A小区是商住一体的小区，姜女士是A小区里的一个商铺业主。前段时间，其门面被盗，损失一万多元，她认为是物业公司的失职，于是找到物业公司，要物业公司承担赔偿责任。物业公司则表示门面被盗与物业无关，物业费也不是保险费，被盗的损失物业公司没有责任承担。

根据我国《物业管理条例》的有关规定，一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。物业服务企业应当按照物业服务合同中关于安全防范的约定，健全安全防范措施，做好物业管理区域内的安全防范工作，为业主提供服务。未履行约定义务的，依法承担相应的法律责任。所以，物业服务企业对业主门面被盗是否承担赔偿责任，就要看物业服务企业是否按照物业服务合同的约定，履行了安全防范等义务。

物业服务企业对业主在小区遭受人身、财产损害，并非在任何时候都应当承担赔偿责任，而要看双方签订的物业服务合同的内容在这方面有无细化的要求。合同中若有要求，但物业服务企业因为疏忽没有做到，确认是物业失职而导致业主损失的，物业服务企业应赔偿相应损失，但具体案件还应具体分析。按照“谁主张谁举证”的原则，如果姜女士可以证明小区物业存在失职情况，物业公司则要承担一定责任。但由于商铺失窃属于刑事案件，具体应追究盗贼的责任。

　　近年来，物业与业主之间的矛盾冲突屡见不鲜，辖区内引发诉讼案件的数量也逐渐增多《中华人民共和国民法典》这部民事权利的“宣言书”，针对物业服务领域的突出问题，增加了物业服务合同的规定，为群众解决物业纠纷提供法律依据。

　　日前，记者就此采访了鼓楼法院相关法官，以案说法，让大家知道民法典实施后，物业服务法律法规的变化以及对物业管理工作带来的重大影响。

　　1、小区发生了偷盗事件，业主是否可以不交纳物业费？

　　米某、翁某系某小区业主。2008年6月10日，小区开发商与福建某物业有限公司（服务商、乙方）签订《前期物业服务合同》，该合同约定了24小时门卫监控值守、定时巡查维持公共场所的正常秩序及其他安全防范事项。

　　2014年11月11日，米某、翁某因家中失窃向福州市公安局台江分局报案，福州公安局台江分局以入室盗窃予以立案，但该案件迄今尚未侦破。二当事人以家中失窃系物业公司没有按照合同履行安全防范义务为由，拒不缴纳2014年10月至2018年12月31日的物业服务费。

　　物业公司催款无果后，便向法院提出诉讼。2019年6月24日，台江法院判决米某、翁某向物业公司支付拖欠的2014年10月至2018年12月物业服务费13509.9元。而后，米某、翁某认为物业公司违约，向鼓楼法院起诉，要求物业公司赔偿原告经济损失12000元。

　　鼓楼法院经审理认为，开发商与物业公司签订的《前期物业服务合同》是双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，各方均应当予以遵守。二原告米某、翁某作为该小区内的业主接受了被告提供的物业服务，该物业服务合同亦对原告具有约束力。

　　本案中，二原告主张因家中被盗而造成经济损失12000元，但入室盗窃属刑事案件，现该案尚未侦破，故二原告的具体财产损失无法确定。同时，二原告虽主张物业公司存在安保人数不足、监控录像不全、门岗夜间值班不规范等安全防范瑕疵，但台江法院生效判决中亦认定物业公司存在管理服务不到位的现象，且该判决已经酌情减免二原告欠缴的部分物业服务费。此外，二原告提交的证据亦不足以证明上述安全防范瑕疵与其家中失窃、财产损失存在直接因果关系。综上，鼓楼法院驳回了原告的诉讼请求。

　　以案释法：《中华人民共和国民法典》第九百四十二条规定，物业服务人应当维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。小区物业服务公司应当采取保安定时巡检、在公共区域安装安防监控等方式维护小区的治安。小区发生偷盗事件后，物业公司应向有关行政部门报告，提供小区监控录像、安保巡检记录等，协助有关行政部门处理偷盗事件。如果物业公司能提供证据证明其已经尽到上述义务，业主则不能以小区发生偷盗事件为由拒付物业服务费。

　　2、未直接与物业公司签订物业服务合同要交物业费吗？

　　2003年6月30日，福州某房地产开发公司与某物业公司签订《物业管理委托合同》，将其承建的某小区委托于物业公司实行物业管理，委托管理期限至2033年6月29日。物业公司根据省物价委文件具体收费标准核定为住宅每月每平方米1元向业主或物业使用人收取。

　　陈某某是该小区某单元的所有权人，根据房屋建筑面积每月应当交纳物业管理费127元，但其自2004年7月起未向物业公司缴纳物业费。

　　物业公司多次催收未果后，2020年7月22日委托律师多次电话、发律师函进行催收，依然未果，于是向鼓楼法院提起诉讼，要求陈某缴付物业管理费、水电费公摊等合计为24384元。

　　鼓楼法院经审理认为，物业公司与房地产开发公司签订《物业管理委托合同》合法有效，物业公司系小区的物业管理企业，陈某某系该小区业主，物业公司向陈某某提供了物业服务，陈某某亦负有按时缴纳物业管理费的义务。

　　陈某某称其与福州市土地房屋开发总公司郊区分公司签订的拆迁过渡安置协议书约定物业管理费用按物价部门定价的40%收取，物业公司收取的费用应当按照40%收取，鼓楼法院认为，物业公司并非该协议书当事人，该协议书对物业公司无约束力，陈某某可另行主张权利。

　　此外，陈某某自2004年7月起未缴纳物业费用，物业公司于2020年7月方向陈某某邮寄催款函，故其2017年7月前的物业管理费用诉请已超过诉讼时效，鼓楼法院不予支持。综上，鼓楼法院判决陈某某应内向物业管理有限公司支付从2017年7月至2020年6月止的物业服务费4572元。

　　以案释法：《中华人民共和国民法典》第九百三十九条的规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，对业主具有法律约束力。新建小区建成与业主收房签订正式物业合同往往存在一定的时间差，在此期间也需要对小区内的建筑物及其附属设施进行维修养护，对小区环境卫生和相关秩序进行管理维护。因此，虽然业主未签订正式物业服务合同，但开发商委托的前期物业公司在提供物业服务后，业主事实上已经享受了物业公司提供的各项服务，与物业公司形成了物业服务法律关系，不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由，拒绝支付物业费。

　　3、小区内公共区域的广告收益归谁所有？

　　陈某某、林某系福州市鼓楼区某小区业主，他们认为该公寓业委会自成立以来，管理混乱、财务收支不透明，致使广大业主合法权益受到损害，于是要求业委会、物业公司依法公开相应的账目信息。陈某某、林某及小区广大业主多次要求历届业委会及业委会委员公布相关信息，均被借故推脱，于是向鼓楼法院提起诉讼。

　　经查，陈某某、林某系该小区某单元房的所有权人，2016年9月5日，新一届公寓业委会成立，任期三年。庭审中，公寓业委会向陈某某、林某出示《业主委员会章程》及于2013年11月10日与物业签订的《物业服务合同》，并陈述本届业委会无重要决定、决议和会议记录，亦未动用、筹集、使用维修基金；物业向陈某某、林某出示于2010年3月8日公寓业委会签订的《物业服务合同》。公寓业委会提供的证据证明其已在小区内张贴公示2010年至2015年的财务收支情况。另，诉讼中，陈某某、林某向公寓业委会查阅2013年至2015年的财务收支明细票据及2016年已结算的财务收支明细票据。鼓楼法院经审理认为，业主对小区公共事务和物业管理的相关事项享有知情权，可以向业委会、物业公司要求公布、查阅，且确由业委会和物业公司掌握的情况和资料依法应当向业主本案中，公寓业委会已在小区内张贴公示2010年至2015年的财务收支情况，并确认本届业委会无重要决定、决议和会议记录，未动用、筹集、使用维修基金；公寓业委会和物业亦向陈某某、林某出示了相关物业服务合同；同时，在审理过程中，审判人员组织双方查阅了有关账目和资料，故陈某某、林某的诉讼请求已经丧失了事实基础。鼓楼法院依法驳回陈某某、林某的诉讼请求。

　　以案释法：《中华人民共和国民法典》第九百四十三条规定，物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、小区内电梯、楼道、道路等公共区域属于业主共用范围，物业公司利用业主共有部分进行经营的，应当公共收益单独列账，并及时向业主公示。

　　《中华人民共和国民法典》第二百八十二条规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。公共收益归全体业主所有，由业主共同决定业主共有部分的经营、收益情况及使用等，并以合理方式向业主公开。

　　法官提醒：业委会的主要职能为保障公共费用的安全和合理使用，并办理涉及物业管理的公共事务，具有公益性和非营利性的特征，其与业主不应成为对立的双方，而应是和谐统一的整体。希望业委会在今后的工作中积极处理业主反映的问题，力促双方的良性互动，维护业主权利，提升工作质量，改善彼此关系，促进共同发展。同时，作为小区一名成员的业主，也有义务遵守管理规约，配合业委会的工作，对小区的和谐、稳定、其他业主的安居乐业作出应有的贡献，以实现和保障业主知情与维护物业正常管理的双重目的。

　　4、业主对小区开发商委托的前期物业公司不满意，是否有权更换物业公司？

　　有权解除，但应提前通知。《中华人民共和国民法典》第九百四十条规定：建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

　　业主可按照《中华人民共和国民法典》第九百四十六条规定，联合业主召集业主大会，共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。决定解聘的，应当提前六十日书面通知物业服务人，但是合同对通知期限另有约定的除外。

　　5、新老物业公司交替的“空窗期”，物业费该不该支付？

　　应当支付。《中华人民共和国民法典》第九百五十条规定：在业主或者业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前，原物业服务人应当继续处理物业服务事项，并可以请求业主支付该期间的物业费。业主接受原物业公司提供的服务，仍应向原物业公司缴纳相关物业费用。

　　6、业主是否能以房屋质量问题拒绝缴纳物业费？

　　不可以。《中华人民共和国民法典》第九百四十四条规定：业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

　　7、业主因高空坠物砸中受伤， 物业是否有责任？

　　未采取必要安全保障措施的有责任。《中华人民共和国民法典》第一千二百五十四条规定：禁止从建筑物中抛掷物品。从建筑物中抛掷物品或者从建筑物上坠落的物品造成他人损害的，由侵权人依法承担侵权责任；经调查难以确定具体侵权人的，除能够证明自己不是侵权人的外，由可能加害的建筑物使用人给予补偿。可能加害的建筑物使用人补偿后，有权向侵权人追偿。

　　物业服务企业等建筑物管理人应当采取必要的安全保障措施防止前款规定情形的发生；未采取必要的安全保障措施的，应当依法承担未履行安全保障义务的侵权责任。

　　8、物业公司是否能以停止供水方式要求业主缴纳物业费？

　　不可以。《中华人民共和国民法典》第九百四十四条规定：业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

　　9、物业公司口头表示的服务优惠有效吗？

　　有效，且属于物业服务合同的组成部分。《中华人民共和国民法典》第九百三十八条规定：物业服务合同的内容一般包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等条款。物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺，为物业服务合同的组成部分。物业服务合同应当采用书面形式。

　　10、物业公司可以将哪些服务事项转委托？

　　部分专项服务事项可以委托，但对该部分专项服务事项向业主负责。《中华人民共和国民法典》第九百四十一条规定：物业服务人将物业服务区域内的部分专项服务事项委托给专业性服务组织或者其他第三人的，应当就该部分专项服务事项向业主负责。物业服务人不得将其应当提供的全部物业服务转委托给第三人，或者将全部物业服务支解后分别转委托给第三人。

2016年-2018年，禅城法院共受理物业纠纷案件1622件，物管与业主因为哪些问题对簿公堂？拿起小本本，“码”住这些精选案例和问答，化解矛盾、维护合法权益不是难事！

2019年4月16日，禅城法院召开物业纠纷案件座谈会，并发布《年度物业案件审判白皮书》（下称《白皮书》）。《白皮书》总结分析了禅城近三年物业纠纷案件的基本特点、热点难点，并提出了法律建议。

其中，根据近三年来审判实践，《白皮书》列举了4个典型案例，并针对物业服务合同效力、物业服务费诉讼时效、物业服务瑕疵抗辩、欠缴物业服务费的违约金计算标准、小区车辆丢失、业主房屋财产被盗、住宅维修基金的启用等社会大众关注点，整理了21个常见问题，以审判实务问答的形式作出回应。

案例一：业主未能证明物业公司提供的物业服务存在重大瑕疵，其拒交物业费理由不成立。

某商场物业公司起诉业主要求支付物业费的物业服务合同纠纷系列案中，部分业主抗辩称物业公司没有按照合同约定履行管理义务，物业管理存在众多瑕疵，比如商场垃圾没有及时清理、公共区域照明灯损坏后没有及时更换等，并以此拒交物业费。

最终禅城法院认定，仅凭被告提供的一组照片，不足以证明原告提供的物业服务存在重大瑕疵，物业服务企业是对整体区域的各个方面提供物业服务，包括共用设施的维护和管理、公共秩序的管理、公共环境卫生等，即物业服务企业提供的服务具有公共性和整体性，业主不按时缴纳物业服务费会对小区的整体服务产生不利的影响，对于其他按时交纳费用的业主也极为不公。

另外，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，而非拒缴物业服务费。最后，禅城法院认定业主抗辩不成立，判决支持物业公司主张的物业服务费。

案例二：物业服务存在明显瑕疵，物业费适当减免。

某花园物业公司起诉业主要求支付物业费的物业服务合同纠纷系列案中，被告辩称原告提供的物业服务存在重大瑕疵，管理费应减免。法院经现场勘查，发现涉案小区正门门禁卡损坏后没有修复，导致不需要门禁卡即可随意进出，后门需凭门禁卡进出，但未设有保安亭，亦无保安巡查，保安室虽有录像监控但后门的监控损坏缺失。此外，部分业主举证证明财物曾被偷窃。

据此，法院认定该物业服务企业在在小区的安全保障方面明显管理不到位，存在重大瑕疵，业主抗辩有理，法院最终判决物业费酌定减少5%。

案例三：未依法定程序进入小区提供物业服务，在应当退场时不退场，由此产生的损失由物业服务企业自行承担。

2018年2月6日，禅城法院受理某物业管理有限公司诉某业主拖欠物业管理费系列案件。经查，该物业公司并未依法定程序进入锦隆花园提供物业服务，且在区住房城乡建设和水利局、业委会通知其退场时仍拒绝退场，拒绝与新物业公司进行交接手续，在僵持时双方均报警，但该物业公司仍然拒绝退场，坚持继续提供物业服务。

根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定，物业服务合同的权利义务终止后，物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持，经审理，法院依法确认该物业公司在应当退场时不退场应视为其单方行为，由此产生的损失由其自行承担，即业主依法无需再承担其应退场后的物业管理费。

案例四：剥夺小区业主对共有部分共有和共同管理权利的业委会决定，应予撤销。

法院受理的某业主诉某小区业委会业主撤销权案件中，原告认为该业委会张贴《关于业主大会临时会议表决结果的公示》，告知原告作为已购车位业主不能参加承租露天停车位的抽签报名，剥夺了原告的合法权利，该决定应予撤销。

经审理，法院认为，造成涉案小区车位不足的成因不在于已购买车位的业主，不能将因此产生的不利影响转嫁给该部分业主。业主对共有部分所享有的权利是共同及平等的。该业委会在对小区公共部分划定车位的使用规则方面所作出的《意见征询书（二）》中将“有限满足‘一户一车位’原则，有产权车位（含地下车位及北面首层汽车库）的住户不参与抽签，其余符合资格住户可报名参与抽签”作为提议内容，实质上是剥夺了已购产权车位的小区业主对共有部分共有和共同管理的权利，侵害了原告等已购车位的小区业主的合法权益，该项决议非法排除了涉案小区内已购车位业主对共有部分享有共有和共同管理的权利，当属无效。最终判决撤销涉案业委会所作决议。

Q1：业主在收楼后能否以房屋存在质量问题为由拒绝支付物业服务费？

房屋质量问题属于业主与开发商的房屋买卖合同履行过程中产生的法律问题，而物业服务费发生在业主与物业服务企业的物业服务合同关系中，两者属于不同的法律关系，业主不得以房屋质量问题对抗其根据物业服务合同应给付的物业服务费。

物业服务企业一般是对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、安保、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理，业主或实际使用人在无有效证据证明因物业服务企业对上述部位、项目管理不善导致其私有房屋受损的情形下，不能以房屋质量问题对抗其支付物业服务费的合同义务。

Q2：空置物业是否需要交纳物业服务费？
A：空置物业是否需要交纳物业服务费首先应审查空置物业是否已经办理收楼手续或根据《商品房买卖合同》的约定是否属于视为已经收楼的情形。

如已经收楼，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条的规定，物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务的，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。如非因业主原因导致未能收楼，则业主与物业服务企业的物业服务合同关系尚未成立，物业服务企业无权主张收取物业服务费。

Q3：业主或物业使用人房屋财产被盗，能否成为拒缴物业服务费的抗辩理由？
A：原则上只要物业服务企业按物业服务合同提供了服务，业主或物业使用人就应按时缴纳物业服务费，至于其财产被盗，属另一法律关系，可另行起诉。

如业主或物业使用人认为物业服务企业未尽到管理义务而导致其财产被盗的，法院应审查物业服务企业是否存在管理瑕疵，可以根据瑕疵大小程度扣减部分物业服务费或免除违约金。

Q4：业主或物业使用人房屋财产被盗，物业服务企业是否需要承担责任？
A：对于该类型案件，应考虑物业服务企业是否尽到安全保障义务，根据其过错程度确定其应否承担赔偿责任及责任的比例如何。

首先，应审查物业服务合同中约定物业服务企业应如何履行安全保障义务及应采取何种措施。

其次，审查在业主财物失窃期间，物业服务企业是否尽到安全保障义务。这主要根据小区内的安全监控系统是否运作正常，安保人员是否巡逻到位，安保人员有否按照制度规定对小区出入人员进行登记或者实行刷卡出入等进行确定。若经审查，能确定物业服务企业确实没有尽到安全保障义务的，则应按照过错程度对业主的财物损失承担一定的赔偿责任。

同时，还应注意审查业主自身对财物损失有否过错，若有过错，还应减轻物业服务企业的责任。

在该类型案件中，还有一个问题就是如何认定业主的财物损失范围。一般情况下，业主较难提供充足的证据证明被盗的财物具体有哪些，但其财产损失客观存在，故从公平的角度考虑，可以凭业主在公安机关报案笔录中所陈述的财物情况作为参考，结合业主提供的购物凭证上的物品价格，以及业主的职业、月收入情况，综合日常生活经验判断其有无可能在家中存放如此数量的财物，最终合理酌定其损失数额。

Q5：物业服务企业能否因业主欠费而擅自停水停电，停止小区的公共服务？

基于小区公共利益保护考虑，物业服务企业不能因业主欠费而擅自停水、断电或停止小区公共服务。物业服务合同与供水供电合同是两个独立的合同，供水供电合同的相对方是供水供电公司，根据合同权利义务一致原则，享有停水停电权利的是供水供电公司，而不是物业服务企业。

业主拖欠物业服务费，物业服务企业可以通过诉讼等方式进行催收，但不得擅自采取停水、停电等措施，因此造成业主损害的，业主可以请求物业服务企业停止侵害、赔偿损失。

Q6：对于开发商作出的“赠送物业服务费”的承诺，其效力如何认定？
A：一般情况下，对于开发商承诺免收买受人物业服务费的主张应当视为无效。在业主办理入住后，其作为小区的业主，就应当向物业服务企业缴纳物业服务费。除非经过前期物业服务企业的书面授权或物业服务企业对承诺进行追认，否则开发商无权代前期物业服务企业作出承诺免除买受人物业服务费。

前期物业服务费的免除只有同时具备以下两个条件才有可能有效：

第一，开发商与前期物业服务企业签订前期物业服务合同，在合同中明确约定了由开发商向前期物业服务企业交纳购买其房屋的部分或全部买受人的前期物业服务费或免除业主交纳物业服务费的承诺。

第二，商品房预售合同中建设单位承诺业主的前期物业服务费以及入住后部分时间段内的物业服务费全部由建设单位代为交纳，并就建设单位违反此项承诺的违约责任作出明确约定，而且必须将前期物业服务合同作为商品房预售合同的附件。

在这两个条件下，开发商承诺其承担业主入住之后的部分物业服务费，并且物业服务企业也以签订的物业服务合同的内容表示同意，业主才能享有赠送的物业服务费。

Q7：开发商作出的关于赠送面积免物业服务费的承诺，其效力如何认定？
A：物业管理与房屋买卖是两个独立的法律关系。一般赠送房屋的建筑面积往往发生在开发商售房的过程中，这是开发商对自己的权利处分，其有权赠送销售面积。

但是，对于物业管理是物业服务企业与业主之间形成的物业服务合同关系。物业服务费是对小区公共部位进行管理的消耗，该费用主要是根据买受人取得的产权证上核准的建筑面积来收取。如果开发商在买受人办理产权证时没有将所赠送的面积进行专门的说明，那么在收取物业服务费时，应当按照产权证上载明的建筑面积收取，并不像开发商承诺的那样可以免收部分面积的服务费，开发商也无权处分物业服务企业的权利。

业主VS物管，物业纠纷处理不好，分分钟两败俱伤。以上提到的案例和问答，你都记下来了吗？到了关键时刻，它们绝对是你合法理性维权的大招！