房价指数体系有欠缺或难以反映房地产真实走势
来源：经济日报 日 08:41
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今年以来，70个大中城市新建商品住宅价格指数环比持续回落，并出现首次同比、环比双双回落。房价是否确实进入了下行通道?如何从房价指数读出房地产走势?这确实是社会各界非常纠结也非常关心的问题&&
今年以来，70个大中城市新建商品住宅价格指数环比持续回落，并出现首次同比、环比双双回落。房价是否确实进入下行通道?如何从房价指数读出房地产走势?这确实是社会各界非常纠结也非常关心的问题。
房地产价格指数(HPI)是反映不同时期房地产市场价格水平变化趋势和程度的相对数量指标，是有效进行房地产市场分析的重要工具。随着房价的不断攀升，房价指数作为反映房地产市场的先导指标，越来越受到社会各界关注。我国的房地产价格指数经过不断发展和改进，已初步形成体系。中房指数是我国最早的房价指数系统，由中国指数研究院(房地产企业协会)1994年开始编制发布。国家统计局1998年首次发布35个大中城市房价指数，后来经过调整，将数据范围扩大到70个城市，由此形成全国70个大中城市房价指数。2011年2月起，国家统计局不再计算和发布全国70个大中城市房价涨幅的平均数，但仍按月发布相关数据，相关单位根据这些数据可以自行加工指数作为参考。
国际上最具代表性的房价指数是美国联邦住宅供给监察办公室(OFHEO)发布的房价指数OFHEO-HPI，以及英国英格兰银行发布的房价指数。美国OFHEO采集美国房利美(Fannie Mac)和房地美(Freddie Mac)的抵押贷款数据，在经过住宅地址标准化处理后，运用重复交易法计算得出HPI，按季发布美国50州与华盛顿特区，以及220个大都市的房价评估及排名;九大地区房价百分比变化;220个大都市以外城市及农村的房价比率等。由于每个地理单元的HPI是基于同一房产价值的重复观测得到，对房价变化可以提供更精确的反映。
对比美欧发达国家的房价指数体系，我国房地产两大指数明显落后，主要体现在：第一，样本数据采集主要依赖房地产企业填报，真实性难以保证;第二，70个大中城市代表性不够，尤其是省会城市和计划单列市以外城市，如遵义、大理等选取科学性不够，掩盖地域区域差异，难以反映实际情况;第三，只采用简单的加权平均模型计算同比和环比指数，重复交易法、特征价格法未得到广泛应用，指数缺乏精准性;第四，没有剥离房屋质量特征变动的影响，同质化处理不足或商品异质性(商品房、经济适用房、办公房、商用房)给指数带来较大偏差，无法反映房价走势。
此外，分析中房指数和国家统计局全国70个大中城市房价指数，从2000年到现在，房价指数与房价走势很多时期是背离的，社会各界质疑的声音从未停过。质疑主要来自两个方面：第一是指数与直观感受严重背离。很多城市的房价上涨很快，但房价指数显示下降或回落，直观感觉与房价指数是相反的;第二是一般背离，很多城市的房价上涨幅度较大，但房价指数显示上涨幅度不大，直观感觉与房价指数方向一致但上涨幅度有差异。
国家统计局2011年2月起不再计算和发布全国70个大中城市房价涨幅的平均数，也有这方面的原因。笔者对2000年1月至2013年12月的全国70个大中城市房价指数进行观察分析，发现最严重的背离发生在2011年和2012年。以北京为例，这两年房价上涨较快，幅度也较大，二环里每平方米涨至6-8万元，三环里每平方米5-6万元，四环里每平方4-5万元，五环内2万元每平方米的房子已经绝迹，学区房甚至翻2至3倍。然而从房价指数看，全国70个大中城市新建房屋销售价格同比涨幅，2011年从年初的5.9%持续回落至年底1.4%，2012年继续回落，2012年1月为0.5%，2月为0%，3月开始同比负增长，从-0.7%一直持续到12月的-0.04%。实在令人大跌眼镜。
合理的房价指数在政府进行宏观分析和制定政策、开发商和投资者作出投资决策、消费者选择合适购房时机方面，能够发挥重要作用。鉴于我国的两大指数体系均有欠缺，因此当前完善我国的房价指数体系显得尤为必要。笔者建议，第一，按国际流行和规范的房价指数模型和方法重构我国房价指数体系，美国联邦住宅供给监察办公室(OFHEO)发布的房价指数OFHEO-HPI值得学习和借鉴;第二，国家住建部和银监会编制房价指数比国家统计局、房地产企业协会更有权威性。住建部以各地房管部门的签约备案数据编制新建住房特征价格指数、银监会以商业银行的抵押评估数据建立重复交易指数，将是未来最佳选择。
[责任编辑：张艳华]
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六成地产基金涉嫌非法集资 收益超15%有跑路风险
&&10月28日，第十二届中国财经风云榜暨第五届地产金融创新峰会在北京召开。首创财富投资管理有限公司总经理杨本军在接受和讯网采访时表示，收益率超过15%的地产基金或存在跑路风险，至少60%房地产投资领域中的基金公司可能实行了欺骗的、非法集资的手段。
&&近期，房地产基金市场竞争非常激烈，有些房地产公司也成立了房地产基金，使市场竞争进一步加剧。数据显示，2010年之前国内人民币房地产基金仅有20多只，100亿元左右的市场规模。自2010年起，房地产基金开始蓬勃发展，近三年房地产基金市场规模每年都保持近100%的增长。
&&房地产私募基金的承诺回报往往达15%甚至更高，另外还有5%~10%的基金管理费和渠道募集费，开发商需要付出的总成本约为20%~25%。然而，近年房企的利润空间不断缩小，杨本军就表示，目前房地产业&生了一些病&，必须摒弃暴利模式，才能让行业回归到健康发展的正轨上来。
&&房企暴利时代的结束也就意味着房地产基金投资回报率可能下降，正因如此，近一年来，房地产基金频频出现兑付危机。
&&杨本军建议：&想做房地产领域的投资人不要贪图更高的收益，要找一些更为稳健的投资和稳健的房地产商来进行投资。&
&&同时，杨本军以首创财富为例称，首创财富房地产基金一直以来追求的不是为投资人获得最高的收益，更多的是考虑如何帮助房地产开发商把项目从始至终建设完成，确保能够使投资人把本金收回来的情况下，追求收益的最大化。
&&值得注意的是，杨本军表示，尽量不要去碰那些收益超过15%以上的地产基金。他认为，房地产商的利润率和收益率在下降，如果基金收益率超过房企利润率，那么可想而知，未来这些公司&提前跑路也不是没有可能&。
&&另外，杨本军认为，众多的基金公司存在&二八&效应，就是可能只有20%的基金公司是严格按照国家相关法律法规去执行和进行投资的。他说：&这么多的基金公司，大胆一点说，可能实行了一种欺骗的、非法集资的手段，而聚集在房地产投资基金领域里的，往少了说占60%，往多了说有80%。&
房交会成交环比大涨199%
据中成房业的房交会报告数据显示：由房管局公布的房交会期间主城区成交数据来看，本届房交会成交环比去年秋交会成交增幅为199%
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一个房地产跑路老板自白：做房地产好累
&&& 【】 【】【】
　　经过辗转联系，记者拨通了长沙一位跑路开发商老板的手机，他在电话中向记者吐露了自己的心情与想法。
　　他首先提及，他反感“跑路”这个说法。
　　“长沙有很多的楼盘，像我一样没有流动资金。我之所以不认同‘跑路’一说，是因为：第一，我这个是尾盘了，主体工程都做完了；第二，我的资产也不是资不抵债，我没有转逃资金，我把我的身心，我的财产，我的亲戚朋友的贷款全部都投入到里面去了，我往哪里跑？第三个，现在我在积极应对。”
　　在解释“一房多卖、虚假合同”的问题时，他称：“有两个客户购买了房子，那个时候因为公司资金紧张，我找朋友拆借资金，质押了十多套房子，只要筹到钱还了款，就可以解除网上签约。这两个业主反映的情况是工作中其他问题导致的，不是故意要骗他们。如果要一房多卖，那我可以把所有的房子都一房二卖，卷款跑路，进行诈骗。”
　　谈及朋友拆借资金的比例和利息，他表示：“在行业，朋友之间拆借资金是很正常的。我找银行贷款和借朋友钱，一半对一半吧。利息一般是两分息，高的也有五六分的。相比温州那边的民间放贷，这已经算是比较低的了。”
　　对于他现在的资产和负债情况，他告诉记者，“公司现有资产约5亿元，欠债约3亿元，包括银行贷款、工程款、税金以及民间借贷等，近期急需支付的约3800余万元。已向法院提交了资产重整的申请，希望楼盘尽快交付后，以债权转股权、实物抵偿、买卖等方式迅速盘活公司现有存量资产，清偿债务。”
　　对于今后的打算，他表示，“等这次的事情解决了，就不干了。”
　　“做好累。经过这样的事情以后，我对整个事情的看法不一样了。人一辈子能够吃多少呢？要多少钱呢？最重要的还是身体健康、安安稳稳，能够与家人团聚。”他的这番话让记者感慨不已。
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