“资金托管”：业主欠债 买房款被划走抵债？
按常规做法，定金应给卖主，一旦对方违约，可追讨并要求双倍赔偿。读者严小姐担心“资金托管”时间更慢更不安全上期关于二手房交易资金托管比例偏低的稿件出街后，立即收到一位严小姐的邮件，里面详细说了她对二手房资金银行托管的疑虑，信末严小姐还特别叮嘱“买房迫在眉睫，请记者在最短的时间内帮助我，给我答复”。严小姐告诉记者，她在天河某小区看中一个二手楼，由于交易金额达100多万元，她希望交易从定金开始即做“资金托管”，但遭到业主与中介经纪的“阻挠”。中介经纪说，做银行“资金托管”会延长交易期达20多天，故此业主强烈反对。后来一名朋友更提醒她，假如业主涉及经济纠纷的话，她的购房款很有可能被充作抵债资金而被划走。为此，严小姐更加担心，是不是做了“资金托管”，时间更慢且资金反倒更不安全？记者从“资金托管”实施之日起即关注这个新事物，也曾在银行现场旁观交易双方就托管条件而商讨半天，对于“资金托管”还算比较熟悉。此外，记者也请来亿诚按揭业务总监陈广雄进行解答，希望可打消严小姐对于“资金托管”的重重疑虑。严小姐疑虑一：购房的定金有2万~5万元，我要求放在三方存款账户，为什么中介和业主都不同意，要求直接给卖方？陈广雄：首先了解定金性质和定义。定金是债权的一种担保方式，《合同法》规定当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。按照常规做法，定金应该给卖主，一旦对方违约，是可以追讨并要求双倍赔偿。记者：银行“资金托管”一般只针对购房的首期款、尾期款，针对的是签订购房三方合同的履约情况，银行会按照三方约定的放款条件，根据房管局存量房交易系统显示的交易进度来逐步发放购房者存入托管账户的楼款。根据惯例，定金应在签订合同时支付给业主方，双方与经纪签订购房合同后再签署托管协议。此外，根据有关规定，房管局只是禁止中介代收楼款，故此买卖双方直接过账是符合政府规定的。业主对“资金托管”抵触的是担心款项到账时间，其实按照目前银行的转账速度，业主不用担心。买方在每一道交易程序进行前应存入足够资金，若买方没有及时存入，银行会催促其存款，业主还多了一个“帮手”。严小姐疑虑二：中介与卖主都不愿意我进行“资金托管”，说手续特麻烦，延长交易日达20多天至1个月，请问“资金托管”具体要多长时间？陈广雄：“资金托管”并没有延长交易时间，可约定划拨首期的时间，如递件、交税过户后、出新证后或其他约定的时间。记者：“资金托管”只是多了一道程序，即买卖双方到银行签署托管协议。有的银行还提供上门服务，可在签订购房合同后接着签署托管协议。延长交易日达20多天的原因可能是业主在外地，必须由业主委托的人士协助房产过户。由于目前房管局依然执行公证调证的程序，若严小姐的房产交易涉及委托公证，延长交易日一个月都不出奇。严小姐疑虑三：我朋友告诉我如果把购房首期款打入三方存款的银行账户，如卖家有债务，这几十万元首期款就会被债权人或法院划走。请问：这三方存款不是风险更大吗？陈广雄：严小姐所指的那种情况是说放在业主的监管账户上，因为账户是属于业主，但仅仅受到银行监管而不能动用，其他债权人如果知道了，确实可以申请法院查封、冻结，这样对于买家确实风险大。建议严小姐选择部分银行的“资金托管”账户，因为资金是托管在银行的中间内部账户，而不是买卖双方的任一账户，银行中间账户应该是不能被查封的，所以对于买家来说比较安全。记者：房产中介在交易前必须为客户查册，证明有关房产产权明晰方可做代理。退一万步讲，若严小姐付给业主的首期款被划走，只要有关房产没有涉及经济纠纷，没有充当抵押品或担保品，损失的只是业主一方。严小姐按照正常交易流程付款，履行买方的义务，业主有义务配合完成房产交易过户的手续。
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网易公司版权所有资金托管　二手房买卖更安全
更新：日&&&&发布：日&&02:03:08
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交易资金托管业务是指在个人二手房屋交易中，买方或者卖方在光大银行开立个人结算账户，委托光大银行对交易资金进行托管。业务范围不限于定金、首付款、贷款资金等，还适用于商品交易、留学移民旅游中介以及其他服务领域。近日，市民林女士称，她通过我市一家最具竞争力品牌的房产中介帮亲戚在市区购买了一套房子。因为该中介公司可以帮客户代为缴纳房产交易税款，于是林女士汇给对方10万元。可就在十几天前，房子要办理交易手续，这笔钱却“人间蒸发”，公司也没给个说法。此外，该公司的一名房产经纪人也是麻烦缠身。前几天，该房产经纪人的一名客户百万元定金，按照规定缴到公司财务部保管，如今却下落不明。客户发现这笔定金不知所终，就天天找这名经纪人理论。最近发生的这起中介公司挪用客户定金事例，给了所有房产交易者一个警示。然而有什么更好的办法，能够让双方保障权利和资金的安全呢?其实，早在几年前，我市多家银行就推出了资金托管业务，但由于市民因怕麻烦或不熟悉这项业务而产生了排斥心理。近日，光大银行温州分行新推资金托管业务，简化流程方便市民，让资金更加安全。交易更加安全据光大银行温州分行相关人士告诉记者：“买房子的怕给了钱买不到房子，卖房子的怕房屋产权过户后资金不能及时到位。”记者在调查中发现，二手房交易中一直存在买卖双方互不信任的情况。现在这些问题，将得到解决。该人士介绍，目前该行推出的个人资金托管业务与用网络购物的“支付宝”付款模式类似，只不过监管资金一方变成银行。以二手房交易资金为例，只要买卖双方同意的情况下，签订《资金托管协议》后，存入托管资金，等房产证办下来后，再支付款项。在托管过程中，交易资金由银行统一保管。即使双方因故交易不成，也不用担心，光大银行会按照协议并根据客户授权对交易资金进行退回处理的业务。有效避免因信息不对称给买卖双方造成的损失。同时，避免了中介公司挪用客户资金的可能，也杜绝了不良中介携款逃跑事件的发生。双方跑趟银行即可搞定对于市民所提的“怕麻烦，担心资金托管会增加交易过户时间”等问题。光大银行温州分行相关人士表示，资金托管根本不会增加交易过户的时间。买卖双方签订买卖合同后，可在当日到该行网点办理托管手续。银行托管交易资金非常灵活，买家既可托管首期房款，也可托管包括按揭款在内的全部房款。另据介绍，该行资金托管程序还有两种方式，一种是接受客户委托后，银行按协议规定的条件直接执行划款或解除对账户的冻结，买卖双方可都不用再来银行;另一种也可按双方事先约定的条件，由双方一起再来一次银行，当面委托银行进行划款或解除对资金的冻结就可以了。此外，该人士表示，该行营业网点所设业务窗口较多，只要买卖双方提供身份证件和房产证等相关交易材料就能马上办理，不会花去双方太多时间。签托管协议后房价仍可变有市民担心，如果市场价格有变化的话，在签署《托管协议》后，房子的成交价是不是还能更改?托管程序能不能灵活应对?光大银行该人士表示，银行在《托管协议》里为双方留有一定空间，每笔交易可按不同情况在一定范围内填写具体的交易付款方式，若出现房价变更，划款时双方可再同时来该行进行后续业务的处理，这样成交价有变化的话，就按买卖双方商定的交易。
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二手交易资金托管费每家银行说法不一
提要：该人士介绍，目前广州共有9家银行开展了免费的二手楼交易资金托管业务，它们分别是工商银行、深圳发展银行、民生银行、广州市商业银行、广发银行、招商银行、交通银行和华夏银行。
二手交易资金托管费各家银行说法不一。 本报记者邹卫摄
　　王小姐最近买了一套二手楼，签完合同与业主约好去办二手楼资金托管时，却在收费问题上收到银行的不同答复：建行的工作人员告知她要收千分之四的服务费，工商银行称不收费，但资金冻结期间的利息要归银行，民生银行表示不收服务费且冻结期间利息归业主。二手楼资金托管的收费问题到底怎么样？为何各家银行在二手楼交易资金托管上标准不一？想要资金托管又为何多有碰壁？
　　近日，广州市中介所的有关负责人表示，目前有9大银行针对二手楼交易开展了免费的资金托管，但由于此项业务属于不赚钱业务，业主方又嫌麻烦，广州老八区的二手楼交易中仅有5%至10%进行了资金托管。
　　资金托管费每家银行说法不一
　　近日，本报收到市民王小姐反映称，她买了一套二手楼，跟业主商量好星期三去办理二手楼资金托管，然后到房管局过户&中介之前也说过资金托管是不收费的，但我去天河指定的建行咨询，却说要收千分之四的手续费。&王小姐说自己当时觉得有些奇怪，正巧附近有天河北招行，她就过去问了一下，对方回复，除非在招行贷款，否则他们不提供此项服务，附近一家交通银行，也直接回复称没有这项业务。
　　到了下午，王小姐找到了天河路的民生银行，还好，不收任何手续费，而且去一次递件就可以了，后面的划款由银行通过房管网的过户确认，直接到卖方账户，不需要二次到银行，中间冻结的利息也归买房者。王小姐后来又联系了天河交易中心的工行，对方说手续费是免了，中间冻结的利息就归银行，令王小姐十分糊涂，为何政府大力宣传的二手楼资金托管在现实操作中如此遇冷？&说是不收费的项目，各家银行为何又各自为政？&
　　广州部分银行免费托管网点未开展
　　记者就王小姐的遭遇采访了广州市国土房管局中介所的有关人士。
　　该人士介绍，目前广州共有9家银行开展了免费的二手楼交易资金托管业务，它们分别是工商银行、深圳发展银行、民生银行、广州市商业银行、广发银行、招商银行、交通银行和华夏银行。&这9家银行均承诺将在所有的网点开展免费的二手楼交易资金托管业务。&
　　针对王小姐在招行及交通银行收到的不开展此项服务的答复，记者电话联系了银行方面，对方表示，并非不开展资金托管，只是有些网点的系统建设未完成，暂时没有开展。
　　记者调查
　　1 利息归谁各家银行规定不同
　　对于建行资金托管收费问题，该人士解释，由于建行未被纳入二手楼交易资金托管银行，它之前有自己收费的资金托管服务，按千分之四的标准收费，王小姐提到的手续费应该指的是这一服务。对于冻结期的利息归属，该人士称，各家银行有不同操作，有的归银行，有的归买家，这样的操作并无违规。记者采访了解到，目前不同的中介公司有资金托管合作银行，如满堂红与民生银行合作，合富与深发行合作，因此各家操作细节也有所不同。汇瀚按揭银联部经理熊敏洁介绍，工行在资金托管时会要求将资金划到一个中间账号，由此产生的利息不归买卖方，归银行所有；而民生银行则会把冻结期间的利息返还给客户。满堂红研究部主任沈锐培补充，如果贷款银行与资金监管银行不是同一银行的还涉及银行间资金往来的问题，所产生的费用一般由买卖双方承担。
　　2 办理资金托管阻力不小
　　陈先生在二手楼买卖过程中也遇到了资金托管问题。今年9月他买了一套二手楼，签合同之前，他跟中介提出把首期楼款由银行托管，但中介说太麻烦了，平时他们都是递件后直接把首期给业主的，陈先生买楼心切，答应了中介的建议。
　　没想到第二天去银行递件，&房管局的工作人员发现业主新版身份证与旧证有两个号码不同，说要多十五个工作日进行核查，我心里一下子就紧张起来。&陈先生这时坚决提出要进行资金托管，谁知业主方却很不乐意，中介见交易遇到麻烦又回过头来劝说业主，三方僵持了一天才进行资金托管。
　　中联地产营销部副经理黎颖志分析，目前二手楼交易资金托管未能全面公开主要有三方面的原因：首先是业主方不积极，因为从卖方的角度看，如果不进行资金托管，往往在递件完毕当天就可以收到首期楼款，如果进行资金托管，业主收款便会延后，短则半个月，长则一个月，自然不太乐意配合。第二，是中介对此不积极，&中介的态度一般以卖方的意愿为原则，如果卖方不乐意，中介往往不会主动介入积极推行。&第三，资金托管这一操作的主体&&& 银行，因为业务本身并不带来收益，而且银行内控的程序复杂，银行的个人贷款部门并没有积极性。
　　黎颖志说，加上当前政府管理部门的指引不足，也使之难以广泛推广，&目前广州只是有资金托管这么一个提法，没有强制执行，也没有对市民进行必要的风险教育，相比之下，深圳的管理部门就做得到位很多。&
　　新闻背景
　　老八区二手楼交易资金托管仅5%至10%
　　去年年初，广州市国土房管局和人民银行广州分行联合发文，禁止房地产中介或地产经理人直接或间接代管二手房买卖的交易资金，同时规定买卖双方可委托银行对交易的房款进行托管。但一直以来，资金托管的实施度并不高，广州市房管局中介所统计显示，目前老八区的二手楼交易中，资金托管的比例仅5%至10%，&即使在强制推行此政策的天津，实施率也只有八成。&
　　不能嫌麻烦而去冒险
　　汇瀚按揭银联部经理熊敏洁提醒，如果二手楼交易中买家直接将楼款给业主，未有第三方托管，很可能出现业主将钱转手、或业主房屋被查封交易不成的问题，这样会直接影响到买家的利益，因此切不能嫌麻烦而冒风险。
　　中联地产营销部副经理黎颖志呼吁，由于目前没有二手楼交易资金托管的相关规定，只有指引性的文件，因此实施起来阻力也大，&我们希望资金监管能强制执行，前提是银行配合，而且主管部门的指引操作起来不能太麻烦。&
　　专题采写：本报记者 严艳
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&& 使用资金托管的平台，钱还能追回吗？
使用资金托管的平台，钱还能追回吗？
发布者：xzh0037
来源：网络转载
现在很多第三方支付公司都相应推出了自己的资金托管系统，很多也有很多平台也在对接资金托管系统，据双乾资金托管事业部透漏目前上线的平台有几十家，而未上线正在对接的已经有上百家了。汇付天下也表示目前合作的客户已经有200多家了，接下来的汇付天下的年费将增加到15万每年。而目前还是有很多平台很多投资人对于资金托管还是抱着不以为然的态度，因为他们认为资金托管是未能实质性地解决平台跑路的风险问题。
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今天小编不讨论其他问题，我只阐述一下使用资金托管，投资人的钱到底是怎么走向的？会直接进入到平台手上吗？什么时候报案还能把钱追回来呢？
就简单的接口而言，第三方支付公司（以双乾支付为例）分为两种结算方式：T+0和T+1。T+0就是投资人的钱当天就会从第三方支付公司的账户结算到平台账户；T+1就是第三方支付公司第二天才会把钱结算给平台，那么当天的钱就会在第三方账户上。那么我们来讨论一下资金托管，使用资金托管的平台会有两个账户（以双乾的乾多多资金托管系统为例）：一个是托管账户，一个是自有资金账户。自有资金账户就是主要给平台收取各项费用的。托管账户的作用是什么呢？我们拿一次投标来说，投资人投标，资金会从投资人在乾多多的个人账户进入到平台的托管账户，平台是无权对托管账户里面的钱进行体现或者转账操作的，只有在满标以后，由平台这边发出指令，托管账户里面的钱才会转到借款人再乾多多注册的个人账户里面。也就是说在不满标的情况下，自投资人投标，资金一直都是在第三方的账户上的。第三方支付公司都是要有一定的实力以及国家颁发的支付牌照，所以说跑路的风险一般比较小。所以，使用资金托管系统的平台资金不会直接进入到平台账户（这里我们不考虑平台通过假标的形式骗贷），在资金没有满标进入到借款人的账户，资金就是可以被追回。
另外补充一下，如果在托管平台充值，充值的资金是到投资人对应的乾多多账户，比如充值1万，您投资5000，那么还有5000是在你乾多多的账户内，随时可以提现的，无论平台跑路与否这个钱你是能拿回来的。
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投资理财问答
您好，这个二手房是最近新开的功能，还没有经纪人发信息，过一段时间就有了
一种是已经住满5年的，另一种则是尚未住满5年的。具体时间以购房家庭取得契税完税凭证的时间或经济适用住房房屋所有权证的发证时间为准。
①对于已经住满5年的经济适用房，业主现在可以依照目前市场价格进行出售，但出售后业主需按房屋成交额的10%补交综合地价款。
②对于尚未住满5年的经济适用房，由于政策规定则不允许按市场价格出售。因此，确需出售此类经济适用房的业主，只能以不高于购买时的单价出售，并且只能出售给符合经济适用住房购买条件的家庭或由政府相关部门收购
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