法拍拆迁安置房房办证问题，法院把房子判给了我，但是拆迁协议签字的不是我，办证必须是协议签字的人，怎么办？

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2023-12-09 03:03 标签： 法拍拆迁安置房

2023-07-04 17:43
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杨文龙律师团队发布于：广东省
近日，笔者顾问单位所在镇街组织安置房分配摇珠活动，有购买了拆迁安置房的购买人向笔者咨询，因市场升值，早些年就已经将安置房出售的拆迁户，在收楼后不愿意配合办理过户手续，企图违约。购买人咨询拆迁安置房买卖合同是否合法有效？
《中华人民共和国民法典》第二百一十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。该条规定区分了物权效力和债权效力，确定了不动产物权变动的原因与结果相区分的原则。实践中，大部分拆迁安置房买卖多是当事人之间“私下”的协议签订及房屋交付，各方多以房屋钥匙的交付、实际占有使用房屋、水电等物业费用付款人的变更等作为物权变动的公示，却并没有或实际上由于政策限制并不能进行物权设立及变更的登记。但是，未办理物权登记并不影响双方之间买卖合同效力。我们来看看各地法院对于拆迁安置房买卖合同效力问题是如何认定的。
一、拆迁安置房买卖合同有效
在（2019）苏0205民初3435号案件中，无锡市锡山区人民法院认为：支某镪与殷某签订的房屋买卖合同，实为拆迁安置房买卖合同。该房系支某镪以原有房屋置换所得，其将安置房出卖给殷某，是对自有合法财产的处分，而并非取得社会保障性住房后转让谋利。该房屋买卖合同，既不违反法律、行政法规的禁止性规定，也不损害社会公共利益，为有效合同。至于政府部门关于安置房应满足相应条件方可上市交易的规定，只是政府部门的管理性规定，虽对房屋权属登记产生一定影响，但并不影响房屋买卖合同的效力。
在（2018）粤01民终20471号案件中，广州市中级人民法院认为，零桂叶上诉要求解除涉案《拆迁安置房买卖合同》，有两点理由，一是该合同的签订是不公平的；二是合同履行存在不可消除的障碍。关于涉案《拆迁安置房买卖合同》是否公平的问题。首先，该合同是双方真实意思表示，内容约定清晰明确，约定涉案房屋的转让对价是70000元的指标款和房款376530元，其中房款是由政府划扣。零桂叶在二审中提出其对上述合同条款约定理解错误，并据此认为合同不公平，缺乏合同契约精神，本院不予支持。政府部门并不禁止转让拆迁安置房，故零桂叶以拆迁安置房具有人身依附性、福利性和公益性等性质为由，主张允许交易有悖社会保障性功能，理据不足，本院不予支持。
在（2013）金民三（民）初字第869号案件中，上海市金山区人民法院认为，周友明（户）拆迁获得安置房指标，该指标所购涉案房屋，被告周军强在其与原告签订《房屋买卖协议》后获得产权登记，且登记于其名下，故被告周军强认为无权处分家庭共有财产的抗辩不能成立。原告向被告周军强出资购买该安置房，鉴于政策因素，在一定期限内不能交易（过户），但在超过该期限时即能够交易，类似房屋买卖合同的当事人，在不能过户的期限内订立之合同，应为合法有效。在过户条件成就时，房屋出卖人即被告周军强应依合同约定无条件承担相应的协助义务，被告周军强在原告请求配合房产过户时要求再行补偿，显然有违协议约定。权利人在不损害国家、集体以及他人利益时可自行处分自己的权利。
二、拆迁安置房买卖合同无效
在（2019）晋07民终1592号案件中，一审法院认为，根据《中华人民共和国土地管理办法》第八条第二款的规定，宅基地属于农民集体所有。本案中，征地拆迁补偿对象获得的安置房指标是国家对宅基地被征收的农民所作的补偿，具有专属性质，依法不能转让。牛计根并非王建军所在的集体经济组织的成员，其没有资格取得该集体经济组织的宅基地，故不能获得该集体经济组织的拆迁安置房指标。因此，牛计根诉王建军房屋买卖合同属于无效合同。二审法院认为，上诉人对案涉房产的性质有异议，其二审提交了证据用以证明其主张，但该证据的证明主体均不是有权对土地及房产权属性质进行确认的法定主体，并不能证明案涉土地及房屋性质，故一审确认合同无效并无不当。
在（2017）粤01民终19308号案件中，法院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款的规定，宅基地属于农民集体所有。征地拆迁补偿对象获得的安置房指标是国家对宅基地被征收的农民所作的补偿，具有专属性质，依法不能转让。因此，唐广溪与卢开权、谢丽娟签订的上述《转让合同》属于无效合同。卢开权因无效《转让合同》取得的财产应当返还，其实际占用了唐广溪的资金，故唐广溪主张该款项的利息合法有据。
通过上述案例我们可以看到，对于拆迁安置房买卖合同的效力问题存在不同的裁判观点。判断拆迁安置房买卖合同是否有效，关键要看拆迁安置房是否具有专属性质。在我国，根据拆迁安置房所占土地的性质，可以分为以下三类拆迁安置房：国有出让土地性质的拆迁安置房、国有划拨土地性质的拆迁安置房、集体土地性质的拆迁安置房，对于国有出让、国有划拨土地性质拆迁安置房的交易，并不违反法律、行政法规的禁止性规定，也不损害社会公共利益，但地方政府可能会设置上市交易的规定，该些规定属于政府部门的管理性规定，虽对房屋权属登记产生一定影响，但并不影响房屋买卖合同的效力。对于集体土地性质的拆迁安置房，根据《土地管理法》的规定及我国“房地一体”的原则，集体土地属于农民集体所有，集体土地性质的拆迁安置房与本村集体经济组织成员资格挂钩，该类拆迁安置房不允许对本集体经济组织成员以外的人员转让，故此，对于集体土地性质的拆迁安置房买卖合同，因该类拆迁安置房具有专属性，依法不能对外村人进行转让，该类拆迁安置房买卖合同因违反法律规定属于无效合同。
虽然我国法律并不禁止国有出让、国有划拨土地性质拆迁安置房的交易，但在实际交易过程中，经常会出现因拆迁安置房升值，卖家要求加价甚至单方毁约的情形，故此，在实务中，应注意设置好买卖合同条款，在发生纠纷时，及时委托律师，通过诉讼、申请查封房屋等手段维护自身合法权益。
作者：连晓鹏
北京大成（广州）律师事务所
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北京房地产专业律师靳双权专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(点击头像可来电咨询)原告诉称赵某未、秦某英、秦某娟向一审法院起诉请求：1.判令我们三人对拆迁安置房屋即北京市丰台区一号具有排他性居住、使用权；2.诉讼费由对方承担。秦某云上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回赵某未、秦某英、秦某娟的全部诉讼请求或将本案发回重审。2.诉讼费由赵某未、秦某英、秦某娟负担。事实和理由：1.一审法院程序违法，擅自变更赵某未、秦某英、秦某娟的诉讼请求，剥夺了赵某未、秦某英、秦某娟辩论的权利，严重违反法定程序。2.在涉案拆迁房屋交付前，赵某未、秦某英、秦某娟的权利没有遭受任何损害。郭某是秦某英的继母，判决秦某英与郭某共同居住不利于双方的共同生活。被告辩称赵某未辩称，同意一审判决，不同意秦某云的上诉请求。秦某英、秦某娟辩称，不同意一审判决，同意秦某云的上诉请求。我和秦某云之间没有矛盾，之前起诉是因为没有房住，为了解决居住问题。因为不知道几套安置房的信息，所以只能对秦某云居住的房屋提出主张。一审判决后我和赵某未已经离婚，赵某未在离婚调解笔录中认可把所有的拆迁利益都给秦某娟。现在秦某云给我和秦某娟找了一处房屋居住，所以我同意秦某云的上诉请求。郭某、秦某达辩称，同意秦某云的上诉请求。周某丽、秦某鑫、朱某兰、秦某涵经本院依法传唤，未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。法院查明秦某英与赵某未系夫妻关系，秦某娟系二人之女。秦某云系秦某英之父，秦某云与郭某系夫妻关系，秦某达系二人之子。周某丽系秦某云、秦某鑫之母。秦某鑫与朱某兰系夫妻关系，秦某涵系二人之女。2010年8月11日，周某丽（乙方）与R公司（甲方）签订《房屋拆迁补偿协议》，写明乙方在拆迁范围内居住W号院，正式住房13间，现有在册人口9+X人，分别是户主周某丽，之女秦某鑫，户主朱某兰，之女秦某涵，户主秦某云，之女秦某英，之妻郭某，之子秦某达，之女婿赵某未，待生育（秦某娟）。被拆迁户全户可享受优惠购房面积为385+30平方米，被拆迁户认购郭庄子新村回迁住宅楼陆套。拆迁补偿款1523971元，减优惠购房款1871370.5元，欠347399.5元。现秦某云、郭某居住在北京市丰台区一号房屋，秦某达居住在北京市丰台区二号房屋。秦某云、郭某、秦某达表示因期房两居一套现未取得，故被安置人十人现均未交纳购房差价款347399.5元。根据《房屋拆迁安置及优惠购房办法》，本次拆迁补偿面积基数为：有住房户人均30平方米，无住房户每户30平方米。结合本村实际情况对被拆迁人购买自住房给予优惠购房补贴面积，购房补贴面积人均15平方米。2000年6月30日以后结婚及离婚的本村村民，夫妻双方及其子女的户口其中一方新落户本村的，只得享受人均30平方米的购房政策，不得享受15平方米住房补贴。法院庭审中，秦某英、赵某未、秦某娟与秦某云、郭某、秦某达均表示《房屋拆迁补偿协议》中安置的期房两居一套现未取得，其他五套房屋现均未取得房屋所有权证。经法院释明，秦某英、赵某未、秦某娟明确表示若不能排他性居住、使用，其三人要求在北京市丰台区一号房屋内有权居住、使用。法院认为，民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。本案中，根据已查明的事实，被安置的房屋系W号院房屋拆迁安置所得。根据《房屋拆迁补偿协议》显示，原房屋的被安置人为周某丽、秦某鑫、朱某兰、秦某涵、秦某云、秦某英、郭某、秦某达、赵某未、秦某娟10人，现秦某英、赵某未、秦某娟要求居住使用的北京市丰台区一号房屋及其他房屋未取得房屋所有权证，无法析出被安置的10人在上述房屋内的具体份额，故被安置的10人对回购的房屋均有权居住使用。因现尚有一套两居室房屋未交付，故秦某英、赵某未、秦某娟要求北京市丰台区一号房屋由其三人排他性居住使用，没有法律依据。经法院释明，现秦某英、赵某未、秦某娟要求确认其三人在北京市丰台区一号房屋内有权居住使用，法院对此予以支持。待回购房屋办理所有权证后，相应利害关系人可对房屋产权另行主张权利，并结合原被拆迁房屋的建设、拆迁补偿补助款、回迁房屋购房款等具体情况进行涉案房屋所有权分割。本院二审期间，当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。裁判结果秦某英、赵某未、秦某娟在北京市丰台区一号房屋内有权居住使用。房产律师靳双权点评本案的争议焦点是法院判决秦某英、赵某未、秦某娟在北京市丰台区一号房屋内有权居住使用是否适当。根据本案已查明事实，涉案院落拆迁时赵某未、秦某英、秦某娟均系在册人口，享有一定的拆迁安置利益。因拆迁安置房中尚有一套两居室房屋未交付，无法析出各安置人所享有的安置房份额，法院为解秦某英、赵某未、秦某娟的临时居住需求，确认秦某英、赵某未、秦某娟在北京市丰台区一号房屋内有权居住使用，符合本案实际情况。
2018-11-15 17:13
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北京英淇律师事务所
一、口头承诺不能信，白纸黑字才有效
拆迁方为了早日完成拆迁的任务，会开出很优渥的条件，比如承诺回迁，承诺对被拆迁人的拆迁补偿以其他形式给予一定的补偿，被拆迁人一定要知道，不管说的多好听都不要相信，只有白纸黑字的才是有效的。
法律明确规定，征收户有回迁和就地安置的权利。一般征收方为了尽快签协议，虽然口头承诺可以回迁，但在征收方拟定的征收协议文本中，会把“回迁”的字样去掉，那么回迁就不能实现了。如果有回迁的字样，在合同的附件中，安置房的位置、安置房的户型、安置房的红线图都是应该标注的。
空白协议是最常见也是国家法律明令禁止的，实践中，征收方做出令人心动的口头承诺，然后让被拆迁人签订约定不完整的空白协议，被拆迁人信以为真在协议上签上自己的名字，等征收户拿到协议或者补偿款时，才发现与口头承诺相差很大，即使起诉到法院，胜算也不大。
　二、属于违建?拆迁方说了不算!
经常有被拆迁人向北京英淇律师事务所咨询：“我的房子没有房产证，拆迁方说是违建只补偿几百一平，如果不接受就要被强拆，这合理吗？”2008年出台的《城乡规划法》导致了很多无证、无规划建设的房屋成为遗留的问题，这种现象在农村非常普遍，很多地方将这些房屋定义为违法建筑进行处理，那么这么处理是否正确呢？
首先，无证房屋是不是违建，拆迁方说的不算，判断某一建筑是否属于违章建筑，必须由房屋所在地的城市规划行政主管部门出具证明。城管、拆迁征收部门、公安等都不能在拆迁过程中直接认定房屋是违法建筑。
无证房产拆迁补偿要考虑哪些因素？北京英淇律师建议补偿时可以从建造的时间、当时的立法状况、当时执法机关是否存在不作为等因素综合制定无证房屋的征收补偿方案。
1.严重违反城乡规划及土地管理法或明知已经发布征收公告或者即将被征收而恶意抢建的房屋可以不予补偿。但无论被征收人的房屋是否属于违建，对被征收人的土地使用权都应给予公平、合理的补偿。
2.房屋建造的时候是合法的，但没有合法产权证明，是由于不可归咎于其自身的历史遗留问题造成的，且如果被拆迁人在上述房屋内已长期生活居住，应当得到合法补偿安置。
至于应该补偿多少，每个地方的拆迁补偿标准是不一样的，政府部门会根据当地的拆迁管理办法进行估算、赔偿。您可以查看拆迁公告的具体规定，也可向当地土地部门咨询。如果有异议，可以申请行政裁决。
三、拆迁奖励金，这个“便宜”占不占
在拆迁时，拆迁方会告诉被拆迁人，如果被拆迁人在规定时间内签了安置补偿协议，就可以给被拆迁人高额的搬迁奖励费作为奖励。那么领取了“限时拆迁奖励”，你的补偿就更多了吗？
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条的规定：“市、县人民政府应该制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。”
从该条例可以看出，一定的拆迁奖励是合法的。法律的本意是在房屋补偿之外对被征收人给予的额外的好处，很多拆迁户也是这样认为的。但实践中，很多拆迁户并不知道拆迁奖励金中存在的“猫腻”。
在拆迁时，拆迁奖励费高得离奇。面对高额的奖励金，很多拆迁户就想着赶紧签字拿钱，但被征收拆迁人所不知道的是：羊毛出在羊身上，高额奖励金也是从被拆迁人本应得的拆迁补偿里扣出来的。这就是征收拆迁方的“心机”。以高额的拆迁奖励费来诱引被征收拆迁方，让其忽视自己应得的合法利益，英淇律师团提醒您，不要为了眼前的一点利益反而丧失了争取合法补偿的维权机会。
北京英淇拆迁律师提示：遇到拆迁，首先看大头，即房屋补偿是否合理，如果合理再看其他项目。其次，如果房屋补偿加上的补偿和奖励依然不合理，就不要再被这过期不候的奖励和补助迷了眼，一旦签订补偿协议，基本没有补救的方法。返回搜狐，查看更多
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