依据公开信息不完全统计，2020年，超40家长租公寓企业陷入经营纠纷或资金链断裂。疫情加剧企业经营风险，“暴雷”事件频发

法治周末记者 肖莎

租客、房东、长租公寓运营者，在新冠肺炎疫情突发的2020年，被前所未有地关注着。

当疫情与农历新年“叠加”，很多返乡过年的人无法按时回到住处，租客未能及时缴费，房东未能按时拿到房租，长租公寓运营商因为资金无法按时回笼经营困难，一系列的情况接踵而至。

这一年，房东和租客的权益如何被保障引起关注，对租赁行业的立法监管逐渐完善，中央层面对租赁市场也高度重视，住房租赁行业在整个2020年有着主动或被动的变化。

法治周末记者通过采访业内专家，梳理了2020年租赁市场的多个关键词，透过这些关键词，可以在一定程度上看到行业的变化和未来。

接受法治周末记者采访时，多名专家均表示，2020年住房租赁行业被广泛关注的第一个关键词，应该是“暴雷”。

依据公开信息不完全统计，2020年，超40家长租公寓企业陷入经营纠纷或资金链断裂。疫情加剧了企业经营风险，“暴雷”事件频发。

易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉法治周末记者，长租公寓行业在今年确实出现了很多新情况，因为过去“暴雷”就是小的长租公寓企业，而现在“暴雷”则在一些大的长租公寓企业中也出现，包括上市的企业，以蛋壳的影响面最大，这就是值得警惕和关注的一个内容。

“可以看到的是，在出现‘暴雷’的企业中，大多都存在‘高收低出’的问题，这也说明企业经营是无序的，各类高进的做法都带来了成本的增加，而低出的做法也使得企业经营有压力，或者说现金流压力更大了。”严跃进补充。

贝壳研究员高级分析师黄卉对法治周末记者分析，表面上，疫情是影响租赁机构生存的直接原因，但市场因素只是导火索，实际上长租公寓企业产生风险问题具有三方面的内在原因：首先，长租公寓商业模式单一、灵活性差；其次，包租模式的中小企业融资困难，企业容易倾向于使用租金贷扩张；最后，行业进入门槛过低，鱼龙混杂，前期一些不具备经营和资金实力的企业盲目进入，在市场下行时期，就增加了风险系数。

上海中原地产市场分析师卢文曦也对法治周末记者表示，租赁市场的“暴雷”尤其是蛋壳的困局，可能还会给市场带来一些其他影响，比如，租户即便不是蛋壳的用户，也会担心其他长租公寓品牌出问题，然后就在租期到期后选择到中介市场上重新找房子。

在卢文曦看来，由于2020年市场整体都不太好，房东和租客可能会通过友好协商，房东少涨租金或者少收一两个月的房租，但这种情况到2021年还能不能出现，就很难说了，整个市场的租金上涨压力还是存在的。

黄卉告诉法治周末记者，在国家大力发展住房租赁市场的同时，结合市场暴露出来的一些问题，行业立法有了突破性进展。9月7日，住建部公布了《住房租赁条例》征求意见稿，推动建立住房租赁领域的专项法律法规，对行业发展的意义重大，也是行业发展的里程碑事件之一。

“《条例》的推出有助于推动住房租赁市场监管的制度化、常态化。伴随着我国住房租赁行业的快速发展，市场参与主体的种类和数量不断扩大，市场运行的规则也日益复杂，过去只针对房东和租户的法规已难以覆盖对整个市场的指导和监管。行业此前也出现了一系列问题事件，长租公寓企业跑路、租金贷、虚假房源等问题，影响了租客和房东的权益。《条例》从租赁出租和承租、租赁企业和经纪活动监管等方面对租赁市场的主体行为进行了规范和约束，能有效规范市场秩序，推动租赁市场监管制度化。”黄卉说。

除了法律法规层面对行业的监管在持续推进，黄卉说，各个地方面对租赁市场出现的一些比较典型的问题，也在陆续通过出台政策的方式进行监管，比较有代表性的是，很多地方针对长租公寓行业进行了风险提示，并出台了相应的资金监管政策。

公开资料显示，为解决“高收低出”“长收短付”带来的资金问题，杭州、西安、成都、南京等地出台了针对长租公寓企业的资金监管措施，通过设立监管账户和风险保证金的方式，监管“高收低出”等经营模式，企业一旦出现资金链危机，优先保障房东和租客的权益，避免企业设立资金池用作非经营用途现象。

黄卉认为，这种设立监管账户和风险保证金的方式一定程度上能规避“高收低出”的模式问题，值得其他城市借鉴。

黄卉期待着，随着租赁市场管理和资金监管政策的推出，长租公寓企业会进一步审查自身经营的合法性，对于使用“长周期预收”资金作为主要经营资金来源的长租公寓企业，当然也面临加速“去杠杆化”的境况，“这能倒逼租赁企业提升资金链管理以及精细化运营能力”。

“长租公寓企业调整精细化经营模式、聚焦单店盈利是行业健康发展的必然趋势，企业一是要规范资金使用制度，审查自身合规性；二是做好‘以出定收’的成本管理，精细化运营保持稳定健康的现金流。”黄卉补充。

在严跃进看来，租房落户也是今年的一个热点。

公开资料显示，江苏省苏州市，福建省福州市，江西省，海南省海口市，云南省昆明市，山东省济南市和德州市，河南省郑州市、洛阳市和开封市，都已出台了租房落户的政策。

诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱告诉法治周末记者，各地在密集出台与租房落户的相关政策，与国家在大力推动新型城镇化建设是密不可分的。2019年4月8日，国家发展改革委发布了《2019年新型城镇化建设重点任务》，提出加大非户籍人口在城市落户推进力度，推动未落户城镇的常住人口平等享有基本公共服务。

国家发展改革委新闻发言人孟玮此前亦曾表示：“要进一步深化户籍制度改革，允许租赁房屋的常住人口在城市公共户口落户，确保有意愿、有能力、有条件的农业转移人口在城市应落尽落、便捷落户。”

就在2020年12月22日，近年来房价上涨较为明显的二线城市苏州还发布了《市政府办公室关于进一步推动非户籍人口在城市落户的实施意见》，调整落户政策，其中包括租赁人口落户、积分落户与南京互通等重大举措，打响了千万人口的热点特大城市“租购同权”的第一枪。

严跃进认为，租房落户的政策到2021年应该会延续。总体上说，此类租房落户的做法，将有助于促进各地租赁政策的推进，也有助于促进各地落户政策的推进，总体上是市场应该肯定的内容。

不过，各地租房落户的条件不一样，有的地方没有设立社区集体户，需要房东同意，租客方可把户口落到房东家里。

严跃进说，如果允许租房落户的城市，不设立公共集体户，只能通过迁入房主户内方可落户，那麻烦会比较大，毕竟很少会有房东允许自己家的户口本上新增别人的名字。

“所以，租房落户的细则还需要进一步细化。最好是能够建立公共集体户，这样对于在城市没有亲戚，又难以获得房东同意的外地人口来说，落户会更方便些。”严跃进建议。

黄卉认为，全国首个集体土地租赁项目在北京正式对外运营以及其他集租房项目相继入市，对整个租赁行业而言也意义重大。

3年前，原国土资源部和住房城乡建设部联合印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，试图通过改革试点，在试点城市成功运营一批集体租赁住房项目，完善利用集体建设用地建设租赁住房规则，形成一批可复制、可推广的改革成果，为构建城乡统一的建设用地市场提供支撑。

“当前，多项集体土地建设租赁住房项目在各地开展，2017年至今，试点城市从13个扩大至18个，推出了超150个试点项目地块，今年开始，项目陆续建设完成入市。”黄卉说，北京的泊寓/院儿（成寿寺社区）项目是首个入市项目。

黄卉告诉法治周末记者，集体土地存在着流动性差、利用率低的情况，通过集体土地租赁住房的建设对市场带来几方面积极意义：一是对于打破城乡二元结构，逐步建立城乡统一的土地市场带来推动性作用；二是逐步缓解住房租赁供需矛盾，增加租赁住房的供给，提升租赁品质；三是有效盘活农村闲置的集体土地，利于增加集体经济组织收入，将改变原来农村集体土地增值收益在农民和集体之间的分配机制。

“随着租赁住房多元化体系建设，集体土地上租赁住房将更多的发挥保障性功能。租赁市场是‘十四五’期间房地产发展重点方向，《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》指出，要探索支持利用集体建设用地按照规划建设租赁住房，完善长租房政策，扩大保障性租赁住房供给。”黄卉认为，基于此，“十四五”期间，集体土地上的租赁房源将大幅增加，建设将加速。

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      1、公共课：思想政治理论、外国语、数学。这三门均为全国统一命题，也就是说全国考生的题都一样。

2、专业课：统考专业课、非统考专业课。统考专业课就是统一命题的专业课，如计算机学科专业综合基础（代号408）、教育学专业综合基础（代号311）等等。非统考专业课，则是学校自主命题的考试。考研需要考四门，这四门就是由上述科目组合而成。各个学校、专业的要求都不一样，一定要查看你要报考的院校、专业的招生简章，千万不要道听途说。

双非“考研刺客”：首都师范大学。首都师范大学是“世界学科建设高校”，入选建设高水平大学公派研究生项目、“特色重点学科项目”建设高校等。优势专业：首都师范大学世界史（第4名）进入参评学科的%；教育学（6）、语言文学（12）、音乐与舞蹈学（7）、美术学（5）、数学（13）、统计学（15）等6个学科进入参评学科的前20%。进入前20%的学科数量（7个）在师范大学中位居第四，在地方大学（与南京大学并列）和北京市属高校中均位居。因位于首都的优越地理位置，加上雄厚的学科实力，历年都是报考大热门。2022报考人数共有14300余名，2021年报考人数达13551人。

人生如爬山，每个人都有自己的不易，有人嫌苦从未前行，有人怕累起步就停；有人努力爬了一半怀疑到不了终点折功而返；有人却心怀梦想竭尽全力、洒尽汗水、历尽挫折终登。山脚的人望顶兴叹、自愧不如，殊不知，登顶之人未必有强过你的能力，只是多了些信心和坚持，水滴石穿，坚持就是胜利！早安！！

新晋双院校，除了985/211，现在“双”院校在社会上的认可度也越来越高，第二轮“双”评估新增了7所高校，这7所高校的度势必会大大提高，分数线、报录比也会随之提高。比如地域条件优越的上海科技大学、广州医科大学；奖助学金极其富足的南方科技大学；实力强劲的湘潭大学主义学院；被人误以为很好考的农业类大学华南农业大学等都会成为爆点！被轻视的211即将火爆，大家都知道学校的层次对未来就业的影响，所以还是会力争考上一所211。一些以前度较小、常常被忽略的211院校如今就被很多同学盯上。比如黑龙江的东北林业大学、东北农业大学，四川的四川农业大学、西南交通大学等等，但非常具有“考研刺客”的潜质，报考人数和难度逐渐上升！

考研初试基本在每年的12月底，复试在来年的3月底。流程从9月开始，也就是9月才出考试大纲、招生简章等等。但是！！！不意味着你可以9月再开始备考，3个月的时间是不够的。对于在校生来说，一般是大三下学期一开学就开始备考，如果基础不够好，甚至从寒假就要开始。9月以前，虽然最新的消息尚未出来，但是我们可以根据往年的报录比、考试大纲、真题等等去准备考试。总之：越早越好。回归正题，一场完整的考研流程如下：

      1、大纲：9月中旬。各个学校、专业会在这个时间公布今年的招生简章、招生专业目录、学费、奖学金、联系方式等等。专业目录则包括招生的学科、专业、初试考试科目、复试科目以及参考书。提醒：盯紧目标院校的研究生官网，盯紧招生简章和专业目录！！

      2、预报名：9月下旬。登录研招网进行预报名、缴费。只要缴费成功就算报名。

      3、网上正式报名：10月中下旬。同样登录研招网，对预报名的信息进行确认。如果信息需要修改，也在这个环节完成。

      4、网上确认。确认环节和报名环节一样重要！！逾期不能补！同样在研招网的报名板块，需要你提交信息、学生证信息、个人证件照、在读证明等等信息。有些省份是线下确认，但受到影响，大部分省份都改为了线上。总之，盯紧研招网的信息、目标院校的研究生招生网站、和自己学校的相关通告。

      5、打印准考证：12月19日-28日。同样登录研招网，下载并打印《准考试》，一定把电子版存在手机里，纸质版多打几份。查分和复试都能用到。

考研志愿项目服务加分：大学志愿服务西部计划。条件：在中西部（河北、山西、内蒙古、吉林、黑龙江、安徽、江西、河南、湖北、湖南、广西、海南、重庆、四川、贵州、云南、、陕西、甘肃、青海、宁夏、和生产建设兵团等22省区）基层（村镇）服务1-3年，西部急需的农、林、水、医、师、金融、法学类专业高校毕业生优先。

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考研比较好考的专业：农学，农学也是比较少大学生报考的一门专业，我国的耕地面积正在不断减少，也十分关注农业和环境治理，所以农学的发展前景还是十分不错的。要想考农学这门专业，考生们选择我国的农业大省，这样就会获得很多的实践机会以及一手的资料，对学习农业的学生有很大的帮助。工程学，工程学这个专业需要的人才都是高精尖型的，要想发展的好，就需要不断地去深造，因为工程学的难度比较大，报考的人数每年都是有限的。要是你认为你的能力足够，工程学是你一个非常不错的选择，毕业之后的你肯定会成为各大企业的招揽对象。

      6、初试：一般12月第三个周末，初试成绩查询：2月中旬。差不多是元宵节前后，所有大家还是能过开心的春节。同样是锁定研招网、目标院校研究生招生网站，及时查分。

7、线&复试线公布：3月。线：3月中旬。34所自划线学校（985）公布复试分数线会比线早，如果大家过了线，但是没有过复试线，就需要尽早安排，决定是还是参加调剂，如果是调剂，就需要抓紧联系学校。复试线：3月下旬。每个学校的公布时间不同，复试线公布后，一两天内，复试名单也出来了。

      8、网上调剂：3月下旬-4月。如果的目标院校是自主划线院校，分数高于线，但是又低于目标院校，不想的话，这个就要多查看各大院校的研究生官网。会有不少院校、专业招生未满，大家可以调剂过去。当然不要以为调剂很轻松，要多看网页、多打电话，及时联系。这个时候就要拼手速。

      9、录取通知书：6月-7月。由各个学校自行安排，没有统一时间，具体可以向学校打电话咨询。

考研专项计划：高层次骨干人才计划。骨干计划是指实施的针对地区的一个人才培养计划。高层次骨干人才计划，简称少干计划。计划从2006年起用五年时间为西部培养一批高学历专业人才，培养学校为211以上重点大学，生源为西部省市区。生源范围及招生对象：西部12省(区、市)、海南省、生产建设兵团；河北、辽宁、吉林、黑龙江、福建、湖北、湖南(含张家界市享受西部的一县两区)等7个省的民族自治地方和边境县(市)。上述地区汉族考生应在公布的民族自治地方工作3年以上，且报名时仍在民族自治地方工作。

      把别人做不了的事情做完，把别人做得了的事情做好，把别人做得好的事情做细。这些都会成为你的优势，只要努力不止，进步自然不止。

研究生落户：沈阳。购房补贴：硕士研究生首次购买商品房补贴3万。租房补贴：硕士每月400元补贴，年限三年以内。人才驿站：来沈面试期间提供10天免费入住。西安，申请见习享受生活补贴：每月1200元，不超过6个月。租赁补贴：每月金额300元，年限为3年。硕士可以申请人才公租房，低于市场价格30%租赁。南京，外地应届生来面试就有1000元补贴，凭书直接落户。租房补贴：硕士每个月800元，毕业3年内在南京工作都能获得与学历相对应的租房补贴。

2.凭入住通知书到各楼栋入户看房，验收后签字。

3.到签约现场排号处登记排号。

4.凭本人、共同申请人身份证(复印件一式5份、廉租户一式6份)、配租确认通知书、验收单(一式3份、廉租户一式4份)，到签约处按排号顺序入场签订合同，审核证件并领取、租金缴款单。

5.到指定银行收银处缴，领取保证金发票。

6.到指定银行收银处交租金，签订租金代扣代缴协议。

7.入住确认，打印接房通知。

10.凭接房通知单到物业公司签订承租人管理规约、缴纳物业费。

11.到签约现场社区居委会登记信息并签字确认。

12.凭接房通知单、管理规约、信息登记单领取钥匙。

13.办理水、电、气、电视、电话、宽带业务。

14.对发现的房屋问题，到物业管理处登记报修整改。