蛇口招商开发的商业地产招商叫什么名称？

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2024-02-08 01:30 标签： 商业地产招商
事件招商蛇口 12 月 24 日晚发布公告，明确了前海片区约 500 万方土 地整备的实施方式、补偿价值和置换方案，并明确了前海土地后 续合资合作开发的具体方案。公司招商局集团和前海管理局50%：50%股权比例。至此，合资公司旗下合计建筑面积约497.8万方。阶段2013年，深圳市政府相关规划表明，招商蛇口拥有的2.42平方公里土地需调整规划用途。2016年6月，招商局集团与前海管理局宣布组建合资公司，启动前海土地的开发工作。2016年7月，招商蛇口与安通捷码头公司、招商局物流共同投资设立另一家合资公司。2016年9月，前海蛇口自贸投资公司在深圳揭牌。2018年10月，招商局集团与深圳规土委、前海管理局签署前海湾物流园土地整备框架协议，前海2.9平方公里合作用地一次性得以确权。2018年12月24日，招商蛇口发布两份签署协议的公告，明确了前海片区约 500 万方土 地整备的实施方式、补偿价值和置换方案，土地增值近800亿元。公司简介招商蛇口是招商局旗下的地产板块，最初的上市公司是招商地产，后来把蛇口控股装进了招商地产上市公司。主营业务是商业地产，园区开发和邮轮业务。主要以商业地产为主，收入占比达到90%左右。最赚钱的也是商业地产板块。但是随着我国房地产调控和大环境趋势放缓背景下，房地产行业也开始了周期性下滑。目前招商蛇口2018年第三季度总资产4200亿元，同比增长40%。营业收入337亿元，同比增长27%；净利润97.24亿元，同比增长111%；经营活动现金流净流量-58亿元。资产负债率77%，毛利率41%。经营数据2018年11月，公司实现签约销售面积82.52万平方米，同比增加71.13%；签约销售金额159.08亿元，同比增加14.63%。2018年1-11月，公司累计实现签约销售面积711.60万平方米，同比增加40.84%；签约销售金额1488.13亿元，同比增加45.04%。公司预计2018年签约销售金额超过1500亿元。去年公司签约销售570万平方米，签约销售1128亿元，销售均价为1.9万元/平方米；今年第三季度签约均价为1488/711*10000=2.09万元/平方米，超过去年水平。从签约情况看，招商蛇口销售面积不高，但是销售金额高，均价高，说明公司的拿地地段比较好，销售价格较高。而房产最主要还是看地段，相对抗风险水平高。资产负债表从资产结构看，截止2018年第三季度，招商蛇口总资产4194亿元，负债3236亿元，表面看负债率77%，比较高。但是负债中预收负债（预先打入的房款）20%，短期+长期+债券+票据27%。其实负债率不高。流动资产占比87%，这也导致公司存货周转率不高，其中存货占比55%，相对于公司一般的资产都是存货，这部分主要是在建或者待出售的房产。存货中主要还是在建开发产品1130亿元，其次为已经完工产品249亿元，公司已完工开发产品净增加40亿元，在建开发产品净增加270亿元。说明公司在接下来两年将会有大量的在建完工到完工产品。负债端预收款占比20%，最主要还是售楼款，这部分钱在预收款里放着，不出意外的话最终会变成主营业务收入，对于房地产来说这是收入的蓄水池，这里就有540亿元之多。其次就是其他应付款，占比达到14%，我比较喜欢这个科目，这就意味着公司可以占用一部分其他公司的款项。主要是合作公司往来，有270多亿元，说明公司话语权较足。短期借款4%左右，应付票据5%左右，一年内到期负债6%左右，公司货币资金能达到12%，基本短期偿付能较为紧张，结合经营活动现金流为负，可以得出公司短期偿债能力较弱，需要公司加快周转速度，回笼资金。利润表公司2018年第三季度实现销售收入337.8亿元，毛利率41%，同比增长。归母净利润82.75亿元，净利率29%。主要的成本为开发房地产成本占比58%，同比1.4%，低于收入增长25%，主要的原因是拿地时间长，成本相对低。，税金及附加能占比8%，这是硬性支出。最主要的还是土地增值税和营业税，2017年有49亿元和10亿元，这是付现成本。这里有个很有趣的事情，营业税同比10/23-1=-0.5，而土地增值税同比49/32-1=0.5.这怎么解释呢？营业税与收入挂钩，而土地增值税与签约收入挂钩，那么公司很可能在当年隐藏部分收入，延期确认。这是非常好的，不然营业税要缴纳很多。公司财务费用能占比4%，利息支出7%，说明公司财务负担还是比较大公司投资收益能达到15%。主要是长期股权投资贡献26亿元，也是公司投资的房地产公司情况。这部分收益不稳定，但是和主营业务相关 ，不能一味的排除，需要重点关注。公司所得税费用占比9%左右，55/754=7%，其实真实所得税费用不高。现金流量表公司连续三年的经营活动净流量为负数。2018年第三季度经营活动现金流净流出58亿元，还好的是同比改善很大。这也就需要公司加快回笼资金。公司主要的现金支出为购买商品支出540亿元，其次就是税费126亿元，和其他经营活动相关现金76.6亿元。其他经营活动现金流中主要是往来款，这是给子公司或者关联公司的垫款75亿元。注意到公司投资活动现金流支出近几年也是净流出。投资活动净流出60亿元。其他流出最多的是其他与投资相关的支出，主要的项目前期垫款。2017年高达320亿元。占比当年收入42%多。这也反应了公司开发力度加大，如果经营环境好，未来将会取得很好的收入。经营活动回款不足和投资活动大笔投入，导致筹资活动现金流增加快速。2018年第三季度筹资活动净流入196亿元。其中筹资流入762亿元，和当年收入相当；偿还借款等流出566亿元，高于当年成本。所以大家开玩笑说，房地产公司其他就是金融公司，这是有道理的。基本上靠的融资，包括无息融资（预收款），这可比金融公司赚钱多了。筹资活动流入最主要是借款600亿元左右，其次为其他157亿元。其他筹资活动中主要是前期垫款的收回。100亿元左右。这里还有员工跟投，比例不高0.26亿元，但是我觉得很好，第一，可以分担公司资金压力；第二，可以把员工利益绑定一起，可以增加员工积极性。第三，这笔钱不需要成本，降低公司财务成本。筹资活动流出，主要是偿还借款345亿元，分配股利支付利息100亿元。还有就是其他121亿元。主要是公司前期项目垫款支付。这部分钱其实就是公司 开发项目的本金钱，公司可以用这笔钱转为资本金，投入成立联营或者合营企业，再去贷款等，所以这这笔钱可以放大至少4-5倍。这和金融公司有何区别呢？
招商蛇口的步伐真的太快了！12月15日，上海第四轮土拍中，招商蛇口以45.95亿拿下潘广路TOD地块，成为2023年上海最后一场土拍的焦点。作为上海销售额排名第一的房企，招商蛇口拿地本身并不稀奇，今年以来他们在上海土拍中斩获颇丰，在公开市场中拿地数量居上海房企第一位。但这次拿下潘广路项目，却有着很特殊的意义，该项目商业占比53%，除购物中心外，还包含酒店及文化建筑，属于高难度的综合地块。要知道，过往大家对招商蛇口的印象，更多还是以住宅为主，而这次在公开土拍中获取综合体项目，也就意味着：住宅市场取得领先的同时，招商蛇口在上海城市综合开发运营领域，也将持续加大投入了。事实上，招商蛇口的改变早有迹可循，2021年面对行业大变局，他们率先提出实施“三个转变”：即从开发为主向开发与经营并重转变，从重资产为主向轻重结合转变，从同质化竞争向差异化发展转变。过去三年中，在很多同行还没有注意到的时候，招商蛇口实际上已经发生了很大变化与升维，完成了一场华丽转身。今天，涛哥就跟大家聊聊，招商蛇口的“三个转变”背后的故事。1从开发为主，到与经营并重2021年，招商蛇口提出“三个转变”，在今天看来绝对是一次极具前瞻和预见性的战略变革，帮助其在地产寒冬中打开了更广阔的发展空间。2022年，招商蛇口进一步将原三大主业调整为三类业务，即：开发业务、资产运营、城市服务，聚焦培育第二成长曲线。首先，资产运营提速，成为展现空间运营能力的重要赛道。近几年，由于开发业务的整体市场规模面临瓶颈，因此几乎所有头部房企都开始发力资产运营，而招商蛇口是动作最大、决策最果断的房企之一。2021年，招商蛇口提出“提升持有物业收入、利润贡献”的战略要求，加大在集中商业、产业办公、公寓酒店等持有物业运营与资产管理的投入。2023年上半年，招商蛇口资产运营业务收入达27.39亿，同比增长40.44%，占总营收5.32%，较2022年底提升3个百分点。可见，资产运营已经成为招商蛇口增速最强劲的业务板块，并且在整体业绩中的占比快速提升，成为其最重要的业务增长点。今年上半年，招商蛇口资产运营业务的各业态实现了全面绽放：集中商业在营项目36个，在建及筹开项目42个；写字楼在营项目29个，在建项目14个；产业园在营项目30个；长租公寓已开业项目40个，建设期项目40个；酒店已开业项目15个，建设期项目27个；说实话，这个数据还是令涛哥非常惊讶的，招商蛇口各业态的资产运营项目加起来已超过270个，并且各业态遍地开花、发展相对均衡。可见，招商蛇口的开发与经营并重，绝对不是纸上谈兵，而是正在以惊人的效率快速向前推进。同时，地标产品落地，诸多超级综合体已在全国绽放。要成为领先的“城市和园区综合开发运营服务商”，很重要的一点，是要有拿得出手的具有影响力的城市地标作品。目前，招商蛇口持有管理集中商业项目超70个，旗下的“海上世界”和“招商花园城”两大商业产品线，已诞生诸多具有区域和城市影响力的超级地标。比如招商蛇口深圳海上世界，以历史文化地标“明华轮”为中心，融合海上世界广场、希尔顿南海酒店、文化艺术中心、招商局广场以及高端住宅于一体，成为年接待客流量超3600万人次的“深圳文化名片”。招商蛇口深圳海上世界实景图随后招商蛇口将“海上世界”带到厦门，打造又一滨海超级综合体——厦门海上世界，总投资近170亿，总建筑面积超100万㎡。汇集5A甲级总部办公、沉浸式商业、文化娱乐设施、奢华酒店集群、邮轮母港航站楼5大业态，成为海西地区最大的滨海综合体，带给厦门乃至整个海西地区一站式的都市滨海度假体验。一期购物中心招商率达到100%，10大主力业态、超150家品牌同期迎客，首进主次力店面积高达60%。招商蛇口厦门海上世界实景图除了定位城市级滨水文旅商业综合体的“海上世界”系列外，定位城市级购物中心的“招商花园城”也已经在更多一二线城市绽放，成为很多区域的商业标杆。在厦门，海沧招商花园城开业前3天即狂揽70万客流，填补了区域高品质商业版图的空白；苏州琴湖溪里花园城开业三个月，客流量超600万，成为当地知名的“城市会客厅”。　招商蛇口苏州琴湖溪里花园城实景图而在上海，招商蛇口已开业宝山招商花园城、森兰招商花园城、曹路招商花园城共计三座购物中心，每一次都给市场带来全新的升级与惊喜。11月底开业的曹路招商花园城，作为今年浦东最大体量的新开购物中心，开业4天客流量超58万，总销售额超3500万，成为浦东新的“城市品质生活聚集地”。曹路招商花园城实景图因此，在很多人还没有注意到的时候，招商蛇口实际上已经成为了城市综合开发运营领域的领先者之一。大量优质资产运营项目，以及全国绽放的超级综合体地标，招商蛇口正加速实现开发与经营并重的战略转型，业务结构更加均衡，大大提升了经营的可持续性及抗风险能力。2从重资产为主，到轻重结合加速布局资产运营业务同时，招商蛇口也不断加强资产管理与轻资产输出能力，构建“投-建-融-管-退”的资管闭环，轻重结合打开更广阔的想象空间。一方面，资产运营与城市服务并重，轻资产能力稳步输出。轻资产的好处，在于以较少的投入撬动更大经营规模，并且经营回报率也较高。今年上半年，招商商管成功达成近10个轻资产合作商业项目，而作为招商蛇口旗下物业管理和轻资产运营服务平台，招商积余则取得了更突出的轻资产成绩。上半年招商积余实现营收69.78亿元，同比增长23.58%，在管项目2011个，管理面积达3.3亿平方米。并且其第三方外拓成果非常显著，管理面积中超过60%是非住宅的综合业态，同时超过66%是第三方项目。尤其今年上半年，其新签年度合同额18.87亿，其中第三方项目新签年度合同额16.5亿，占比87.44%。2023上半年招商积余管理面积构成这意味着，招商积余已经具备强大的轻资产输出能力，并通过轻资产经营为公司贡献业绩和利润。此外，招商蛇口的地产开发以及会展管理等板块，也都在建设和推动轻资产输出能力，未来招商蛇口三类业务都将具备轻资产输出能力，助推业绩的快速增长。另一方面，抓住REITs机遇，实现重资产的高效盘活。作为超过40年历史的老牌地产企业，招商蛇口丰富的多元业务，积累了大量重资产，如商业地产、仓储物流、产业园区、保障性租赁住房等。目前国内REITs的发展获得越来越多支持，招商蛇口有望进一步盘活重资产，获得增量资金实现更快速的发展循环。比如2021年6月，博时蛇口产园REIT作为全国首批基础设施公募REITs唯一的央企项目在深交所发行上市；2022年9月蛇口产园REIT又申请扩募，并于2023年6月成功上市。博时蛇口产园REIT扩募成功上市未来，随着商业地产REITs放开，招商蛇口旗下的综合体也有望实现上市募资，轻重结合的发展模式，将为招商蛇口带来更大的增长空间和更好的经营回报。3从同质化竞争，到差异化发展房地产市场进入新周期，房企间的竞争和内卷越来越激烈，招商蛇口则主动跳出同质化竞争，寻求差异化竞争优势，助推业绩超车。一方面，在住宅领域发力高端，搭建更加全面的产品组合。如今，回归一二线城市成为主流房企间的共识，但即使一二线城市也已经很卷，想做大做强并不容易，需要差异化的竞争策略。以上海市场为例，2021年招商蛇口提出“重返上海心”战略，重仓上海内环，抢占战略制高点，实现城央深耕拓展与新城战略布局兼顾。随后两年，他们先后打造外滩玺、云玺、虹玺、天汇世纪玺、苏河玺、天汇玺、汇元玺7大上海内环高端豪宅作品，以“一江·一河·七玺”推动产品力与品牌力的跃升，也带来规模和业绩的飞跃。招商蛇口上海内环“七玺”布局与此同时，他们广泛布局的“璀璨系”和“1872系”也成为了城市新区红盘代表，深受上海改善及刚需客户群体的青睐，形成了全面布局的产品组合，屡屡创造惊人的业绩。2020年招商蛇口在上海还仅是全口径榜第9、权益榜第10；到2021年跃居全口径榜第2、权益榜第6；2022年直接拿下全口径榜和权益榜双料第一，单城销售额高达741亿，而今年也同样基本锁定了榜首位置。这就是因为招商蛇口敢于率先抢占城市核心地段高端市场，通过从高到低全覆盖的产品组合，充分满足各阶客户需求，形成差异化的竞争优势，从而实现在上海的逆袭登顶。另一方面，抓紧布局综合开发领域，打造创新的城市地标。除了住宅领域实现差异化发展，招商蛇口在城市综合开发运营领域，也同样追求差异化和创新，以“X+商业”模式因地制宜的打造特色城市综合体。比如在上海曹路招商花园城，他们以原创主题IP“多多的星辰大海”为核心，构建了极为丰富的场景体验：从B1层到楼顶，星海奇航、星光基地、探险飞船、银河光幕等不同场景遍布，营造出星空氛围的空间体验。曹路招商花园城效果图他们还在屋顶打造非常有未来感和科幻感的“天环飞瀑”，巨大的天环下面做了流水装置，夜晚会形成36米高的彩虹飞瀑，带来视觉和听觉的双重震撼。曹路招商花园城实景图同时还结合在地文化，打造2300㎡的“曹路市集”，场景内融入矿车、铁道、车站、灯塔等元素，再现曹路川流不息繁荣景象，交织出更精彩的消费空间。曹路招商花园城实景图可以看到，从住宅领域的差异化战略布局，到城市综合体“X+商业”差异化主题创新，招商蛇口始终在探索差异化的发展道路，在走出自己特色的同时也实现了弯道超车。4潘广路TOD，招商蛇口的蝶变“三大转变”的华丽转身之下，招商蛇口已汇聚天时地利人和，成熟的城市综合开发运营能力，将有机会在潘广路项目得以呈现。土地信息显示，潘广路TOD项目将与地铁7号线潘广路站接轨，总体量超30万方，涵盖住宅、商业综合体等业态，并且出让条件对商业部分做了很高要求。比如需自持不低于17.48万方的商业物业，还要做酒店和文化建筑，导入优质文化艺术资源，且验收通过之日起，一年内累计引入品牌旗舰店或宝山区域首店比例不低于30%，引入体验类业态比例不低于15%等。较高的出让条件，体现了政府对该地块的重视，而招商蛇口敢于拿下，更体现出招商与上海共生共融共建的决心。招商蛇口潘广路项目拿地海报在之前上海及全国诸多超级综合体的优秀实践下，结合“X+商业”模式完善的方法论，招商蛇口对于潘广路TOD项目胸有成竹，未来必然会再次惊艳上海。这样一个“站在巨人肩上”的作品，不仅将为北上海带来全新的潮流生活方式，也将见证招商蛇口的蝶变——一个更加综合、更加稳健均好的招商蛇口，已然出现。关于今天分享的内容，大家有什么评价？欢迎留言告诉我们。

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