有没有一个靠近深圳的城市不僅不限购，而且房价还相对较低呢今天就为大家来分析这么一个城市：不限购而且房价才1万出头，这个城市就是惠州

1.惠州在大湾区中嘚发展水平

惠州位于粤港澳大湾区东岸，东岸是大湾区最发达的片区作为粤东门户，向东经潮汕可连接福建向北经河源可连接江西。具体接壤上北接韶关、河源，西靠广州、东莞、深圳东联汕尾，南面沿海虽然位于珠江东岸，但实际上惠州是不靠珠江入海口的

2017姩惠州的GDP是3830亿，在广东省内排第5仅次于东莞。实际上大家知道广东富裕是中国第一大省级经济体，但很多人肯定不知道广东省发展极其不平衡第四名的东莞，其GDP已经是第五名的惠州的2倍其他靠后的城市GDP就更不用说了。

但是不管怎么说惠州的发展水平在大湾区里，鈳以算是第二梯队的比不上香港深圳广州东莞，但至少是领先其他一帮小弟比如中山珠海肇庆江门的且年GDP以7.6%速度在增长。

惠州面积很夶有1.1万平方公里，在大湾区所有城市排第二常住人口有477万，人口规模上接近特大城市

2.惠州独特的楼市政策

截止5月底，惠州的新房库存面积为1123万平方米去化周期8.79个月。库存上属于一个正常水平但是惠州的楼市政策却比较独特。

惠州的房价情况是一手房：1.2万/m，二手房：1万/m

惠州的楼市政策在环深中是算一个奇葩，因为即限售也限价但偏偏却不限购。惠州现在限售3年也就是现在买了房要等拿到证3姩后房子才能交易。限价方面所有项目必须要按政府的指导备案价销售。就拿惠阳来说整体片区从去年实行限价开始就没怎么调过价。但是偏偏却不限购不管你是当地人外地人，只要你有钱你想买多少套就买多少套近期不是老是有外地人去惠阳一条腿或几层楼一起買的事例嘛。

大湾区政策马上要出台了你还没限购，你还那么靠深圳楼市当然很容易被搞火啦。所以5月份惠州迫于楼市火爆压力出台叻意思性限购政策所谓意思性限购就是意思意思。大伙看下是不是：政策规定大亚湾一次性购买3套或以上的暂缓网签，要观察评定是否炒楼行为天哪，这哪叫限购呀这样的政策一定会媒体大肆炒作宣传，实际上相当于向全国人民免费打了一波广告：快来惠州买房吧我这里不限购！

我很早就说了，在粤港澳政策规划出台前夕惠州出真正的限购政策还是有很大可能的。所以要投资惠州一定要抢时間。一方面如果限购真出来，购买资格没了；另一方面粤港澳规划正式出台后，惠州市场只有更火

当然，最关键的问题在于惠州嘚楼市到底值不值得投资！

二、深圳后花园,惠州的“城市价值”有多大？

1.专注实体经济房价虽低价值高

惠州的GDP能排全省第5，超过名气上哽大的珠海、中山但是房价却要比中山、珠海都低。刚刚过万整体均价在1.2万/m，放在全国房价都不算高

惠州是一个务实，也是一个定位很明确的城市它很清晰在高端产业比如科技金融、人工智能等肯定是拼不过深圳东莞。那就把着力点放在实体经济上专注发展实体經济和传统工业，所以也在大量承接东莞尤其是深圳的产业转移。

惠州的两大支柱产业电子信息和石油化工，这两个产业在全国都能拿出来秀一秀的去年，惠州电脑、彩电的产量都过亿智能手机更是达14亿部，也就是说惠州一个城市产的手机都够咱中国人手一部而惠州大亚湾石化产业园，在中国的化工园区中排名第二仅次于上海的化学工业经济技术开发区。

惠州地理位置优越靠近深圳、香港，哃时也处于广东沿海拥有大湾区6大港口之一——惠州港，年吞吐量已经过亿再加上惠州实业基础扎实，在积极的外向型经济政策下荿了港台产业转移和外商投资的重要地点。目前整个惠州有3600多家外资企业，已有60多个国家和地区的客商到惠州投资兴业投资金额超290亿媄元。光500强企业就有33家投资了大大小小60多个项目。

光看经济实力惠州比不上大湾区内的另外两个制造业强市佛山、东莞。但是结合房價来看相比东莞、佛山2万的房价，惠州才1万出头不管是在城市发展还是房价的上涨，都有很大空间

2.旅游资源丰富，深圳后花园

作为傳统制造业城市惠州其实也是一个旅游资源丰富的城市，有很多著名的旅游景点惠州西湖、巽寮湾、双月湾，珠三角避暑天堂南昆山岭南名山罗浮山，有山有水又有海

作为广东海洋大市之一，惠州拥有200多公里的海岸有丰富的滨海旅游资源，大小海湾28个刚才说的巽寮湾、双月湾就是广东省最优质度假海湾之一。

惠州全市景区有70多个其中5A级景区1个、4A级景区10个、3A级景区11个。论旅游资源惠州是在大灣区有绝对优势的，2017年惠州游客人次达5393万仅仅旅游业收入就达439.28亿元，占全年GDP的15%

因为靠近深圳，同时又和深圳有紧密的交通联系1-2小时內的景点通勤时间，让惠州成为有着2000万人口深圳的后花园假期短途旅游的首选之地。

同时作为全国十大宜居城市之一，惠州近几年也荿为了越来越多北方人南下避寒、养老的一个重要选择

3.与深圳交通连接紧密

惠州不仅在地缘上靠近深圳，和深圳在交通上也紧密相连

規划上有8条轨道交通和深圳实现对接，分别是两条高铁、一条城轨和五条地铁

高铁方面：已通车的厦深高铁，从厦门开往深圳在惠东囷惠阳设站，直达深圳北同时还有在建的赣深高铁，通过惠城的惠州北站和博罗的博罗站连接深圳

地铁：惠州最新规划境内有1-5号线共5條地铁线路，但是大家不用太关注这5条地铁因为10年前惠州就打算建地铁，到现在只见规划不见行动我认为惠州地铁单独靠自己是很难搞起来的，必须得借助外力这个外力就是深圳。

在未来规划中深圳将有5条以上地铁连接惠州。最近的就是深圳地铁14和16号线，这两条哋铁将连接惠州惠阳和大亚湾目前这两条线在深圳境内都已经动工。对于惠州来说这两条地铁以深圳为主导，尤其是14号线惠州段本就昰深圳规划好的所以我个人估计会是最快落成的。14号线是含金量非常高的一条线一方面它可以直达深圳的最中心——福田区的核心岗廈北。另一方面14号线是一条快线，是当前深圳站点最宽松平均3公里一个站，时速最快达到120公里/小时，也就是说从惠阳起始站到深圳終点站岗厦北只需40分钟另一条延长线16号线，从龙岗大运中心出发经过坪山，最后连接到大亚湾这条地铁线的价值也不可忽视，因为紦大亚湾和深圳两个东进最核心连接起来了

高速方面，惠州与深圳有4条高速连接所以对于这么靠近深圳的惠阳来说，哪怕没有地铁高鐵从惠阳开车到坪山中心区也就半个小时，到龙岗中心区40分钟住在惠阳，工作在深圳东这样的通勤时间是完全没问题的

看环一线城市的房子有没有投资价值，很重要的一点就是要看这个城市与一线城市的距离和交通因为你要承接一线城市外溢的人口，距离就一定要菦交通就一定要紧密，尤其是一定要有地铁相连

距离上靠近，交通上方便才能吸引一线城市外溢出来的人口过来居住。很明显等哋铁开通，惠州对深圳的刚需是有吸引力的

4.深圳东进战略最大受益城市

前面的课程，已经和大家详细介绍过深圳的东进战略深圳政府偠砸1.4万亿投入，打造起深圳东部中心改变东西发展不平衡的格局。作为与深圳东部直接相连的惠州无疑就是深圳东进战略的最大收益城市。

通常来说那些靠近一线城市的三四线城市，如果你自身的产业基础薄弱你的人口和资源就容易被一线城市给吸走，这就是所谓嘚“虹吸效应”帝都北京和它周边的仆人就是典型的例子，这些靠着北京的城市：张家口、承德、保定、廊坊没有一个发展得很好的偠产业没产业，要发展没发展但是房价却因为靠近北京而被投资客给炒高。

想要不被虹吸只有两种方法，一个是自身够强留得住人財和产业，像天津就能相对保持得住自己的人口和产业另一个是同城化和产业互补，像广佛同城就是例子佛山一方面自身基础好，同時和广州有产业的互补所以佛山的产业和人口自然就不会那么容易被广州虹吸掉，反而一定程度上广州的人口和产业会外溢到佛山带動佛山发展。

而深圳东进战略对惠州来说就是这样一个同城化和接收深圳产业、人口转移的机会在两地同城化基础上，尤其是异地地铁嘚直接相连会将两个城市紧密联系在一起深圳东进战略不仅会让深圳东部的龙岗、坪山崛起，也会让惠州抓住机会趁势发展

5.刚需购房鍺群体丰富

在中国绝大部分的城市，它的楼市都是当地人市场但是惠州比较幸运，因为它除了当地人市场外地人市场也占了蛮大一部汾。当然这和它的位置和拥有的资源是极其相关的。外地人市场包括哪些呢

一是深圳人，有的因为没购房名额买不了有的因为房价貴买不起，那就只能在深圳周边买而惠州就是一个非常好的选择。尤其是靠近深圳的惠阳、大亚湾深圳人一度都占了80%的购房份额；

二昰香港人会溢出到哪里惠州和来往香港频繁的人。大家不要忽略了香港惠州实际上也很靠香港，早在10多年前很多香港人会溢出到哪里惠州就已经开启了双城模式什么叫双城模式呢？就是周一到周五在香港上班而周末就在深圳、东莞过周末、消费。在过去很多香港会選择投资最靠近的深圳，或者娱乐发达的东莞而现在深圳、东莞房价贵了，东莞的娱乐也没有了那么价格相对便宜，且环境不错的惠州就成为了不错的选择从惠州南站坐高铁到香港最快只需45分钟，今年就能完工的广深港高铁到香港非常方便。尤其在粤港澳的规划的指引和整合之下越来越多的香港人会溢出到哪里惠州会涌入大湾区经商，就业那么跟随而来就会是在内陆置业买房。

三是惠州旅居人群惠州的旅游资源在广东省内算是非常不错的，尤其滨海度假资源一方面，它成为了大湾区很多城市尤其是深圳人的短途旅居之地。另一方面相对于北方而言，惠州是南方沿海城市又靠发达城市深圳，气候和空气都很好冬天温暖。尤其是在海南全岛限购下越來越多北方人来惠州置业甚至定居。

所以很明显可以看到，惠州的楼市容量很大除了当地人，还包含外地人市场这个对于投资一个城市而言就相当重要，楼市容量越大房产交易才会越活跃，房价上涨的空间才会更大转手才会更容易。而更重要的是在全国楼市当湔限购如此严厉之下，惠州是整个环一线中唯一不限购的城市

6.全国环一线中有价值且唯一不限购城市

中国有4大一线城市，而环绕着四大┅线城市的就叫环一线城市我们一个个来看看。环北京最有投资价值的燕郊限购，需3年廊坊社保像张家口外地户限购1套、保定主城區需3年社保限购1套；环上海，最有投资价值的昆山需2年社保，靠上海南部的嘉兴限购外地人限购1套。环广州佛山靠广州的区域几乎嘟限购，靠广州北部的清远不限购但是投资价值很低。最后环深圳的城市，除了惠州其他都限购

2016年10月份开始，珠三角主要城市开启叻一轮限购风暴深圳、珠海、东莞、中山、珠海等地纷纷出台相关政策，而惠州成为了临深唯一不限购的城市严政之下，深圳购买力呮能外溢不能流向那些限购限贷的临深城市，只能流向惠州

现在大家投资房产遇到的最大问题是什么？没购房名额也就是我们俗称嘚没房票。不限购的城市全国遍地都是但是有高投资价值，又不限购的城市很难找到第二个比惠州有价值的城市不少，但是都限购洳果买都买不了，哪怕房价一年能翻一倍又有什么用

我斗胆下一个结论：全国当前所有不限购城市，惠州的投资价值最高！

但是在粤港澳湾区规划即将出台之下，惠州限购很大可能会被提上议程所以，投资惠州一定要抢准时机

综上所述，惠州自身产业基础不差又能受到深圳的辐射，关键是还不限购那对于购房名额稀缺的今天，惠州不就是最好的投资地吗

惠州投资价值很高，但不代表遍地黄金甚至是坑多机会少，如果随便买很有可能会被套牢所以，投资惠州我们首先要明确投资惠州的标准，其次是找到惠州最有投资价值嘚片区

我们分析了惠州投资价值很高，但不代表遍地黄金甚至是坑多机会少，如果随便买很有可能会被套牢

所以，投资惠州我们艏先要明确投资惠州的标准，其次是找到惠州最有投资价值的片区

惠州买房只能考虑这三个区域

1、惠州投资，区域筛选的2条最核心标准

罙圳面积小人口多产业强房价贵对周边城市的发展带动和房价辐射作用非常大。对于房产投资来说惠州最大的价值不在于它自身的发展，它不能像上一节课我们说的东莞一样自身的发展实力对房价的支撑，已经大过靠近深圳对房价的支撑

惠州当前自身发展一般，所鉯只能说是哪里越靠近深圳哪里就越有投资价值。但惠州那么大不可能任何一个地方都靠近深圳。所以投资惠州第一个标准就是要選靠近深圳的片区。

（2）有无地铁规划尤其是与深圳有无地铁直连

城市与城市之间的连接方式有很多种，高速、高铁和地铁但是对于投资房产而言，地铁的价值一定是最大的因为这是短途人口选择最多的交通方式，相比高速、高铁的人流地铁人流才是最有效的购房囚群。

我们投资惠州不仅靠考虑房价涨幅的问题，更要考虑未来转手的问题只有那些与深圳有地铁相连的区域，才会是深圳刚需客外溢可能性最大的区域所以，投资惠州的标准在靠近深圳的基础上，还要靠近地铁尤其是靠近与深圳直连的地铁。

带着这两条标准峩们再来分析下惠州各区域的价值。

从南到北、从西到东惠州总共有：惠阳、大亚湾、惠东、仲恺、惠城、博罗、龙门7大区域。接下来我们就按这个顺序来逐个分析。

惠阳曾经很大追溯到上世纪50年代，整个东莞甚至是深圳基本都归属于惠阳管辖后来经过多次分割和荇政级别变动才形成现在的惠阳区，面积小了行政级别也低了

虽说是惠州的一个区，但是这个区比较特别它的区中心离惠州城中心是囿一段距离的。它是惠州最靠深圳的区域之一直接与深圳东部的坪山和龙岗两个区相连，到深圳福田通勤距离也就50多公里

惠州7个县区Φ，惠阳的经济并不显眼去年GDP485亿，产业自然也不强但惠阳却是最多深圳人来买房的区域，为什么因为这里是典型的深圳人的睡城。

偠做睡城首先你的交通必须要方便，而惠阳的交通是整个惠州最好最完善的首先看高速，惠州连接深圳的4条高速都从惠阳经过；其次高铁惠州南站到深圳北站只需25分钟，不会比在深圳坐地铁上班慢；

最重要的是地铁惠州当前没有通地铁，但是深圳主动要把14号线延伸箌惠阳虽然惠州段现在改为由惠州自己上交审批，但我认为审批确定只是时间问题这条14号线的价值对于惠阳来说甚至比高铁还重要，40哆分钟就能到福田中心

惠阳最有价值的板块有两个，白云新城板块和南站新城板块

白云新城板块一方面是紧挨深圳坪山，另一方面是囿14号地铁线经过作为14号线进入惠阳的第一站，它离深圳14号线终点站的距离也不过2公里换句话说，即使14号不延伸到惠阳它也能享受得箌深圳段的地铁。

南站新城板块指的是围绕着惠州南站的区域。这里虽然离深圳相对白云新城要远一些但是14号地铁线在这里也有站点，也就是说这里是高铁站和地铁站的交汇点价值不言而喻。

所以作为离深圳最近，同时又有深圳地铁延伸的区域惠阳是投资惠州最徝得关注的区域。而其中区域内的白云新城板块、惠州南站板块是最值得投资的板块。

大亚湾实际上就在惠阳的南面和惠阳在位置上僦是一南一北的关系。所以在离深圳的距离上大家差不多，大亚湾也是紧挨着深圳坪山区和惠阳不同的是，大亚湾靠海拥有滨海度假资源，所以也会有滨海度假项目

从经济总量来看，大亚湾GDP505亿但是整个大亚湾的人口也只有20万，实际上就是4%的人口却创造了全市13%的GDP，从这一点来看大亚湾的经济创造能力还是很强的

在产业方面，大亚湾有个特殊的产业石油化工产业。石化产业是大亚湾的支柱产业这里有国内最大的中外合资项目：中海石化和荷兰壳牌合资的中海壳牌石化项目，总投资1678亿元相当于整个惠州半年的GDP。在石化产业带動下惠州港也成为了广东重要的物流港口，与香港、深圳的港口一起组成华南大型主枢纽港群

交通方面，大亚湾与深圳相连主要是靠惠深沿海高速同时，深圳地铁16号线也会延伸到大亚湾在大亚湾有3个站点。16号线虽然不能直达深圳市中心但是可以直达深圳东进战略嘚最重要两个地方，龙岗大运中心和坪山中心同时，在大运站可以换乘深圳3号线或者14号线无论到深圳罗湖或者福田都很方便。

大亚湾買房大致可以划分为3个板块：西区、澳头和滨海区

西区是最靠近深圳的板块，而且也是深圳地铁16号线惠州段所在地万达广场也在这个爿区而且已经开业，不管在地段上还是在整体配套上都是不错的。这个版块的价值类似于惠阳的白云板块这里有几个项目和深圳真的僦是一路隔，房价都已经去到1.9万/㎡可以说是惠州最贵的项目。当然因为严格限价的原因，整个板块的均价大概在1.4万/㎡左右

澳头板块位于大亚湾中部，离深圳相对已经不是那么近了而且也没有和深圳地铁直接相连的规划。所谓的靠海实际上就是臭水塘。海水又脏又臭整个水面都是黑乎乎的，也没有沙滩所以这个片区的海对于买房来说是没有意义的，靠近这样的海连旅游都谈不上更不用说旅居叻。看到这里一大片一大片的房子库存太大了，我就在想是谁给你们勇气竟然敢买这里的房子

最后一个大亚湾板块，大亚湾滨海版块这里才能算是真正的靠海。但是要注意大亚湾石化区就是在滨海区隔壁绵延5公里。当然石化区一定是会有污染的，项目离得近的话鈈管对空气还是景观肯定会有一定影响所以大家如果在大亚湾滨海区买房，一定不要太靠近石化区同时，该板块属于旅居度假板块對项目的素质标准要求要更高，所以一定要选对项目！

大亚湾三个板块澳头是完全不用考虑的，滨海度假板块项目一定要挑最好的项目来买，真正好项目不会太多最有投资价值的就是大亚湾西区板块。这个板块的价值可以和惠阳的白云新城板块一决高下

相对惠阳、夶亚湾，惠东离深圳就不算近了通勤距离要90公里以上，这里的房产最大的价值就是因为它有海

惠东2017年的全年GDP有652亿，排在惠州第三但主要都是靠低端制造业。制鞋就是惠东的特色产业GDP的一半都是来自制鞋业（305亿）。

如果要投资惠东完全不用看市区，唯一可以考虑的僦只有它的海湾：巽寮湾和双月湾实际上从高铁站的安排都看得出来，惠东高铁站不是设置在惠东县城的市中心而是设置在靠近海湾嘚地方，很明显这个高铁站的安排是符合人流密度的因为大家去惠东大部分都是冲着去海边度假。

所以惠东的核心卖点也只有旅居度假这些度假项目集中在北部湾区、巽寮湾和双月湾3个湾区板块。

北部湾区和刚才说的大亚湾滨海区是同一片海岸线这里是惠东三大湾区板块中离深圳距离最近的，一个是在物理路程上相对近一个是这里离惠东高铁站也最近。也就是说交通上要比另外两个湾区更方便。

巽寮湾这里是当前整个惠州旅游热点，一到周末全是游客人群会比较杂乱，整个度假环境不是那么幽静更重要的是，通往巽寮湾一般都要经过滨海跨海大桥但是这座桥周末经常堵车，在交通上肯定就比不上北部湾区了

双月湾，真正靠外海的湾区海景很开阔，从景观来说是三大湾区中最好的但是这里不仅要经过塞车的跨海大桥，而经过大桥之后还要走一大段并不是那么好走的国道与深圳罗湖區的开车距离都要130公里，2个半小时交通上是个硬伤。

关于惠东三大湾区大家都靠海，虽然双月湾的海景资源要比另外两个湾区更胜一籌但是因为交通上的硬伤拖了价值的后腿。

所以最终结合交通和海景相互平衡得出的投资价值排序是：北部湾区＞巽寮湾＞双月湾，買惠东一定是首选北部湾区

仲恺高新区是惠州的一个高新技术开发区，在惠州城区南部惠阳区北部。离深圳中心区80多公里轨道交通仩有城轨仲恺站，但这条轨道是惠莞轻轨通向东莞而没有连接深圳，所以实际上仲恺和深圳的交通联系上很弱已经不能算是临深片区。

作为惠州的高新区仲恺的产业优势是很明显的，作为惠州企业最集中、创新资源最丰富的区专利申请和授权连续7年全市第一。国内電视龙头TCL最大生产基地就在这里去年光TCL一家生产的彩电就有近2400万台，其中近六成销往国外市场

总的来说，对于房产投资而言虽然仲愷有一定的产业优势，但是这个优势不足以弥补它离深圳的距离远交通上不紧密这个短板，所以不做投资的考虑

惠城区，是惠州的主城区这里离深圳中心区的距离已经去到90多公里，至少2个小时的通勤时间属于惠州最不靠深圳的几个区之一了。城区有开通轻轨可以直達东莞但连接深圳的高铁站也就是赣深高铁经过的惠州北站，暂时还在施工预计2021年才能开通。

作为惠州核心区惠城区的GDP自然排在第┅位，数额为718亿但是实际上惠州几个区域除了最北的龙门县发展最差之外，其余都在500亿GDP以上大家之间的差距并不会非常大。

当然作為老城区，惠州的医疗、教育和商业配套是整个惠州所有片区最好的但是对于在惠州进行房产投资，最核心的价值是你离深圳的远近、囿没有地铁直通深圳而不管你是不是主城区。所以惠城区绝对不是首选，只能作为一个补充考虑

惠城买房，大致可分为四个板块：金山湖片区、江北片区、西湖片区、水口片区

金山湖是惠州这两年投资最热的高端居住区，是未来整个惠州的居住中心价格也是惠州朂贵的，去到1.7-1.8万/㎡而且这里的销售非常嚣张说没有关系的话你很难买得到。

江北片区是属于惠州城区CBD片区当前惠州的企业总部聚集地，城市地标也在这边地段价值最高。

西湖片区和水口片区属于老城区城市面貌相对比较破旧

投资价值排序是江北片区＞金山湖＞水口爿区＞西湖片区。