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法院拍卖房交易过程--司法拍卖交易费用--流程
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法院拍卖房的交易过程——详细流程和交易费用
& & 法院拍了一处房产，过程很复杂。没有拍卖之前，疑问很多，查询网络，基本不能很好的解答我的疑问。特意为那一部分要从司法拍卖获得房子的同志们做个交易过程详解！
& &&&一、竞拍前应当充分做足的功课。
& && &&&1、非常重要的是，拍卖前一定要好好去了解你要拍卖的房产情况。这里说的情况一般指地理位置、房屋朝向、交通情况、中小学学区、装修情况，尽& && && & 量详细，毕竟房产对每个家庭来说都是的大宗消费，别要买了自己后悔的东西。
& && & 2、评估价与市场价的比较（是否划算），预期价位在多少；
& && & 3、标的房产内是否存在长期租约（买卖不破租赁）
& && & 4、需要缴付的税费（需要支付双方所有要承担的税费，不过温州市场的房产交易，税基本都是买方交，淘宝拍卖零佣金后，基本和市场二手交易税收无异。税收政策：契税：成交价格的1.5%，如果是非普通住宅的房产“建筑面积在140平米以上“，其契税需要按照成交价格的3%交纳；印花税：二手房的买卖双方各交纳成交价格的万分之五作为印花税；营业税：凡是房产证(或者税务部门出具的契税税票)填发时间不足5年的，需要交纳成交价格5.5%的营业税，满5年后，属于普通住宅的免交，属于非普通住宅的按照(实际成交价格-原购买价格)×5.5%的标准交纳;
个人所得税：凡是房产交付时间不足5年的，需要交纳个人所得税，房产实际成交价格的1%。）；
& && & 5、是否有足够的经济实力在竞拍后10来天内付清全部款项等。同时鹿城法院和中国银行有合作可以直接通过助拍贷，拍卖成交后，符合要求直接按商业贷款首付就可以了（非常要注意的是中国银行只有和鹿城法院合作，其它法院还需一口付清，而且拍卖前要把相关手续弄好，以免事后生事端。）
& && & 6、竞拍最担心房产是否存在权属纠纷，其实权属关系因为经过法院处理，一般都较为明晰，反而不用担心。
& & 二、拍卖过程要有明确的价格目标，向法院要足东西。
& && & 1、保证金，支付宝大额充值，基本几大国有银行开通U盾都没有问题。
& && & 2、委托别人拍卖原则上要在拍卖须知里规定时间里去法院做好委托。
& && & 3、拍卖把握好自己的预期价位，很多人没有经历过拍卖，头脑一热，价位很快会超预期。
& && & 4、合理价位拍到手，恭喜你房产基本归你了。保证金直接扣除，联系法院人到法院刷卡结算，同时给你来往结算发票和《拍卖成交确认书》。一般
会告知10到20天内到执行法官那里。拿《法院裁定书》、《协助执行通知书》和钥匙，拿这些东西时执行法官会和你聊天，聊房产的情况，这个过程其实是告知过程，是程序上的规定动作，基本上市废话，别理会，因为事前你都了解过了。但是很重要的是你要主动问清楚被执行人名下是否只有这一套房产，是否交易满五年，不过不管是否符合要求，向执行法官要被执行人夫妻的身份证复印件和结婚证复印件（或《协助执行通知书》增加民政局内容）。为以后能减税准备材料，这些公务人员在你签了字后，你后期再需要这些东东，基本上是不可能要的到的了，只要没有签字，你懂得。
& &&&三、房管局、土地局过户。
& && &1、先到府东路的房管交易中心，五楼的一个办公室（具体什么名字记不起了，问门口的服务人员，说拍卖的第一次来要去五楼哪个办公室），他会开具几张表格，然后就是四楼，一楼来回跑，过程是查询--解抵押--查询--过户。
& &&&2、过户好一周后去办理交税手续---地税局---房管局---地税局（人民路的东信大厦移动总公司对面），全部交好税后一周左右拿房产证。拿到房产证到房管局对面的土地局办理土地证，过程需要10来天。现在服务窗口服务还是比较好的，过程还是比较愉快，告知的还是比较详细的。
& &&&四 、贷款
& &&&1、如果用助拍贷到此结束任务。没有公积金的建议直接助拍贷，省心省事。
& &&&2、公积金的要到车站大道的公积金窗口，选择自己喜欢的银行。不过没有几家可以办理拍卖房的贷款的。首套利率也都没有打折了。自己慢慢办理，还是比较简单的。不过提醒你先把公积金的余额提取掉，可以直接提现用（需到单位开取公积金提取申请单）。
辛苦的我写到半夜了，希望对大家有用！
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好文，收益了
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了解的很清楚。关键是公积金现在好像不支持这个首付。
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向执行法官要被执行人夫妻的身份证复印件和结婚证复印件（或《协助执行通知书》增加民政局内容）。为以后能减税准备材料，
这个什么用啊？？
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谢谢！好人！
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& & & &问题
司法拍卖南京41平房，未办理房产证。我已有房，如果拍到，办房产证要哪些费用？具体多少？详细点，谢谢！
问题来自：南京
| 提问时间： 09:52
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已有回复：共&4&条
拍卖的房产如何过户通过法院拍卖的需提交：(1)《房地产转移登记申请书》；(2)竞授人身份证明；(3)拍卖成交确认书、付清拍卖款证明；(4)法院判决、裁定或调解书、协助执行通知书；(5)原产权证书，人民法院在办案中未能收回原产权证的，需以法院名义在《深圳特区报》或拍卖的房产如何通过法院拍卖的需提交：(1)《房地产转移登记申请书》；(2)竞授人身份证明；(3)拍卖成交确认书、付清拍卖款证明；(4)法院判决、裁定或调解书、协助执行通知书；(5)原书，人民法院在办案中未能收回原产权证的，需以法院名义在《特区报》或《深圳商报》公告作废；(6)若所拍卖的房地产是行政划拔、减免的，需提交补充协议和付清地款证明。由业主自行委托拍卖行拍卖的需提交：(1)《房地产转移登记申请书》；(2)竞授人身份证明；(3)拍卖成交确认书、付清拍卖款证明；(4)原产权证书；(5)委托拍卖的公证书。拍卖房地产过户税费按三级市场转让计算。
这个你就是属于2套房，契税按3个点交，其他都一样的
是根据你的拍卖价格交税的，税率和正常二手房相同
通过法院拍卖的需提交：(1)《房地产转移登记申请书》；(2)竞授人身份证明；(3)拍卖成交确认书、付清拍卖款证明；(4)法院判决、裁定或调解书、协助执行通知书；(5)原产权证书，人民法院在办案中未能收回原产权证的，
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All Rights Reserved拍卖房产捡漏机会几何
律师提醒留意隐性成本
文章来源：中国经济网 　日
编辑：薛光明
　　北京的张先生一口气花了104万买下了一处法院拍卖的房屋,但办理过户时才发现该房屋存在种种问题,竟需要缴纳各种税费共计40多万元,张先生以约定显失公平为由,一纸诉状将拍卖公司告上法庭。
　　目前本案正在审理中,虽然最终结果未知,但司法拍卖的房产是否靠谱这一话题引发许多网友关注,连淘宝上都开始接手法院拍卖房。那么,从这一途径买房到底靠不靠谱,划不划算呢?这笔帐到底应该怎么算?
　　法院拍卖房屋评估价约为市场价的80%
　　记者在北京法院网上看到,每天法院都会有2、3条拍卖公告,其中拍卖房屋的不在少数。想要成功竞拍一套房子,其中要涉及保证金、竞拍购房款、相关税费、拍卖公司佣金等费用。
　　以一套位于北京市宣武区天宁寺东里的房产为例,标的信息介绍称,“证载建筑面积约69.32平方米,评估价186.16万元,保证金18万元(海淀法院委托,第一次拍卖)。”
　　跟这套拍卖的房屋相比,天宁寺东里周围类似的房屋价格基本上在230-250万元左右,也就是说,法院给出的评估价格大概在市场价的80%左右。
　　不过,评估价并不是起拍价格,也不是最后拍得房产的价格。据记者了解,起拍价会在拍卖现场由拍卖师给出,而成交价需符合“价高者得”的原则,如果竞标激烈,很有可能超过评估价甚至市场价,完全超出竞拍者的心理预期。
　　另一方面,如果有意参与竞拍,首先要向负责拍卖的交易平台交纳保证金,保证金大约为房产评估价的10%。
　　拍卖公司工作人员告诉记者,没有拍到房屋的,保证金可以全款退回,对于拍得房产的人来说,保证金也可以优先充抵竞拍购房款项。
　　买拍卖房需交纳一切欠费
　　记者了解到,一般来说,通过法院拍卖而成功竞得房屋后,竞得人在办理产权过户时原则上只需要缴纳契税,但实际执行过程中,如果法院在拍卖公告中声明一切税费自理,则还存在缴纳营业税、个人所得税的可能性。因此,建议拍卖人在拍卖之前去相关税务部门问清实际需要缴纳的税费,如印花税、交易费、测绘费、权属登记费及取证费等。
　　法院提醒,标的物转让登记手续由买受人自行办理,所涉及的一切税费及其可能存在的物业费、水、电、气等欠费均由买受人承担。
　　也就是说,与购买商品房需交的费用相比,买法院拍卖房除了原本应该缴纳的各项税,还需要向所拍房产的物业交纳一切欠费。
　　此外,购买拍卖房还需要支付一定的佣金,一般占成交房价总额的1%～5%。有些拍卖公司实行阶梯式付款,房屋成交金额200万以下佣金5%,200万以上则付佣金3%。
　　除上述看得到的费用需要缴纳以外,还存在一些隐性成本。北京铭滔律师事务所孙涛律师指出,拍卖房产可能存在复杂权属关系导致产权难办理、质量没保障,或者法律规定的执行回转程序(笔者注:即撤销或变更之前的拍卖),都有可能增加购买司法拍卖房产的隐性成本。
　　另一方面,司法拍卖房产也存在降价的可能性。记者了解到,成功竞拍必须两次以上竞价才有效,如果只有一次出价,以流拍论处。线下拍卖也会出现流拍情况,据《北京产权交易所实物资产转让拍卖实施办法(试行)》第十条,“只产生一个竞买人的,不得进行拍卖”。如果产生了流拍,法院会委托拍卖公司重新举行拍卖会,并在标的物说明上注明房屋是第几次拍卖。在一次、二次流拍后,起拍价会有20%以内的降价空间。这也是为什么很多有经验的竞拍者在第一次拍卖时选择观望,到第二次、第三次拍卖才出手。
　　房款需一次性缴清
　　记者了解到,购买司法拍卖房产,一般需要在一定工作日内一次性付清房款。北京产权交易所工作人员告诉记者,一次性还是分期缴纳款项是按法院的具体要求来操作的,目前尚没有处理分期付款的司法拍卖行为。这对资金流有困难、想通过贷款买房的人来说难度稍大。
　　值得一提的是,有网友表示,如果法院拍卖的房子仍然有住户居住,尤其是有户口关系的话,住户有可能拒不搬离。
　　拍卖公司工作人员表示,如果存在这种情况,有必要提前了解法院是否负责清场,如果法院不负责清场,则需房产竞得者和房屋实际住户达成协议,这其中所需耗费的精力、时间、物力,并不好用简单的数字价格来衡量。
　　北京拍卖房同样受限购令制约
　　对北京而言,购买法院的拍卖房是否同样要考虑限购令呢?记者就此问题向北京市住建委求证,得到的答复是,北京司法拍卖所得房产同样被纳入限购范围。
　　也就是说,只要居民最终获得了房屋产权,并挂在自己名下,就属于京籍家庭不能超过两套房屋的限定范围之内。如果家庭已有两套房产,则不能参与购买法院拍卖房产;如果购买了司法拍卖房产而没有达到限购条件的,同时仍然符合自住型商品房的购买条件,则仍可以申请购买自住型商品房。
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好房热线:400-618-8686陕司法拍卖今年九成流拍 艺术品成交率跌至三四成
来源： && 05:00
　　西安市南二环含光路转盘樱豪假日酒店 本报记者 叶原 摄
　　近期，省外一些金额巨大的司法拍卖引发社会广泛关注。什么是司法拍卖？拿到市场上拍卖的都有些什么东西？记者探访了我省的拍卖行业。
　　11月24日，新一轮冷空气突袭之下的西安略显萧瑟，素有&金三角&地段之称的南二环含光路转盘东南侧，标志性建筑之一的樱豪大厦，矗立在寒风中，通体宝石蓝的玻璃幕墙略显陈旧，气派的酒店大门早已紧锁，积满灰尘。门前的停车位上，几辆车零散地停放着，&这些停车位以前归樱豪酒店管，现在也不知道归谁了。&一位在邻近区域收取停车费的工作人员说。
　　20多天前，这座大厦以3.29亿元被公开拍卖给一家外省商业银行。这个价格也创出我省拍卖行业今年前三季度单笔成交最高额度。但高价背后，却难掩拍卖行业的整体萧条。
　　一栋楼拍出3.2亿元之前
　　近九成项目流拍
　　10月31日上午，西部产权交易所的拍卖大厅里，随着拍卖师的一槌定音，西安樱豪假日酒店整体资产通过电子竞价形式，两名竞买人经过24分钟、28轮的激烈竞价后，最终以逾3.29亿元的价格被竞买人之一的包商银行得偿所愿。
　　&当时现场气氛很热烈，最终成交价比评估价多出了3900万元。拍卖成功后，在场的债权人集体鼓掌。&主持这场拍卖会的陕西宝隆拍卖公司（以下简称陕西宝隆）拍卖师王江回忆说。
　　&增值金额3900万元，增值率达13.44%。此次拍卖会是陕西省启动司法拍卖电子竞价系统以来，拍卖成交金额最大，竞价轮次最多，社会效应最好的一次。&人民法院诉讼资产网站上如此写道。
　　然而，这笔陕西今年成交金额最大的司法拍卖项目的成功，却难掩陕西拍卖行业整体业绩大幅下滑的现实。
　　行业数据显示，2012年上半年，全省拍卖成交总额为20.13亿元，同比下降了53.04%。其中，资产拍卖降幅更大，如，土地使用权拍卖成交额同比下降74.33%，无形资产、股权债权等下降幅度均达到或超过7成；曾是多数拍卖公司重要业务来源的司法拍卖也大幅下降72%。今年上半年，全省司法拍卖金额仅为5069万元，而去年同期这一数字为1.87亿元；2009年全省全年司法拍卖总金额更高达12亿元。
　　在人民法院资产诉讼网上，记者看到，今年以来，我省共有270多条司法拍卖纪录，截至9月份，近9成项目流拍。樱豪酒店拍卖成功之前，单笔成交金额最高的是汉中一个项目，成交额只有2900万元。&如果没有樱豪这个项目，全年的司法拍卖金额有可能不足一亿元。&一位行业人士说。
　　&摇号制&改变公司命运
　　拍卖的好时光不再？
　　&资产拍卖的最好时光已经过去。&陕西宝隆总经理张媛感慨万千。
　　那段陕西拍卖行业的&美好时光&也是张媛初涉行业之时。2006年-2008年，正是政策性破产的高峰期，法院、银行和资产管理公司的业务很多。以至于为了分流业务，张媛不得不再注册了一家拍卖公司，&仅司法拍卖这一块，最多时一年就可做到六七个亿。&
　　&当时一单项目的手续费能达到10%，而成本投入并不大，只要在法院有一定的人脉关系就能很容易拿到项目。&另一家拍卖公司的总经理吴浩说。正是从那时起，陕西拍卖公司的数量从2006年的50多家激增至百家左右。但&能形成一定规模的不到三分之一，多数是&一个老板、一个业务员&。&
　　但好日子并未持续太久。2008年-2009年，随着全国资产处置进入尾声以及司法拍卖实施&摇号制&改革，&小本逐大利&的时代逐渐远去。
　　陕西天龙国际拍卖公司董事长祁志峰认为，司法拍卖大幅萎缩的主要原因，一是来自法院、银行可供拍卖的资产项目在减少；二是哪家企业能拿到项目，要视摇号而定，许多公司一时间失去了主要的业务来源。
　　&以司法拍卖为主的公司受影响最大，有些公司可能一年都没项目可做。&吴浩坦言，摇号让许多拍卖公司的&操作空间&不在。
　　&无米下炊&不仅使许多中小拍卖公司生存艰难。即便是曾经&省高院、西安中院司法拍卖业务成交额位列第一&的国衡拍卖公司也一度受到极大影响。&摇号的运气不好，2011年我们的司法业务成交金额是零。&国衡拍卖业务经理吕星豪说。
　　在&僧多粥少&的现实下，行业的&洗牌&似乎在所难免。&由于门槛较低，前几年进入的许多小公司将再次面临退出或易主的结局。&张媛说。&[1]&&&
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