房子按揭过户给继子能不能要回？

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2022-05-01 22:06 标签： 继承过户的房子能马上出售吗

在房屋拆迁案件中，通常只有公房拆迁才会涉及同住人的认定。公房拆迁中对于同住人的认定问题比较复杂，一定要具体情况具体分析。

甲男、乙女于2002年登记结婚，二人均系再婚，婚后未再生育，共同居住在B房屋内。甲男婚前将使用权房A房屋买断为产权房，并出租给了他人。之后数年，乙女及其女儿、女婿、外孙女的户口陆续落户在A房屋内，但该房屋一直处于出租状态。户口的迁入等原因引发家庭矛盾，导致甲男与乙女夫妻感情出现裂痕。甲男遂于2012年离家与乙女分居，并在2012年及2013年两次起诉要求离婚，法院均未准许。

2018年底，独自居住在外的甲男获得一喜讯，A房屋要动迁了，甲男遂自行沟通并签约领取了动迁款项。2019年初乙女得知后，遂向法院提起离婚诉讼，要求按夫妻共同财产分割甲男获得的A房屋拆迁款（包括房屋价值补偿款200万余元、签约搬迁补贴50万余元、奖励15万余元，另有少量利息）。

甲男则抗辩A房屋系其婚前个人财产，拆迁款应均归其所有。一审法院判决准许甲男、乙女离婚，但驳回了乙女的其他诉讼请求。乙女不服，认为自己属于A房屋的共同居住人，遂提起上诉，请求分割拆迁款。　　

二审法院认为：1、A房屋系甲男在与乙女结婚前用其个人积蓄购买，虽然乙女等人的户口均在A房屋内，但户口和房屋产权没有必然联系，该房屋仍是甲男的个人财产。2、房屋价值补偿款属A房屋转化之物即房屋的变价，虽在甲男、乙女婚姻关系存续期间获得，但不因此转化为夫妻共同财产。3、签约搬迁补贴只针对征收补偿需要安置的对象发放，乙女等人未在A房屋内实际居住，不构成该房屋的共同居住人，且二审法院查明乙女在上海市其他地方享有福利分房，也不构成居住困难，不属于安置对象，因此不享有分割签约搬迁补贴的权益。4、奖励既不对应房屋价值，又不属于孳息抑或自然增值，应属于夫妻共同财产。法院同时结合了原、被告双方婚姻关系持续的时间及实际生活需求等具体因素，判决A房屋拆迁款均归甲男所有，甲男于判决生效之日起十日内支付乙女人民币12万元。

本案判决甲男支付乙女12万元的原因是，法院认为拆迁款项的奖励部分属于夫妻共同财产。判决部分又提到了应当认定为夫妻个人财产的“孳息”及“自然增值”，这一点我国《婚姻家庭编解释一》第二十六条有规定。而《婚姻家庭编解释一》第七十八条则规定了例外情况：夫妻一方婚前按揭购房，婚后共同还贷的，婚后共同还贷的部分及相对应的财产增值部分视为夫妻共同财产，离婚时由产权登记一方对另一方给予相应补偿。

此时的“财产增值部分”本来属于被动增值，但增值先决条件的构成却是夫妻共同努力的结果。夫妻共同的还贷行为使得该房屋免遭银行行使抵押权，房屋不被收回才能达到整体增值之效果。因此，将这部分增值视为夫妻共同财产使得夫妻任意一方不会因为离婚而无故获利，更符合公平原则。

本案的另一个争议焦点是，乙女一家是否属于同住人。上海达必诚律师团队友情提醒，在房屋拆迁案件中，通常只有公房拆迁才会涉及同住人的认定。对于同住人的认定，上海市高级人民法院早就有了详细的解答。同住人是指在作出房屋征收决定时，在被征收房屋处有常住户口，并实际居住生活一年以上（特殊情况除外），且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。上海达必诚律师事务所周宇龙律师团队经办过多起房产案件尤其是拆迁案件，对于认定房屋性质、户口性质以及进行拆迁款分配的诉讼实操有丰富经验。上海达必诚律师事务所立足上海、面向全国，主要办理各类房屋拆迁、土地征收、房地产争议、商品房集体诉讼等与房产相关的各类纠纷的预防和解决，是一家在房地产业务领域十分专业的律师团队。案件办理不宜耽搁，时间的流逝意味着证据材料的流失及诉讼时效的错过，若有维权需要，建议尽早联系专业律师。

沪高法民一[2004]3号《上海高院关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》

三、同住人需要符合哪些条件？

答：与《上海市房屋租赁条例》相关条款规定所指的同住人概念不同，本解答所指的同住人，是指在拆迁许可证核发之日，在被拆迁居住房屋处有本市常住户口，已实际居住一年以上，且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。

他处虽有住房但居住困难的情况，是指在他处房屋内人均居住面积不足法定最低标准的情况。这里所指的他处房屋的性质，仅限于福利性质取得的房屋，包括原承租的公有房屋、计划经济下分配的福利房、自己部分出资的福利房，房款的一半以上系用单位的补贴所购买的商品房，公房被拆迁后所得的安置房（包括自己少部分出资的产权安置房），以及按公房出售政策购买的产权房等。

五、除前述条款列举的以外，还有哪些人员可被视为同住人？

答：（一）有权对公有居住房屋拆迁货币补偿款主张权利的，一般是指被诉公有居住房屋的承租人和本解答第三条所指的同住人。有下列情形之一的人，也视为同住人：

1、具有本市常住户口，至拆迁许可证核发之日，因结婚而在被拆迁公有住房内居住的，即使居住未满一年，也视为同住人。但其在该处取得拆迁补偿款后，一般无权再主张本市其他公房拆迁补偿款的份额；

2、一般情况下，在本市无常住户口，至拆迁许可证核发之日，因结婚而在被拆迁公有住房里居住满五年的，也视为同住人，可以分得拆迁补偿款；

3、在按拆迁公有居住房屋处有本市常住户口，因家庭矛盾、居住困难等原因在外借房居住，他处也未取得福利性房屋的；

4、房屋拆迁的，因在服兵役、读大学、服刑等原因，户籍被迁出被拆公有居住房屋，且在本市他处也没有福利性房屋的。

（二）有下列情形之一的人，不能被视为同住人，无权分得公有居住房屋拆迁货币补偿款：

1、将本来享有的他处公有住房权利（本解答第二条所列的住房困难的情况除外）予以处分，居住在被拆公有居住房屋的；

2、获得单位购房补贴款后已有能力购房而不购房，仍居住在被拆公有居住房屋的共同居住人；

3、已在本市他处公有房屋拆迁中取得货币补偿款。

沪高法民〔2020〕4号《上海市高级人民法院关于房屋征收补偿利益分割民事纠纷研讨会会议纪要》

1、【同住人他处有房的认定】2004年《上海高院关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》指出，作为征收补偿对象的公房同住人，是指在被征收居住房屋处有上海市常住户口，已经实际居住一年以上，且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。如何认定“他处有房”?

关于征收补偿对象的同住人范围仍应按照上述执法意见确定。为鼓励居住困难的人通过自己努力改善居住条件，这里的“其他住房”应限定为福利性质的房屋，公房同住人在他处购买的商品房不属于“他处有房”。职工向工作单位承租单位职工宿舍，虽然职工与单位之间形成租赁关系，但双方并非基于福利分房形成的公有住房租赁关系。职工一般不办理公房调配手续，也没有取得公房租赁凭证，故一般不应视为“他处有房”。公房同住人在他处因私有房屋征收而分得的安置房，原则上不属于“他处有房，但在私房征收中享受过托底保障等福利性政策的除外。

3、【同住人居住困难的认定标准】公房同住人他处有房但居住困难的，仍属于征收补偿对象。如何认定“居住困难”？对于“居住困难”的认定，既要尽可能确定统一的标准，又要充分考虑公有住房分配政策的历史沿革。“居住困难”是指在他处房屋内人均居住面积不足法定最低标准的情况。法定最低标准面积的认定，应按照房屋调配当时的公房政策所规定“居住困难”的面积标准。

《中华人民共和国民法典》第一千零六十二条　

夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，为夫妻的共同财产，归夫妻共同所有：（一）工资、奖金、劳务报酬；（二）生产、经营、投资的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或者受赠的财产，但是本法第一千零六十三条第三项规定的除外；（五）其他应当归共同所有的财产。

夫妻对共同财产，有平等的处理权。

《中华人民共和国民法典》第一千零六十三条　

下列财产为夫妻一方的个人财产：（一）一方的婚前财产；（二）一方因受到人身损害获得的赔偿或者补偿；（三）遗嘱或者赠与合同中确定只归一方的财产；（四）一方专用的生活用品；（五）其他应当归一方的财产。

《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》婚姻家庭编的解释(一)》第二十六条

夫妻一方个人财产在婚后产生的收益，除孳息和自然增值外，应认定为夫妻共同财产。

《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》婚姻家庭编的解释(一)》第七十八条

夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归登记一方，尚未归还的贷款为不动产登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据民法典第一千零八十七条第一款规定的原则，由不动产登记一方对另一方进行补偿。

上海达必诚律师团队经办过多起房产案件尤其是拆迁案件，对于认定同住人、户口性质等影响拆迁款分配的诉讼实操有丰富经验。案件办理不宜耽搁，时间的流逝意味着证据材料的灭失及诉讼时效的错过，若有维权需要，请尽早联系专业律师。

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