买新房找贝壳还是售楼处芒果中介和贝壳中介哪个好？

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2024-01-03 06:15 标签： 买新房找贝壳还是售楼处
现在的沈阳，属于特殊情况，还是老实在家待着，碰巧邻居想转行做房产中介，就跟大家分享下其中的故事！房产中介的标签就是“西服”、“皮鞋”、“衬衫”小白也不知道因为啥，一个白领的穿搭标配，啥时候成了房产中介的独特标签了呢？当然啦，这种穿搭还有保险经纪人。别的城市不知道是否也是这样的，但沈阳的确如此。小白作为财经房产领域的小学生，就用我有限的知识储备来八卦下沈阳房产中介圈的那些事：沈阳常见的房产中介基本就有芒果，链家，德祐，优铭家，房管家，汇置家，龙湖塘鹅，铭家，21世纪等等。这么一看，沈阳房产中介的品牌还真不少，怪不得总有粉丝调侃“沈阳的房价高起，离不开房产中介的功劳”。1、本土系本地龙头，芒果为首，房管家、姐妹、军家、麦吉家，夫妻店等。因为源于本地，所以相对的房产资源比较优秀，特别是学区房这块，和平沈河这种主城区总校的资源尤其得多，再有就是翻新精装房资源也只多不少。盈利模式主要就是差价。小白身边朋友亲身经历的一件事，他买的铁西万达住宅40多平的二手房，房款掏了46万。而实际上房主全网统一的底价是42万包中介费，结果多卖的那4万元差价，其中3万元进了中介的口袋。卖个50万不到的房子，房产中介光差价这一项就挣了3万，超过了总房款的5%，怪不得常说“房产中介开单吃半年”，挣的可真是多，这还没算上支付的中介费，贷款服务费等。2、贝壳找房系贝壳找房平台的品牌就比较多啦，链家可以说是贝壳的直营品牌，加盟品牌有德祐、优铭家、铭家、21世纪等。其中，个人感觉上最成功的加盟商品牌是德祐。总让我有种错觉，德祐算是那种“加盟商的身份，直营店的规则”。链家的门店领导层和员工都是链家直接管理。而加盟商的门店多是店东在实际管理。都处于贝壳找房这个大平台下，中介费的收取是买卖双方各一个点，也就是说成交房款100万的房子，需要买家支付1万的中介费，作为卖家的房东也要支付1万的中介，俗称双向收费。相对于小中介而言，明面上的费用的确不低，但很多人还选择贝壳成交就是图的真实和安全。如果不想要高收费，遍地的小中介花个几千块就轻松搞定。3、房企系这是从去年年末新增的市场力量，比如汇置地产的汇置家，恒大的房车宝，龙湖的塘鹅。这都是作为房地产开发商进去房产中介的，毕竟沈阳现在的二手房挂牌量已经超过15万套，这么大的一块蛋糕谁不想吃一口啊。因为入场相对较晚，就看下半年的表现吧！而且相对于市面上的中介，光体量这块就能把他们轻松拿捏，自然而然工资福利待遇都不算低，底薪基本都是3000元、4000元打底，入职五险一金。这个工资水平貌似都比沈阳很多单位的白领都要好喽，小白都想去干了。预告：下篇文章将具体剖析房产中介的坑人套路、挣钱模式！关注我，点赞我！财经和房产故事每日分享……
因为近几年经常会涉及到房屋的买卖，所以对贝壳网的使用也比较多，也就拥有了一套，自己挑选中介的程序。不一定普遍适用于每一个人，但是也算有一定的参考价值吧。如果我们要买房子或者是卖房子，其实都会希望找到一个专业度高的中介，去帮我们挑选到与自己相匹配的房子，毕竟每个人对房子的要求是不一样的，有些买房是为了给父母买一个电梯房，方便腿脚不再灵活的父母上下楼，不要再辛苦的爬楼梯；有些买房是为了给小孩匹配一个更好的学校，甚至做不做才是其次的，关键是要有名额；有些人是为了做一个家庭的改善职业，就是把原来可能比较小的患者换成一个比较大的房子，这种就属于更改，可能是由于家庭人口的增多，也有可能是由于工作变化，需要换一个更适合自己的居住场所。这个时候除非你买的是一手房，当然是一手房项目的销售，不然买二手房的话一定是要跟中介打交道的，不管卖方还是买方，二手房基本上都离不开中介。所以如何去找到一个好的中介，这也是一个比较令人头疼的问题。拿这篇文章看，下来按照这样的步骤来操作，大体上不会出太大的错误，但是因为每个房有自己的独特特性，包括面积朝向，地理位置，区域周边等等，不一而足，所以找到一个优质的中介，有助于将你房子的更多优质的一面展示出来，并且匹配到更合适的买家，尽快的成交。相反如果一个新手中介只有着出身毛多不靠谱的精神，但是在对房子的熟悉度以及对客户的判断上面非常的不专业，那么它成交的概率相对来说也是比较低的。那我一般选择中介的步骤如下:1.先通过城市定位到某一个具体的小区，找到类似的户型，然后翻越这个房子，它对应的维护中介，一般来说在贝壳网上面会展示三个到4个的中介，那么我们自然要找得分比较高的，比如说我就喜欢找480分以上的中介，这样的中介至少说明他近段的表现和积累还是比较好的，当然贝壳网在计算中介的得分上面也是相对来说科学的，它是一种滚动得分的机制，并不是说你之前卖了多少套呢，一直分出是网上来的，老实说在一个周期范围内，你有什么样的业绩通过这个周期得分来不断的重新计算，所以相对来说系统计算得分的规章制度规则更加科学规范了，但是对中介来说就必须不断的努力创造业绩，不然分数就会往下跌。一开始找了480分以上的中介，你也可以多找几个，因为有些中介可能跟你缘分不到，他不是很喜欢搭理你，那再换一个呗，总有合适你的。那么大家知道他们的分数是浮动的，他们的分数也是会下跌。跟我合作的其中一个中介在我们实现了交易达成以后，他的分数反倒跌了20分，可能是前面那个周期他的确没有成交，然后一个周期可能很久又上来了，所以在我看来450以上，如果能够长期维持的话，也算是一个好中介了。2.与中介诚恳的沟通不要去先假设中介是巧舌如簧的骗子，只会。天花乱坠的去吹水，其实我通过480分这样的一道门槛摘下来的中介，基本上不会有太多的花招，更多的他们想要去展示的是他们的专业精神，同时在相互PK的过程中，也会去认可彼此的专业度（是的，我往往会跟中介又相互夸赞的阶段）。3.线下沟通。很多时候线上我们没有看到人，那一些细节的东西是没有办法聊出来的，当你见到人以后，你可以看着他的眼睛看着他的微表情去沟通，你大概能够判断出哪些话是真的，哪些话是他为了成交而说的，那在沟通过程中，如果他真的有为我们着想给出一些意见建议，那我们都可以去参照，有一些我们当下无法判断到底是真是假的，也可以保留意见，随着时间的推移你就会得到答案。那有一些朋友会说我很着急啊，这个事情还真是急不来，因为买房和卖房都是有时间和缘分的。只是说我们态度更加积极的去找到一些更专业的中介来帮助我们去做这些事情，提高成交的概率。
今天，我要为山东省政府推出的一个二手房交易平台打CALL！01 “齐鲁家源”服务平台山东可是太低调了，搞出了这么一个重大的事都不宣传一下。目前，山东省政府官网已经挂出了这个“齐鲁家源”服务平台：“齐鲁家源”服务平台5月31日正式上线，目前还处于试运行阶段。这个平台的强大之处是和山东省各市住建局、银行等各种机构联网的，你用真实身份登录、输入不动产权证号才能查询名下的房产并发布房源：由此可见，“齐鲁家源”服务平台的最大优点就是：真实，比某壳都要真实！截止到我发文时，“齐鲁家源”服务平台共发布了82套房源，尚没有青岛本地的：我打开一套房源，上面的信息非常详细：房子的位置、楼层、面积、房屋性质都有显示，尤其是房子的抵押状态已经精确到每天一更新，而且这些数据不是房东填的，而是平台联网自动获取的。说到这里，不能不说这个平台太强大了。当然，最重要的一点是，“齐鲁家源”服务平台是买卖双方直接交谈的，没有了中介环节，也就省了中介费！02 这个平台能代替中介吗？“齐鲁家源”服务平台是政府公益性平台，不收取任何费用。在我们的认知里，免费的，服务一般都不咋地。相应的，相对于房屋中介，“齐鲁家源”服务平台存在诸多需要解决的问题，不然代替中介服务就无从谈起。我们先来看看“齐鲁家源”服务平台的用户须知：从这个须知和服务内容我们可以看到“齐鲁家源”和中介服务的几大劣势：一是部分信息无法核实。“齐鲁家源”仅提供可以联网显示的官方信息，如房源坐落、面积、房屋性质、限制性信息等，但房屋装修、出租、漏雨、有无伤亡事故等信息无法核实。二是买方容易上当受骗。“齐鲁家源”只提供在线交流渠道，不对双方沟通内容负责，这时候买卖双方信息是不对称的，对于有其他企图的卖房者，买房者无法辨认真假。三是房源少。我们看到“齐鲁家源”已经试运行5天了，没有什么广告宣传，上面的房源也很少，16市只有82套房源。后续，若不加大宣传，很可能会办成一个鸡肋平台。四是没有贴心的服务。“齐鲁家源”只提供发布房源和在线交流，其他看房、合同、过户、税费、公维、贷款等都需要买卖双方自己完成。买房的流程繁杂，需要的材料很多，尤其是贷款还得自己找银行，这不是一般人能够缕清的。在我国长期形成的房产中介服务中，买房人、卖房人习惯了当木偶人，只负责签字，其他任由中介“摆布”。“齐鲁家源”若只提供平台，不提供服务，是很难和中介服务竞争的。五是资金监管。没有中介在中间斡旋，买卖双方直接交易，就会存在一个先交首付还是先过户的问题，双方恐怕谁也不会相信谁。这时，政府不能光提供“齐鲁家源”一个平台，还需要提供一个资金监管的平台，让买房者把首付打进监管账号。上述是我目前想到的几点，就是这几点就决定了“齐鲁家源”不能代替常规的中介机构。要想真正代替中介机构，为买房者减负、防止中介抬高房价，政府在提供“齐鲁家源”的同时，也要提供相关的一揽子服务，起码要在流程引导、合同签订、资金监管、税务缴纳等方面做好服务。而这些服务，就需要数量庞大的公务员，这一点在现在的环境下是很难实现的。03 他山之石官方二手房交易平台，不是山东省的原创。去年时，杭州就推出过杭州市二手房交易监管服务平台，一时引起很大的震撼。南宁市也推出有“邕有家”平台、昆明推出官方二手房平台。这些平台刚推出时都被寄予了很大的期望，可也只是刚推出时让人振奋了几天，然后就没有然后了。中介该卖房还是卖房，没有任何影响。这里面的根本问题就是，这些官方平台只提供平台，不提供服务，最终也注定成为一个摆设。所以我建议山东“齐鲁家源”正是运营的时候，同时上线相应的配套服务。若是不能提供相应服务，可以考虑和中介机构合作。在“在线交流”的地方提供两个交谈的选择，一是房主本人，二是中介，或者官方可以指定中介服务，要求进入“齐鲁家源”平台的中介收取比较低的费用。这样，“齐鲁家源”才有和某壳、某客竞争的能力，削弱某壳一家独大的影响。二手房交易是一个市场行为，有市场就有服务，服务大于平台，希望“齐鲁家源”能够起到真正平抑房价、健康市场的效果。本文来自微信公众号“青岛田小楼说房”，和本知乎账号是同一作者，欢迎大家关注，下面是原文链接：

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