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浙江省江山市开展农村宅基地整理的实践与思考
发表日期：日&&出处：中国农经信息网&&作者：浙江省江山市农业局&&本页面已被访问 1778 次
&&& 浙江省江山地貌特征素有“八山一水一分田”之称，人地矛盾历来突出，加上近年来工业化、城市化进程的不断加快，土地要素资源的“瓶颈”制约更加凸显。如何挖掘有限的可用土地，保障可持续发展之需，已成为当前经济社会发展和土地管理工作的当务之急。&&& 一、开展农村宅基地整理的必要性&&& 开展农村宅基地整理是优化土地利用结构，推进节约集约用地，改善农村居住环境，减少建设占用耕地，实现耕地保护目标的有效举措，对于建设社会主义新农村，构建资源节约型、环境友好型社会都具有十分重要的意义。&&& 1、宅基地整理是保障建设用地需求，实现耕地占补平衡的重要途径。据国土部门统计，江山市农户建房年均在3000户以上，用地面积年均500亩左右，同时工业、城镇建设占用耕地年均在2000亩以上。建设用地需求的大大增加，带来了农用地的减少，这给江山市耕地占补平衡带来巨大压力。自1998年起，江山市通过土地整理及标准农田建设，全市新增耕地46220亩，获取折抵建设用地指标33180亩，基本保障了建设用地的需求。但随着大规模土地整理工作基本完成，可整理土地资源越来越少，土地开发整理的重点必然要由土地整理转向包括宅基地整理在内的建设用地复垦，这是当前争取用地指标，破解土地要素制约的有效抓手。&&& 2、宅基地整理是实现村庄布局优化，推进农村农业现代化的必然要求。由于自然环境条件和规划滞后等原因，江山市农村居民点存在布局散、规模小、占地多等问题，目前经过村规模调整后，全市554个行政村已缩减至479个行政村，但2850个自然村数并没有减少，自然村村均居住人口仅170人。全市农村居民点用地面积10.26万亩，农民人均用地面积近140平方米（据2004年末土地利用更新调查数据），大大超过了建设部村庄人均用地60―80平方米的标准。而且随着经济加快发展，农民生活水平的不断提高，许多富裕起来的有房村民纷纷在交通便利的地方建新房，以前一辈子也许只建一座房子，现在有的十来年就要新建房，导致弃旧建新周期短，造成房屋空闲、土地浪费。加上过去村庄规划滞后、政策执行未到位、忽视对旧宅基地的改造利用以及原居住地环境恶化等原因，一些地方不同程度地存在未批先建、少批多建、乱搭乱建以及一户多宅、房屋空置等现象，大部分农村居民点内部土地闲置较多，形成了一个个外实内空的“空心村”。因此，必须开展农村宅基地整理，以促进人口向中心村、集镇村集聚，有效整合土地资源、提高利用率，为加快农业现代化创造条件。&&& 3、宅基地整理是实现与新农村建设有机结合的双赢选择。一方面宅基地整理需要通过建设新村来争取公众参与，另一方面新农村建设需要利用宅基地整理市场化机制提供资金支持，两者双向互动，相得益彰。目前宅基整理获取复耕指标的投入成本为1.5～8万元/亩，对外调剂使用复耕指标平均9万元/亩左右，其中差价可以给予撤并农居点一定的贴补。尤其是整村下山脱贫后，原居住地房屋拆除后整理成耕地，既获得了复耕指标，同时可为新居住点的基础设施配套建设提供资金支持。&&& 4、农村宅基地整理是构建和谐社会的现实需要。当前在江山市农村，一方面存在一些建设用地被超占侵占，或者长期闲置的现象；另一方面是不少农民想建房却无地可用，其主要原因是受土地、村庄规划的制约，还有一些农民思想认识上错误地把土地使用权当作“所有权”、“私有权”，谁占着就是谁的，宁愿让其闲置地不愿调剂给他人使用。这既造成了土地资源的无谓浪费，又给农村社会稳定带来隐患。这些年江山市涉土信访问题中，此类信访占有相当比例，一些农民建房申请提出数年，村、乡镇都无力解决，使其合法权益受到严重损害。通过宅基地整理，撤并零星居民点，引导农民向集镇、中心村集聚，或选择符合规划的地块建设集中安置新村，适当调整农村建设用地权益，可以有效解决土地长期闲置与无地建房之间的矛盾，维护广大农民群众的合法权益，促进农村社会和谐稳定。&&& 二、开展宅基地整理的可行性&&& （一）农村宅基地可整理资源潜力充足。一是自然村分散，集聚而居潜力巨大。江山市2850个自然村，若按减少一半自然村来计算，至少可腾出现有居民点用地面积的1/3。二是房屋占地面积大，集约用地潜力大。江山市农民人均用地面积近140平方米，若再加上农户的前庭后院和一些乱搭乱建行为，用地面积更大。三是闲置空地或空房整理腾出潜力大。许多农民建房弃旧建新，诸多“空心村”闲置用地多，开展整理撤并的潜力大。&&& （二）农村宅基地整理适逢绝好时机。一是适逢新农村建设的大好时机。当前及今后，各级对新农村建设的投入将进一步加大，各项新农村建设工程，整合优化了村庄道路、土地、水等基础设施资源，改善了农村环境和农民居住条件，提高了农民开展宅基地整理积极性。另外，近年来，农村经济取得长足发展，农民收入明显提高，为开展宅基地整理打下了良好的经济基础。随着人民生活水平提高，农村居住环境迫切需要改善，有的村目前已多年控制没有审批建房，通过宅基地整理，可以化解人地矛盾，调动群众有序参与新农村建设的内在动力。二是适逢欠发达地区农民奔小康工程的加快实施。1996年至今，江山市共迁移山区农民2万多人，特别是近年来开展的整村搬迁下山脱贫，为开展农民下山后老居住点宅基地整理提供了可能。三是适逢相关优惠政策的相继出台。省国土资源厅已出台政策，对经复核验收后的宅基地整理，给予每亩6000元的奖励，另外，所产生的复垦指标目前也可以进行市场化有偿流转，宅基地整理利益驱动机制已逐步建立。& &&& （三）农村宅基地整理工作机制已初步形成。江山市实施土地开发整理已有10年历史，建设用地复垦也有3年时间，已积累了一定的经验和技术。市政府建立了国土部门为建设用地复垦的主管部门，乡镇（街道）为建设用地复垦实施主体，乡镇长、街道办事处主任是项目建设的第一责任人，农业、林业、水利、财政、规建、统计、审计、监察、农综等部门按各自职能，主动配合，合力推进的工作责任机制。为更好地开展土地开发整理，江山市于2006年成立了造田造地公司，并逐步摸索出了符合江山市实际的操作方法、程序和标准。江山市自2005年开始，投资8388万元，先后在18个乡镇、155个行政村开展宅基地整理，实施总面积5592亩，可实现新增耕地面积5592亩，其中目前已通过验收并获取复耕指标的有2483亩，通过验收正待复耕指标下达的有1000亩，整理完毕准备验收的有1300亩，其余800亩正在实施中。通过近年的探索，江山市在宅基地整理方面积累了许多宝贵的经验，取得了良好的工作成效。&&& 三、宅基地整理工作中存在的主要问题&&& 1、思想认识尚有差距，政策措施有待完善。农民的传统用地观念根深蒂固，节约用地意识不强，建房修路只考虑自身方便顺气，很少想到长远利益、社会利益，宅基地整理项目建设中特别是拆迁安置时，常常会遇到较大阻力。镇村一级实施项目时，考虑经济效益较多，缺乏整体思路、长远打算。因此，目前实施的大多是些下山脱贫户老宅基地、偏远零散小自然村宅基地整理项目，项目建设效益不够明显。加上法律对农村宅基地整理工作还没有明确规范，基本靠基层去探索实践，这样往往会遇到较多政策障碍。&&& 2、农村经济发展水平不高，项目建设资金筹措困难。由于农村经济发展水平不高，农民生活水平相对较低，多数村级集体经济薄弱，在实施宅基地整理项目拆迁安置时，容易出现“贫困户异地建房难，村级对安置点配套难”现象，而市级财政还较薄弱，政府不可能拿出太多资金投入宅基地整理。因此，目前建设资金主要依赖省国土厅6000元/亩补助资金以及复耕指标对外调剂使用收回的成本，如果仅靠这部分有限的资金，要想使宅基地整理上规模、上档次、长久抓下去，难度很大。&&& 3、激励机制尚未形成，技术力量有待加强。省国土资源厅对通过复核验收的宅基地整理项目有复耕指标下拨和资金补助，有利于调动各县（市、区）的积极性。但对乡镇、村目前尚没有一个明确的优惠、奖励标准，这既不利于提高基层的积极性，又会影响项目建设质量。对农民来说，在个别项目上，还会发生部分拆迁农户利益受损现象，对宅基地整理工作持续推进十分不利。宅基地整理是项技术性、实践性都较强的系统工程，需要有一支高素质的专业技术队伍去支持，仅靠市土地整理中心现有人员难以胜任，乡镇更是缺乏专业技术人员，造成国土部门不堪负重，项目建设“土法”上马，严重影响了项目建设的规模扩张和质量提升。&&& 四、加快农村宅基地整理的对策措施&&& 1、抢抓机遇，乘势而上。一要加强宣传，切实转变观念。宅基地整理是一项民心工程、德政工程，要借助大众传播媒介做好宣传思想工作，实现“要我建”转变为“我要建”，为宅基地整治创造一个“人和”的环境。二要正视困难，着力化解矛盾。农村宅基地整理涉及方方面面的利益，实施之前，必须对存在的问题和困难有一个充分的估计和思想准备，要舍得精力、财力投入，防范和化解各种矛盾，妥善处理各种利益关系，调动各方面的积极性，抢抓机遇，创造条件，稳步推进农村宅基地整理进程。三要加强指导，依法有序推进。宅基地整理是近年来土地可持续利用的一项创举，目前还处理探索积累经验的阶段，国家和省对宅基地整理工作还都没有出台相应的规范性法律政策文件，农民群众对此项工作的认识还有待进一步提高。而且宅基地整理属行政指导行为，不具强制性，是否开展宅基地整理，应由农村集体土地所有权主决定。各级政府要正确把握宅基地整理的性质，事前要做足可行性研究工作，制订各项对策措施，依法有序开展宅基地整理，防止忽视集体土地所有权人的决定权、损害农民权益的事件发生。&&& 2、着眼长远，完善规划。规划是宅基地整理的龙头，只有以科学规划来统领宅基地整理工作的全局，才能少走弯路，防止重复建设和浪费。要紧紧把握国家土地管理政策趋向，以规划为龙头，着眼长远，抓好农村宅基地整理专项规划的编制。一要摸清“家底”。《江山市土地利用总体规划》提出，到2010年，全市自然村庄应由1996年的2898个缩并到2000个以内。要通过摸底调查，掌握各居民点人口及其结构、用地总规模、建筑占地面积、建筑容积率、闲置土地面积及其比率、农宅布局、所在村土地总面积、耕地面积、粮食亩产水平及存在的问题等，认真分析，明确近期、中期、远期目标，有计划、有步骤地开展。二要统筹规划。要综合考虑社会、经济与生态效益，既要根据实际情况安排好宅基地土地整理的先后顺序，又要尽可能把土地整理项目与已经完成或将要实施的农田整理项目连片规划，还应充分考虑农村宅基地土地整理安置拆迁农户新建房屋用地的规划空间，并做到预先定位、预先调整好土地，以保证拆迁安置用地的需要。在农村宅基地土地整理专项规划和项目具体实施规划的制订中，要建立公众参与制度，充分尊重民意，听取农民群众的意见，发挥公众的监督作用，使政府及时对规划的制定和实施效果作出反映，以提高规划可操作性。三要抓好衔接。在制订规划时，既要明确宅基地整理目标措施，又要与村庄整治、下山脱贫工程相结合；落实农村居民点撤并、安置途径等，要做好与村庄规划、集镇规划的衔接，确保农村宅基地整理工作赢得农民群众支持，让农民群众从中得到实惠。&&& 3、政策驱动，全力推进。开展农村宅基地整理，政策处理是关键。结合江山市实际，应在以下几个方面完善相关配套政策。一是拆迁补偿安置方面。应研究制订一个比较完善的拆迁补偿安置方案。房屋拆迁可采取无偿拆除、强制拆除、折价拆除等多种形式进行拆迁。折价补偿应按照房屋成新、结构差别、装修程度不同、占地和建筑面积不同等给予折价补偿。宅基地安置应根据“一户一宅”原则，严格按大、中、小户标准进行安排。凡拆少建多的拆迁户，其差额部分宅基地，应收取安置土地平整和基础设施配套成本；凡拆多建少的拆迁户，其差额部分宅基地可按照一定标准给予补偿。世居非农业户口拆迁户，凡其房屋有土地使用权证的，可按农业户口拆迁户标准安排宅基地。房屋拆除后不申请安排宅基地的，按一定标准给予相应建筑面积的补偿。二是收益分配方面。要建立合理的收益分配政策，理顺政府与村集体的关系。政府可按复垦创造指标数给予乡镇（街道）和行政村一定数额（一般元）的奖励，并明确两者的分成，行政村分成所得，用于村基础设施、公建项目、农业配套设施建设等；其次市里可按预算包干的方式下达项目垦造补偿政策（如垦造成水田2万元/亩，旱地1.4万元/亩），项目实施盈余全部留在项目所在地乡镇；可探索给予一定比例的复垦指标留存乡镇，并允许其在本市范围内有偿流转。三是资金筹措方面。可从以下几种途径筹措：复耕指标使用收回的成本；土地出让金专项用于土地整理复垦部分；造田造地资金专项用于耕地复垦部分；省补宅基地整理资金；新增建设用地土地有偿使用费国家、省返还部分；以及复垦指标有偿调剂等收入。另外，还可以探索直接由企业招投标包干（给予一定的复垦指标，允许其流转）整理的办法，拓宽融资渠道。四是激励措施方面。首先应建立指标激励制度。严格控制各乡镇的建设用地指标安排，建立争取指标和使用指标相挂钩的机制，对实施宅基地复垦的乡镇给予优先安排用地指标或给予一定比例的复垦指标留存，留存的指标如本乡镇使用不完的，允许其在本市范围内进行有偿流转。其次应建立奖励制度。按复垦指标数给予项目实施乡镇、村一定的奖励；按复耕指标收取投资成本总额的一定比例给予提取业务费，从中安排一定数目用于奖励相关工作人员。五是行政村和自然村撤并方面。加快行政村撤并步伐，一方面可进一步加强村庄规划的调控，另一方面还可有效解决宅基地只能在本村集体经济组织内流转的局限。与此同时，重点要加快自然村撤并步伐，尤其对居住偏远、人口少、空置房屋多以及农田中的自然村居点进行撤并，促其向中心居住区集中。&&& 4、重点突破，讲求实效。在规划实施宅基地复垦项目时，要立足江山市土地利用实际，讲求项目建设的综合效益，根据政府财力和群众心理承受能力，按照“先易后难、先小后大、先点后面、分步实施”的原则，有的放矢，循序渐进。一是突出重点。特别是要选择经济条件较好，群众要求强烈，村两委战斗力较强，整理后可增加耕地面积较大的“空心村”首先开展试点，实现重点突破，积累面上推广的经验。二是讲求实效。将宅基地整理工作与村规模调整、下山脱贫异地安置、村庄整治以及地质灾害防治等工作有机结合起来，促进山区乡镇农户向平原乡镇搬迁、偏僻村农户向中心村搬迁、中心村富裕农户向集镇搬迁、市郊农户向市区集中。通过项目建设，切实解决江山市土地利用存在的突出问题，有效保护基本农田，提高土地利用效益，让农民群众看得见、摸得着、体会得到宅基地复垦的好处，从而推动新农村建设进程。三是合力推进。依托市农安造田造地投资有限公司，农办、规建、国土等部门联动操作，各负其责，用足用活农村宅基地整理与村庄整治、下山脱贫工程等上级各项政策，捆绑配套实施项目，形成强大的工作合力。
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　标题：对农村宅基地及地上房屋拆迁补偿有何相关规定？
内容：&&&&律师您好，请问国家和天津市对农村宅基地及地上房屋拆迁补偿的程序和标准有何规定？具体内容是什么？如没有应如何补偿？谢谢！
回复部门：历永刚　　 回复时间： 17:23　　 是否超时：否
尊敬的张有会网民：
&&&&您好，就您的问题答复如下：
&&&《土地管理法》第四十七条第二款的规定，征收耕地以外的其他土地，土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。
&&&《土地管理法实施条例》第二十六条，土地补偿费归农村集体经济组织所有；地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有。征收土地的安置补助费必须专款专用，不得挪作他用。需要安置的人员由农村集体经济组织安置的，安置补助费支付给农村集体经济组织，由农村集体经济组织管理和使用；由其他单位安置的，安置补助费支付给安置单位；不需要统一安置的，安置补助费发放给被安置人员个人或者征得被安置人员同意后用于支付被安置人员的保险费用。市、县和乡（镇）人民政府应当加强对安置补助费使用情况的监督。
& & 根据《天津市人民政府关于调整天津市征地区片综合地价标准的通知》（津政发〔2014〕20号）规定，天津实施征地片区综合地价标准的形式征地区片综合地价标准包括土地补偿费和安置补助费，各类用地的征收补偿工作必须严格执行征地区片综合地价标准，不得随意调整。
&&&&根据上述规定，您可以按照您所在的区县比照天津市的综合地价标准来确定征收补偿的标准。
&&&&感谢您的参与。
天津观典律师事务所 厉永刚律师
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农村宅基地整理复垦分析
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农村宅基地先办了集体划拨土地证，后在集体划拨土地的基础上缴纳了出让金，变成了国有工业出让土地并有了国有土地工业出让土地证，请问合法吗？
你好，我是德阳广汉的，农村住房需不需要办理像城市里面的那种房产证？这些住房往往是老一辈留下的，后又重建，扩建，现在农村就有相当多的人家没有办理房产证，我们感觉这对以后征地、规划、房屋拆迁可能有一定影响，不知道这方面问题有什么条款、文件没有？我家和我们队上好像连宅基地证也没有，现在政府圈地，强占的多，我怕到时说我的是违章建筑要强拆，我们农民就没有办法，市长信箱回复过我说农村是在集体土地上建的房不需要办理产权，但我想至少应该有宅基地证的，我的宅基...
我的家乡正在进行农村宅基地的改造，是镇政府与开发商合作搞的，他们说拆迁以后给我们大产权。可是给我们的协议上却又说：返迁安置楼的土地使用证与房产证依据国家有关政策办理，拆迁方予以协助，不知这到底是什么意思，请律师帮助。谢谢。摘&&要：农村居民点用地整理是农村建设用地整理的主要对象之一，也是农村建设用地规划的重要环节。在农村居民点用地整理过程中，农民土地的权属调整产生一些不合理的现象。本文从理论和实践两个方面对现阶段农村居民点整理中的权属问题进行剖析，认为：农村居民点整理中权属的调整应充分尊重农民的权益以及耕地的保护，在推进城市化过程中，优化土地资源配置，以科学发展观为指导，促进土地的可持续利用。 关键词：农村居民点；土地整理；权属调整 1．农村居民点整理的含义及意义 农村居民点用地整理是近几年兴起的土地集约利用工程。农村居民点整理是提高农村居民点用地效率和集约化程度，促进土地有序、合理与科学化利用的重要手段。农村居民点整理主要是运用工程技术及调整土地产权，通过对农村居民点用地规模、内部结构及空间布局的再调整，使农村建设用地逐步集中、集约，提高农村居民点土地利用强度，促进土地利用有序化、合理化、科学化，并改善农民生产、生活条件和农村生态环境。农村居民点整理的内涵是指从宏观上对农村居民点的数量、布局进行调整以及从微观上对农村居民点用地规模和内部结构、布局进行综合调整。 进行村庄用地的调整已成为我国土地整理的一项重要工作。一方面，农村居民点用地整理对改善农村生态环境，提高农民生活质量；缓解用地矛盾实现耕地占补平衡；发展农村经济，促进城镇化；缩小城乡差距，解决“三农”问题都具有重大的现实意义；另一方面，农村居民点整理将在我国加快城市化进程、缩短城乡贫富差距中发挥积极作用，同时可以一定程度上增加对用地的供给，保障经济的快速健康发展。过去，农村居民点整理往往紧跟项目走，即“被动整理”模式，这种做法虽然可以满足项目用地的要求，但由于时间仓促，遗留下来的问题很多，况且，这种整理方式往往不注意整个区域用地结构的调整和土地配置优化，也带来许多生态、环境问题。把农村居民点整理纳入土地利用总体规划编制当中，即“规划先行”后，有目的、有针对性地进行土地整理，这样一来，农村居民点减少可以与城市建设用地增加相挂钩，在一定程度上缓解城市建设用地供需不平衡的现状。 2．农村居民点整理中的权属调整问题 2．1农村居民点整理中权属调整所存在的问题 2．1．1农村居民点整理中权属及其调整的界定 农村居民点整理中的权属涉及农民集体经济对其所属的农用地和建设用地（主要指农民宅基地）拥有的所有权以及农民对其承包的土地和其宅基地所拥有的占有和使用权。在农村居民点整理中权属调整是指，在农村居民点整理过程中，由于农村建设用地整理规划的需要，而造成的对农民产权客体的调整即地块权属的调整。 2．1．2农村居民点整理中权属调整所存在的问题 （1）由于原宅基地不符合标准所带来的纠纷 农村农民宅基地使用面积超标的现象在我国农村普遍存在。宅基地使用面积的严重超标对农村居民点的整理和村庄合并带来一些难题，虽然省（市）明确规定了宅基地的使用面积标准，但是由于农民的法律意识淡薄以及一些历史遗留问题，农民对分配新宅的面积不理解，而且常常会发生纠纷。给农村居民点整理工作带来一定的障碍。 （2）权属调整没有充分保障农民利益 农村居民点的整理事实上是为了促进土地优化配置，加快城市化进程所实施的政府行为。所以，政府必须首先保证土地产权所有人权益。农村居民点整理过程中的权属调整包含两个基本方面，一是土地承包经营权的权属的调整；二是宅基地权属的调整。对于居民点用地整理过程中所带来的农民土地的减少、丧失以及承包责任田位置变动所带来的农民利益损失目前补偿不是很合理。这一点其中某些问题类似于土地征用过程中所存在的对农民权益的侵害。 （3）补偿不规范 补偿的不规范包括两个方面：一是补偿标准低以及补偿项目少；另一方面是补偿标准偏高或补偿项目偏多。过去，我们只注重于土地补偿偏低给农民权益带来的损害，而对土地补偿费偏高的问题鲜有关注，但从我们对Y市的实地调查的一结果来看，土地补偿偏高或项目的偏多确实是值得我们注意的问题。补偿费用偏高以及项目的偏多将有可能导致土地资产的流失以及腐败的滋生。据我们对Y市的调查，Y市在农村居民点整理过程中采取了“区位价”的补偿方式。所谓“区位价补偿”是指给因居民点整理给农民带来的土地位置变动所进行的“补偿”。表面上看类似于土地经济学中的级差地租Ⅰ。但是，对于农村居民点整理来说，一方面，新居民区一般较原居民区更靠近城镇，这是整理的基本原则，所以区位只能变好，不存在补偿的问题；另一方面，即便确有区位的变动，变动范围也不会很大，也不存在明显的区位差异。倘若我们对因居住地到责任田之间距离扩大所带来的或人力成本等的费用增加进行补偿的话，那么上述距离的缩小，是否应该由集体经济组织或农民来补偿政府或整理实施者呢？所以，我们认为补偿应该按照实际利益的得失平衡为原则，不能少补但也不可盲目地多补。 2．2农村居民点整理中权属调整的模式 （1）A市的权属调整模式 A市项目整理区位于城郊结合部，经济较为发达，该地区农民思想转变快，有强烈的农村城镇化愿望，并且由于M镇以前有比较成功的安置经验，该项目区采用农村城镇化型农村建设用地整理模式进行整理，将村庄整理纳入城镇规划的体系，对分散的自然村实行规模搬迁，有步骤地向城镇靠拢。A市人府在项目整理区成立生态园区管委会，组建园区。园区管委会负责项目区的规划、行政和社会事务，公司负责融资、拆迁、项目的经营。由政府出资建造安置区，对拆迁村民进行安置，政府收回原宅基地，把迁移后的自然村旧址复垦为耕地。整理资金先由政府出资或进行部分土地使用权的抵押贷款解决，然后通过整理后的土地增值、挂钩建设用地指标的出让金、相关税费等收益来平衡预算。 这种模式适合于近郊和经济发达的地区。模式中把农民的原承包责任田统一租赁给园区公司经营，农民将失去土地使用权。园区公司将对农民给予一次性补偿或每年付给一定的租金（1000元/亩年），保证农民权益的实现。 （2）B市的权属调整模式 B市的模式按具体的情况分为两种： 一是农村城镇化农村建设用地整理模式。该模式的资金来源为政府出资，村庄搬迁补偿费用、新村建设费用和农村建设用地整理费用都来源于政府的投资，村集体和农民不用投资。如B市的X镇农村建设用地整理总计需要投入28182.32万元，其中拆迁补偿总费用为25315.34万元由B政府、开发区和镇政府收取的土地出让金和土费中列支；旧村复垦总费用2866.98万元，由国家和地方各级政府用于农业土地开发的土地出让金、新增建设用地土地有偿使用费和耕地开垦费中列支。 二是自然村合并型农村建设用地整理模式。例如：Y镇Z村建设146户连体别墅，每户300平方米，50套公寓房，每套120平方米，会所3000平方米，每平方米建筑成本为620元。这种模式的资金来源于政府、村集体和农民，其中： （1）村集体为每户建房每平方米补助200元，总投入为： （146×300+50×120）×200＋＝元＝1182.00万元 （2）农民负担建房成本中其余的420元： （146×300+50×120）×（620－200）＝元＝2091.60万元 （3）政府负担旧村复垦费用、村内1500万元的基础设施建设费用以及工矿用地拆迁费用： 212.55×15×0+2.63×15×505000元＝2650.50万元 新村建设费用1500万元和工矿用地拆迁费用为512.85万元由B府、Y镇政府收取的土地出让金和土地税费中列支；旧村复垦总费用为637.65万元，由国家和地方各级政府用于农业土地开发的土地出让金、新增建设用地土地有偿使用费和耕地开垦费中列支。 此模式将农民土地是否丧失，按照权属筹集相应资金，并给以农民一定的补贴。费用有政府、集体和农民分别承担。 （3）C市的权属调整模式 C市对整理项目区内宅基地全部拆迁，拆迁后的土地全部复垦为耕地，拆迁分平房和楼房两种分别给以补偿，并按国家标准结合项目区实际给拆迁农民无偿划拨一块宅基地。费用由国家和地方政府给以支持。补偿标准明细如下表： 表1&C市农村建设用地整理平房拆迁补偿表 项&&&&&&&&&目&金额（元/户）&说明 一、房屋补偿费&28500&　 &&1、房屋重置价&26400&市政府规定的保护价220元/平方米 &&2、装修评估值&1000&房屋室内装潢 &&3、附属物残余价值&1100&房屋残值、装修及地上附着物残值按评估值的4%结算 二、补助费&3300&　 &&1、搬迁补助费&1000&　 &&2、临时安置补助费&2200&过渡期半年，按每平方米每月3元发放 三、规划安置宅基地费用&30000&包括土地农转非费用和基础设施建设费用 合&&&&计&61800&　 表2&C市农村建设用地整理楼房拆迁补偿表 项&&&&&&&&&目&金额（元/户）&说明 一、房屋补偿费&61500&　 &&1、房屋重置价&56000&市政府规定的保护价280元/平方米 &&2、装修评估值&3000&房屋室内装潢 &&3、附属物残余价值&2500&房屋残值、装修及地上附着物残值按评估值的4%结算 二、补助费&4600&　 &&1、搬迁补助费&1000&　 &&2、临时安置补助费&3600&过渡期半年，按每平方米每月3元发放 三、规划安置宅基地费用&30000&包括土地农转非费用和基础设施建设费用 合&&&&计&96100&　 该模式，注重对农民和集体经济组织的补偿，补偿项目较多，但如平房补偿的“规划安置宅基地费用”项目不太合理，没有明确阐述补偿的客体，没有清晰界定集体经济组织和农民个人的利益边界。 2．3农村居民点整理中权属调整的原则 通过对以上三市土地整理模式的分析，我们认为农村居民点整理中权属调整的应该遵循以下原则： 一、自愿合法，维护农民权益的原则 农村居民点用地整理实施过程中应按照相关的法律以及土地利用总体规划的要求，取得相关集体土地所有权者同意，充分尊重农民意愿，不搞强制拆迁，切实维护农民个人、集体经济组织和其他有关个人、单位的合法权益。对于因拆迁对农民或集体经济组织造成损失的，要给以补偿，并且保证农民生活水平不降低。 二、权属受损合理补偿的原则 补偿合理就是，一要保证农民权益，对农民的损失进行合理补偿。二要维护国家利益，防止补偿费用偏高、补偿项目偏多给国家带来的损失。 三、统筹规划、优化配置原则 一方面，农村居民点整理要在政府的统一部署下，由国土、发展改革、城市规划、建设、财政、农业、民政、、、劳动等部门协同开展工作。在科学论证的基础上，进行规范操作。另一方面，在整理的过程中，要注意调整土地利用结构，对于以前不合理的结构安排要进行调整，优化土地资源配置。 四、因地制宜的原则 资金来源是农村居民点用地整理的难点之一，对于经济发达程度不同的地区，应该按照实际情况，由不同的主体按照权属的大小共同承担整理费用。在获取收益时也应该按照权属大小来进行分配。[1]&&
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