地 上 房 屋 征 收 与 补 偿 流 程 国 有 图 12、城 市 房 屋 拆 迁 法 律 救 济 流 程 图 13、集 体 土 地 征 用 流 程 示 意 图 14、房屋征收评估新流程 15、开发商应具备哪些资质？ 16、拆迁如何谈判？ 17、集体土地上征收，被征地农民的安置途径被拆迁人、拆迁人的权利和义务是怎样设定的？ 被拆迁人、拆迁人的权利和义务是怎样设定的？一、被拆迁人的权利和义务 １．被拆迁人的主要权利是指 ：（１）被拆迁人有权选择实行货币补偿或 产 权 调 换 ；有 权 选 择 不 小 于 被 拆 迁 房 屋 原 建 筑 面 积 的 安 置 用 房 ；被 拆 迁 地 段 用 于 同 类 商 品 房 建 设 的 ，被 拆 迁 人 享 有 以 同 等 条 件 优 先 购 买 的 权 利 ；依 法 获 得 安 置 或 者 补 偿 的 权 利 ，在 拆 迁 人 不 能 一 次 性 将 拆 迁 用 房 提 供 给 被 拆 迁 人 时 ，有 权 利 要 求 拆 迁 人 提 供 周 转 房 ；（ ２ ）被 拆 迁 人 对 补 偿 形 式 、补 偿 金 额 、安 置 用 房 面 积 、安 置 地 点 、过 渡 方 式 、搬 迁 期 限 、过 渡 期 限 等 内 容 经 协 商 达 不 成 协 议 的 ，有 权 向 当 地 房 屋 拆 迁 管 理 部 门 申 请 裁 决 ，对 裁 决 不 服 的 ，可 以 依 法 申 请 行 政 复 议 或 者 向 人 民法院提起行政诉讼；（３）其他依法享有的权利。 ２ ．被 拆 迁 人 的 主 要 义 务 是 指 ：（ １ ）必 须 服 从 城 市 建 设 的 需 要 ，在 拆 迁 人 给 予 安 置 和 补 偿 后 ，在 规 定 的 拆 迁 期 限 内 完 成 搬 迁 的 义 务 ；自 觉 履 行 拆 迁 协 议 的 约 定 ，并 在 过 渡 期 满 之 后 将 周 转 房 腾 退 给 拆 迁 人 ；（ ２ ）自 觉 履 行 拆 迁 行 政 主 管 机关及县级以上人民政府已经生效的法律文书； 觉履行人民法院已经发生法律 自 效力的判决书、调解书和裁定书；（３）其他法律规定的义务。 二、拆迁人的权利和义务 １ ．拆 迁 人 依 法 享 有 的 主 要 权 利 是 指 ：（ １ ）依 据 拆 迁 许 可 证 的 规 定 ，可 以 拆 除 拆 迁 范 围 内 的 房 屋 及 附 属 物 ；有 权 利 就 拆 迁 的 补 偿 、安 置 和 周 转 过 渡 问 题 与 被拆迁人进行协商并依据有关法律法规的规定与被拆迁人签订书面的拆迁协议； （ ２ ）对 于 拆 迁 中 与 被 拆 迁 人 就 拆 迁 安 置 、补 偿 周 转 过 渡 等 问 题 经 协 商 达 不 成 协 议时，可以向拆迁行政管理部门（或者县级以上地方人民政府）申请行政裁决； （３）其他拆迁权利。 ２ ．拆 迁 人 应 当 履 行 的 拆 迁 主 要 义 务 是 指 ：（ １ ）在 拆 迁 过 程 中 ，要 向 被 拆 迁人作好宣传解释工作；必须在拆迁许可证批准的拆迁范围内和时间内实施拆 迁；（２）依法对于被拆迁人进行安置和补偿，对于需要周转用房的被拆迁人， 应 当 提 供 周 转 房 ；（ ３ ）接 受 拆 迁 行 政 管 理 部 门 的 行 政 管 理 和 依 据 国 家 的 规 定 及 拆迁协议的约定向被拆迁人支付拆迁安置补助补偿费、周转过渡费等拆迁费用； （４）其他拆迁义务。拆迁中如何保护自己的合法权益 随 着 城 市 建 设 的 不 断 推 进 ，拆 迁 成 为 您 已 有 或 将 有 的 一 段 特 殊 经 历 。房 产 ，对 每 一 个 家 庭 、每 一 个 人 来 说 都 是 极 为 重 要 甚 至 是 全 部 的 财 产 。正 在 或 即 将 经 历 房 屋 拆 迁 的 您 ，是 否 已 经 意 识 到 拆 迁 中 的 权 益 得 失 将 对 您 及家人日后的生活产生巨大的影响？是否在为如何在家庭重要财产的 变 迁 中 充 分 保 护 自 己 及 家 人 的 权 益 而 苦 苦 思 索 ，苦 恼 困 顿 ？ 赵 律 师 在 百 余 起 拆 迁 纠 纷 处 理 经 验 的 基 础 上 ，对 拆 迁 中 您 行 使 法 定 权 利 ，充 分 保 护 自 身 权 益 的 关 键 之 处 进 行 了 总 结 与 归 纳 ，赵 律 师 愿 以 扎 实 的 专 业 知 识 与 丰富的实践经验为您在拆迁中最大限度争取权益提供帮助。在 纷 繁 复 杂 的 拆 迁 过 程 ，我 们 将 您 所 关 注 的 关 键 之 处 分 解 为 以 下 四 个 阶 段 ：即 发 布 拆 迁 公 告 阶 段 ，商 谈 和 协 议 签 订 阶 段 ，执 行 、强 迁 阶 段 和 行 政 及 司 法 救 济 阶 段 。以 下 ，赵 律 师 将 分 别 阐 述 各 阶 段 中 您 应 如 何 充 分 维 护自身权益。 一、发布拆迁公告阶段 拆 迁 始 于 拆 迁 公 告 的 公 布 ，自 这 一 时 刻 起 ，您 就 应 该 开 始 注 意 自 身 权 益 的保护。在这一阶段，您应该着重关注以下几点： （一）认真阅读公告内容 （二）确定拆迁许可证的合法性 合法的拆迁许可证需要具备以下证书及文件： 1、 建 设 项 目 批 准 文 件 ； 2、 建 设 用 地 规 划 许 可 证 或 者 建 设 工 程 规 划 许 可 证 ； 3、 国 有 土 地 使 用 批 准 文 件 ； 4、 城 市 房 屋 拆 迁 资 格 证 书 ； 5、 办 理 存 款 业 务 的 金 融 机 构 出 具 的 拆 迁 补 偿 安 置 资 金 证 明 文 件 ； 6、 拆 迁 计 划 ， 包 括 项 目 基 本 情 况 、 拆 迁 范 围 和 方 式 、 搬 迁 期 限 、 工 程 开工和竣工时间等 ； 7、 拆 迁 方 案 ， 包 括 被 拆 迁 房 屋 状 况 、 补 偿 款 和 补 助 费 预 算 等 。 （ 三 ） 拆 迁 范 围 确 定 后 ,在 拆 迁 范 围 内 您 应 注 意 暂 停 办 理 下 列 事 项 ： 1、 新 建 、 改 建 、 扩 建 房 屋 ； 2、 房 屋 租 赁 ； 3、 改 变 房 屋 、 土 地 用 途 。 如果您的房屋所在的是集体土地，将停办： 1、 新 批 宅 基 地 和 其 他 建 设 用 地 ； 2、 审 批 新 建 、 改 建 、 扩 建 房 屋 ； 3、 办 理 入 户 和 分 户 ， 但 因 婚 姻 、 出 生 、 回 国 、 军 人 退 伍 转 业 、 经 批 准 由 外 省 市 投 靠 直 系 亲 属 、刑 满 释 放 和 解 除 劳 动 教 养 等 原 因 必 须 入 户 、分 户的除外； 4、 核 发 工 商 营 业 执 照 ； 5、 房 屋 、 土 地 租 赁 ； 6、 改 变 房 屋 、 土 地 用 途 二、商谈和协议签署阶段 （一）明确拆迁建设项目的性质 在 此 阶 段 ，您 首 先 应 该 明 确 您 的 房 屋 涉 及 的 拆 迁 是 公 益 事 业 建 设 项 目 房 屋 拆 迁 还 是 经 营 性 建 设 项 目 房 屋 拆 迁 。相 关 法 律 法 规 对 于 两 种 不 同 的 拆 迁有着不同的规定。 （二）签订拆迁补偿安置协议 依据我国法律法规的规定，拆迁人应当与您订立拆迁补偿安置书面协 议 。您 可 以 选 择 货 币 补 偿 ，也 可 以 选 择 产 权 调 换 。选 择 货 币 补 偿 的 ，协 议 应 当 规 定 补 偿 金 额 、付 款 方 式 、付 款 期 限 、搬 迁 期 限 和 违 约 责 任 以 及 约 定 的 其 他 条 款 ；选 择 产 权 调 换 的 ，您 与 拆 迁 人 还 应 当 就 房 屋 位 置 、房屋 面 积 、差 价 结 算 、房 屋 承 租 人 的 安 置 等 订 立 协 议 。拆 迁 补 偿 安 置 协 议 订立后，您应当办理房地权属注销登记手续。 如果您利用宅基地内自有房屋从事生产经营活动并持有工商营业执照， 拆 迁 人 除 应 对 您 予 以 补 偿 、安 置 外 ，还 应 当 适 当 补 偿 您 停 产 、停 业 的 经 济损失。 因 拆 迁 非 住 宅 房 屋 造 成 停 产 、停 业 经 济 损 失 的 ，拆 迁 人 应 结 合 被 拆 迁 房 屋的区位和使用性质，按照规定标准给予您一次性停产停业综合补助 费。 如 果 您 的 房 屋 为 公 益 事 业 用 房 ，拆 迁 人 应 当 依 照 有 关 法 律 、法 规 的 规 定 和城市规划的要求予以重建，或者给予货币补偿。 在 拆 迁 补 偿 中 需 要 注 意 的 一 点 是 ，您 的 合 法 权 益 应 当 受 到 保 护 ，但 如 果 您 被 拆 除 的 房 屋 是 违 法 建 筑 或 超 过 批 准 期 限 的 临 时 建 筑 ，您 将 不 能 得 到 补 偿 ；您 的 房 屋 属 未 超 过 批 准 期 限 的 临 时 建 筑 ，您 仅 能 按 照 重 置 成 新 价 结合剩余期限得到适当补偿。 （三）评估 在 拆 迁 中 您 的 补 偿 款 的 取 得 要 以 评 估 的 结 果 作 为 依 据 。对 于 评 估 ，您 需 要了解以下要点： 实行货币补偿的，将根据您的房屋的区位、用途、建筑 面积等因素， 以 房 地 产 市 场 评 估 价 确 定 。您 的 房 屋 的 房 地 产 市 场 评 估 价 包 括 房 屋 的 重 置 成 新 价 和 区 位 补 偿 价 。拆 迁 人 应 当 委 托 有 资 质 的 房 地 产 价 格 评 估 机 构 （以下简称评估 机构）对您的房屋进行评估，并将评估报告报区、县 国土房管局备案。 您对评估结果有异议的，应当持您委托的评估机构出具的评估报告向 区、县国土房管局提出申请，由区、县国土房管局指定评估机构复核， 并按复核结果补偿。评估机构复核的费用，由过失方承担。 市国土房 管局按照国家有关评估机构资质管理的规定会定期公布符合规定条件 的评估机构名录。 （四）出租房屋拆迁中所有人、承租人与拆迁人关系的处置 出租房屋的拆迁， 涉及房屋所有人、 租人与拆迁人关系的处置问题。 将 承 作为房屋所有人或承租人，您需要对以下内容给予关注： 拆 迁 租 赁 房 屋 ，所 有 权 人 与 房 屋 承 租 人 解 除 租 赁 关 系 的 ，或 者 所 有 权 人 对 房 屋 承 租 人 进 行 安 置 的 ，拆 迁 人 对 所 有 权 人 给 予 补 偿 ；所 有 权 人 与 房 屋承租人对解除租赁关系达不成协议的， 拆迁人应当对所有权人实行 房 屋 产 权 调 换 ，产 权 调 换 的 房 屋 由 原 房 屋 承 租 人 承 租 ，所 有 权 人 应 当 与 原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。 拆 迁 租 赁 房 屋 实 行 产 权 调 换 ，拆 迁 人 提 供 的 产 权 调 换 房 屋 在 规 划 市 区 内 （ 在 规 划 市 区 外 的 房 屋 拆 迁 除 外 ）、与 原 房 屋 价 格 相 当 并 且 使 用 面 积 不 低于原房屋使用面积的，所有权人、房屋承租人应当服从。 拆 迁 执 行 本 市 规 定 租 金 标 准 的 私 有 出 租 房 屋 ，拆 迁 人 给 予 补 偿 ，房 屋 承 租人应当按照市人民政府关于解决城镇私有标准租出租房屋问题的有 关规定搬出。 房屋承租人搬出确有困难的，拆迁人可以给予资助或者 提供房屋临时安置。（五）公房的拆迁 如果您的房屋属于已购公房，您应关注以下对已购公房的特别规定： 拆 迁 已 购 公 有 住 房 ，拆 迁 人 应 当 按 照 被 拆 迁 房 屋 的 房 地 产 市 场 评 估 价 对 您 给 予 补 偿 ，政 府 对 您 不 再 提 供 经 济 适 用 住 房 。您 的 住 房 超 过 房 改 政 策 规 定 的 标 准 的 ，拆 迁 人 应 当 扣 除 超 标 部 分 的 补 偿 款 中 属 于 应 当 上 缴 财 政 或者返还原售房单位的部分，并分别上缴或者返还。 （六）产权不明的房屋 拆 迁 产 权 不 明 确 的 房 屋（ 包 括 在 区 、县 国 土 房 管 局 公 告 的 搬 迁 期 限 内 产 权 仍 未 明 确 的 ），或 所 有 权 人 下 落 不 明 或 者 在 拆 迁 公 告 规 定 的 搬 迁 期 限 内 未 答 复 的 ，经 公 证 机 关 办 理 证 据 保 全 ，由 拆 迁 人 按 照 本 办 法 规 定 的 标 准给予货币补偿后先行拆迁。补偿款由拆迁人向公证机关办理提存公 证，并将被拆迁房屋的有关 证明文件交区、县国土房管局保存。被拆迁人的 4 种权利易受忽视在 城 市 房 屋 拆 迁 的 过 程 中 ，相 对 于 拆 迁 人 和 行 政 管 理 机 关 ，被 拆 迁 人 处 于 弱 者 的 地位，其权利容易受到侵犯。具体而言，被拆迁人的下列权利易受到侵犯： （ 1） 对 建 设 规 划 和 拆 迁 许 可 的 知 情 权 和 申 请 听 证 权 。 （ 2） 对 拆 迁 补 偿 方 式 的 选 择 权 。 （ 3） 对 房 地 产 估 价 机 构 的 选 择 权 。 （ 4） 对 拆 迁 管 理 部 门 作 出 的 决 定 或 裁 决 的 申 请 复 议 权 。 （以下为参考条例） 1、 《 城 市 房 屋 拆 迁 管 理 条 例 》 (2001) 第二十三条 换。 除 本 条 例 第 二 十 五 条 第 二 款 、第 二 十 七 条 第 二 款 规 定 的 外 ，被 拆 迁 人 可 以 选 择拆迁补偿方式。 2、 《 城 市 房 屋 拆 迁 估 价 指 导 意 见 》 第六条 市 、县 房 地 产 管 理 部 门 应 当 向 社 会 公 示 一 批 资 质 等 级 高 、综 合 实 力 强、社会信誉好的估价机构，供拆迁当事人选择。 拆 迁 估 价 机 构 的 确 定 应 当 公 开 、透 明 ，采 取 被 拆 迁 人 投 票 或 拆 迁 当 事 人 抽 签 等方式。 房屋拆迁许可证确定的同一拆迁范围内的被拆迁房屋， 则上由一家估价机 原 构 评 估 。需 要 由 两 家 或 者 两 家 以 上 估 价 机 构 评 估 的 ，估 价 机 构 之 间 应 当 就 拆 迁 估 价的依据、原则、程序、方法、参数选取等进行协调并执行共同的标准。 3、 《 城 市 房 屋 拆 迁 行 政 裁 决 工 作 规 程 》 第七条 未达成拆迁补偿安置协议户数较多或比例较高的， 屋拆迁管理部 房 拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调门 在 受 理 裁 决 申 请 前 ，应 当 进 行 听 证 。具 体 标 准 、程 序 由 省 、自 治 区 、直 辖 市 人 民政府房屋拆迁管理部门规定。 第十六条 院起诉。 当事人对行政裁决不服的， 以依法申请行政复议或者向人民法 可拆迁户如何维护自己的利益面临拆迁，大多数业主都或多或少会感觉到一些迷茫：究竟怎样才 能 维 护 自 己 的 合 理 利 益 ？ 以 前 虽 也 听 到 过 不 少 周 边 的 拆 迁 案 例 ，可 一 旦 事 情 落 到 自 己 头 上 ，面 对 开 发 商 花 样 繁 多 的 拆 迁 补 偿 条 款 ，很 多 人 还 是 不免有些措手不及。 其 实 ，就 当 前 的 拆 迁 模 式 ，在 强 势 的 开 发 商 面 前 ，可 供 拆 迁 业 主 选 择 的 并 不 多 。要 么 接 受 开 发 商 给 出 的 条 件 ，拿 着 微 薄 的 补 偿 款 和 所 谓 的 积 极 动 迁 奖 励 签 下 合 约 ，开 始 拆 迁 漂 泊 者 的 生 活 ，安 慰 自 己 知 足 才 能 常 乐 ，因 为 胳 膊 拗 不 过 大 腿 ，不 如 捞 点 实 惠 早 日 回 迁 ；要 么 只 顾 打 自 己 的 如 意 算 盘 ，顶 着“ 钉 子 户 ”的 帽 子 与 开 发 商 死 抗 到 底 ，可 殊 不 知 ，钉 子 户 也 不 是 那 么 好 当 ，需 要 超 强 的 抗 压 能 力 。且 不 说 钉 子 户 的 狮 子 大 开 口 是 否 能 为 开 发 商 所 接 受 ，单 单 旧 邻 不 解 怨 恨 的 白 眼 和 口 水 ，也 能 压 得 钉 子户们寝食难安。 利 益 面 前 ，人 难 免 会 有 贪 念 ，但 问 题 是 ，为 了 一 己 私 利 而 不 顾 众 人 利 益 ，难 道 就 是 唯 一 的 选 择 了 吗 ？ 更 何 况 ，“ 钉 子 户 ”的 贪 欲 ，到 最 后 往往还落个得不偿失的下场。 其 实 ，拆 迁 户 要 维 护 自 身 利 益 ，单 个 单 地 去 跟 开 发 商 谈 ，显 然 无 法 占到任何便宜。开发商早吃透了拆迁户的各种小算盘，稍微使点手段， 软 硬 兼 施 ，就 能 把 拆 迁 户 各 个 击 破 ，毋 庸 置 疑 ，拆 迁 户 总 是 弱 势 的 一 方 。 要 改 变 这 种 一 边 倒 的 局 面 ，唯 一 的 办 法 ，就 是 拆 迁 户 抱 成 团 ，统 一 思 想 达 成 共 识 ，才 具 有 与 开 发 商 平 等 谈 判 的 资 本 。俗 话 说 ，众 人 拾 柴 火 焰 高 ，拆 迁 户 只 要 集 中 起 来 ，积 极 交 流 ，寻 找 到 大 伙 利 益 的 共 同 点 ，通 过共同协商、民主讨论、民主决议的方式，妥善安排计划，以求大同、 存 小 异 为 准 绳 ，在 符 合 国 家 相 关 政 策 的 基 础 上 统 一 口 径 ，共 同 进 退 ，就 一定能增加与开发商谈判的砝码，从而更好地维护自己的合理权益。 面临拆迁，大多数业主都或多或少会感觉到一些迷茫：究竟怎样才 能 维 护 自 己 的 合 理 利 益 ？ 以 前 虽 也 听 到 过 不 少 周 边 的 拆 迁 案 例 ，可 一 旦 事 情 落 到 自 己 头 上 ，面 对 开 发 商 花 样 繁 多 的 拆 迁 补 偿 条 款 ，很 多 人 还 是 不免有些措手不及。 其 实 ，就 当 前 的 拆 迁 模 式 ，在 强 势 的 开 发 商 面 前 ，可 供 拆 迁 业 主 选 择 的 并 不 多 。要 么 接 受 开 发 商 给 出 的 条 件 ，拿 着 微 薄 的 补 偿 款 和 所 谓 的 积 极 动 迁 奖 励 签 下 合 约 ，开 始 拆 迁 漂 泊 者 的 生 活 ，安 慰 自 己 知 足 才 能 常 乐 ，因 为 胳 膊 拗 不 过 大 腿 ，不 如 捞 点 实 惠 早 日 回 迁 ；要 么 只 顾 打 自 己 的 如 意 算 盘 ，顶 着“ 钉 子 户 ”的 帽 子 与 开 发 商 死 抗 到 底 ，可 殊 不 知 ，钉 子户 也 不 是 那 么 好 当 ，需 要 超 强 的 抗 压 能 力 。且 不 说 钉 子 户 的 狮 子 大 开 口 是 否 能 为 开 发 商 所 接 受 ，单 单 旧 邻 不 解 怨 恨 的 白 眼 和 口 水 ，也 能 压 得 钉 子户们寝食难安。 利 益 面 前 ，人 难 免 会 有 贪 念 ，但 问 题 是 ，为 了 一 己 私 利 而 不 顾 众 人 利 益 ，难 道 就 是 唯 一 的 选 择 了 吗 ？ 更 何 况 ，“ 钉 子 户 ”的 贪 欲 ，到 最 后 往往还落个得不偿失的下场。 其 实 ，拆 迁 户 要 维 护 自 身 利 益 ，单 个 单 地 去 跟 开 发 商 谈 ，显 然 无 法 占到任何便宜。开发商早吃透了拆迁户的各种小算盘，稍微使点手段， 软 硬 兼 施 ，就 能 把 拆 迁 户 各 个 击 破 ，毋 庸 置 疑 ，拆 迁 户 总 是 弱 势 的 一 方 。 要 改 变 这 种 一 边 倒 的 局 面 ，唯 一 的 办 法 ，就 是 拆 迁 户 抱 成 团 ，统 一 思 想 达 成 共 识 ，才 具 有 与 开 发 商 平 等 谈 判 的 资 本 。俗 话 说 ，众 人 拾 柴 火 焰 高 ，拆 迁 户 只 要 集 中 起 来 ，积 极 交 流 ，寻 找 到 大 伙 利 益 的 共 同 点 ，通 过共同协商、民主讨论、民主决议的方式，妥善安排计划，以求大同、 存 小 异 为 准 绳 ，在 符 合 国 家 相 关 政 策 的 基 础 上 统 一 口 径 ，共 同 进 退 ，就 一定能增加与开发商谈判的砝码，从而更好地维护自己的合理权益。签订房屋拆迁安置补偿协议需要注意什么？ 签订房屋拆迁安置补偿协议需要注意什么？房屋拆迁补偿安置协议又称对户合同， 拆迁人和被拆迁人就被拆迁房屋的补偿 是 方 式 、补 偿 金 额 和 付 款 期 限 ，安 置 用 房 面 积 和 安 置 地 点 、搬 迁 期 限 、搬 迁 过 渡 方 式和过渡期限、 约责任等事项所达成的一致协议。 般由拆迁人提供格式文本， 违 一 被 拆 迁 人 应 该 逐 项 仔 细 阅 读 和 填 写 内 容 ，如 有 不 同 意 见 可 要 求 修 改 和 补 充 。如 双 方有其他特别约定，也应在协议中注明。 在签订协议前，有些细节地方自己需要举一反三去注意。比如实际面积大于 房产证面积可以尝试去谈判，铝合金窗和防盗门的补偿与一般门窗的补偿不同， 补偿和不补偿的项目不要混淆等等。 同时，房屋拆迁安置补偿协议必须依法签订，其内容不得违背《城市房屋拆 迁 管 理 条 例 》。当 事 人 违 反 房 屋 拆 迁 补 偿 安 置 协 议 的 ，除《 城 市 房 屋 拆 迁 管 理 条 例》规定的责任外，还应承担《民法通则》、《合同法》规定的违约责任。城市房屋拆迁知识大总结1、 什 么 是 城 市 房 屋 拆 迁 ？ 城市房屋拆迁是指拆迁人依法对城市规划区内国有土地上的房屋予以拆除， 被 对 拆除房屋的所有人或者使用人予以迁移安置， 对被拆除房屋的所有人予以经济 并 补偿的活动。房屋拆迁不是房屋买卖关系。2、 什 么 是 拆 迁 人 ？ 拆迁人是指取得《房屋拆迁许可证》的单位。如政府部门、开发企业等。 3、 什 么 是 被 拆 迁 人 ？ 被拆迁人是指被拆迁房屋的所有人。通常说的拆迁户或被拆迁单位。 4、 拆 迁 管 理 部 门 及 其 职 责 ？ 县 级 以 上 地 方 人 民 政 府 负 责 管 理 房 屋 拆 迁 工 作 的 部 门 ，即 房 屋 拆 迁 管 理 部 门 ，对 本行政区域内的城市房屋拆迁工作实施监督管理。 体负责房屋拆迁许可证的审 具 批 、延 期 拆 迁 的 审 批 、拆 迁 委 托 合 同 的 备 案 管 理 、暂 停 办 理 有 关 手 续 的 通 知 书 的 发 放 、延 长 暂 停 期 限 的 审 批 、拆 迁 裁 决 受 理 、强 制 拆 迁 的 申 请 、建 设 项 目 转 让 的 管理、拆迁补偿安置资金的监管、拆迁产权不明确房屋的补偿安置方案的审核、 对拆迁违法行为的查处以及接受委托拆迁的单位的资格的认定等。 5、 什 么 是 房 屋 拆 迁 单 位 ？ 房 屋 拆 迁 单 位 是 指 依 法 取 得 拆 迁 资 格 证 书 ，接 受 拆 迁 人 委 托 ，对 被 拆 迁 人 进 行 拆 迁 动 员 ，组 织 签 订 和 实 施 补 偿 、安 置 协 议 ，组 织 拆 除 房 屋 及 其 附 属 物 的 单 位 。通 常所说的拆迁公司就是房屋拆迁单位。 6、 什 么 单 位 可 以 实 施 拆 迁 ？ 依 法 取 得 房 屋 拆 迁 许 可 证 ，并 具 有 拆 迁 资 格 的 单 位 可 以 实 施 拆 迁 ，是 拆 迁 的 主 要 责任单位。不具备拆迁资格的单位，必须委托拆迁单位实施拆迁。 房屋拆迁管理部门不得做为拆迁人，也不得接受委托拆迁。 7、 房 屋 拆 迁 补 偿 价 格 及 标 准 如 何 确 定 ？ 房屋拆迁补偿价格由房地产评估机构依据市物价局和房产局测定的房地产市场 评 估 指 导 价 ，结 合 被 拆 迁 房 屋 的 地 段 、用 途 、建 筑 面 积 、成 新 程 度 、楼 层 、朝 向 、 装 修 、环 境 、配 套 设 施 等 因 素 进 行 评 估 ，并 出 具 评 估 报 告 ，明 确 房 屋 价 格 。拆 迁 人与被拆迁人对被拆迁房屋补偿金额协商一致的，可以不对被拆迁房屋进行评 估。 拆 迁 房 屋 的 附 属 物 及 各 种 补 助 费 标 准 执 行 2002 年 白 山 市 人 民 政 府 第 22 号 令 。 8、 房 屋 拆 迁 补 偿 安 置 方 式 的 种 类 及 选 择 ？ 房 屋 可 以 实 行 货 币 补 偿 ，也 可 以 实 行 产 权 调 换 ，除 国 家 另 有 规 定 外 ，被 拆 迁 人 有 权选择补偿方式。 9、 房 屋 拆 迁 中 的 纠 纷 如 何 处 理 ？ 房 屋 拆 迁 中 如 果 产 生 了 纠 纷 ，由 拆 迁 人 与 被 拆 迁 人 协 商 解 决 ，协 商 不 成 的 申 请 拆 迁管理部门进行行政裁决或申请人民法院，通过法律程序解决。 10、 如 何 确 定 房 屋 的 用 途 ？答 ： 对 房 屋 用 途 的 确 认 ， 依 据 22 号 令 第 三 十 三 条 规 定 ， 以 房 产 行 政 管 理 部 门 颁 发的房屋所有权证标注的用途为准。 对住宅兼营业房屋的补偿，按下列规定执行： （ 一 ）住 宅 兼 营 业 的 房 屋 ，产 权 人 必 须 持 有 房 屋 所 有 权 证 、工 商 营 业 执 照 和 税 务 登 记 证 ，并 按 规 定 进 行 年 检 、依 法 缴 纳 各 种 税 费 ，且 经 营 年 限 满 一 年 以 上 的。 （ 二 ）具 备 第 一 条 规 定 条 件 的 房 屋 所 有 权 人 必 须 向 当 地 房 产 管 理 部 门 申 请 房 屋 用 途 认 定 ； 房 产 管 理 部 门 应 当 在 受 理 后 10 日 内 出 具 认 定 手 续 。 房 地 产 评 估 机构应当依据房产管理部门认定的用途和面积进行评估。 （ 三 ） 房 屋 所 有 权 人 在 接 到 拆 迁 通 知 书 后 10 内 不 向 当 地 房 产 管 理 部 门 申 请房屋用途认定的，视为弃权。房地产评估机构以住宅性质的房屋进行评估。 11、 砖 混 结 构 与 砖 木 结 构 房 屋 如 何 区 别 ？ 答：砖混结构是部分钢筋混凝土或房顶部分用钢筋混凝土铸成，主要是砖 墙承重的结构。内外装修完好，室内外设施齐全的住宅或非住宅房屋。 砖木结构是结构正规、材料较好，室内有上下水等设备的普通砖木结构的房屋。 12、 房 屋 装 修 如 何 补 偿 ？ 答：以评估机构评估的价格为准给予补偿。 13、 何 对 实 行 产 权 调 换 的 非 住 宅 房 屋 出 租 人 产 权 所 有 人 ） 行 经 营 补 助 ？ 如 （ 进 答：对实行房屋产权调换的非住宅房屋出租人（产权所有人）的经营补 助 ，以 房 产 行 政 管 理 部 门 规 定 的 该 区 段 标 准 租 金 的 15%核 发 ，其 补 助 期 限 依 据 过 渡周期计算；逾期的，按原标准延续给付。 14、 有 照 房 屋 的 附 属 物 如 何 补 偿 ？ 答 ： ⑴ 、 砖 砼 房 屋 按 建 筑 面 积 每 平 方 米 250 元 ； ⑵ 、 砖 木 房 屋 按 建 筑 面 积 每 平 方 米 150 元 ； ⑶ 、 土 木 房 屋 按 建 筑 面 积 每 平 方 米 100 元 ； ⑷ 、 木 板 房 屋 按 建 筑 面 积 每 平 方 米 30 元 ； ⑸ 、 砖 围 墙 高 度 在 1.5 米 以 上 的 ， 每 延 长 米 20 元 ； ⑹ 、 菜 窖 按 建 筑 面 积 每 平 方 米 50 元 ； ⑺ 、 手 压 式 水 井 每 眼 100 元 。 15、 拆 迁 住 宅 房 屋 过 渡 期 限 临 时 安 置 补 助 费 如 何 补 偿 ？ 答：选择产权调换的住宅房屋在过渡期限内，被拆迁人或者房屋承租人自 行 安 排 住 处 的 ，拆 迁 人 应 当 从 其 完 成 搬 迁 之 日 起 ，按 照 被 拆 除 房 屋 建 筑 面 积 每 月 每平方米 5 元的标准给付临时安置补助费。 16、 住 宅 房 屋 产 权 调 换 逾 期 建 设 单 位 如 何 补 偿 ？ 答 ：自 逾 期 之 日 起 ，增 加 1 倍 给 付 临 时 安 置 补 助 费 。在 过 渡 期 限 内 遇 到 有冬 季 采 暖 期 的 ， 拆 迁 人 对 被 拆 迁 人 或 者 房 屋 承 租 人 按 每 一 采 暖 期 每 户 400 元 的 由 标准给付采暖补助费。 17、 拆 迁 个 体 工 商 户 造 成 停 工 停 业 的 如 何 补 偿 ？ 答 （ 1） 、 房 屋 所 有 人 自 行 经 营 实 行 产 权 调 换 的 ， 由 拆 迁 人 依 据 过 渡 周 期 按从业人数发给生活补助费； 标准， 当地政府关于最低生活保障的规定执行。 其 按 从 业 人 数 的 确 定 ， 以 该 房 屋 营 业 面 积 每 10 平 方 米 1 人 计 算 。 过 渡 期 限 内 未 安 置 的，自逾期之日起按原补助标准逐月发给。 （ 2） 、 对 有 合 法 产 权 证 照 房 屋 实 行 货 币 补 偿 的 和 租 赁 经 营 的 以 及 在 无 照 房 屋 内 经 营 的 个 体 工 商 户 从 业 人 员 的 生 活 补 助 费 标 准 ，按 上 一 条 规 定 执 行 ，其 补助期限为 2 个月。 （ 3） 、 私 营 、 个 体 工 商 户 的 经 营 利 润 补 助 ， 以 上 一 年 度 上 缴 所 得 税 总 额 的 30%予 以 一 次 性 补 助 。 18、 对 产 权 调 换 房 屋 的 价 格 如 何 执 行 ？ 答（ 1）对 实 行 异 地 产 权 调 换 的 房 屋 ，以 房 地 产 评 估 机 构 出 具 的 该 调 换 房 屋的市场评估价格，确定与被拆迁房屋的评估价格结算差价。 （ 2）对 实 行 回 迁 房 屋 产 权 调 换 的 ，两 种 差 价 结 算 方 式 可 任 选 其 一 ：一 是 按 照 协 议 的 约 定 ，以 拆 迁 人 先 期 测 算 拟 定 的 房 屋 销 售 价 格 ，确 定 与 被 拆 迁 房 屋 的 评 估 价 格 结 算 差 价 ；二 是 按 照 协 议 的 约 定 ，在 回 迁 房 屋 竣 工 验 收 后 ，以 回 迁 房 屋的市场评估价格，确定与被拆迁房屋的评估价格结算差价。 （ 3）属 于 经 济 适 用 住 房 的 ，以 物 价 部 门 制 定 的 平 均 销 售 价 格 及 建 设 单 位确定的楼层差价，与被拆迁房屋的评估价格结算差价。拆迁补偿及金额确定拆迁双方必须签订协议 《 办 法 》要 求 拆 迁 人 与 被 拆 迁 人 应 当 依 照 本 办 法 的 规 定 ，订 立 拆 迁 补 偿 安 置 协 议 。拆 迁 人 或 被 拆 迁 人 达 不 成 协 议 时 ，由 市 房 屋 拆 迁 行 政 主 管部门裁决，并组织召开裁决听证会。 拆迁以货币补偿为主 《 办 法 》规 定 拆 迁 补 偿 的 方 式 可 实 行 货 币 补 偿 ，也 可 实 行 房 屋 产 权 调 换 。拆 迁 人 实 施 房 屋 拆 迁 的 补 偿 安 置 资 金 应 当 按 规 定 存 入 指 定 银 行 账 户 ，并 全 部 用 于 房 屋 拆 迁 的 补 偿 安 置 ，不 得 挪 作 他 用 。市 房 屋 拆 迁 行 政 主管部门应当加强对补偿安置资金使用的监督和管理。 金额由房地产市场评估价格确定《 办 法 》规 定 货 币 补 偿 的 金 额 ，根 据 被 拆 迁 房 屋 的 区 位 、用 途 、结 构 、建 筑 面 积 、楼 层 等 因 素 ，以 房 地 产 市 场 评 估 价 格 确 定 。拆 迁 估 价 机 构的确定应当公开、 明， 取被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式。 透 采 拆 迁 当 事 人 对 评 估 结 果 有 异 议 的 ，可 以 向 原 评 估 价 机 构 书 面 申 请 复 核 估 价，也可以另行委托评估机构评估。 违反《办法》将严罚违反《办法》规定，未取得房屋拆迁许可证， 擅 自 实 施 拆 迁 的 ，由 市 房 屋 拆 迁 行 政 主 管 部 门 责 令 停 止 拆 迁 ，并 处 已 经 拆 迁 房 屋 面 积 每 平 方 米 20 元 以 上 50 元 以 下 的 罚 款 。 拆 迁 人 违 反 规 定 ， 由 市 房 屋 拆 迁 行 政 主 管 部 门 吊 销 房 屋 拆 迁 许 可 证 ，并 处 拆 迁 补 偿 安 置 资 金 1%以 上 3%以 下 的 罚 款 。遇到拆迁， 遇到拆迁，教你几个维权小攻略一、公告拆迁期间谈话技巧 当 拆 迁 公 告 颁 布 后 ，拆 迁 人 的 工 作 人 员 约 被 拆 迁 人 洽 谈 拆 迁 协 议 时 ，如 果 被 拆 迁 人 的 合 法 要 求（ 如 要 求 产 权 调 换 ）被 拒 绝 ，被 拆 迁 人 应 依 法 提 出 合 理 主 张 、耐 心 与 其 洽 商 ，说 话 要 和 气 ，切 不 可 激 化 矛 盾 ，更 不 可 说 没有多少钱我不搬家这类的话。 二、精心设计行政诉讼中止行政裁决 在 拆 迁 人 声 称 要 裁 决 或 刚 刚 通 知 被 拆 迁 户 参 加 裁 决 会 时（ 提 出 裁 决 申 请 到 裁 决 书 下 达 一 般 为 一 个 月 ），被 拆 迁 户 一 人 或 数 人 可 到 基 层 法 院 提 起 行 政 诉 讼 ，一 般 而 言 ，在 拆 迁 范 围 内 未 走 一 半 人 时 或 拆 迁 公 告 刚 下 两 个 月 前 不 宜 过 早 提 起 该 诉 讼 ，通 过 诉 讼 把 拆 迁 人 拖 入 泥 潭 ，使 其 迟 迟 拿 不 到 行 政 裁 决 ，没 有 行 政 裁 决 ，拆 迁 人 根 本 无 法 实 施 合 法 的 强 拆 ，这 叫 釜 底抽薪！ 三、诉讼期间无权裁决 根 据 建 设 部《 城 市 房 屋 拆 迁 行 政 裁 决 工 作 规 程 》第 12 条 第 2 项 的 规 定 ， 如果被拆迁人提起告拆迁许可证的诉讼，拆迁行政裁决应当中止进行， 这 样 就 不 会 发 生 其 后 的 合 法 的 行 政 强 拆 或 司 法 强 拆 了 ，这 种 状 况 对 被 拆 迁户来说是非常有利的。四、诉讼期间作出裁决的后果 如 果 在 诉 拆 迁 许 可 证 一 案 二 审 未 结 案 的 情 况 下 ，拆 迁 主 管 部 门 仍 然 违 法 作出裁决，被拆迁人申诉到最高法院，该裁决肯定会被判决违法无效！ 依该违法无效的裁决而形成的后续司法或行政强拆裁判或决定统统违 法无效，受害人有权请求国家赔偿。 五、法院受理后及时启动第二个行政诉讼 法 院 受 理 后 【 如 果 不 受 理 ， 你 可 要 求 出 具 裁 定 书 ， 然 后 在 10 日 内 向 上 一 级 法 院 上 诉 】，即 使 被 拆 迁 人 理 由 十 分 充 分 。绝 大 多 数 法 院 会 在 最 短 时 间 内 判 决 原 告 败 诉 。此 时 要 在 第 一 个 案 子 判 决 前 ，及 时 设 计 第 二 个 诉 讼，咱们的目的就是要：拖时间！ 六 、要 求 中 止 第 一 个 行 政 诉 讼 ，继 续 采 用 合 法 的 手 段 延 长 第 一 个 行 政 诉 讼案件的时间 1、 被 拆 迁 人 可 在 第 一 个 案 件 一 审 判 决 下 达 的 前 或 后 时 间 内 （ 不 可 超 过 二 审 判 决 书 下 达 的 时 间 ），针 对 阅 卷 时 了 解 到 的 被 告 所 提 交 的 证 据 所 存 在的问题，又提起第二个行政诉讼。 2、 法 院 受 理 了 第 二 个 案 件 后 ， 原 告 应 持 第 二 个 案 件 的 受 理 通 知 书 ， 主 动 向 第 一 个 案 件 的 法 庭 提 交 书 面 的 中 止 诉 讼 申 请 书 ，请 求 法 庭 根 据 最 高 法 院 《 关 于 执 行 行 诉 法 若 干 问 题 的 解 释 》 第 51 条 第 6 项 的 规 定 ， 中 止 第 一 案 的 诉 讼 ，法 院 如 不 中 止 仍 作 出 判 决 ，将 该 判 决 申 诉 到 北 京 最 高 法 必 被 撤 销 ！记 住 ：第 一 个 案 件 中 止 的 时 间 越 长 对 被 拆 迁 户 越 有 利 。因 为 拆迁人等不及，就只能自己提高补偿标准。 七 、 暴 力 拆 迁 “强 迫 交 易 ”的 法 律 后 果 强 的 有 一 件 众 多 被 拆 迁 户 提 起 的 第 三 个 诉 讼（ 打 三 个 官 司 共 用 了 约 一 年 的 时 间 ），状 告 开 发 商 的 房 地 产 开 发 资 质 证 书 不 合 法（ 此 证 书 是 取 得 建 设 项 目 批 准 文 件 的 必 要 条 件 ，在 上 次 的 帖 子 里 我 提 到 了 ６ 证 健 全 的 问 题 ，希 望 要 重 视 ），开 发 商 拖 不 起 时 间 ，在 行 政 诉 讼 第 一 案 的 二 审 判 决 未 下 达 之 前 ，自 己 就 强 行 拆 除 了 几 十 户 被 拆 迁 人 的 商 铺 房 ，被 拆 迁 户 将 报 案 材 料 和 强 拆 的 录 像 资 料 一 齐 交 到 有 关 部 门 ，强 烈 要 求 追 究 强 拆 者 和 幕 后 指 挥 者 的 “强 迫 交 易 罪 ”（ 刑 法 第 226 条 ） 的 刑 事 责 任 、 并 要 求 附 带 民 事 赔 偿（而不是补偿），开发商无法只好答应赔商铺房和经营损失。 八、案件办理与诉讼费用 当 然 如 何 办 理 以 上 案 件 ，是 否 需 要 请 内 行 人 或 律 师 代 理 ，这 要 视 被 拆 迁 户 的 各 方 面 综 合 情 况 而 定 ，以 上 诉 讼 一 人 提 起 是 一 案 ，几 十 人 或 上 百 人由 于 诉 讼 请 求 都 是 共 同 的 ， 也 只 算 一 案 ， 一 个 案 件 法 院 只 收 诉 讼 费 50 元。但不服拆迁裁决的案件，一户是一案，不能并案审理。 九、遭强拆的事后补救 如果有的被拆迁户的房屋在诉拆迁裁决一案中已被法院先予执行强拆 了，并且诉拆迁裁决一案的二审判决已经生效，事后补救的方法是： （ 一 ）如 果 有 的 被 拆 迁 户 的 房 屋 在 诉 拆 迁 裁 决 一 案 中 已 被 法 院 先 予 执 行 强拆了， 且诉拆迁裁决一案的二审判决已经生效， 后补救的方法是： 并 事 1、 如 果 以 前 未 告 过 拆 迁 许 可 证 ， 仍 然 可 提 起 该 诉 讼 ， 其 作 用 是 ： 如 果 万 一 碰 到 个 清 官 将 违 法 的 拆 迁 许 可 证 给 撤 销 了 ，依 拆 迁 许 可 证 而 发 生的拆迁裁决和法院的强拆统统要被撤销，实行执行回转。 2、同 时 可 将 诉 讼 中 了 解 到 的 拆 迁 人 提 交 的 有 关 拆 迁 申 请 资 料 的 违 法性，通过信访途径进行投诉。 3、 将 拆 迁 裁 决 一 案 申 诉 到 北 京 最 高 法 。 （二） 果诉拆迁裁决一案还未结案， 议尽快提起告拆迁许可证一案， 如 建 一 旦 法 院 受 理 了 该 案 ，被 拆 迁 人（ 原 告 ）应 持 告 拆 迁 许 可 证 一 案 的 受 理 通 知 书 ，主 动 向 第 一 个 案 件（ 即 告 拆 迁 裁 决 一 案 ）的 法 庭 提 交 书 面 的 中 止 诉 讼 申 请 书 ，请 求 法 庭 根 据 最 高 法 院《 关 于 执 行 行 诉 法 若 干 问 题 的 解 释 》 第 51 条 第 6 项 的 规 定 ， 中 止 第 一 案 的 诉 讼 。房屋拆迁指南一、房屋拆迁五个主要环节 1、 规 划 管 理 部 门 在 核 发 建 设 用 地 规 划 许 可 证 ， 确 定 拆 迁 范 围 后 ， 通 知 被 拆 迁房屋所在地的区、县政府机关。 2、 区 、 县 政 府 机 关 通 知 房 屋 所 在 地 的 公 安 机 关 控 制 居 民 常 住 户 口 的 迁 入 ， 停止办理居民常住户口分户手续；房管部门和房屋经营单位停止办理房屋的买 卖 、交 换 、析 产 、分 割 、赠 予 、分 户 等 手 续 ；被 拆 迁 单 位 停 止 建 筑 物 、构 作 物 的 改 建 、扩 建 和 装 修 等 工 程 ；所 在 地 的 工 商 行 政 管 理 部 门 停 止 核 发 营 业 执 照 。上 述 通 知 以 公 告 形 式 予 以 公 布 ， 暂 停 办 理 的 期 限 为 12 个 月 ， 需 要 延 长 的 ， 应 向 拆 迁 房 屋 所 在 地 区 、县 房 地 产 管 理 局 提 出 申 请 ，经 批 准 可 延 长 不 超 过 6 个 月 ，如 需 超 过 6 个月的，须经市房地产管理局批准。 3、 拆 迁 人 持 有 关 文 件 和 材 料 向 拆 迁 房 屋 所 在 地 的 区 、 县 房 地 产 管 理 局 申 请 领 取 房 屋 拆 迁 许 可 证 。区 、县 房 地 产 管 理 局 对 申 请 进 行 审 核 后 ，发 给 房 屋 拆 迁 许 可证，若作出暂缓发证决定的，应说明理由。 4、 地 产 管 理 局 在 拆 迁 范 围 内 以 房 屋 拆 迁 公 告 或 其 他 形 式 予 以 公 布 拆 迁 人 、 房 拆迁范围、搬迁期限，并及时向被拆迁人做好宣传、解释工作。5、 拆 迁 人 与 被 拆 迁 人 签 订 《 房 屋 拆 迁 补 偿 安 置 协 议 书 》 ， 就 拆 迁 事 项 的 权 利 义 务 ，如 补 偿 形 式 、金 额 、应 安 置 人 口 、应 安 置 面 积 、安 置 地 点 、层 次 、搬 迁 过渡形式、期限、违约责任等作明确规定。 拆 迁 期 限 自 公 告 之 曰 起 计 算 ，不 超 过 1 年 。了 解 上 述 程 序 后 ，如 果 你 家 在 拆 迁中发现存在违法程序，可向有关部门反映。 二、房屋拆迁中的过渡期限 房屋拆迁过程中的过渡期限是指房屋拆迁中， 于拆迁人不能一次性安置用 由 房，而是要经过一段时间才能给被拆除房屋使用人提供安置用房。从房屋拆除， 被拆除房屋使用人迁走至拆迁人提供安置用房这一段时间就是房屋拆迁中的过 渡 期 限 ，也 称 为 安 置 期 限 。在 这 段 时 间 里 ，不 管 是 通 过 拆 迁 人 提 供 周 转 房 还 是 被 拆除房屋使用人自行安排住处，被拆除房屋使用人皆要迁离原地到他处居住生 活。 过渡期限是拆迁安置协议的重要内容， 于拆迁人和被拆除房屋使用人都有 对 着 重 要 意 义 ，所 以 必 须 在 拆 迁 安 置 协 议 中 给 予 明 确 规 定 ，双 方 都 应 该 信 守 协 议 的 期限规定。 1、 过 渡 期 限 是 临 时 安 置 补 助 费 发 放 的 一 个 重 要 标 准 。 过 渡 时 间 有 多 长 ， 拆 迁人就应该发给被拆除房屋使用人多长时间的临时安置补助费。 2、 过 渡 时 期 是 拆 迁 人 向 被 拆 除 房 屋 使 用 人 提 供 安 置 用 房 的 期 限 ， 也 是 被 拆 除 房 屋 使 用 人 有 权 居 住 使 用 周 转 房 的 时 间 期 限 。《 城 市 房 屋 拆 迁 管 理 条 例 》第 3 2 条 规 定 ， &拆 迁 人 、 被 拆 除 房 屋 使 用 人 双 方 应 当 遵 守 过 渡 期 限 的 协 议 。 拆 迁 人 不 得 擅 自 延 长 过 渡 期 限 ;由 拆 迁 人 提 供 周 转 房 的 被 拆 除 房 屋 使 用 人 到 期 不 得 拒 绝 迁往安置用房、腾退周转房。& 拆迁人必须在过渡期限内向被拆迁人提供安置用房， 则就要承担相应的违 否 约 责 任 ;而 在 拆 迁 人 如 期 向 被 拆 除 房 屋 使 用 人 提 供 了 安 置 用 房 后 ， 被 拆 除 房 屋 使 用人应及时迁往安置用房，腾退周转房，否则也要承担相应的违约责任。 三、房屋拆迁公告 建 设 部《 城 市 房 屋 拆 迁 管 理 条 例 》第 10 条 规 定 ，房 屋 拆 迁 许 可 证 一 经 发 放 ， 房 屋 拆 迁 主 管 部 门 应 当 将 拆 迁 人 、拆 迁 范 围 、搬 迁 期 限 等 以 房 屋 拆 迁 公 告 或 者 其 他 形 式 予 以 公 布 。房 屋 拆 迁 主 管 部 门 和 拆 迁 人 应 当 及 时 向 被 拆 迁 人 做 好 宣 传 、解 释 工 作 。由 此 可 见 ，房 屋 拆 迁 公 告 是 房 屋 拆 迁 主 管 部 门 向 拆 迁 人 颁 发 拆 迁 许 可 证 后，向被拆迁人告知拆迁决定的方式，同时也是法定的必经程序。 房屋拆迁公告作用是让被拆迁人了解房屋拆迁的原因， 何单位和个人必须 任 服从于城市规划和城区改建的目的， 而使被拆迁人在规定的搬迁期限内完成搬 从 迁。 于房屋拆迁所涉及的被拆迁人人数众多， 此需要在拆迁范围内广为张贴， 由 因 尽可能使每个被拆迁人知悉拆迁的有关事项， 而使被拆迁人在拆迁之前做好拆 从 迁 的 准 备 工 作 。拆 迁 公 告 的 内 容 应 当 包 括 拆 迁 范 围 、拆 迁 期 限 、拆 迁 人 等 需 要 被 拆迁人了解的事项，使被拆迁人知道其在拆迁当中所享有的权利和承担的义务。 此 外 ，为 了 圆 满 完 成 拆 迁 工 作 ，拆 迁 公 告 公 布 后 ，主 管 部 门 还 应 当 深 入 群 众 做好宣传解释工作及时了解被拆迁人的实际困难，为被拆迁人排忧解难。 四、拆迁补偿安置协议 拆迁补偿安置协议是取得房屋拆迁许可证的房屋拆迁人与房屋所有人、 租 承 人之间共同签订的有关房屋拆迁的协议。拆 迁 租 赁 房 屋 的 安 置 协 议 ，符 合 下 列 情 形 之 一 的 ，拆 迁 人 应 与 被 拆 迁 人 、承 租人分别订立拆迁补偿安置协议： 1、拆 迁 执 行 政 府 规 定 租 金 标 准 的 公 有 居 住 房 屋 ，被 拆 迁 人 选 择 货 币 补 偿 的 ； 2、 拆 迁 执 行 政 府 规 定 租 金 的 私 有 居 住 房 屋 的 ； 4、 拆 迁 宗 教 团 体 委 托 房 管 部 门 代 理 经 租 的 房 屋 。 被拆迁人、 屋承租人在交验自房屋拆迁许可证核发之曰合法有效的房地产 房 权证、租赁公房凭证、房屋租赁合同而被确定为被拆迁人。 签订房屋拆迁补偿协议应包含以下主要内容： 1、 被 拆 迁 房 屋 的 建 筑 面 积 ； 2、 货 币 补 偿 的 金 额 ； 3、 补 偿 的 方 式 ； 4、 搬 迁 的 时 间 ； 5、 双 方 当 事 人 需 要 约 定 的 其 他 内 容 。 如果被拆迁人选择房屋调换， 议中还应当包括安置房屋的价值金额、 积、 协 面 地 点 和 层 次 。拆 迁 协 议 应 当 使 用 上 海 市 房 地 资 源 局 制 定 的 示 范 合 同 文 本 ，并 到 区 县房地资源局备案。房屋土地征收补偿计算公式1、 土 地 征 用 补 偿 、 安 置 费 计 算 公 式 、 （一）土地补偿费的计算标准 土 地 补 偿 费 ＝ 前 三 年 平 均 年 产 值 ×补 偿 倍 数 （ 6&补 偿 倍 数 &10） （二）安置补助费的计算标准 （ 1） （ 被 征 用 地 块 需 安 置 人 数 ×补 偿 倍 数 ） &15 时 总 安 置 费 ＝ 该 被 征 地 块 前 三 年 平 均 年 产 值 ×15 （ 2） （ 被 征 用 地 块 需 安 置 人 数 ×补 偿 倍 数 ） &15 时 总 安 置 费 ＝ 该 被 征 地 块 前 三 年 平 均 年 产 值 ×补 偿 倍 数 ×被 征 地 块 需 安 置人数 （ 三 ）地 上 附 属 物 和 青 苗 补 助 费 补 偿 的 计 算 标 准 ＝ 省 、自 治 区 、直 辖 市 规定（一般按市场价格进行补偿 2、 房 屋 拆 迁 补 偿 、 安 置 费 用 计 算 标 准 、 （一）房屋拆迁补偿计算标准 （ 1） 房 屋 拆 迁 货 币 补 偿 ＝ 合 法 拥 有 房 产 评 估 价 格 ＋ 房 屋 装 修 装 饰 商 定 补偿金额（或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额）（ 2） 房 屋 拆 迁 补 偿 差 价 ＝ 合 法 拥 有 房 产 评 估 价 格 ＋ 房 屋 装 修 装 饰 商 定 补 偿 金 额（ 或 经 评 估 确 定 的 房 屋 装 修 装 饰 补 偿 金 额 ）－ 被 拆 迁 人 获 得 调 换产权的房屋的评估价格 （二）房屋拆迁安置费计算标准 （ 被 征 收 人 或 承 租 人 ）房 屋 拆 迁 安 置 费 ＝ 搬 迁 补 助 费 ＋ 没 有 提 供 周 转 房 情况下的临时安置补助费＋超过过渡期限的临时安置补助费＋非住宅 房屋因停产、停业造成的损失赔偿费 注： ① 如 果 拆 迁 人 提 供 周 转 房 且 拆 迁 房 屋 使 用 人 居 住 ，则 公 式 第 二 项 补 助 费 为 0。 ② 如 果 拆 迁 房 屋 属 住 宅 房 屋 ， 则 公 式 第 四 项 赔 偿 费 为 0。③被拆迁人获得补偿，表明该房屋由其自用。 1、 土 地 上 房 屋 征 收 与 补 偿 流 程 国 有 图 、2、 城 市 房 屋 拆 迁 法 律 救 济 流 程 图3、 集 体 土 地 征 用 流 程 示 意 图房屋征收评估新流程选定机构 被征收人在规定时间内，协商选定房地产价格评估机构。签订合同 一般由房屋征收部门作为委托人， 评估机构签订评估委托合同。 收评估、 与 征 鉴定费用由委托人承担。 实地评估 估价师对被征收房屋进行实地查勘，根据评估对象和当地房地产市场状况， 选用一种或多种方法进行评估。公示解释 房地产价格评估机构向房屋征收部门提供分户的初步评估结果， 屋征收部 房 门 将 评 估 结 果 向 被 征 收 人 公 示 。公 示 期 间 ，估 价 师 要 对 初 步 评 估 结 果 进 行 现 场 说 明解释。交付报告 公示期满后， 地产价格评估机构向房屋征收部门提供整体评估报告和分户 房 评估报告，房屋征收部门向被征收人转交分户评估报告。申请复核 被 征 收 人 或 者 房 屋 征 收 部 门 对 评 估 结 果 有 异 议 的 ，自 收 到 评 估 报 告 之 日 起 1 0 日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。申请鉴定 被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的， 自 收 到 复 核 结 果 之 日 起 10 日 内 ， 被 征 收 房 屋 所 在 地 评 估 专 家 委 员 会 申 请 鉴 定 。 向开发商应具备哪些资质？ 开发商应具备哪些资质？根 据 建 设 部《 房 地 产 开 发 企 业 资 质 管 理 规 定 》，房 地 产 开 发 企 业 按 照 企 业 条 件 分 为一、二、三、四四个资质等级。各资质等级企业的条件如下： （一）一级资质： 1． 注 册 资 本 不 低 于 5000 万 元 ； 2． 从 事 房 地 产 开 发 经 营 5 年 以 上 ； 3．近 3 年 房 屋 建 筑 面 积 累 计 竣 工 30 万 平 方 米 以 上 ，或 者 累 计 完 成 与 此 相 当 的 房地产开发投资额； 4． 连 续 5 年 建 筑 工 程 质 量 合 格 率 达 100％ ； 5．上 一 年 房 屋 建 筑 施 工 面 积 15 万 平 方 米 以 上 ，或 者 完 成 与 此 相 当 的 房 地 产 开 发投资额； 6． 有 职 称 的 建 筑 、 结 构 、 财 务 、 房 地 产 及 有 关 经 济 类 的 专 业 管 理 人 员 不 少 于 40 人 ，其 中 具 有 中 级 以 上 职 称 的 管 理 人 员 不 少 于 20 人 ，持 有 资 格 证 书 的 专 职 会 计人员不少于 4 人； 7． 工 程 技 术 、 财 务 、 统 计 等 业 务 负 责 人 具 有 相 应 专 业 中 级 以 上 职 称 ； 8． 具 有 完 善 的 质 量 保 证 体 系 ， 商 品 住 宅 销 售 中 实 行 了 《 住 宅 质 量 保 证 书 》 和 《住宅使用说明书》制度； 9． 未 发 生 过 重 大 工 程 质 量 事 故 （二）二级资质： 1． 注 册 资 本 不 低 于 2000 万 元 ； 2． 从 事 房 地 产 开 发 经 营 3 年 以 上 ； 3．近 3 年 房 屋 建 筑 面 积 累 计 竣 工 15 万 平 方 米 以 上 ，或 者 累 计 完 成 与 此 相 当 的 房地产开发投资额；4． 连 续 3 年 建 筑 工 程 质 量 合 格 率 达 100％ ； 5．上 一 年 房 屋 建 筑 施 工 面 积 10 万 平 方 米 以 上 ，或 者 完 成 与 此 相 当 的 房 地 产 开 发投资额； 6． 有 职 称 的 建 筑 、 结 构 、 财 务 、 房 地 产 及 有 关 经 济 类 的 专 业 管 理 人 员 不 少 于 20 人 ，其 中 具 有 中 级 以 上 职 称 的 管 理 人 员 不 少 于 10 人 ，持 有 资 格 证 书 的 专 职 会 计人员不少于 3 人； 7． 工 程 技 术 、 财 务 、 统 计 等 业 务 负 责 人 具 有 相 应 专 业 中 级 以 上 职 称 ； 8． 具 有 完 善 的 质 量 保 证 体 系 ， 商 品 住 宅 销 售 中 实 行 了 《 住 宅 质 量 保 证 书 》 和 《住宅使用说明书》制度； 9． 未 发 生 过 重 大 工 程 质 量 事 故 。 （三）三级资质： 1． 注 册 资 本 不 低 于 800 万 元 ； 2． 从 事 房 地 产 开 发 经 营 2 年 以 上 ； 3． 房 屋 建 筑 面 积 累 计 竣 工 5 万 平 方 米 以 上 ， 或 者 累 计 完 成 与 此 相 当 的 房 地 产 开发投资额； 4． 连 续 2 年 建 筑 工 程 质 量 合 格 率 达 100％ ； 5． 有 职 称 的 建 筑 、 结 构 、 财 务 、 房 地 产 及 有 关 经 济 类 的 专 业 管 理 人 员 不 少 于 10 人 ， 其 中 具 有 中 级 以 上 职 称 的 管 理 人 员 不 少 于 5 人 ， 持 有 资 格 证 书 的 专 职 会 计人员不少于 2 人； 6． 工 程 技 术 、 财 务 等 业 务 负 责 人 具 有 相 应 专 业 中 级 以 上 职 称 ， 统 计 等 其 他 业 务负责人具有相应专业初级以上职称； 7． 具 有 完 善 的 质 量 保 证 体 系 ， 商 品 住 宅 销 售 中 实 行 了 《 住 宅 质 量 保 证 书 》 和 《住宅使用说明书》制度； 8． 未 发 生 过 重 大 工 程 质 量 事 故 。 （四）四级资质： 1． 注 册 资 本 不 低 于 100 万 元 ； 2． 从 事 房 地 产 开 发 经 营 1 年 以 上 ； 3． 已 竣 工 的 建 筑 工 程 质 量 合 格 率 达 100％ ； 4． 有 职 称 的 建 筑 、 结 构 、 财 务 、 房 地 产 及 有 关 经 济 类 的 专 业 管 理 人 员 不 少 于 5 人，持有资格证书的专职会计人员不少于 2 人； 5． 工 程 技 术 负 责 人 具 有 相 应 专 业 中 级 以 上 职 称 ， 财 务 负 责 人 具 有 相 应 专 业 初 级以上职称，配有专业统计人员； 6．商 品 住 宅 销 售 中 实 行 了《 住 宅 质 量 保 证 书 》和《 住 宅 使 用 说 明 书 》制 度 ； 7． 未 发 生 过 重 大 工 程 质 量 事 故 。 新 设 立 的 房 地 产 开 发 企 业 ，首 先 定 暂 定 资 质 ，一 年 后 ，根 据 该 企 业 的 业 绩 核 定资质等级。暂定资质有效期一年，可以延长两次，每次一年。 另 外 ，开 发 商 应 具 备 五 证 ，即 国 有 土 地 证 ，建 设 用 地 规 划 许 可 证 ，建 筑 规 划 许 可 证 ，建 筑 施 工 许 可 证 ，商 品 房 预 售 许 可 证 。五 证 齐 全 其 所 开 发 的 商 品 房 才 合 法。拆迁如何谈判？ 拆迁如何谈判？摘 要 ：房 屋（ 企 业 ）拆 迁 法 律 谈 判 的 基 本 要 素 包 括 法 律 谈 判 主 体 、法 律 谈 判 内 容 、 谈 判 记 录 与 谈 判 协 议 等 内 容 。因 房 屋（ 企 业 ）拆 迁 的 立 法 不 完 善 ，法 律 谈 判 是 解 决 纠 纷 的 重 要 法 律 方 法 之 一 。 在 实 务 操 作 中 ,房 屋 （ 企 业 ） 拆 迁 法 律 谈 判 存 在 诸 如 承 租 人（ 承 租 企 业 ）谈 判 主 体 资 格 事 实 性 缺 失 、谈 判 各 方 主 体 地 位 不 平 等 、谈 判受政策性影响较大缺少稳定性等问题。 迁律师在谈判过程中应当把握谈判技 拆 巧 ，制 定 科 学 合 理 的 谈 判 策 略 ，进 行 适 当 法 律 调 查 ，明 确 谈 判 各 方 心 理 定 位 ，科 学驾驭房屋（企业）拆迁法律谈判。 关键词：法律谈判 动拆迁谈判 房屋拆迁谈判 企业拆迁谈判房 屋（ 企 业 ）拆 迁 是 对 土 地 及 其 地 上 附 着 物 的 物 权 征 收 过 程 。其 征 收 依 据 是 拆 迁 许 可 证 或 土 地 征 收 决 定 书 。这 一 过 程 实 是 公 权 力 与 私 权 利 ，行 政 法 之 行 政 管 理 权 与 民 法 之 物 权 相 冲 突 ， 并 倚 借 拆 迁 安 置 补 偿 使 二 者 协 调 之 过 程 。 自 91 拆 迁 条 例 以 来 ，国 务 院 及 各 级 地 方 政 府 相 继 出 台 行 政 法 规 或 地 方 性 法 规 ，企 及 通 过 法 律 的 预测性与稳定性， 调征收权与物权的冲突。 鉴于拆迁征收补偿安置的复杂性， 协 但 诸 多 补 偿 项 目 、补 偿 标 准 、补 偿 程 序 甚 至 补 偿 主 体 都 存 系 着 立 法 空 白 ，出 现“ 法 无 力 ”的 现 象 。因 此 ，在 房 屋（ 企 业 ）拆 迁 过 程 中 ，基 于 拆 迁 各 方 合 意 的 法 律 谈 判 比 之 司 法 诉 讼 ，往 往 更 具 执 行 力 。因 此 ，我 们 有 必 要 对 房 屋（ 企 业 ）拆 迁 如 何 进行法律谈判做一研究。 一、房屋（企业）拆迁法律谈判的基本要素 1、 法 律 谈 判 主 体 。 主 体 资 格 的 确 认 ， 是 进 行 法 律 谈 判 的 前 提 与 基 础 。 依 法 理 而 论 ，凡 因 拆 迁 而 致 使 权 益 受 到 影 响 的 各 方 主 体 ，均 应 成 为 法 律 谈 判 的 主 体 。就 房 屋（ 企 业 ）拆 迁 而 言 ，拆 迁 人 、被 拆 迁 人 及 其 家 庭 成 员 、承 租 人 、土 地 所 有 权 人 、 土 地 使 用 权 人 及 其 他 与 土 地 、房 屋 的 物 权 或 债 权 之 关 系 人 ，因 拆 迁 而 有 可 能 使 他 们 权 益 受 到 影 响 ，均 应 当 成 为 法 律 谈 判 的 适 格 主 体 。但 在 实 践 操 作 之 中 ，拆 迁 人 往 往 依 《 城 市 房 屋 拆 迁 管 理 条 例 》（ 2001 年 ） 第 22 条 之 规 定 ，“ 拆 迁 人 应 当 依 照 本 条 例 规 定 ， 对 被 拆 迁 人 给 予 补 偿 。 ” 第 27 条 之 规 定 ， “ 拆 迁 租 赁 房 屋 ， 被 拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的， 拆 迁 人 对 被 拆 迁 人 给 予 补 偿 。”，在 拆 迁 法 律 谈 判 中 剥 夺 承 租 人（ 承 租 企 业 ）的 主 体 资 格 ，认 为 租 赁 关 系 是 被 拆 迁 人 与 承 租 人 两 方 主 体 的 关 系 ，与 实 施 拆 迁 行 为 无 关 。拆 迁 过 程 中 ，被 拆 迁 人 或 与 承 租 人 解 除 租 赁 关 系 ，或 由 被 拆 迁 人 对 承 租 人 进行安置――这两种模式都限定了承租人直接向拆迁人主张拆迁补偿的权利。 我 们认为， 然拆迁条例限定承租人的拆迁安置协议订立权及直接向拆迁人主张拆 虽 迁 补 偿 的 权 利 ，但 这 两 种 权 利 都 为 法 定 权 利 ，法 定 权 利 的 缺 失 并 不 完 全 否 定 自 然 权 利 的 存 在 。如 ，参 与 房 屋（ 企 业 ）拆 迁 法 律 谈 判 ，拆 迁 各 方 关 系 人 因 其 实 际 权 益 受 到 影 响 ，而 当 然 享 有 寻 求 协 商 的 自 然 权 利 。即 便 承 租 人（ 承 租 企 业 ）不 能 独 立订立拆迁安置协议，但其仍有为达成这一协议而必要有协商谈判权利。因此，房 屋（ 企 业 ）拆 迁 法 律 谈 判 的 主 体 应 当 包 括 拆 迁 人 、被 拆 迁 人 及 其 家 庭 成 员 、承 租人（承租企业）等与实施拆迁有利害关系的各方主体。 2、 法 律 谈 判 内 容 。 房 屋 （ 企 业 ） 拆 迁 法 律 谈 判 贯 穿 于 拆 迁 各 个 环 节 。 在 拆 迁 人 与 被 拆 迁 人 、拆 迁 关 系 人 就 拆 迁 不 能 达 成 合 意 时 ，即 可 启 动 法 律 谈 判 程 序 ，就 各 方 利 益 诉 求 列 筹 布 码 ，协 商 谈 判 。法 律 谈 判 的 内 容 包 括 ：拆 迁 实 施 的 可 行 性 ，拆 迁 实 施 的 范 围 ，拆 迁 的 合 法 性 ，拆 迁 时 间 跨 度 ，拆 迁 实 施 方 式 ，拆 迁 安 置 补 偿 标 准 ，拆 迁 安 置 补 偿 方 式 ，拆 迁 主 体 的 认 定 ，应 安 置 人 口 的 认 定 ，无 证 房 屋 应 否 给 予 补 偿 ，评 估 机 构 的 选 定 与 更 换 ，安 置 房 源 如 何 ，搬 家 补 助 费 、设 备 迁 移 费 、过 渡 期 内 的 临 时 安 置 补 助 费 如 何 补 偿 ，是 否 发 放 速 迁 费 等 拆 迁 奖 励 ，停 产 停 业 损 失 的 计 算 ，装 潢 装 修 费 用 的 补 偿 标 准 如 何 等 各 项 因 素 。应 当 说 ，拆 迁 安 置 过 程 是 一 个 法 律 谈 判 的 过 程 ，其 中 立 法 空 白 与 约 定 不 明 之 处 ，均 需 拆 迁 各 方 当 事 人 予 以 谈 判确定。 3、 谈 判 记 录 与 协 议 。 拆 迁 拆 迁 谈 判 记 录 是 对 拆 迁 过 程 的 记 录 ， 可 以 以 文 本 形 式 固定，亦可通过录音等电子形式固定，作为对拆迁过程和拆迁细节的证据证明。 应 当 注 意 的 是 ，如 是 拆 迁 文 本 记 录 应 当 有 谈 判 主 体 的 签 字 确 认 ；如 系 电 子 录 音 记 录 应 当 有 谈 判 主 体 的 身 份 说 明 。谈 判 协 议 是 对 谈 判 成 果 的 固 定 。各 方 主 体 就 谈 判 内 容 达 成 合 意 之 后 ，通 过 签 署 谈 判 协 议 ，具 有 民 事 协 议 的 性 质 ，具 备 民 事 协 议 的 法 律 效 力 。谈 判 协 议 及 其 条 款 设 定 应 当 符 合 法 律 法 规 的 强 制 性 规 定 ，否 则 会 因 违 反强制性规定，而导致协议或相应条款无效。 4、 律 师 等 专 业 人 员 在 谈 判 中 的 作 用 。 律 师 作 为 专 业 人 员 ， 能 够 对 整 个 拆 迁 谈 判 程序及内容的有效性做审慎性把握。 师等专业人员在谈判中的作用体现在对拆 律 迁 谈 判 过 程 的 控 制 ，谈 判 内 容 的 合 法 性 ，各 方 主 体 利 益 的 权 衡 ，法 律 性 文 本 的 拟 定 与 审 查 ，拆 迁 法 律 谈 判 的 见 证 等 各 项 内 容 。而 且 ，律 师 因 其 对 法 律 法 规 政 策 性 文件的熟练掌握和较高的谈判能力，比之拆迁当事人能够更好地维护当事人利 益，应当对律师等专业人员在谈判中的作用予以充分重视。 二、房屋（企业）拆迁法律谈判存在的问题 1、承 租 人（ 承 租 企 业 ）谈 判 主 体 资 格 事 实 性 缺 失 。承 租 人（ 承 租 企 业 ）因 其 非 房 屋 所 有 人 或 土 地 使 用 权 人 ，不 具 有 订 立 拆 迁 安 置 协 议 的 主 体 资 格 ，其 利 益 诉 求 往 往 因 主 体 资 格 的 缺 失 而 不 能 得 到 有 效 保 护 。拆 迁 人 往 往 规 避 现 有 法 律 法 规 ，直 接 与 被 拆 迁 人 进 行 协 商 谈 判 ，将 应 当 给 予 承 租 人（ 承 租 企 业 ）的 补 偿 打 包 补 偿 给 被 拆 迁 人 。至 于 拆 迁 安 置 款 如 何 分 割 ，被 拆 迁 人 是 否 依 法 依 约 对 承 租 人（ 承 租 企 业 ）进 行 了 安 置 ，拆 迁 人 往 往 采 取 了 回 避 的 立 场 。而 作 为 被 拆 迁 人 一 方 ，或 因 承 受 压 力 ，放 弃 承 租 人（ 承 租 企 业 ）的 补 偿 权 利 ，或 因 利 益 趋 动 在 获 得 补 偿 款 之 后 对补偿款不予分割，侵害承租人（承租企业）补偿安置的权利。 2、谈 判 主 体 地 位 不 对 称 ，法 律 谈 判 缺 少 平 等 性 。与 普 通 法 律 谈 判 不 同 ，房 屋（ 企 业） 迁法律谈判一方主体为地方政府机关或者与专业拆迁公司。 拆迁谈判中， 拆 在 地方政府机关或专业拆迁公司因其在启动拆迁程序具有主动性， 在谈判中处于 而强 势 地 位 。更 有 甚 者 ，即 便 法 律 法 规 强 行 禁 止 违 法 拆 迁 ，拆 迁 人 仍 然 会 对 被 拆 迁 人 、承 租 人（ 承 租 企 业 ）施 以 停 水 停 电 、违 法 强 拆 迁 等 各 方 面 的 压 力 。这 种 谈 判 主 体 地 位 的 严 重 不 对 称 性 ，使 得 被 拆 迁 人 、承 租 人（ 承 租 企 业 ）背 负 巨 大 的 心 理 压力，法律谈判缺少了应有之平等性。 3、 被 拆 迁 人 谈 判 心 理 摇 摆 不 定 ， 法 律 谈 判 难 以 坚 持 己 方 立 场 。 因 被 拆 迁 人 在 谈 判 过 程 中 背 负 巨 大 心 理 压 力 ，被 拆 迁 人 的 谈 判 心 理 会 产 生 两 个 极 端 ，并 在 两 极 端 中 不 断 游 移 摇 摆 ：取 悦 拆 迁 人 获 得 较 高 拆 迁 补 偿 和 立 做“ 钉 子 户 ”获 得 较 高 拆 迁 补偿。法律谈判既是谈判各方实力的较量，更是各方心理的制衡。因被拆迁人、 承 租 人（ 承 租 企 业 ）的 弱 势 地 位 ，其 不 可 能 保 持 一 个 相 对 较 坚 定 的 立 场 。这 也 为 被拆迁人聘请的律师等专业人员在谈判中抬高了难度。 4、 拆 迁 专 业 缺 乏 ， 谈 判 各 方 心 理 价 位 各 有 差 别 。 尤 其 是 作 为 被 拆 迁 人 一 方 ， 因 其 对 拆 迁 知 识 知 之 甚 少 尚 无 法 形 成 框 架 性 知 识 ，在 法 律 谈 判 中 往 往 漫 天 要 价 。房 屋（ 企 业 ）拆 迁 至 少 涉 及 144 个 法 律 性 文 件 ，这 尚 且 不 包 括 政 府 行 政 机 关 及 拆 迁 人 所 掌 握 的 内 部 口 径 性 文 件 。被 拆 迁 人 、承 租 人（ 承 租 企 业 ）缺 少 对 拆 迁 法 律 知 识 的 整 体 性 认 识 ，遇 到 拆 迁 ，常 常 会 向 周 围 经 历 过 拆 迁 的 亲 戚 、朋 友 了 解 他 们 获 得 的 拆 迁 安 置 款 ，然 后 综 合 地 段 区 位 、房 屋 状 况 做 感 官 上 的 心 理 定 位 。但 从 法 律 上 讲 ，这 种 心 理 定 位 是 没 有 任 何 依 据 的 。上 海 市 各 区 区 位 不 同 ，拆 迁 政 策 也 会 各 有不同，甚至同一区的各个动迁基地适用口径也会有不同。专业化知识的缺乏， 被 拆 迁 人 、承 租 人（ 承 租 企 业 ）心 理 价 位 定 位 不 准 确 ，谈 判 各 方 因 谈 判 基 准 差 别 过大致使谈判失败。 三、房屋（企业）拆迁法律谈判技巧 1、 制 定 法 律 谈 判 策 略 。 法 律 谈 判 远 比 一 次 庭 审 更 为 艰 难 ， 律 师 接 受 当 事 人 的 委 托 参 与 法 律 谈 判 ，在 这 个 过 程 中 充 当 了 法 官 、代 理 人 的 双 重 角 色 ，既 需 要 以 其 精 湛 的 法 律 知 识 、灵 活 严 谨 的 头 脑 思 维 为 当 事 人 争 取 最 大 的 利 益 ，同 时 还 需 要 如 法 官 一 样 控 制 整 个 谈 判 的 进 程 ，斟 酌 可 供 谈 判 各 方 接 受 的 谈 判 方 案 。因 此 ，在 房 屋 （ 企 业 ）拆 迁 法 律 谈 判 之 前 ，必 须 要 有 审 时 度 势 地 策 略 制 定 过 程 。法 律 谈 判 策 略 包 括 ：何 时 启 动 法 律 谈 判 、谈 判 阶 段 如 何 界 定 、对 方 谈 判 人 员 有 哪 些 、何 时 抛 出 己方立场、是否需要会计师、估价师等专业人员辅助介入、谈判筹码各为多少、 谈 判 底 线 如 何 确 定 、何 时 将 会 进 入 谈 判 僵 局 、进 入 谈 判 僵 局 后 如 何 重 新 打 开 协 商 局面、打破谈判底线后如何挽回谈判情势等各种情况。 2、 进 行 法 律 调 查 。 法 律 调 查 是 拆 迁 谈 判 的 基 础 性 工 作 。 一 方 面 是 对 基 本 案 情 的 事 实 梳 理 ，把 握 谈 判 各 方 的 筹 码 。被 拆 迁 人 、承 租 人（ 承 租 企 业 ）、律 师 在 谈 判 过 程 中 应 当 注 重 调 查 本 次 拆 迁 实 施 的 性 质 、是 否 为 违 法 拆 迁 、是 否 颁 发 拆 迁 许 可 证 、拆 迁 许 可 证 是 否 过 期 、评 估 机 构 聘 请 程 序 是 否 合 法 、评 估 内 容 是 否 有 明 显 不 合 理 现 象 、拆 迁 实 施 单 位 是 否 具 有 相 应 资 质 、评 估 机 构 是 否 具 有 相 应 资 质 、房 屋 所 有 权 证 是 否 完 备 齐 全 、租 赁 合 同 是 否 有 效 、被 拆 迁 人 或 承 租 人（ 承 租 企 业 ）主 体基本情况等。根据法律调查结果，适当调整谈判策略。3、 找 准 目 标 ， 合 理 定 位 。 这 是 谈 判 的 最 基 础 工 作 ， 恰 又 是 难 度 最 大 的 一 件 事 ， 要求过高，脱离实际，必将适得其反；要求过低，担心吃亏还被别人笑。所以， 选则一个最好方案和底线很关键。对房屋（企业）拆迁法律谈判进行合理定位， 是建立在掌握拆迁基地补偿安置口径和娴熟的法律谈判经验基础之上的。 位方 定 法 可 以 有 两 种 ：一 种 是 基 础 计 算 法 。即 以 房 屋 建 筑 面 积 和 应 安 置 人 口 为 基 础 依 照 拆 迁 口 径 计 算 基 础 性 数 据 ，就 速 迁 费 、拆 迁 奖 励 费 、停 产 停 业 损 失 等 可 协 商 的 因 素 做 最 高 估 值 与 最 低 估 值 ，得 到 心 理 价 位 。这 种 定 位 方 法 对 计 算 人 要 求 较 高 ，对 拆 迁 知 识 把 握 不 足 ，容 易 得 出 不 当 结 论 ；另 一 种 方 法 是 比 较 法 ，即 经 过 与 本 房 屋 状 况 相 适 应 、基 地 口 径 相 同 的 其 他 被 拆 迁 人 、承 租 人（ 承 租 企 业 ）沟 通 ，在 他 们 拿 到 的 补 偿 安 置 基 础 上 做 适 当 调 整 ，得 到 心 理 价 位 。这 种 方 法 简 单 易 算 ，如 能 得 到 具 有 可 比 较 性 的 参 照 补 偿 数 额 ，应 当 与 应 安 置 补 偿 数 额 相 左 不 大 。在 实 际 操 作 中 ，因 已 经 订 立 拆 迁 安 置 协 议 的 被 拆 迁 人 往 往 与 拆 迁 人 签 订 了 保 密 协 议 ，很 难 对 其 提 供 的 参 照 价 格 进 行 真 实 性 的 考 证 。另 外 ，因 各 基 地 拆 迁 口 径 不 同 ，房 屋 区 位 也会有差别，适格的参照价位很难与本基地相匹配。 4、适 当 使 用 集 体 谈 判 策 略 。集 体 谈 判 是 指 被 拆 迁 人 、承 租 人（ 承 租 企 业 ）共 同 与拆迁人进行谈判。因集体谈判中，被拆迁人、承租人（承租企业）人数较多， 会 对 拆 迁 人 施 加 一 定 的 心 理 压 力 ，容 易 在 谈 判 中 把 握 谈 判 中 的 主 动 权 。但 对 集 体 谈 判 应 当 持 慎 重 的 态 度 。因 集 体 谈 判 中 主 体 诸 多 ，对 谈 判 策 略 和 主 谈 代 表 提 出 了 更 高 的 要 求 。主 谈 代 表 应 当 合 理 控 制 群 体 的 情 绪 ，照 顾 各 方 利 益 诉 求 ，合 理 把 握 谈 判 时 机 ，切 不 可 意 气 用 事 导 致 谈 判 失 败 。集 体 谈 判 策 略 应 当 包 括 ：统 一 己 方 立 场 ，拉 列 价 位 清 单 ，选 举 主 谈 代 表 ，谈 判 过 程 控 制 策 略 ，个 体 裂 变 应 对 策 略 等 内 容。集体土地上征收， 集体土地上征收，被征地农民的安置途径 征收根 据 国 土 资 源 部 《 关 于 完 善 征 地 补 偿 安 置 制 度 的 指 导 意 见 》 （ 国 土 资 发 〔 2004〕 238 号 ） 的 规 定 ， 对 被 征 地 农 民 可 以 按 照 以 下 途 径 安 置 ： （一）农业生产安置 征 收 城 市 规 划 区 外 的 农 民 集 体 土 地 ，应 当 通 过 利 用 农 村 集 体 机 动 地 、承 包 农 户 自 愿 交 回 的 承 包 地 、承 包 地 流 转 和 土 地 开 发 整 理 新 增 加 的 耕 地 等 ，首 先 使 被 征 地农民有必要的耕作土地，继续从事农业生产。 （二）重新择业安置 应 当 积 极 创 造 条 件 ，向 被 征 地 农 民 提 供 免 费 的 劳 动 技 能 培 训 ，安 排 相 应 的 工 作 岗 位 。在 同 等 条 件 下 ，用 地 单 位 应 优 先 吸 收 被 征 地 农 民 就 业 。征 收 城 市 规 划 区 内 的 农 民 集 体 土 地 ，应 当 将 因 征 地 而 导 致 无 地 的 农 民 ，纳 入 城 镇 就 业 体 系 ，并 建 立社会保障制度。 （三）入股分红安置 对 有 长 期 稳 定 收 益 的 项 目 用 地 ，在 农 户 自 愿 的 前 提 下 ，被 征 地 农 村 集 体 经 济 组 织 经 与 用 地 单 位 协 商 ，可 以 以 征 地 补 偿 安 置 费 用 入 股 ，或 以 经 批 准 的 建 设 用 地 土地使用权作价入股。 村集体经济组织和农户通过合同约定以优先股的方式获 农 取收益。（四）异地移民安置 本地区确实无法为因征地而导致无地的农民提供基本生产生活条件的， 充 在 分 征 求 被 征 地 农 村 集 体 经 济 组 织 和 农 户 意 见 的 前 提 下 ，可 由 政 府 统 一 组 织 ，实 行 异地移民安置。
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