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钟合友与广州富力地产股份有限公司物权保护纠纷二审民事判决书
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）穗中法民五终字第585号上诉人（原审原告）钟合友，女，日出生，汉族。委托代理人梁广明，男，日出生，汉族。被上诉人（原审被告）广州富力地产股份有限公司。法定代表人李思廉，董事长。委托代理人李蕻、黄雅惠，该公司员工。上诉人钟合友因物权保护纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2013）穗荔法民三初字第1275号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：钟合友与梁某某是夫妻关系，两人户籍地在广州市荔湾区芳村大道中下市直街迦南巷X号XXX房，梁某某于日死亡，梁某某死亡后，钟合友成为该户籍的户主，该户籍登记及常住人口还有钟合友儿子梁某明、儿媳徐某某、孙子梁某豪。原荔湾区流花路西平里XX号房屋属广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局管业的直管公房，由梁某某承租全间。日，广州富力地产股份有限公司（甲方，以下简称富力公司）因征拆西平里XX号房屋，与梁某某（乙方）签订《广州市城市房屋拆迁安置协议书》，约定：甲方拆迁荔湾区流花路西平里街XX号全房（下称原址房屋），乙方是该房屋的使用人，承租面积23.05平方米。乙方同意日前迁出原址房屋。乙方同意接受异地永迁安置。甲方已与被拆迁人（即原房屋所有权人）签订《房屋拆迁补偿协议》，根据协议原房屋所有权人选择异地产权调换补偿，甲方应于日前将座落在芳村区芳村大道中下市直街迦南巷X号X层X单元，建筑面积54.68平方米的房屋用作拆除原址房屋后的产权调换补偿，乙方应与原房屋所有权人重新签订房屋租赁合同。协议签订后，钟合友依约将其承租居住的西平里XX号房屋交付富力公司征拆，并搬迁至富力公司安置的广州市荔湾区芳村大道中下市直街迦南巷X号XXX房居住。之后，因安置的房屋天花漏水影响钟合友正常生活，钟合友与富力公司协商未能解决。日，钟合友向原审法院提起本案诉讼，请求判决：1、富力公司立即将广州市荔湾区芳村大道中下市直街迦南巷X号XXX房作全面彻底的维修，达到本住户和广州市国土资源和房屋管理局接收的要求，并按当初的承诺，将房屋移交给广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局。2、富力公司赔偿因房屋漏雨水等问题而造成的财产损失费和房屋维修费共2万元。3、富力公司支付房屋维修期间，住户人员外出租房暂住的费用（搬家费2000元，每月房租3000元）。4、富力公司赔偿钟合友一家精神损失费10万元。5、富力公司支付本次打官司的费用。另查，对富力公司用作产权调换补偿的广州市荔湾区芳村大道中下市直街迦南巷X号XXX房，广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局以房屋存在质量问题，不符合接管条件为由，至今没有接管。诉讼期间，原审法院就房屋维修问题征询钟合友与富力公司，富力公司表示愿意对广州市荔湾区芳村大道中下市直街迦南巷X号XXX房的房屋天花板作全部防漏维修、对全屋墙面重新批荡、对全屋电线进行暗装（埋入墙内）。钟合友同意富力公司的维修范围。原审法院认为：富力公司与梁某某签订的《广州市城市房屋拆迁安置协议书》是当事人真实意思表示，内容没有违反国家法律、法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人应当按照约定履行各自的义务。钟合友在梁某某死亡后，成为广州市荔湾区芳村大道中下市直街迦南巷X号XXX房的户主，承继上述合同权利义务，故钟合友是适格的民事主体。广州市荔湾区芳村大道中下市直街迦南巷X号XXX房是富力公司永迁安置钟合友居住的房屋，钟合友对该房屋享有占有、使用的权利，而富力公司在广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局接管该房屋前，对房屋负有管理、维修的义务。现富力公司表示愿意对房屋进行维修，双方并确定了维修范围：对房屋天花板作全部防漏维修、对全屋墙面重新批荡、对全屋电线进行暗装（埋入墙内），因此，钟合友该部分诉讼请求，予以支持。根据上述工程量，宜给予富力公司30天维修期。由于富力公司是对房屋作全面维修，故富力公司应对维修期间，钟合友另行解决居住问题作适当补偿，综合维修期限、广州市同地段租金参考价及搬家费用，富力公司宜补偿钟合友3000元。对于富力公司与广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局关于涉案房屋的接收问题，因属另一法律关系，本案不作处理。对于钟合友请求富力公司赔偿财产损失及误工费、资料费，因钟合友不能举证证明，不予支持，予以驳回。对于钟合友请求赔偿精神损失费，因没有法律依据，不予支持，予以驳回。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十五条的规定，于日作出判决：一、自判决发生法律效力之日起，广州富力地产股份有限公司对广州市荔湾区芳村大道中下市直街迦南巷X号XXX房的房屋天花板作全部防漏修缮处理、对全屋墙面重新批荡、对全屋电线进行暗装（埋入墙内）。维修期自钟合友（包括常住人员）将房屋腾空移交广州富力地产股份有限公司之次日起30天。二、自判决发生法律效力之日起十日内，广州富力地产股份有限公司向钟合友支付补偿款3000元。三、驳回钟合友其他诉讼请求。案件受理费1450元，由钟合友负担1366元，由广州富力地产股份有限公司负担84元。判后，上诉人钟合友不服原判，向本院上诉称：一、原审法院至今没有把富力公司的答辩状送达给钟合友，而开庭时又省略了读起诉状和答辩状的环节，这样做对钟合友不公平；原审法院的判决书在“原告诉称”部分删除了起诉状中很多字句，影响了原本意思的表达，不妥当。二、钟合友与富力公司在协商拆迁荔湾区西村三约西平里XX号房屋时，彼此都对对方作了承诺。钟合友的承诺是放弃五万元买断租权的钱，并于日之前将荔湾区西村三约西平里XX号房屋交给富力公司。富力公司的承诺是将迦南巷X号XXX房移交给房管局，让钟合友一家继续住公房。三、从搬进迦南巷X号XXX房才一个多月就发现房顶多处漏雨水开始，一直都只是请求富力公司派人来维修房屋，此外，就没有提过任何所谓的具体维修要求。其中有两次是房管局的人、钟合友、富力公司三方在迦南巷X号XXX房现场商量解决问题的办法，当时都是房管局的人向富力公司提出具体维修要求，因为房管局有自己的接管标准。当时钟合友只是要求富力公司快点派人来维修房屋。也没提任何维修具体要求。从搬进迦南巷X号XXX房起在六年半时间里面，钟合友都只是一直催富力公司快点派人来维修房屋，除此之外没有涉及具体维修项目，也没有涉及金钱方面的话题。富力公司也一直没提出过具体的维修计划，更谈不上发生争论。四、钟合友一家在迦南巷X号XXX房居住至今已经有七年时间，从搬进去一个多月发现漏雨水向富力公司投诉要求维修房屋开始，至2013年8月将富力公司告上法庭历时六年半多，在这段时间里，每逢下雨天，房屋里面就成了灾区，住在里面比住在天桥底都不如。两个睡房，一个漏水直接漏到阁楼的床上，另一个漏水漏到床前位置，房顶还有一个多平方米面积的渗水范围，旁边的衣柜受潮，里面存放的衣物棉被严重受损；客厅顶部超过三分之一面积有渗漏现象，刚好漏到摆放座椅的地方，避无可避；墙壁也有大面积渗漏现象，墙面发霉，批荡层（抹灰层）松散；厨房正中间漏雨水，并有多处渗水；阳台顶部漏水，部分水泥混凝土脱落，多条钢筋裸露；房内墙壁多处批荡层（抹灰层）脱落。钟合友一家住在这样恶劣的环境里，实在苦不堪言，对两位80多岁的老人家来说更是苦上加苦，因为生活在潮湿的环境里，同时都患上了关节痛的疾病，主要活动场所就在屋内，一到下雨天，想找个地方坐都难，这种伤害至今已持续七年时间。依照《中华人民共和国物权法》第三十七条，依照最高人民法院日颁发的《关于确定民事侵权精神损害赔偿责任若干问题的解释》，钟合友要求富力公司赔偿10万元精神损失费完全合法合理。五、由于迦南巷X号XXX房严重漏雨水，房里摆放的木制家具以及皮沙发之类的家具很容易被损坏，六年半以来，己更换了三批家具，第一批大部分是搬家时新买的，第二批、第三批都亲戚朋友送的旧家具，都是有一定价值的。由于当时没有意识打官司。没有留下照片或发票之类的证据。由于人多地方少，家具烂了就只能扔掉，衣物也一样，没有留下实物照片、发票之类的证据，但现场证据足以说明问题。六、钟合友是用五万元买断租权的钱来换取继续住公房这个权利的，但由于富力公司违反承诺，没有将迦南巷X号XXX房移交给房管局，致使钟合友一家至今七年长享受不到住公房这项服务，还使钟合友一家受到严重的伤害，因此，钟合友依照《中华人民共和国消费者权益保护法》第十八条、第四十九条，要求富力公司赔偿10万元。七、关于租房费和搬家费的计算。以迦南巷附近合兴苑为例（合兴苑都是20多年楼龄的楼梯楼）租一个两房一厅房子价钱大约2千元至2千2佰元左右，如果由中介介绍，还要给相当于半个月房租的中介费。至于搬家费，由于要爬四层楼的楼梯，还要走200米左右的巷道（因搬家公司的车进不去），同时还要看租到房屋的具体位置，这样搬出一次，搬进一次就可能超过2千元，所以租房和搬家费用一共要求补偿5千元完全合理。八、是富力公司的违法行为导致了打这场官司的，所以富力公司应当承担一切后果。钟合友要求富力公司赔偿全部诉讼费完全合理。请求法院判决：1、撤销广州市荔湾区人民法院（2013）穗荔法民三初字第1275号民事判决，查明事实真相重新依法判决；2、确认富力公司违反了对钟合友作出的将广州市荔湾区芳村大道中下市直街迦南巷X号XXX房移交给广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局的承诺；判令富力公司履行承诺；3、确认富力公司所讲“讼争房屋之所以至今未维修，原因是房屋的使用人并未就具体维修方案达成一致意见。因房屋使用人提出多项无理维修要求，导致双方至今未能就具体维修方案达成一致意见。针对讼争房屋移交给房管部门的问题，实际上从2007年起，被告已向房管部门提出申请，要求将房屋移交，但房管部门始终未予以回应。”以上这段话的讲法全部是捏造事实。判令其对因此造成的后果全部负责；4、富力公司赔偿钟合友一家精神损失费10万元；5、富力公司赔偿钟合友因房屋漏雨水而造成的财产损失费和房屋维修费共2万元；6、富力公司对在其商业经营活动中采用欺诈手段而造成的后果负责，赔偿钟合友10万元；7、富力公司负担在讼争房屋维修期间，原住户人员外出租房暂住的费用5千元（搬家费和租屋费）。（也可改为由富力公司提供房屋和搬屋公司）；8、富力公司赔偿全部诉讼费。被上诉人富力公司答辩称：不同意钟合友的上诉意见，同意一审判决。经审理查明，原审法院查明事实无误，本院予以确认。另查明，日原审法院的《问话笔录》中记载：“审：综合维修时间和诉争房屋同地段的租金参考价格及搬家费用，被告认为3000元是否合理？被：尊重法院的意见，由法院酌情处理。原：尊重法院的意见，由法院酌情处理”。本院认为：富力公司与梁某某签订的《广州市城市房屋拆迁安置协议书》是当事人自愿签订，其内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，原审法院认定上述合同合法有效正确。原审法院根据富力公司与钟合友在原审诉讼中共同确定对涉案房屋的维修范围：对房屋天花板作全部防漏维修、对全屋墙面重新批荡、对全屋电线进行暗装（埋入墙内），判令富力公司在上述范围内履行维修义务可行，本院予以确认。钟合友上诉请求确认富力公司违反了对钟合友作出的将广州市荔湾区芳村大道中下市直街迦南巷X号XXX房移交给广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局的承诺，要求本院判令富力公司履行承诺的主张，由于富力公司是否将涉案房屋移交给广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局管理涉及另一法律关系，且广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局并非本案当事人，因此，原审法院不予处理并无不当。关于钟合友上诉请求富力公司赔偿钟合友一家精神损失费10万元的问题，因本案为物权保护纠纷，富力公司并未侵害钟合友的人身权利，依据《中华人民共和国侵权法》第二十二条“侵害他人人身权益，造成他人严重精神损害的，被侵权人可以请求精神损害赔偿”的规定，钟合友请求精神损失费于法无据，原审法院不予支持并无不当。至于钟合友要求富力公司赔偿因房屋漏雨水而造成的财产损失费和房屋维修费共2万元，钟合友并未提供合法有效证据予以证实，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，原审不予支持钟合友的该诉讼请求正确。关于钟合友要求富力公司负担在涉案房屋维修期间原住户人员外出租房暂住费用5千元的问题，原审法院在询问钟合友和富力公司的意见后，结合同地段的租金标准及搬家费用，酌定3000元，并无不当，本院予以维持。钟合友上诉请求第三项、第六项，钟合友在一审起诉时并未提出，属于在二审期间新增加的诉讼请求，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞若干问题的意见》第184条“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或反诉进行调解，调解不成的，告知当事人另行起诉。”的规定，本院不予审查。综上所述，钟合友的上诉理由依据不足，本院不予采纳。原判认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2900元，由钟合友负担。本判决为终审判决。审　判　长　　蔡粤海审　判　员　　李　静代理审判员　　刘　勋二〇一四年四月十八日书　记　员　　闫　娜
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购买房屋后未及时过户，被法院查封执行期间提起执行异议之诉胜诉
时间：日&&|&&投稿人：袁玉柱律师&&|&&关键词：合同&&|&&浏览：1548
基本案情：广州市白云区大坦沙岛河沙路滴翠街22号301房是孙伟、宋家清共有的房产。
基本案情：市大坦沙岛河沙路滴翠街22号301房是孙伟、宋家清共有的房产。日，刘晖(乙方)与孙伟、宋家清(甲方)签订《广州市房地产买卖合同》，约定：甲方将上述房屋出售给乙方，交易价为叁拾万元整，首期先付壹拾贰万元，余款办理银行按揭；甲方应当在日前将合同约定的房地产交付给乙方占有使用，自本合同生效之日起30天内，甲、乙双方共同向房地产交易登记中心申请办理交易登记手续等。合同签订后，刘晖与孙伟、宋家清没有依约到房地产交易登记中心申请办理交易登记手续。　　日，刘晖诉至原审法院，要求孙伟、宋家清协同其办理讼争房屋的登记过户手续。孙伟、宋家清同意刘晖的诉讼请求。原审法院于日作出(2008)荔法民三初字第237号民事：孙伟、宋家清三天内协同刘晖到房管部门办理大坦沙岛河沙路滴翠街22号301房的产权登记过户手续，将上述房屋登记过户到刘晖名下。刘晖于日向原审法院申请执行，案号为(2008)荔法执字第642号。　　原审法院于日以（2008）荔法民一初字第198号受理甘云峰诉孙伟、宋家清民间借贷纠纷一案，并于日采取诉前保全查封讼争房屋。后该院判决孙伟、宋家清共同偿还120000元及利息给甘云峰。刘晖曾于日向原审法院提出请求解除查封。原审法院日向刘晖发出《通知书》，对其异议申请予以驳回。刘晖于日提出复议申请，原审法院于日作出《复议通知书》，驳回其复议请求。后甘云峰向原审法院申请执行该案，刘晖于日对执行标的(即讼争房屋)书面提出异议。该院于日作出(2008)荔法执异字第4000-1号执行裁定书：驳回异议人刘晖提出的异议。刘晖因此于2009年5月向原审法院提起本案诉讼，请求确认讼争房屋的产权为其所有，并停止对该房屋的执行。　　原审诉讼中，刘晖提供日的《首期楼款收据》一张，证明其向孙伟、宋家清支付了首期楼款12万元；提供日《楼款收据》一张，证明其向孙伟、宋家清支付了购房款181500元；提供住户手册、管理费发票、收费通知单，证明其已实际占有使用讼争房屋。　　讼争房屋原由孙伟、宋家清向中国工商银行申请了抵押贷款，由于贷款已全部还清，该行于日向房管部门出具了证明，同意办理涂销。但由于讼争房屋后被查封，现尚未办理涂销手续。终审判决结果为：　　一、撤销广州市人民法院（2009）荔法民三初第984号民事判决；　　二、广州市大坦沙岛河沙路滴翠街22号301房房屋的全部产权归刘晖所有；　　三、驳回刘晖的其它诉讼请求。　　资深房地产律师袁玉柱评析：本案纠纷的来由是在甘云峰向原审法院申请执行一案的执行过程中，刘晖作为案外人对执行标的提出书面异议，并对原审法院所作出的驳回异议裁定不服，从而依照《中华人民共和国》第二百零四条的规定提起本案诉讼，故本案案由应为执行异议之诉。　　刘晖和孙伟、宋家清签订的《广州市房地产买卖合同》为双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效。合同签订后，刘晖依约支付了全部购房款，并提交了相关管理费发票、收费通知单等证据证明其已实际占有使用讼争房屋。对于刘晖提出的确权请求，虽然我国对不动产物权变动采取登记生效主义原则，买方未办理不动产物权登记的，尚未取得物权，但最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，……第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。可见，该条规定实则对物权公示公信原则作了例外性规定。在此种情形下，应保护善意第三人的利益。本案中，虽然刘晖尚未依登记取得物权，但其已于日提起诉讼要求孙伟、宋家清协同办理登记过户手续，后因甘云峰与孙伟、宋家清之间的金钱债务纠纷导致讼争房屋被查封，过错不在于刘晖。现刘晖在执行异议之诉中提出确权请求，合理合法，二审法院予以支持。原审法院对此处理不当，二审法院予以纠正。　　关于刘晖请求原审法院停止对讼争房屋执行的问题，因不属于民事案件的审理范围，二审法院不予处理，刘晖可另行向原审法院提出处理。另，由于孙伟、宋家清等转让房屋当事人没有及时进行转移登记也是造成本纠纷的原因之一，从公平原则考虑，应由各方分担本案。　　综上，原审认定事实清楚，但处理结果不当。
投稿人： [北京-朝阳区]
专长：合同纠纷 工程建筑 房产纠纷
律所：北京市北斗鼎铭律师事务所
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