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试论抵押、查封、租赁房屋的拆迁补偿问题及处理方法
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3秒自动关闭窗口二手房交易及注意事项之（三）——二手房交易应注意的问题 - 袅无云烟的主页
（三）&二手房交易应注意的问题
读者疑问：没有产权证的房屋所签订的买卖合同有效吗？
律师答疑：目前没有产权证的房屋交易现象十分普遍，既包括未取得产权证的商品房、未还清贷款尚在抵押的商品房、二手经济适用房、回迁房等。这些房屋买卖是否合法？按照《&中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第&(&六&)&款的规定：未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。这条规定能否理解成是一种强制性的法律规定，违反这一条则合同无效？对这条的理解目前司法实践中存在相当大的矛盾，有的认为这条规定是禁止性规定，是强制性的，违反这一条合同即无效，有的认为这条规定是行政管理的规定，只是说明没有产权证的房屋是不得转让的，但并没有说不能签订买卖合同，也没有说不能买卖或禁止买卖，因此只要是双方真实的意思表示，双方对交易的房屋现状全部了解，则双方签订的合同即属于有效合同，不得转让是行政管理的规定，只说明暂时无法办理房屋所有权证，待具备条件再办理产权转移手续。因对此问题理解的不同，因此相关的案例经常会做出互相矛盾的判决。怎么解决这种在房屋转让中的风险呢？下面的问题将给予回答。
读者疑问：如何解决未取得房屋所有权证房屋的转让问题？
律师答疑：未取得房屋所有权证的房屋转让可采用下列三种方式处理：&第一种处理方式是在双方的买卖合同中附合同生效的条件，即约定双方签订的买卖合同在卖方的房屋所有权证办理完毕并解除抵押后具备上市交易条件后双方的买卖合同生效。根据《合同法》第四十五条的规定，当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。这种处理办法实际上双方的合同并未生效，不是无效合同，待条件成就时合同生效，生效后即具备了过户条件，不违反法律法规的强制性规定，因此双方可顺利交易。第二种处理方式双方先不签订买卖合同，双方先签署购买房屋的意向协议书，说明待房屋办理完毕产权证具备过户条件后双方再签署商品房买卖合同。第三种处理方式是转让卖方原房屋买卖合同中的权利义务。即卖方将原与开发商签订的房屋买卖合同当中权利义务一并转让给买方，卖方将转让情况通知开发商，并办理转让的批准、登记手续，具体是到房屋行政管理部门办理预售登记手续，这样双方的行为就是合法的，这种方式就是预售转让，但目前在操作上存在一定的难度，开发商必须同意，如果有贷款银行也必须同意，否则无法实现。
读者疑问：什么样的房子可以上市交易？
律师答疑：下列房屋可上市交易：
一、商品房
1&、有产权证且未在抵押期间的；
2&、有产权证但在按揭期银行同意转按揭的；
二、已购公房
1&、有产权证且未在抵押期间的；
2&、原产权单位在原购房协议中未对职工购房后上市出售有特殊限制（如果原购房协议中有特殊限制，需征询原产权单位同意，方可上市出售）
3&、符合各区县房屋行政主管部门的其他规定；
4&、以低于房改政策的价格购买（如标准价或优惠价购买）的房屋，按规定补足成本价可上市交易。
5&、符合央产房上市交易的国管房改（&2003&）&165&号文件规定的央产房。
三、经济适用房
1&、尚未住满五年只能以不高于购买时的单价出售，并且只能出售给符合经济适用住房购买条件的家庭或由政府相关部门收购。
2&、已经住满五年可以依照目前市场价格进行出售，但出售后卖方需按房屋成交价的&10%&补交综合地价款。
读者疑问：哪些情况个人购买的公有住房不得上市出售？
律师答疑：下列几种情况的已购公有住房都不得上市出售：
1&、以标准价购买的房屋未经单位同意或未由标准价改为成本价的房屋；
2&、央产房未经央产权单位备案同意出售的；
3&、处于户籍冻结地区，已经被列入拆迁公告范围的；
4&、产权共有的房屋，其中一人不同意出售的
5&、房屋已经抵押且未经抵押权人书面同意出售的；
6&、依法被查封或者依法以其他形式限制权属转移的；
7&、已购公有住房出售后购买人尚未取得房屋所有权证的；
8&、乡产权房屋；
9&、军产；
10&、法律、法规以及政府主管部门规定的其他情形。
读者疑问：以成本价购买的房改房上市出售有什么限制吗？
律师答疑：职工以成本价购买的房改房，职工对其拥有完全产权，可以上市出售。出售时不用征得原售房单位同意，也不用原单位盖章。但是如果售房单位与职工之间在售房合同中有特殊约定，则从其特殊约定。以成本价购买的房屋产权按经济适用房的产权管理方式管理，上市出售时需补交土地出让金。
读者疑问：职工以成本价购买的公有住房，上市出售时是否要征求原产权单位的意见？
律师答疑：凡按房改成本价购买的公有住房申请上市出售的，除职工个人与原产权单位在买卖合同中有明确约定的以外，可以不征求原产权单位意见。特殊约定一般指单位与职工约定该房屋一定年限内不得出售，如果有约定，要从其约定。
读者疑问：卖方未还清银行贷款，所购房屋能出售吗？
律师答疑：如卖方所售房屋未还清银行贷款，房屋所有权证处在抵押状态，则卖方必须将房款一次性还清，或者买卖双方通过第三方垫资的方式，先将卖方的贷款还清，房屋所有权证解除抵押，然后再办理过户手续。如果卖方的贷款银行同意也可以办理同行的转按揭，贷款银行允许就可以上市出售。
读者疑问：二手房交易是否一定要有中介参与？
律师答疑：二手房交易不一定有中介参与，买卖双方完全可以自己交易。
读者疑问：二手房交易过程中中介参与到底有哪些&“&陷阱&”&？
律师答疑：二手房交易过程中中介参与所设&“&陷阱&”&颇多，这些陷阱不仅仅是针对买方的，对卖方也同样存在售房陷阱。中介公司常用的“陷阱”如下：
陷阱一：全包价。中介公司对买方或卖方承诺买房款或售房款是一个定数，全包价，别的不用管了，但在交易过程中中介公司会突然说出某某费用应该由买方或卖方出，否则不给办过户或不履行合同，以此要挟买方或卖方就范。
陷阱二、中介公司在买卖双方办理交接手续时不到物业公司办理交接手续，可能会导致买方因卖方所欠物业费、供暖费等未结清而造成损失，一切拖欠费用只能购房者自己个人承担。
陷阱三、将房屋交付作为履行完合同的标志，中介公司不再负责办理过户手续。很多购房者认为一手交钱一手交房，只要自己拿到房屋的钥匙入住了，房子就是自己的了。按照法律规定不动产的转移应该以变更登记为准，在房屋正式过户之前，产权仍然归属原房主，而且存在无法完成过户的可能性，比如禁止上市交易的房屋、未取得产权证的房屋、法院查封的房屋等。
陷阱四：个人现金收房或中介公司收购。中介公司以一次性付款的方式压低售房价格，然后在高价出手。他们所说的现金收购并非房屋买卖，而是将房款付给售房人后由售房人委托中介公司的职工并办理公证，由中介公司的职工代表房主办理与买方的交易手续。
陷阱五：代理合同陷阱。&许多中介在与卖方签订《房屋销售代理协议》时，故意在协议中只说明代理出售房产，但并未限定代理出售的时间限制，但约定了房主不出售此房的违约责任。几个月之后，中介公司称有客户想买房，而此时房主认为中介公司这么长时间都没有卖掉这套房屋，于是自己卖掉或不想再通过中介公司出售房屋了。如果这样，中介公司就会拿出当初签订的代理协议以违约相要挟，要求卖方承担违约金。
陷阱六：买卖合同条款简单化陷阱。不法中介利用简单的买卖合同条款控制业主。业主与客户签订的&“&房屋买卖合同&”&只简单说明了双方约定的房款数额、所交易房屋的地址等基本情况，但没有付款时间、付款方式的相应条款，房屋的过户及时间，也没有入住交验、税费负担、费用明细的相应条款。等到合同实际履行时，因买卖双方理解的不一致，导致合同无法履行或产生纠纷。
读者疑问：如何避免二手房交易过程中的陷阱？
律师答疑：二手房交易过程中的陷阱很多，可谓防不胜防，但是也是可以防范的。针对上面提到的一些问题的陷阱，笔者简单地说明一下防范措施，但在具体的交易过程当中，陷阱是随时变化的，陷阱是数量远不止上面提到的几种，卖方或买方还应当具体问题具体对待。购房人或卖房人在买卖二手房时应注意如下几个问题：
一、购房者在签订二手房购买合同或与中介公司签订协议之前，一定要了解清楚中介公司收取哪些费用，这些费用是做什么用的，了解清楚办理各类房屋交易需要的全部费用以及交纳方式，相关费用该谁交，如何交，向谁交，何时交，都应该弄清楚。弄清楚之后最好在合同后附上《费用清单》。
二、与小区管理的物业公司办理交接手续，弄清楚原房主是否欠费、欠费多少，由谁来承担原业主所欠费用。最好在签订合同时明确约定物业费、供暖费等费用以交接时间为准，在交接之前产生的一切费用原房主或中介公司承担，交接之后的由买方承担。另外，最好在房款的支付方式上约定先支付部分房款，在双方完成物业交割没有纠纷后再支付剩余房款。
三、不能过户的房屋不要购买。有些房屋是不能过户的，这就要求购房者在签订合同之前将房屋的产权状况了解清楚，千万不要为图省事急于一手交钱一手拿钥匙。拿到房屋钥匙并不能代表取得房屋的所有权，只能证明购房人暂时占有了该房屋，只有产权过户后，房屋才能真正属于购房人。
四、售房人最好不要选择&“&现金收购&”&的卖房方式。不管是中介公司收购还是个人收购，中介公司都是利用不透明交易来赚取差价。而且现金收购的方式售房人需公证委托中介公司或中介公司的某人全权办理售房事宜，包括签订合同、办理产权过户，如果中介公司一旦签订对售房人不利的合同，在买房人与中介公司存在纠纷的情况下，那么承担责任的主体是售房人，而不是中介公司，因此售房人可能承受比较大的损失，售房人不要以为拿到房款就没有自己的事情了，有可能一大堆麻烦事情就在后面。因此笔者建议交易时买卖双方一定要见面，谈好价格后签订正规的《房屋买卖合同》，并且到房管部门办理过户，切记不要图省事把房产证给了中介公司做了委托公证然后拿钱了事，仅仅做公证并不能算是法律意义上的房产买卖，这只是一个授权行为。
五、明确与中介公司签订的《委托销售代理协议》或《委托购房代理协议》中中介公司的权利义务。比如规定中介公司委托出售房屋的时限，中介公司超时限出售应承担违约责任。
六、合同内容要细化。一个完整的《房屋买卖合同》中除标明房屋自然情况、价款之外的一些基本情况之外，还应标明房款支付的时间、方式，税费交纳及承担、入住时间、房屋交接、产权状况、过户程序、相关违约责任及解决争议的方式等一系列内容。但有些中介公司提供的合同只有房屋的基本情况、房款，其它的内容没有或约定不明，这样简单的合同一旦发生纠纷处理起来对买方或卖方都相当不利，有利的只是中介公司。
除了上述应防范的问题之外，还有其它应注意的问题，笔者在本书当中对其它的问题再作详细的说明。
读者疑问：二手房买卖如何避免受骗？
律师答疑：在二手房买卖的过程当中，一些不法人员利用买卖双方的弱点进行诈骗，使买卖双方受到巨大损失。一般利用二手房进行诈骗常见的方式如下：
•&以租赁的形式先将房屋实际占有，然后诱使买方购买租赁的房屋。
•&以自己所有或团伙其他成员所有的房屋为诱饵，骗取买方交纳定金或房款，收取定金或房款后失踪。
•&将卖方的房屋所有权证及身份证骗取复印件后制作与真证几乎一致的假证，然后利用假证办理过户，或者将假证与真证调包，用真证去办理产权过户手续。
•&用偷到或拾到的房产证及身份证并找人冒充房屋所有权人办理过户手续。
律师提醒：在卖房时卖方不要轻易将房屋所有权证或身份证轻易地交给中介公司或其他人，尤其是原件不能轻易交出，要时刻将原件控制在自己的可控制范围之内。另外买方在买房时一定要核对房屋所有权证的原件并与出卖人相核对，准确无误后再考虑房屋买卖的事情。在交易过程中，买方要坚持办理完毕过户手续后再付全部房款，这样可以减少交易的风险。有些不法分子目的只骗定金，因此购房人应慎交定金，最好不交定金。
读者疑问：未取得房产证的二手商品房能过户吗？
律师答疑：办理二手商品房的交易手续从法律规定及行政规定来看，都是最简单的，但经济活动的复杂性导致在实践过程当中商品房的交易过程及其复杂，涉及到几类商品房的过户，对卖方来说如刚签完合同未入住的、签完合同已入住、贷款支付房款的、未办房产证的、已办房产证的但未解除抵押的、已办房产证的等；对买方来说有一次性付款购买此房的、有通过贷款购买此房、有通过转按揭购买此房的等。上述情况的存在就导致某些交易无法完成，有些交易方式是不合法的，有些交易不被房屋交易管理部门批准。举例来说，如刚签完合同未入住的、签完合同已入住、贷款支付房款的、未办房产证的这些情况下买卖双方签订的合同可能被认定为无效，或者被认为合同目的无法实现被解除。
相关法规：中华人民共和国城市房地产管理法
第三十七条　下列房地产，不得转让：（六）未依法登记领取权属证书的；
读者疑问：取得房产证但贷款未还清的房屋能办理过户手续吗？
律师答疑：如卖方贷款买房，房产证已办理，但抵押未解除，卖方自己无力一次性清偿银行贷款，不能解除银行对房屋产权的抵押，因此也不能办理过户；再比如买方欲通过贷款买房，但卖方也是通过贷款买的房，未还清银行贷款，房屋正处在抵押状态，无法办理过户，买方也无法申请贷款，通过同一家银行转按揭的方式卖方的贷款银行又不同意，又没有中介机构或其它的银行提供其它方式的转按揭&(&跨行转按揭&)&，这种情况也办不了过户手续。根据市场需求，针对类似于第三种情况，一些大的房屋中介机构或股份制银行提供一种跨行转按揭业务，以利于买卖双方的交易能顺利进行。
读者疑问：已购公房和经济适用房上市成交价格明显低于市场价格能办过户吗？
律师答疑：已购公房和经济适用住房成交价格明显低于市场价格是可以办理过户手续的。
读者疑问：签订“大小合同”能少交契税吗？
律师答疑：对于成交价格明显低于已购公房和经济适用房再上市买卖指导价格的，应按照指导价格收取契税和土地出让金，不以买卖双方约定的成交价格为准。
读者疑问：我能以别人的名义还款购买没有房屋所有权证的房屋吗？&黄&女士的一个朋友介绍了一套房屋，卖方正处于还款期，现在还没有办房产证，只有买卖合同，现在房屋已办理了转让手续，现在要转让给我，但开发商及银行都不同意更名，于是我们商量由我继续偿还银行贷款，由我一直住着，这样会有风险吗？
律师答疑：这样做对你来说风险比较大，尤其是还贷的问题。因为卖方贷款是以自己的名义，而你又以卖方的名义在还贷，按照通常的做法，任何一个人只要把款存入贷款帐户银行就会自动划转，而不记载实际的还款人，因此，你还款的行为是没有任何证据证实是你在还款，一旦出现纠纷，那么你很难证明银行贷款是你归还的。
读者疑问：为避&5%&的营业税我能采用赠与的方式买卖房屋吗？
律师答疑：&2005&年国家为控制房价的过快上涨，出台了一系列宏观调控措施，其中包括未满两年的房屋转让时需交纳房价款&5%&的营业税。有些购房人为避免多交&5%&的营业税，采取赠与的方式转让房屋。这种行为首先违反了国家税收方面的法律规定，严重者要承担刑事责任。其次双方以赠与的形式规避国家的规定，损害了国家的利益，按照合同法及民法的规定，双方签订的赠与合同应属于无效合同。而且买卖双方是以合法的形式掩盖非法的目的，任何一方都可主张合同无效，对购房人任何一方合法权益都没有保障。
相关法规：中华人民共和国合同法
第五十二条　有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；
读者疑问：以更名的方式购买危改回迁房合法吗？
律师答疑：现在一些人通过房屋中介机构或熟人之间介绍购买危改回迁房。危改回迁房的回迁人因这样或那样的原因，想出售未建成回迁房，但按照国家政策回迁房只针对危改区内居民，于是中介机构、拆迁公司或开发商通过下列方式在买卖回迁房：原被拆迁人书面声明放弃该回迁的房屋，到拆迁办公室办理相关的放弃回迁房屋的手续，拆迁办将买方变更为被拆迁安置人，与开发企业签订回迁安置协议，拆迁办将变更资料报拆迁行政主管部门。将来房屋办理产权证时直接登记在买方名下。购房人将房款私下支付给回迁人。这种交易行为一旦发生争议如何处理？目前法律法规对这类问题没有明确规定，在司法实践中法官的理解各不相同，有的法官认为双方的行为违反国家法律的强制性规定，属于无效合同。有的法官认为买卖没有产权证的房屋合同目的不能实现，认定合同有效但符合解除的条件，应予解除。有的法官认为双方的行为是真实意思表示，双方的买卖行为应属于一种权利义务的转让，因此属于合法行为。因此，在购买危改回迁房时应该注意相应的风险。
读者疑问：房主本人不在买卖合同上签字买卖合同有效吗？
律师答疑：房主本人不在买卖合同上签字买卖合同是否有效视具体情况而定，在某些情况下是有效的，在某些情况下是无效的。如果合同无效，那么买方即使取得了自己名下的房屋所有权证也是可以被撤销的。如果未经房主本人同意他人在买卖合同上签字且事后也未征得房主本人追认的，那么买方与房主以外的人签定的合同是无效的，买房人也不能依据无效的合同取得房产。如果房主本人未在合同中签字，但房主授权别人在合同上签字或者房主最初不知道别人在合同上签字但最后房主对别人的签字予以认可的，那么买房人与他人签定的合同是有效的。
相关法律：中华人民共和国合同法
第四十八条　行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。
第五十一条　无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
读者疑问：什么样的交易程序对买方有利？
律师答疑：对于二手房交易的买方来说，其最大的风险有两个，一是付了房款得不到房屋，二是付了房款房屋无法办理过户手续。如果在签订合同后买方支付了全部房款，那么在合同的履行过程当中存在上述两个严重的问题，对于买方的利益损失是非常大的，尤其是房主或其它人存在诈骗的情况下，买方可能既不能将所交房款索回，也得不到房屋。从二手房交易的过程来看，对于买方来说，最有利的交易方式就是办理完房屋过户手续，拿到房屋所有权证或领取房屋所有权证的通知单并办理了房屋交接手续后再将房款一次性付给卖方是最安全的，也是最有利的。买方按这种交易方式签订合同并按这种方式履行是没有什么风险的，但这需到买卖双方协商，达成一致意见后才能执行。这种方式需卖方对买方高度信任。
读者疑问：什么样的交易程序对卖方有利？
律师答疑：在二手房的交易过程当中，对于卖方来说最大的风险是买方不付款，尤其是在房屋交付后或办理完毕房屋所有权证后，买方不付款，更严重的是买方将已经取得房屋所有权证的房屋再次上市出售后卖方无法找到其地址的，卖方最大的损失是所售房屋得不到任何房款。因此，对于卖方来说，最安全的交易是买方将全部房款交给卖方，然后卖方再与买方办理房屋的交接手续及过户手续。这种交易方式买方未必会同意，因为买方担心自己付完房款后能否得到所购房屋或能否办理过户手续。
读者疑问：什么样的交易程序对双方来说都是安全的？
律师答疑：在目前，整个社会的信誉体系还没建立起来的现状下，对于二手房交易的双方来说，没有绝对的对双方来说同时交易都是安全的，但是可以通过一定的担保方式或其它方式解决买卖双方的风险问题，使交易双方能够顺利签约。目前在二手房交易的过程当中通常采用下列几种方式解决买卖双方对于交易安全的矛盾冲突：
一、引入房屋中介公司作为交易安全的担保。具体的做法是买方将房款全部支付给中介公司，由中介公司代收，待房屋办理完毕过户手续是交接手续后中介公司一次性支付给卖方，但卖方办理过户手续的一切材料及证件需交给中介公司，由中介公司负责办理交易过户手续。这种方式可以解决买方双方互不信任的问题，但这种方式买卖双方必须相信中介公司。目前在中介公司尚不规范、事故频发的阶段，选择中介公司至关重要，否则买卖双方就又陷入了另一个陷阱。这种交易方式必须选择一个实力强、信誉好的中介公司，不能选择小的中介公司。
二、引入专业的金融担保公司。目前有些担保公司开展这项业务，实际上与房屋中介公司开展的居间担保业务是一致的，只不过这类公司更专业，但这类金融担保公司首先必须考虑自己担保责任的绝对安全，比如采取反担保措施或者抵押等方式，保证一旦出现买方或卖方违约的情况下保证自己不受损失。
三、银行的资金托管。目前有些银行办理这项业务。银行与买卖双方签订资金托管协议，买方将购房款在办理过户手续前一次性存入银行，待买卖双方办理完毕过户手续后银行根据三方事先的协议银行将买方的购房款存入卖方的帐户上。
四、买方或卖方自己提供担保。比如在买方事先付款的情况下，卖方提供担保，以有价证券或另外的房产作为履行本合同的担保，如果卖方不履行合同，则买方有权处置担保财产。在卖方先办过户的情况下，买方需提供担保，保证自己不按时支付房款应承担担保责任，并以担保财产对卖方承担责任。
读者疑问：如何避免无处分权人处分别人的房产？
律师答疑：在二手房交易过程当中，有时会发生房屋所有权以外的人处分房产，比如子卖父母的房屋、出售兄弟姐妹的房屋、出售朋友的房屋、出售其他的房屋。发生这种事情的原因很多，一是有权处分的房屋所有权人委托无权处分的人代理售房，有些是未经允许擅自出售无处分权的房屋，还有些涉及刑事犯罪，用偷来的房产证及身份证再找一假房主冒充房主本人卖房。这些情况除委托售房取得合法处分权外，其余均属于非法行为，买方一旦购买了这样的房屋则后患无穷。如何避免出现这种情况呢？最好的办法就是预防。在买房时必须将房屋所有权证登记的房屋所有权人与身份证相对应，必须一字不差，然后再根据身份证上的照片与本人相对照，一致后才能基本确认是房屋所有权人本人，但也会出现差错，比如孪生兄弟姐妹，比如身份证上的相片与自称是房主的人比较像，这种情况都比较难辨认。在房屋行政主管部门的交易窗口，经常发生这样的事情，当工作人员核对身份证时对房主的身份提出异议后，该“房主”什么都不说就主动走了，还有一些与工作人员争执几句坚持一会后也走了，再也没有回来，这种情况肯定是冒充的假房主，一般中介公司经常冒充房主。一旦不是房屋所有权人在产权过户登记表上及合同上签字，即使办理完了过户手续，那么真正的房主可以要求撤销已过户的房产证。二是如果房主本人没有出现，应查看委托书的真伪并与真正的房屋所有权人核实，并核实代理人的身份，同时查看委托书的授权范围，核对代理人是否有权出售该房屋。即使是公证的委托书也不能全部避免购房的风险。&2005&年北京有一个案例，签订经过公证的房屋买卖合同及委托书结果还是买到了无处分权人处分了别人的房屋，最后买房人什么都没有得到，购房款也没有退回。除了上述风险之外，售房人想反悔，不想卖房了，经常也以当时本人没有同意卖房为由出面要求撤销已过户的房产证。
读者疑问：二手房交易如何解决户口问题？
我购买了一套商品房，办理完过户及入住手续后，我想把户口迁过来，可是到派出所办理迁户口的手续时，发现原房主的户口还在这里，派出所不给我办理迁入手续，找原房主要求她把户口迁走，但原房主拒绝配合，我该怎么办？
律师答疑：目前买卖二手房发生户口问题的纠纷越来越多，一般买房人最关心的中房屋的产权是否合法、价格是否便宜，在谈判过程当中把主要精力都放在自己最关心的问题上，往往忽略可能引发对买方不利后果的户口问题。如果对于二手房交易过程当中的户口问题没有明确处理的方式，那么一旦发生纠纷，处理起来相当困难。因为户籍的迁入和迁出归公安机关管理，对于迁入迁出的条件公安机关的行政行为很多是受户籍政策的限制。比如，卖方将房屋卖掉后再也没有其它合法来源的房屋，没有其他的房屋可供卖方迁入户口，那么买方理由再充分，公安机关都不会将卖方户口强行迁出的。因此，买方的户口也就无法迁入。如果在合同中对于户口的迁出问题双方没有约定，对此问题发生争议不属于法院的受案范围，因此法院对于此类案件是不予受理的。
有鉴于户口问题的复杂性，建议购买二手房时购买人为了避免因户口问题而引发房产纠纷，笔者认为，买方要做以下两件事情：一是要求卖方出示户口本，在必要时到公安机关查询交易房屋的户籍状况。通过审查卖方的户口本或到派出所调查，买方可以基本了解卖方的户籍是否在出售的房屋之中，如果户籍在出售的房屋当中，要求其限期迁走。二是买方就户口问题与卖方进行协商，约定户口不能按期迁出的违约责任，比如不能按期迁出按房价款的日万分之五承担违约责任，直至迁出为止，或者将户口问题与付款的进度挂钩，在履行完过户手续等　义务后卖方将户口迁走再支付最后一笔购房款。
读者疑问：二手商品房买卖如何办理转按揭？
律师答疑：目前二手房市场的同一银行转按揭一般无法办理，比如甲从某银行贷款购买了一套房屋，贷款还未还清想出售这套房屋，但出售这套房屋的前提条件是必须把银行贷款还清，才能解除抵押办理过户手续。如果买方也是准备贷款购买这套二手房，那么他可以从同一银行贷款办理贷款，将贷款人由卖方的名字改成买方的名字，这样就完成了转按揭的手续，这样做手续最简便，但银行目前不办理这项业务，使得买卖双方的交易无法进行下去。目前所说的转按揭并非真正意义上的转按揭，有人称之为跨行转按揭，即卖方将所有银行的未还贷款一次性还清，然后解除抵押办理与买方的过户手续，同时买方申请向另一个银行的贷款，待买卖双方的过户手续办完后，银行向买方付款。这种转按揭的具体操作流程如下：
1&、买卖双方了解所售或所购房屋的现状，签订买卖合同，并确认卖方未还清的银行贷款由谁来还。
2&、卖方将银行贷款一次性还清。如果卖方无法一次性还清银行贷款，可由买方或引入第三方一次性将银行贷款还清，买方申请银行贷款。买方可以选择申请同行转按揭或者跨行转按揭。一般卖方还贷不满一年的，通常选择同行转按揭或者同支行转按揭；已满一年的，可以选择跨行转按。但是在目前的实践当中，同行或同支行转按揭非常难于办理，所以大多数选择所谓的跨行转按揭。
3&、办理完结还贷手续，卖方或由担保公司（有如担保公司介入）或者中介机构为卖方办理注销抵押登记事项。
4&、办理完结注销抵押手续后，双方到房屋交易主管部门办理过户手续。
5&、双方办理完毕过户手续后，买方的银行向买方放贷，由买方的银行帐户直接转到卖方的银行帐户。银行将买方的房屋做完抵押登记领取到他项权利证书后交给买方。
乡产权的房屋再次上市出售能买吗？
读者疑问：最近我看中了一套别墅，是在集体土地上所建房屋，乡里也同意在此建房，但市里一直未给办规划及土地手续，但这里已形成一个别墅区，据说好多影视及娱乐名人都在这里买房，这个小区是十几年前建的，现在有人要卖一套房，我很喜欢这套房屋，但也有些担心，可是这里买房的人都住了十多年了，也没什么问题，这样的房子我能买吗？
律师答疑：在集体所有土地上所建房屋，违反房地产开发基本程序，也违反了国家法律法规，购买非法开发的房屋，不可能取得产权证，无法上市转让。另外，非法建筑不受国家法律保护，如该建筑影响公共利益有被拆除的风险，另外，如遇合法的征地拆迁按法律规定购房人也不能得到补偿。购买这样的房屋售房人与买房人签订的合同应属于无效合同，不受法律保护。