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法院判决书下来了没钱赔偿,执行局能不能执行对方的房子
提问者：| 浏览次数：460次 |问题来自：包头
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贵康房地产开发有限公司商品房销售代理合同纠纷一案 民事判决书
时间：日&&|&&作者：刘凡勇律师&&|&&关键词：合同
审查&&|&&浏览：2164
贵阳嘉诚信房地产经纪有限公司与贵州省铜仁地区贵康房地产开发有限公司、第三人贵州省铜仁市房屋置换中心商品房销售代理合同纠纷一案案由：民事案件>>合同、无因管理、不当得利纠纷>>合同纠纷>>委托合同纠纷审理机构：贵州省高级人民法院文书字号：(2010)黔高民一终字第126号文书类型：
案例标题：嘉诚信房地产经纪有限公司与省地区贵康房地产开发有限公司、第三人贵州省铜仁市房屋置换中心商品房销售代理合同纠纷一案案由：民事案件&&合同、无因管理、不当得利纠纷&&合同纠纷&&委托合同纠纷审理机构：贵州省高级人民法院文书字号：(2010)黔高民一终字第126号文书类型：民事判决书审结日期：审理程序：二审审理人员：雷勇;张鹏;黄学珍贵州省高级人民法院民事判决书(2010)黔高民一终字第126号上诉人(原审原告、反诉被告)贵阳嘉诚信房地产经纪有限公司。住所地：贵州省贵阳市醒狮路6号。法定代表人刘琦，该公司执行董事。委托代理人白敏，贵州天一致和律师。代理权限：特别授权。委托代理人叶卫，贵州天一致和律师事务所律师。代理权限：特别授权。上诉人(原审被告、反诉原告)贵州省铜仁地区贵康房地产开发有限公司。住所地：贵州省铜仁市环北路。法定代表人吴贵山，该公司总经理。委托代理人刘凡勇，贵州贵达律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托代理人黄理霜，贵州贵达律师事务所律师。代理权限：一般授权。一审第三人贵州省铜仁市房屋置换中心。住所地：贵州省铜仁市中华路。法定代表人蒋秀军，该中心主任。贵阳嘉诚信房地产经纪有限公司(以下简称嘉诚信公司)与贵州省铜仁地区贵康房地产开发有限公司(以下简称贵康公司)、第三人贵州省铜仁市房屋置换中心(以下简称铜仁市房屋置换中心)商品房销售代理合同纠纷一案，贵州省贵阳市中级人民法院于日作出(2009)筑民一初字第36号民事判决。宣判后，嘉诚信公司与贵康公司不服，均向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。经本院审理查明，日，贵康公司作为甲方，嘉诚信公司、铜仁市房屋置换中心共同作为乙方，签订了《铜仁贵康公司北门项目销售策划代理合同》(以下简称《代理合同》)，主要内容为：甲方将其开发的铜仁市北门商住楼委托给乙方代理全程策划和销售。标的物：北门商住楼规划用地面积10114平方米，总建筑面积70000平方米(含住宅商业用房，具体单位房号见附表)，实际代理面积按最后实现的销售面积据实结算;第二条，代理方式及原则：2.1甲方委托乙方代理销售为独家代理性质，委托期内不再委托第二家代理机构代理销售。2.5双方在代理期限内一经签订本合同即视为代理行为成立，乙方代理范畴内的商品房不论任何人以任何方式实现的销售，均视为乙方的销售并计入代理提成范畴;第六条，销售费用及报酬：6.2一层门面(进深12米以内部分)如乙方代理销售均价在11000元/O，甲方按销售额的2%支付乙方销售代理费作为代理销售佣金;如代理销售单价在11000元/O―12000元/O，该部分销售额甲乙双方按70%：30%分成;如乙方代理销售单价在12000元/O以上，以上部分先冲抵广告费用后，双方按50%：50%分成，(进深在12米以上部分双方协商定价);除一层门面以外的商品房(包括地下商场、二层商场、住宅、宾馆、地下停车场等)部分，销售价格根据市场由双方协商确定，代理费用均按销售额的3%计取提成;如有经甲方同意的租赁房屋的出现，代理费用按第一年租金的20%提成;提成费用前三个月按15天结算一次，以后每月结算一次，结算时限以与购房户签订的正式商品房购销合同书为准;第七条，房款收取：购房定金及房款由甲方财务部门收取;第十一条，违约责任：11.1双方不遵守本合同的任何条款，均视为违约;11.2双方任何一方违约，守约方有保留终止《代理合同》的权利，如守约方要求终止《代理合同》，违约方结清已实现的代理佣金、承担由于违约造成的其他责任后终止《代理合同》;如守约方要求继续履行《代理合同》，则违约方必须在补偿守约方的经济损失后继续履行《代理合同》。同年10月24日，双方又签订《补充协议》，约定：对未建期房，总平面图2号楼内部所面临步行街的一层门面的提成比例，对原合同中12米以上的门面提成比例，均确定为双方认可的销售价格产生的销售额的2%提取代理佣金。合同签订后，嘉诚信公司进行了北门商住楼的策划销售工作，并先后与购房户签订了56份购房合同，其中尹叶宏户的合同是日预签，同年8月20日签订正式售房合同。经双方核对已提成金额，一致认可嘉诚信公司已提走代理佣金537448元。日，贵康公司向贵州省建设厅申请查询嘉诚信公司是否具备房地产经纪资质。该厅于同年6月22日答复：贵阳嘉诚信市场开发投资策划有限公司(注：嘉诚信公司更名之前的名称)未办理房地产经纪机构资质证书及经纪备案手续。按照国家和省的有关规定，该公司不具备从事房地产经纪、咨询、销售等业务资格。同年6月26日，贵康公司向嘉诚信公司发出通知，要求其于同年6月28日前对其资质问题作出解释，否则将直接解除合同。嘉诚信公司驻铜仁项目负责人刘纯波收到该通知但未签字。日，贵康公司通过委托铜仁市公证处以证据保全的方式向嘉诚信公司和铜仁市房屋置换中心送达解除《代理合同》的书面通知，主要内容为：嘉诚信公司不履行合同义务，给贵康公司造成巨大损失;嘉诚信公司不具备房地产经纪机构资质，没有办理备案，没有房地产代理销售资格，在贵康公司要求其作出必要的解释后，一直未予答复。故根据双方合同约定及规定，通知：一、解除双方日签订的《代理合同》;二、该公司在收到本通知之日起3日内撤走在我公司的人员和财物，将我公司的资料交还我公司，否则我公司将采取相关措施，一切后果由贵公司承担;三、我公司保留向该公司追究违约责任的权利。铜仁市公证处(2007)铜证民字第119号”《公证书》载明：嘉诚信公司职员刘纯波、王品已接收解除合同通知，但拒绝在送达回执上签字。同年6月21日，铜仁市房屋置换中心在《代理合同》上批注：因其他原因，我方同意甲方请求，解除此合同”。同年6月25日，铜仁市房屋置换中心在《补充协议》上批注：因其他原因，领导批示，同意解除补充合同”。另查明，贵阳嘉诚信市场开发投资策划有限公司”于日经贵阳市工商行政管理批准设立，日经批准更名为嘉诚信公司，其经营范围为房地产销售及策划、房地产信息咨询服务。日，经贵州省建设厅核发房地产经纪资质证书。贵州省铜仁地区贵康房地产开发有限公司第一分公司”(以下简称贵康公司一分公司)于日经铜仁地区工商行政管理局批准成立，负责人徐陵安。一审中，双方签订的《代理合同》虽然约定嘉诚信公司代理销售住宅、商业用房的具体单位房号见附表”，但诉讼中双方均不能提供该附表”，故对代理范围产生争议。嘉诚信公司主张其代理范围包括：1、A栋、B栋、C栋、D栋住宅与门面;2、贵康公司一分公司的二完小商住楼”项目;3、位于水巷子、瓦窑河的北关路29号项目及北门口三角地停建的政府补偿款。贵康公司主张：1、双方合同涉及的房屋仅为A栋、B栋、C栋、D栋住宅与门面;2、二完小商住楼”项目所涉及的地块是贵康公司于2004年11月划拨给徐陵安、金键，并由该二人成立贵康公司一分公司修建，与贵康公司之间是挂靠关系，该项目的经营与管理与贵康公司没有任何关系，嘉诚信公司无权对该项目提成;3、北关路29号项目是铜仁市第一建筑工程公司修建后挂靠贵康公司销售的，该项目与贵康公司及嘉诚信公司无关。4、北门口三角地停建项目是政府强制，不是政府购买我方的房屋，政府补偿款中包含了拆置费、过渡费、对施工单位的工程款等费用，并不是补偿给贵康公司的。此外，贵康公司提供了铜仁市建筑设计院工程报建方案设计总平面图及方案设计说明，方案设计说明的主要内容为：北门广场二期工程分A、B、C、D1、D2五栋，总占地面积18000O，总建筑面积54600O，建筑占地面积9000O，铜仁市建设局审批的总建筑面积为45000O。另，嘉诚信公司主张的查询费1170元，所提供的证据是客户名为致正律师事务所的发票7张，收费项目为档案查询费。嘉诚信公司于日起诉称，日，原、被告签订《代理合同》。同年10月24日，双方又签订《补充协议》，对未尽事宜进行补充约定。原告依约履行了合同义务，但被告未按约定履行支付代理佣金等合同义务。诉请判令：1、由被告支付原告代理佣金元;2、由被告支付原告逾期付款利息元;3、由被告支付原告查询费1170元。诉讼费用由被告负担。贵康公司答辩称，原告不具备从事房地产经纪、销售的资格和能力，致使被告的合同目的不能实现，故被告发出通知解除了双方的合同关系，原告在近两年的时间内无异议。合同解除后，双方的权利义务已经终止。原告要求答辩人支付代理佣金以及利息没有依据。贵康公司一分公司开发的商品房不属于双方合同约定的代理范围，原告没有对该商品房进行营销策划，其无权要求对该此进行提成和结算。被告没有违约，原告因诉讼产生的费用应自行承担。贵康公司提出反诉称，根据双方结算，贵康公司多支付嘉诚信公司代理佣金114299元，故诉请判令嘉诚信公司返还代理佣金114299元。一审法院认为，贵康公司与嘉诚信公司签订的《代理合同》及补充协议是双方真实意思表示，虽然在签订合同时原告不具备从事房地产经纪、咨询、销售的业务资格，但其行为仅违反了行政管理部门的管理性规范，不影响合同的效力。根据最高人民法院《关于适用&中华人民共和国合同法&若干问题的解释(一)》第十条当事人超越经营范围订立合同，人民法院不因此认定合同无效”的规定，双方签订的《代理合同》为有效合同。双方在合同中约定了合同解除的条件，即任何一方违约，对方均有合同的解除权。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，由于嘉诚信公司存在招商工作进度缓慢，在贵康公司要求报送工作计划时不予答复，在贵康公司发现其不具备经营资质要求予以说明的情况下不予说明，以及在2007年上半年仅对外签订了两份合同的情形，表明其在消极履行合同，使贵康公司对其履行合同的能力产生合理性怀疑，故贵康公司提出解除合同符合双方合同约定及法律规定。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”，故双方的合同自日贵康公司解除合同的通知书送达嘉诚信公司时解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，双方在合同解除前已经由嘉诚信公司与购房人签订房屋买卖合同的部分，应当按照双方的约定予以提成，而合同解除之后的部分终止履行。据此，应当首先确定双方合同约定的代理范围。虽然双方约定 代理销售住宅、商业用房的具体单位房号见附表”，但在诉讼中双方均不能提供该附表”，故对代理范围应根据双方提供的证据予以确认。根据贵康公司提供的铜仁市建筑设计院工程报建方案设计总平面图及方案设计说明，北门广场二期工程分A、B、C、D1、D 2五栋，总占地面积18000O，而双方合同约定的总占地面积仅10114O，约定的面积小于报建方案的设计面积，故嘉诚信公司的代理范围只能在A、B、C、D1、D 2五栋的范围内。就嘉诚信公司主张的贵康公司一分公司的二完小商住楼”项目，系徐陵安挂靠贵康公司所修建，该项目经营管理与贵康公司无关，不属于嘉诚信公司的代理范围，其不能提成。北关路29号项目是铜仁市第一建筑工程公司修建后挂靠贵康公司销售的，不属于嘉诚信公司的提成范围。北门口三角地属停建项目，不在嘉诚信公司的代理范围内，嘉诚信公司要求对政府补偿款进行提成缺乏依据。根据原告提供的证据及法院调取的证据显示，自双方签订合同时至日解除合同期间，嘉诚信公司共计对外签订了63份合同，并经双方结算提成537448元，嘉诚信公司已经以领条的方式领取该款，其中也包括了宋阳俊等8个退房户。虽然被告认为该8户已经退房，不应再行提成，但被告没有提供该8户退房的证据，且双方约定结算是以与客户签订的正式合同为准，该约定表示与客户签订正式合同则嘉诚信公司的代理工作完成，故宋阳俊等8户的销售成果属于原告提成的范畴。除以上已经提成的60户之外，宋启祥户和尹丽群户尚未结算，应提成金额为18840元;尹叶宏户的合同是在日预签，虽然正式合同签订在日，但主要工作是由嘉诚信公司完成，应视为嘉诚信公司的劳动成果，提成金额为元。李学香等25户的商品房买卖合同签订在贵康公司委托嘉诚信公司代理之前，邱银凤等22户的商品房买卖合同则签订在双方解除代理关系之后，均不属于提成范围。综上，贵康公司尚欠嘉诚信公司元代理佣金未支付，根据双方对代理佣金结算时间的约定，宋启祥户应提成时间为日，尹丽群户应提成时间为日，尹叶宏户应提成时间为日，该时间亦为贵康公司占有嘉诚信公司代理佣金的时间，应自此开始计算利息。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第四百零五条、第四百一十条及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、由贵康公司在本判决生效后10日内支付嘉诚信公司代理佣金元及利息(标准按同期同类银行贷款利率计算，其中12740元从日起算，6000元从日起算，元从日起算，至付清之日止);二、驳回原告(反诉被告)嘉诚信公司的其他诉讼请求;三、驳回被告(反诉原告)贵康公司的反诉请求。本诉案件受理费45097元，由嘉诚信公司负担43705.5元，贵康公司负担1391.5元;反诉案件受理费1293元，由贵康公司负担。上诉人嘉诚信公司不服一审判决，提出的上诉请求是：撤销原判，改判支持上诉人的一审诉讼请求，即判令被上诉人贵康公司支付上诉人代理佣金元，逾期付款利息元，查询费1170元;案件受理费由被上诉人负担。理由：1、原判未予认定上诉人提交的A、B栋、北关路29号门面部分房屋的销售合同提成金额错误，在扣除已付的537448元后，被上诉人尚欠代理佣金元。2、原判对上诉人主张的租赁房屋代理佣金只字不提，侵害了上诉人的合法权益。3、原判关于《代理合同》自日贵康公司解除合同的通知书送达上诉人时解除的认定于法无据，导致本案错判。上诉人从未收到被上诉人解除合同的通知，被上诉人仅凭公证书不能证明上诉人收到通知。4、原判将属于贵康世纪商城项目的二完小商住楼”项目、北关路29号项目房屋进行分割，不计入上诉人提成范畴，违反法律规定及《代理合同》约定，侵害了上诉人的合法权益。贵康公司一分公司开发的二完小商住楼”项目及贵康公司三分公司开发的北关路29号项目在项目名称、规划许可证证号、施工许可证证号等是一致的，是同一个项目，应当纳入提成范畴。5、被上诉人与铜仁市政府签订的《关于北门口三角地项目停建后有关问题的协议书》是针对上诉人代理项目的民事合同。铜仁市政府是以商品房的形式和价格对该协议书约定的房屋进行购买，该房屋所取得款项符合《代理合同》提成约定，上诉人有权取得相应提成。上诉人贵康公司不服一审判决，提出的上诉请求是：1、撤销原判第一项，改判为驳回嘉诚信公司的诉讼请求;2、撤销原判第二项，改判为由被上诉人嘉诚信公司返还上诉人多支付的代理佣金114299元;由嘉诚信公司承担全部诉讼费用。理由：1、上诉人不欠被上诉人代理佣金，一审法院判决上诉人向其支付代理佣金元及利息错误。(1)原判认定尹叶宏户商品房买卖合同的签订，是被上诉人的劳动成果”，判决上诉人支付代理佣金元错误。尹叶宏户的合同是在《代理合同》解除后，由上诉人与其签订的，与被上诉人之前预签的合同无关。(2)原判就宋启祥、尹丽群户”，判决上诉人支付被上诉人代理佣金18840元及利息错误。被上诉人主张的该代理佣金已过诉讼时效，上诉人不应支付。2、原判驳回上诉人的反诉诉讼请求错误，被上诉人应予返还上诉人多支付的代理佣金114299元。(1)A栋住宅共卖出了17套，所实现的房款为1510131元。其中龙小亚等四户已退房，该4户所实现的房款274115元计算的代理佣金37950.40元应扣除。(2)A栋门面共卖出14套，其中谭平娥等5户已退房，该5户在计算代理佣金时应扣除。(3)B栋住宅共卖出10套，累计收到房款1357706元，被上诉人的代理佣金累计提成40731.18元。(4)B栋门面共签订16套，其中宋阳俊等8户合同没有履行，不应计算代理佣金，故被上诉人的代理佣金累计提成74900元。(5)D栋(北关路)共卖出了5套房屋，被上诉人的代理佣金累计提成92147元。(6)进深在12米内的房屋，单价12000元以外部分的房款累计219887元。上诉人支出广告费129580元，扣除广告费后五：五分成，被上诉人的销售提成为45153.5元。(7)其他房屋的销售与租赁不在合同履行期间，上诉人不能提取代理佣金。3、代理佣金应按照签订商品房买卖合同时实收的现金流计算提取代理佣金，不应按售房合同约定的售房价计提代理佣金。二审中，经本院组织嘉诚信公司与贵康公司进行对账，嘉诚信公司提交《嘉诚信公司数据汇总》，主张其诉请金额元包括以下几部分组成：一、嘉诚信公司主张其直接销售的部分：(一)嘉诚信公司主张直接销售的A、B栋及北关路29号共58户房屋应计提的代理佣金合计元，贵康公司已付537448元，尚欠元。(二)贵康公司认为，1、嘉诚信公司直接签订的售房合同只有57份，尹叶宏户不应计算在内，因该户在嘉诚信公司签订认购书后没有购房，是在嘉诚信公司退出后另行向贵康公司购房;2、嘉诚信公司的计算表中有龙小亚等9户已退房，此外还有2户是在《代理合同》签订前，由贵康公司销售的，均不应支付代理佣金;3、双方在代理佣金提成取费上有争议，嘉诚信公司是按照售房合同约定的合同价来计算的，贵康公司主张按照收到的现金流来计算;双方另争议的是销售的门面房是否属于一层沿街门面且进深在12米以内;4、贵康公司多支付代理佣金114299元，应由嘉诚信公司返还。(三)贵康公司对以下购房户的代理佣金提成不予认可：1、《代理合同》签订前发生的购房行为：(1)贵康公司于日与刘爱华签订的《商品房买卖合同》，合同约定的购房金额475700元，嘉诚信公司对该户主张的代理佣金提成为9514元;(2)贵康公司于日与黎剑派签订的《商品房买卖合同》，嘉诚信公司对该户主张的代理佣金提成为3773.74元。2、 A栋门面五户退房，不应提取代理佣金：(1)谭平娥于日退房，嘉诚信公司拟提成78170.40元;(2)黎惠彤于日退房，嘉诚信公司拟提成9516.96元;(3)张兰于日退房，嘉诚信公司拟提成20886.50元;(4)李勇于日退房，嘉诚信公司拟提成10080.40元;(5)张从民于日退房，嘉诚信公司拟提成42977.80元。3、A栋住宅四户退房，不应提取代理佣金：(1)田翠于日退房，嘉诚信公司拟提成2177.28元;(2)龙小亚于日退房，嘉诚信公司拟提成5711.25元;(3)余小燕于日退房，嘉诚信公司拟提成5320.50元;(4)黄仕强于日退房，嘉诚信公司拟提成5034.42元。贵康公司对上述主张提供了与刘爱华、黎剑派签订的《商品房买卖合同》，及复印自铜仁市房地产管理局的9户退房户领款《领条》。嘉诚信公司对贵康公司的上述主张质证认为，应按售房合同约定的售房价计算提取代理佣金;针对退房问题，退房如在我公司代理期间产生的退房我公司认可，在我公司退出(日)后产生的退房不予认可。二、嘉诚信公司主张：由贵康公司自行销售的房屋，依据《代理合同》第二条，应由其提成的代理佣金合计元。二审中，经本院固定可计算售房提成时间为《代理合同》履行期间(日至日)，嘉诚信公司据此提供《贵康公司自行销售的住房及门面房屋》计算表，主张该项代理佣金提成金额为86459.03元。经本院核实，在扣减该计算表上的售房合同是在日之前所签订，不应计算代理佣金的情形后，该计算表上有备案登记时间是在合同履行期间内的售房行为所计算的代理佣金合计为69714.77元。经质证和对账，对嘉诚信公司提出的上述主张，贵康公司认为该计算表上的售房合同是在《代理合同》签订前订立，与备案时间不一致，故不予认可。本院对此要求贵康公司对其自行销售部分的住宅和门面房屋，如果认为房屋销售时间与备案登记时间不一致的，或认为备案登记摘抄表上的时间不真实的，有义务提供商品房买卖合同或房管部门登记的备案时间予以证明，并明确了举证期限，逾期举证则视为不能证明其主张。但该举证期限逾期后，贵康公司未能提供证据证明其主张。三、嘉诚信公司主张：由贵康公司一分公司挂靠贵康公司自行销售的房屋，依据《代理合同》第二条，应由其提成的代理佣金合计233659元。经本院固定可计算售房提成的时间为《代理合同》履行期间后，嘉诚信公司主张该项代理佣金提成金额为154069元。经本院核实，嘉诚信公司主张的该金额有各购房户的商品房买卖合同及摘抄自铜仁市房管局的备案登记相印证。经质证，贵康公司虽对此提出异议，但未能举证证明其主张。四、嘉诚信公司主张：由铜仁市第一建筑工程公司(即嘉诚信公司所称的贵康公司三分公司)挂靠贵康公司后自行销售的房屋，依据《代理合同》第2.5条，应由嘉诚信公司提成的代理佣金合计元。嘉诚信公司陈述其对此不能提供售房合同，只能提供售房备案登记摘抄记录，该记录载明售房登记时间均在日之后，是否采纳其主张由人民法院决定。五、嘉诚信公司主张：由贵康公司自行租赁的房屋，依据《代理合同》第6.2条，应由嘉诚信公司提成的代理佣金合计85070.57元。经查，一审中嘉诚信公司提供的由贵康公司自行租赁并签订的《租赁合同》中，仅有一份由吴红艳与贵康公司签订的《租赁合同》是在双方《代理合同》履行期间内，签订时间为日，每月租金5000元，租赁期限自日至日止。但嘉诚信公司未举证证明该合同的实际履行情况。六、嘉诚信公司主张：贵康公司北门口三角地带房屋销售给政府的部分，应提成的代理佣金合计1366800元。经查，日，铜仁市人民政府(甲方)与贵康公司(乙方)签订一份《关于北门口三角地项目停建后有关问题的协议书》，主要内容为：因甲方规划调整，乙方开发的北门口三角地带(A栋副楼、D栋商住楼)不再建房，并对A栋副楼土建工程进行拆除;经甲方对拆除房屋和发生的工程量进行核实审计，共折合人民币共计4769万元;该款用于被拆迁户的安置、购房户退款、施工单位工程款、公共设施建设费用等所有费用。七、嘉诚信公司主张，应由贵康公司支付其逾期利息约元。经综合二审中双方当事人的诉辩主张，本案争议焦点可归纳为：一、贵康公司应否向嘉诚信公司支付代理佣金元，逾期付款利息元，查询费1170元;二、应否驳回嘉诚信公司的一审诉讼请求，并由嘉诚信公司返还贵康公司多支付的代理佣金114299元。关于争议焦点一，本院认为：(一)对嘉诚信公司提出：原判关于《代理合同》自日贵康公司解除合同的通知书送达上诉人时解除的认定于法无据，导致本案错判的问题。本院认为，原判关于《代理合同》自日贵康公司解除合同的通知书送达上诉人时解除的认定是正确的，嘉诚信公司对此提出的理由与本案事实及法律规定不符，本院不予支持。理由：1、依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十四条：当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持;当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持”的规定，贵康公司解除合同的通知书于日通过委托铜仁市公证处以证据保全的方式送达嘉诚信公司，铜仁市公证处(2007)铜证民字第119号”《公证书》载明：嘉诚信公司职员刘纯波、王品已接收解除合同通知，但拒绝在送达回执上签字。该《公证书》内容表明，嘉诚信公司是收到解除合同通知书的，但嘉诚信公司在双方未约定异议期限的情况下，向人民法院起诉的时间是日，已经超过上述司法解释规定的三个月期限，故嘉诚信公司对合同解除提出的异议，人民法院不予支持。2、二审中，经本院组织双方当事人进行对账，嘉诚信公司对以日作为《代理合同》解除时间点并无异议，并以日至日作为代理期间主张其各项权利。综上，本案《代理合同》的解除时间是日，嘉诚信公司在日至日代理期间的合法权益应予以保护。(二)对嘉诚信公司主张：其直接销售的A、B栋及北关路29号共58户房屋应计算提取的代理佣金合计元，贵康公司已付537448元，尚欠元的问题。本院认为，经二审中组织对账，在扣除《代理合同》签订前嘉诚信公司主张的2户代理佣金13287.74元，及代理期间因6户退房应扣减的代理佣金元后，嘉诚信公司直接代理销售的房屋应提取的代理佣金为元。理由：1、日《代理合同》签订前发生的2户购房，嘉诚信公司主张的代理佣金13287.74元应予扣减。(1)贵康公司于日与刘爱华签订的《商品房买卖合同》，合同约定的购房金额475700元，嘉诚信公司对该户主张的代理佣金提成为9514元;(2)贵康公司于日与黎剑派签订的《商品房买卖合同》，嘉诚信公司对该户主张的代理佣金提成为3773.74元。2、对嘉诚信公司代理期间因6户购房户退房应扣减的代理佣金经计算合计为元。嘉诚信公司对此认为，如果退房发生在我公司代理期间内，我公司认可，发生在代理结束后，不予认可。因此，对嘉诚信公司在代理期间内的退房产生的代理佣金，本院予以扣减。(1)对A栋门面4户退房，嘉诚信公司不应提成代理佣金：①谭平娥于日退房，嘉诚信公司拟提成78170.40元;②张兰于日退房，嘉诚信公司拟提成20886.50元;③李勇于日退房，嘉诚信公司拟提成10080.40元;④张从民于日退房，嘉诚信公司拟提成42977.80元。(2)对A栋住宅四户退房，嘉诚信公司不应提成代理佣金：①田翠于日退房，嘉诚信公司拟提成2177.28元;②余小燕于日退房，嘉诚信公司拟提成5320.50元。经核算，在嘉诚信公司《代理合同》签订前发生的购房行为，嘉诚信公司主张的代理佣金提成金额为13287.74元;发生在嘉诚信公司代理期间内的退房户有谭平娥、张兰、李勇、张从民、田翠、余小燕6户，嘉诚信公司主张的代理佣金提成金额合计为元，上述两项合计元。对贵康公司主张应予扣减的黎惠彤、龙小亚等户退房，因发生在日合同解除之后，其后果应由贵康公司自行承担。(三)对嘉诚信公司主张：由贵康公司自行销售，但依据合同约定应由其提成的代理佣金合计元的问题。本院认为，经核实，在《代理合同》履行期内嘉诚信公司对此能够举证证明的代理佣金提成金额为69714.77元，该款项应由贵康公司支付给嘉诚信公司。理由：1、《代理合同》第二条代理方式及原则中约定：甲方委托乙方代理销售为独家代理性质，委托期内不再委托第二家代理机构代理销售”，双方在代理期限内一经签订本合同即视为代理行为成立，乙方代理范畴内的商品房不论任何人以任何方式实现的销售，均视为乙方的销售并计入代理提成范畴”，因此，在合同履行期限内，北门商住楼规划范围内的商品房不论任何人以任何方式实现的销售，均应视为嘉诚信公司的销售并计入代理提成范畴。2、该项代理佣金提成金额69714.77元，是二审中本院组织双方对账计算的结果，虽然贵康公司认为嘉诚信公司提供的计算表上的售房合同是在代理合同签订前订立，与备案时间不一致，不予认可。但本院对此要求其提供商品房买卖合同或房管部门登记的备案时间予以证明，并明确了举证期限，逾期举证则视为不能证明其主张。该举证期限逾期后，贵康公司未能提供证据证明其主张。因此，本院对贵康公司的主张不予采纳。(四)对嘉诚信公司主张：由贵康公司一分公司挂靠贵康公司自行销售的房屋，依据《代理合同》第二条，应由其提成的代理佣金合计233659元的问题。经本院固定可计算售房提成的时间为《代理合同》履行期间后，嘉诚信公司主张该项代理佣金提成金额为154069元。本院认为，嘉诚信公司主张的该项代理佣金154069元，应由贵康公司向嘉诚信公司支付。理由：1、依据《代理合同》第二条代理方式及原则约定，在合同履行期内，北门商住楼规划范围内的商品房不论任何人以任何方式实现的销售，均应视为嘉诚信公司的销售并计入代理提成范畴。虽然贵康公司一分公司建设的二完小商住楼”项目与贵康公司之间是挂靠关系，但该项目在项目名称、建设工程规划许可证号、施工许可证号等与贵康公司开发的项目是完全同一的，均应属北门商住楼规划范围内的项目。因此，依据合同约定，应纳入嘉诚信公司代理佣金提取范畴。2、嘉诚信公司主张的该项代理佣金提成金额154069元，有各购房户的商品房买卖合同及摘抄自铜仁市房管局的备案登记记录相印证。贵康公司虽对此提出异议，但未能举证证明其主张。因此，本院对贵康公司提出的该项异议不予采纳。(五)对嘉诚信公司主张：由铜仁市第一建筑工程公司(即嘉诚信公司所称的贵康公司三分公司)挂靠贵康公司后自行销售的房屋，依据《代理合同》第2条约定，应由嘉诚信公司提成的代理佣金合计元的问题。二审中，嘉诚信公司陈述其对此不能提供售房合同，只能提供售房备案摘抄记录，该记录载明的售房登记时间均在日之后，是否采纳其主张由人民法院决定。本院认为，依据嘉诚信公司的举证，其主张的代理佣金元不能提供商品房买卖合同予以证明，其提供的售房登记备案摘抄记录载明的备案时间均在《代理合同》解除之后。因此，嘉诚信公司可在提供商品房买卖合同后，另行主张权利。(六)对嘉诚信公司主张：由贵康公司自行租赁的房屋，依据《代理合同》第6.2条约定，应由嘉诚信公司提成的代理佣金为85070.57元的问题。本院认为，嘉诚信公司提出的该项请求缺乏事实依据，本院不予采纳。理由：1、一审中嘉诚信公司提供的由贵康公司自行租赁并签订的《租赁合同》中，仅有一份由吴红艳与贵康公司签订的《租赁合同》是在《代理合同》履行期内，签订时间为日。因租赁合同的具体履行过程是动态发展变化的，对此嘉诚信公司未能举证证明该合同在签订后的实际履行情况。2、《代理合同》第6.2条中双方对此约定如有经甲方(贵康公司)同意的租赁房屋的出现，代理费用按第一年租金的20%提成”。依据该约定，吴红艳与贵康公司签订的《租赁合同》不是嘉诚信公司的工作成果，该《租赁合同》不是嘉诚信公司与承租人签订并经贵康公司同意的情形，同时双方在合同中也没有约定房屋租赁也属于嘉诚信公司独家代理的内容。因此，本院对嘉诚信公司的该项主张不予采纳。(七)对嘉诚信公司主张：贵康公司北门口三角地带房屋销售给政府的部分，应提成代理佣金1366800元的问题。本院认为，嘉诚信公司提出的该项请求缺乏事实依据，本院不予采纳。理由：1、日铜仁市人民政府(甲方)与贵康公司(乙方)签订的《关于北门口三角地项目停建后有关问题的协议书》，主要内容为：因甲方规划调整，乙方开发的北门口三角地带(A栋副楼、D栋商住楼)不再建房，并对A栋副楼土建工程进行拆除;经甲方对拆除房屋和发生的工程量进行核实审计，共折合人民币4769万元;该款用于被拆迁户的安置、购房户退款、施工单位工程款、公共设施建设费用等所有费用。因此，依据该协议书约定，贵康公司因政府规划拆迁拆除房屋，所得款4769万元不是售房性质及开发收益，而是用于被拆迁户的安置、购房户退款、施工单位工程款、公共设施建设费用等所有费用，因此不应纳入嘉诚信公司代理售房应提成的范畴。2、《代理合同》对因政府规划拆迁产生的后果没有进行约定，嘉诚信公司提出的该项主张缺乏合同依据。因此，本院对嘉诚信公司的该项主张不予采纳。(七)对嘉诚信公司主张：应由贵康公司支付其逾期利息约元的问题。经综合上述各项核算，贵康公司应支付嘉诚信公司的代理佣金合计为元(即元4069元)。因《代理合同》系贵康公司于日单方解除，在该解除时间之前嘉诚信公司已完成其相应工作成果或按照合同约定应提取相应代理佣金，因此，本院对嘉诚信公司要求支付利息的主张予以采纳，该利息计算期限自日起至贵康公司付清嘉诚信公司代理佣金元为止。此外，嘉诚信公司主张的查询费1170元，所提供的证据是客户名为致正律师事务所的发票7张，收费项目为档案查询费。因该客户名不是本案当事人，所支出费用是否与本案有必然联系不清，故本院对该费用不予支持。综上，本院对嘉诚信公司提出的上诉理由中能够举证证明，且符合合同约定及法律规定的部分理由予以采纳，对其余上诉理由因缺乏事实依据及法律依据，故不予采纳。关于争议焦点二，本院认为：(一)对贵康公司提出：代理佣金应按照签订商品房买卖合同时实收的现金流计算提取代理佣金，不应按售房合同约定的售房价计算代理佣金的问题。经查，《代理合同》约定实际代理面积按最后实现的销售面积据实结算”，该约定表明，嘉诚信公司是按照商品房买卖合同约定的面积作为最后实现的销售面积，而代理佣金也是按照售房合同约定的销售面积载明的售房价作为计算提取代理佣金的依据。因此，贵康公司提出的该项主张缺乏合同依据，本院不予采纳。对嘉诚信公司所应计算提取的代理佣金，应依据商品房买卖合同约定的售房价作为计算依据。(二)对贵康公司提出其多支付的代理佣金114299元，应由嘉诚信公司返还的问题，本院认为，贵康公司的该主张缺乏事实依据和法律依据，应不予采纳。理由：1、贵康公司所提该项主张的计算依据是按照签订商品房买卖合同时实收的现金流计算代理佣金，对此本院前已详述，贵康公司主张的计算依据不符合合同约定。2、对贵康公司主张，尹叶宏户商品房买卖合同的签订不是嘉诚信公司的劳动成果，一审法院判决其支付代理佣金元错误的问题。本院认为，一审法院对此认定是正确的，尹叶宏户的商品房买卖合同虽然签订在《代理合同》解除后，但嘉诚信公司预签合同在前，应属其劳动成果的延续，故应提取代理佣金。3、对贵康公司主张，宋启祥、尹丽群户计提代理佣金已过诉讼时效的问题。本院认为，双方对代理销售提成佣金的结算是在本案诉讼中完成的，嘉诚信公司并未放弃对宋启祥、尹丽群户应提取佣金的主张，其于日起诉并未超过法律规定的诉讼时效，故本院对贵康公司提出的主张不予采纳。4、对贵康公司主张龙小亚、谭平娥等9户退房、宋阳俊等8户合同没有履行，不应计算代理佣金的问题。本院认为，贵康公司的该项主张在二审对账中已进行了核对和计算，本院对双方在《代理合同》履行期间应计提的代理佣金在前述争议焦点一的阐述中已经明确，并对贵康公司所提理由中的合理部分已经予以采信。综上，原判认定事实部分有误，在处理结果上适用法律不当，应予纠正。本院依照《中华人民共和国合同法》九十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十四条，及《中华人民共和国》第一百五十三条第一款第(二)项、第(三)项之规定，判决如下：一、维持贵州省贵阳市中级人民法院(2009)筑民一初字第36号民事判决第三项，即：驳回被告(反诉原告)贵州省铜仁地区贵康房地产开发有限公司的反诉请求;二、撤销贵州省贵阳市中级人民法院(2009)筑民一初字第36号民事判决第一项、第二项，即：由贵州省铜仁地区贵康房地产开发有限公司支付贵阳嘉诚信房地产经纪有限公司代理佣金元及利息;驳回原告贵阳嘉诚信房地产经纪有限公司的其他诉讼请求;三、由贵州省铜仁地区贵康房地产开发有限公司支付贵阳嘉诚信房地产经纪有限公司销售代理佣金元及利息(按照中国人民银行同期同类银行贷款利率计算，自日起计算至上述款项付清之日止);四、驳回贵阳嘉诚信房地产经纪有限公司的其余上诉请求;五、驳回贵州省铜仁地区贵康房地产开发有限公司的上诉请求。上述履行给付金钱义务，限本判决生效后15日内自动履行，如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费45097元，反诉案件受理费1293元;二审案件受理费46390元;一、二审合计92780元，由贵州省铜仁地区贵康房地产开发有限公司负担22052.24元，由贵阳嘉诚信房地产经纪有限公司负担70727.76元。本判决为终审判决。审判长:雷勇代理审判员:黄学珍代理审判员:张鹏二0一一年九月廿七日书记员:何陆坤
作者： [贵州-贵阳]专长：工程建筑 房产纠纷 合同纠纷 债权债务 刑事辩护 律所：贵州贵达律师事务所2260积分 | 帮助937人 | 30个好评电话:
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