承租人将自己承租的房子，转租或分租给他人，欲称二房东。二房东的房客再将所租房屋转租、分租，就成了三房东……旧上海房屋租赁关系因层层转租、分租而复杂化。随着房荒严重，二房东以房牟利，成为旧上海房屋租赁中的畸形现象。
二房东，据1955年普查，工商业主占27.5%，其余为工人、职员、无业或失业人员、摊贩、自由职业者及其他职业者。他们以不同程度的中间剥削补贴一部分家用，也有不少以此为生的。
在房荒严重年代，二房东中的一部分贪婪分子巧立名目，软硬兼施达到增加房租和其他收入的目的。有的甚至勾结流氓等恶势力反复刁难驱逐房客以便向后来房客收取高额顶费和比前更高的租金。二房东为了扩大出租面积和增加分租间数，千方百计搞增搭建，不但使房客居住条件恶劣，也使房屋严重受损。二房东损害三房客利益的突出事件经常见诸报刊报导，受到社会舆论谴责，加上文学艺术作品的渲染，二房东就被视为社会一大祸害。但是应该看到二房东在房屋供求严重失衡的情况下，最大限度地挖掘房屋潜力，客观上使上海多容纳不少人口，在一定程度上缓解了房荒，还有积极意义的一面。
解放后政治上翻了身的市民，对于二房东的中间剥削怨愤特别强烈，政府顺应民心，采取了逐步取缔的措施。
在改革开放的新形势下，由于沿街店面房屋供应不足，许多单位和个人以承租的公房分租转租为非居住用房，为了顺应繁荣经济的需要，并使之规范化，市人民政府批转《上海市沿街公有营业用房管理暂行办法》，同意沿街公有房屋承租户在批准后，可以将房屋出让、交换给企、事业单位或个体户从事营利性活动。
清咸丰三年(1853年)小刀会起义后，大批难民涌入租界，外国商人乘机冲破“华洋分居”的限制，造房出租牟取高利。同治九年(1870年)左右开始大量建造适应中国人一户独居习惯的石库门房屋，以“幢”为单位出租，房租昂贵。据光绪二年(1876年)成书的《沪游杂记》(作者葛元煦)记载，单开间每幢月租5、6、7两，偏僻处最低也需银洋3元。又据《申报》广告：光绪二十七年南京路一幢五上五下的石库门，月租为规元120两（注：即“九八规元”，是当时上海最通用的一种计值单位）；光绪三十一年南京路德裕里三间两厢石库门月租为50元。这样高的租金，除非殷实大户，一般人很难承受，而业主为管理及收租方便，又不愿将整幢房屋分间出租。于是，中等收入的人，只得约集几家同住，由一人出面租下，然后分摊租金；或一人租屋，召客分租。这样就产生了介于大房东和三房客之间的二房东。早期二房东只求减轻负担，并不以赚钱为目的，后来人多屋少，二房东的余屋遂成奇货，房租逐步高涨，租房条件也日渐苛刻。
向二房东租房有一套习惯做法，在民国14年出版的《上海宝鉴》中称为“规则”，有较详细的记述，全录如下：
手续：欲租者于各里门阅招租帖，即可至该宅请求领看，并询租金及其他情形，如认为合格，当给定洋说明何日迁入起租。
定洋：如已给定洋而到期不来住，定洋即不能收回，倘二房东收定洋后，不愿出租或另租他人，当将定洋加倍退回。
租金：普通习惯，二房东报租金时，皆有一二元虚数，可酌量还低，先付后住，以扣足一月再付，无小费等名目。凡巡捕捐(按即房捐、地税)、扫街、看门等费，皆归二房东出。
公用：房内之客堂、灶间、晒台、自来水等等，均须于起租时说明公用。
电灯：屋内电灯，或连算于租金之内，或另算。另算者，自装火表，较为顺便；与租金连算，则开火熄火，皆受二房东限制。
退租：二房东欲向房客回租，或房客回二房东者，均须于十日前知照，否则即为续租。
注意：二房东对于来租之房客，必问明其确实职业，且辨别是否正当，租屋者对于二房东亦如此，以免发生意外。(上海惯例，二房东皆拒绝无家室之房客—原注)。
光绪三十二年，作家包天笑从苏州移居上海，要觅屋安家，就是看了里口贴的招租，与二房东老太太洽谈的。老太太见他是读书人，又是苏州同乡，很是合意，所以“不讨虚价”，每月7元。双方谈定后包付了定洋2元，不到两天就搬进去住。他在《钏影楼回忆录》(1971年出版)中回忆此事时说：“上海借房子，就是那样便利，今天说定了，明天就可搬进去。”
早期二房东与房客，一般能够和睦相处，但也有因欠租而矛盾激化的。如光绪十九年正月十二日(1893年2月28日)《申报》报道，小南门外南仓街二房东某，因房客欠租二千数百文，屡索不还，一气之下将房客门窗杂物搬走，又纵火焚屋。
清末二房东已有一定数量。光绪三十三年十二月，会审公廨为了维护英商利益颁布《公共租界取缔租户章程》，规定如租户不如期付租，房主可申请公堂发封(即查封拍卖)，其时欠租租户不少是二房东，发封时常把三房客的物件也一起封了。民国元年修订《公共租界取缔租户新章》，即增加对三房客物件区别对待的条款［注：增加的条款为：若房屋之内，尚有二房客(即三房客)租住，因二房东该欠租洋，房主前往发封，则二房客可将自己物件，开单诉明，惟应呈出无影射(即顶冒隐匿)二房东之物件及已经付清租洋与二房东之确实凭据，或自己名下尚欠二房东租洋，即将所欠租洋如数交付，然后方能不将其物件发封拍卖］。
宣统3年(1911年)，辛亥革命后军阀内战不已，内地难民不断逃到上海，特别是租界。民国13年“齐卢之战，江浙难民大批涌来，单从镇江乘长江轮船来的，每日平均有一千二、三百人，租界增加江浙难民总数将近50万”(均见民国13年9月9日《申报》)。民国16年北伐战事，也使上海人口大大增加，都直接造成住房紧张，“因之一般二房东分租余屋，乘机增价，平日租金五、六元者，今则非十余元不可，甚有欲付租金二月或三月者”(民国16年3月2日《申报》)。
为了牟取更多租金，二房东往往把房间隔小，添设阁楼，进行分租。民国18年5月，市民朱晓云上书市长，请求限制二房东分租。指出：“房屋分租，漫无限制，甚有单幢房屋分租七、八户之多，原有灶间、客堂间改为房间，同时在楼上楼下装置阁楼，有将晒台搭成房间，分人居住。区区一屋居住数十人之众……”。
这是华界的情况，租界地窄人稠，居住困难更为突出。据公共租界工部局民国24年的户口调查，租界内共有1159775人，而所住面积仅为5723英亩(市亩)，平均每英亩(6.07市亩)的人口密度为200人。这还是笼统的计算，没有扣除工商业及办公用房和花园绿地。工部局曾组织一个调查居住状况的委员会，民国26年提出报告：单幢房屋每幢住4家的计22764家，住6家的计14028家，住9家以上的计1305家。最多的一幢房屋曾住15家。另据民国18年3月公安局之调查，当时全市人口为2712049人，已有二房东126032户。可见无论华界还是租界，二房东分租的房屋已是广大平民赖以安身之所，向二房东租屋是一般人解决居住困难的主要渠道。
民国26年抗日战争爆发，八一三后，上海租界成为“孤岛”，被看作是安全的避难所，不但南市、闸北和郊县，而且邻省沦陷区的人民也纷纷逃来租界。单单公共租界，据工部局估计，华人占1178880人（注：1938年6月25日《新闻报》认为“实际人数决不止此数，因近来苏浙等人口，循水陆两途来沪者，每日至少有数千人。”），房屋严重恐慌。抗战胜利以后，上海人口增涨更为迅猛。民国34年337万，民国35年即达402.7万，民国36年增为449.4万，民国37年更高达545万，而住房基本无增建，房荒之严重达到登峰造极的程度。
因为隙地如金，拥有房屋租赁顶让权的二房东炙手可热，坐获厚利，使很多人迅速受到感染，居有余屋的自不必说，就连只有一间居室的人家也多分隔出租，或自己局处灶间、披屋，腾出居屋出顶出租，在劳动人民聚居的地区还有出租铺位的。这样，二房东随着上海人口的激增，房荒的严重而持续增加。民国37年3月8日的《申报》上说：“旧历年中很多中上家庭往还拜年，见面恭喜之余，就说：‘今年你们要做二房东了’，恭维别人为二房东已成阿谀之词，二房东怎会不风起云涌。”
对于分租房屋，华界及租界当局曾先后试图加以限制，但都没有成功。民国18年，上海特别市政府曾指令公安局发布限制平民住房分租办法，明文规定：“单幢至多不得超过3户，双幢至多不得过5户，三幢至多不得过6户。其晒台、厨房应依照建筑原状公用，不得擅行改作房舍住人，非属厨房处所，不准安放锅灶，至阁楼则非得工务局许可不准自由搭盖”。但房屋严重不足，“平民生活困难”，此项办法遭到华界居民的反对（注：市民王笑天曾因“平民生活困难”给公安局写信要求暂缓实行平民分租限制办法。民国20年4月《新闻报》“华界限制住屋从缓执行”的报道中也有“华界居民群怨公安局不恤民艰”及“公安局方面已感觉执行困难，且与平民生计大有影响”等语），没有执行。民国31年，租界当局为了统制分租房屋，也曾规定二房东应领取房屋分(转)租执照，并规定分租部位、租价，执照三个月申领一次，牌照须悬挂明显之处。但执照发出4万余张(领申请书的有6万余户)以后，即不了了之。
1953年，市房地产管理局抽样调查12条旧式里弄，7条新式里弄及4座大楼公寓。在3216户住户中，不通过大房东取得租赁权的为2546户，占总数的79.2%。抗战前迁入的383户中，有258户是向二房东租赁的，占总数67.4%；抗战期间迁入的1198户中，向二房东租赁的为910户，占总数的76%；抗战胜利后迁入的568户中，向二房东租赁的为482户，占总数84.8%；解放后头两年迁入的997户中，向二房东租赁的为858户，占总数86%。
从民国26年(1937年)抗日战争爆发到1949年上海解放的11年间，是二房东的极盛时期。不少二房东凭借那所奇货可居的房子非份图利，对于三房客种种压迫敲诈的事件也层出不穷，受到社会舆论的谴责。这时期租赁关系的特点是：
上海人口繁多，租屋困难，从民国17年12月，市政府发布《上海特别市房屋租赁规则》以来，历次发布的房屋租赁法令对房主将出租房屋收回自用都有一定限制。胜利后(民国35年3月)，依据国民政府民国32年12月在重庆公布的《战时房屋租赁条例》制订的《上海市房屋租赁管理规则》，限制更严。房主将房屋收回自用必须要经过执行机关上海市房屋租赁管理委员会的证明。无形中承认了二房东的永久租赁权。民国38年6月15日《申报》报道一家经租处控告房客将所赁之屋分租，要求收回，经两级法院驳回，理由都是“分租习惯由来已久”，不能判迁。此外，房主加租要受到政府限制，而二房东则不受限制。大房东加租，水费、电费及房捐的提高都是二房东加租的借口。民国29年7月16日《申报》报道工部局讨论房租问题，提到“前者(业主)大半经法院裁定之限制，比战前约增一成，而后者(二房东)根据生活指数指示，高涨约205%。”以后物价飞涨，两者相差就更悬殊了。1949年8月《大公报》社评指出“这十年中就不断发生通货膨胀……租金是论月的，租约是定期的，货币贬值太快了……结果房主出租房屋的收益固然不够付地租，不够付修缮费，甚至不够付附近房屋的路灯费用。租赁房屋从这时就跟房主绝了缘。”这样造成的后果是新建住宅绝迹，据民国37年初市政府的统计，民国34年以后，全市新建的房屋还不到战前的十分之一，更为严重的是业主不再修理房子，全市三分之一以上的房屋失修，危房比比皆是，成为解放后的严重问题之一。
三房客处境悲惨 因屋少人多，二房东的条件越来越苛刻。未租之前，有小孩者嫌麻烦而不租，人多者因嘈杂而不租，无保人者恐欠租而不租；继如欲令先付，索要顶费等等；既租以后，又有种种限制，电灯限定用最小之光度，不准早开与迟熄，煤炉有烟臭，不许在外生火……三房客苦不堪言。民国30年3月5日《申报》载有署名《告孤岛二房东》诗十二首，道出了三房客的苦况，选录五首于下：
人多屋少计堪乘，一度退租价又增。
前客未迁来后客，看谁捷足快先登。
晨昏莫辨夹重重，局促辕驹此寄踪。
除设卧床炊具外，一屏一几也难容。
借得灶披一小间，卅元出口价休还。
缴租偶尔迟三日，逐客威声令下颁。
电灯仅许五支光，早熄迟开有定章。
屋漏满床谁负责，雇工修费自家偿。
燃薪不许灶生烟，移置行厨到外边。
偶有客来留一宿，违伊定额罚三千。
二房东趁房荒搜括钱财的办法，一是逼迫现住房客加租，二是逼原有房客迁让，以便另行出租，猎取高额顶费。少数二房东手段卑劣，不惜以种种办法，如断绝水电、阻挠进出、故意吵闹等使房客无日安宁，不得不同意他们的无理要求。有的二房东甚至还借用流氓恶势力对房客恫吓、胁迫和殴辱，强令迁让以达到另行出租，收取顶费的目的。民国28年8月22日《申报》报道二房东欲加租，两次行凶殴打盲人房客，致重伤。民国29年6月15日《申报》报道，“高某以月租146元租进吕班路及陶尔斐斯路2处房屋分租住户十余户，每月可得房租495元，高因与大房东合同即将期满，即将该屋以巨额顶费顶给别人，通告客户限期迁让，否则停止水电，并召来十余人前来示威，还殴辱了2位妇女……”。民国38年10月7日《申报》载开棺材店的二房东，为向房客收回房屋，竟率众运去棺材11口放置房客家中；有的二房东将死婴放到房客室内，久不收殓。就是一些典型的例子。
早期二房东分租的部位，一般为石库门房屋的楼面(即客堂的楼上)、厢房、亭子间和阁楼(在楼下，为当中一层)。到30年代，上海人口激增，房屋发生恐慌，二房东即以增搭建为生财之道，利用石库门房屋开间大、层高高，千方百计扩大房屋面积，增加分租。民国26年，公共租界工部局的一份调查居住状况的报告称，“为使所住人数可以增加起见，原有里弄房屋几乎没有未经添改的，天井全行遮没，客堂隔成两部，其旁留一行道，上搭阁楼，楼上分而为二，并于屋脊倾斜之处加搭阁楼两只，晒台亦经遮没改装为房间。这样，乃使原供一家至多8人至9人居住的房屋，可以分租4家至9家，或住15人至20人，屋内居住面积增加50%”。
“孤岛”时期，滥租、挤住情况严重。民国28年，工部局《本年房租之第一次调查》称：“住房之拥挤情形，迄未稍减。一所阔仅10英尺(3.048米)之三层楼房，往往住有50人之多”。民国30年8月《申报》报道，白克路(今凤阳路)附近的一所一上一下的旧房子，竟然挤住了27家大小人口108名，其中10户是全家，其余都是单身汉。房子支配是这样的：前楼、中楼、后楼各一家，前后客堂各一家，亭子间一家，后灶披一家，三层阁两家，二房东一家住在天井的铁皮棚子里。另外走廊里搭了“一”字形的搁铺，高二尺，单身汉们就都挤住在这上面。
抗日战争胜利后到解放前的几年里，违章搭建更见严重。据解放初期典型调查推算，在市区1600万平方米的老式里弄中，有增搭建300余万平方米，平均每幢50平方米的房屋就有10平方米的搭建房屋。黄浦区宝兴里、中华里等10条里弄559幢房屋中，共有违章搭建1311处，超过原有房屋数2.3倍。其中东新里最为严重，76幢房屋有违章建筑352处，是原有房屋数的4.6倍。该里25号二房东搭建阁楼9处，由于屋上加屋，原来高8.1米的二层房屋，竟变成高13.5米的“六层楼”。漫无限制的增搭建，加重了房屋的负载，使房屋受到损坏。二房东不是房屋的所有者，对房屋不负修缮之责。10条里弄急需修理的危险房屋占全部房屋的50.6%，东新里更占到71%。又如黄浦区瑞福里94幢房屋(石库门73幢，街面房21幢)共有违章搭建及暗房580处(晒台搭建46间，二、三层阁387间，灶披间改为住房85间，还有62间暗房)。靖远街19号二层房屋，不但被增搭成六层，还被按上织机马达开设织带厂。普陀区白玉坊28号的二房东还在已经出租给三房客的前楼里，让另一个人在内搭建阁楼居住。这个新三房客花老法币72元搭建阁楼，按月租4元以搭建的阁楼拆抵。18个月后，阁楼折归二房东，这个新三房客再每月付房租。
这个阶段，有相当多的一部分住户完全依靠违章搭建居住。1953年，市房地产管理局在7个区12条旧式里弄(洪德里、仁昌里、忻康里等)作典型调查，574幢房屋中，有违章搭建1127处，2366户住户中，有403户完全住在违章搭建里。
民国17年11月上海特别市政府公布《上海特别市房屋租赁规则》，规定“分租人将所租房屋分租时，其租金应照原价比例计算，不得超越”。《申报》为此发表短论，指出这是为了禁止分租人欺诈贫苦住户。但规则公布不到两个月，市府即命令“暂缓执行”。到民国22年4月修正后再次公布时，此项规定已被删除。以后民国31年10月法租界公布《房屋分租办法》，12月为上海特别市政府公布《上海特别市管理房屋分租暂行办法》，均规定“二房东对于分租租金可获之净利，不得超过分租部分比例计算之百分之二十”，开始承认二房东可以分租牟利。抗战胜利以后，房荒愈趋严重，民国34年12月上海市政府公布《上海房屋租赁管理规则》规定“承租人专为改良装置而分租房屋，其所取租金超过原租金之比例百分之三十者”，出租人得终止租赁。默许二房东可以有百分之三十的利润。民国36年12月国民政府明令公布《房屋租赁条例》，又规定“转租租金按房屋转租部分与原租金比例计算，不得超过原租金一倍”，承认二房东的合法利润为百分之一百。然而，由于房屋供求严重失调，实际上各个时期二房东分租的租金，都远远超过各该时期的有关规定。民国25年工部局曾测查工人住房各种部位的平均房租（注：“工人住房”即石库门房屋。随着新式里弄、花园住宅、大楼公寓的相继问世，石库门房屋已成为最大众化的民居。“各部位的房租”实际上就是二房东的分租租金），分别为：楼上全房间(统楼)8元，楼上前半间(前楼)5.36元，后半间(后楼)3.87元；楼下前半间(前客堂)5元，后半间(后客堂)4元；亭子间3.91元，灶披间3.33元；统阁楼3.75元，前阁楼3.16元，后阁楼2.45元，客堂阁(二层阁)2.44元，灶披阁2.62元。而当时各业工人平均月工资仅14.08元，即使住房租最低的后阁楼或客堂阁化费也要近工资的20%。这还是经济不景气，二房东“事业”大受影响的民国24年和25年。八一三战后，二房东“事业”兴旺发达，分租租金就更高了。从下列事实可窥一斑：
长寿路91号2号楼房一幢，民国33年4月至民国34年4月，二房东按月付给大房东的租金是中储券134元，而对居住在仅占全部面积1/6的亭子间和灶披间的三房客，竟每月收租金中储金180元。新闸路近戈登路(今江宁路)口之市房10幢，每幢有七间住房、一间店面，大房东每月收租法币8000元。但二房东收入在30000元以上，即楼上一房，亦收月租4000元。(民国35年7月26日《商报》及《华美晚报》)
上述情形，在解放初期依然存在。上海市人民法院1953年受理17件租金纠纷案件，平均统计，二房东剥削租金超过大房东2.9倍，最高达14倍。“53民上872号”案程姓二房东所租房屋每月租金60折实单位，分租2/5余屋与张姓房客，每月收租金350折实单位。二房东除在3/5较好的房间外，净赚290折实单位，还预收租金一年。
二房东除超收租金外，一般还转嫁水电费与房捐于三房客。1951年8月15日至10月7日，上海市人民政府调研室曾在静安区的慈厚南里、慈惠里、徐家厍(包括颐椿别墅、自明公寓、敦裕坊、永安里及该地棚户)；普陀区的白玉坊、药水弄棚户区；虹口区的四川北路、公益坊等地区对私有房屋的租赁情况进行了一次典型调查。二房东在租赁关系上的剥削情况，如下表：
说明：(1)白玉坊、慈厚南里两处自来水已由居民委员会管理，水费按人口分摊，故二房东无此项剥削。
(2)四川北路二房东对水电费剥削不大，故未将数字算出，超收房捐数额，因时间关系未算出。
(引自《上海私有房屋租赁情况典型调查报告》)
二房东分租余屋，索要顶费，盛行于抗战时期，胜利以后达极盛。这不仅因为房荒严重，人多屋少，以通常方式租屋决不可得，还因为恶性通货膨胀，货币贬值太快，除实物计租外，货币租金已无多大实际意义，所以二房东改弦更张，从超收租金转而向三房客索要巨额顶费。
“顶费”一项，原本是前房客让与后房客的一部分不能搬移的装修设备或家具等件的作价。民国初年，这种顶费尚不及原房客实际所费的一半，间或也有因地段优越或其它特殊情况而索价较高的，但为数不是很多。民国24年以后，因工商业不景气，经济萧条，房屋供过于求，顶费还曾一度绝迹。招租广告中有免收顶费，甚至免收一个月租金的。直到八一三战后，上海沦为“孤岛”，人口激增，房屋又呈供不应求之势，顶费才卷土重来，并逐步演变为居住权让渡费。
这期间，由于二房东的居奇和房客求屋心切，顶费被逐渐抬高，最初不过数百元，而后来竟高至数千元，连越界筑路区也要顶费了。有的人甚至从顶费中翻滚赚钱，早晨用数百元钱顶进，下午一转手又以更高的顶费顶出去。……
抗战胜利后，上海人口增加，而新建房屋因恶性通货膨胀而几乎绝迹。币值贬落太快，不仅大房东的租金变得微不足道，二房东超收的租金，也已没有多大油水。二房东分租余屋向三房客索要的顶费，数字越来越大，并以黄金、白米、美钞等计算。从房租的数十倍、数百倍、上升至数千倍……几乎与买屋的价钱相差无几(有的甚至超过造价)。
出租或转租房屋，不得收取顶费，早经法有明文。民国36年即有三个禁令：5月市政会议通过的《房屋租赁办法》；7月市政会议通过的《上海市房屋租赁管理暂行办法》；12月国民政府公布施行的《房屋租赁条例》。都规定“出租人于租金担保金外，不得收取小费或其他任何名义之费用，”“转租房屋不得收取顶费、小费或其他任何名义之费用，”违者“处以所收费额三倍以下之罚锾”。但禁者自禁而顶者自顶，不出顶费就是租不到房子。而且明知顶费违法，报纸却公然刊登招顶广告。比较隐晦的，登一电话号码，当面接洽时再讲价钱；公开的，竟标明顶费数目，相互竞争。下面是胜利后半年内部分报纸招顶广告的顶费调查［注：除二不索要顶费外，大房东出租房屋也要顶费。据解放初期的典型调查，业主出顶房屋约占20%，二房东分顶的约占46%，转顶的约占31%(包括房客顶进后，因房屋不再需用转顶出去)，还有3%情况不明。本节所举顶费实例，可能含少数大房东的顶费］。
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洋房出让：戈登路新余村七年期小洋房一幢，内部全新油漆，即可迁入。请电39538洽
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21号冯姓，间半式真三层，电话有分机，卫生全，顶费15条（注：黄金，每条10两。下同。）
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洋房：愚园路独立三开间三层花园洋房，电、卫、煤、车全。廉顶……
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近渔光村、双层假三层，地一亩余，顶费22条
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召顶：福履里路花园小洋房，水电、浴室、粉刷全新，已出空，负责过户
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金神父路西130弄，隔壁拔义村，126号钱姓，单间假三层。顶费8条
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花园洋房廉顶：大西路独立洋房，电、卫、水、话、热、车间、草地
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近法伦司路408弄15号，双间半真三层，地一亩余，顶费美金12000元
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以上是比较隐晦的召顶广告，下面是公开的标明顶费数目的广告：
辣斐德路近吕班路，两大间一小间，电话、煤、水汀、热水、家具，顶1亿四千万……
(民国36年6月17日《申报》)
兹有单幢石库门住宅一幢，无房客，有电话公用，负责过户。立可迁入，以八千万廉顶。有意者请至吴淞路143弄73号……
(民国37年3月18日《新闻报》)
各个时期的顶费，1954年市房地局曾有过调查，以下各表是各时期的顶费实例；
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梦花街137号（三在里）
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老永安路40号（普安里）
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黄陂南路296号（吴兴里）
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淮海中路414号（景行村）
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河南北路和乐里129号
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淮海中路上海新村27号
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淮海中路上海新村55号
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淮海中路景行村420号
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南京西路吉美村1630号
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南京西路吉美村1626号
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解放初期，政府宣布顶费为非法，再加上调整房租和部分市民响应号召回乡生产，顶费一度敛迹，但1950年下半年起，工商业日趋繁荣，经济开始好转，人口相对增加，顶费又死灰复燃，并产生了名目繁多的变相顶费，如押租、预收租金、保证金、借款、家具费、装修费等等。
解放初顶费及变相顶费实例表
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月租合七万元一月，很高
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延安中路念吾新村13号
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淮海中路上海新村50号
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淮海中路上海新村14号
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淮海中路上海新村50号
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淮海中路上海新村50号
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说明：押租原是出租人为保证租金收入，防止承租人损坏居室设备而预收的保证金。退租时应退还房客。这里所谓的“押租”是二房东为获取暴利避免与政府法令抵触，所假借掩饰的名目。押金不给收据，也不退还房客。
由于二房东和顶费的存在，解放前上海房屋租赁长期陷于纷乱畸形之中。居住问题成为群众最受固扰的严重问题之一。解放后，人民群众对二房东中间剥削不能继续忍受，纷纷投书报社和各有关部门，要求取缔二房东。
《新闻日报》在刚解放的一个多月时间里，就收到读者有关房租问题的来信100多封。市军管会房地产管理处仅在1949年7月一个月里就收到群众来信近80封，要求取缔二房东。该处于7月15日召开了一次民主人士、律师界、会计师界、总工会和学联等单位代表参加的房屋问题座谈会，与会人士对二房东、顶费、转租等十分反感，要求让业主与承租人直接订约，避免二房东的剥削、消灭顶费。《解放日报》从1949年6月到1950年9月的一年多时间内收到有关房屋问题的读者来信两千余封，其中揭发二房东、顶费、小费等现象占一半以上。解放初期，市人民法院受理的房屋纠纷案件比债务、婚姻、土地、劳资等各项纠纷为多，占所有案件的第一位。各区接管会自1949年6月至12月，共调解民事案件5317件，而其中有关房屋纠纷的有3602件之多，占69.4%。
人民政府对公共房屋明确禁止分租顶让：“公共房屋承租人，绝对不得将所租房屋之全部或一部分转租或顶让他人，否则一经查明，即终止租约，收回房屋，并得移送人民法院究办。该承受分租转租之人，不论已否住入，不得申请承租该屋。”对原有二房东，房地产管理处通过整顿租赁关系，与住户直接签订契约，按合理分担原则调整租金等措施予以取消。
私有房屋出租，法院初期是限制二房东的中间剥削，分租房屋的租金一般不得超过大房东租金的20%；后来参照公房有关规定精神改为二房东与三房客按比例分摊，并支持三房客直接向大房东订立租约。对顶费、小费及一切杂费，则一贯严厉禁止。法院和地区居民组织在调解房屋纠纷、督修危险房屋时也取消了一部分二房东。
在社会主义改造中，对国家经租房屋里的二房东则“密切结合日常管理业务，根据必要和可能，逐步取缔”。主要做法是限制二房东收回空屋并结合处理欠租和租赁纠纷或修理房屋调整租金等工作来取缔二房东(1956年取缔4971户，约为经租房屋全部二房东的1/3。至1957年5月，累计取缔6369户)。
1953～1957年全市二房东逐步减少：1953年调查推算全市有二房东13万户，1955年11月对全市二房东作全面调查，共有二房东87606户，占居民总户数7.7%；1957年3月又将原有普查资料抽查推算，二房东已减少为59560户，占总户数5%。在剥削程度上也有所变化，1955年二房东每户每月平均剥削数为7.37元，依靠中间剥削为主要生活来源的共8813户，占二房东总户数10.1%；1957年每户平均剥削数减为4.65元，依靠中间剥削为主要生活来源的也减少为2487户，占二房东总数4.4%。
1957年前取缔二房东工作主要原则是：(1)一般采取全体住户协议分摊租金的办法，避免包办代替。租金分摊后，由各户直接付租。(2)对三房客付给二房东的顶费、押金、预付租金、借款以及三房客对二房东的欠租，作为双方之间的债务，由他们自行处理。法院对押租、借款、预付租金一般要二房东清偿，但可酌情减免一部或全部，尽量由双方协商解决。(3)二房东所搭建阁楼和添装的设备装修，已分租转让的不准其继续收租，自搭自用的拆除后对建筑没有影响的准其在退租时拆除恢复原状，如果有保留价值的酌予补偿保留。法院对私人出租房屋中二房东增建搭建的处理原则也大致相同。(4)二房东被取缔后生活如有困难的，一般均洽由地区作社会救济。
1958年4、5月间，里弄掀起大鸣大放高潮，三房客普遍起来摆脱二房东的剥削，仅新成一区就有1076张大字报要求取缔二房东。市房地局在向中共上海市委汇报以后，随即布置各区房地产公司结合里弄整风整改，全面取缔二房东。
各区取缔二房东的方法，主要通过区办事处，召开里弄干部会或居民会，说明二房东剥削的不合理和群众要求取缔二房东的迫切性，然后分别组织二房东、三房客座谈讨论。发给住户租金协议书，由住户自行协商分摊租金。由于各区具体情况不同，方式也不一律，但进展都很顺利，全市计取缔二房东47215户。各区取缔数为：江宁区3252户，卢湾区3200户，普陀区1317户，新成区6546户，提篮区4512户，杨浦区1765户，榆林区3262户，黄浦区2300户，邑庙区4587户，徐汇区1677户，虹口区4800户，长宁区1400户，闸北区3787户，蓬莱区4810户。
旧社会遗留下来极为复杂的三房客与二房东的矛盾，大部分获得解决，房屋纠纷越来越少，1958年房屋纠纷案件比1957年下降57%，而1959年第一季度又比去年同期下降86%(见1959年4月8日《解放日报》)。
但是对二房东的取缔并不彻底，1965年3月18日市人民委员会批转市房地局《关于处理公管房屋中“二房东”问题的请示报告》中指出：“于工作做得不深入、不彻底，至今仍旧遗留一部分“二房东”没有加以处理；有的“二房东”名义取消了，住户之间的租金分摊实际仍旧不合理。近年来，又发现有少数人利用房屋供求紧张的情况，将公管房屋分租转让，从中剥削，当了新的“二房东”。
对于这些遗留和新生的二房东，市房地局认为应该坚决取缔，处理的原则是：对于私自分租公管房屋，转嫁房租、水电费、数额比较小的，可以从宽处理；对于私自分租公管房屋，收取押租、顶费和其他非法剥削(包括水电费)占本人应该负担的租金额50%以上，数额比较大的，或者在分租房屋中，伙同他人开设地下工厂、商店、旅馆、搞个体生产、投机倒把等非法活动的，应该从严处理。凡是检查交代好，并且能够悔改的，可以从宽处理；如果检查交代不好，不愿意悔改的，应该从严处理。为了实事求是，根据不同情况，区别对待，市房地局还制定了七条具体规定。经市人民委员会同意批转各区执行。此后，市、区房管部门又做了不少工作，取缔了一些二房东。
80年代初期，出现沿街房屋的承租人自行分租转让为商业用房的“新二房东”现象。为了顺应繁荣经济的需要，并使这种分租规范化，1986年市政府批转《上海市沿街公有营业用房管理暂行办法》，规定沿街公有房屋的承租户可以利用自住房屋从事营利性活动，企、事业单位或个体户与沿街房屋的承租户协商，以其他房屋交换所需房屋，从事营利性活动。住房有余并能分开使用的沿街公有房屋承租户，经同意可出让部分房屋给企、事业单位或个体户从事营利性活动，但须办理分户手续。企、事业单位或个体户停止营利性活动后，原出让房屋的承租户可要求恢复租赁关系。对于确定的商业街公有房屋可动迁调整为营业用房，使物尽其用。
