4月初在一个国企交了首付，5月还说暂时不能办理住房公积金贷款，有预售许可证，为什么呢？

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2022-05-07 07:37 标签： 苏交科是国企吗

　　一、开发商土地使用权抵押不能用公积金贷款

　　根据有关法律的相关规定，只有当商品房预售时符合一些特定的条件才可以办理预售许可证。商品房预售应当符合下列条件：

　　（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

　　（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；

　　（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

　　土地抵押后办理预售许可证的预售条件中的表面进度定为：七层以下的达到主休工程封顶，七层以上的主体工程须建到工程预算总额的2/3以上层数。房地产开发商和金融机构已签订预售款协议;土地使用权未抵押或者已解除抵押关系。符合以上列条件的，房地产开发企业可申请预售许可，经核准后便可取得《房地产预售许可证》。

　　二、房屋土地使用权到期了怎么办

　　如果房屋使用权性质是居住，按照法律规定自动续期。如果房屋使用权性质不是居住，就要看当初土地转让合同是怎样约定的，有三种可能：

　　1.可以续期，需补交土地使用权出让金；

　　2.不可续期，土地使用权收回，对土地上建筑物、构筑物予以补偿；

　　3.不可续期，无偿收回土地使用权。

　　《城市房地产管理法》第21条第2款规定，土地使用权出让合同约定的使用年限届满，如果土地使用者未申请续期或未按法定期限申请续期，以及根据社会公共利益的需要，国家未批准其续期申请，土地使用权由国家无偿收回。

　　三、土地使用权多少年

　　土地使用权是指国家机关、企事业单位、农民集体和公民个人，以及三资企业，凡具备法定条件者，依照法定程序或依约定对国有土地或农民集体土地所享有的占有、利用、收益和有限处分的权利。土地使用权是外延比较大的概念，这里的土地包括农用地、建设用地、未利用地的使用权。

　　住宅用地（也就是人们常说的商品房用地）：全国统一执行的土地使用年限为70年；

　　工业用地（也就是人们常说的工厂、工业区）：全国统一执行的土地使用年限为50年；

　　教育、科技、文化、卫生、体育用地：全国统一执行的土地使用年限为50年；

　　商业、旅游、娱乐用地：全国统一执行的土地使用年限为40年；

　　综合或者其他用地：全国统一执行的土地使用年限为50年。

　　土地使用权届满后的处理：

　　我国《物权法》第一百四十九条规定：

　　1、住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。

　　2、非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。

　　以上是找法网小编为大家整理的关于开发商土地使用权抵押不能用公积金贷款的相关法律知识，用公积金办理贷款，我国法律也是有相应的条件规定的，如果您还有其他的法律问题，欢迎咨询找法网，我们会有专业的律师为您提供帮助。

随着调控步步升级，现在贷款也在收紧，利率上浮，甚至有的银行都不放贷款了。近日有很多网友咨询小编，首付交了，贷款批不下来，还能要回吗？今天就为大家详细的解答：

一、房贷为什么会批不下来？

1.开发商的问题。如果开发商不具备房屋销售条件，例如没有预售许可证或销售不具备使用条件的现房等，银行是不会批贷款的。如果是这种情况，就是开发商的问题，那么购房者可以要求开发商退还首付或定金，甚至是利息损失。

2.购房者的问题。如果是因为购房者自身提供给银行的资料信息不真实或是信用记录不好，造成银行不批贷款，那么此时就是购房者违约了。

3.并非买卖双方的问题。如果银行没批贷款是因为政府的相关政策或是银行的变化导致的。那么此时购房者可以跟开发商协商，如果协商不成那就看看合同上是否有相关规定。如果还是没有，那么购房者可以起诉并举证自己确实无力购房，并无过错，那么此时就可以要求开发商退回首付和定金。

二、贷款批不下怎么办？

首先，可以找银行业务员沟通，了解自己贷款迟迟批不下来的原因。如果问题出在购房者本人的信用、流水、负债等情况，建议增加首付款数额，减少贷款的申请金额，将资料准备齐全后再向银行申请贷款。

俗话说：鸡蛋不能放在同一个篮子里。申请房贷也是同样的道理。

如果第一家银行迟迟不给回话，不妨换个银行。不同的银行对贷款条件的规定和审核均不同，说不定同样的条件在其他银行就过了哦！

如果你的资质确实不太好，但又特别想买这套房子，可以找担保公司贷款。

需要注意的是，涉及到的费用会比直接到银行贷款费用高。因为担保公司除了需要借款人支付手续费外，还需要支付担保费、利息费等费用。

这个问题大家都很关心，有的朋友想直接退首付款，那就只能跟业主协商一下了，主要是希望可以解除合同，达到互不违约、互不承担任何责任及赔偿金。如果上家不愿意的话就稍微约定一下赔偿金，具体的得看你们是怎么协商。

在签订买卖合同之前要跟中介及业主协商好，如果是因为银行没钱所以放款较慢的话就不算违约。而如果是因为自己的资信有问题的那你只得承担违约的责任了。因为现在的银行资金收得比较紧，所以对于商贷的放款就相对比较慢，而公积金贷款的放款是相当快的。

三、买房前你要注意什么？

1、你有贷款资格吗？流水有没有问题，流水一般是你贷款还款额的一倍以上！

征信有没有问题？有没有贷款没还清？有没有被限购？等等...

2、尽量在合同中约定：如果贷款不能办理，购房者可以解除合同并不承担违约责任，开发商需返还首付款。（一般这属于做梦）

3、多问政策，多问银行！如果政策在收紧，很多银行都不房贷款了这时候也要十分的谨慎哦！

买房是人生中的大事之一，贷款下不来也是有一定几率的，当真遇到了，千万不要慌，一步步来，什么都有解决的办法。

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徐超2016年购入的房子，那是他计划里的婚房。

如今，距离购房合同约定的交房时间过去整整一年，孩子已经九个月大了，他不知道何时能拿到那把开启新生活的钥匙。

他与800余户购房者将希望寄托于一笔预售资金。

那是一笔被依规监管起来的钱，他们通过官方得知监管资金没有了。惊慌之余，他们还想知道，钱去哪里了？谁来负责？

徐超购置的楼盘位于河北省石家庄市新华区，名叫百岛绿城，建筑总面积76万平方米，一共包含三期高层和一期洋房。他所购房子属于第三期，共五栋高层。其开发商为河北泰岳房地产开发有限公司（以下简称泰岳公司），是石家庄本土开发商。

企查查显示，泰岳公司成立于2010年，法定代表人牛延君，持股股东为河北兴岳伟业投资股份有限公司（以下简称兴岳伟业）和河北楷彤园林绿化工程集团有限公司。

多名业主向人民网记者回忆，百岛绿城当初的宣传声势浩大，请来了一位知名主持人代言，“公交车上都是他们的广告。”

徐超买房时，百岛绿城尚未获得商品房预售许可证。他咨询发现，当时的新开楼盘大多五证不全，“那时在石家庄买房想避免掉这个坑，太难了。”

加上开发商承诺证件一年左右就会办理下来，综合考虑后，徐超于当年9月购入该房。

他向记者出示的房屋认购协议显示，该协议签订时，开发商的确未取得预售许可证。协议第五条为：甲方取得该项目商品房预售许可证后通知乙方，乙方自通知之日起15日内与甲方签订正式《商品房买卖合同》，同时，协议自动失效并由甲方收回。

百岛绿城房屋认购协议。 受访者供图

协议显示，付款方式分为两种：一种为一次性付款，另一种为商业按揭贷款。徐超选择了第二种付款方式，他以

(责编：杨乔、陈远丁)

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