购房给购房的定金有什么办法可以退可以退吗？

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2022-12-04 00:51 标签： 购房的定金有什么办法可以退

据媒体报道，史先生一家在宁波东钱湖游玩时，看中了附近的一套叠排，当天就交了部分定金。他说交完钱才发现，的实际面积跟图和样板房相比，差距有点大，想把房退了。

本文作者丨北京金诉律师事务所 戴金花
据媒体报道，史先生一家在宁波东钱湖游玩时，看中了附近的一套叠排，当天就交了部分定金。他说交完钱才发现，的实际面积跟图和样板房相比，差距有点大，想把房退了。
那么，定金能拿回来吗？
定金不同于订金，定金适用定金罚则
《民法典》第五百八十七条规定：
“ 债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。”
这就是定金罚则，当约定的条件成就时，就可以要求双倍返还定金或者扣收。
因此，定金不是订金，定金带有惩罚性质，具有担保的作用，如果一方未按照合同约定来履行，给付定金的一方无权请求返还定金，收受定金的一方应当双倍返还定金。一般来说，是不能够轻易退的。
定金不能够超过总房款的20%
定金不能够超过总房款的20%，超过部分不产生定金的效力。
《民法典》第五百八十六条规定：
“ 当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。自实际交付定金时成立。定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。”
也就是说在适用定金罚则时，也只能以合同价款20%为限进行计算。如果超过，则超过的部分不产生定金的效力，应当予以返还或者按照约定抵作价款。
如果无法签署正式的房屋买卖合同的原因，不能够归责于任何一方，那么定金是可以退的。
当然如果是开发商收取了定金之后又拒绝出售房屋的，那么购房人可以要求开发商双倍返还定金，并赔偿自己的损失。

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提前声明：本文只针对房地产开发企业所售新房。

在售楼部签了“认购书”一类的合同，交付了定金。结果回到家觉得买贵了，买亏了，不想买了，已经交付的定金怎么办呢？

“定金”和“订金”的区别，随着群众法律意识的提高应该大家都可以辨别出来了，如有疑问的话可以参见我的另一篇文章。

这里我们再复习一下“定金”的性质：

“《中华人民共和国合同法》第一百一十五条 当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”

我们不愿意再买房了，很显然是我们不想履行约定的债务了，按照定金罚则也就无权要求返还定金了。那怎么办？少则几万多则上十万的钱就这么放弃了？能不能有什么方法让我们不再是违约方呢？

我们知道房屋作为超大件商品，国家对房屋买卖市场的规制相比其他市场更严格。那么在商品房交易市场定金罚则的适用会不会也更严格呢？

首先我们要知道如果签订的“认购书”是房屋买卖合同性质的话，我们缴纳的定金会被认定为履约定金，买卖双方是否履行约定只能依照合同文本来确定了。在房地产商并无违约情形的情况下，我方单方不愿再购买房屋肯定是构成违约的。

我们注意到《商品房买卖合同司法解释》第四条中规定如果交付的定金是为订立房屋买卖合同作担保（也即成约定金），那么因不可归责于当事人双方的事由，导致房屋买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。这样来看，如果“认购书”能不被认定为是房屋买卖合同的话，我们的退定金之旅就有了那么一丝光亮。

《商品房买卖合同司法解释》的第五条中规定如果“认购书”具备《商品房销售管理办法》第十六条中所列内容，且出卖人已经按照约定收受购房款的，“认购书”应当被认定为商品房买卖合同。因为定金一般在后期会折抵房款，此处可以认为交付定金即为出卖人已经收受购房款，问题的关键就变成了《商品房销售管理办法》中规定了什么。

第十六条　商品房销售时,房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。
商品房买卖合同应当明确以下主要内容:
(一)当事人名称或者姓名和住所;
(二)商品房基本状况;
(三)商品房的销售方式;
(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;
(五)交付使用条件及日期;
(六)装饰、设备标准承诺;
(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任;
(八)公共配套建筑的产权归属;
(九)面积差异的处理方式;
(十)办理产权登记有关事宜;
(十一)解决争议的方法;
(十三)双方约定的其他事项。

上述十三项中，（一）、（二）、（三）、（八）、（十三）项属于一般不会有争议的事项，（四）、（五）、（九）、（十）、（十一）、（十二）属于当前的“认购书”中会列明的项目，剩下的还有（六）、（七）两项。

针对（六）、（七）两项我们可以做的工作就是，在认购书规定的签约时间内，和开发商的销售代表就上述两项内容进行协商。比如：要求写明装修的价格标准，用料的标准，电梯、燃气灶等设备的品牌、型号；供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施需要达到什么样的标准，比如绿化率、水压、气压、小区网络、道路的设计等等，以及上述这些项目承诺兑现的时间，如未兑现承诺需要承担的违约责任等。除了上述这些，我们还可以搜集该楼盘的各项广告，要求开发商将广告中的内容加入房屋买卖合同中。可能会有人说，开发商的广告现在都标着“本广告为要约邀请”，可是敢问这行字在哪个位置，字号有广告正文的字体大没，够醒目吗？而且，《商品房买卖合同司法解释》第三条中规定出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。以及《商品房销售管理办法》第十五条规定：“房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。”如果开发商的销售代表不同意将上述内容加入合同内容中，我们可以多进行几次磋商而后主张以不可归责于当事人双方的事由，导致房屋买卖合同未能订立，出卖人应当将定金返还买受人为由主张开发商返还定金。

随着开发商法务团队的日益强大，很可能前述所有项目都已经在“认购书”中进行了约定，也就是“认购书”实际上构成了房屋买卖合同。此时还有一个办法。已经约定了这么详细，开发商却还是没有和我们签正式的买卖合同，很大概率是开发商没有取得预售许可证，此时就需要抓紧时间起诉，在起诉之前若开发商没有取得预售许可证，那么该合同就是无效合同，主合同无效，交付的定金自然需要返还。

如果以上的方法用尽了，开发商都同意了，那么只能说开发商运营的很规范，各项宣传也很真实，这样的开发商还是蛮值得信任的，财力允许的话还是继续买吧。

人们付了定金也会反悔，总会觉得日后有更好的选择，看看负担这么重就给劝退了，此时就要想方设法把定金给退了。不过，这样做尊重契约精神吗？决定要买了结果最后又不买还想着把定金拿回来，这样的行为真的不光明，但是为什么我们能找到途径合理合法把定金退回来呢？因为不光明的不仅是我们，开发商也一样，太多的承诺都是空头支票。从这个角度来说，合理合法能退回来的定金还真的是不可归责于双方，因为双方都有责任，此刻不得不感慨法律还确实是一架精密的机器，看似退定金的行为是钻了法律的空子，实际上法律才没有空子，是人心的孔洞罢了。

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