写下这个题目，我真的很纠结，干这一行1年零4个月，经历了当初的懵懂，到现在独立带一个店。我觉得有很话很多事很多人可以说，对这个行业及房地产。　　在家呆了一段时间，口袋里面的钱跟流水一样，很快就见底了，打算找一个工作，因为对风水有一定了解，女朋友说，你不如去做房地产。于是在网上随便找了一个招聘房地产经纪人的帖子，打电话后，第二天直接去一个店面面试。刚开始以为，这一行对人员的要求应该挺高的，因为北京的房子动不动就上百万，一个上百万的生意，对销售这一行的人素质要求应该挺高的。所以在面试的时候，还准备了一番，和经理面聊后，让我第二天过来上班。后来才知道，这一行几乎是个人就可以来干，所以也造就了这一行鱼龙混杂。　　7月4号，我正式开始我房地产经纪人的日子，对这一天记忆深刻，因为去年的这一天，天气阴沉，异常闷热。而做经纪人的前几天，都是出去跑盘，所谓跑盘，就是熟悉周边的所有小区，经理给我写了十几个小区，让我去熟悉熟悉。那天真的很热，很闷，记得一天走下来，我两只脚都起了2个血泡，但还是很有收获，能够大概分清北京的方向了，说实话来北京多年，我一直都分不清北京的方向，南北东西一塌糊涂。
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　　这篇文章更新会比较慢，里面所发生的事情，都是真人真事，经历了这么多，我真的觉得北京的房价很高，百姓很苦。有钱人屯房玩，没钱的借钱，还做几十年“房奴”
　　记号，楼主速度更新。　　
　　夭折的第一单　　第十二天，我正式入职，也有了一个自己网店，虽然经理刚开始告诉我，在网上发帖价格一定要比市场价低很多，否则很难上客户。但是我觉得，如果发假帖子，就算上了客户，首先的信用度就没有了，还谈什么成交？于是我所发的帖子，一律是真实房源真实价格，事实证明，这上户真的比较困难，点击量几乎都在个位数，而别的同事点击量都很高，上户也较多。大概一周后，我终于接到我做经纪人的第一个电话，是一位女士给我打的，要一个小户型，当时心情老激动了。经过电话沟通，客户第二天过来看房。　　第二天，客户如约而至，我与另一个同事，一块带客户去看房，一共看了2套，经过比较客户对其中一套很有意向，我说要不约业主一块过来谈谈？客户也觉得可以谈谈，我当即给业主打电话，业主说得第二天下午才有时间过来，业主住的比较远。第二天也正好是周末，业主带着他老婆一块过来的，因为房本落的是他老婆的名字，中间谈判基本比较顺利，在签合同的时候，她老婆填身份证号码的时候，想了一会，说不记得号码了，于是把身份证拿出来照着填。客户说，你也太粗心大意了吧？自己的身份证号码都不记得，业主老婆呵呵一笑没说话。这个时候经理说，我拿你身份证先去复印一下，经理走出会议室后，大概过了10分钟才进来。进来后就直接把男业主叫一边，说有事情和他说，我觉得很奇怪就跟了出去。　　在外面，经理很严肃的对业主说，哥们，你给我说个实话，你带来的这人是你老婆吗？业主也察觉可能我们感觉不对劲，沉默了一会说，经理说实话，我带来的人是我老婆的姐姐，我老婆前不久出车祸去世了，但房子真的是我和我老婆的，结婚证我都带来了。经理说，人都没有了，结婚证还有什么用啊？如果你爱人在世，带你姐姐过来也是不行的，何况不在了。业主接着问，那我这个房子要卖，怎么办？经理说，你爱人去世了，房子就成了遗产，遗产就会存在一个直系亲属的分配权，你一个人是没有办法处理这个房子的，需要去公证处开具一个直系祖孙三代遗产继承比例或者遗产放弃继承权，才能出售。业主说，那我们先签了合同，我再去办行不行？经理说，为避免纠纷，您还是先办理遗产继承再说吧。　　一会经理把客户单独叫出来，如实给她说了这个情况，客户刚开始很吃惊，后来对我们负责特别感谢，并表示这单不成，以后买别的房子，就找我们了。　　房产小知识：如果房屋所有权一方去世，需去公证处办理遗产继承比例或放弃遗产继承证明。遗产继承方为直系三代。
　　长点知识和门道，顶一下
　　很有用！继续啊　　
　　望快更　　
　　顶，坐等楼主更新　　
　　安得广厦千万间，大庇天下寒士俱开颜　　写下这个事情，我心里很沉重。于是就用了一千多年前杜甫的这句诗，或者那个时候房子也是老百姓的头等大事吧。　　这是我做经纪人以来，谈判时间最长的一次，从晚上7点一直谈到凌晨4点，而谈的价格差距只有2万，业主这边要130万，客户想128万购买。客户是因为要结婚，丈母娘必须让他们家购买一套房子，大小不论。客户父母所有的养老钱全部拿出来，女方家的家底也都拿出来了，自己还要贷款50万，所以能少一万是一万哪怕少一千也行，因为这些都是双方父母一辈子的血汗钱。说到最后这些情况客户都给业主说了，业主这边也很为难，因为他们是1居换2居，钱也非常紧张，就算把这套房子卖了，也得贷一部分款，多卖一万也少还点。大概到凌晨三点的时候，客户和业主双方都被磨烦了，最后在不断调停下，双方各让一万，以129万成交。可能有的人觉得128万都出了，还在乎这一万吗？那是因为当超出自己承受能力后，这或许就是一根压垮骆驼的稻草。而况，那可是其双方父母一辈子的血汗钱，人一生有几个一辈子？？？有二个吗？有吗？　　说到这个业主，有个事我觉很有参考意义，在他卖现有房子的时候，他其实已经签了看好的那个2居，合同期限是2个月。签完后，才开始卖他一居室，因为他家装修还可以，刚开始报价是145万，我们另一个店有一个客户想140万买他房子，他觉得有点低没有卖，谁知眼看着合同日期一天一天接近，这才开始着急，主动打电话告诉业务员说140万可以卖，但经业务员确认，这个客户已经买了别的房。到头来不但没卖到140万，反而少卖了11万，这何苦来着？真是人心不足啊，不过话又说回来，谁都想多卖点。　　房屋买卖小提示：如果你打算换购房屋，最好是先把房子卖了再买。如果先买了再卖，真的很有可能出现文中所发生的事情。我所经手的加上文所写就有2次。有人说，要是我把房子卖了，有可能房子就涨价了，我可以明确的告诉你，真没你想的那么悬乎。甚至你可能买到比你预想更好的房子。
　　下次话题是，为什么房价会这么高。仅仅是我个人看法，与所谓丈母娘推高房价什么没半毛钱关系。今天有点晚了，明天还要上班，我先整理一下思绪。明天接着更新。　　文章都是现写现发，没润色。原滋原味。如有雷同，请不要对号入座，也不要问我在那个中介公司，因为到最后，我可能会写一些中介公司都不愿意说出来的事情。我不想因为这些事情，影响到我现在的工作，我下面还有一帮信任我的兄弟要吃饭。望各位理解。
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　　今天就被中介骗去看房了！
　　@jacson888 11楼 　　今天就被中介骗去看房了！　　-----------------------------　　在以后的帖子里，我都会如实告诉你，这是为什么？这到底是谁之过？
　　继续啊，楼主
　　漫言房价为什么这么高之　　个人小小看法　　你觉得房价高吗？这是我听客户问我最多的一句话。每听到这句话 ，我都会如是说，房价真的很高！高得快要超过人所能承受之极限。因为现阶段的房价和大部分人的收入是不成比例的！而且是完完全全不成比例！　　是的，房价真的很高，可是为有一个安身之所，再高也得买，在强权面前，我们只能被动接受这个事实。上次看任志强说，首批房奴马上就解放了，而且房价也涨了多少倍！你看买了多值！我听后，真想吐一他一脸口水！君不见，做房奴期间的节衣缩食，担惊受怕，每天一睁眼就欠着银行多少钱？就算有很好的机会摆面前，也不敢去创业，因为害怕万一失败，这个家就完了。君不见，本想给下一代更好的教育，但因为房子，错过了。君不见，老父老母年迈的期待和承担。更何况，首批房奴的房子虽然涨了几倍，可是难道没看见所有的房子都涨了吗？想要改善一下居住质量，把现有房子卖了，购买同地段或者更远一点大一点的房子，无非是上一段房奴结束，下一段房奴新的开始。房奴，是中国特色，一个中性词，一段辛酸事。如人饮水，冷暖自知。　　去年9月卖了一套房子，业主是城建某公司老总，在房子成交后，因为和业主聊得比较好，就和他玩笑说，房总，你们开发商简直太暴利了！一套房得赚多少钱？现在房价这么高，你们少赚点，房价就下来了！没曾想，业主叹了一口气说，兄弟，你可冤枉了我，所有人都说房地产是个暴利行业，其实我们毛利能达到20到30就很不错了（对房子这样的大宗商品，这样的利润额，也是很惊人的！）房子真正的建筑成本，包干包净顶到头也就2000每平米，真正的是成本是土地成本，我们买ZF的地，这是真正的大头！这不包括和ZF打交道的巨额隐形成本。这些钱一摊到房子上，就造成了今天这么高的房价。我们只不过是一个背锅的。听他这么一说，我脑子想起一句元人张养浩的名句：“兴，百姓苦。亡，百姓苦”　　曾有报道说，中国的房价，都是丈母娘给推高的，在我看来这是一句屁话。衣食住是人之基本需求，丈母娘要求不要求，该买也得买！和人家丈母娘有半毛钱关系啊，如果把调控不力，通货膨胀，层推及到人之基本需求上，我不知道是某些部门的无能的托辞还是某一些人的贪婪。　　北京是一个国际大都市，有2000万以上人口，土地的稀缺和供需关系的不协调，也是推高房价的一个因素。5环以内，基本没什么空地，几乎成了见缝插针。我所在的区域是北5环外，房价基本都在2之间，好一点的社区达到2。或许你说这里毕竟是首都，是全国人民的心脏，是啊，心脏可不能病了，心脏一旦病了，换不得。前几天我给家人打电话，了解了一下房价，我一下有点懵了，7000！！记得几年前不过几百的元一平，最好的地段也才1000多，我们那可是N级市了。再看看我家人的工资，也就翻了一倍，算是好的了。这让我彻底无语。原来全国山河都一样啊。一片热火朝天，干劲十足，实在让我觉得有辱我的祖国，有辱这个GDP。　　最近有个报道说，国家打算提高农民的征地赔偿金额从以前的6万提高到60万以上每亩，我看到这个报道一时没有回过神，我家是某市市郊，某年ZF征地，补偿如下，每人补偿3万，每亩地补偿6000，每人补偿30平米，结婚后是60平，有小孩了可以90平。诡异的是，不是无偿补偿，是按照每平400元去购买。记得刚开始，村里人都跑市ZF去讨说法，这纯粹是找不自在，在ZF面前，我等小民，犹若草芥。最不可思议的是，征地已经10年了，我们的房子依然遥遥无期，ZF一直说，马上就盖，马上就盖，一直马上了10年！10年间发生了很多事，有的人早就把补偿的钱用光了，不知道假如有一天房子下来了，他们用什么去买？有的人却永远住不上一直马上盖的房子。对这事，我不想多说，因为说了也没有用。　　从这个报道中，我是一半喜一半忧，喜的是国家是想实实在在给老百姓一点利益，忧的是，我也仿佛看到房价会进一步扶摇直上，很简单，国家提高了农民的土地赔偿金额，开发商拿地成本将会进一步增加，ZF是不会做赔本的生意，增加的成本自然就均摊到房子上，于是房子价格越来越高。我多想告诉我的祖国，授人以鱼莫若授人以渔。
　　下一篇是写，为什么你在网上看到的大部分都是假的房源帖子。
　　不错，了解一下这个行业，　　
　　为什么你看到的都是假房源帖子　　如果你在买房，看到一个比较满意的帖子，然后打电话过去，一定经历过无数次房子已经出售了，现在不能看房，房子有纠纷等等。。。托辞和借口，总之你看到的那个房子没有了，而接着给你推荐的一定是比你看到的价格高不少。而且不管这个房子价格如何低于市场，电话那头一定会告诉你，有这个房！真有吗？真没有！　　犹记得，刚来这个公司的时候，我本着做人的原则，一律发的都是真房源，真价格，可是点击量不但是个位数，一个月来上的客户，一个巴掌都不到。虽然我很用心的写房源如何的好，一再强调自己是多么多么的真，可是依然没有用，我不解过，愤怒过，为什么真的东西没有人相信，假的大家都去看！静下来一想，其实这怨不得别人，因为同样的平米数，我的价格比一般人的高个几十万，虽然这的确是市场价，的确是真房源，可是我们都希望能够把自己手中钱，利益最大化。同样平米同样朝向的房子，凭什么要点击高几十万的？你说你的是真的，可是在虚拟的网络上，孰真孰假，如何去分辨？　　在一个缺乏安全和信任感的社会，坚守道德的底线是需要勇气和承担的，我听过无数客户因为假帖子对这个行业的愤怒，对自己的伤害。也看到同事，因为接到客户电话，但没有这个房子的羞涩和战战兢兢。人心本善，谁愿意无故骗人，当第一颗老鼠屎掉汤里时候，没人去阻止和清除，这锅汤就会越来越浑浊，到最后成了一锅臭汤。　　我觉得这个行业极度缺乏有效的监督和行之有效制度，我多希望，有一个部门能站出来，下力度管一管，这是切身关系到民生的一件事情。房价乱，中介缺乏诚信，因为没有有效的制度监管，因为缺乏诚信所带来的后果太轻，几乎是忽略不计。所以大家都在出卖自己的诚信，哪怕是被动的。我想，要是有一天，当信用作为一个人重要的社会生存成本时候，还会有这么不道德，不诚信的事情发生吗？但愿这一天会早日来到！我期待。　　网上找房小提示：现阶段，你网上找房，首先你要想一下你需求什么地段，要几居，什么朝向，什么楼层等，先确定下来，然后找一个看着顺眼的人打电话过去，不用问有没有那个房子，99%是没有的，你直接把你的要求提出来，让他给你找就是。
　　下一篇，关于良知和风水。　　真实案例
　　不错，讲的是实话，，，
　　@jacson888 19楼 　　不错，讲的是实话，，，　　-----------------------------　　谢谢关注，我只希望，把这一行最真实的一面展现出来。不管是好还是坏。
　　顶一下　　
　　不错，顶！
　　长点知识和门道，顶一下!
　　楼主，赶紧写，每天关注，我在深圳就是这样的。。
　　@jacson888 24楼 　　楼主，赶紧写，每天关注，我在深圳就是这样的。。　　-----------------------------　　楼主继续
　　楼主写得很真，很实，赞一个！这中暴露的所有问题不是你所在的地方，行业独有的，是具有普遍性的。这就是现今的大环境，百姓苦，倾尽一生积蓄也许买不了一套房，而掌握权利的人却数十套不止，这就是现实！　　
　　@abc楼 　　楼主写得很真，很实，赞一个！这中暴露的所有问题不是你所在的地方，行业独有的，是具有普遍性的。这就是现今的大环境，百姓苦，倾尽一生积蓄也许买不了一套房，而掌握权利的人却数十套不止，这就是现实！　　-----------------------------　　是的，我所在小区，最多一个业主拥有42套房子。一倒手就是翻倍。09年买的房子，仅3年时间。100万翻成200万。这不是说不平，这里面存在太多漏洞，国家不断出台政策，可是对策比政策还多。　　谢谢楼上几位的回复和关注。
　　风水和良知　　风水一词出于魏晋时期郭璞的《葬经》，但对风水的运用，在上古时期就有了，这是出于动物的本能，一种对地球磁场合理利用的方法。不用怀疑它的真实性和科学性。这里面包括的东西太多太多。　　曾有一个业主委托我们公司卖一套房，卖的价格略低于市场价，她的房子是北京比较稀缺的6层小板楼，她家房子位于4层，所谓金三银四，楼层很好，方方正正的一个三居室，南北通透，户型和朝向都没得挑。我到现在公司的时候，这套房子已经卖了半年，可就是没有卖出去，业主本来就很着急出手，我去公司的第二月，业主一着急以低于市场价20万的价格让我公司急推，并把钥匙放我公司，以方便带客户。　　我很奇怪，我拿着钥匙，和同事一同看了一下，同事看了后说，这么好格局的房子，怎么就卖不出去呢？我看后就玩笑着和他说，这个房子不利婚姻和后代，女业主估计有妇科病。同事奇怪的说，你怎么知道？我笑了笑说，我也不知道对不对，以后再给你说。　　当个周末，我带一个客户去同小区看一套房，看完后顺便带他看了这套房，并把业主的价格如实告诉了他，客户责怪我，有这么便宜的房子，不第一个带他看，妄我这么信任你。我一阵苦笑只好说，这个房子刚出来的，你不是要2居吗？客户说我看了这么久的房，这个房子的户型和朝向我都很满意，价格也很便宜！实在不行我想想办法多贷一点款。并当时就要让我约谈业主。　　我很意外，也很纠结，因为有的事情，不知道也罢，如果知道了不告知又是一码事。我告诉他，要不先回公司，我给你约业主。客户也马上打电话给他家人，让准备钱。在回去的路上，我心里不断纠结要不要告诉他，一方面当时我真的很缺钱，如果这套房子卖了，我提成大概能拿7000左右，会大大缓解我当时情况。另一方面，如果不告诉他，就算挣到这个钱，我能安心花吗？各位，不要笑我当时的犹豫，我不知道你们遇到过类似的情况没？有没有过这样的犹豫和纠结。　　回到公司，我给客户倒了一杯水，客户一边喝水一边问我，怎么还不约一下业主？我坐下来没有说话，一会我很认真的问他，你相信风水一说吗？他说，怎么啦？别告诉我那个房子风水不好吧？我父母倒是有点信这个，到底什么情况，你能给我说说吗？我告诉他，这个房子不利婚姻，主卧南偏西有一个尖角相对，不利女主人，易生病患，夫妻间动不动就会吵架，客厅正对一个高压线塔，尖塔如箭，如果流年不利，易生横祸，多破财。我说这些，你可以不信，但如果你一定要买，我也可以给你约业主。客户见我说得头头是道，很奇怪的问我，你为什么要告诉我这些？我说，不为什么，求个心安而已。客户沉默良久说，谢谢你，我回家和我父母说一下。那个2居室没啥问题吧，我点点头，还可以。随便聊了一会，客户非要请我吃饭，我没拒绝。同时心里一下很平静，那些不安烦躁一下就没有了，我想这才是我想要的我。　　一周后，房子被我们另一个店卖掉，经了解，此房业主离婚无子，而买这个房子的人也是离婚了。奇怪吗？不奇怪。
　　真的如此啊
　　真的如此
　　路过，顶起来。　　
　　谢谢楼上几位。更新一会就写
　　“一会我很认真的问他，你相信风水一说吗？”如果客户信风水他会找人看，如果客户不信风水，你一个卖房子的会多此一举吗
　　最揪心的一单　　9月北京，天气依然很热，临近中午，我正打算去吃饭，见两位阿姨相携来店里，其中一位明显精神不振，略带病色。见面后，说你们这谁负责卖房，我想买个房，我说我就可以，有什么需求可以和我说。让她们坐下后，我问他们喝水是和热的还是凉的？略带病色那阿姨说，给我来杯热的吧。并指着扶她进门那阿姨说，给我姐姐来杯凉的。后来再房子成交后，阿姨对我说，我进了很多家中介，只有你问过我要和凉水还是热水，我胃不好，不能喝凉的，就冲这个，我也打算好好和你们看看房。很多时候，细节决定成败。　　和阿姨聊了一个多小时，阿姨很信任我，经过了解，我才知道，阿姨打算给女儿买个房子作陪嫁。我心里比较奇怪，按照传统，房子应该由男方出，除非二人门不当户不对，或男到女家，不过我也没好意思问。说实话，刚开始看阿姨朴实的穿着和饱经风霜的脸，我真没往她要打算买房上想，虽说人不可貌相，但人的气质和面貌，的确和生活环境有关系。本人也略知一点面相，看阿姨中年时候应多磨难。有点扯远了。　　我给阿姨分别从低到高推荐了几套房，阿姨对其中二套的二居比较感兴趣，阿姨说，周边她也看了一些房，很累人，不想看太多了，让我先领她们看看去。我对阿姨说，也到中午了，要不我们先吃完饭再去？正好对面有个粥铺，我请你们吃个饭吧。阿姨说，哪能让你请啊，我们来吧。我说，阿姨，这和买卖无关，你在不在我这买，都没有关系，吃饭是吃饭，买房是买房，两码事，何况，我得尽地主之谊啊，将来如果有机会，有幸在我这买了房，您请我去您家吃一顿饺子吧。是的，来这世间，本怀赤子之心而来，随着我们慢慢长大，慢慢知道了利益，知道了美丑，知道了善恶，知道了名利，知道了酒色，于是一颗心就随着这些个浑浊物，不断搅和，于是有了分别心，分别心而生分别相，即看不开又放不下，惹下了许多情情爱爱，恩恩怨怨。晕又扯远了，一点小感慨。　　吃过饭，带二位阿姨去看了她选中的那两套房，阿姨对其中8层那房非常感兴趣，说回家考虑考虑，二天之内给我回复。我把阿姨送到公交车站，并告诉她8层那房子的优点和缺点，让她可以重点考虑。　　次日，阿姨打来电话，让我约8层业主，定个时间谈谈。接着，我给业主打电话订了时间，就当天晚上。因为这个房子业主是做生意，需要一笔钱周转，谈的过程基本很顺利，在确定价格，马上签合同的时候。阿姨突然全身颤抖，大哭起来，把我们和业主都搞得不知所措，我让同事把阿姨扶出会议室休息一下。等阿姨出去后，阿姨的姐姐这才告诉我们为什么会这样，原来阿姨年轻时候是个电影演员，年轻漂亮能歌善舞，找了一个爱她疼她的老公，一切看起来都那么美好。未曾想，大概40来岁的时候，她老公出轨了，经过死去活来的争取最后，还是离婚了，离婚后女儿和大部分财产都判给了阿姨，经此大变，阿姨彻底崩溃了，从此得上了抑郁症，身体也每况愈下。最近她女儿交了一个男朋友，家里挺有势力的，为了给女儿一个体面的出嫁，倾其所有买一个房子，好让她女儿嫁过去以后，男方家对她好一点，买这个房子，就算倾其所有，也远不够，她姐姐也支持了她一部分，她姐姐就她一个妹妹，是给心疼的。听完后，我和业主久久无语，可怜天下父母心，儿女怎么回报都不及其万一。
　　@淡淡风来了 36楼 　　“一会我很认真的问他，你相信风水一说吗？”如果客户信风水他会找人看，如果客户不信风水，你一个卖房子的会多此一举吗　　-----------------------------　　麻烦你看完好吗？我不知道也罢。知道不说又是另一回事。只求个心安。
　　@jacson888 35楼 　　没啊　　-----------------------------　　今天事情有点多。更新晚了点。谢谢您的一直的关注。
　　不错，支持！
　　上贴，楼主
　　能否请楼主科普下，一套200万的房子卖出后你可以得多少，你们经理得多少啊？
　　@氵之殇 42楼 　　能否请楼主科普下，一套200万的房子卖出后你可以得多少，你们经理得多少啊？　　-----------------------------　　关于提点，每个公司不一样，基本是5%到30%，分阶段提。这要和收取中介费用的多少有关系，关于中介费，在这个行业真的是个很敏感的话题。以后拿个话题，我会专门说。
　　@jacson888 41楼 　　上贴，楼主　　-----------------------------　　明天接着说。。。。。今天有点晚了。37楼刚不久写的。
　　没了？　　
　　还真不错，看得出楼主是个有正义良心的人。　　
　　留名养肥
　　莫道善恶无人见，存心自有天地知　　小A是我刚来公司时候联系的，他没有购房资格，只能购买50年商住两用不限购的房子。从7月底到10月底，3个月期间我带他看了很多套房子，有比较满意的，但他父母在外地，必须等他父母过来看了才能买，因为是他父母出钱。他父母的11月初过来，具体哪天不确定，他说假如他父母过来时候，他不方便的话，让我去接一下他父母。我欣然答应。11月某日，小A给我打电话，让我去接一下他父母，并带他父母看一下他比较满意的那几套房子，看中那一套就让他父母直接定了就是。　　接上他父母，把行李放在公司后，简单吃了个饭。就带他父母看了小A以前挑选好的那几套房子，回到公司后，他父母经过综合比较，觉得5层那房还不错。这个房子业主正好在家，我当即给业主打电话，让他来公司面谈一下。此房业主报价160万，小A父母想155万买，业主说，当初报价的时候了解过周边的房价，他现在这个价格就是底价，没什么空间。后来小A父母加到158万，业主就一口咬定160万，一分不少。正在僵持中，客户父母突然接到一个电话，然后对业主说，要不先这样，我考虑考虑。我突然意识到，客户父母刚才接到的电话应该是别的中介公司给她打的，在送他们出门的时候，客户母亲如实对我说，她也约了别的中介公司看房，既然这个业主一分不让，就顺便看看去。　　人与人之间，真的很奇妙，往往希望越大，失望也越大，我给小A打了个电话，把这个情况给他说了，小A说，没事，让他们去看吧，不管看什么房，我都在你这买。我说，没事，先看房吧。　　大概晚上6点来钟，小A给我打电话，特别不好意思的给我说，他父母看上一套价格更低，装修更好的房子，正打算签合同，他说他实在说不过他父母，并一再表示抱歉。挂了电话，我把这个情况和经理说了，经理当即就让我给客户打电话，搅和一翻，经理说，你带他3个月，受了多少累你不知道啊，不在你这买，也要让他买得不安宁！如果你买过房，可能遇到这样的情况，就是你一进入谈判桌上，手机基本就不能用了，基本所有公司都会买个手机信号屏蔽器，就是为了防备谈判中，别的公司捣乱。　　说实话，听到小A给我打的电话，说不难受是骗人的，在带他看房的3个月中，正是北京最热的时候，几乎每个周末我都会带他看好些房，投入的精力很多！思前想后，我拒绝了经理的要求，我给客户如实发了一个短信，内容如下“小A，恭喜你买到一个中意的房子，如果在交易过程中，有什么不明白的，可以随时给我打电话。”大约1小时后客户给我回了2个字“谢谢！”。　　我以为这件事也就这样了，收拾收拾心情，准备开始新的业务。次日，客户突然给我打个电话说，昨天晚上买那个房子，业主突然不卖了，定金直接给退了，让我约昨天他父母谈的那个房。我一时没反应过来，第一这么明确体会到啥叫柳暗花明又一村的惊喜。　　买房过程没什么波折，小A后来告诉我，他真的很感动我最后给他发的那条短信，他说他以前陪他朋友买过一次房，买房过程中，不断有别的中介公司捣乱，说有一个多便宜多优质的房之类的，都签完合同了，回家的路上，还有中介公司以中介费打折等手段让在他们公司买。中介这一行，竞争很大，有的时候甚至不择手段。因为没有行业标准可参照，也没有行业制度可遵循，有的只是各个公司自己制定的标准和制度。　　房产小知识：在北京70年产权住宅房，是属于限购房。所谓限购字面意思就是限制购买，需要满足一定条件才能购买。　　其条件是 　　1、北京户口　　2、社会保险满5年　　3、个人纳税不间断满5年　　4、北京市居住卡，也叫北京绿卡，是北京市一种政策性福利，为了留住一些高科技高技术人才，北京市给一些高科技公司或外资企业一年大概2个左右指标。　　50年产权的房子，是属于不限购的，在我看来这是为了平衡限购政策，而推出的一种畸形产品，它比住宅少20年使用产权，水电燃气费用却和住宅一样。他和住宅最明显的区别就是，不能公积金贷款，只能商贷，贷款期限最长10年，并可以注册公司，但今年2月份又出了一个政策，如果商住两用的房子要注册公司，需征求其房间上下左右邻居意见，如果都同意，才能注册公司，哪怕一家人不同意，也注册不了。这政策的出台，导致50产权的房子可以注册公司的优势，成了可有可无。
　　给我站内短信的朋友，很抱歉，我注册这个账号还不满7天，不能给你们回信息。等能回的时候，我再给你们一一回复。　　凡是看我帖子的朋友在买卖房屋过程中，有需要咨询的，都可以给我站内短信。能回复的时候，我给诸位一一回复。
　　继续顶贴啊，我今天直接跟我的中介说了什么类型的房子，大概多少钱，有的话才来联系我。。。这样大家都好啊，我觉得今年房价又涨了，超我的预算了，我在深圳。
　　@jacson888 51楼 　　继续顶贴啊，我今天直接跟我的中介说了什么类型的房子，大概多少钱，有的话才来联系我。。。这样大家都好啊，我觉得今年房价又涨了，超我的预算了，我在深圳。　　-----------------------------　　记得在开18大以前，我很多客户都在观望，都想等18以后看有没有抑制房价的政策出台。但等18过后，国家没有出台任何政策。房价比18大以前大概涨了10%以上。　　这一年多来，我接触一个看房时间最长的客户，从2006年就开始看房，那个时候的房价，现在看来真的也就一个零头。他觉得06年的房价太高，国家一定会调控，当时他手里有100来万，抱住手里有钱心不慌的心态，一直慢慢看。等到08年的时候，房价是回落得最多的时候，他还是觉得房价没有到底，国家也一直在打压，也相信房价会跌下去。没曾想08年刚过，09年的房价跟坐火箭一样的上升。这个时候他觉得房价的泡沫太大了，很快就会崩溃，可是到了2012年，等他必须买房的时候，以前绰绰有余的钱，现在已经远远不够了。最后他在我手里买房的时候，同样的房比06年多掏150万。　　我觉得只要是自己需要的，就不要带着投资的心态去做，涨了也好，跌了也罢，要看的开。所谓拿得起放得下这句话，人人都会说，都知道，可是几人能做到？
　　下一篇说一下购买房子都有那些税。
　　@檀之印
20:16:44　　@淡淡风来了 36楼　　“一会我很认真的问他，你相信风水一说吗？”如果客户信风水他会找人看，如果客户不信风水，你一个卖房子的会多此一举吗　　-----------------------------　　麻烦你看完好吗？我不知道也罢。知道不说又是另一回事。只求个心安。　　-----------------------------　　你说的风水案列是四楼，难道这栋楼的这一倘就四楼风水不好，那几层就都没影响？
　　好文章很真实　　
　　这个贴子好，长见识了，明天继续啊。
　　精品贴，mark后再看
　　好帖！楼主也是有思想有操守的良知青年，祝福楼主！等楼主继续　　
　　买卖房屋所要缴纳的税赋　　70年产权住宅在买卖过程中一共涉及的税有3种：个人所得税、契税，营业税。除契税分三个档外，个税和营业税不变。契税是按照平米数缴纳，　　90平以下不含90平是1%　　90到140平是1.5%　　140平以上是3%　　个人所得税是1%　　北京城八区营业税是5.6%，郊区县是5.5%　　营业税最主要是针对房子满没满5年而设立的，国家为了防止房屋的投机买卖，于是规定房子在5年内不允许买卖，如果要买卖，需缴纳5.6%的营业税，本来这项政策出台会有一定抑制房价效果，但在北京这项政策在我看来，除了给国家增加税赋和给买房人带来负担外，对房价没有任何抑制作用。因为在北京买房，所有费用都有买方出，卖方所得是房子的净得价。这真的不合理，不公平，就是在缴纳个税和营业税的时候，税票上的名字也是原业主的，和新业主一点关系都没有。也有客户曾经争取过，但业主就一句话，你觉得不合适，可以买别人的啊。当一种不合理成为一种默认的俗定时候，大家也就觉得合理了。国人习惯了被动服从，因为没有人去领头去争取过自己应得的权力和利益，如果一个人吃亏，他可能会拼命抗争，如果人人都吃同样的亏的时候，大家都一样，没有可比性，于是就奴役性的选择了默从，这大概就是所谓的，羊群传染性吧。　　个人所得税，如果业主有2套或2套以上的房子，或者房子没有满5年，都会额外增加1%的个人所得税。　　比如：　　1、你所买的房子是业主唯一的住房，而且已经满5年。只用缴纳契税即可。　　2、业主有2套房子，但是满5年了。所缴纳税额是1%的个税加平米数相对应的契税额度就可以了。　　3、业主有2套以上的房子，又没有满5年。三种税额都会涉及了。　　所以买房，最好是要那种满5年的房子，会给你节省不少费用。　　举个例吧。有一个房子100平米，业主08年购买，现在要出售，那么这个房子所发生的税额为　　地区指导价平米X（1%+1.5%+5.6%）=129600　　地区指导价：因为各个区域房价不一样，于是国家就规定了一个地区指导价，也就是说你上税时最低额度不能低于这个数字。比如我所在的区域房价25000，但地区指导价大概是16000左右。如果你贷款额度不是很高，或者公积金贷款，基本上就用最低地区指导价上税即可，如果你贷款额度较高，是另一种算法。　　50年产权的房子，算税比较复杂，如有涉及到的朋友，可以单独问我。
　　@浮世爵爷 54楼 　　你说的风水案列是四楼，难道这栋楼的这一倘就四楼风水不好，那几层就都没影响？　　-----------------------------　　福人自居福地，如果你福气大，凶煞之地也能成为风水宝地，如果你没有这个福分，就算给你一个风水宝地，也是承受不起的。所以，知福需惜福方得长久。
　　@lonsa88 59楼 　　好帖！楼主也是有思想有操守的良知青年，祝福楼主！等楼主继续　　-----------------------------　　谢谢你的夸奖和祝福，我只希望能坚守下去，无论我处于何种境地，不变初衷。我知道这很难，也曾面临几次艰难地选择。还好。自己做到了自己想要的那种人。　　一并感谢楼上支持和关注我的朋友。谢谢！
　　留给记号，晚上再来看看。
　　楼主对于拆迁安置房的销售可不可以简单说下？
　　好贴，期待楼主的更新
　　@baihualin0626 64楼 　　楼主对于拆迁安置房的销售可不可以简单说下？　　-----------------------------　　回迁房要看是单位性质的回迁房还是开发商性质的，最好看一下房本，如果房本写的是经济适用房，那需满5年后才能买卖，如果写的是二类经济适用房，即可随时买卖，只不过多交3%的土地出让金。　　还有不论买卖那种房屋，都要问清楚，房子原业主有没有落户在里面，如有一定要让原业主在过户前把户口迁出去，不然新业主是落不了户口的。
　　留名。楼主好人啊。　　
　　@檀之印 66楼 　　回迁房要看是单位性质的回迁房还是开发商性质的，最好看一下房本，如果房本写的是经济适用房，那需满5年后才能买卖，如果写的是二类经济适用房，即可随时买卖，只不过多交3%的土地出让金。　　还有不论买卖那种房屋，都要问清楚，房子原业主有没有落户在里面，如有一定要让原业主在过户前把户口迁出去，不然新业主是落不了户口的。　　-----------------------------　　感谢楼主回复。相信你的真诚可以让一部分对房产中介带有无理由偏见的人稍稍转变一些看法
　　水很深啊　　
　　请问楼主，70年和50年产权的房子除了税外还有什么区别，沈阳的。
　　楼主，你这帖子我收藏了！！！
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　　@1231 70楼 　　请问楼主，70年和50年产权的房子除了税外还有什么区别，沈阳的。　　-----------------------------　　沈阳那边我不清楚。我说说北京这边的，供你参考。　　50年和70年区别。　　50年可以注册公司，贷款只能商贷，贷款期限最长10年。契税一律3%。有可能有30%--60%土地增值税。简单来说，和70年的区别就是少20年，可注册公司，贷款方式不一样。　　70年不能当着公司注册地。贷款可公积金可商贷。契税分三个档，前文已经阐述。
　　房产小知识----容积率　　很多人买新房的时候，开发商或许销售人员为了增加卖点，会给你说一个术语，说本小区容积率低怎样怎样？可什么是容积率？容积率多少合适呢？那么容积率是什么意思呢？容积率又是怎么计算的呢？到底高点好还是低点好呢？　　一、专业解释　　容积率：项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值。　　容积率计算公式：　　容积率=总建筑面积÷总用地面积　　比如开发商拿了一块10000平米的地，上面盖了很多高层，总建筑面积为30000平米，那这个小区容积率是3等于3.那这个小区容积率就比较大了！人口就比较稠密了！　　当建筑物层高超过8米，在计算容积率时该层建筑面积加倍计算。　　容积率越低，居民的舒适度越高，反之则舒适度越低。　　所谓“容积率”，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。绿地率也是如此。绿地率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度，还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，绿地率应不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。　　二、通俗解释　　说到底就是小区里户数、人数和小区面积的关系，当然户越少、人越少，面积越大越舒服了。　　三、容积率多少合适？　　住宅容积率一般在土地拍卖时就已确定，只有什么产品适合什么容积率的问题，下面提供各类建筑分别对应的容积率数值供大家参考。　　1、容积率低于0.3，这是非常高档的独栋别墅项目。　　2、容积率0.3~0.8，一般的双拼、联排别墅，如果组合3~4层，局部5层的楼中楼，这个项目的品位就相当高了。　　4、容积率0.8~1.2，全部是多层的话，那么环境绝对可以堪称一流。如果其中夹杂低层甚至联排别墅，那么环境相比而言只能算是一般了。　　5、容积率1.2~1.5，正常的多层项目，环境一般。如果是多层与小高层的组合，环境会是一大卖点。　　6、容积率1.5~2.0，正常的多层+小高层项目。　　7、容积率2.0~2.5，正常的小高层项目。　　8、容积率2.5~3.0，小高层+二类高层项目（18层以内）。此时如果做全小高层，环境会很差。　　9、容积率3.0~6.0，高层项目（楼高100米以内）。　　10、容积率6.0以上，摩天大楼项目。　　对于住户来说，容积率越低，同一片土地上的建筑物就越少，舒适度也越高。一般来说，一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3。
　　好贴，收藏了，学到很多房地产方面的知识，期待楼主的更新。　　
　　楼主快更，等着呢　　
　　由于平常工作比较忙，如不及时回复，请大家理解。
　　佛告观世音菩萨．汝于娑婆世界有大因缘。若天若龙、若男若女、若神若鬼、乃至六道罪苦众生．闻汝名者、见汝形者、恋慕汝者、赞叹汝者。是诸众生．于无上道．必不退转。常生人天．具受妙乐。因果将熟．遇佛受记。《地藏菩萨本愿经》
　　我让他滚蛋就滚蛋　　这个题目是一个业主的原话。记得签那单的时候，因为房子业主是租出去了，还有半年才到期，客户懂点法律，还特意提醒了业主一句，听说如果你这个房子租户也要买的话，他是有优先购买权的，是不是给人说一声啊。业主大大咧咧的说，你放心买吧，到时候我让他滚蛋就滚蛋！这个我还是能做主的！我的房子我想卖谁就是谁！　　等房子卖了，都过完户了，业主和客户一同去做物业交接的时候，顺道给租户打个招呼。租户就问业主，你这房多少钱卖的？业主直接说了价格，租户说，如果早知道是这个价格，我也可以购买啊！而且我有优先购买权！租户是学法律出生的。业主这个时候还不知道厉害关系，就说，卖都卖了，你要买你早说！现在房子卖了，新业主马上要入住，你1个月之内得搬家，我赔你一个月房租就是。租户当时什么也没说。　　大概过了一个月，业主收到法院传票，租户把业主给起诉了，业主刚开始还莫名其妙，在咨询了律师后，才知道我们国家的确有一条法律规定，房屋买卖，在同等条件下，房子租户是有优先购买权的！官司一直打了半年，最后业主以赔偿租户差额房价款等各种损失40万告输。　　房产小知识，如果你的房子有租户且租期还没有到期，在买卖的时候，一定要让房子里的租户签一个放弃优先购买权协议书。内容很简单，让租户手写就行，比如XX（身份证号码）放弃优先购买位于XXXXX（房产证地址）房屋，然后签字即可。
　　@合计和 79楼 　　佛告观世音菩萨．汝于娑婆世界有大因缘。若天若龙、若男若女、若神若鬼、乃至六道罪苦众生．闻汝名者、见汝形者、恋慕汝者、赞叹汝者。是诸众生．于无上道．必不退转。常生人天．具受妙乐。因果将熟．遇佛受记。《地藏菩萨本愿经》　　-----------------------------　　南无大慈大悲地藏王菩萨摩诃萨
　　记号　　
　　我在中介公司做后勤，卤煮说得很亲切，继续加油！！　　
　　好贴,顶!
　　楼主，问你.我一定要用公积金贷款的话对
“新房或二手房”
有什么要求呢？　　不要搞到最后贷不了公积金的款。两个问题谢谢！！
　　我有个同事最近就在买新房的时候被骗了，签了合同，然后才说贷不了公积金。。今天去开发商闹去了，，，呵呵。一开始开发商的代理中介都说没问题的。。。
　　@jacson888 85楼 　　楼主，问你.我一定要用公积金贷款的话对 “新房或二手房” 有什么要求呢？　　不要搞到最后贷不了公积金的款。两个问题谢谢！！　　-----------------------------　　新房的公积金贷款，一般都是开发商去做，如果有代理公司做，这个不能尽信。因为新房房本一般都没有。新房我接触不多。大概就是这样。　　二手房公积金贷款，首先房子要是70年产权住宅，个人公积金满1年以上。公积金的贷款额度和你每个月缴纳的额度有关，也和房子的面积和评估值有关。公积金分国管和市管，分三个档次，A级80万，AA级92万，AAA级104万。　　关于贷款，我下个帖子专门说下一吧。
　　@jacson888 86楼 　　我有个同事最近就在买新房的时候被骗了，签了合同，然后才说贷不了公积金。。今天去开发商闹去了，，，呵呵。一开始开发商的代理中介都说没问题的。。。　　-----------------------------　　买房的时候，一些关键事项，最好把开发商和代理中介口头承诺，形成文字性的东西。如果他们不愿意，那还是慎重一点。不然真出事了，会很麻烦，吃一下哑巴亏。
　　小伙子，有前途你!!!多放生　　华智仁波切讲：＂若杀一有情，需偿五百生。＂这都是佛陀与传承上师的金刚语。大家想一想，如果我们造的这些恶业不清净，将来果报现前，我们根本无法承受。
　　楼主，检察院拍卖的房子怎么样？好像便宜很多啊。
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