近日，笔者在进行房地产开发企业土地增值税清算审核时发现是否将无产权车库车位纳入土地增值税清算范围，对整个项目清算结果影响较大。比如某项目总开发成本11000万元，可售房产面积50000平方米，无产权车库车位5000平方米，按照建筑面积法车库车位分摊1000万元的成本，而无产权车库车位销售价格明显低于住宅和商铺，这就导致了是否将无产权车库车位计入清算范围会极大的影响清算结果。

　　哪到底无产权车库车位是否应计入土地增值税征税范围，按规定缴纳土地增值税呢?各地的政策也是众说纷纭。

　　比如政策明确将无产权车库车位不计入土地增值税征税范围的有贵州省、江苏省等。

　　《》()第三十四条规定：“房地产开发企业单独销售无产权的车库(位)等不能办理产权的其他房地产的，不确认土地增值税计税收入，不扣除相应的成本和费用”

　　《》()文件第四条解读明确：建成转让后不能办理权属登记手续的车库(车位、储藏室等)，不属于土地增值税征税范围，不计收入，也不扣除相关成本费用。

　　而有些地方则出台政策将无产权车库车位计入土地增值税征税范围，比如浙江省、江西省等。

　　《》()第五条规定：“对房地产开发企业以转让使用权或提供长期使用权的形式，有偿让渡无产权车库(车位)、储藏室(以下简称无产权房产)等使用权的，其取得的让渡收入应规定计算征收土地增值税。”

　　《》()第五条第一款规定：“销售地下车库(位)取得的收入，不论开具何种票据，均计入“其他类型房地产”的转让收入。”

　　那到底无产权车库车位是否属于土地增值税征税范围?笔者更赞同于江苏、贵州等地税务机关的观点，即无产权车库车位不属于土地增值税征税范围，无需预缴土地增值税，也不需要进行土地增值税的清算，不计收入，也不扣除相关成本费用。

　　我们不妨追本溯源，首先看看1993年出台的《》对于征税范围的规定，《》第二条规定：“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人。”——此条款明确了国有土地使用权转让属于征税范围，而对地上建筑物是否需要有产权并未明确。

　　我们再看看1995年国家税务总局印发的《》()第四条对于土地增值税的征收范围的规定：“土地增值税只对转让的房地产征收土地增值税，不转让的不征税。如房地产的出租，虽然取得了收入，但没有发生房地产的产权转让，不应属于土地增值税的征收范围。”——这里立法的本意就很明确了，土地增值税只对房地产产权转让的行为征税，没有发生房地产的产权转让，不属于土地增值税的征收范围，如果本身就是无产权车库车位，更不会发生产权转让行为，当然不应属于土地增值税的征收范围。

　　2019年7月，财政部、国家税务总局也就土地增值税立法发布了《》，意见稿第一条关于纳税人的描述是：“在中华人民共和国境内转移房地产并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税人。”——亮点在于将转让房地产改为转移房地产，何谓转移，即产权转移，立法的目的应该在于明确土地增值税的征税范围是对产权转移的行为征税。

　　那无产权车库车位如果不属于土地增值税征税范围，是不是成本费用一律不得扣除呢?根据《》()第四条第三款的有关规定，如果无产权车库车位作为公共配套设施，建成后属于全体业主所有的或者无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除。——这里笔者认为至少应该通过公证、司法裁定、销售合同载明等方式表明属于全体业主所有。

　　我们期待土地增值税立法落地，在法律层面明确土地增值税的征税范围，解决各省对无产权车库车位是否属于土地增值税征税范围政策口径不一致的问题。

　　2018年3月的解读——

转让无产权车位永久使用权 是否应征土地增值税？

　　众所周知，无法办理权属登记的不动产不可销售。然而现实中有些开发商却与业主签订车位使用权转让合同，一次性收取租金或与业主签订长期租赁合同，约定租赁期满后赠送使用权。对于该种让渡无产权车位永久使用权收取的高额租金，是否应确认为收入，征收土地增值税？

　　一房企转让无产权车位的永久使用权

　　江苏B市地税局前不久遇到一个特别案例。

　　A公司从2010年起在B市开发H项目，其中包括普通住宅、非普通住宅和商铺等房产。该项目几个月前达到了清算条件。按照有关规定，某B市地税局对H项目实施土地增值税清算。在清算过程中，税务人员发现，开发商将部分无产权的地下车位（含人防车位）与业主签订了期限长达20年的租赁合同，约定由业主一次性交付车位使用费10万元（与当时该小区有产权车位的售价相当）。期满后，业主可按所居住房屋产权的期限无偿享有该车位的使用权，双方不再另行签订租赁合同。

　　计征土地增值税的提法受到房企质疑

　　税务人员指出，这种转让无产权车位永久使用权的行为应纳入清算范围，计征土地增值税。

　　开发商不认同此意见，称该行为不属于土地增值税暂行条例规定的纳税范围。理由有三：一是能否办理产权登记是车位能否销售的前提，这些无产权车位显然是不可售的。二是其与业主签订的是车位使用权而非所有权的转让协议，对应的收入为让渡资产使用权而非所有权的收入。三是土地增值税是对转让房地产取得的增值额征收的一种税，有关转让行为并未使地下车库产生增值。

　　对这个问题应从两个关键方面找答案

　　因从现行法律、法规中未找到有关此问题的明确规定，税务机关最终未对有关转让行为计征土地增值税。对于这个棘手问题，笔者认为可从两个关键点找到答案。

　　1.转让无产权车库永久使用权是什么行为？

　　无产权车位一般主要有两种：人防车位和作为配套设施建设使用、未单独办理产权登记的车位。前者的所有权不属于开发商也不属于全体业主，后者的所有权一般归全体业主。这里抛开产权归属问题，单就让渡车位永久使用权的行为作分析界定。

　　本案中，开发商与业主签订长达20年的租赁合同，并约定租期满后赠送使用权。这意味着签此合同的业主对有关车位享有长期占有、使用、转租的权利，并承担有关风险，事实上从开发商处承接了与对应车位所有权有关的全部收益和风险。另外，开发商收取的车位出租费已相当于其同期销售有产权车位的价格。由此可见，开发商这种转让行为，除不能履行产权登记手续外，性质与转让车库所有权的销售行为并无二样。因此，应当将该种长期让渡车库使用权、一次性收取报酬的行为视同销售行为。

　　2.有关转让是否属于土地增值税的征税范围？

　　《》（）第四条第三款规定，房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校等公共设施，按以下原则处理：建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

　　可见，不能办理产权登记的车库在建成后有偿转让的，应计算收入并在扣除成本和费用后缴纳土地增值税。虽然其中没有对转让车库永久使用权作出明确规定，但笔者认为这里的“有偿转让”应按照实质重于形式的原则认定，除出售所有权的方式外，还包括转让永久使用权。因此，对于本案中转让车库永久使用权的行为，应视同销售处理，对有关所得在扣除成本和费用后计征土地增值税。

　　其实，现实中有的省份已经以公告或函的形式，将转让无产权车位永久使用权的行为纳入了土地增值税征税范围。如规定：符合下列情形之一的地下车库(位)可参与整体清算：(一)转让使用权年限与所售商品房占地使用年限一致的；(二)转让永久使用权的；(三)随销售商品房附赠使用权的等。规定：对房地产开发企业以转让使用权或提供长期使用权的形式，有偿让渡无产权车库（车位）、储藏室（以下简称无产权房产）等使用权的，其取得的让渡收入应按以下规定计算征收土地增值税……

　　综上所述，笔者认为，无论是有偿转让人防车位的永久使用权，还是有偿转让属于全体业主的无产权车位永久使用权，其本质都是变相销售行为，都应纳入土地增值税征税范围。

　　来源：中国税务报  作者：任丽萍 朱伟

很多人都会有疑问，购买无产权的地下车位需要交契税吗？购买公租房免征契税吗？网校整理了多个关于契税的问答，一起看看吧~

Q：城镇职工购买公有住房免征契税吗？

A： 根据《中华人民共和国契税暂行条例》（国务院令第224号）第六条规定，城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征契税。

又根据《中华人民共和国契税暂行条例细则》（财法字〔1997〕52号）第十三条规定，条例所称城镇职工按规定第一次购买公有住房的，是指经县以上人民政府批准，在国家规定标准面积以内购买的公有住房。城镇职工享受免征契税，仅限于第一次购买的公有住房。超过国家规定标准面积的部分，仍应按照规定缴纳契税。

Q：单位购买没产权的地下停车位，需要缴纳契税吗？

A：根据《财政部 国家税务总局关于房屋附属设施有关契税政策的批复》（财税〔2004〕126号）第一条规定，对于承受与房屋相关的附属设施（包括停车位、汽车库、自行车库、顶层阁楼以及储藏室）所有权或土地使用权的行为，按照契税法律、法规的规定征收契税；对于不涉及土地使用权和房屋所有权转移变动的，不征收契税。

Q：我公司和甲公司发生经济纠纷，法院将甲公司的一套房产判决给我公司，我公司无法取得购房发票，应持什么材料申报契税？

A： 根据《国家税务总局关于契税纳税申报有关问题的公告》（国家税务总局公告2015年第67号）第一条规定，根据人民法院、仲裁委员会的生效法律文书发生土地、房屋权属转移，纳税人不能取得销售不动产发票的，可持人民法院执行裁定书原件及相关材料办理契税纳税申报，税务机关应予受理。

Q：某公司以其房产投资入股我企业，我企业需要缴纳契税吗？

A：根据《中华人民共和国契税暂行条例细则》（财法字〔1997〕52号）第八条的规定，土地、房屋权属以下列方式转移的，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税：

（一）以土地、房屋权属作价投资、入股；

（二）以土地、房屋权属抵债；

（三）以获奖方式承受土地、房屋权属；

（四）以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。

Q：个体工商户的经营者将其个人名下房产转移至个体工商户名下，个体工商户需要缴纳契税吗？

A：根据《财政部 国家税务总局关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的通知》（财税〔2012〕82号）第六条第一款规定，个体工商户的经营者将其个人名下的房屋、土地权属转移至个体工商户名下，或个体工商户将其名下的房屋、土地权属转回原经营者个人名下，免征契税。

Q：合伙企业的合伙人将其个人名下房产转移至合伙企业名下，合伙企业是否需要缴纳契税？

A：根据《财政部 国家税务总局关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的通知》（财税〔2012〕82号）第六条第二款规定，合伙企业的合伙人将其名下的房屋、土地权属转移至合伙企业名下，或合伙企业将其名下的房屋、土地权属转回原合伙人名下，免征契税。

Q：某公有制单位为解决职工住房难题，将单位集资建成的普通住房销售给本单位职工，职工需要缴纳契税吗？

国家税务总局关于公有制单位职工首次购买住房免征契税的通知》（财税〔2000〕130号）规定,对各类公有制单位为解决职工住房而采取集资建房方式建成的普通住房或由单位购买的普通商品住房，经当地县以上人民政府房改部门批准、按照国家房改政策出售给本单位职工的，如属职工首次购买住房，均比照《中华人民共和国契税暂行条例》第六条第二款“城镇职工按法规第一次购买公有住房的，免征”的规定，免征契税。

Q：企业承受国家土地使用权，国家减征其部分土地出让金，契税的计税依据是否相应扣除减征的土地出让金？

A：根据《国家税务总局关于免征土地出让金出让国有土地使用权征收契税的批复》（国税函〔2005〕436号）规定，根据《中华人民共和国契税暂行条例》及其细则的有关规定，对承受国有土地使用权所应支付的土地出让金，要计征契税。不得因减免土地出让金，而减免契税。

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（一）业主购买地下车位有何好处？

答：购买专属地下车位，既能轻松解决停车难问题，有车位的配套，更利于住宅的转售和增值。

（二）地下空间，是不是单指地下停车位、车库？

答：不是，地下空间是指属于地表以下，主要针对建筑方面来说的一个名词，它的范围很广，停车位、车库是其中一部分。

（三）地下车位租售的法律、政策依据是什么？

答：《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国人民防空法》《人民防空工程平时开发利用管理办法》《人民防空工程建设管理规定》《湖北人民防空工程管理规定》《湖北省物业服务和管理条例》《恩施土家族苗族自治州地下空间开发利用管理办法》（恩施州3号令）、《关于规范房地产开发项目车位交易管理的通知》（恩施州住建7号文）、《关于进一步规范房地产开发项目车位销售出租行为的通知》（恩施州住建12号文）、《关于有效应对疫情促进房地产业稳定发展的措施》（恩施州9号文）。

（四）租售地下车位的司法解释内容是什么？

答：建筑物区分所有权随着我国《物权法》的出台第一次见诸于法律，于2009年10月1日施行的《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）将建筑物区分所有权划分为建筑物专有部分所有权和建筑物共有部分所有权，并在《解释》第2条规定了建筑物专有部分的具体界定标准，以此认定车位等特定空间是否属于建筑物专有部分，在《解释》第6条对《物权法》第74条第3款进行补充规定，即将不符合规划的占用公共道路或其他场地的车位规定为建筑物共有部分属业主共有。同时《民法典》第二百七十五条规定建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。第二百七十六条规定建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

（五）停车多年，都没收费，为什么突然要租售？

答：目前周边恩施及武汉、宜昌、重庆等多数城市已开始租售车位，随着《恩施土家族苗族自治州地下空间开发利用管理办法》（恩施州3号令）、《关于规范房地产开发项目车位交易管理的通知》（恩施州住建〔2018〕7号）、《关于进一步规范房地产开发项目车位销售出租行为的通知》（恩施州住建办〔2020〕12号）的出台，趋势所在。如今城市车位趋势紧张，车位有时比房子更刚需。购买专属地下车位，能轻松解决停车难问题，有车位的配套，更利于住宅的转售和增值。

（六）地下车位是否已公摊到商品房中？

答：根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（建房）〔1995〕517号）第九条第一项的规定以及《中华人民共和国国家标准房产测量规范》（GB/T）的要求，凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室和管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共用建筑面积。

（七）地下车位的产权，究竟归谁？

答：按《关于规范房地产开发项目车位交易管理的通知》（恩施州住建7号文）产权归属分四种情况：

1.业主共有停车位。建筑区划内占用业主共有的道路或公共架空层（经规划批准有封闭的维护结构且具有独立使用功能的除外）等其他公共场地的停车位以及土地出让条件及规划条件中明确要求配置的地上公共停车位属于全体业主共有，任何单位和个人不得改变用途和现状，建设单位无权出售、出租。由业主大会决定将车位交由业主使用的方式，相关收益及使用由业主大会决定。

2.人防停车位。结合民用建筑修建的人防“平战结合”地下停车位，建设单位应用红色标注或划定范围，按照“平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”的原则，投资建设单位可以出租，但须优先满足业主需要，不得出售，每次租赁期限不得超过3年。

3.产权停车位。建筑区划内按照建设工程规划许可证确定且首次登记所有权人为建设单位的停车位（不含人防停车位），任何单位和个人不得改变用途和现状，当事人可以通过出售、附赠、出租等方式约定归属。

4.机械式停车位。建设单位开发建设的机械停车位只能出租，不得销售，并应当首先满足建筑区划内业主的需要，租金扣除必要费用后由投资人所有。

（一）地下车位可预售，意味着什么？

答：意味着买房的同时，便可以购买车位。房子是期房，车位也是，不必等到初始登记以后再销售。

（二）地下车位是否拥有产权？

答：建筑区划内的非人防工程的地下车位购买后业主拥有产权。

（三）购买地下车位能否贷款？

答：可以，但目前银行车位贷款业务，只针对在该行办理了一手房贷款的客户，为客户办理同一小区内的车库车位的贷款，贷款利率按照同期的消费贷款利率来执行。不同银行对车库车位贷款业务的规定不尽相同，具体请咨询各大银行。

（四）能否用公积金或公积金贷款买车位？

答：公积金贷款不支持购买车位。现行的公积金管理条例规定公积金只能用于购买、建造、大修等自住房。

（五）住房转卖他人时，车位如何处置？

答：商品房小区内已购买地下停车位的房地产权利人需转让商品房屋的，地下停车位应当一并转让。需分别或单独转让地下停车位的，应当优先转让给该商品房小区内的房地产权利人；需出租的，应当出租给该商品房小区内的房地产权利人或承租人。

（六）车位产权有多少年？

答：根据《恩施土家族苗族自治州地下空间开发利用管理办法》第十三条 地下空间建设用地使用权的最高使用年限，对应地上建设用地使用权用途最高使用年限确定。

连建地下空间建设用地使用权用途与地上建设用地使用权用途一致的，其土地使用权年限一致；用途不一致的，其土地使用权起算年限与地上建设用地起算年限一致，并按照土地管理相关规定确定的用途类别分别确定土地使用权年限，但不超过其地上建设用地使用权的最高年限。

（七）已购买的产权车位，能否单独转卖？

答：能，《恩施土家族苗族自治州地下空间开发利用管理办法》第二十三条 商品房小区内已购买地下停车位的房地产权利人需转让商品房房屋的，地下停车位应当一并转让。需分别或单独转让地下停车位的，应当优先转让给该商品房小区内的房地产权利人。

（八）开发商承诺赠送的车位，能否办理产权证？

答：具体视购房者与开发商签订的合同内容确定，如果是签订内容赠送的使用权，则不可办理产权证；如果签订内容赠送的是产权，且赠送车位不属于人防车位，则可办理产权证。

（九）开发商赠送的车位，能否抵押贷款、转移登记？

答：赠送的车位如果具有产权，并取得产权登记，可办理相关手续。

（十）租赁车位，合同可以签多久？

答：一般是1年一签，最多不超过20年。

（一）人防工程车位与非人防车位是怎么划分界定的？

答：一般来说，建设单位在人防工程汽车坡道口附近应设有指示牌，在工程入口上方设有标志牌，并且应在工程入口附近墙体上悬挂了平时维护管理规定和平面示意图。人防工程是个密闭工程，其围护结构上不设采光窗口，人防工程与室外或与普通地下室之间，设有防护密闭门，且门上喷涂相应标识。

（二）人防工程车位也可以租售吗？

答：人防工程车位可租不可售。

《中华人民共和国人民防空法》第五条“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”

《人民防空工程平时开发利用管理办法》第三条 人民防空工程平时开发利用应当坚持有偿使用、用管结合的原则，平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。

《湖北省人民防空工程管理规定》第三十八条 已开发利用的人防工程平时由投资者或者管理者、使用者按规定使用；战时或者遇突发公共事件时，由县级以上人民政府统一调配使用。

（三）人防车位可租给非小区业主吗？

答：在满足本小区业主之前，不可以。《中华人民共和国物权法》第七十四条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

（四）人防车位租赁，合同最长签多久？

答：我州内人防车位每次租赁期限不得超过3年。根据恩施州住建委2018年7月16日发《关于规范房地产开发项目车位交易管理的通知》“人防停车位结合民用建筑修建的人防‘平战结合’地下停车位，建设单位应用红色标注或划定范围，按照‘平时由投资者使用管理，收益归投资者所有’的原则，投资建设单位可以出租，但须优先满足业主需要，不得出售，每次租赁期限不得超过3年。”

（五）人防车位的租赁收入，归谁所有？

答：收益归投资者所有。《中华人民共和国人民防空法》第五条和《人民防空工程平时开发利用管理办法》第三条的相关规定，人民防空工程平时开发利用应当坚持有偿使用、用管结合的原则，平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。

（六）哪些车位只能租不能售？

1.人防车位只能租不能售。

2.机械式停车位。恩施州住建委2018年7月16日发《关于规范房地产开发项目车位交易管理的通知》“建设单位开发建设的机械停车位只能出租，不得销售，并应当首先满足建筑区划内业主的需要，租金扣除必要费用后由投资人所有。”

”3.业主共有停车位建设单位不能租不能售。恩施州住建委2018年7月16日发《关于规范房地产开发项目车位交易管理的通知》“建筑区划内占用业主共有的道路或公共架空层（经规划批准有封闭的维护结构且具有独立使用功能的除外）等其他公共场地的停车位以及土地出让条件及规划条件中明确要求配置的地上公共停车位属于全体业主共有，任何单位和个人不得改变用途和现状，建设单位无权出售、出租。由业主大会决定将车位交由业主使用的方式，相关收益及使用由业主大会决定。”

（七）人防车位的维护，由谁负责？

答：人防工程的维护管理由建设单位负责。《湖北省人民防空工程管理规定》第二十七条 人防工程的维护管理由建设单位负责，已开发利用的，由使用单位负责，实行谁建设、谁管理，谁使用、谁管理的原则。

（八）租赁人防车位，还需要缴物业服务费吗？

答：需要。恩施州住建委2018年7月16日发《关于规范房地产开发项目车位交易管理的通知》“出租停车位的，应明确出租的时间、方式、租金标准、机动车停放管理服务费。”

（一）小区业主最多可购买几个车位？

答：最多可购买2个车位。在车位配比不超过1：1的情况下，购房人每购买1套房屋只能相应购买1个产权停车位；开发项目物业管理区域内房屋已销售完毕且车位办理了初始登记尚有车位未售出的，建设单位将停车位销售情况在该项目建筑区内显著位置公示1个月后，该项目购房人可以自主选择购买第二个停车位，但一套房屋或一个业主最多可购买二个车位。

（二）租了或买了车位，还需要哪些费用开支？

答：购买车位的还需要支出契税、不动产登记费、机动车停放管理服务费等相关费用；租用停车位除需缴纳租金外，还需缴纳机动车停放管理服务费。

（三）租买了车位，还需要向物业缴费吗？

答：租买停车位后，仍需向物业服务单位缴纳机动车停放管理服务费。

（四）非小区业主能否租买小区地下车位？

答：“在优先满足小区业主需求的前提下，仍有空余车位的，可出租给本建筑区划以外的单位或个人停车使用，每次租赁期限不得超过一年。”因此，非小区业主可在上述情况下提出租用停车位申请。“住建部门对销售对象主体身份进行审核，对业主以外的单位和个人购买停车位的，不予办理合同备案”。故非小区业主不得购买他人小区停车位。

（五）地上停车位，可不可租售，相关收益应归谁？

答：地上停车位属于业主共有停车位的，任何单位和个人不得改变用途和现状，建设单位无权出售、出租。由业主大会决定将车位交由业主使用的方式，相关收益及使用由业主大会决定。