大宋帝国的房地产行业：皇帝一高兴立马减房租
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吴自牧《梦粱录》记载，南宋杭州从正月初一开始，公私房租减免3天。综上所述，《水浒传》中，金翠莲父女租住旅社房子，有可能享受到政府的民生福利，减免房租，但机会真的不多。
北宋熙宁十年，开封的公租房，每间月租170文。18年后，哲宗绍圣二年，广东惠州营房不够，部分士兵进城租房，每间月租150~300文。
北宋末至南宋，物价飞涨，民不聊生，房租跟着上涨，但劳动力日工资没有同步上涨，数目还是北宋的100文。也就是说，百姓的生活质量绝对下降，降幅厉害。于是，政府开始调控房租。
宣和七年，徽宗下诏，送给京官一项福利，房租降低20%。绍兴二十一年，高宗下诏，从首都到地方，无论公房、私房，房租一律降低一半（《系年要录》）。淳熙八年和嘉定二年，孝宗和宁宗分别下令各地房租降低三分之一（《宋史》）。这些都是按比例的永久性减免房租。
另外还有临时性减免的情况。遇到天灾人祸或者官方喜丧之事，政府会减免几天或十天半个月房租，表达一点心意。比如，真宗大中祥符五年，雪灾严重，在店宅务租房的，免除3天租钱。建炎四年十月，&以久雨，放行在越州公私僦钱五日&。绍兴五年闰二月，&以雨雪，放公私僦钱五日&。
吴自牧《梦粱录》记载，南宋杭州从正月初一开始，公私房租减免3天。4月上旬，皇帝坐车到景灵宫，举行孟夏礼，要求沿路的公私房减免3天房租，租客沾了皇帝的喜气。举凡大型祭祀、祈祷、恩典、考试放榜等，皇帝一高兴，就可能减免公私房租3~15天。因为减免频繁，周密在《武林旧事》里夸耀，那些租客，几乎是白住房子了，幸福指数非常高。
皇帝嘴巴一张，立马减掉房租。租户欢呼雀跃，管公房的店宅务乖乖闭嘴，但出租私房的租公租婆却不服。比如《系年要录》记载，李昌龄这二货，专替将领张俊收房租。张俊和高宗关系莫逆，担任过枢密使，陷害过岳飞。高宗下令减免房租，李昌龄抗拒减租令，坚决不减租。结果朝廷摘掉了李昌龄&武德郎&的官帽子。
硬的不行，那就软对抗。比如不缺钱的房主，先抬高房租，再随便你政府减租，事实上租金没亏（参见《历代名臣奏议》南宋中期袁说友奏疏），或者房主不修房，逼急了，房屋干脆空着也不出租（胡太初《昼帘绪论》）。
综上所述，《水浒传》中，金翠莲父女租住旅社房子，有可能享受到政府的民生福利，减免房租，但机会真的不多。
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[责任编辑：郝健]
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&&&&自古以来，被奉为正统的中原政权，对于周边少数民族地区，一般是用军事和政治手段加以控制，用经济和物质利益加以抚慰，这就是所谓的“羁”和“縻”。羁縻政策在时机成熟后，就把当地的土司，改为中央政府任命的官吏进行治理（典型如清朝“改土归流”）。历史证明这种做法对于封建国家的巩固是成功的，但是这一个过渡过程却是必需的，否则就会欲速则不达。宋太祖赵匡胤深知这一点，所以，尽管他骨子里全是“卧榻之侧，岂容他人鼾睡”的想法，但他还是在大宋成立之初，加封西夏首领李彝兴为太尉，并且“皆因其酋豪，许之世袭”，也就是说大宋认可当地推举的少数民族首领。这与唐太宗的处理政策相类似，也具有某种“民族自治”的特点。因此，大宋初期，宋对西夏内外有别，待遇优厚，西夏对大宋则谨慎朝贡，甚至兴兵助战。大宋与西夏相安无事。但是大宋朝的当家人换成了宋太宗赵匡义后，这种相对稳定和谐的局面被打破了。
&&&&公元982&年（宋太平兴国七年），西夏首领李继捧，率族人来到大宋的首都开封。此行的目的是朝拜宋太宗。宋太宗大概是由于自己这皇帝的来得不那么光明正大，所以就急于靠文治武功来证明自己，急于效仿唐太宗削平天下。于是宋太宗打算用曾经对付吴越国主的办法来对付李继捧：将来朝拜的李继捧及其族人全部扣留在京城，从而结束其割据局面。这桩与当今老米家“斩首”行动相类似的事情，开始进行得还一路绿灯，在给予了李继捧一个没有任何实权的定难军节度使官衔后，李继捧被迫向大宋献出经营了300年之久的夏、银、绥、宥、静五州之地，由宋太宗派人接管。这样西夏国的土地上就高高地飘扬起了大宋的旗帜。看起来，似乎西夏政权已经不复存在了。然而，噩梦开始了，大宋的西北从此再无宁日。
&&&&李继捧的族弟叫李继迁，他既没有随他哥哥来到大宋的京城，也没有留在被大宋接管了的土地上------他逃跑了。漏网的鱼往往都是大的。与相对温和的李继捧相比，李继迁是族内强硬派，他早有统一党项，雄霸西北之意。宋太宗扣留李继捧族人的做法，给了他一个绝好的崛起借口和时机，于是李继迁纠集了党项族余部，重新组建了军队和政权，不断地骚扰大宋西部边境。
&&&&在成王败寇的历史中，宋太宗扣留李继捧之类“谋略”屡见不鲜，马基雅费利在《君主论》中也明确讲过“君主为达到目的可以不择手段”，所以宋太宗所为倒也无可厚非。问题是“治大国若烹小鲜”，是宋太宗的急功近利，最终使西夏这盘小鲜炒出了恼人的糊味。
&&&&&&&&&&&&&&&&二、宋太宗短视的战略眼光
&&&&克劳塞维茨在《战争论》中有两个著名的论断，其一是“战争是政治的继续”；其二是“战争是无限制使用暴力”。一千多年前的李继迁，是不可能知道这两句话的，但是他的行动却无形中论证了这两句话无比的正确性。
&&&&&李继迁起兵后，迅疾重新夺取了夏州（位于今陕西靖边），随后又使用诈降之计，攻杀了宋军都巡检曹光实，占领了银州（今陕西榆林东南）。面对一个如此反复且难以制约的强硬派，宋太宗不是毫不妥协地予以坚决打击，而是企图采取“以夷制夷”的方略：用李继捧来对付李继迁。但是面对道义上已站不住脚的宋太宗，心怀鬼胎的李继捧能发挥的作用已非常有限。宋太宗的策略毫无悬念地遭到了失败。
在李继捧覆灭的同时，三起三落的李继迁部则越来越强大。敌人的敌人就是朋友。为了更加强大，李继迁又争取到了大宋朝的死敌辽国的支持。
大喜过望的辽国为了利用西夏牵制大宋，就主动封李继迁为西夏王，并且把公主嫁给了他。&&
在这种情况下，宋太宗屡次派兵都收效甚微，于是宋太宗又改用授予官爵进行拉拢的办法：这正合李继迁的心意。于是一个“猫与老鼠”的宋代版本上演了。李继迁一面假装臣服，一面时时发动进攻。久战力疲则开口求和，兵强马壮（有大宋朝给的银子这事很容易）则蚕食大宋的边塞军州。
&&&&公元996年（宋至道二年），宋将白守荣护送40万石军粮到灵州（今宁夏灵武西南），被李继迁击败于浦洛河，夺去了全部军粮，宋太宗闻讯大怒，调集精兵强将，发五路大军进攻西夏。五路中有两路始终都没见到夏军，不战而返，一路与夏军相遇但却找了个借口不战而退。只有王超，范廷召两路与夏军接战，但一来夏军主动撤退，二来宋军远离后方孤军深入，故虽有战绩，还是无奈地撤退了。&宋太宗的无影脚遇到了李继迁的化骨绵掌。
&&&&在这场“猫与老鼠”的游戏中，大宋这只貌似强大的猫常常是悲催的，倒是西夏这只鼠深通如何当一只好猫的道理-------以自我为中心，怎么有利就怎么干。想打就打，想和就和，忽悠不死你不算完。
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&三、宋真宗的美好幻想
宋太宗走了，宋真宗来了。宋真宗不愿意立即进攻西夏，于是他就幻想用拉拢感化的手段来稳住西夏。恰在此时，李继迁又遇到了困难，于是就又来向大宋求和。于是大宋西北就又描绘出了一个温柔版的西北和平路线图。
宋真宗大约是听了李至的建议，一下子就向李继迁伸出了四个橄榄枝，而且一个比一个大，果真是大国风范。第一，把扣留的李继迁的谋士张浦释放；第二，加封李继迁为节度使；第三，正式承认李继迁占据夏州和银州为合法；第四，把大宋手里控制的绥州、宥州和静州也赐给李继迁（也有人说这是著名诗人王禹偁出的“高招”）。此外，还恢复了当初宋太宗赐给李继迁的名字（赵宝吉）。
&&&&但是，李继迁拉拢不了，也感化不动。他没有像宋真宗所期望的那样，因感恩戴德而停止骚扰大宋西部边境。公元1000年（咸平三年）9月，知灵州李守恩和陕西转运使陈纬护送粮草往灵州，在积石（今址不详）遭到西夏军夜袭，宋军大败，伤亡很重。一年后，西夏军又进攻清远军（位于今甘肃环县），宋军配合不力，清远军很快失陷。在此前后，麟州附近的浊轮寨（今陕西府谷西北）也被西夏占领。
&&&&宋真宗君臣一厢情愿的幻想，淹没在李继迁铁骑扬起的尘埃中。
&&&&&&&&&&&&&&&&&四、宋真宗的遏制战略
&&&“以夷制夷”向来是中原政权的强项。可是宋真宗他老爷子宋太宗用过，但是失败了。现在宋真宗为了遏制西夏的发展，又采纳了“以夷制夷”的策略。其中最为突出的是扶持西凉府吐蕃首领潘罗支的势力。宋真宗先是封潘罗支为刺史，后来张齐贤提出应给予潘罗支六谷王，但是宋真宗的大臣们讨论后认为封王不妥，于是就只给了潘罗支防御使的名号。
&&&潘罗支倒是没让宋真宗失望，他确实起到了抑制西夏的作用。潘罗支伪降李继迁，暗中集兵数万，大败李继迁，李继迁最终被潘罗支所杀。但是，宋真宗原本想通过这个“以夷制夷”的政策，使潘罗支完全扼制西夏的意图却没有实现，潘罗支的存在，已经无法扭转西夏越来越强大的趋势。
&&&&大宋在宋太宗时摔了一跤，到宋真宗时，这块伤疤已经愈发显眼，也越发疼痛了。&
&&&&&&&&&&&&&&&&&&五、宋真宗的优柔寡断
&&&&在清远军失陷后，宋真宗的大臣们围绕是否修建绥州城（今陕西绥德），展开了激烈的争论。绥州位于宋夏交界处，具有重要战略地位。但是修城就要驻军，驻军就要调运军需物资，耗费人物财力。大臣们分成了两派，赞成修筑的有李沆、向敏中和王继英等，反对的有吕蒙正、王旦和王钦若等。这些人大都是他老人家信任的人，宋真宗不知道该听谁的。无奈之下就派一个叫洪湛的官员带人前去考察。洪湛回来，列举了修建此城的七个好处和两个坏处。既然利大于弊，宋真宗就下诏修建此城。第二年（1002年即咸平五年）春，宋真宗命孙全照率部修城，共调士兵和民夫两万余人服役。孙全照到任后，上奏说不该修此城。宋真宗又派大臣钱若水等前去考察，钱若水回奏也说不该修，理由是两个，一是运输军需交通困难，二是建城缺少材料，于是宋真宗一句话决定停建。
&&&&随着西夏的崛起，灵州的弃与守，又让宋真宗万分纠结。客观地讲，这也的确是个棘手的问题。清远军失陷，使灵州孤零零地突据于大宋北部边陲。这里人口不多，但驻扎了相当数量的军队。由于老百姓得不到安全保障，所以不断外流。百姓减少，土地荒芜，军队供应只好全靠内地运输。数万军队的供应是个很大的负担。但是，灵州位于宁夏平原中心地带，自古为兵家必争之地，大唐帝国就中兴于此。如果放弃，大宋的环州、镇戎军、威州等就会直接受到西夏的威胁，而且西夏和吐蕃很可能联合对付大宋。于是，主张放弃的大臣和主张坚守的大臣又一次展开了激烈的辩论，而且双方人数都很多。
&&&&主张放弃灵州的有宋真宗的潜邸旧臣参知政事李至、李沆，谏臣王禹偁等，主张坚守灵州的有前宰相张齐贤等，双方几乎势均力敌，讲的也都很有道理，于是可爱的宋真宗又被搞得无所适从。
&&&&由于西夏攻陷了清远军，宋真宗的自尊心受到了极大伤害，这样主张坚守的一派就占了上风。张齐贤这时就提出，即使放弃灵州，也要派兵接应，既然要派兵，不如索性派大军西征。宋真宗就接受了这个意见。但是宋真宗在西征过程中，依然是举棋不定，许多命令莫名其妙。“”，在宋真宗的调度下，灵州很快就被西夏占领。西夏占领灵州后，改灵州为西平府，着手向西拓展疆土。一个拥有广阔疆土的西夏彻底形成。虽然李继迁的儿子李德明同宋朝议和借此巩固内部，但是无论如何，西夏已经成为雄踞大宋西北的强大力量，成为大宋经常性的威胁。
&&&&1038年，元昊称帝，西夏与大宋分庭抗礼。当宋辽对峙时，西夏就成了大宋一个挥之不去的阴影。
&&&&大宋失策于宋太宗，失策于宋真宗，但是更失策于宋太祖。是宋太祖“虚外实内”的政策，造成了边防的空虚，是那些叠床架屋的官僚机构，在低效率的同时形成了巨大的内耗。西夏坐大就是这一切因素的直接后果。
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