导 语购买力受限，2020年全国房价下跌概率大于上涨。◎ 研究员 / 杨科伟、俞倩倩、姚郑康2020年开局很“南”：新年伊始，新冠肺炎疫情凶猛来袭，企业延期复工、售楼处被迫关闭，对因调控发酵持续低迷的楼市而言，无异于雪上加霜。目前虽然国内疫情已经得到了初步控制，但海外疫情却呈现出“此消彼长”的态势，目前累计确诊人数已超过100万人，主要集中在美国、意大利、西班牙等欧美发达国家，以此引发了一系列多米诺骨牌效应：以美股为代表，8个交易日中出现4次熔断，此前绝无仅有；法、德、英、日，多国金融市场均表现出20%以上的跌幅；澳币等多种外币贬值，全球经济贸易面临着前所未有的挑战和冲击，有悲观者认为，以疫情为导火线，甚至有可能带来新一轮全球金融危机。聚焦国内房地产行业，目前正处于下行周期，面临着规模见顶、棚改收缩、购买力透支、财富效应减弱等诸多问题，而新冠疫情来袭更是将楼市的发展推入了更加扑朔迷离的境遇，对于整体房价的影响又会是怎样的呢？01经济内忧外困叠加量化宽松房价涨跌成关注焦点……部分略……第一节 新冠疫情百万大流行，触发整体市场步入熊市（略）第二节 疫情反复干扰叠加规模见顶事实，2020房价何去何从（略）02购买力受限2020年全国房价下跌概率大于上涨……部分略……后疫情时代下，疫情经济后遗症、央行货币宽松、中央及地方政策波动、楼市复苏期自身供求关系等诸多因素均会对全国房价水平造成或扬或抑的扰动。我们认为对全国层面房价水平涨跌的分析逻辑归根结底仍是以后疫情时代楼市供求关系为主线。以供求维度切入，我们认为影响房价涨跌的有利、不利因素可分为：供给侧，有利因素主要是当前商品住宅库存量偏低且多城市新房供应不充裕，未来高价地入市也将对房价提供成本性支撑，房企在供应端缺乏降价动力；不利因素则是自2019年起融资环境收紧，加上疫情影响房企资金链逐渐绷紧，后续处于尽快回款现金的策略，在部分销售压力较大的城市房企很可能降价推货。需求侧，有利因素主要是中央通过降准搭配特别国债释放流动性，同时地方楼市调控也存在松动，后续将刺激城市居民参与到包括购房在内的“公共消费”中；另外人民币持续通胀也将通过物价劳工价等方式推动房价上涨；不利因素则包括新冠疫情突发对经济、居民消费势必存在拖累作用；以及地产行业自身规模“见顶”，买房投资的财富效应已大不如前这两大宏观背景，此外受到棚改体量收紧、居民购房杠杆率过高的影响，包括三四线城市在内的绝大多数购房者购买力难以企及城市房价，囊中羞涩下购房需求若出现显著萎缩，城市房价水平自然难以维系。第一节 供给侧看涨因素：库存偏低供应不足，高价地入市支撑房价（部分略）供给层面，主要有利判断在于在宏观层面全国“去库存”后整体新房存量较低，加上早前成交的高价地入市后在拿地成本的支撑下也将高价入市，进而对房价形成一定的支撑作用。一、八成一二线、六成三四线城市供应不足且库存偏低，房企缺乏降价动力宏观“去库存”下商品住宅供不应求，房企缺乏降价动力。全国整体商品住宅待售面积自2016年下半年起便进入“去库存”阶段，累计同比增速常年维持在负区间。至2020年初，虽受疫情影响全国商品住宅可售面积增至2.6亿平方米，但仍处于历史低位。持续缩减的库存表明当前全国整体新房供小于求。具体到城市供求表现上，八成一二线及六成三四线新房供不过于求。2019年各能级城市全年新房供求关系普遍处于供小于求或供求平衡。具体来看，一线城市中，仅深圳供求比高于1.2，广州供求比更是低至0.88表现出供小于求；二线城市中供应偏低的情况更甚，超过八成共24城供求比小于1.2，其中长沙、呼和浩特、海口、沈阳等城供求比更是在0.7以下。此外六成三四线城市供应无法满足城市新房销售需要，其中21城供不应求。正因为当前全国大多数城市普遍存在新房供应量无法充分满足购房需求，在供应不足且库存偏低的现状下，房企在各能级城市缺乏降价动力。二、高价地入市遵循“高地价-高售价”，对城市均价构成成本性支撑（略）第二节 供给侧看跌因素：房企资金链紧张，以价换量成为可能房企融资持续走低，销售回款愈发重要下降价走量存在可能。由于整体融资政策收紧，房企自2019年三季度起融资持续保持低位同比增速的涨幅持续持续收窄，四季度后更是由正转负进入负增长区间。2020年2月受疫情影响，典型房企融资总额仅855亿元，环比降53%、同比降24%。此外考虑到未来全球疫情走向尚不明朗，相关融资动作推迟，叠加金融市场震荡、因全球出行及活动管控导致大部分融资机构路演停摆等原因，我们预计房企在疫情的长端影响下未来融资依旧保持较低水平，房企资金链紧绷。在房企资金链相对紧张的预期下，加快销售回款将成为重要策略。因而对于疫后市场热度恢复较慢、项目销售压力较大的城市，房企可能降价走量以尽快回款。第三节 需求侧看涨因素：中央货币宽松、地方调控松动，带动需求以支撑房价（略）一、央行货币宽松叠加地方纾困政策，助力疫后房价整体维稳（略）二、人民币持续通胀下，全面物价飞升带动房价持续上扬（略）第四节 需求侧看跌因素：收入增长落空，预期购买力疲软难以支撑房价上升（部分略）需求层面不利因素主要是对疫后经济衰退、全行业打击下居民购买力水平降低的判断。在货币化棚改临近收尾、居民贷款杠杆高企等既定事实下，疫后经济衰退下新增工薪减少后居民整体财富及购买力水平滑坡是大概率事件，届时购房需求萎缩下城市房价自然难以维系。一、疫情对经济、消费严重拖累，疫后负面影响仍将持续（略）二、地产行业规模已然“见顶”，从增量时代向存量时代过渡（略）三、房地产财富效应减弱，3成典型城市居民购房“明涨暗亏”各省区市在2016年后陆续出台了繁多的楼市限制政策，受到各地限价政策以及中央“房住不炒”的影响，我们发现房价上涨所带来的房地产财富增值效应已长端减弱，房产已不适为高回报投资标的，因此房价自然缺乏涨劲。以一线城市为例，房产投资收益率已降至6%左右，且未来预期将长期维持将长期维持。以十年期国债收益率作为全社会投资基准收益率，以房价年复增速与基准收益率的差值计算一线城市房价投资收益率。我们可以看到，2016年末起房产投资收益便持续下降至2018年后便长期稳定在6%左右。因此对于城市居民而言，未来保持低位的房产收益使得购房不再是优质的投资标的。放宽至全国来看，24个典型城市买房中3成以上亏损。对比近3年各典型城市房价涨幅可以看到，厦门、青岛、北京、福州、郑州、济南、昆明等城市吸金能力明显减弱。其中厦门、青岛2城房价更是同比下跌3%、1%，房产不仅难为投资“炒资”，而且居民购房收益显著为负。居民购房房价“明涨”而收益“暗亏”，长期来看房价难有涨劲可言。四、居民购房杠杆高增、薪酬所得回落，购买力降级后房价失去推动力居民杠杆率快速提升，购买力触顶下房价缺乏上涨推动力。以住户中长期消费贷款占GDP比重测算居民购房杠杆率，不难发现居民购房杠杆率直线提升。2015年以来，随着房地产行业销售规模迭创新高，居民购房杠杆率急速拉升，说明各省区市房价翻高是建立在居民加杠杆购房基础上的。值得玩味的是，居民购房杠杆率从10%升至20%将近花费10年时间，但杠杆率从20%升至30%只需2015年至2018年短短4年时间，说明在市场购买力明显透支的情况下，很多居民仍在不断地加杠杆购房。而2019年居民购房杠杆率已升至34%，事实上众多三四线城市房价较2015年已翻番，居民对房购买力已越发逼近瓶颈，房地产市场或将“风声鹤唳”。事实上，疫情发生后全国薪资总量同样出现明显回落。2020年3月全国薪资总量相较1月下滑13%，相较2019年7月下滑34%，其中三线城市下滑最为显著，薪资总量相较去年8月近乎腰斩。直观反映多数企业压缩用工成本，全社会整体新增财富总量逐渐减少，居民收入将出现明显回落。考虑到眼下居民杠杆率已接近瓶颈，贷款杠杆高无可高下未来社会薪资总量降低也是雪上加霜，二类不利因素下城市居民购买力将在现有水平上继续降级。在这一事实下，购买力难以继续维持购房需求下，城市销售规模必然滑坡，房价也难言上涨。五、三四线棚改收紧“釜底抽薪”，缺乏基本面支撑三四线房价普遍疲软（略）第五节 总结：对比供、需两侧因素，房价看跌概率大于看涨综合所有供应侧与需求侧对全国房价看涨和看跌的影响因素，总体上对房价的平抑效应大于刺激效应，预估2020年全国房价小幅微跌。即低库存、成本性支撑、货币宽松以及调控放松等有利因素无法与整体疫后经济失速、消费降级、房产财富效应减弱以及购房者购买力亏空、房企资金链紧绷等所产生的不利因素完全对冲。具体而言，购房者需求及购买力水平是主导市场供需，既而影响房价涨跌的核心项。纵使中央及地方政策及金融层面的宽松给予了房价一定的维稳预期，但在疫后经济面临衰退、消费降级、居民既有以及新增财富萎缩下，居民购买力面临大概率疲软的可能。购买力水平降低下城市购房需求必将出现延后甚至打消，从而导致市场进入供过于求或者供求双低的局面，进而房价被迫降低。此外，房企加快回款“稳现金”诉求高于一切，降价冲量存在可能。纵使存在市场库存呢较低，项目开发成本支撑等客观因素，但资金链紧绷的主观影响下，房企于疫后或将出于现金回款等诉求暂时搁置对在售项目的“成本观”，在部分城市降价冲量以尽快回款。当然，伴随着疫后各地充分发挥地产主体责任，“因城施策”下不同城市间势必形成相对独立的楼市行情。因此单单对房价涨跌从全国层面判断远远不够，面对不同城市间、城市内不同区域间的差异情况，“分城”、“分区域”、“分产品”一一讨论才洞悉对后疫情时代下楼市房价走势。03预期核心一二线房价稳中有增一线豪宅、二线刚需房价保持“坚挺”……部分略……2016年一季度，一二线城市打响了地产调控的第一枪，2017年，三四线城市也开始陆续跟进，接着越来越多的调控政策开始层出不穷。与此前“一刀切”的楼市调控有所不同，此轮中央以“房住不炒，因城施政”为主基调，地方贯彻也呈现出“一城一策”，甚至是“一区一策”，致使整个房地产市场出现了少有的结构化行情，不同能级，不同城市，不同区域、不同产品都在日渐分化，预期2020年细分市场的房价也存在显著差异。第一节 核心一二线微增，强三线微降，一般三四线显著下跌（部分略）根据楼市周期发展规律，每当经济危机或是大萧条时期，楼市一般也处于下行周期，优质资源基本都在向核心城市聚集，这点不难理解，从企业层面来看，危机来临，投资的主要考量在于“避险”，核心一二线城市的抗跌能力显著好于普通的三四线城市；从购房者角度来看，无论是自住还是投资，都会考量房屋的增值保值性，买涨不买跌心理驱使下，核心一二线城市项目的去化基本也会好于普通三四线，因而我们预判2020年不同城市房价涨幅基本呈现出核心一二线>弱二线和强三线>广大一般三四线，而且整体市场转冷征兆会从一般三四线城市逐步传导到核心一二线城市。一、核心一二线高价地集中入市，2020年房价维稳或小幅微增（略）二、弱二线和强三线房价持平或小幅微降，收入压缩“消费降级”为主因针对于弱二线和环都市圈的强三线城市而言，房价水平仅次于核心一二线，预判2020年变化，我们认为，或与2019年持平或保持小幅微降态势。因疫情影响，收入下降致“消费降级”为主因。下图我们罗列了30余个二三线城市2020年3月就业环境较疫情前的变化情况，可以看出无论是从招聘数量还是薪资总量都出现了显著下滑，较2019年7月平均降幅分别达到了39%和50%，工资几乎“腰斩”，与核心一二线形成了鲜明的对比。其中郑州、天津、福州招聘总量急剧下降，跌幅均在50%左右，薪资降幅也达到了60%。造成的直接影响便是这些城市居民购房预期的改变，“囊中羞涩”的购房者不得不延迟购房需求或者取消二次改善的计划，房企为保住“销售”，很有可能采取打折促销等策略，诸如恒大7.5折卖房等，从而造成成交均价下滑，即便部分开发商可以抗住销售压力“不降”，但是整体“横盘”的可能性也较大，购买力乏力是制约房价增长的主要原因。为了更好的判断不同城市房价可能变动情况，我们引入了2015-2017年宅地消化周期的相关数据，对于消化周期较高（大于4年）的城市，2020年的潜在供应量也相对较大，徐州、大连、太原基本都超过了5年，集中推盘带来的影响是各房企间的竞争压力相对较大，尤其是这三城的薪资总量也近乎“腰斩”，“消费降级”显著，在购房热情并不高涨的情况下，不排除房企打“价格战”的可能，从而带动整体房价回落。值得关注的当属济南和郑州，2016-2017年两地分别拍出了594万平方米和321万平方米的高价地块（房价地价比大于0.8）,这些地块若在2020年入市，即便定价较高可能也将面临“有价无市” 的可能，对于拉升本地房价的作用并不是很大。对于宅地消化周期较低（小于2年）的城市，2020年的潜在供应量并不是很大，房企降价动力略有不足，房价大概率与2019年保持持平。惠州、东莞、长沙2015-2017年宅地消化周期基本都在1年左右，市面上库存量相对较小，尤其是刚需购房者，很有可能再度面临“一房难求”，以长沙为例，因政府按成本核定项目销售均价，目前在售楼盘基本呈现出“一盘一价”，同区域不同项目房价跨度较大，存在显著价格梯度，以雨花区为例，既有保利中航城毛坯在售均价8100元/平方米，也有万科金色麦田，含2400元/平米精装，在售均价15500元/平米，剔除精装，毛坯价差也达到了5000元/平方米，高低错配使得房价保持在一个相对中等可控的水平；加之目前长沙整体的薪资降幅也都在50%左右，房价上涨、下跌的可能性都不是太大，2020年维持现状将是大概率事件。三、广大三四线重回“高库存”周期，棚改驱动型城市房价将显著下跌（略）第二节 核心一二线市中心、近郊、产业热门区域抗跌性较好（部分略）针对于单个城市内部，不同区域的房价又呈现出显著的分化特征，核心一、二线城市多为省会和直辖市，因经济水平相对发达，人口吸附力较强，吸引了众多省内三四线或是临近省份的外来务工人员，因而整体的城镇化进程相对较快，城市发展也衍生出了多个圈层，大体可分为市中心、近郊和远郊。而三四线城市内部也存在一定的分化：一类是以常州、中山等为代表的东南沿海环都市圈的强三线城市，这类城市不仅市区购买力强劲，下属县、镇的房地产市场基本也是自成一体，发展动能较强；另一类为广大的中西部三四线城市，特点是人口、资源在不断向市区集中，下属郊县因持续为市区“供血”，“空心化”现象严重，库存量高企。以下我们将根据不同类型城市内部区域的具体情况进行2020年房价变化的具体分析。一、核心一二线市中心房价“坚挺”，近郊升，远郊降，热门板块价格上行对于核心一二线城市而言，因城镇化率相对较高，除了按照中心区域发散衍生出多个圈层，比如上海的内环、中环、外环概念之外；也有可能形成了多个城市副中心，比如上海的大虹桥，徐家汇、莘庄片区等等，虽然不同城市的区域划分并不尽相同，但是预测其2020年房价变化的规律，大体还是有以下一些共性的特点：一是市中心房价相对“坚挺”，基本维持不涨不跌：一方面，从供应层面来看，受房地产开发进程逐步深入的影响，市中心的土地供应量相对比较稀缺且呈现出逐年递减的态势，造成了房企拿地价格普遍较高，产品以高端改善为主，成本驱动下，企业降价销售的意愿并不是很强；另一方面，从成交层面来看，高净值人群收入渠道来源多样，购买力相对充裕，置业需求稳定，受疫情冲击较小，因而供求关系决定了市中心房价的下跌空间并不是很大。二是近郊房价大概率保持稳中微增，主要是刚需客群驱动：因房价高企，刚需客群在选择购房时也将更加注重性价比，近郊项目的优势在于随着城镇化进程的深入，城市副中心的发展规划更容易得到兑现，商业、教育等配套正逐步完善；加之项目多为中端改善产品，价格、面积适中也迎合了刚需购房者“一步到位”的置业需求。三是远郊产品因供应扎堆，房企竞争相对激烈，2020年房价大概率保持稳步回落。一般而言，远郊区域都是城市土地供应的“大头”，以成都为例，三圈层的近2年的土地成交量基本都在45%左右，房企项目扎堆现象非常普遍；而从成交来看，远郊项目对刚需客群的吸引力在日渐下降，受地理位置原因，刚需客户上班基本都在市区内，加之远郊项目的商业、教育配套往往不完善，虽然价格有优势，但是对自住客群的吸引力还是相当有限。分城市来看，比如上海，外围客户的购买力支撑明显不足，2019年下半年转冷征兆显著，以2019年下半年各区域的认筹情况来看，闸北、静安、黄埔、虹口等核心区域表现相对较好，认筹比普遍超过0.57，而金山、奉贤、南汇等外围区域认筹明显较差，认筹比均不及0.51。预期2020年房价分化也将持续，对于外围区域的部分“去化难”项目，房企折扣营销，吸引客户的几率相对较大，房价很可能一降再降。再如深圳，2020年新房的供应锐减，不足70个，同比减少约40%，供应相对紧张,也是造成房价稳中微增的重要原因，分区域来看，西部福田、罗湖本就是价格高地，房价均超7万元/平方米，单区域2020年供应量基本都在5盘以下，供应收缩，需求稳定，2020年房价有望保持稳中有增；而东部的龙岗、坪山、大鹏新区市场热度显然不及西部，加之3个区域2020年累计推盘量达30个，项目扎堆，预期2020年房价也难有亮眼表现。图：2020年深圳各区域预计推盘情况最后是成都，2019年随着整体市场热度下降，主城、近郊和远郊三圈层便呈现出典型的“冷热不均”，一、二圈层受多个热盘助力，认购率可超5成，三圈层近8成项目转为顺销，开盘认购率不及5成。而且价格分化也是比较显著的，2019年末主城、近郊、远郊的商品住宅成交均价分别为17374元/平方米，12368元/平方米，7248元/平方米，同比增幅则为17%、19%和5%，可见房价增长性来看，近郊>主城>远郊，由此对于2020年房价预判，我们认为，近郊仍能维持增势，主城区保持持平，而远郊有可能迎来稳步回落。四是针对于国家或是地方政府规划的以产业驱动人口导入的热门区域，房价上涨动力依旧强劲。主要源于政策利好的持续驱动，政府不仅会加大投资促进区域发展，而且限购松动、人才落户、购房补贴等激励政策也会层出不穷，从而拉动区域和板块价值。典型代表为上海的青浦、虹桥、临港片区；南京的江北新区、杭州的未来科技城、钱江新城、萧山经开区等。比如南京的江北新区，目前属国家级新区、芯片之城、基因之城、新金融中心。因战略地位高，国家扶持大，对标上海浦东新区，长期规划利好；2019年金洽会，签约项目22个，总投资达362.75亿。2019年8月，江北自贸区正式批复，全部落定江北新区，占地约40平方公里，重点发展集成电路、生命健康、人工智能、物联网和现代金融等产业。自贸区和国家级新区两大国家战略叠加，江北新区利好持续加码，对于房价的助推左右也是有目共睹，即便在调控持续加码的2018年和2019年，房价仍保持正增长，2019年成交均价为24869元/平方米，较2015年已经增长一倍有余。预期2020年南京江北新区商品住宅的成交均价仍有望保持小幅微增。二、强三线老城房价仍属“高地”保持微降，新城、郊县“自成一体”价差缩小（略）三、一般三四线市区房价“高位回落”，周边郊县供过于求持续下行（略）第三节 一线豪宅、二线刚需房价稳中有增，三四线房价预期全线回落（部分略）2017年以来，改善需求动能明显减弱，随着房价上涨、居民负债率上升，购房者的买房支付能力已然趋近“天花板”，加之2020年初遭遇了新冠疫情影响，购买力逐年衰退的现象不断被强化。由此，单个城市内部，不同档次产品的价格同样呈现出一些分化特征，以下我们将根据不同类型城市内部产品档次的具体情况进行2020年房价变化的具体分析。一、4个一线90平米小三房房价稳步回落，抗通胀预期驱动豪宅类房价“看涨”针对一线城市不同档次产品2020年的房价变化，我们认为，大体呈现出以下一些特征：一是90平米以下小三房房价大概率稳步回落，购买力压缩是主因：不得不说，90平米小三房在一线城市也算是适销对路的产品，一方面当前随着地价不断走高，房企不得不考量成本驱动带来的后期运营风险，高单价小户型低总价不失为房企规避销售风险的主流方法之一；另一方面，一线城市聚集了较多的外来务工人员，因购买力受限，也倾向于选择面积较小，总价偏低同时兼顾居住性的小三房产品，基本可以达成“一步到位”的居住需求。而预判其2020年房价稳步回落的主要原因是基于疫情对于一线刚需群体购买力的压缩效应，据CRIC监测的某招聘网站数据，北京、广州、深圳月薪5千元以下岗位数跌幅都在30%以上，用工数量的减少势必会导致刚需购房客群总量的压缩，加之疫情对于整体收入的负面影响，2020年一线城市的90平米小三房户型极有可能面临供过于求，房价稳步回落的尴尬境地。二是中高端改善户型存在明显的需求乏力，特别是120-140平米的三房户型，房价有可能缓步下行。主要是基于2016-2017年一线城市集中成交了大量的高价地块，此前因“限价”影响，“面粉贵于面包”，预期2020年将集中入市，产品定位也将偏于中高端；而对于这类产品的购买人群而言，属改善而非刚需，买房需求并不是十分迫切，加之新冠疫情、全球金融危机等消极因素影响，很可能取消置业计划，房企为促进销售不排除降价促销的可能，以此也会带动房价缓步下行。三是对于豪宅类产品，2020年房价稳中有增的概率较大，有望保持小幅上行。按历史规律，这类产品每年推盘量总体较小，且有逐步下行趋势，产品在市面上也算相对稀缺；另一方面，高净值人群本就“先知先觉”，尤其是全球经济不景气的大环境下，投资房地产无疑是保值增值抗通胀的最好方式之一。这一预期主要基于房地产在中国经济支柱地位，基于屡屡被验证的历史经验主义……2008年次贷危机之后2009的房价翻倍、2014年供给侧改革去库存之后2015的房价翻倍。经济面临大调整时，宽货币、宽财政以刺激消费，随之“买房抗通胀”的经验主义再一次接棒。近期一线豪宅项目开盘热销刷屏不断也印证这一观点，诸如深圳太子湾项目3月13日推出14套房源，4200万元/套起步价，仅8秒就宣告售罄，销售金额达6亿元。若这样的市场热度延续，豪宅盘有望在2020年迎来新的春天，房价也有望稳中微增。二、二线和强三线中高档、豪宅类房价预期下跌，刚需类房价依旧保持增势（略）三、一般三四线不同档次产品房价全线回落，低档跌幅显著高于中高档而对于广大中西部的三四线城市而言，购买力受限是制约房价上涨的主要因素，预期2020年不同档次产品价格都将稳步回落，其中低档刚需类产品跌幅将显著高于中高档产品。首先，三四线疫情后企业招聘需求锐减，即使招聘旺季用工需求仍低迷。反映在全国招聘岗位数2020年2月、3月连续下滑，尤其是本该是招聘旺季的3月，相较1月仍减少了40余万个岗位，相较2019年7月岗位数缩减幅度更是高达27%。其中三四线城市更受疫情影响，用工需求大幅滑坡，尤其是三四线城市，3月招聘岗位数相较2019年6月减少了34.7万个，降幅达36%。其次，薪资总量在疫情发生后同样明显回落，2020年3月全国薪资总量相较1月下滑13%，相较2019年7月下滑34%，其中三线城市下滑最为显著，薪资总量相较去年7月近乎腰斩。直观反映多数企业压缩用工成本支出，整体居民收入或将明显回落。值得关注的是，三四线城市疫情后用工需求的萎缩更具普遍性，98个重点监测的三四线城市中，近9成招聘岗位数缩量超30%，沧州、遵义等岗位数下滑过半。此外，虽然各类产品房价全线回落，但我们认为，低档刚需类产品跌幅将显著高于中高档产品。主要源于底层刚需家庭大都是低收入群体，收入来源单一化，工资性收入往往占据极高的比重，更易受疫情的负面冲击。基于未来收入预期下滑，底层刚需家庭购买力难以为继，弃购的可能性自然也将更高。从我们的调研数据显示，2020年50万以下、70平方米以下产品的准客户弃购现象最为严重，此类产品去化速度或将显著放缓。譬如，意向购买50万以下产品的准客户中，约31.1%的高意向客户或将取消2020年置业计划；又如意向购买70平方米以下产品的准客户中，约32%的高意向客户或将取消2020年置业计划，弃购比例皆明显高于其他档次产品。04总结:今年房价大概率高位回落不同城市、区域、产品走势差异显著……部分略……2020年伊始，新冠疫情突发，如多米诺骨牌般在全球迅速蔓延，对中国经济乃至全球经济带来的负面冲击不言自明。而对于本就处于下行周期的地产行业来说无异于“雪上加霜”，成交规模高位回落将是大概率事件，而对房价的影响究竟有几何呢？综合全篇，我们得到的大体结论如下：第一节受限于购买力瓶颈，2020年整体房价大概率下跌（略）第二节 核心一二线城市房价“坚挺”，三四线显著“滑坡”（略）第三节 大都市近郊远郊“冰火两重天”，强三线价差不断缩小针对于单个城市内部，不同区域的房价又呈现出显著的分化特征，核心一、二线城市多为省会和直辖市，因经济水平相对发达，人口吸附力较强，吸引了众多省内三四线或是临近省份的外来务工人员，因而整体的城镇化进程相对较快，城市发展也衍生出了多个圈层，大体可分为市中心、近郊和远郊。而三四线城市内部也存在一定的分化：一类是以常州、中山等为代表的东南沿海环都市圈的强三线城市，这类城市不仅市区购买力强劲，下属县、镇的房地产市场基本也是自成一体，发展动能较强；另一类为广大的中西部三四线城市，特点是人口、资源在不断向市区集中，下属郊县因持续为市区“供血”，“空心化”现象严重，库存量高企。不同区域也存在显著的房价分化：对于核心一二线城市而言，市中心房价相对“坚挺”，基本维持不涨不跌；近郊房价大概率保持稳中微增，主要是刚需客群驱动；远郊产品因供应扎堆，房企竞争相对激烈，2020年房价大概率保持稳步回落；值得关注的是，针对于国家或是地方政府规划的以产业驱动人口导入的热门区域，房价上涨动力依旧强劲。主要源于政策利好的持续驱动，政府不仅会加大投资促进区域发展，而且限购松动、人才落户、购房补贴等激励政策也会层出不穷，从而拉动区域和板块价值。而针对于核心都市圈，尤其是东南沿海经济较发达的的强三线城市，虽然老城房价仍属“高地”，但是整体城市发展和价值核心仍在新城，且由于乡镇经济异常发达，周边郊县楼市发展也是“自成一体”，故而老城、新城、郊县的房价“价差”正在逐步缩小。对于广大中西部的一般三四线而言，房价高位回落是大概率事件，郊县的跌幅将远大于市区，一方面郊县本身供地量较大，供过于求，库存高企；另一方面，人员外出务工，本地产业“空心化”，具备购买力人群基本会选择市区置业，这也导致了郊县整体楼市不景气加剧。第四节 一线豪宅、核心二三线刚需、刚改类房价保持增势2017年以来，改善需求动能明显减弱，加之2020年初遭遇了新冠疫情影响，购买力逐年衰退的现象不断被强化。由此，单个城市内部，不同档次产品的价格同样呈现出一些分化特征：针对一线城市不同档次产品2020年的房价变化，我们认为，大体呈现出以下一些特征：一是90平米以下小三房房价大概率稳步回落，购买力压缩是主因；二是中高端改善户型存在明显的需求乏力，特别是120-140平米的三房户型，房价有可能缓步下行。三是对于豪宅类产品，2020年房价稳中有增的概率较大，有望保持小幅上行。对于二线城市和强三线城市来说，“居住降级”现象不如一线城市严峻，中高档、豪宅类房价可能遭遇“瓶颈”，增长动力不足或面临稳步下行。刚需、刚改类，即100-120平米三房房价依旧可以保持增势。低档产品90平米以下二房房价大概率下滑显著。而对于广大中西部的三四线城市而言，购买力受限是制约房价上涨的主要因素，预期2020年不同档次产品价格都将稳步回落，其中低档刚需类产品跌幅将显著高于中高档产品。排版丨Jenny★ 完整版专题购买请咨询：021-60867863 吴经理 ★专 题目录《2020年房价是涨是跌？――地产赚钱效应减弱 VS量化宽松避险预期》第一章 经济内忧外困叠加量化宽松，房价涨跌成关注焦点第一节 新冠疫情百万大流行，触发整体市场步入熊市第二节 疫情反复干扰叠加规模见顶事实，2020房价何去何从第二章 购买力受限，2020年全国房价下跌概率大于上涨第一节 供给侧看涨因素：库存偏低供应不足，高价地入市支撑房价一、八成一二线、六成三四线城市供应不足且库存偏低，房企缺乏降价动力二、高价地入市遵循“高地价-高售价”，对城市均价构成成本性支撑第二节 供给侧看跌因素：房企资金链紧张，以价换量成为可能第三节 需求侧看涨因素：货币宽松、地方调控松动，带动需求以支撑房价一、央行货币宽松叠加地方纾困政策，助力疫后房价整体维稳二、人民币持续通胀下，全面物价飞升带动房价持续上扬第四节 需求侧看跌因素：收入增长落空，预期购买力疲软难以支撑房价上升一、疫情对经济、消费严重拖累，疫后负面影响仍将持续二、地产行业规模已然“见顶”，从增量时代向存量时代过渡三、房地产财富效应减弱，3成典型城市居民购房“明涨暗亏”四、居民购房杠杆高增、薪酬所得回落，购买力降级后房价失去推动力五、三四线棚改收紧“釜底抽薪”，缺乏基本面支撑三四线房价普遍疲软第五节 总结：对比供、需两侧因素，房价看跌概率大于看涨第三章 预期核心一二线房价稳中有增，一线豪宅、二线刚需房价保持“坚挺”第一节 核心一二线微增，强三线微降，一般三四线显著下跌一、核心一二线高价地集中入市，2020年房价维稳或小幅微增二、弱二线和强三线房价持平或小幅微降，收入压缩“消费降级”为主因三、广大三四线重回“高库存”周期，棚改驱动型城市房价将显著下跌第二节 核心一二线市中心、近郊、产业热门区域抗跌性较好一、核心一二线市中心房价“坚挺”，近郊升，远郊降，热门板块价格上行二、强三线老城房价仍属“高地”保持微降，新城、郊县“自成一体”价差缩小三、一般三四线市区房价“高位回落”，周边郊县供过于求持续下行第三节 一线豪宅、二线刚需房价稳中有增，三四线房价预期全线回落一、4个一线90平米小三房房价稳步回落，抗通胀预期驱动豪宅类房价“看涨”二、二线和强三线中高档、豪宅类房价预期下跌，刚需类房价依旧保持增势三、一般三四线不同档次产品房价全线回落，低档跌幅显著高于中高档第四章 总结:今年房价大概率高位回落，不同城市、区域、产品走势差异显著第一节 受限于购买力瓶颈，2020年整体房价大概率下跌第二节 核心一二线城市房价“坚挺”，三四线显著“滑坡”第三节 大都市近郊远郊“冰火两重天”，强三线价差不断缩小第四节 一线豪宅、核心二三线刚需、刚改类房价保持增势本文版权归克而瑞研究中心所有 未经授权请勿随意转载转载注明出处：克而瑞地产研究(cricyjzx)多谢配合！研究中心专题卡计划系统化的房企情报定制方案预测走势 预警风险 提供借鉴10大类别50余个精选专题量身定制的专业服务业务咨询021-60867863媒体合作021-60867824点击左下角阅读原文了解详情

2014年，国务院印发了《国家集成电路产业发展推进纲要》，开始大力发展集成电路产业。经过多年的发展，我国集成电路产业逐渐形成了以北京为核心的京津冀地区、以上海为核心的长三角地区、以深圳为核心的珠三角地区的三大集成电路产业集聚区。
其中，上海集成电路产业经过60多年的发展，已形成了集设计、制造、封测、材料、装备及其他配套、服务于一体的完整集成电路产业链，是国内集成电路产业链相对最为完整，也是产业结构最均衡的城市。
而近些年来，伴随着集成电路需求不断扩大，加之中兴、晋华事件，使得集成电路国产化的呼声越来越高。仅靠京沪深三地发展集成电路产业，已然不足以供给国内产业需求。于是，全国各地颁布了一系列相关政策，来助力集成电路的发展。截至到2018年8月，根据初步统计，全国有15个以上个省市成立了规模不等的地方集成电路产业投资基金，总计规模达到了5000亿元左右。
在这些城市当中，合肥、武汉、南京、成都、晋江、广州、厦门等国内新兴集成电路城市，谁能成为下一个上海市？
合肥
2018年2月26日，安徽省人民政府办公厅印发《安徽省半导体产业发展规划（2018—2021年）》。并提出发展目标，到2021年，安徽省半导体产业规模力争达到1000亿元，半导体产业链相关企业达到300家，芯片设计、制造、封装和测试、装备和材料龙头企业各2—3家，重点任务包括壮大芯片设计业规模、增强芯片制造业能力、提升封装测试也层次、大力发展相关配套产业、推动重点领域应用。
重点打造以合肥为核心，以蚌埠、滁州、芜湖、铜陵、池州等城市为主体的半导体产业发展弧，构建“一核一弧”的半导体产业空间分布格局。
而合肥在2012年就开始在集成电路领域进行了探索，并先后建立了合肥经开区、高新区和新站高新区三大集成电路基地。并在2018年，合肥市连续推出了《合肥市加快推进软件产业和集成电路产业发展的若干政策》、 《合肥市软件和集成电路产业高层次人才认定标准（试行）》 ，全方位支持集成电路产业发展。致力于打造“IC设计之都”
合肥经济技术开发区
经开区是安徽省最大的电子信息产业基地及安徽省新型工业化电子信息产业示范基地，2017年经开区电子信息产业产值约774亿元，规模以上工业企业26家，主要分布在集成电路设计、制造、封装。长鑫存储就落户于此。
2019年1月，康佳半导体产业园也落户在了合肥经开区。据悉，康佳将在此地建设存储器事业总部和科研创新中心，引入国内外半导体设计公司和集成电路产业链。
合肥高新区
合肥高新区是安徽省战略性新兴产业集聚发展基地——集成电路产业集聚发展基地落户地。2013年3月，合肥高新区就在全市率先出台了《合肥高新区关于鼓励集成电路设计产业发展的若干意见》(合高管〔2013〕44号)，已经过两轮的制定和修订，由于政策已于2017年底到期，合肥市根据国家政策以及市场环境再次更新相关政策。2018年8月合肥市人民政府办公厅印发合肥市集成电路产业发展规划（2013-2020年）的通知，推出了《关于印发合肥高新区促进集成电路产业发展政策的通知》。
修订后政策分为八大部分、29条条款，主要围绕企业落户奖励、研发支持、人才支持、高成长性激励、金融支持五大方面。
（一）
落户奖励。
一是鼓励知名企业来区落户，按照实际到位资金的比例给予补贴；二是租用或购置高新区内办公或生产用房的给予租金及购房款补贴；三是对生产性企业来区投资，给予固定资产补贴。
（二）
研发支持。
一是对设计企业产品光罩、流片费用及从第三方购买IP费用予以补贴；二是对生产性的企业发生的研发费用给予补贴；三是对认定的国家级、省级技术中心给予补贴；四是获得国家专项拨款的给予配套支持；五是对企业获得知识产权给予补贴。
（三）
人才支持。
一是高端人才来区创办企业给予一次性奖励；二是企业员工培训及人才招聘费用给予补贴；三是给予基础性人才一次奖励、给予高端人才租购房补贴等；四是对企业高管个人所得税、股权激励等方面给予补贴。
（四）
高成长激励。
一是对年度营业收入首次突破一定金额的企业给予一次性奖励；二是支持企业与整机企业联动发展，按照实际交易金额的比例给予芯片或模组销售企业补贴。
（五）
金融支持。
一是投资基金优先投资集成电路企业；二是对向银行贷款的设计企业给予贷款贴息补贴；三是对设计企业通过担保机构贷款融资的给予担保费补贴；四是企业上市政策参照高新区上市扶持政策执行。
该区过去以设计业为主，但是，从2018年合高管推出的政策来看，合肥高新区已经在向集成电路产业全方位发展。为此，园区还成立了专门的半导体投资服务局，规划了占地1972亩的半导体配套产业园，把半导体产业作为首位产业发展，将半导体配套产业园打造成国家级示范园区。在高新区，合肥市还投资4000万元建设合肥集成电路设计公共服务平台（合肥ICC），提供EDA工具软件、硬件测试、人才培训、IP及MPW等服务功能，并设立共享关键技术研发平台。
目前全区已汇聚集成电路企业140余家，集成电路战新基地实现产值235亿元，已成为全国具有重要影响力的产业园区。部分代表性企业有：IC设计类全球排名第4位的联发科技、全球最大光罩企业美国福尼克斯、全球最大IP提供商ARM、全球最大的EDA公司美国新思科技、台湾第二大IC设计企业群联电子、国内IC上市公司大唐电信、君正科技、美国上市公司Rambus、全球真空技术排名第一的日本爱发科、国内车载系统芯片后装市场占有率超过70%的杰发科技、电源管理芯片领军企业矽力杰以及填补国内高端装备产业空白的芯碁微电子等。
合肥新站区
新站区聚焦“芯屏器合”， 围绕新型显示（集成电路）、智能装备制造、新能源、新材料四大主导产业打造产业新城。主要打造半导体材料产业园，以电子化学品、半导体材料、新能源材料等为特色产业。该区重要的集成电路项目/企业有总投资135.3亿元人民币的合肥合晶晶圆制造项目、总投资35亿元人民币的芯片封测“双子项目”、新汇成金凸块封装测试项目、江丰电子等。
2016年，安徽易芯半导体有限公司落户合肥新站区，公司经过多年努力，实现了12英寸芯片级单晶硅片从单晶生长、到研磨抛光的全国产化过程，填补了国内空白。
2017年4月合肥新汇成微电子有限公司晶圆凸块封测项目(一期）正式投产。
2018年，上海盛永国际贸易有限公司、韩国MECARO株式会社半导体前驱体及硅片加热器生产项目入驻合肥新站区，合肥蓝光高端化合物半导体芯片重大新兴产业专项获得安徽省第三批重大新型产业专项建设支持。
据新站经贸发展局副局长蒋昌宽介绍，目前，新站区集成电路方面在建项目7个，2018年内累计完成投资14.0亿元。以晶合、新汇成为代表的集成电路产业产值完成3.8亿元。
通过三个集成电路产业园联动发展，2018年9月27日合肥市正式被授牌成为“海峡两岸集成电路产业合作试验区”。据悉该合作试验区包括合肥经开区、高新区和新站高新区，双方将通过试验区会在技术研究、标准研制、生产制造、品牌建设、市场资源整合等方面开展合作。
武汉
武汉东湖高新区于2001年被原国家计委、科技部批准为国家光电子产业基地，即“武汉·中国光谷”，该区自2006年投资建设武汉新芯项目后一直致力于集成电路产业发展。目前，武汉芯片设计企业集中在光谷，涵盖设计软件服务、芯片产品设计、芯片测试服务等链条，现已汇集了众多知名企业。
2015年8月，湖北集成电路产业投资基金在武汉东湖国家自主创新示范区注册成立。湖北集成电路产业投资基金募集规模不低于300亿元，重点投资集成电路芯片制造业，兼顾设计、封测等上下游产业链，将通过设立子基金和专项金融服务平台，对接海内外资本市场，实现国家战略和市场机制有机结合，推动光谷打造千亿集成电路产业，推动湖北省集成电路产业实现跨越式发展。
除了湖北集成电路产业投资基金外，湖北省政府还通过其他基金支援集成电路产业。2015年，湖北省委、省政府决定由省财政出资400亿元作为政府引导基金，向金融机构、企业和社会资本募集1600亿元，共同设立规模为2000亿元的长江经济带产业基金。
2018年5月，湖北省武汉东湖高新区相关负责人表示，东湖高新区将出台《武汉东湖新技术开发区关于鼓励集成电路产业发展的若干政策》，即“光谷集成电路产业十条”，全方位促进集成电路发展。
据介绍，光谷集成电路产业园除容纳长江存储三期建设项目外，还将建设国家先进存储产业创新中心、半导体设备基地、封装测试基地、集成电路设计产业园、湖北集成电路产业研究院、武汉ICC中心、国际微电子学院、集成电路应用产业化基地、存储芯片控制器及模组基地等一系列重磅配套项目。为集聚世界级企业、吸引高端人才，集成电路产业园国际社区也在同步规划中，最终实现“产城生态一体”。
产业链方面，湖北省以存储器制造为核心，同时发展设计、封装测试、材料、设备等集成电路产业链环节，其中长江存储所承担的国家存储器基地项目是湖北省集成电路产业发展的重中之重，其他如设计领域有烽火通信、昊昱微电子、联发科、新思科技等企业，制造领域除了长江存储外还有光迅科技、台基股份等企业，封测领域有方晶电子、芯茂半导体等企业，材料领域有晶丰电子、兴福电子、鼎龙股份等企业，设备领域有大华激光等企业。
2018年4月，在武汉未来科技城投入使用的华为武汉研发基地内，将大力增加华为海思芯片的研发队伍，而“华为海思”为2018中国十大芯片设计企业之首；5月，全球第四大的集成电路设计企业联发科技，研发中心二期项目落户光谷；8月，全球半导体设计软件龙头新思科技，在武汉未来科技城投建的武汉全球研发中心封顶，武汉研发团队预计将扩大至500多人。
图片：半导体行业观察整理
南京
南京集成电路发展形成了一核两翼三基地的布局。一核：以江北新区为核心，两翼：江宁开发区重点打造国际先进、国内一流、自主可控第三代半导体产业基地。南京开发区大力发展新型显示、人工智能、汽车电子等中高端芯片设计与制造产业。三基地包括南京软件谷、徐庄软件园、麒麟科创园。
面对国内集成电路产业有钱有市场，但缺人缺技术的现状，江北新区立足现有产业基础，探索一条可持续的、有特色的发展之路，重点从工具（EDA）、工艺（Foundry）、产品（CPU、FPGA、AD/DA、Memory）三个方向入手，从产品链、产业链、价值链和创新链等方面，围绕核心技术自主可控进行布局。通过一系列高品质活动，促进企业间的交流合作，吸引优秀人才和国内优质企业集聚江北。
2018年，南京江北新区管委会正式发布了《“创业江北”人才计划十策》及实施细则，将为落户新区的人才提供更大力度支持。
（一）入选“创业江北”高层次创业人才引进计划的人才项目，给予50万元资助资金；入选“创业南京”高层次创业人才引进计划的人才项目，再给予100万元资助资金。
（二）根据人才发展和项目运营实际需要，为人才创办企业提供不超过100平方米创业场所和不超过100平方米人才公寓，由各产业平台、街道负责落实到位，三年内免收租金，或给予租金补贴。
（三）江北新区高层次人才专项办会同各产业平台、街道定期对入选人才项目进行评估，对评估优秀的，优先推荐申报国家、省市人才计划，并根据企业实际发展需要，由各产业平台、街道提供不超过500平方米创业场所，三年内免收租金，或给予租金补贴。
（四）入选“创业南京”高层次创业人才引进计划的人才项目，自入选之日起三年内，经审核符合以下条件之一的，再给予100万元项目发展资金：累计计税销售收入超过1000万元且纳税总额超过50 万元的；累计纳税总额超过100万元的；累计获得经备案社会风投机构投资超过1000 万人民币的；累计申请发明专利20 件以上的。
（五）降低高层次人才初创成本，参照享受科技型中小企业支持政策，根据企业研发费用情况，给予最高10%普惠奖励；自企业获利年度起，三年内对江北新区经济发展贡献全部奖励企业。
（六）入选的人才项目，可单次申领最高20万元的江北新区科技创新券，由江北新区科技创新局根据创新券管理办法负责落实。
（七）入选人才项目所创企业获得社会风险投资的，根据企业发展实际需求，可由江北新区财政局协调新区参股的投资机构，按不高于社会风投机构首轮投资总额50%的比例跟进投资，单个项目投资额不超过300 万元。
（八）江北新区高层次人才专项办负责牵头组织实施创业服务和辅导工作，落实相关创业培训补贴和导师津贴。
（九）江北新区高层次人才专项办负责牵头协调落实符合条件的高层次创业人才子女入学、医疗、落户、居留和出入境等配套服务
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目前，江北新区已经聚集了170多家集成电路企业，涵盖芯片设计、晶圆制造、芯片封装及成品测试、终端制造等产业链上下游全部环节，构建起完整的产业体系，全力推进江北新区高端产业的跨越式发展。
江北新区的目标是，到2020年，集聚集成电路产业超300家，集成电路产业人才超万人；到2025年，集聚集成电路企业超1000家，将新区的集成电路产业打造成为“全省第一、全国前三、全球影响力”的产业地标。
成都
目前，成都集成电路产业呈现“一核双园多点”承载体系。具体来看，成都以高新区为集成电路产业发展核心区，以双流区和天府新区为集成电路产业发展重点园区，结合全市各区特色及优势，全面覆盖集成电路设计、制造、封测、设备及材料等全产业链环节。
2018年3月，成都市人民政府办公厅印发《成都市进一步支持集成电路产业项目加快发展若干政策措施》，提出对该市IC设计企业、制造企业、封装测试企业、设备材料企业、配套服务企业、高校、科研机构等企业（单位）在集成电路流片、封测、IP核采购等重要环节给予适度补贴。
2018年11月，成都又发布了《支持集成电路设计业加快发展若干政策》，提出一要加大集成电路设计领军企业的引进力度，二要支持本地集成电路设计业做强做大，三要加快完善集成电路设计业生态，四要营造集成电路设计人才安居乐业的环境。新政策主要内容为：
（一）条集成电路设计领域全球前10强和国内前10强领军企业到我市投资，按照“一企一策”的方式，集中产业、金融、土地、科技等资源要素给予政策支持。
（二）条给予本地设计企业进行全掩膜首次流片和MPW流片环节补贴；
（三）条对采购本地集成电路设计企业自主研发的芯片的本地企业进行补贴；
（四）条鼓励本市集成电路设计龙头骨干企业进行产业链垂直整合。
（五）条鼓励设计企业增加研发投入，鼓励企业购买及储备IP（知识产权），支持申请企业省级和国家级博士后工作站，鼓励重点企业与高校科研院所共建工程技术研究中心和实训基地，支持企业自主兴办集成电路设计类职业培训机构；
（六）条鼓励高校科研院所提升对成都集成电路设计业发展的贡献，鼓励一流高校科研院所来蓉建设示范性微电子学院培养设计人才，鼓励在蓉高校科研院所扩大集成电路相关紧缺专业非全日制工程硕士和工程博士招生规模，给予在蓉高校科研院所集成电路设计相关专业本科生和研究生的教学流片费用补贴，鼓励在蓉高校科研院所积极承接本地设计企业急需的技术攻关项目；
（七）条鼓励在蓉单位承担集成电路类国家重大专项并给予配套支持；
（八）条鼓励建设集成电路公共服务平台和产学研协同创新平台；
（九）条鼓励金融机构通过创新间接融资方式，提供适合集成电路设计企业特点的金融产品和服务，积极扶持企业上市融资，构建金融服务企业常态化交流机制。
（十）条对集成电路设计人才和高级技术管理人员（限额）进行奖励；
（十一）条给予国际国内一流高校科研院所电集成电路相关紧缺专业的应届毕业生来蓉工作房租补贴；
（十二）条成都集成电路设计业急需紧缺人才在蓉工作，可申领“蓉城人才绿卡”。
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晋江
晋江根据国家战略部署，立足产业发展实际，在福建、泉州的大力支持和直接指导下，举全市之力发展集成电路产业。根据2016年颁布的《晋江市集成电路产业发展规划纲要》，晋江将以晋华项目为龙头，结合晋江现有产业特色，充分发挥对台优势，打造全球重要的内存生产基地、两岸集成电路产业合作示范中心和海西地区特色集成电路全产业链生态圈。
2017年，晋江又出台了《晋江市集成电路产业优秀人才认定标准（试行）》。根据行业所需优秀人才分为五类，包含科研型、技能型、产业型、管理型人才等，并实行认定与评定相结合的人才评审机制。
（一）
优秀人才将按五个类别享受相应的政策优待
，包括每人每月750—15000元的工作津贴；对企业聘用的、年薪达个税自行申报额的高端人才，参照实缴个税地方留成部分的50%—100%发放培训补贴；对入选泉州市级及以上“高层次创业创新人才”的优秀人才，按国家级资助额的100%、省和泉州市级资助额的50%一次性配套奖励。
（二）
住房保障上，
对租住晋江国际人才社区和高端人才社区人才房的优秀人才，租金按当期市场价格的50%收取，优惠期5年。其中，为本地企业服务满5年（时间可累计）且承租满5年的，根据个人意愿可申请购买所租住房，价格按购房时房产评估价的6折计算，此前已支付的房租可抵扣购房款；在其他社区购置商品房的，享受5万—80万元的购房补助。
（三）
生活保障上，
优秀人才子女可就读公办优质中小学和幼儿园，1—3类优秀人才子女就读晋江国际（双语）学校的，按实缴学杂费的30%补助；优秀人才在晋江公立医院就医时，可享受绿色通道、先诊疗后付费特别服务；已参加医疗保险的，在扣除医疗保险报销部分后按30%的比例补助，最高限额20万元。
在资金支持方面，晋江联合国家大基金设立了500亿元的安芯基金，联合国家科技成果转化引导基金设立了7.61亿元的产业基金，联合民间资本设立了10亿元的晋芯基金，为产业发展提供资金保障。
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到2025年，晋江可形成以晶圆制造为主，封装测试、IC设计为辅，装备材料、应用终端为配套的集成电路产业链，全产业链产值将挑战1000亿规模。同时，晋江还规划建设了总规模2.4万亩的福建省集成电路产业园，包括科学园、工业园、设计园和综合保税区。
广州
2018年广州市工业和信息化委关于印发《广州市加快发展集成电路产业的若干措施》的通知。该政策旨在发挥广州市IAB（新一代信息技术、人工智能、生物医药）产业发展联席会议制度的统筹协调作用，研究推进集成电路产业发展重大事项，协调解决政策落实、重大工程建设、资金安排等工作。加强广州市半导体协会等行业组织建设，开展集成电路产业统计监测、行业交流、区域创新合作和协同开发等工作。
促进企业做大做强
1.．对集成电路企业流片费用、IP（知识产权模块）授权或购置、掩模版制作等给予补助；支持公共EDA（电子设计自动化）技术服务、IP复用与SoC（系统级芯片）开发、MPW（多项目晶圆）服务、检测及认证等平台建设。对符合条件的集成电路项目，按不高于项目投资额的30％给予补助，最高不超过500万元。利用广州市中小微企业融资风险补偿资金，对符合条件的集成电路设计企业银行贷款合同给予风险担保，帮助企业获得银行融资支持。
2.落实《关于集成电路生产企业有关企业所得税政策问题的通知》（财税〔2018〕27号）等文件明确的财税优惠政策。
3.支持集成电路企业开展IP研发、信息技术集成、应用创新等项目；支持集成电路企业开展提升工业高端化、集约化、智能化、绿色化水平和节能减排等条件的技术改造项目。对符合条件的集成电路项目，按不高于固定资产投资额的30％给予补助，最高不超过500万元。
提升企业创新能力
1.支持集成电路企业加大研发投入，设立各种形式的研发机构，提高自主创新能力。支持集成电路企业开展核心关键技术、前沿技术等研发，全力突破技术瓶颈。支持集成电路相关的产学研协同创新、重大科技攻关等，加快集成电路技术成果产业化。
2.支持符合国家、省、市推广应用指导目录内的首台（套）装备和首批次新材料的产业化。按有关规定对属于国家、省、市目录内的集成电路产业链的装备产品给予补助，同一家企业每年度累计获得有关事后奖补的财政资金最高不超过1000万元。
大力开展项目招引
1.对落户我市的集成电路制造、设计、封装测试、装备、材料等产业链重大项目，市区联动采取“一项目一议”等方式，集中财政、金融、土地、科技等资源给予重点支持。
2.对于新引进的集成电路总部企业，根据经济贡献情况、落户年限、注册资本等不同情况，自认定年度起，连续3年每年给予500万元、1000万元、2000万元、5000万元等不同档次的奖励。对年工资薪金应税收入60万元以上的总部企业中高级管理人员每年给予一定数额的资金奖励。对总部企业并购重组国内外上市公司并将其迁回我市的，一次性给予1000万元并购重组奖励。
3.对新设立的实缴注册资本2000万元以上的集成电路设计、装备、材料以及智能传感器企业，按不高于企业实缴资本的10％给予资助，最高不超过500万元；对新设立的实缴注册资本1亿元以上的集成电路制造、封测类企业，按照不高于企业落户当年完成固定资产投资额的30％给予资助，最高不超过1000万元。
促进产业集聚发展
1.推进芯火双创基地（平台）建设，对被认定为国家级的芯火双创基地（平台），给予500万元的一次性奖励。
2.优先保障集成电路重大产业项目生产用地，落实用地指标。对功能复合、配套完善、产业集聚、创新突出、创业活跃的集成电路产业集聚区，条件成熟后纳入广州市价值创新园区政策体系给予重点支持。
3.对在广州市内租用生产或研发场地、且营业收入超过2000万元的集成电路企业，按不超过其租赁办公场地实际租金的30％给予资助，最高不超过50万元。
加大人才引培力度
1.将集成电路产业纳入紧缺急需人才的职业（工种）目录。落实我市“1＋4”产业领军人才政策，将集成电路产业列入我市重点发展产业领域，鼓励符合条件的集成电路产业领军人才申报创新领军人才、杰出产业人才、产业高端人才、产业急需紧缺人才等。每年奖励一批集成电路产业高端人才和急需紧缺人才，按不超过其上一年度对我市发展作出贡献的一定比例给予薪酬补贴，最高每人150万元。支持驻穗高校、科研院所与集成电路企业建立集成电路领域人才培养基地。
2.将集成电路人才纳入我市现有高层次人才政策体系。支持集成电路高层次人才举办或参与集成电路学术会议、行业峰会论坛、行业展览、行业培训等。对符合条件的集成电路杰出专家、优秀专家、青年后备人才按规定给予资料津贴。引导专业服务机构为人才提供一站式、全链条的创新创业服务。
3.将集成电路企业列入整体租赁新就业无房职工公租房的优先配租单位范围，鼓励符合条件的集成电路人才按规定申请公租房保障。按有关规定做好引进人才的子女入园入学工作。
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广州国家 IC 基地已累计孵化企业 、项目 140 余家、项，培育新三板上市企业 2 家、国家高新技术企业 15 家，为社会培养集成电路专业技术人才 2000 余人。广州及周边地区已成为国内集成电路最大的集散地和消耗地，最具备发展成为中国集成电路之都的条件。
到2022年，广州市争取纳入国家集成电路重大生产力布局规划，建设国内先进的晶圆生产线，引进一批、培育一批、壮大一批集成电路设计、封装、测试、分析以及深耕智能传感器系统方案的企业，争取打造出千亿级的集成电路产业集群，建成全国集成电路产业集聚区、人才汇聚地、创新示范区。
厦门
为发展集成电路产业，厦门市形成了三大集成电路聚集区，分别是：火炬高新产业园区（设计集中在软件园一、二、三期，创业园；制造集中在火炬翔安园）、海沧集成电路产业园区、两岸集成电路自贸区产业基地。
2018年4月，福建省厦门市政府出台《厦门市加快发展集成电路产业实施细则》。2018年10月，厦门市又发布《关于调整加快发展集成电路产业实施细则》。
在4月份发布的细则中，厦门集成电路企业可享受到以下政策的扶持：
人才支持
集成电路高端人才引进补助：
经IC领导小组认定符合《厦门市集成电路产业高端人才评定标准》A类、B类、C类集成电路高端人才分别享有一次性安家补助100万元、50万元、30万元。
集成电路企业（单位）高管和技术团队核心成员奖励：
按人才工资薪金所得三年内缴纳个人所得税地方留成部分的25%予以奖励，用于人才在厦购（租）房、购车、装修、家具家电购置、培训、未成年子女教育方面的消费支出。
集成电路产业相关紧缺专业毕业生安家（租房）补助：
按本科生800元/月400元/月、硕士生1200元/月600元/月、博士生2000元/月1000元/月给予补助。
科研支持
微电子领域人才培养基地补助：
经认定为市级产业技工培养基地的，给予每个基地不少于 50万元补助。经市里认定为示范性公共实训基地的，按照基地购置设备及装修费用的30%给予补助，单个基地最高补助500万元。
在厦设立集成电路研发机构补助:
经IC领导小组认定、在厦设立研发总部（研发中心）或分中心，经市科技局备案、具备独立法人资格的集成电路企业（单位）。按照其来厦后，非市财政资金购入研发设备等实际投入的30%予以补助，补助金额最高不超过2000万元。
流片补助:
用于研发的多项目晶圆（MPW）、工程片试流片补助,每个企业（单位）年度补助总额不超过200万元。本地集成电路企业本地首次工程流片补助,年度补助总额不超过500万元。
成长激励
采购本地生产芯片模组补助：
单个企业年度补助总额不超过350万元。
产业园区租金补助、集成电路项目固定资产投资补助：包括产业园区研发、生产、办公用房租金补助和集成电路项目固定资产投资补助。
集成电路企业增产奖励：
本地集成电路企业（集成电路设计企业除外）收入首次超过1亿元、3亿元、5亿元、10亿元的以及本地集成电路设计企业年度销售额首次超过2000万元、5000万元、8000万元、1亿元的给予奖励。
火炬高新产业园区
作为厦门市集成电路产业的主要承载地，厦门火炬高新区近年来从整体规划、空间布局、招商、政策、人才等多个维度创新举措，坚持规划引领，按照制造和配套集聚区、设计及关联产业园、人才与公共服务平台基地的“一区一园一基地”产业发展模式，组建了国际化专业招商队伍，强化政策保障，引导财政、金融、社会等资本投向集成电路产业，鼓励企业加大科技研发、人才引进力度，与院校合作培育多层次人才。
截至目前，厦门火炬高新区拥有3个国家级孵化器和18家国家级众创空间，在孵企业及团队数2228家，为创新创业者提供办公场地、创业指导、资源对接等一系列“管家式”服务。
厦门火炬高新区发展集成电路产业目标是，力争到2020年产值达人民币500亿元，2025年达人民币1500亿元，打造集成电路千亿产业重镇，在部分领域占据国际半导体版图中的一席之地。
海沧区
与此同时，海沧区也颁布了海沧区扶持集成电路产业发展办法（厦海政〔2017〕90号），从投融资、人才支持、科研支持、成长激励、降低企业运营成本、支持企业利用IPO市场融资、落户等方面支持集成电路发展。
（1）集成电路企业（单位）用于研发的多项目晶圆（MPW），享受最高不超过MPW直接费用80％（高校或科研院所MPW直接费用的90%）、工程片试流片加工费30%的补助，每个企业（单位）年度补助总额原则上不超过400万元。
（2）集成电路企业（单位）购买IP（IP提供商或者FoundryIP模块）开展高端芯片研发，给予IP购买直接费用40%的补助，单个企业（单位）每年总额不超过300万元。鼓励第三方IC设计平台IP复用、共享设计工具软件或测试与分析，给予实际费用50%的补助，单个企业（单位）年补助不超过200万元。
（3）对于当年销售额10亿元以上系统（整机）、终端企业，首次采购厦门集成电路企业芯片或模组的，按采购额的40%给予奖励，单个企业（单位）年度补助额不超过400万元。
（4）集成电路企业（单位）在产业园区租用研发、生产或办公用房的，前三年按实际租金给予100%补助、第四年至第五年给予50%补助，每家企业（单位）补助的建筑面积不超过1000平方米。由政府规划建设的集成电路设计产业园区实行最高限价，原则上租金不超过市场价的50%。
（5）鼓励国内外具有一定规模企业来海沧设立独立法人企业或研发机构，对实际到帐5000万元以上且正常经营1年以上的集成电路企业（单位），按实际到帐资金5%给予补助，最高不超过300万元。
从2018年开始，海沧区共签约落户制造类项目5个（包括封测、12吋特色工艺芯片制造、4／6吋化合物芯片制造、软硬载板等）。目前，海沧区共引进设计类企业13家，聚集了100多位集成电路从业人员，设计产业园4.2万平面积使用1.3万平。
湖里区
厦门两岸集成电路自贸区产业基地范围包括以机场北片区基地总部为核心的自贸区湖里片区。具体包括：厦门市集成电路产品保税交易中心、厦门市集成电路产品研发设计试验中心、两岸（厦门）微纳电子研究院、厦门市集成电路众创空间、厦门市自贸区集成电路设计企业孵化器、厦门市集成电路产业人才实训中心等。
2015年厦门市湖里区人民政府厦门市科学技术局颁布了，关于促进厦门两岸集成电路自贸区产业基地发展的办法。政策为自贸区湖里片区的集成电路企业提供创业创新扶持、交易结算扶持、金融扶持、知识产权扶持、提升配套等多项政策。
1、
创业创新扶持方面。
共九条，主要政策有：入驻基地总部的IC企业，享受办公场地租金前2年全额补贴，第三年按50%补贴；每家企业按人均10平方控制，最高不超过200平方；IC设计企业研发的新芯片产品的初次试流片，按照多项目晶圆（MPW）加工费的70%及新产品工程试流片加工费的30%额度进行补贴，年度补贴最高150万元等。
2、
交易结算扶持。
共3条，主要政策有：对入驻基地里的厦门市集成电路产品保税交易中心的企业，办公场地租金全额补贴及享受自贸区保税、海关特殊监管等各类优惠政策。
3、
金融扶持方面。
共2条，主要政策有：IC研发设计企业因发展需要向金融机构融资给予贴息，按实际支付贷款基准利率的50%予以补贴，最高100万元。
4、
知识产权扶持方面。
共3条，主要政策有：对基地的IC企业获得国家授权发明专利，每件奖励最高2万元，获得美国、日本、欧洲国家授权的发明专利，每件奖励最高10万元。对基地IC企业进行的知识产权质押贷款，按实际支付贷款基准利率的50%给予利息补贴，最高100万元等。
5、
提升配套方面。
共7条，主要政策有：设立区集成电路产业基金3亿元，用于推动基地集成电路产业发展；入驻基地的企业，湖里区制定的其它优惠政策均可享受，与区相关政策重叠的可择优享受，不重复；与市相关政策重叠的，超过市级补贴上限部分由区级财政补足等。
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据悉，厦门两岸集成电路自贸区产业基地入驻企业182家，其中实际已入驻办公企业45家，待装修完工入驻办公企业57家，意向入驻办公企业80家。共完成工商总注册资金7.2亿元，2016年产值3亿元。同时，园区还规划有包括集成电路产品保税交易中心、集成电路研发设计试验中心、集成电路设计企业孵化器、集成电路众创空间、集成电路产业人才实训中心、两岸（厦门）微纳电子研究院等6大产业功能区，力争打造集成电路“厦门硅谷”，构成厦门集成电路千亿产业链重要版图。
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