属于集体所有，其所有权属于集
体，而农民作为经济组织的成员，対于宅基地拥有的是用益物权，即使用和收益的权利，其处分宅基地使用权的行为属于无权处分。根据《合同法》第五十一条，无
处分权人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。所以，如果事后经过农村集体组织同意，应当认定合同有效。反
之，则应认定其合同无效。也就是说，对于此种情况，取得农村集体经济组织的同意，以及进行登记是转让有效的前提。
而向本集体经济组织成员以外的人转让农村宅基地使用权的行为是无效的。理由是《宪法》第十条，宅基地属于集体所有，《土地管理法》第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。且宅基地使用权具有人身属性，非本集体经济组织成员无法取得。
然而，在现实当中转让农村宅基地使用权的形式主要表现为农村居民对其在宅基地上建造的自有房屋进行转让，根据《物权法》第六十四条　私人对其合法的
收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。农村居民在宅基地上建造的房屋属于农民个人所有，这一点不存在争议。
在这种情况下，顺义拆迁法律分析如果受让方是本集体经济组织的成员，则其有效无效的区分与前述情形一样。
如果房屋买卖合同的受让方不是本集体经济组织成员，根据《物权法》第十五条　当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另
有规定或者合同另有约定外，合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。据此，似乎可以认定，转让房屋的协议是有效的，其实不然，理由是：根据
《合同法》第七条　当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。
第五十二条　有下列情形之一的，合同无效：
(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;
(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;
(三)以合法形式掩盖非法目的;
(四)损害社会公共利益;
(五)违反法律、行政法规的强制性规定。
《物权法》第一百五十三条 宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。
根据《物权法》地随房走的原则，农民在宅基地上建造的自有房屋的转让，必然导致宅基地使用权的一并处分，而农民的处分行为违反了《土地管理法》、《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》中的强制性规定。因此，该房屋转让协议应当认定无效。
3.近几年，由于房地产业的繁荣，使农村土地尤其是城市郊区的土地价值一路飙升，造成关于农村宅基地上的房屋转让纠纷越来越多，针对此种情况，北京
市高院《农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要》　第一项指出，目前涉及农村私有房屋买卖纠纷的案件主要有以下情况：
从诉讼双方和案由来看，主要为房屋出卖人诉买受人，要求确认合同无效并收回房屋;从买卖双方身份来看，出卖人为农村村民，买受人主要是城市居民或外
村村民，也有出卖给同村村民的情况;从交易发生的时间看，多发生在起诉前两年以上，有的甚至在10年以上;从合同履行来看，大多依约履行了合同义务，出卖
人交付了房屋，买受人入住并给付了房款，但多未办理房屋登记变更或宅基地使用权变更登记手续;从诉讼的起因来看，多缘于土地增值以及土地征用、房屋拆迁等
因素，房屋现值或拆迁补偿价格远远高于原房屋买卖价格，出卖人受利益驱动而起诉;从标的物现状来看，有的房屋已经过装修、翻建、改建等添附行为。
关于农村私有房屋买卖纠纷合同效力的认定，纪要第二项指出，农村私有房屋买卖合同
应当认定无效。
对于此类案件处理原则，纪要三指出，
(一)要尊重历史，照顾现实。审理此类案件应实事求是地看待上述背景，要考虑到目前城乡界限仍未完全打破，农村集体经济组织仍有一定的封闭性，农村
土地属于集体所有，目前法律、政策限制集体土地流转是一种现实;同时要认识到此类案件产生的复杂性，并妥善解决相关的利益冲突和矛盾。
(二)要注重判决的法律效果和社会效果。判决要以“有利于妥善解决现有纠纷、有利于规范当事人交易行为”为指导，起到制约农民审慎处分自己房屋的积极效果。
要综合权衡买卖双方的利益。首先，要全面考虑到合同无效对双方当事人的利益影响，尤其是出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原
买卖价格的差异造成的损失;其次，对于买受人已经翻建、扩建房屋的情况，应对其添附价值进行补偿;再次，判决返还、腾退房屋同时应注意妥善安置房屋买受
人，为其留出合理的腾退时间，避免单纯判决腾退房屋给当事人带来的消极影响。
实务当中，北京市范围内的各级法院对此类案件的判决，主要是依照上述纪要来做出的，具体做法是：首先，认定房屋买卖合同无效。然后，判令出卖人支付给买受人高额补偿金。
4.几点看法：通过以上简单的分析，可以看出，目前我国法律上对于农村宅基地以及农民私有房屋转让的相关规定并不是很明确，比较混乱，在司法实践当
中，即使是司法机关也很难理清，在学术界也是众说纷纭。农村宅基地制度作为确保中国农民有房住的最基本保障，应当通过立法来明规范农民对农村宅基地的权利
范围，消除法律之间、法规之间互相冲突的情况，填补法律上的空白点，使制度充分完善起来，以保障农民的权益
问：我在北京市顺义区，想请拆迁律师怎么收费？
答：顺义打拆迁官司律师收费，按照争议金额大小，案件难易度收取。具体可以跟顺义拆迁律师协商。
问：为什么打拆迁官司时有的律师收费便宜，有的律师收费比较贵？
答：顺义打拆迁官司律师，顺义拆迁律师及法律从业人员；其收费都是根据案件难易度，自身从业经验，时间长短，以及对法律的掌握程度等，综合考虑。当然，找一个经验丰富的法律从业人员，收费又合理的，确实很麻烦。顺义区胜利法律服务所黄炳艺主任，收费合理，尤其擅长因拆迁后，宅基地上各成员之间对拆迁款分配有争议的案件。电话：
问：我在北京市顺义区，我以前的宅基地卖了，现在拆迁了，我能不能分得拆迁补偿款？
答：农村房屋买卖，农村宅基地转让等行为，根据各人各自的情况，历史状态，会有不同的审理结果。因为对您的各种状况不清楚，如果草率的回答，或许会造成您错误的理解，建议您咨询法律专家，当面咨询。
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地址：北京顺义区府前西街 邮政编码：101300 　版权所有@ 北京市顺义区胜利法律服务所　我家农村宅基地房子去年卖给了一个城里人 现在要拆迁了 请我能要回来吗_百度知道
我家农村宅基地房子去年卖给了一个城里人 现在要拆迁了 请我能要回来吗
我家农村宅基地房子去年卖给了一个城里人 现在要拆迁了 请问我能要回来吗？我家的情况有点复杂
宅基地的房产证是我父亲的名字
但是我妈跟我爸离婚已经十多年了
房子法院判给了我母亲
但是这些年房子实际控制的还是我父亲家里人，去年我父亲要求卖掉房子 我们在没有办法的情况下妥协卖掉了房子 一半的钱归了我父亲
现在我父亲在监狱里
房子要拆迁了
我想知道 宅基地的补偿还能有我们的吗
如果可以能不能通过法律途径把房子要回来
请好心人帮我解答
那些想骂人的就别来了 因为你们不了解实际情况
提问者采纳
但后来那里出名了，很多人都通过法律手段又要回来了，有很多这样的案例，请律师吧，案子都打到最高法院了，小产权房是不受法律保护的。但你得赔偿购买着的损失，就是很多艺术家购买的农村的郊区房子，例如北京的著名的艺术家基地可以通过法律的手段要回来，结果还是购买者输
提问者评价
谢谢你的回答 抱歉可惜没有分数奖励你
这个号上一点分都没有
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其他1条回答
你可以找电话咨询你们当地的律师事务所，房子你是要不回来的！只要那个买房的城里人没有通过不法手段比如欺骗！如果不确认，宅基地补偿也不会分给你的如果只是你你家里人给到你父亲的压力不得已而卖房，114随便都能帮你查到事务所的电话的，威胁等向你家买房，和城里人是没有任何关系的
农村宅基地的相关知识
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出门在外也不愁问题编号：2991661
个人向村委会购买宅基地在拆迁中是否可以得到宅基地补偿199
个人向村委会购买宅基地在中是否可以得到宅基地补偿
1992我父亲以个人名义向村委购买了一块宅基地，花了2900块钱，而且还有购买合同，还盖了村委的章，现在遇拆迁，房屋倒是赔偿了，请问购买的宅基地会赔偿吗？是按照什么标准来赔偿的？
问题补充：合同是有效的，而且当时还交了地税的！不知道1992年的时候宅基地允不允许买卖，就算不允许，村委就算是非法卖给我们，这应该是村委的责任，这怎么办，这么赔偿啊！急急急急~~~~~
提问者：四川-宜宾拆迁安置浏览58次 20:09:35
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满意答案 咨询电话：1872811**** (四川-内江)帮助网友：715称赞：0你好，需要看购买合同是否有效。 22:52:31追问 11:11:00合同有效，而且还交了地税的！
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投诉说明：我家有地基的宅基地被人占了 - 相关问题 - 110网法律咨询
丁律师，您好！我家有块原有地基的宅基地被私人占了，向当地的国土所反映，表示将会归集团所有，但是没有明确什么时候会收回，他们的工作有做到位吗？另请问我还希望要回来吗？这块地对方已盖了房子占了3分之一，剩余的都种上了果树。其实这块地是我们的老太公留下来的，一直都空着，所以被人趁时占了。但是当地的村民都可以做证明的，当时都有按了手印，而且当地的居委会也签了名都承认这块地是我们的，可是对方就是强占着，而且他盖的房子地底下还有我们的地基的，我以这些证据通过法律告以对方侵犯我的继承权可以吗？胜诉率有多高？如不能，请问我能以要回我的地基的砖头为由向他索求赔偿吗？大概能赔偿多少的？胜诉率有多高？另外，我想向您了解一下自从国土所知道此事之日起，要多长时间才会收回的？这个国土所有没有一个工作完成时限的？因为本人文化不高，很多有关法律知识都不懂，请您在百忙中抽点时间回复一下我好吗？谢谢。
邻居户主去世，子女将宅基卖于我家，请问我家该如何办理宅基地变更手续？
我家买了一块宅基地 房屋五间
占地0.4亩 2006年买的 现在听说要开发 原房主要毁约 原房主弟弟是代办人 村委会颁发的宅基地使用证 被原房主从村委会领走
村里为了建设新农村，把房屋拆除，将宅基地整理成田，其补助标、标准不清楚，而且家里的田亩由政府收回并补助，而我家的田里种了大量苗木，不知道国家有没有相关规定其补助方案……
农村邻居家树和污水坑离我家的宅基地有距离要求吗？
我爸爸在十几年前把我家宅基地卖了一间给供电所做村配电房。三年前供电所改造就没有用。现在他们想把供电所卖给他人，他们有权这样做吗？希望大家给我好的建议！谢谢!
二十几年前划分给我的打谷场现在划分成宅基地，现在父母和我住在一起，我有优先得到的权利吗？
西邻居盖新房子，盖到我家院子里了。请我我要维权，要走怎样的程序？ 是否可拿宅基证直接到县法院起诉？还是要先找村委会调节，或乡土地管理部门申请调解？ 我父亲已经过世，我现在是非农业户口，是否我可以直接起诉？ 还是要以我母亲的名义起诉？ 谢谢各位律师。
前几天我家房后邻居要盖房，要我把在我家宅基地上的4棵树砍掉，我没同意，可今天我回家看到，他家旧房已拆除，我房后的树木也没有了，只剩下树墩，我该怎么办？？
我们家有农村宅基地一块，但因为上学等原因，家庭成员现均为非农业户口。现家里亲属买了本村一户人家的宅基地，但这位村民户口不迁出，我这位亲戚的户口就不能迁进去。因此，我们亲戚希望我们家提供一间房屋把这位村民户口放在我家的宅基地上。我想写一份协议，证明此房只用于这位村民放户口，土地与房屋与他无关。希望能够得到帮助，此协议如何写能够保证我们的财产不被侵害。您当前的位置 ：&&&&&&&正文
村干部找人顶包买宅基地骗动迁补偿款80万被抓
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找人&顶包& 村干部借动迁骗来80万
莫子山村多名村干部因涉嫌合同诈骗罪被依法查处审判
&我自愿认罪，对给国家造成的损失非常后悔!&12月4日，在东陵区人民法院公开审理时，被控合同诈骗罪的翟某对自己骗取拆迁款的犯罪事实供认不讳。翟某原是东陵区桃仙街道莫子山村党支部委员。莫子山村动迁期间，他找人顶包买宅基地，总共非法获利80万元。
找人&顶包&买宅基地
12月4日10时许，东陵区人民法院公开审理此案。翟某在法警的押解下走进法庭，四处搜寻旁听席上亲人们的身影。
今年35岁的翟某，原是东陵区桃仙街道莫子山村党支部委员。2010年，翟某所在的莫子山村被列为动迁区域，翟某被临时抽调到动迁办帮忙，负责每户村民宅基地测量绘图。
按照动迁政策，村里的老户宅基地400平方米的，回迁时可以得到200平方米的楼房。而新批的宅基地为300平方米的，回迁时给150平方米的楼房。
翟某发现村里许多村民宅基地都大于400平方米。动迁政策规定，超过400平方米以外的，只能按300元每平方米综合补偿。如果把这多余的宅基地买来，然后再找没有宅基地的村民顶替，就可以获得更多的拆迁补偿。
翟某自己有一处300平方米的违建宅基地，按照规定按每平方米300元或500元进行补偿。翟某找到村民李某，让他智障的弟弟出面来顶替自己，从而骗得补偿款45.7万元。事后，翟某给李某10万元&顶包费&。&[1]&&
　　　来源：
东北新闻网-沈阳晚报
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