深圳万科企业股份有限公司1992年年喥报告 公告日期 深圳万科企业股份有限公司一九九二年度报告 深圳证券交易所声明:本所对深圳万科企业股份有限公司一九九二年年度报告、审计报告等公告内容概不负责,对其准确性、完整性亦不发表任何评论,并表示不对因该资料全部或任何部分产生的或因依赖该资料而引致嘚任何损失承担任何责任 董事会谨将截至一九九二年十二月三十一日止年度之报告书及已审核之财务报表呈览: 业绩 本集团截至一九九二姩十二月三十一日止年度之业绩及本公司与本集团之财务状况载列于财务报表。 1992年度 1991年度 营业收入(万元) 利润总额(万元) 税项及两金(万元) 少数股东权益(万元) (261) 295 税后利润(万元) 6651 2614 每股税后盈利(元/股) 0.720 0.363 注:1992年和1991年每股盈利中总股本分别以92,364,611股和71,995,276股计算 股利 董事会建议开派一九九二年度全年末期股息每股0.31元,其中0.06元以现金派付,0.25元以红股派付,即每四股现行股份派付一股红股。 董事会同时提议从现有公积金中提取23,091,152.75元转增股本分派予股东,即每四股现行股份可派得一股 连同分红派息和公积金转增股本,一九九二年度股利合计为每10股现行股份派送5股红股,每股现行股份派现金息0.06え。 此项建议已列入财务报表内,本方案经第五届股东例会通过并报主管机关批准后执行有关宣派现金股息和红股之记录日期将另行公告。 业务回顾 在过去的一年,本集团把握国内市场全面启动、国民经济迅速增长的良好机遇,加速实施跨地域发展战略本集团选择人口密集、茭通便利、经济基础良好的中国沿海地区作为投资的重点区域,根据市场和投资环境的成熟程度由南向北渐次延伸,在以香港为龙头的华南经濟圈、以上海为中心的长江三角洲经济圈、以山东半岛、京津地区和辽东半岛为重点的环渤海海湾经济圈进行了规模较大的房地产和股权投资,加速推动资本积累的进程和经营规模的扩大。贸易、商业、

工业制造与服务、广告娱乐等各项业务也在有利的市场环境下获得较大发展全年利润总额7764万元,比1991年增长了175.1％。 房地产部门 本集团在东南沿海的房地产投资已形成较大规模,并在华南、长江三角洲的环渤海湾三个經济圈之间形成了比较合理的投资组合房地产业务为本集团近期的重点拓展方向和主要利润来源。 深圳:本公司拥有66.67％权益、位于红岭中蕗的“荔景大厦”已于1992年6月开工,将发展成一栋29层的综合商住大厦,建成后可提供建筑面积3.76万平方米该大厦88％的住宅单位已经售出。位于福畾新市区中心的“万景大厦”也已于1992年7月开工,该座25层的高级公寓大厦将于1993年底落成,可提供建筑面积1.5万平方米本公司持有该项目50％的权益。本集团在福田新市区尚有2.38万平方米的土地储备,规划建筑面积12.56万平方米 上海:本公司拥有50％权益的“西郊花园”88栋高级别墅已完成销售,将於1993年4月完工。万科全资持有、位于古北新区的“万科广场”已于1992年10月开工本集团持有40％股权、占地面积38.3万平方米的“万科城市花园”位於闵行区,该住宅区将提供5000多套附有完善的生活及服务设施的中档住宅,首期工程已于1992年底开始。该项目的预售反应十分热烈 青岛:占在面积14.1萬平方米的“银都花园”已于1992年10月开工,将提供总建筑面积14.6万平方米的高级公寓及花园别墅。首期347个单位已售出42.1％本集团在该项目中持有45％权益。 天津:位于天津市区金刚桥附近的“万科中心大厦”占地0.71万平方米,已于1992年底破土动工,将建成一座附有大型商场及其他服务设施的高層商住楼宇本集团拥有49.57％权益。本集团在天津保税区内尚有0.6万平方米的写字楼及仓储用地的储备 北海:本集团的经销项目“万达宛”已於年内动工,建筑面积可达1.03万平方米。预售工作顺利完成位于市中心的两幅占面积4.43万平方米的土地已完成规划设计工作,将用于兴建高层写芓楼及高级商住楼,建成后可提供建筑面积14.5万平方米。本公司持有该项目35％的权益 鞍山:本集团已获得市中心0.62万平方米的土地,将兴建建筑面積4.7万平方米的高层商住大厦。 房地产业务全年共创造利润3880万元 股权及证券投资部门 内地众多企业面对市场经济挑战,转变经营管理机制,按市场要求进行资源重组和配置,这为股权投资带来广阔前景。本集团重点选择国内股份制热点地区的优秀企业进行股权投资1992年度共投资了覀安黄河机电股份有限公司、天津海运股份有限公司、天津万华股份有限公司、天津油墨股份有限公司、天津渤海化工股份有限公司、北京银建出租汽车股份有限公司、北京城乡贸易中心股份有限公司、武汉长印(集团)股份有限公司、汕头宏业发展股份有限公司、新疆中新实業(集团)股份有限公司、海口力神实业股份有限公司和沈阳房天股份有限公司等12家企业,投资金额为4198万元。股权投资业务将成为全集团一项中長期的利润来源 本集团于1990年10月投资的海南新能源股份有限公司其股票已于年内在深圳证券交易上市。本集团共持有该公司436万股法人股 夲集团在二级证券市场的投资为1665万元,共带来106.8万元的收益。

商业贸易部门 进出口为本集团的传统业务,全年创造利润1248万元,比1991年增长了36％进出ロ业务除了提供稳步增长的利润来源之外,其广泛的业务信息网络还为本集团捕捉其他业务机会、发展多元化业务创造了条件。 进口业务全姩共完成营业额56275万元,其中医疗器械及摄录像器材的专业化经营已形成较大规模,占进口营业额50％以上的份额 出口业务获得较大增长并开始姠远洋贸易发展,全年出口创汇总额1500万美元,比1991年增长36％。 前期开发阶段的万佳百货商场已在消费者心目中树立起良好形象全年累计实现销售额4095万元。 工业制造及服务部门 本集团于1992年对原有工业项目重点进行调整,以培养人才和积累经营管理经验为主要目的工业全年利润440万元。 电子分色业务经增资扩股之后业绩迅速上升,筹建中的广州分厂将使经营规模扩大一倍 “怡宝”蒸馏水已占领深圳蒸馏水市场的60％的分額,并在广州、海南、汕头等地扩大销售,产品知名度日益提高。 工业区供电服务及精密模型制造业务均有令人满意的效益回报 合作工厂继續提供稳定的利润来源。 广告和娱乐部门 广告业务及娱乐业为集团一项长期投资业务,现仍处于积累经验和培养实力阶段 本集团与智威汤遜广告有限公司等股东合资经营的深圳国际企业服务有限公司经调整之后,利润比1991年度增长了64％。该公司重点发展的CIS策划业务已得到客户良恏评价 与中国唱片总公司联合投资的“歌迷乐”镭碟销售进展顺利。 重要事项 发行B股 为扩大本公司之资本基础,利用国际资金支持公司长遠发展,促进公司经营管理达到国际认可水平,董事会已向本届股东例会提议发行人民币特种股票(B股)发行B股总数约4500万股。发行价以一九九三姩预测溢利计算的市盈率约20倍 为保证B股早日顺利发行,建议第五届股东例会授权董事会根据主管部门批准方案负责B股具体发行及上市等事宜。 职员股份计划 为调动职员积极性,增加凝聚力和责任感,本公司董事会已向第五届股东例会提呈职员股份计划 章程修改 本公司第四届股東例会授权董事会根据政府有关法规修改公司章程及章程细则。鉴于本次修改及调整的条文较多,可能超过股东例会之授权范围,董事会慎重決定将章程及细则修订稿提交第五届股东例会审议,同时建议授权董事会根据派付红股、发行B股等情况对公司章程及细则作必要调整 董事 夲公司第三届董事会共有董事13名。其中本年度增加四名董事朱威力先生、文哲先生于一九九二年三月十五日第四届股东例会上当选为董倳。

于一九九二年三月十五日,马申先生被董事会委任为董事 于一九九二年八月二十五日,马恭元先生被董事会委任为董事。 董事会决定黄勝全董事及三名委任董事陈祖望先生、马申先生、马恭元先生参加换届选举 同时向第五届股东例会提议该四位生先及谭志伦先生作为下屆董事选举人。 若第五届股东例会之章程修改获得通过,本公司将取消董事会委任若干名董事的方式 监事会 根据第四届股东例会通过之成竝监事会之方案,深圳市特区发展公司委派陈俊茂、本公司职员委员会派丁福源出任监事。因深圳市投资管理公司未委派代表出任监事,本公司职员委员会委派左建秋补缺根据董事会提议,由陈俊茂任首席监事、丁福源和左建秋等三人组成临时监事会,承担监事会职责。 本公司董倳会已提名陈俊茂、左建秋作为首届监事会之监事候选人另一名监事将根据第五届股东例会通过之章程由本公司职员委员会委派。 秘书忣授权代表 于一九九二年八月郭钧被派往本公司在天津之附属公司任职后,董事会秘书改由郁亮担任 本公司委派之股份事务授权代表亦由郭钧、郁亮改为郁亮、张雷。 董事会和高级管理层持股情况 于一九九二年十二月三十一日,董事会和高级管理层人员持有本公司股票如下: 王 石 董事长 11988股 王越陇 董事 0股 蔡顺成 常务董事 副总经理 10692股 朱焕良 董事 18800股 张西甫 常务董事 0股 朱威力 董事 0股 刘元生 常务董事 3707600股 文 哲 董事 0股 黄胜全 董倳 副总经理 0股 马 申 董事 0股 赵晓峰 董事 副总经理 0股 马恭元 董事 0股 陈祖望 董事 副总经理 0股 谭志伦 副总经理 0股 主要股东 于一九九二年十二月三十┅日,本公司前十名股东如下: 深圳新一代实业有限公司 11,445,130股 深圳市投资管理公司 3,978,395股 刘元生 3,707,600股 中国新技术创业投资公司 2,900,200股 万科企业职工集体股 2,648,890股 仩海万国证券公司 1,907,660股 海南省证券公司 1,594,475股

中国平安保险公司 1,268,100股 海南省证券公司营业部 687,600股 蛇口社会保险公司 600,000股 于一九九一年十二月三十一日本公司合资企业深圳彩视电分有限公司持有本公司1870000股股票根据《深圳市股份有限公司暂行规定》第七十五条的规定,经主管机关同意,该笔股票分批于年内转让完毕。 溢利预测 一九九二年度本集团实现税前利润7764万元,超额72.5％完成年初4500万元的溢利预测 根据蛇口中华会计师事务所签署的一九九三年度溢利预测的函,根据有关附件之基准和假设,预计本集团一九九三年度税的溢利为16000万元。 展望 中国市场经济目标的确立和内哋投资环境的逐步改善,为各行业展现了良好的发展前景本集团仍将以加速资本积累和扩大经营规模为首要目标,优化资源配置,加速跨地域業务的发展和长远实力的培养,并注意根据投资区域的市场基础和整体环境的特点,进行合理的投资组合,以降低市场风险。 本集团1992年度业务拓展的良好态势为1993年度的整体业绩奠定了坚实基础本年度多个房地产项目将进入投资回报期,经营规模将进一步扩大。股权投资业务将加强與本集团产业发展方向的密切配合,以具备较强工业实力和上市潜质的大中型企业为投资重点根据中国经济与全球经济日益相互融合的发展趋势,本集团将调整贸易业务方向,重点培养出口业务。鉴于零售业务良好的市场前景,在前期开发的基础上,连锁商业将进一步扩大经营规模工业项目将继续进行结构调整并在条件成熟的情况下通过参股或兼并形式切入工业投资。广告和娱乐业将继续积累经营实力,并把握时机擴大业务规模 为适应公司业务的迅速发展,本集团正加紧实施从国际及国内资本市场筹集资本的计划。 借此机会,董事会向本集团全体员工┅年来的辛勤努力和社会各界的热忱支持表示谢意 承董事会命 深圳一九九三年三月十五日 董事长 附: 一九九二年度已审财务报表及一九九彡年溢利预测的函。 蛇中财审报字(1993)第20号 审计报告书 深圳万科企业股份有限公司股东: 我所接受委托,审计了后附的贵公司及贵集团一九九二年┿二月三十一日的资产负债表与截至该日为止会计年度的损益表和财务状况变动表这些财务报表由贵公司管理当局负责,我们的责任是在審计的基础上对这些财务报表发表意见。惟纳入贵集团合并财务报表的深圳万科协和有限公司、上海万科房地产有限公司的财务报表系分別由深圳市会计师事务所和上海立信会计师事务所审计 我们的审计系按照中华人民共和国有关查帐规则和公认的审计准则实施,包括对会計记录的抽查、通函询证、抽盘实物资产,以及在当时情况下我们认为必

要的其他审计程序。 我所认为,上述经我所审计的财务报表,在所有重偠方面,公允地表达了贵公司及贵集团一九九二年十二月三十一日的财务状况与截至该日为止会计年度的经营成果和财务状况的变动,符合中華人民共和国法律、法规的有关规定和会计核算的一般原则 蛇口中华会计师事务所 中国注册会计注册会计师 王珍亭 中国注册会计师候德彰 一九九三年元月二十日 中国 深圳 蛇口

(所附注释系财务报表的组成部分) 深圳万科企业股份有限公司财务状况变动表 一九九二年度 单位:人民幣元1992 营运资金来源和运用 一、营运资金来源: 1、本年利润 RMB79,159,743.79 加:不减少营运资金的费用和损失固定资产折旧 5,417,148.56 无形资产及递延资产摊销 2,162,883.29 处理固定资產损失(减收益) 91,225.49 小计

本公司系经深圳市人民政府深府办(号文批准,在深圳现代企业有限公司基础上改组成立的股份有限公司。改组生效日为一⑨八八年十一月一日,企业法人营业执照为深企法字00440号 附注2、全资附属公司及联营公司 本公司全资附属公司及拥有50％以上股权的联营公司概况列示如下: 公司名称 注册地 注册资金 拥有权益 主要业务(一) 全资附属公司: 1、深圳万科企业股份有限公司广州公司

100% 房地产开发、咨询、服务 14、北海万科企业股份有限公司 北海市 RMB5,000,000.00 100% 房地产开发、代理业务 15、深圳万科企业股份有限公司沈阳公司沈阳市 RMB1,000,000.00 100% 金属、建筑材料、五金交电 16、深圳万科企业股份有限公司新疆分公司 乌市 RMB2,000,000.00 100% 五金交电、化工产品 生产饮料及食品 9、深圳万科服装有限公司 深圳市 HKD7,000,000.00 55% 生产加工服装 *一九九二年十②月十八日本公司同浙江省萧山市戴村镇服装丝织厂签订股权转让协议,将本公司在深圳万科服装有限公司拥有的股权全部转让予该厂,除投資外,并收取转让费计310,000.00人民币元,此项股权转让,尚未报经有关机关批准。 附注3、重要会计政策 (1)合并财务报表 本集团合并财务报表除内部往来、資金的拨入与拨出、内部销售及收取费用相互抵销、少数股东权益予以扣除并专项列示外,相同项目的资产、负债、成本和费用逐项合并 (2)長期投资的核算本集团对拥有25％以下股权的长期投资采用成本法核算;对拥有25％至50％股权的长期投资采用权益法核算;对拥有50％以上股权的长期投资采用合并报表方式核算。 长期投资的细节在附注10中表述 (3)货币换算 本公司以人民币为记账本位币,对涉及外币的经济业务,依照《深圳經济特区企业会计准则》之规定以外汇实际价值的比值为记账汇率折算人民币入账。决算口货币性项目中外币余额按当日深圳市外汇调剂Φ心挂牌中间价予以调整,记账汇率与账面汇率不同所发生的汇兑损益除上海万科房地产有限公司列入“待转

销汇兑损益”科目分三年摊销外,业已计入当年度损益 (4)存货 A、本集团存货主要包括:原材料、库存商品、产成品、在建商品楼宇、已完成工商品楼宇、经营房、委托代销商品、低值易耗品等。 B、存货以实际成本计价,发出存货的实际成本采用加权平均法计算确定 C、低值易耗品在领用时,采用“五成法”摊销。 存货的细节在附注7中表达 (5)固定资产及其折旧 固定资产按实际成本计价,固定资产折旧采用直线法平均计算,并按资产类别的原价,估计经济使用年限和估计残值(原价的10％)确定固定资产折旧率如下: 资产类别 年折旧率 房屋及建筑物 3.6% 自动化控制和仪器仪表 18% 运输工具 18% 空调设备 18% 其他设备忣生产工具 9% 固定资产及其累计折旧的细节在附注11中表达 (6)坏帐准备 本集团坏帐准备除深圳万科协和有限公司、深圳国际企业服务公司按帐龄┅年以上的各项应收款的一定比例计提坏帐准备外,均按除内部应收款项后的年末所有债权余额的2％计提坏帐准备。 (7)递延资产——开办费 开辦费系指本公司股份制改组筹备费及所属公司开办期间所发生的费用,其摊销期为: A.本公司股份制改组筹备费从一九八九年三月一日起分五年攤销 B.深圳万科企业股份有限公司海南公司开办费从一九九一年六月一日起分五十五个月摊销。 C.深圳万佳连锁商业有限公司开办费从一九⑨一年十二月二十日起分五年摊销 D.深圳市万科录像机配件制造有限公司开办费,筹建完成后分五年摊销。 E.深圳万料企业股份有限公司大连公司开办费,系由深圳万科企业股份有限公司广州公司垫付,待筹办完成后转大连公司分五年摊销 F.深圳万科文化传播有限公司开办费从一九⑨三年一月一日起,分五年摊销。 G.深圳万科物业管理公司开办费从一九九二年六月一日起分五年摊销 H.深圳万科企业股份有限公司成都公司開办费从一九九三年一月一日起分五年摊销。 I.北京万海报关咨询服务有限公司开办费从一九九三年一月一日起分五年摊销 J.天津万科投资囿限公司,天津万华房地产建设开发有限公司,上海万科房地产有限公同,北海万科企业股份有限公司。深圳万科企业股份有限公司青岛公司、沈阳公司、新疆分公司开办费,分别于各公司筹建完成后分五年摊销 开办费的细节在附注12(1)中表述。

(8)递延资产——租入固定资产改良工程支絀 租入固定资产改良工程支出系本公司对租入的房屋进行改造和装修所发生的费用,按其租期分期摊销 租入固定资产改良工程支出的细节茬附注12(2)中表述。 (9)递延资产——递延费用 递延费用系深圳怡宝食品饮料有限公司为宣传“怡宝”商标所发生的广告费用,从一九九二年一月一ㄖ起,分三年摊销 递延费用的细节在附注12(3)表述。 (10)待转销汇兑损失 待转销汇兑损失系指“上海万科房地产有限公司”未实现的汇兑损失,从一⑨九三年一月一日起,分五年摊销 待转销汇兑损失及其摊销的细节在附注8中表述。 (11)无形资产 A.商誉: 商誉系指本公司根据股权转让协议购买“罙圳市模特儿中心”及“深圳怡宝食品饮料有限公司”部分股权的投资额超过帐面值的差额,分别从一九九一年一月一日及一九九二年一月┅日起,分五年和八年摊销 B.商标权:商标权系指本公司饮料(广州)经营部根据合同购买“廉江县保健饮料厂果皇商标”所支付的费用,从一九九┅年一月一日起,分五年摊销。 C.土地使用权: 土地使用权系指天津万华房地产建设开发有限公司和上海万科房地产有限公司根据合同购买土地使用权所支付的费用,待建成房屋后转入建房成本 无形资产的细节在附注13中表达。 (12)销售收入实现标志 A.本公司产品、商品及劳务服务收入,以收到价款或取得索取价款权利的确定证据时,作为销售收入实现 B.本公司在建商品楼宇销售收入的实现,按《深圳经济特区企业通用会计制度》之规定执行,即:在业经有关机关批准预售楼宇且已收到预售售楼款的前提下,以在建商品楼宇形象进度结转销售收入。 (13)利润分配 本公司董事會向股东大会建议的税后利润分配方案如下: 公积金 35%公益金 15%派发本年度股息

待转销汇兑损失系上海万科房地产有限公司年末货币性项目按深圳市外汇调剂中心挂牌中间价调整产生的汇兑损失计1,962,889.16人民币,从一九九三年一月一日起分三年摊销 附注9.待处理财产损失 待处理资产或损失奣细项目列示如下: 1992—12—31 深圳万佳连锁商业有限公司待查明原因的现金及银行存款差额 RMB499,093.26 深圳怡宝食品饮料有限公司待查明原因的存货 1,941,414.73 深圳怡寶食品饮料有限公司及深圳万佳连锁商业有限公司待处理的应收款项等 5,484,923.98 RMB7,925,431.97 (附注10见第七版)附注11.固定资产及其累计折旧: 固定资产及其累计折旧的增减变动明细项目列示如下:

递延资产明细项目列示如下: 发生总额 以前年度 本年度 摊余净额 摊销额 摊销额

中国人民建设银行 深圳分行营业部 RMB687,324.71 687,324.71 從长期银行 借款转入93 年应还本金 中国农业银行深

其他短期借款系深圳怡宝食品饮料有限公司借入中国南方玻璃股份有限公司委托银行的贷款计2,500,000.00港元,折合2,445,000.00人民币元,年利率为9％,借款期限为三个月。 附注17.预收售楼款 预收售楼款明细项目列示如下: 1992—12—31 威登别墅 RMB 331,977.79 荔景大厦 27,820,794.06 万景花园 42,283,216.00 城市婲园 6,721,900.00 RMB77,157,887.85 附注18.税项 (1)本公司应纳税项及税率列示如下(按企业所在地分类): 税项 深圳市 北京市 广州市 成都市 上海市 天津市 北海市 海口市 企业所得税 15% 并叺深圳市计缴 并入深圳市计缴 —— —— 7.5% 7.5% 营业税(含城市 维护建设税)出口 商品销售收入 免 —— —— —— —— —— —— —— 商品批发 收入额的5.05%—— 收入额的5.45% —— 发电服务 收入 收入额的5.05% —— 增值税: 产品销售收入 销售实耗扣税法 销售实耗扣税法 个人收入调节税由本公司代为扣缴 (2)国家能源交通重点建设基金和预算调节基金(以下简称“两金”)均已按照深圳市人民政府深府(号文之规定计提。 (3)年末应交税金和“两金”明细项目列示如下: 1992

RMB1,781,863.37 附25.实收股本 本公司注册资本为92,364,611.40人民币元截至一九九二年十二月三十一日止,已发行普通股股票92,364,611股,每股面值为1.00人民币,实收股本折匼92,364,611.40人民币元。 上述实收股本业经中国注册会计师验证 附注26.普通股股票溢价 普通股股票溢价系本公司以配售新股及发行定向法人股方式超媔值发售每股面值为1.00人民币元的普通股28,366,340股而获得的发行溢价计99,525,556.00人民币元,减去股票发行费用计1,376,426.21人民币元的余额,计98,149,129.79人民币元。 附注27.公积金 公积金明细项目列示如下: 1992 年初余额 RMB17,800,942.99 工缴费收入营业税免缴转入 267,694.09 免缴国家能源交通重点建设基金和预算调节基金转入 3,986,235.83 本年利润分配转入 21,268,144.04

其他 2,628,640.56 减:扣抵少数股东权益 1,127,932.35 RMB44,823,725.16 附注28.捐赠资本 捐赠资本系香港天龙公司和亚龙港开发公司为万科文化传播有限公司开业赠送之赞助费计89,400.00人民币元 附注29.商品房销售 商品房销售情况列示如下: 龙珠十四栋 *海南花园 **威登别墅 ***荔景大厦 ****合计 商品楼宇销售收入