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卖家反悔买家依约索三种赔偿 法院仅判双倍返定金
发布时间： 13:07:52
来源：搜狐 作者：网友
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&&&&2010年5月,林某看上了张某出售的一处房产,经过双方协商,签订了房产买卖协议,林某同时支付了10万元定金。双方约定,在2010年7月底前,林某支付50万元房款,付款当天张某及妻子须陪同林某到房地产管理处办理过户手续,还约定如果张某未能在当天陪同办理过户视作违约,须支付违约金30万元,并每天按房款总金额的万分之三支付滞纳金。&&&&去年7月底,二手房价格大幅上涨。张某此时告诉林某,因为当初卖房时未和妻子商量,妻子现在不同意,所以他无法陪同林某去办理过户手续。今年1月初,林某将张某告上法庭,要求张某双倍返还定金20万元,支付违约金30万元,并从去年7月开始计算房价款的滞纳金。&&&&浙江省天台县法院审理后认为,双方虽约定了定金和违约金及滞纳金3种违约责任,但结合合同履行情况、张某过错及预期利益等因素,判决张某双倍返还定金20万元。&&&&法官说法 只能选择一种违约责任&&&&承办此案的法官赵伟华庭后说,根据合同法规定,收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。当事人既约定违约金,又约定定金的,一方违约时,对方可以选择适用违约金或者定金条款,但只能选择一种违约责任。损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
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房产商违反预约合同应承担违约责任
我国房产市场近年来上涨较快，个别房产商利欲熏心，见涨忘约，在和消费者签订了意向书后却反悔，不少买家只能按照定金法则得到退一赔一的补偿。购房意向书到底是有效的预约合同还是仅仅是定金协议？曾经在司法实践..
　　我国房产市场近年来上涨较快，个别房产商利欲熏心，见&涨&忘&约&，在和消费者签订了意向书后却反悔，不少买家只能按照定金法则得到&退一赔一&的补偿。购房意向书到底是有效的预约合同还是仅仅是&定金&协议？曾经在司法实践中存在一定争议，赔偿多少也成为争议焦点之一。上海市二中院多年前审理的一起案件支持了消费者预约合同的观点，并作出了大大高于意向金的赔偿判决，成为全国法院审理此类案件的重要参考。　推荐阅读：　　 可解除购房合同　　可以怎么解决?　　纠纷怎么处理　　据介绍，该案的判例被列入《最高人民法院公报》。《最高人民法院公报》（以下简称《公报》）案例，是经过严格审核、以最高人民法院名义发布的案例，具有突出的权威性。列入《公报》的案例，可指导全国各级法院作为审判实践、统一执法尺度、规范裁判标准、总结裁判经验的有效&标杆&。　　购房者被&放鸽子&　　钟先生来上海多年打拼后有了一定的积蓄，想在上海买个小商铺，&扎根&发展。2002年7月，他和本市某房产公司签订了《商铺认购意向书》(以下简称&意向书&)，约定他向该房产公司支付购房意向金人民币2000元，取得该公司所开发的小区商铺优先认购权。房产公司在该小区认购时优先通知钟先生选择，预购商铺的面积为150平方米，均价为每平方米7000元(可能有1500元的浮动)。如钟先生未在约定期限内认购单元的，视同放弃优先认购权，已付的意向金无息退还；如前来认购，则意向金自行转为认购金的一部分。意向书签订后，钟先生向房产公司支付了意向金。　　2003年6月，房产公司取得上述小区房屋预售许可证，但在销售商铺时未通知钟先生。2006年初，钟先生到房产公司售楼处要求按意向书约定，签订正式买卖合同，却被告知因商铺价格上涨，房产公司不认可原约定价格，而且商铺已全部销售完毕，无法履行合同，只愿退还意向金。　　一审法院认为，双方当事人签订的意向书约定以预订方式收受意向金，并对双方交易有关事宜作了初步确认，但因该意向书对商铺的楼号、房型、价格等无法作明确约定，需在符合条件后由双方签订正式予以确认，因此该意向书具有预约合同的性质。之后房产公司又取得了相关开发及销售房产的许可，因此该意向书作为预约合同依法有效。房产公司应承担违反预约合同的违约责任。酌情判决房产公司返还钟先生意向金2000元，并赔偿原告经济损失1万元。　　判决后，原被告均提起上诉。　　房产公司判赔15万　　案件到了二审法院&&市二中院，引起高度重视。市二中院主审法官吴俊介绍，由于房产市场处于&卖方市场&，不少卖家看到房价涨了，便反悔不肯卖房，当时类似案件在全国都存在。但是，在民法及其司法解释中，并没有对这一行为的具体规定，落实到个案如何处理，在司法实践中还存在不少争议。而法院的判决无疑对规范这一市场将起到相当大的影响作用。　　为此，该院马上组成合议庭仔细调查，并对其中的争议焦点咨询了包括华东政法大学民商法专家傅鼎生教授等法学专家学者的意见。各方讨论下来，发现此案关键的争议主要集中在两点上：　　● 意向的法律性质是什么？　　在审理中，一种观点认为，该意向书是双方洽谈买卖商户的初步文件，仅表达双方的初步意见，不具有法律效力；另一种观点认为，该约定虽然名为意向书，但对未正式签订的买卖合同作出了预先安排，性质应属于预约合同。　　最终，合议庭讨论下来认为，这起案件中的意向书虽然名为&意向&，但是，协议中已经达成实际购买商铺的合意，并明确了双方的权利和义务；还约定了商铺的面积、价款计算、认购时间等。双方都有受协议约束的意思表示，不同于无任何法律约束的初步意向，因此构成了预约合同。　　● 违约到底该怎么赔？　　违反预约合同造成损害的，受害方有权请求赔偿，新的问题又出现了：这种损害属于何种损害，赔偿范围如何确定？　　同样，对于这点上也存在争议。有观点认为，按照日本等民法典，应该以按合同全部履行的损失来算，这起案件就要赔偿近百万元。另有观点认为，只需在意向金基础上，酌情赔偿造成的机会损失，一审法院中也注意到这点，判处赔偿1万元。　　二审法院法官讨论后认为，房产公司的违约行为，客观上使钟先生丧失商铺的优先认购机会，应认定其存在财产损失，房产公司应酌情赔偿钟先生对正式订约产生合理期待而造成的机会损失。但一审法院判决的1万元不足以填补钟先生的损失，也不足以惩戒房产公司的违约行为。　　因此，法院最终在考量近年来房产市场发展和房价变化态势及此案具体情况的基础上，酌情确定房产公司赔偿钟先生经济损失15万元。&这样既保护了守约方的合法权益，也有助于促使民事主体以善意方式履行义务，维护市场交易的诚信和安全秩序。&
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买卖合同订立过程中违反预约合同的法律责任
时间：日&&|&&作者：韩洪律师&&|&&关键词：合同&&|&&浏览：2165
提记：2012年 6月5日，最高人民法院公布的《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释〔2012〕8号 ）第二条首次明确了合同当事人在卖合同订立过程中违反“订立买卖合同的预约”应承担“预约合同”违约责任或损害赔偿责任。
买卖合同订立过程中违反预约合同的法律责任――兼析买卖合同纠纷法律解释规定的预约合同市一法&韩洪律师提记：2012年&6月5日，最高人民法院公布的《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释〔2012〕8号&）第二条首次明确了合同当事人在卖合同订立过程中违反“订立买卖合同的预约”应承担“预约合同”违约责任或损害赔偿责任。解释填补了我国立法对“预约”没有规定的空白，不但体现了法律对订立本合同（本约）过程中当事人的意思自治的尊重，弥补了中单一“缔约过失”责任对违反诚实信用原则行为制裁的不足，而且更加体现了合同自由与公平原则。本文简要分析了解释第二条的“预约合同”，以及订立本合同过程中当事人约定“预约合同”责任和法定缔约过失责任的区别，以期对以后办理合同纠纷案件有所裨益！&&&&关键词：预约合同&&本合同&&订立买卖合同的预约&&缔约过失&&进行谈判的预约&&&&&一、预约合同的概念、构成要素及类型&&&&&&1.&预约合同概念&&&&&在最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释〔2012〕8号&，以下简称2012《解释》）公布以前，预约合同仅存在合同法学理中，与本合同相对而言，它是指当事人双方为将来订立确定性本合同而达成的书面允诺或协议。同本合同一样，预约合同本身就是一种合同，在当事人意思表示一致（要约、承诺）的情况下即可成立。但是，预约合同又不同于本合同，其目的是确保当事人在将来订立本合同，标的是为将来订立本合同而应履行的谈判义务。&&&&&从法律上讲，预约合同并不属于合同法分则约束的典型合同，它仅为将来就交易订立本合同规定了订约的义务，使当事人至少不得违反预约下谈判的诚实信用原则。预约合同发生于本合同成立过程中的先契约准备阶段，在很多典型合同的前期都可以产生。&&&&2、预约合同构成要素&&&&第一、预约合同发生于本合同的磋商过程中。预约合同是为缔结本合同而达成的合意，只能发生在本合同的磋商过程中。但是预约合同又独立于本合同，与本合同的成立与否并无必然的联系。&&&&第二、有订立本合同的意思表示。预约合同是以订立本合同为标的的合同，这是预约合同最重要的特征，也是预约合同与本合同的重要区别。&&&&第三、预约合同的内容必须确定。预约合同为订立本合同而存在，其详备程度虽不如本合同，但仍应满足合同成立的基本要求。换言之，预约合同至少应当具备《合同法解释（二）》第一条第一款规定的：当事人的名称或者姓名、标的，此处的标的是为将来订立本合同而应履行的谈判义务。&&&&3.&预约合同的类型&&&&一般将预约合同分为&约定进行谈判的预约合同&和&带有本合同未决条款的预约合同&。&&&&第一，约定将进行谈判的预约合同。&&&&此类预约合同只约定了当事人将为未来订立本合同进行谈判，但至于谈判的结果则不受预约合同的约束，而是要受根据谈判结果订立的本合同约束。根据预约合同，双方当事人只承担继续谈判、直接达成最后本合同的义务。它给当事人强加一项诚信谈判(尽最大努力)达成本合同的义务，但不能针对谈判失败强加实现本合同的义务。即它产生两个效果：一是当事人要对他违反谈判义务、导致不能达到本合同的行为承担责任；二是当事人诚信地继续谈判仍不能达成本合同时，他们不受预约合同的约束。换句话说，就是当事人之间一旦订立预约合同，双方负有也仅负有谈判、磋商的义务，是否最终缔结本合同则非其所问，即预约合同只能要求为订立本合同&必须磋商&而不能要求&必须缔结本合同&。&&&&第二，带有本合同未决条款的预约合同。&&&&此类预约合同中已约定了未来所订本合同的主要条款，合同当事人双方可以根据这些条款直接缔结本合同。当事人也同意受这些条款的约束，并有义务就未决条款继续谈判，在谈判中只对预约合同中的未决条款达成协议，最后把预约合同的内容也整合到本合同中，从而形成本合同。&&&此类预约合同和本合同（本约）在实践中很容易混淆、难以区分，因此在司法实践中常常将此类预约合同直接作为本合同对待，赋予其本合同的效力。至于合同中的未决条款和其他欠缺、遗漏的条款，当事人可以通过合同法第61条、第62条、第125条的有关规定予以确定，即首先由当事人协议补充，再按合同有关条款和交易习惯确定，最后由人民法院按照合同所使用的语句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯和诚信原t进行强行填充。&&&&例如，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：&商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。&该条司法解释就将&带未决条款的预约合同&在(一方当事人)已经实际履行的情况下，直接作为本合同对待。&&&&&二、2012《解释》首次确立了卖合同订立过程中违反“约定将进行谈判的预约合同”类型并规定了违反此类预约合同的法律责任&&&&&因为我国《合同法》在立法时并没有承认预约合同，所以在《合同法》中并没有针对违反预约合同作出专门法律规定。&2012《解释》第二条首次明确了合同当事人在买卖合同订立过程中违反“订立买卖合同的预约”应承担“预约合同”违约责任或损害赔偿责任。解释填补了我国立法对“预约”没有规定的空白，不但体现了法律对订立本合同过程中当事人的意思自治的尊重，弥补了合同法中单一“缔约过失”责任对违反诚实信用原则行为制裁的不足，而且更加体现了合同自由与公平原则。（第二条规定：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”）&&&&&根据本条司法解释，针对买卖合同订立过程中违反订立买卖合同的预约合同一方，对方可请求其承担“预约合同违约责任”或“解除预约合同并损害赔偿”的法律责任。&&&&但是，该类“预约合同违约责任”的方式及损害赔偿的范围是什么？&&&&笔者认为，虽然《合同法》第一百零七条之规定，承担违约责任的方法还包括继续履行，但在买卖合同订立过程中承担“预约合同违约责任”不能包括继续履行。如果一方不履行则不能强制实际履行，应当根据预约合同标的的特殊性适用《合同法》第一百一十条第二款第三项的规定，违反预约合同一方在不愿继续履行的情况下，另一方只能要求解除预约合同并主张损害赔偿（包含违约金责任、定金责任等）。这是因为，合同法的原则除了诚信之外还有自愿、公平原则，强制履行的直接后果是强制当事人签订本合同，在强制的基础上成立的本合同明显违反了合同自愿、公平的原则。&&&&&另外，该类预约合同损害赔偿的范围除实际发生的损失外还应当包括信赖利益。预约合同一方当事人违反义务而给对方造成的损失在性质属于信赖利益的损失，因为当事人基于预约合同而产生的权利是对将来订立本合同的一种期待权，预约合同一方当事人有理由相信另一方将来会受此约束，并基于这种信赖而行事；如果预约合同另一方违反约定，则必将使预约合同一方蒙受不利益(如丧失交易机会等)，因此，对这种信赖利益应包括在该类预约合同损害赔偿的范围内。但是，这种信赖利益仅仅是订立本合同期待权丧失的利益，绝不是如果本合同本合同订立后，根据本合同的内容而产生的可预期的利益。&&&&三、违反预约合同和缔约过失责任的异同&&&&&由于《合同法》订立之时，立法并不认可预约合同，因此对于本合同订立前、缔约过程中当事人一方违反诚信原则的行为是按缔约过失的责任处理的。缔约过失责任是指在合同订立过程中，一方因违背其根据诚实信用原则所应负的义务，而致另一方的信赖利益损失而应承担的民事责任。合同法第四十二条就是合同法关于缔约过失责任的规定。（《合同法》第四十二条：当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：假借订立合同，恶意进行磋商；故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；有其他违背诚实信用原则的行为。）&&&&&从发生原因看，在很多情况下缔约过失责任实质上就是违反预约合同责任，但是，二者在法定性和约定性方面是有明确区别。缔约过失责任是根据法律规定直接产生，责任形式由法律直接规定；违反预约合同的前提是预约合同已经成立，其责任形式可以由当事人约定。&2012《解释》承认预约合同并将其纳入合同法调整的范围，凸显了法律对合同订立过程中当事人意思自治尊重，不仅能更好的保护当事人在买卖成立合同的各个阶段的利益，也有利于建立更加稳定有序的交易秩序。&&&&&四、定金在预约买卖合同中的运用&&&&&2012《解释》规定了订立买卖合同的预约合同，为以后处理此类案件明确了法律依据，但是，对违反此类预约合同如何主张并举证具体数额的“预约合同违约”和“解除预约合同并损害”的赔偿金，尤其是损害赔偿中的信赖利益损失，则非易事。从事前预防角度考虑，笔者建议当事人根据《合同法》第一百一十五条的规定，一方要求另一方交纳一定数额的定金作为履行预约合同的担保，并在预约合同中予以并确（相对本合同而言则为成约定金或担保金），这样，在一方当事人违反预约合同时，另一方便比较容易实现“预约合同违约责任”的主张。另外，根据《合同法》第一百一十四条，也可以在预约合同中约定一定数额的违约金，作为解除预约合同后损害赔偿金。&&&&最后说明，&2012《解释》只是在买卖合同订约过程中有限地规定了“订立买卖合同的，此处的预约合同并不是合的同法总则中规定的预约合同，不能适用于其他合同订立过程中，对于其他合同订约过程中有违诚实信用原则的行为还是要依据缔过约失的规定来处理。
作者： [北京-海淀区]专长：债务债权 交通事故 合同纠纷 工伤赔偿 人身损害 律所：北京市一法律师事务所350积分 | 帮助27人 | 1个好评电话:
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律师服务热线：400- 传真：028- 四川?成都市高新西区天辰路88号(电子科技大学西区科技园内)工人在 不平等条约工伤赔偿协议上签字，后反悔，能否得到全部赔偿_百度知道
工人在 不平等条约工伤赔偿协议上签字，后反悔，能否得到全部赔偿
”工伤认定后，工资更少？厂方的做法受保护吗，主要是装卸工。我要求厂里为我调换岗位，不管评为几级伤残，请问这个不平等条约有效吗，于是我辞职了，一切问题均与厂方无关包括与厂方解除劳动合同”厂方在”一切”后面加了”问题”两个字不是我亲笔签，工作更累。我拿着签下协议后 厂方才给开具证明被签订为十级伤残，厂方拒绝赔偿我的一次性伤残失业金，厂方一再拖延为我办理工伤认定和工伤鉴定厂方怕我办理鉴定后辞职，因为与厂方有协议争议，厂里安排我去打长工工伤后，让我抄下来并签上自己的名字，继续在厂里工作，其中有一句话是，起草一份协议
不是失业金，因为证人是厂长的亲妹妹，并且无人为我证明我是被胁迫的应该是再就业金
提问者采纳
单位给你出具10级伤残应该是不合法的，相关赔偿由单位承担，单位以协议的方式免除责任是无效的，劳动者根据伤残鉴定的等级享有有关工伤保险待遇，单位应当为劳动者申请工伤认定，认定工伤后申请鉴定，如果单位未交纳工伤险的、建议，然后根据伤残等级提出工伤保险待遇：向劳动行政部门工伤保险科提出工伤认定申请。2、工伤认定和伤残鉴定只有劳动行政部门才能做。3、发生工伤后1
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然后要求单位按照工伤保险条例进行赔偿，无效的，你可以申请劳动仲裁或者向劳动监察部门投诉， 属于工伤的话，先申请工伤认定和伤残等级鉴定。如果单位不依法赔偿的话不平等条约工伤赔偿协议是违法的
这个所谓的条约是违反法律、法规规定的，是无效的。厂方的做法不受法律保护，你可以通过诉讼解决。
工伤鉴定标准与赔偿标准，《工伤保险条例》都有相应的细则性规定，根据你提供协议内容的描述，显然用人单位是为规避自身法定的义务，该条款当然无效，如果用人单位拒不赔偿的，你可以通过诉讼的方式解决你的纠纷问题
绝赔偿一次性伤残失业金不合理，这种和约绝对无效，再说是没有司法公正的即使公正了劳动者与雇佣单位签定这样的协议也无效，因为劳动法上明文有规定
这种问题建议你直接去律师税务所咨询
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协议后反悔拒赔 台州黄岩法院判决按约履行
　　中新浙江网11月17日电(见习记者谢盼盼 通讯员林静)邻里之间因生活琐事发生争打，导致双方不同程度受伤。经当地调解委员会调解，当事双方达成调解协议，事后，赔偿方感觉&吃亏&拒绝赔偿。签订好的调解协议能反悔吗？11月16日，浙江省台州市黄岩法院审结了这起健康权纠纷案，认定调解协议有效，赔偿方应按约履行。
　　张某和肖某为同村村民，去年6月10日，两人因堆放垃圾琐事发生争执，并互相争打，造成张某和肖某不同程度受伤。张某受伤后在医院住院治疗，被诊断为&左侧第2肋骨骨折&。
　　后张某和肖某在人民调解委员会的主持下达成调解协议，双方约定：肖某向张某赔礼道歉，张某的费用由肖某承担，肖某一方费用自行承担。张某、肖某均在该份调解协议上签字和捺手印。
　　事后，肖某反悔，对张某的损失费迟迟不愿支付。
　　今年年初，张某诉至法院，要求肖某赔付协议上所约定的医疗费、护理费、误工费等各项损失共计2.1万余元。
　　肖某辩称导致这次事件发生和扩大的责任在于张某，应由张某自己负责，双方签订的这份调解协议书显失公平，应予撤销。
　　法院审理后认为，公民的生命健康权受法律保护，本案中张某、肖某因生活琐事发生争打，导致张某及肖某受伤，事实清楚。张某、肖某对本次纠纷都存在过错，对纠纷造成的损失都应当承担相应的责任。但张某与肖某签订的《人民调解协议书》约定：&张某的费用由肖某承担，肖某一方费用自行承担。&该约定系双方当事人在基层人民调解组织的主持下自愿妥协退让的结果，没有证据显示存在显失公平的情形，即便肖某认为&吃亏&也系肖某对自身权利的一种处分，该约定对肖某具有约束力，肖某应按约履行，故对张某因本次纠纷造成的全部经济损失，肖某应当承担全部赔偿责任，结合本案实际肖某应赔付给张某各项经济损失为1.4万余元。
　　肖某辩称涉案的调解协议书显失公平应予撤销，法院不予采纳。(完)
编辑:来源：中新浙江网
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