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王丽与海南万骏物业管理有限公司物业服务合同纠纷民事一审判决书
海口市龙华区人民法院民 事 判 决 书（2014）龙债初字第334号原告海南万骏物业管理有限公司。法定代表人杜坚，总经理。委托代理人谌小群，该司副总经理。委托代理人柏虎，该司员工。被告王丽。委托代理人黄文江，海南商汇律师事务所律师。第三人海南银通国际物业管理有限公司。法定代理人郭大雷，总经理。委托代理人潘春，该司副总经理。原告海南万骏物业管理有限公司（以下简称万骏公司）与被告王丽及第三人海南银通国际物业管理有限公司（以下简称银通公司）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人谌小群、柏虎、被告王丽及其委托代理人黄文江、第三人的委托代理人潘春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，日至日，百金城小区开发商-海南物业股份有限公司与原告（原海南物业管理公司）签订物业管理委托合同，委托原告对百金城小区提供物业管理服务。历年所签订的《物业管理委托合同》中都明确约定了逾期交纳物业管理费等费用将按日万分之十的比例收取滞纳金。被告享受了原告提供的物业服务，有义务按照《物业管理委托合同》和物价局的备案通知中确定的收费标准，向原告交清物业管理费、日常养护费、电梯电费、电费、水费、汽车停放费和滞纳金等费用。被告所有的百金城小区XXX房（房产证号：38117，住房面积：211.62平方米）属于被管理范围。但被告自日至日一直拖欠百金城小区XXX房物业管理费、日常养护费、电梯电费、电费、水费、汽车停放费等费用。原告每月都发放交款通知单催被告交清物业管理费等费用，被告都拒绝交清。原告认为，原告为百金城小区提供物业管理服务，为该小区公共场所、公共设施、公用设备等提供大量维护、保洁和维修保养工作，并为未按时交费业主垫付了其应交的水电费用，赢得了广大业主的认可和支持。被告作为该小区的业主有义务依《物业管理委托合同》的约定按月缴纳物业管理费、日常养护费、水电费、汽车停放费等相关费用（明细见证据2、3）如下：被告自2011年2月至日累计拖欠百金城小区XXX房物业管理费6094.40元、日常养护费2031.68元、电梯电费1280.00元、电费4513.16元、水费1443.42元以及因拖欠相关费用而产生的滞纳金9824.66元，共计25187.32元。因此，原告特诉至法院，请求法院判令：1、被告交清其所有的百金城小区XXX房欠交的物业管理费等费用，共计15362.66元；2、被告交清其所有的百金城小区XXX房因欠交物业管理费等费用而产生的滞纳金，共计9824.66元；3、由被告承担全部诉讼费用。被告辩称，一、原告与我之间的物业管理关系于日终止。百金城小区1993年开发建成，该小区的开发商海南物业服务有限公司下属原告万骏公司负责管理百金城小区。原告在管理百金城小区以来，一直存在服务管理低劣、管理小区松散，造成百金城小区多次发生被盗事件，并从未承担任何责任。原告在管理百金城小区期间，多次拖欠水电部门的水电费，造成百金城小区多次停水停电。管理期间还利用职权侵犯空房业主权益，私自对业主的房屋出租，收取租金为己有。原告的上级单位开发商海南物业服务有限公司，收取百金城业主的物业维修基金2450000元，也没有按海口市房管局的规定存入指定账户，2450000元维修基金侵占使用至今下落不明。鉴于原告存在以上诸多问题，并在其经营管理期间不思悔改，百金城小区业主委员会于日终止原告对百金城小区的物业管理权，同时将百金城小区物业管理权给海南富南物业管理有限公司（以下简称富南公司）和银通公司管理。原告起诉我的物业水电费是在原告与我中止物业服务之后产生的物业水电费，依据《最高院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解决》第十条第二款，物业服务企业拒绝退出、移交、并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。所以我从法律上没有义务向原告支付物业水电费。二、原告没有法律依据收取被告的物业水电费。原告自日以来就无视海南省物价局日颁布施行的《海南省物业服务收费办法》第十五条规定，实行政府指导价的物业服务收费实行备案制（详见证据3第22页—24页）。日海南省物价局、针对百金城小区第二届业主委员提交的报告文件作出了琼价费函（号关于百金城小区物业服务费收费问题的回函，该函明确写明，万骏公司自日—日止，未按规定向我局申请办理百金城小区物业服务收费备案登记。原告从管理百金城小区至2013年8月期间一直没有办理收费备案登记，我只能向提供物业服务的银通公司交纳物业水电费。三、如果依原告主张我应向其交付物业水电费，但也不存在收取滞纳金。我作为业主有向提供物业管理服务的物业公司交纳物业水电费的义务。但我认为，应向目前依据合同管理百金城小区的银通公司交纳物业水电费，银通公司作为管理方也向我送达了交纳物业水电费的函件；我认为银通公司作为物业服务方收取物业水电费属合情、合理，所以我应依据双方签订的协议履行按期足额交纳物业水电费的义务。原告认为我应交纳原告没有进行物业管理期间的物业水电费，显然不合理、不合法。退一步讲，我作为业主有按时交纳物业费的义务。因目前银通公司管理百金城小区，向企业主发出缴费通知，业主按期足额交纳物业水电费，是合理的也是正当的。如果该物业水电费应交纳给原告，被告也应算按期足额交纳了物业费和水电费。我在前后两家物业公司的纠纷中是无辜的，所以不应计收滞纳金。四、原告向龙华法院提交的证据《物业管理委托合同》（CF—97—1010），是海南物业股份有限公司与原告万骏公司于日签订的，落款附件下方补充条款：明确约定甲乙双方一致同意，在本合同执行期间，如业主大会选聘了物业管理企业或业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。日海口市龙华区金贸街道办事处给海口市房管科予以备案及指导今后工作。日百金城小区业务委员会给富南公司的接管通知，该通知明确写明根据日百金城小区业主委员与贵公司签订《百金城小区物业服务委托合同》的规定，现通知贵公司于日上午9时起，全面接管百金城小区物业管理的工作，并配合业主委员会办理小区有关物业管理资料及帐目的接收工作。国务院2003年颁布，2007年修订的《物业管理条例》第26条规定，前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。万骏公司与开发商海南物业股份有限公司签订的物业管理合同是前期物业服务合同。日海口市龙华区百金城小区业主委员与富南公司签订的《物业服务委托合同》于当日生效，按照《物业管理条例》第26条规定，万骏公司与开发商海南物业股份有限公司之前签订的前期物业服务合同自动终止。证据充分证明原告与我已于2009年5月解除物业管理合同关系，原告无权要求我支付2011年至2013年期间所欠的物业水电费。因此，原告的诉讼请求不应得到支持。第三人述称，日，我司跟百金城小区业主委员会签订过《物业管理委托合同》，开始履行《物业管理委托合同》，但是因为原告以部分业主欠费为由不以移交，还好这过程当中有业主委员及相关部门协调，我司等到日，才正式进入。原告欠水电部门的历史欠费较多，合计23万元，供电部门就以欠费要停电，我司与原告的总经理专门协调，他说他不管，说反正停电受害的是业主。我司进入也不到一个月，就造成小区停电，这种情况下，万骏公司也不打理这事，我司与业主委员会协调后垫付。业主委员会就委托我司收原来业主欠所谓的万骏公司的欠费17万多元做补偿。水电费从行业来说也是代收代缴，因此收业主的钱去缴纳欠费是合理的。经审理查明，“百金城小区”系海南物业股份有限公司开发建设的小区。日，该小区成立百金城小区业主委员会，并登记备案。日，海南物业股份有限公司与原告分别为甲乙方签订《物业管理委托合同书》，合同约定海南物业股份有限公司（甲方）委托原告（乙方）对“百金城小区”进行物业管理，管理期限三年，即自日至日。合同第二十二条第四款第二项约定业主逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应缴纳管理费的万分之十缴纳滞纳金。该合同补充条款约定甲乙双方一致同意，在本合同执行期间，如业主大会选聘了物业管理企业或业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。尔后，原告按约定对百金城进行物业管理，日百金城小区业主委员会与案外人海南富南物业有限公司签订《百金城小区物业服务委托合同》，约定百金城小区业主委员会委托海南富南物业有限公司对百金城小区进行物业管理，管理期限二年，即自日至日止。同年5月26日，百金城小区业主委员会向海南富南物业有限公司发出《接管通知》，通知海南富南物业有限公司于日上午九时全面接管百金城小区物业管理工作，但至本案审理止，没有证据显示在《百金城小区物业服务委托合同》签订后海南富南物业有限公司进驻百金城小区接管物业管理工作，该小区始终由原告进行物业管理。百金城小区XXX房登记在被告名下房产，属于原告管理范围。根据原告提交的缴费通知书显示，被告欠原告物业管理等费用为自2011年2月至日物业管理费6094.4元、日常养护费2031.68元、电梯电费1280元、电费4513.16元、水费1443.42元，合计15362.66元。日，第二届百金城小区业主委员会与第三人签订《海口市金龙路XX号百金城小区物业服务服务合同》，约定百金城小区业主委员会委托第三人对百金城小区进行物业管理，管理期限三年，即自日至日止。同年9月29日，原告与第三人进行物业管理工作移交，第三人对小区进行管理至今，原告撤离时未缴纳小区部分水电费等费用。在本案审理中，原告与第三人共同确认原告欠小区2013年8月至11月电费元、滞纳金9557.79元、垃圾处理费8638.31元。因第三人没有提供票据，原告不予认可的污水处理费14974.1元。由于原告拖欠上述费用，将影响小区供水供电，经第三人和百金城小区业主委员会协调，同意第三人垫付上述费用，尔后由第三人收取部分业主欠缴的物业管理费冲抵。为此，日，百金城小区业主委员会向第三人出具《委托书》，《委托书》载明：为了避免百金城小区因万骏物业欠缴费用而发生的停水停电的情况，第二届业主委员会决定委托贵公司百金城小区管理处代为清收业主2007年1月至2013年10月间欠缴的物管水电等费用。作为支付海南万骏物业公司欠缴的下列费用：1、供电、水务（含排污费，垃圾处理费）22万余元；2、小区维修发电机，高压连接设备，电梯费；3、违规收取部分业主2013年10月的物管费。同时百金城小区业主委员会向该小区业主及租户发出《关于清缴万骏应收物管费用的公告》，公告要求小区欠费业主尽快将费用直接交给第三人，作为第三人垫付欠费的保证。案在审理时，经原被告及第三人确认，被告向第三人缴纳的物业管理等费用7681.73元。另查，海南万骏物业管理公司原名海南物业管理公司2004年12月变更为海南万骏物业管理公司，2009年1月之前为一家二级物业管理企业，2009年1月后升为三级物业管理企业。上述事实有营业执照副本、欠费明细单、物业资质证书、收费许可证、交款通知单、水电费滞纳金发票、催款通知、照片、水、电费发票、《移交百金城小区物业区域协议》、《百金城小区物业服务委托合同》、《物业管理合同》、《海口市龙华路XX号白金城小区物业管理服务合同》、海南省物价局文、房产证、缴费凭证、物业管理委托合同书等证据及庭审笔录证实，足以认定。本院认为，本案争议的焦点问题：一、本案《物业管理委托合同》的效力及原告是否具备本案诉讼主体资格；二、被告是否拖欠原告物业管理等费用；三、被告应付原告的物业管理费用的数额及滞纳金问题；四、被告将欠原告物业管理等费用向第三人缴纳是否合理。一、关于本案《物业管理委托合同》的效力及原告是否具备本案诉讼主体资格问题。原告属于依法成立的三级物业管理公司，日原告与被告所居住的百金城小区开发商海南物业管理有限公司签订了涉案的《物业管理委托合同》，该合同属于前期物业服务合同，符合国务院《物业管理条例》关于选聘前期物业管理企业的相关规定及最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，属于有效合同，对所有业主具有约束力。虽然期间百金城小区业主委员会登记成立，并与海南富南物业有限公司签订《百金城小区物业服务委托合同》，根据《物业管理条例》第26条规定，前期物业服务合同可以约定期限；但期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。但由于《百金城小区物业服务委托合同》签订后，至今未正式生效和实际履行，百金城小区仍然由原告进行管理，故涉案的《物业管理委托合同》没有失效，原告依据该合同对百金城小区提供了物业服务，依法享有向被告收取物业管理等费用的权利。故被告关于百金城小区业主委员会与海南富南物业有限公司签订《百金城小区物业服务委托合同》后《物业管理委托合同》失效，原告不具有本案主体资格的辩论意见不成立，本院不予采纳。二、被告是否拖欠原告物业管理费用。根据原告提供的催款通知及欠费明细单等证据证实被告拖欠原告物业管理费用，同时被告在庭审中亦确认了在日第三人接管百金城小区后，被告向第三人缴纳拖欠的物业管理费，从另一方面证实了被告欠费之事实，故被告关于未欠原告物业管理费的辩论意见不符合事实，本院不予采纳。三、被告应付原告物业管理等费用的数额及滞纳金问题。在原告管理百金城小区期间，被告欠费情况为日至日15362.66元，在第三人接管百金城小区后，被告向第三人缴纳费用7681.73元，扣减后欠费7680.93元，原告要求被告支付所欠管理费有事实和法律依据，本院予以支持。被告关于所有管理费均向原告和第三人交清的辩论意见不符合事实，本院不予采纳。关于滞纳金的计算问题。原告在本案中提供催款通知书，证实原告每月张贴通知，告知业主交费，但没有提供证据证实向被告催收过上述欠款，至日百金城小区业主委员会向欠费业主发出《关于清缴万骏应收物管费用的公告》，该公告应视为是小区业主对上述欠款的催收，故被告的上述欠费滞纳金应从日起计算。四、被告将欠原告物业管理等部分费用向第三人缴纳是否合理。原告在管理百金城小区期间拖欠水电费，造成第三人接管后小区被停水停电。为了维持小区的正常秩序，小区业主委员会与第三人协调后，由第三人垫付欠缴的水电费用，尔后公告被告等欠缴业主向第三人缴纳所欠费用，用于抵扣第三人为原告垫付的水电费用，从而解决了原告撤离后小区的遗留问题，保证了小区业主的正常生活，第三人的上述做法合情合理。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决如下：一、限被告王丽在判决书生效之日起三日内向原告支付百金城小区XXX房欠交的物业管理费等费用7680.93元及滞纳金（滞纳金计算方式为自日起以本金7680.93元按日万分之十计算至本院判决限定还款之日止）；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案件受理费114元，由被告54负担，原告负担60元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。审　判　长　　李燕萍审　判　员　　唐　明人民陪审员　　付向荣二〇一四年十一月二十七日书　记　员　　黄　静
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