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法官谈房产案件的执行问题
时间：&&|&&作者：孙心远&&|&&浏览：61
随着我国社会主义市场经济的迅速发展，房地产业也在迅速崛起，人们经济活动的频繁，导致涉房案件也逐渐增多，但是由于我国相关政策法律滞后及执行人员水平有限，在执行涉及房地产案件时，往往会感觉十分棘手，无所适从，给当事人造成不必要的损失，为此笔者结合多年的执行实践，仅对以房地产作为执行标的案件如何执行作一下疏导和初步的探讨，以期对该类案件的执行有所裨益。
随着我国社会主义市场经济的迅速发展，房地产业也在迅速崛起，人们经济活动的频繁，导致涉房案件也逐渐增多，但是由于我国相关政策法律滞后及执行人员水平有限，在执行涉及房地产案件时，往往会感觉十分棘手，无所适从，给当事人造成不必要的损失，为此笔者结合多年的执行实践，仅对以房地产作为执行标的案件如何执行作一下疏导和初步的探讨，以期对该类案件的执行有所裨益。一、涉房执行案件的界定及特点房与地是不可分的，涉房执行案件即涉及到房产、地产及房地产的案件，也就是指以被执行人或第三人的房产、地产或房地产作为执行标的或执行对象的案件。它包括返还房屋、(收取房产收益、拍卖、变卖房产等)对房地产进行查封、拍卖、变卖等几类案件，由于房地产本身的特殊性，决定了涉房执行案件也具有其自身的特点：1、涉案房产和地产必须同时执行。房产与地产的不可分割性决定了在处理涉房案件时必须对房产与地产同时执行的特点，不可以只执行房产而不顾及下面的地产，或者只顾及地产而不执行上面房产，二者不可偏废。2、涉案房地产执行时权属关系复杂。我国房地产业起步较晚，但发展迅速，国家虽然对房地产业进行强制登记管理，并规定房产和地产分别由不同部门登记，但该制度相对来说还不十分合理和完善，这必然增加了执行涉案房地产时确定权属的难度。3、执行涉案房地产适用法律关系复杂。由于房地产自身所具有的可抵押、租赁及投资收益等性能，决定在执行该类案件必然涉及较为复杂的法律关系。4、涉房执行案件对人们生活影响较大。房地产价值巨大，且居住房屋是人类生活的必需品，执行涉房案件必然涉及并影响到当事人或其他人正常的生产生活。二、当前处理涉房地产案件过程中出现的问题房地产自身的特性，决定了在执行涉房地产案件过程中必须根据房地产自身的特性，严格在法律、法规规定的范围内严格依法执行，积极维护当事人的合法权益。但是由于当前我国房地产业发展不规范，相关不够完善，政策措施落实不到位，加上法院自身原因，在执行过程中出现了很多问题，主要集中在以下几个方面：1、对涉案房地产权属认定错误。由于房地产业发展迅猛，相关法律不够健全和完善，加之执行人员欠缺，导致在执行涉及到房地产案件时，不能很好的理解和领会法律的内涵，查清真实情况，对涉案房地产的权属不能作出正确的认定，导致案件无法执行或者错误执行。2、违反法定程序执行涉案房地产，损害当事人利益。个别执行人员不严格按照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结、拍卖、变卖财产的规定》执行，违法查封案外人房地产，或者不严格按照《规定》对房地产进行评估、拍卖、变买，损害当事人利益。3、漠视法律规定，损害第三人合法权益。法定优先权是由法律明文规定的一种优先权利，如工程价款、税收征收、抵押权，承租人的优先购买权等，在执行过程中必须严格依法遵守，但有的执行人员漠视法定的优先权，损害优先权人的利益，损害法律的权威。4、涉案房地产依法处理后难以交付或者交付后所有权不能及时有效的登记转移。由于涉案房地产本身瑕疵导致登记受租。很多涉案房地产，在房地产形成初期，由于无相关征用和建设手续，导致房地产在法院处理以后，因缺少相关手续，而无法办理所有权转移手续，而使执行受阻。另外由于涉及房地产的案件，大多牵扯到个人或部门的重大利益，在执行过程中，被执行人千方百计找关系，走门路，甚至以上访、恐吓、威胁阻挠法院执行，更有甚者，当地政府为了维护地方利益，在法院对房地产进行执行时，千方百计设置障碍，阻挠法院执行，致使涉案房地产在依法处理后难以交付或者交付后所有权不能及时有效的登记转移。三、执行涉案房地产的原则为了正确依法处理涉房案件，维护生效法律文书的权威，确保当事人合法权益不受侵害，执行人员在处理涉案房地产时应当遵循以下原则：(一)公开、公正原则随着我国社会的进步和发展，人们法律知识普遍增强，增加司法透明度，已成为人们的普遍要求和共识，房地产价值较大，又与人们的生活息息相关，公开、公正原则应当贯穿于执行的每个环节，以确保案件依法顺利执行。(二)产权权属确定原则被执行房地产，必须是确定无疑地为被执行人(包括变更、追加的被执行主体)的财产，法院才有条件、有依据去处置，否则，就会侵犯其他人的合法权益。现有法律所设立的执行中第三人异议制度正是从另外一方面反映出这一原则的具体要求。(三)执行次序后置原则房地产价值巨大，与人们的生产、生活、企业的运转息息相关，因此，在执行被执行人房地产时应十分慎重。如果被执行人有其他可供执行财产，如存款和收入及其他动产，或其提供的第三人债权等，应当先执行其他财产。当然，为保证申请人的利益不受损失，将被执行人的房地产在不影响其正常使用的情况下予以查封与上述并不矛盾。(四)执行保全原则这里的保全是指遇到必须处分被执行人房地产的情况时，可根据债务的标的大小，被执行人的生产、经营状况，结合房地产的价值，综合考虑灵活处理选择最佳的处分方式，尽量保全房地产。如被执行人生产状况前景良好，只是缺乏资金，生产跟不上，可以将其房产交由申请人享有，作为股份或者投资或者房地产由申请人使用一定年限，以租金折抵欠款等。当然，不能因为保全房地产，而不考虑当事人&实际情况损害另一方合法利益。(五)最低生活保障原则保障被执行人(自然人)的生存权，各国法律都有规定。依《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第六条规定，对被执行人及其所家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。人民法院只有在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后，方可予以执行。(七)法定优先权原则法定优先权是由法律明文予以规定的优先受偿权。如第286条提到的工程价款优先于普通债权，物权的优先效力等等，在执行过程中必须严格遵守，不得损害相关权利人的合法权益。四、涉案房地产的执行方法(一)确定可执行的房地产的范围1、我国《城市》第五章“房地产权属登记管理”中，第五十九条、第六十条规定，国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。一般来说，只要房地产登记在被执行人名下，就应当视为被执行人所有。法院就可以将其作为被执行人的财产执行。2、对于尚未进行登记和确权的房地产，主要是依据该土地使用权的审批文件和建房报建审批情况，并参考其他相关证据来确认该房地产的权属是否属于被执行人所有。3、对于虽未登记在被执行人名下的房地产，但登记名义人(案外人)书面确认该财产属于被执行人的，可以视为被执行人的财产予以执行。4、通过继承、判决或执行裁定已取得房地产所有权的，虽未经办理过户登记，法院也可以依据有关法律文书对该财产采取执行措施。5、以作价或入股作为公司注册资本，并经工商登记的，该房地产虽未办理过户登记，当该公司作为被执行人时，该房地产可以视为该公司的财产进行执行。(二)涉案房地产的处置方式1、查封。人民法院对房地产进行处置，必须首先对该房地产进行控制，而控制的主要措施就是查封。对已经在土地管理部门登记和房地产管理部门进行了登记的房地产，不论登记在什么人名下，都必须向相关部门说明情况，并发出协助执行通知书和裁定书;对未履行登记手续，未取得相关登记证书的房地产，必须采取公告或加贴封条方式予以公示，根据《最高人民法院关于执行工作若干问题的规定》第41条的规定，对既未向相关登记机关发出协助执行通知书和裁定书，又未公告或加贴封条的办法查封的，不得对抗其他人民法院已经采取上述方式的查封。2、价格评估最高人民法院《执行规定》第47条规定，“人民法院对拍卖、变卖被执行人的财产，应当委托依法成立的资产评估机构进行价格评估。”因此在对查封的房地产进行变现处理时，首先委托法定评估机构评估，并将评估结果及时送达双方当事人，然后及时对财产进行处分。3、折价抵偿最高人民法院《适用意见》第301条、302条，就规定了可将被执行人财产进行折价赔偿，即在经执行双方当事人协商同意，或无法拍卖、变卖而申请执行人同意接受的条件下处置财产的一种方式。折价抵偿要注意两点：一是尊重双方当事人的自愿协商，法院不能强迫。二是当事人要遵循“自愿、公平、等价有偿、诚实信用”原则，不得损害任何一方的利益。4、拍卖最高人民法院《执行规定》第46条第一款规定，“人民法院对查封、扣押的被执行人的财产进行变价处理时，应当委托拍卖机构进行拍卖。”&《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》执行第三条规定，“人民法院拍卖被执行人财产，应当委托具有相应资质的拍卖机构进行，并对拍卖机构的拍卖进行监督，但法律、司法解释另有规定的除外。”对于不能折价抵偿的房地产，人民法院必须进行拍卖处理，对房地产的拍卖应该注意以下问题：一是人民法院应加强对拍卖机构拍卖的监督，以确保拍卖合法有序进行。二是将房地产的相关情况详细告之拍卖机构，以便买受人能充分了解拍卖物的基本情况，便于做出相应的抉择。三是对投资权益、土地使用权的拍卖，应当对买受人的条件做出相应规定，因为相关法律对及司法解释都有特别的规定，应该遵守。四是要确定保留价，坚持从低原则。拍卖主要是为了实现债权人利益服务的，因此较低的保留价有利于调动拍卖市场气氛，进一步促进拍卖以高价成交。5、变卖所谓变卖，是指以一般买卖方式出卖被执行人的财产，以实现债权。最高人民法院《执行规定》第46条第2款规定，财产无法直接拍卖，不适于拍卖或当事人双方同意不需要拍卖的，人民法院可以交由有关单位变卖。”因此在当事人双方同意不需要拍卖的时候，可以对涉案房地产进行变卖处理，但是如果法院主持变卖时，对财产仍需进行价格评估，以确定底价，作为变卖的参考。二是必须钱物即时两清，法院必须确保控制变卖所得价款。至于双方当事人自行组织变卖的，则由法院制作执行笔录，确认当事人自己组织变卖，相关事宜由当事人自己负责。(四)价款分配根据最高人民法院《执行规定》第49条的规定，拍卖、变卖被执行人的财产成交后，必须即时钱物两清。变价款进行具体分配时，如果被执行房地产先前设有合法的抵押等法定优先物权的，或同时或单独由法定优先权存在时，则所得价款第一支付执行费用，包括评估费、拍卖费用及法院执行费用;第二支付应缴纳税款;第三偿还优先受偿权的金额，先清偿享有法宝优先权的债权人的债权(如建筑工程款)，后清偿依法设立有效的意定优先权的债权。支付后有剩余的，退还被执行人，不足的部分，被执行人继续履行。(五)折价、拍卖或变卖不成时的处置折价、拍卖或变卖不成时，按照《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八条第二款规定，法院要么经申请执行人同意后将财产作价抵偿给申请执行人或交其管理;要么因申请执行人不同意接收或管理而退给被执行人。法律尽管这样规定，但实际操作中会出现下面两个问题，一是申请执行人拒绝接收或管理，法院将房地产退给被执行人，申请执行人的合法权益必造成损害，甚至永远不能得到清偿。二是被执行财产是不可分割的，其实际价值超出执行标的额，由于拍卖、变卖不能而低价抵偿给申请执行人，但这样做，又会对被执行人合法权益造成侵害，因此最好的办法就是寻求一种比较合理的执行方式，使双方的利益都能得到维护，如将房屋租赁，将租赁收益支付申请人等方式。(六)被执行房地产处置后的交付不管是将房地产通过作价后交给申请执行人，或通过拍卖、变卖给他人，法院都要制发裁定书，确定房地产归新的权利人所有，需要办理过户登记、审批手续的，法院必须向有关部门送达协助执行通知书，有关部门要协助执行。这里要强调的是，因法院的判决和强制执行所导致的物权变动，其根本原因在于法律的直接规定。因此，如果有关部门不协助执行，要按我国民事诉讼法及其司法解释的规定，予以惩治，以维护法律的威严和政令的畅通。五、几种特殊涉房案件的执行(一)、执行实践中，经常遇到被执行人以房地产已实际转让给第三人(虽未过户，但已签订了转让合同，第三人已付了房款，甚至已占有)为理由提出抗辩、第三人以自己拥有对该房地产的所有权为理由提出异议的情况。此时，执行法院往往无所适从，保护第三人找不到法律依据，不保护第三人又觉有违公平原则。在执行时，应该掌握以下原则：只要房地产登记在被执行人名下，法院就可以将其作为被执行人的财产执行，不需要考虑第三人是否已与被执行人签订转让合同、付款、居住等情况。第三人在签订房地产转让合同后30日内向房地产管理部门申请过户登记并已被受理的，即使过户登记尚未完成，仍受法律保护，法院不能再将此房地产作为被执行人的财产执行。法院在对房地产采取控制性措施前，须查明房地产是否登记在被执行人名下和是否存在第三人申请过户登记并被受理的情形，这样执行异议就会大大减少。在个案处理中，还应当充分考虑法律效果和社会效果的统一。(二)、关于对预售商品房的执行：预售商品房在尚未取得产权证照时，其权属仍归房地产开发商。当房地产开发商为被执行人，开发的房地产为执行标的物时，对已全部支付或部分支付房款但未取得所有权的购房人权益如何进行保护，是执行实践中亟待解决的问题。根据购房人与开发商合同履行情况的不同，对预售的商品房可做如下处理：1、如购房人已向开发商付足房款或办理了楼宇按揭手续，虽然此时因种种原因购房人尚未取得房地产权证，但该房屋不能作为开发商的财产予以执行，而可以当做购房人的房屋予以执行。2、如购房人与开发商仅仅是签订了购房合同，未支付任何对价的，该房屋只能作为开发商的财产予以执行。3、购房人与开发商签订了购房合同并支付了部分购房款，且该房屋已交付购房人使用的，该房屋不能作为开发商的财产予以执行，但可以作为购房人的财产予以执行，但执行所得价款应优先返还开发商尚未收取的购房款。4、购房人与开发商签订了购房合同并支付了部分购房款，但房屋没有交付的，该房屋可以作为开发商的财产予以执行，但执行所得价款应优先偿还购房人已支付的房款。(三)、关于对涉及第三人权利的房地产的执行：1、对被执行人已设定抵押的房地产的执行应注意的问题。执行此类房地产时，首先要查清抵押权人的债权数额，拍卖所得价款在优先支付执行费用、评估费用、拍卖费用和抵押权人的债权后没有剩余的，不得对该抵押物进行拍卖或变卖。否则，既不能使抵押权人实现债权，又对申请执行人实现债权毫无帮助。这种情况下的执行应当禁止。只有对抵押房产的价值大于所担保债权的余款部分，可以作为法院执行案件的执行标的。执行法院对第三人享有担保物权的房地产进行拍卖时，必须通知该第三人，在拍卖公告中声明拍卖物有担保权益的情况。2、对被执行人已出租房屋的执行应注意的问题。法院在采取拍卖、变卖的方式执行此类房地产时，应通知承租人参加拍卖、变卖，以保护承租人的优先购买权利，并在拍卖公告中声明拍卖物上有租赁权的情况，告知竞买人原租赁合同应由竞买人继续履行。在被执行人出租的房地产上又同时设有抵押权时应注意：若租赁权成立在先，抵押权设定在后，新的受让人应继续履行原租赁合同至合同期满;若抵押权成立在先，租赁权设定在后，原租赁合同对新的受让人没有约束力。随着我国房地产业的迅速发展，进一步完善和规范关于房地产方面的法律，严格依法执行房地产案件都显得格外重要，然而，对被执行人房地产的执行涉猎的法律问题众多，有些还有待于作更深层次的研究探讨，上述观点只是笔者粗浅的认识，难免失之偏颇，敬请指正。
作者： [江苏-苏州]专长：债务债权 合同纠纷 人身损害 婚姻家庭 刑事辩护 律所：江苏水城律师事务所6591积分 | 帮助956人 | 6个好评电话:
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拍卖不成申请执行人及人民法院可以选择继续拍卖、以物抵债、变卖的
北京市信格律师事务所&& 严涛律师
执行程序中，对被执行人的财产，一般应首先选择拍卖处理，但无法拍卖的情形下，申请执行人可以选择继续拍卖、以物抵债或者变卖，人民法院应该尊重并引导申请执行人对以上执行方法进行公正、有效选择，以尽快执结案件，保护申请执行人合法权益。
一、执行程序中，对被执行人的财产，一般应首先选择拍卖处理。双方当事人可以自愿以物抵债，但次执行方式应定为为执行和解。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（2004）　第二条　人民法院对查封、扣押、冻结的财产进行变价处理时，应当首先采取拍卖的方式，但法律、司法解释另有规定的除外。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国〉若干问题的意见》第301条规定：&经申请执行人和被执行人同意，可以不经拍卖，直接将被执行人的财产作价交申请执行人抵偿债务&&&。
这是自愿以物抵债的规定，自愿以物抵债是双方当事人在自愿的基础上协商一致达成协议后，被执行人交付财产抵偿债务，申请执行人接受财产清偿债权。这符合《民事诉讼法》第二百零七条第一款：在执行中，双方当事人自行和解达成协议的，执行员应当将协议内容记入笔录，由双方当事人签名或者盖章。规定的的基本特征。因而，自愿以物抵偿不是法定的强制执行措施，而是一种执行和解的方式。这种方式只要双方当事人自愿，人民法院依照执行和解程序执行即可。
二、拍卖不成，可以选择强制以物抵债、继续拍卖或变卖。
（一），拍卖不成，可以选择继续拍卖，并在每次拍卖程序中穿插选择以物抵债。
第一、第一次拍卖后，可以以第一次拍卖保留价以物抵债：最低不低于评估价的80%。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》　第十九条　拍卖时无人竞买或者竞买人的最高应价低于保留价，到场的申请执行人或者其他执行债权人申请或者同意以该次拍卖所定的保留价接受拍卖财产的，应当将该财产交其抵债。　　有两个以上执行债权人申请以拍卖财产抵债的，由法定受偿顺位在先的债权人优先承受；受偿顺位相同的，以抽签方式决定承受人。承受人应受清偿的债权额低于抵债财产的价额的，人民法院应当责令其在指定的期间内补交差额。
第八条　拍卖应当确定保留价。　　拍卖保留价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市价确定，并应当征询有关当事人的意见。　　人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的百分之八十；如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之二十。
第二、第一次拍卖后，也可以请求第二次拍卖。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十六条　拍卖时无人竞买或者竞买人的最高应价低于保留价，到场的申请执行人或者其他执行债权人不申请以该次拍卖所定的保留价抵债的，应当在六十日内再行拍卖。
第三、第二次拍卖不成的，以第二次拍卖保留价以物抵债，第二次确定的保留价不得超过前次保留价的百分之二十。
&& 《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十七条　对于第二次拍卖仍流拍的动产，人民法院可以依照本规定第十九条的规定将其作价交申请执行人或者其他执行债权人抵债。申请执行人或者其他执行债权人拒绝接受或者依法不能交付其抵债的，人民法院应当解除查封、扣押，并将该动产退还被执行人。
第四、除动产之外的不动产及其他财产权，可以组织第三次拍卖；第三次拍卖不成，以第三次拍卖保留价以物抵债或者变卖，第三次确定的保留价不得超过前次保留价的百分之二十。
& 《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八条　对于第二次拍卖仍流拍的不动产或者其他财产权，人民法院可以依照本规定第十九条的规定将其作价交申请执行人或者其他执行债权人抵债。申请执行人或者其他执行债权人拒绝接受或者依法不能交付其抵债的，应当在六十日内进行第三次拍卖。　　第三次拍卖流拍且申请执行人或者其他执行债权人拒绝接受或者依法不能接受该不动产或者其他财产权抵债的，人民法院应当于第三次拍卖终结之日起七日内发出变卖公告。自公告之日起六十日内没有买受人愿意以第三次拍卖的保留价买受该财产，且申请执行人、其他执行债权人仍不表示接受该财产抵债的，应当解除查封、冻结，将该财产退还被执行人，但对该财产可以采取其他执行措施的除外。
（二）拍卖不成，可以直接以物抵债，此执行方法为强制以物抵债。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第302条对此作了明确的规定：被执行人的财产无法拍卖或变卖的，经申请执行人同意，人民法院可以将该项财产作价后交付申请执行人抵偿债务，或者交付申请执行人管理；申请执行人拒绝接收或管理的，退回被执行人。
这条规定带有很强的强制性，不管被执行人是否同意，只要同时符合其他强制执行条件，人民法院就可以依权强制将被执行人的财产交付给申请执行人抵债。由此可见，它符合强制执行措施的基本特征，应当视为一种金钱给付的强制执行措施。
1、强制以物抵债必须具备的法定条件。 （1）被执行人无金钱给付能力。 &&& 强制以物抵债案件适用于金钱债权案件，因而被执行人有现金或者有存款可供执行时，应直接执行其现金或存款，这符合金钱给付生效法律文书的要求，能使申请执行人直接实现取得金钱的权利和目的。当然，被执行人没有现金或存款可供执行，其财产又无法通过变价程序转换清偿债务。这时，强制以物抵债也就成为首选方式。 （2）被执行人的财产无法拍卖或变卖。 &&& 《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（2004）　第二条　人民法院对查封、扣押、冻结的财产进行变价处理时，应当首先采取拍卖的方式，但法律、司法解释另有规定的除外。
如前所引，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第302条对此也作了明确的规定。（3）申请执行人同意接受抵债。 &&& 凡强制执行中的强制均是对被执行人而言的，强制以物抵债亦不例外，被执行人不同意以物抵债，不影响法院强制执行，对申请执行人则不存在强制问题。在金钱给付案件的执行中，申请执行人的权利是取得金钱并非财物，当法院将金钱给付变为财物给付时，实际上改变了生效法律文书确定的给付内容，因此，必须经申请执行人同意，否则不能强迫申请执行人接受被执行人的财物，如果申请执行人拒绝接收，被执行人又无其他财产可供执行的，只能将财物退回被执行人，案件作中止执行处理。 （4）抵债物价值一般应经有关部门评估。
依据《关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》４７．人民法院对拍卖、变卖被执行人的财产，应当委托依法成立的资产评估机构进行价格评估。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第4条&对于财产价值较低或者价格依照通常方法容易确定的，可以不进行评估。当事人双方及其他执行债权人申请不进行评估的，人民法院应当准许。&
2、以物抵债的法定程序。 （1）强制以物抵债的准备阶段 。
第一，要以书面形式征求申请执行人同意以物抵债的意见。
第二，依法查封或扣押被执行人用于强制以物抵债的财产，控制该抵债物。防止被转移、毁损、隐匿；
第三，依法确认以物抵债的价格：
委托有评估资格的评估机构进行评估并将评估报告依法向双方当事人送达，书面征求当事人对评估价格的意见；
第四，依法委托并监督拍卖机构严格按法定程序进行公告，对无法拍卖或变卖不成的，由拍卖机关出具书面证明。 &（2）强制以物抵债的实施阶段。
第一、制作强制以物抵债的裁定。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十三条　拍卖成交或者以流拍的财产抵债的，人民法院应当作出裁定，并于价款或者需要补交的差价全额交付后十日内，送达买受人或者承受人。
第二、相关单位应该协助执行
《人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》５９．被执行人的财产经拍卖、变卖或裁定以物抵债后，需从现占有人处交付给买受人或申请执行人的，适用第、第（住：该条文民诉法已经分别修改为225条、226条）和本规定５７条、５８条的规定。
５７．生效法律文书确定被执行人交付特定标的物的，应当执行原物。原物被隐匿或非法转移的，人民法院有权责令其交出。原物确已变质、损坏或灭失的，应当裁定折价赔偿或按标的物的价值强制执行被执行人的其他财产。　　５８．有关单位或公民持有法律文书指定交付的财物或票证，在接到人民法院协助执行通知书或通知书后，协同被执行人转移财物或票证的，人民法院有权责令其限期追回；逾期未追回的，应当裁定其承担赔偿责任。
强制以物抵债的裁定的效力是一经送达即发生法律效力，裁定书送达后为维护法律的严肃性，应及时将抵债物交付给申请执行人，对需要办理产权，证照过户登记手续的，执行法院应当出具相关的法律文书，以利于申请执行人及时办理相关手续，必要时应予协助，确保申请执行人合法权益的有效实现。
（三）拍卖不成，可以直接变卖财产
1、法律适用
《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》 第三十四条　对查封、扣押、冻结的财产，当事人双方及有关权利人同意变卖的，可以变卖。　　金银及其制品、当地市场有公开交易价格的动产、易腐烂变质的物品、季节性商品、保管困难或者保管费用过高的物品，人民法院可以决定变卖。
《关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》４６．人民法院对查封、扣押的被执行人财产进行变价时，应当委托拍卖机构进行拍卖。　　财产无法委托拍卖、不适于拍卖或当事人双方同意不需要拍卖的，人民法院可以交由有关单位变卖或自行组织变卖。
（2）变卖价格的确定：最低的变卖价不得低于评估价的二分之一。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十五条　当事人双方及有关权利人对变卖财产的价格有约定的，按照其约定价格变卖；无约定价格但有市价的，变卖价格不得低于市价；无市价但价值较大、价格不易确定的，应当委托评估机构进行评估，并按照评估价格进行变卖。　　按照评估价格变卖不成的，可以降低价格变卖，但最低的变卖价不得低于评估价的二分之一。　　变卖的财产无人应买的，适用本规定第十九条的规定将该财产交申请执行人或者其他执行债权人抵债；申请执行人或者其他执行债权人拒绝接受或者依法不能交付其抵债的，人民法院应当解除查封、扣押，并将该财产退还被执行人。
请各位遵纪守法并注意语言文明