楼盘开发商降价卖房违法吗抛售属于违法销售吗？

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2023-06-13 09:39 标签： 开发商低价卖房合法吗
欢迎关注“安安聊商业”~最近，一份网传《菏泽市住房和城乡建设局关于调查处理恒大房地产项目涉嫌违法违规行为的函》在网上引发关注。文件内容指出，近期，经群众举报和住建局调查，菏泽恒发置业有限公司开发建设的恒大华府、恒大绿洲项目，菏泽帝景置业有限公司开发建设的恒大悦澜庭项目分别以4200元/平方米、3800元/平方米销售商品房，定价远低于市场价格，涉嫌不正当竞争。以恒大绿洲为例，在安居客网站上可以看到，当前挂售单价为7000元/平方米，而这才是该楼盘的合理价格。主管部门处罚违规企业不是新鲜事，为什么这次偏偏引发了公众的热议呢？其实，主要原因是很大一部分人不理解为什么房价降了反而要被处罚。因为在我们的日常生活经验里，商家有权对自己的商品进行定价，赚多赚少是商家自己的事。况且，对于房子这种大宗商品来说，降价了对于购房者而言不是一件好事吗？乍一听，这样的思考逻辑没有毛病，但是却忽略了“房子”这种商品的特殊性。举个例子，某原价30万的汽车降价为25万出售，或许不会引发之前购买的顾客的反对，但是某单价7000元/㎡突然降价到5000元/㎡出售，势必会引发之前买房的业主的强烈反对。比如去年青岛禹州朗庭府，原价1.4万/平方米的房子，每平米降价近5000元销售，引得业主们集体维权大闹售楼处，纷纷要求退房。因为在如今这个楼市环境中，没买房的人希望房价降，而买了房的人希望房价涨。如果房价突然降价销售，对于前面购买同一楼盘的人来说，少则多花费几万元，多则多花费几十万元，从利益角度出发，心理上是很难接受的。为什么房子远低于市场价出售会被罚？其实文件里面已经说的很明白了——涉嫌不正当竞争。所谓不正当竞争是指经营者以及其他有关市场参与者采取违反公平、诚实信用等公认的商业道德的手段去争取交易机会或者破坏他人的竞争优势，损害消费者和其他经营者的合法权益，扰乱社会经济秩序的行为。其实，有四个因素都不会允许开发商大幅降价。这里需要注意的一点是“大幅降价”，而不是不允许降价。一、业主正如前文所说，如果突然大幅度降价，之前已经付款购买的顾客会立马意识到自己有被“骗”了的感觉。排除炒房者，哪怕是真正的刚需购房者，即便是不期望自己的房子暴涨，但也绝不希望自己的房子暴跌。如果开发商大幅降价销售，必定会引起其他业主的不满，甚至会要求开发商退差价或者直接退房。二、政策当前，楼市实行“三稳”政策，也就是“稳房价，稳地价，稳预期”。所谓“稳”，就意味着房价不能暴涨暴跌，而应该根据市场情况，在一个合理的范围内进行标价和出售。主管部门划定的备案价，也就是房企销售的准绳。一旦价格暴涨暴跌，影响的不单单是楼市的稳定，还会影响到整个金融市场的稳定，从而出现一系列不良结果。三、同行之所以称为“同行”，不仅仅是指从事同样的商业业态，更是指必须遵守行业内的规矩，大量抛售不行，囤积居奇也不行。在整个行业的商业链里，如果有其中一环出现问题，都可能引发“恶意竞争”以及“价格战”的后果，到时受损的不单单是房企，还有其他业主的合法权益。其次，第三方销售公司或者中介公司可能不会再进行合作，到最后房子的去化周期也会无形中变长，影响销售资金回款。四、成本企业的目的是赚钱，只有利润大于成本才能实现赚钱的目的。在如今土地成本、建筑材料、人工成本、营销成本等等都在涨价的情况下，开发商又有多大的底气大幅降价呢？这些影响开发商肯定非常清楚，但是为什么还是要“顶风作案”，选择降价出售呢？在一二线城市的虹吸效应下，三四线城市的年轻人纷纷流失，从而直接导致三四线城市的楼市低迷，新房面临销售困境，而急需资金回笼的房企只能选择降价销售。不仅是住宅，三四线城市的商铺也纷纷陷入“降价潮”。在人口流失和电商发展的双重夹击下，商铺的去化艰难程度相比于住宅有过之而无不及。当前，“难租、难卖”已经成为了很多三四线城市商铺的普遍状况，在楼市降温以后，买住宅的人都少了，就更别说买商铺的人了。表面上看，商铺售价或者租金下降有利于实体经济的发展，因为商家所要付出的成本小了。但是，一旦在这个区域内的商铺售价或租金普遍下跌，实则意味着市场“风险”在增加，该区域商铺已经趋于饱和，换言之，就是生意越来越难做。所以，一味追求低价商铺，未必是一件好事，还是需要根据自己经营业态的实际情况来判断。对此你怎么看？欢迎在评论区留言讨论。
文|叶书利在奉旨涨价的当下楼市，降价卖房正在成为一种过错。近日知名卫星城昆山的一则处罚通知，深刻地诠释了这一点。该处罚通知内容显示，昆山嘉宝网尚置业有限公司旗下的楼盘梦之悦花园项目、昆山长泰置业有限公司旗下的楼盘尚滨花园项目，因“擅自大幅度降价销售，扰乱了房地产市场正常秩序，造成了社会不稳定因素”，两个楼盘被昆山住建局暂停网签和进行整改。据媒体公开报道，被处罚的梦之悦花园项目，“此前该项目销售价约2.1-2.2万元/平方米，4月中旬开始进行特惠房促销，折后只要1.6-1.8万元/平方米，最低能到达73折，总价优惠50万元。”而尚滨花园属于万科旗下楼盘，五一期间推出了八折特惠房促销。在当下这个当口，这则降价处罚确实显得有点醒目。01从中国楼市的诞生和发展史来说，中国楼市就是“政治密集型行业”1997年亚洲金融危机，中国经济深陷困局。为了稳经济，1998年中国楼市拉开了市场化的序幕。此外的中国楼市涨或跌，ZZ说了算。当下的中国楼市，楼市成交回暖和房价微涨，才是最大的讲政治。而昆山两家楼盘的降价卖房，违反了这两大原则。首先，降价与微涨相悖。其次，3月中旬前后开始，中国楼市迅速转冷，快速步入了一个新拐点，尤其在五一前后，市场情绪普遍低落，此时这两家楼盘在五一期间降价促销，有人提心此举会进一步加剧楼市拐点的市场认知情绪。02上海规模化抛房逃顶情绪日益浓厚，在此当口，作为上海卫星城的昆山楼市，已是惊弓之鸟此前的文章《逃顶上海：52万套房抛售出逃？》中已说过，目前的上海楼市已风声鹤唳，甚至楼市江湖盛传，上海每天新增约5000套抛房量。这个数据虽未有权威数据证实，但上海楼市的逃顶情绪确实越来越盛。作为上海卫星城的昆山，当然殃及池鱼。所以枪打降价出头鸟，不论法理层面合理与否，至少官方表明了一种维稳的态度或信号。03产业链转移开始冲击昆山楼市昆山的崛起，与背后的台资密不可分。据悉，目前的昆山有1529家聚集出口的台资制造商。时下，昆山的一些出口订单开始转向东南亚或印度，由此带来的后遗症之一便是昆山台资提供的时薪已从一年前的25元人民币下降到目前的不及19元人民币。与富士康和台湾和硕合作的一家昆山物流集团负责人对媒体透露，2023年第一季度昆山的运输量比去年同期至少下降三分之一。这就是壹书生一直强调，当下楼市的关注者，必须关注国际政经动向，仍只是躲在楼市里讨论楼市，那么99%的楼市逻辑，可能都是错的。参考此前的文章《目前99%的人理解的楼市逻辑，可能都是错的》。04昆山处罚楼盘降价卖房之事，凸现了当下楼市的“不可能三角”困境此前，任泽平提出了一个目前楼市的“不可能三角”悖论：首先，房价再涨价是不可能的了，因为这会增加实体经济的成本，阻碍经济发展；其次，房价降价是不可能的了，因为这会增加系统性的金融风险；第三,房价不涨不降是不可能的了，因为没有涨价预期，老百姓不会规模化进场买房；如果这样，房价必会下跌。近期热点文章

降低房价销售属于违法行为？看到这个消息估计很多人都表示不满了，降价销售对于购房者来说是件好事情，怎么好心办事反而违法了呢？当然也有些人是不愿意看到开发商降低价格的，那就是已经买房的业主，近些年来有些业主买房之后还没住进去房价就掉了很多经常发生，对于这些业主来说，他们肯定认为开发商降低价格促销就是一种违法行为。实际上，开发商降低房价销售是否构成违法，不是有大家说了算，而是有法律说了算，具体要看降价的幅度。如果降价幅度合理，那就不构成违法我国没有哪条法律明确规定说降低房价销售是违法的，我国《价格法》第六条规定， 商品价格和服务价格，除依照本法第十八条规定适用政府指导价或者政府定价外，实行市场调节价，由经营者依照本法自主制定。《价格法》第十一条规定，经营者进行价格活动，享有下列权利：（一）自主制定属于市场调节的价格；（二）在政府指导价规定的幅度内制定价格；（三）制定属于政府指导价、政府定价产品范围内的新产品的试销价格，特定产品除外；（四）检举、控告侵犯其依法自主定价权利的行为。上面的法律条文提到了一个政府指导价，目前各个地方都有一个房价过户指导价，这个价格会随着市场的变化而调整，但短期之内调整的幅度不会很大。有了这个指导价之后，开发商只需要在政府指导价合理的范围内调整价格都可以，不管是加价还是降价都是合法的。如果开发商降价过大，或者存在虚假降价那就是违法的说到开发商降价过大属于违法行为，可能大家不爱听，但是根据目前我国的有关法律规定，如果开发商降价过猛，就有可能涉嫌恶意竞争，如果在同一片区之内其他楼盘没有出现明显的降价，但是开发商降价的幅度远远超过了其他楼盘，那就有可能构成价格歧视。我国《价格法》第十四条规定经营者不得有下列不正当价格行为：第二项，在依法降价处理鲜活商品、季节性商品、积压商品等商品外，为了排挤竞争对手或者独占市场，以低于成本的价格倾销，扰乱正常的生产经营秩序，损害国家利益或者其他经营者的合法权益；第五项，提供相同商品或者服务，对具有同等交易条件的其他经营者实行价格歧视；我国《反垄断法》第十七条规定，没有正当理由，具有市场支配地位的经营者不能对条件相同的交易相对人在交易价格等交易条件上实行差别待遇；由此可见，开发商降价促销也不是那么任性的，如果短期之内出现恶意大幅度降低价格销售，那就会扰乱正常的市场次序，所以是一种违法行为。当然还有一种特殊的降价行为也是有可能违法的。目前为了促销，让消费感觉得降价，很多开发商会在价格上做手脚，那就是先涨后降。比如原来1万元一平米的房价，开发商先把价格定在1.2 万每平米，然后再推出打九折的促销活动，这样客户实际买到的价格是10600元，比真实的价格还高，这种就是属于虚假宣传，是违规的，这种就属于价格欺诈行为。《价格法》中对“价格欺诈”有明确的定义：“利用虚假的或者使人误解的价格手段，诱骗消费者或者其他经营者与其进行交易”。总之，开发商降价销售对准备买房的人来说是件好事，但是对于已经购房的人来说就是不是好事了，所以降价是否构成违法，一要看市场的总体价格降幅， 如果市场整体价格都在降低，那合理的降价就不违法。但是如果市场整体价格没有下降，而开发商以非常明显的幅度降价（比如突然降价60%以上），那就构成违法了。

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