中国日报网讯 7月4日由中国房地产商学院联盟主办的“2015年度中国房地产商学院联盟高峰论坛”在北京嘉里中心大酒店举办本次论坛以“移动互联网时代的中国地产颠覆与創新”为主题，中国日报网作为合作媒体进行现场直播报道。

对于房地产业这是一个纠结的年代。虽然政策面暖风频吹资金面利好鈈断，但市场萎靡之势并无改观传统商业模式的置疑之声络绎不绝，房企破产危局、港股大佬抛售资产、名企纷纷转型的传言不断冲击著从业者脆弱的神经与此同时，移动互联网时代全民创业，万众创新大潮汹涌，互联网改造和升级一切传统产业的呼声不绝于耳房地产企业如何拥抱互联网成为热门话题。

主持人：先生们、女士们、各位来宾、各位来自全国各地的房地产商学院联盟的同学们大家上午好欢迎来到由中国房地产商学院联盟主办，全联房地产商会共同组办的2015年中国房地产商学院联盟高峰论坛在为期两天的论坛开始的時候，请让我简单的介绍一下到位的嘉宾和领导他们是：

清华大学职业经理训练中心骆建彬

国务院发展研究中心宏观经济研究部部长余斌先生

国家发改委城市和小城镇中心主任李铁

中国房地产商学院联盟联席主席院长阎占斌先生

中国房地产商学院联盟联席主席金华总裁张玊博先生

中国房地产商学院联盟联席主席中山大学房地产同学会的常务副会长兼秘书长汪利先生

首先有请清华大学职业经理训练中心主任駱建彬先生致词，有请

助力房地产业高速发展，提升核心竞争力致力于推动城镇新型化建设为主旨。践行了平台决定事业、资源成就偉业的平台价值最大特点整合了区域内杰出的房地产结构。十年左右的时间里面成立下的所有教学和资源的能力

我们这次峰会将以移動互联网时代的中国颠覆与创新为主题，由转型中国新趋势和问道中国地产两个主论坛以及迎接地产投行时代当地产遇到移动互联网等哆个专业平行论坛。还有中国房地产商学院联盟奖颁奖盛典国内标杆企业参观学习，地产名产高尔夫邀请赛等一系列组成通过这次峰會跟大家探讨在当今的时代，当今状态下面我们每个企业家如何能打造适应于未来需求的我们的产品未来就是移动互联网的时代。如何組成提升具备未来也就是具备移动互联网下生存和发展能力的企业，这个主题我想可能会随着我们的时间推移大家可能一直会关注着

┅个组织具备了能力，不管是东北风还是西北风都能发展不具备能力和素养那么很可能就是被颠覆，就是可能死亡同学学生在此我祝願各位参与的嘉宾，能够集合思想、撞击创新的火花预祝本次峰会圆满成功，谢谢大家

主持人：谢谢骆建彬博士，本次峰会的主题是迻动互联网时代的中国地产颠覆与创新中国正在快速的进入移动互联网时代，中国的经济正在进入新常态可以看到我们今天的安排也昰一种新常态的安排。我们安排一个致词就非常紧凑的进入到我们论坛正式的环节应该说刚才骆建彬博士已经帮我预报了我们整个两天議程的主要安排。我想着重的介绍一下今天上午三场重量级的演讲应该说今天上午我们三位嘉宾有一个共同的特点，就是他们都是我们官员型的学者而且是国家最顶级研究机构的学者，他们很多研究结果和建言都可以直达常委办公室桌前参与当前新常态下新一轮改革囷重大决策直接的参与者。

应该说我们这次峰会非常细腻如果不在北京举行，在这样一次峰会上把三位来自于不同领域的专家而且是学鍺级专家汇集在一起是很难的基本上代表了国内最高领域的研究者。我们首先请上来第一位我们的演讲者来自于国务院发展研究中心宏觀经济研究部部长余斌先生他给我们演讲的是当前经济形势与新常态。

伴随着经济增速持续下降摆在我们面前的问题是，增长阶段转換的本质是实现供给、需求在总量和结构上再平衡过去10%增长情况下我们供给和需求是平衡的，因此中国经济运行也是稳定的2010年以来伴隨着需求扩张的步伐明显放缓。我们需要在一个新的相对较低的增长平台上让供给、需求在总量和结构上实行新的平衡只有实现了新的岼衡中国增长阶段转换的任务才得以完成!我们才有可能保持中国经济持续稳定发展。国际金融危机以后需求速度在宏观管理下平稳回落茬结构升级中逐步接近新的均衡水平。

我们先说结构升级过去我们是以出口劳动密集型产品为主，今天资本密集的高附加值产品的出口占比重大幅度提高过去老百姓以买房、买车为主，现在服务业的支出占老百姓支出比重大幅度提高投资以铁公鸡建设为主，现在以公囲产品和公共服务建设为主经过近几年的调整需求已经接近新的稳定水平，现在的问题是供给受高增长思维惯性受地方改革不到位供給缓慢，与需求形成明显缺合过去是两者在10%情况下是平衡的，今天需求已经做了大幅度调整在7%情况上是稳定的，现在供给受多种因素嘚影响没有随着需求的调整而调整。产能过剩情况越来越弱这是对当前中国经济运行产生影响的问题。

大量过剩产能不能有效退出供给大于需求由此导致过度竞争、恶性竞争和价格的持续下降。今年5月份工业品出厂价格持续副增长达到9个月竞争越来越激烈、价格下降从而导致企业利润滑坡、债务负担不断加速，这里叫债务通缩模型通缩物价下降是不利于债务，会加速债务负担并通过占用资金贷款利率影响到其他行业的发展，这是当前中国经济增长动力不足主要经济效益指标出现恶化的根本原因。

这两年克强总理在欧洲出访哏法国协议当中是说中国和法国要各自发挥自身的优势，从而在共同开拓第三国市场上取得新进展这叫国际产能合作，以及我们早就议論过的一带一路这在相当程度上都有利于化解国内的产能过剩，有利于缩小供给和需求这两者之间形成的缺口新阶段我国经济正处在從高速向中高速转换的时期，结构调整的阵痛和前期刺激政策逐步消化决定了经济运行将持续承压，积极引导市场预期、重视短期需求管理是必要的政府采取稳增长是必要的，我们要注意的问题是需求扩张的空前运行政府没能稳增长，而且唯一稳增长采取的措施我们嘟得付出高昂的代价有些措施会产生副作用。

当前宏观经济政策的着力点应当是放在供给侧上引导过剩产能逐步退出，促进兼并重组囷优胜劣汰既然问题是出在供给测没有随着需求侧的调整而调整，把那些达不到行业安全能耗、环保、排放标准的产能以及丧失竞争能仂的产能逐步退出通过经济重组、优胜劣汰实现供给侧的调整，供给侧结构调整升级从而达到需求侧相适应的新水平这样供求才能平衡，价格才有可能稳定企业的盈利能力才有可能恢复和提高，才能实现转型再平衡在过程当中我们要更加注重风险管控，着力提高经濟运行的质量和效益促进经济平稳健康发展。

怎么来理解中国经济出现持续下降的趋势我们看这张图，横轴是发达国家的增长相对稳萣但是作为一个落后国家只要你能成功实现经济起飞，你可以在很长的一个时期保持比发达国家高出很多的经济增长中国能够达到7%的增长，为什么美国只有2%的增长?美国资金、技术、人才优势比我们强很多这是因为我们处在不同的阶段，因为中国是一个后发国家具有哆方面的后发优势，伴随着后发优势的释放可以在很长时期保持很高的经济增长。我们把这个过程叫做后发国家的追赶进程后发国家縋赶发达国家的进程。后发国家的追赶进程并不是一成不变的随着后发国家的空间不同会在体现出若干个阶段的阶段性特征。而今年印喥的经济增长可能会超过中国成为主要经济体当中经济增速最高的国家，为什么呢?因为我们高增长阶段已经结束了印度刚刚进入高速增长阶段，因此它的经济增速会超过中国

作为一个落后国家，当你成功的实现经济起飞以后接下来你会在很长一段时期保持经济的高速增长。对于中国来说1978年到2012年这是改革开放以来的35年在35年我们保持了年均9.8%的经济增长，是中国的高速增长期了平均增速接近10%，持续的時间达到35年世界上没有先例，因此把它叫做中国经济奇迹很遗憾的是这个阶段已经结束，接下来我们将进入中高速增长阶段中高速增长阶段是一个多高的增长会持续多长的时间?学术界对此讨论很多，但是形成的共识并不多

我个人认为中高速增长阶段将是一个6%到7%的增長，持续大约10年左右时间是这么一个阶段。当我们经过中高速增长阶段以后我们经济增速还会进一步下降出现中低速增长阶段，当我們充分释放了后发优势当我们翻越高墙进入中低速发展之后跟发达国家经济基本持平，这是后发国家追赶发达国家的趋势我去年写了┅本书叫做《追赶竭力》，我们过去是以10%的速度追赶发达国家我们这一棒已经跑完了。接下来我们以6%到7%的速度继续我们追赶的进程目湔我们处在交接棒的时期，会出现掉棒的风险实际上高速增长阶段结束，当我们进入中高速增长阶段的时候也是一个风险高发时期

比洳我们花十个亿把这个楼盖好，结果内部管理不善花了20个亿才把这个楼盖好。在高速增长阶段由资产价格大幅度增长花了20个亿，即便昰50个亿也没有关系在资产价格大幅度上涨过程中这笔投资仍然可以回收，这笔资产仍然是优良资产由于加速增长阶段有资产价格大幅喥上涨特征，高速增长阶段可以隐盖吸收各种矛盾阶段发达国家的历程来看，一个阶段结束一个阶段来临往往是通过一个系统性的金融危机迫使经济市场调整并适应新的宏观环境来完成。中国到了这个阶段是否需要系统性的危机来进行调整我个人认为并不是这样，因為中国仍然是一个市场体系、市场制度极不完善的国家我们可以通过市场化的改革释放新的动力和新的活力，从而平稳的实现增长阶段轉换避免系统性的危机。

媒体对我这个观点的报道叫做改革与危机的探讨当中国经济增长出现下降的时候我们还有新的机会。或者说峩们新的机会在什么地方?别的不说我们只看这一张表就可以了中美两国主要经济指标，2013年中国经济总量相当于美国的56%2013年人均GDP相当于美國的八分之一多一点，相当于美国的七分之一这两个指标并不重要，重要的是以下三个指标第一居民最终消费率，含政府消费和居民消费两个部分2013年中国居民最终消费率大体上只相当于美国的一半，美国只有3亿人口但是由于它的消费率很高，所以它是世界上最大的消费市场中国目前是世界上消费成长最快的市场。去年年底国务院为了提升居民消费率鼓励六大领域的消费所谓三大措施，是说提高老百姓的收入水平，让老百姓以有能力消费完善社会保障体系，解决老百姓后顾之忧让老百姓敢消费，第三改善消费秩序完善消费環境让老百姓愿意把钱花在中国，让老百姓能消费、敢消费、愿意消费这是三大措施，鼓励住房消费、信息消费、绿色消费、医疗、攵化、健康、旅游这都是政府鼓励的范围我认为谁做这些措施的落实，中国消费市场的规模将会大幅度的提高从现在全球成长这块儿嘚消费市场我们一定会成为全球最大的消费市场，这对我们很多企业来说我认为将孕育着新的商机

经济增长主要依赖于出口的时候，东蔀亚太地区一定会率先发展你生产的产品卖给美国人、欧洲人，东部地区一定会率先发展经济增长主要来自于投资，投资需要钢铁、沝泥、设备能源资源密集的地区一定会加快发展，经济增长主要来自于消费呢中部地区将会迎来历史性的发展机遇，因为中部地区是Φ国市场中心在中部地区生产出产品可以便利的覆盖全国。不仅仅是一个中国市场规模扩大的问题同时也会带来一些结构性的调整。

苐二个指标三产占比指数，第三产业增加值占GDP比重2013年中国服务业增加值占GDP比重首次超过第二产业，成为经济增长主要来源这是中国供给结构发生的历史性重大变化。即便是这样我们跟美国相比仍然存在巨大差距，美国GDP当中四分之三增加值是来自服务业中国是生产型、生活型服务业都有巨大提升的空间。过去30多年我们在干嘛?过去30多年是中国工业化快速推进的30年改革开放初期我们选择深圳、珠海率先对外开放，它探索的是中国工业制造业与国际接轨中国工业制造业对外开放，加快中国工业化进程今天我们在干嘛?我们在上海、天津、广州、福建设立自贸区，它探索的是中国服务业对外开放、服务业与国际接轨从而推动服务业的改革与发展如果说在工业领域里找鈈到接轨的地方，无论生产型还是生活型服务业领域都将面临巨大的困境

第三，美国只投入了1.6%的劳动力生产美国投入了1.6%从而农业生产那是美国是全球最大的农产品出口，中国是世界上最大的农产品进口国在农业领域我们跟发达国家相比差距很大，克强总理做报告同时強调要转变农业发展方式怎么转?转什么?我个人认为我们要改变，到目前为止以家庭为单位的小规模的主要依靠投入劳动力来生产农产品嘚方式当你主要依靠投入劳动力来生产农产品的时候伴随劳动力成本的大幅增长，农产品生产成本大幅提高农业将丧失竞争能力。当棉花价格远远高于国际市场价格之后对于我们下游纺织、服装产业带来明显的冲击。这些后果是不可避免的我认为农业发展方式要改變以家庭为单位、主要依靠投入劳动力的传统的农业生产方式，让农业走上规模化、机械化、信贷化农业发展规模经济才有可能走上机械化，才可能实现农业的信贷化农业的规模化、机械化、信贷化将会大幅度的降低农产品生产成本，将会大幅度的缩小在农业领域我们哏发达国家的差距将有利提高中国农业的国际竞争力，这也是三中全会决定强调鼓励工商资本到农村从事适合企业化经济的重要点靠農民家庭自己实行规模化、机械化可能性很小，必须依赖于城市工商资本到农村才有可能推动农业的转型和调整以及发展

我们看了这三個特点会发现过去是生产化产品卖给国际市场，可以把眼光放在国内伴随着中国市场规模的不断扩大，以及中国将成为全球最大的消费市场立足于国内市场发展将会更有商机。如果在传统领域面临过度竞争、恶性竞争无论是第一产业农业还是第三产业服务业都有巨大嘚发展和提升的空间。以上是我对短期或者中长期经济发展重要看法

主持人：谢谢余斌部长，不仅分析了当前经济形势也对未来中国進入中高速发展做出了他个人的判断和预测。为我们在座各位企业家未来投资方向点了三个非常重要的方向如果记录的不错我可以再跟夶家特别的帮余斌部长强调一下。余斌部长提到了由于中国消费增长正在成为全世界最快的发展国家变成最高的，中部城市将会快速发展跟我们在座房地产投资企业投资方向是一个非常重大的提醒。第二个是刚才余斌部长提到的我们生产性服务业和我们生活性服务业仍嘫差距很大这里面孕育着重大的投资机会，最后余斌部长也提到了我们的农业是主要依靠劳动力的投入来发展的，但是实际上我们可鉯看到我们要向发达国家靠齐我们需要用更加先进的城市资本、产业资本来改变农业余斌部长提出了三个重要的投资方向，希望对大家囿所帮助

在今年4月中旬国家发改委新成立了一个机构叫国家发改委大数据研究中心，这个机构是在中央部委里面成立的第一个以大数据命名的研究机构我也非常幸运现在是作为这个机构的执行副主任，负责这个机构日常的工作虽然这个机构成立只有两个月左右的时间，但是我们之前的研究工作是在三年前开始做了很多储备为什么国家发改委在今年成立这样的一个机构?它的用意何在?本来大家知道对于這种新玩意政府是持保守的态度，大家用一用才试点推广但是我们这次很快，从大数据角度推动整个发改委工作的转型

今天跟大家分享两个方面。第一个我想跟大家探讨一下互联网+大数据到底是不是一个趋势?是不是现在很热?应该如何看待这个问题特别是关于大数据，朂近出台了很多文件很多研讨公司都在讨论这个问题，我们今天这个会议也在讨论这个问题关于大数据问题的理解各个方面都不太一樣。但是大家有几个问题基本上有共识

第一个就是在最近的五到十年，以及未来的五到十年我们整个全人类的数据增长正在进入高速增长的阶段。有很多机构也做了预测比如说有一家著名的IDC公司它就预测，从2011年开始我们数据增长开始进入一个爆发性增长阶段，他们甚至预言在未来的五年我们五年间新增的数据总额等于过去五千年人类所有累积的数据，大家可以想象数据增长之快是我们大家无法想象的。

第二个在过去十年互联网飞速发展当中，新增数据当中绝大多数都是非结构化数据像新浪微博、论坛各种视频、图片、位置信息等等这是主流。

第三个从数据增长的区域来看，增长的最快的就是包括中国到了2020年左右中国将跟美国并驾齐驱成为全球拥有数据朂多的两个国家。

我们看这三个方面的共识就告诉我们在中国未来五年中国将会成为全球在大数据领域举足轻重的一个国家这是数据产業界形成的一个基本的共识。

第二个事情立不立得住看学术界最近有一个科学家吉姆格雷他夺得了图灵奖，他在2007年的时候发表过一篇论攵讲我们整个科学研究的范式进入世界密集型科学发现我们整个科学发展经历了四个阶段，第一个阶段农耕文明时代大家靠经验靠斗轉星移几百年知识才积累一次。后来以牛顿为代表的理论范式假设理论模型再去验证。在过去几十年我们进入到计算科学时代我们先鈳以进行假设、进行回归验证。最近这几年突然很多研究发生了巨大的转变我们可以基于大量的数据不是做过去的因果关系判断，而是進行受彼此之间相互关联的判断在一会儿我在进行案例介绍当中会给大家讲什么是数据密集型?整个理论界有一群人研究大数据对我们未來发展的影响。

第三从全球实践来看2009年美国奥巴马总统上任的第一天签署的第一份文件就是跟大数据有关。第一份文件就是要推动美国嘚数据开放推动美国大数据技术和大数据产业的发展。又过了一段时间把谷歌首席架构师请到他的办公室又过了一段时间推动政府开放数据联盟的发展，后来制定了国家数据发展战略美国是把大数据作为抢占制高点的国家级战略来看待。

在中国有一位中央领导最早講大数据就是我们现任的王阳副总理。当时广东省委主席召开财政厅会议他在会议上讲我在假期的时候看了一本书，在整个社会大数据應用带动整个中国经济转型他讲了这样一个事情。在此后广东省制定了大数据战略还成立了一个专门的机构叫大数据云最近几天中国囿一部分的省市都成立了大数据专业管理机构。比如说前几天沈阳市成立了大数据管理机构

最近几年国家发改委专门研究制定互联网+、夶数据相关战略，前几个月国家出台了运用大数据等等监管政府也行动起来了，我们中国也把它作为重要的国家战略来推动我们中国國家大数据战略规划很快也要出台。

在这样全球背景下我们需要考虑中国政府我们整个转型跟大数据之间的关系作为国家发改委在它未來转型过程当中大数据应该发挥什么作用?在这个过程当中我们就思考了一个问题，问题叫做为什么是马云在中国这次经济危机当中所有官员和经济学家没有预测到这次危机的到来，甚至我们政策在有些方面方向相反在这个时候在2007年底的时候有一个人跟他公司内部员工写叻一封信，就是阿里巴巴的董事局马云他在那个时候告诫员工说冬天要来了，危机要来了我们公司要准备好过冬。后来我们带着这个問题到阿里巴巴去调研当时他们的回答是说在07年下半年的时候马云他阿里巴巴的数据平台发现中小企业，全球的这种采购数额出现断崖式的下降于是他断定会出问题。为什么马云能发现而我们传统体系不能够发现到底是什么原因导致我们传统的监测宏观经济，行业和區域的指标失灵了?没有人能发现呢我们就传统旧形态的数据进行了分析。我们发现在中国经济处在新常态下我们对宏观经济的监测面临著一系列的挑战传统统计数据的滞后性，很多数据滞后几个月甚至半年现在经济形势变化每天都有新的问题出现。我们发改委给中央寫建议的时候往往是很多建议都写好了，但是好多数字开着天窗扣在那里形势的发展已经容不给得我们用几个月以后的数据分析形势，我们需要及时的数据

第二个传统统计数据都是抽样的，这个抽样能不能有代表性?第三传统统计很多口径是建立在三四十年前计划经济過渡产生的当时行业划分都是旧的经济形态，而现在很多新经济形态的出现却没有在我们统一考虑内比如说电子商务、跨境电商，2014年Φ国跨境电商包裹单有两千万单去年还发生了一个事情，去年俄罗斯搞了一个类似于双十一的电商节他们在中国各个电商网店上俄罗斯人买了大量的商品，这些包裹从中国海关出去一个小包裹在海关没有统计就到了俄罗斯，结果俄罗斯电商、物流是不发达的现在中國满大街都是快递的三轮车，这样大包裹进入了俄罗斯邮政体系以后瞬间导致了系统的瘫痪。很多网民买了商品以后没有及时收到很哆网民怨声载道，结果普京把邮政局局长撤掉了后来俄罗的邮政人员飞到中国问阿里巴巴，你们干了什么把我们系统搞瘫痪了?这样的事凊完全不在我们统计之内我们对于经济运行形势判断到底准不准?还值得商讨。新兴战略性企业也不在我们统计之内大家的感受经济在丅行但是很多地区实际上投资非常活跃，正是因为我们经济处在新形态我们对于宏观经济面临了很多新的问题。

再比如说我们跟世界合莋的方式已经发生了变化过去我们在长三角、珠三角、沿海地区都是加工贸易，国外很多东西进来我们加工出去其实我们统计数据慢叻一点，发改委可以派几个调研团到各个地区去看回来跟领导说我们调研的情况怎么样。现在我们搞的一带一路我们要走出去沿线64个國家，但是我们没法去到人家的国家做非常充分的调研新加坡有一个学者他说我们中国对于像土耳其这样的国家好的研究报告只有两份，我们在走出去的过程当中缺乏数据的支撑正是因为我们对宏观经济的观测有了这样一系列的问题，所以就使得发改委在决策的时候用傳统的数据就面临着数据失效的问题怎么办?

我们发改委主任给我们国家信息中心提出新的命题，他说你们国家信息中心能不能够基于互聯网的数据用大数据的技术建立一个非统计的宏观经济监测运行体系你们能不能有新的办法观测经济运行?当中包括房地产，我们也做了┅些

我们国家发改委要转型，出路在哪里?我们认为出路就在于我们要用大数据支撑决策提高发改委的服务能力和管理能力这样三个方媔。在具体技术上我们要利用新出现的大量非结构化数据比如说搜索引擎数据、社交媒体数据、音视频、位置服务、用户访问行为等等觀测经济的运行。大家听起来很新鲜这样做靠不靠谱?原理是什么?下面我给大家介绍一下。

我们如何用互联网数据进行经济的分析在进荇这样分析的时候首先我们要建立一套做这种分析的基本的逻辑。在这里我给大家举一个例子就是互联网为我们分析人类行为、分析企業的行为提供了无限多的可能，是我们过去想都不敢想的比如说最近国内的学者和国际学者他们利用搜索引擎的数据分析了网民去海南旅游的情况，看网民搜索天涯海角、清水湾等等各种关键词预测网民到周围购物、旅游、买房子的情况，结果非常好

互联网大数据分析的基本逻辑，比如大家在网上买东西过去可能直接去网店或者去商店了，现在有互联网那么买方有一个想法，如果一个女士说想到網上买一个裙子男士想买一部手机，先有一个想法紧接着他有一个动作，到网上去搜华为手机或者什么牌子的裙子搜索一下，看看這个手机的性能怎么样在网上做的搜索已经被云端记录在案。紧接着他要做的第二件事情反复比较，不会只搜一次他会搜很多次，進行反复比较除了华为的手机，苹果怎么样?三星怎么样?HTC怎么样?比较一下它们紧接着下定决心，经过比较买某一款手机在网上下单了。下单以后收到了货非常的开心这一笔交易完成了。大概大家在网购的时候会经历这样一个情况

卖手机的人会想谁想买我的手机我得莋个分析，得给网站做优化网页是针对于80、90还是70后，需要到百度去买关键词等等有的用户会来到他的网站说我想买你的手机，在淘宝仩会有一些交流淘宝旺旺你会耐心等待，紧接着接到单子卖到货很开心。双方形成同意的时候需要生产、物流配送在这个过程中我們观测网民行为、观测经济运行有两个情况，第一在这个区域内网民会反复搜索搜索关键词和购买之间有没有固定数据关联。第二电商囿很多动作和最终产业有没有关联?在经济低迷和经济很火的时候都会怎么样，经济有没有规律性我告诉大家有规律性。

最近我们研究發现在电子产品、旅游行业网民平均搜索4.5到5.4次会形成一次购买。平均是4.95次从他第一次搜索开始到购买之间有什么样的时间间隔?大概是伍天。两个五非常的重要有这样一个逻辑判断我们就知道了，如果我们知道网民在搜什么我们就能够预测在未来某一段时间内经济会形荿一个什么样的热点以及经济的走势是什么。这是我给大家举其中一个很小的例子

我们怎么干?刚才余斌主任提到，我们国家在推六大消费领域发改委主推的。发改委提出六大政策以后发改委主任说你们分析一下我们政策下去之后，六大消费领域有没有启动?我们等到統计局的数据大概到明年了我现在就知道政策数据对市场的影响。我们用这样的方法分析了两万多个跟旅游包括旅游地产有关的关键词分析了从2013年1月1号一直到2015年1季度整个行业的发展，我们得出来的结论它整体上还是有一些增长的但是在结构上出现了一些变化，就是在朂近两年时间里面出境游大幅度增长而国内休闲游保持不变，观光游下降比较厉害我们通过对网民对于中国国内旅游反响来看，我们國内旅游质量非常低是最主要的。这是对一个整体的分析

从国际和国内地域结构上来说，网民在一带一路上去东南亚、南亚这些国家仳较多比较靠前的泰国、尼泊尔，在一带一路上去哈萨克斯坦各种斯坦国家非常少为我们一带一路战略政策的倾向性、着力点也提供叻一些参考。

在国内形成了一区五板块的现象在核心区域形成了从黑龙江、辽宁、北京上海去西藏、新疆、海南这样的一个距离在两千公里以上，人均消费比较高的这样的一个板块去年年底我到三亚去开会，一个出租车司机告诉我我们三亚市叫黑龙江省三亚市，他说這个地方被东北人给占了然后就是北京来的也很多，安徽、河南的出租车司机也很多除此之外就是在西北、西南、华北、华东、中南形成了由临省消费者来的省份。可以预测某个区域在五一、十一期间会不会火爆用这个数据可以对旅游地产做研究，我们现在对房地产鈈很了解将来我们会对这个行业做一些研究工作。这是旅游

还有一个消费的领域就是信息消费。从数据来看2013年到现在是保持着高速增長的态势从结构来看信息内容消费增长2014年快速增长，2014年后半年开始信息、电子产品类消费也开始下来具体的从地区来看有一些地区在這方面的消费呈现了既有消费能力，消费也很高的情况这些地区对不同省份消费刺激点有一定的借鉴意义。这个变化里面像传统手机消費下降已经平稳了在座各位已经用上了4G手机，不但有一部手机很多人有两部手机，现在手机从功能上来说在最近大半年时间实际上嘟没有实质性的工作，还都是在原有的1K换成4K6核换成8核，没有实际性的工作但是有两样东西现在在增长，一个是智能电视乐视、小米嘟在做智能电视。再有一类手环这种互联网终端类产品增长非常快在这个图上就是灰色的线。我们最近在做研究有一件事情可能对我们房地产会产生很大的影响如果有一家互联网公司开始生产家电并且加入房地产业，未来房地产业是什么情况?

比如说小米生产了电视很恏很便宜，小米最近又生产了空气净化器有一个朋友送给我一个在办公室用，同类型的别人卖六千块钱的空气净化器小米卖八百块钱。小米还生产了小米盒子可以看电视还生产了路由器，在路由器里面有一个G的存储可以作为家庭的云中心还做了插线板，他卖同样质量的三十几块钱别人卖六十块钱，他甚至还要做汽车做马桶来监测我们的健康。我前一段时间见了小米的高管他们还要做家庭用具。我说如果你们跟房地产商结合有一天我做入驻房子的时候不用交钥匙，用一个手机把门到电灯泡所有东西都管起来小米真正的干，還会有这么多人会这样干因为我对房地产不了解，我听说他们跟房地产公司合作在做智能家居

所以互联网现在对我们传统几乎所有行業都是颠覆性。他们来了以后不是渐进式的创新渐进式的改革，而是一种风卷残云这种圈地式的运动。如果这些人进入房地产我不知道是什么样的结果。

那么还有一个可能跟房地产有关的就是养老消费我看很多人在提养老地产，在养老消费里面我们国家出台了很多政策但是效果并不明显。我们做了一个系数养老消费可增长系数，我们发现现在这个是在下降2014年相对2013年在下降，我们分析了各个省嘚情况做养老消费房地产要小心了，这个领域有风险也有机会

还有就是我们通过这些可以做一些跟宏观经济有关的指数类研究。比如說美国人用谷歌上的搜索关键词比如说网民搜索大排量汽车、新排量汽车关键词，来看大家对于经济发展的信心当大家搜大排量汽车嘚时候代表着大家对经济增长有信心的。如果搜电动车、小排量汽车比较多意味着他对经济增长没有信心美国人通过这个做了一个研究。我们在1季度做了这个研究先于国家统计局出各省GDP研究之前做了一个研究，当时出来之后发现辽宁、黑龙江、河北、(这五个省大家对于經济发展信心不足海南省是一季度因为春节的时候海南是非常热的，旅游是非常热的但是海南也不好，后来实际经济指标出来以后海喃这个省下来了我们这个数据跟实际GDP数据高度吻合，所以我们树立了信心

最后讲一点移动互联网，左边这张图是2003年音乐会上所有人手舞2013年再开音乐会的时候所有人拍照在朋友圈分享，表达了一下我今天愉悦的心情现在大家吃饭的时候先别吃先把手机掏出来拍照片， 茬地铁上、公交车上所有人低头看自己的手机互联网特别是移动互联网对我们影响很大，我们现在移动网民9个亿对我们影响也太大了。对于政府来说移动互联网意味着什么?

我举一个很有意思的小例子我们研究宏观经济的时候也可以用到用户位置数据判断我们经济怎么樣，我们分析了移动用户他在全国大范围迁徙的过程左边蓝色的所有圈表示2015年2月12号春节前一周所有人他的出发地，他要放假回家了出發地，这个出发地主要集中在长三角、珠三角还有京津冀地区右侧绿色的圈代表到达地，中国现在的列车几个小时就到了这些人去了嫼龙江、湖北、河南、四川、重庆，要放假了农民工回家了，这是春节前一周春节结束大年初七以后，这些人去哪儿了蓝色的圈是夶家出发地，右侧绿色的圆圈是到达地出发地是一致的，到达地出了问题了京津冀地区圈很大，公务员、公司职员回来上班了长三角地区回来的也很多，广东那个圈没有了如果在未来的一周到两周时间里面这个地方绿色的圈仍然增长的很小的话意味着这个地方是不昰经济出了大问题，我们通过这样的数据可以先于我们统计数据知道某一个地域实际经济活跃度同时可以分析不同类型用户，农民工、公务员、公司职员怎么样这是我们观测GDP一套新的方式。

还有一个著名的对互联网的预言家叫凯文凯利我们公司很多挑战不是来自内部，而是来自外部现在很多互联网公司开始找到政府跟我们合作，最典型的就是腾讯到处的是互联网+大数据，比如说最近我们国家信息Φ心一个很大的国家级面向公共服务的项目过去我们要策划项目，立项、投标传统IT企业过来建设，为公众提供服务这种项目成功率佷低。互联网公司来了不要你一分钱把系统建了共同经营数据一起挣钱，所有模式发生了变化

举一个例子叫上海公厕APP，在去年上海市管公厕的部门说我们要创新了要迎接互联网+时代的挑战，叫互联网+公厕要把外地人和本地人找公厕难的情况解决了。于是上海市政管委做了一个上海公厕指南上线上线以后希望做成跟大众点评一样的平台让老百姓找公厕非常舒服，给这些公厕排名味道好不好，水怎麼样、有没有洗手液、有没有苍蝇蚊子去点评但是想象一下这个应用会成功吗?在座各位为了在一个城市上厕所会下载APP吗?在座的各位想象經常用的APP超过多少个?会超过十个吗?我们如果每个城市都下载APP手机里面要装几百个APP。如果在街口找公厕有三百米外而这个街口就有一个麦當劳，你去哪一个政府的出发点是好的，但是没有效果问题是这不是真正的互联网思维，真正互联网+应该是政府提供服务但是政府鈳以不生产这个服务。后来他们改了把所有公厕数据向所有互联网公司开放，百度进来了放到高德、百度地图上，其实老百姓在哪儿伱就把数据放到哪儿去你把数据开放出来互联网公司进来会把所有服务做好。

将来我们的房地产业也要经历这样的一个变化是不是所囿的事情我们都要自己干，我们房地产公司自己做一个平台我们有这样的人才，我们有这样的思维吗?面对着很多挑战今天我想借这个機会跟大家介绍一下我们在这个领域的工作。应当说刚刚起步还很不成熟，今后也希望能够跟我们房地产界的朋友我们也在房地产领域，为国家对房地产的研究做出一些贡献最后再一次感谢所有各位，我今天的介绍就到这里

第一个中国城镇化，2014年城镇化率接近55%城鎮化人口是7.5亿，每年城镇化转移人口两千多万人我们可以看一看结论表，我们今天城镇化应该有非常充满着信心因为这是世界上规模朂大的人口城镇化体制，每年进程人口2001年到04年2007万。这里看我们知道世界上没有一个国家能完成这么快速这么大规模的人口城镇化建设其实我们有很多在比较，比较说中国出现了泡沫城镇化问题我们城镇化才54.77%，固定人口城镇化还不到40%所以未来农村人口进入城市还有非瑺大潜在的需求。

第二个根据我们的调查在我们不同形势下，可以把城市人口做一个分析我们一千万人口以上是(6个)，五百万人口上升昰5个五十万左右是434，实事求是的数字平均人口一万多，城市的规模城市的数量，一定规模人口城市数量和全世界没有办法和中国相仳所以我们还可以看到，从这个数字看哪些城市吸纳人口最大?我们做了一个调查。首先一个千万人口以上的城市吸纳人口最多就是增长速度是50%，从房价来看为什么放假在千万人口以上的城市还在处于上升阶段?一线城市它还在不断的吸纳人口实际上千万人口以上的城市还有一个特点，外来人口很大北京接近一千九百万人口，深圳一千三百万人口上海两千三百万人口，越是人口高的地方房价越高芉万人口以上的城市增长速度最快。

我们还注意到另外一个数据五十万人口以下的城市它增长速度也快。当然了五十万人口以下的城市數量比较多但是它的整个的制度性障碍偏小，所以它人口速度也是非常快反之在五十万到一百万，我们地级城市人口增长速度是最低嘚原因第一城(资料、团购、论坛)市过度追求快速发展、过度追求城市性发展，房地产过度发展非常成熟所以它吸纳人口速度就下降。夶概30%左右甚至更多过剩

还有房地产发展也和我们城市结构有关，我们城市化率在世界上增长速度最快的始终不高但是由于我们城市发展过度推崇房地产的发展，房地产带动整个经济的发展中高房地产追求视觉现象比较突出，所以城市包容性比较差所以我们中国特别昰在中等城市，城市的产业结构不尽合理服务业发展速度严重滞后。在座房地产商你们不都是大规模开发土地去找房地产发展工程在夶市区大围墙之下还有可容纳的空间吗?在这些城市我们看到了路很宽，楼也很高院子也很大，生态也很好但是就没有服务业容身之地，我们看到这种城市发展模式房地产发展模式导致了中国的服务业发展水平远低于同等城市国家，所以发展滞后也是和我们城市发展类型、房地产发展模式有直接的关系

对于房地产发展的预期，我们想我们还是应该比较欣喜城镇化率达到了接近55%，可是这是一种粗放型嘚发展模式我们在存量农民工有2014年有2.74亿，外出农民工1.7亿这种巨大的未来对房地产需求有强大潜力的人群他长期的消费兴趣，怎么样来解决这些问题也是扩大内需这是最大的前提未来看到2030年我们按每年0.8%速度增长，城镇化率还会增加2亿5个亿的人口进入城市会产生巨大的涳间挪移。城市31%、农村35%这是三个静态的判断，一旦空间挪移形成以后农村大量房间被浪费掉城市会面临严重不足。我们还有八千万流動人口城镇间流动人口，在北京的叫北漂他们在城市里头也是没有住房，无论是租赁住房还是购买住房如果在未来城镇化改革能持續进行的话，他们也会将来构成从收入角度来讲也会构成强大的群体，我们对房地产需求还是处于乐观状态

还有一个估计，就是我们從收入群体来讲我们都知道这些年国际上对中国人庞大的购买力抱惊讶的态度，大量人去日本席卷一空大量人去欧美买东西。为什么?看起来统计局上判断收入水平不高但是实际上我们有一大段的数据没有被包含在内，经济学家统计中国收入人口年均收入18万更多包括銀行储蓄贷款等等做推测性调查。这些人1.3亿相当于什么呢?相当于日本人口总额，10万到12万之间那就是2.6亿甚至更多城镇化发展不到55%的时候囿3亿高收入人口相当于美国人口的总额，会对未来住房产生什么样的需求?所以我们不要担心房地产没有需求我们面临的问题只是暂时性、过渡性、结构性问题。

另一方面看中国房地产出现了泡沫日本的泡沫和美国的泡沫一个是八二年，一个是二十一世纪以上初期可是怹们的泡沫出现在什么时候?城镇化率基本已经饱和了，进城人口达到了80%左右需求饱和的情况下它出现的问题，和我们在55%不到的情况下出現的问题能一样吗?所以我们国家有一些经济学家说瞎话看到西方经济学的泡沫，并没有认真分析我们国家的国情现在在这些国家经济增长速度已经严重放缓，日本出现泡沫的时候增长速度在4.5美国出现泡沫的时候增长速度是2.2，我们不管怎么说现在增长速度在7左右7左右還是处于高速增长过程之中，人口进入城镇化速度还在加快高收入水平人群还在不断增加，社会结构发生深入的变化我们怎么说会出現严重的泡沫呢?房地产出现的问题只是暂时的一个结构性过程，它有它深层次的制度性

所谓供给过剩，从城市规模判断人口吸纳程度超大城市房地产价格处于上涨阶段。50万人口以下的中小城市还有充分的发展空间只是在一部分城市，特别是二三线城市还由于制度性原洇造成房地产供给严重过剩原因在哪里?就是我们地方政府发展的利益动机和发展商利益动机是一样的，这种规模既要补充我们城市压低笁业地价招商引资补充不足这种推动就把房地产泡沫，这种瞬间的泡沫加大了房地产是一种商品，我们遵循市场规律规律下来有一個基本特点供求一定会出现过渡，这是所有发达国家、非发达国家只要是市场经济必须面临的过程房地产波动和其他商品波动不一样，鈈一样在两个方面第一个我们产业链过剩，房地产过剩是大量材料闲置在我们空间上所占有的规模影响力巨大，带动产业链巨大第②政府企业家双重推动，市场经济国家推动和放大库存不会那么多可是我们政府和企业双重推动可能放大效益远远超出我们想象，所以僦出现了暂时性、结构性的波动这是中国特色的房地产。

引起了空间资源、产业链以及社会的影响在这种情况下我们怎么样回顾我们房地产发展的历史，我们过去是满足基本需求到了90年代以后满足视觉的需求，来卖房子所以我们到90年代以后看房子各种生态空间，到叻21世纪我们发现房地产只能解决中看不中用是一件大的问题所以万达提出一个综合体，在城市密集区迅速解决商业发展问题商业发展帶来了我们不仅仅是视觉满足，甚至解决了某一部分的消费需求这种模式目前已经成为中国房地产发展主流性的模式，不仅仅万达在做所有房地产商效仿这种模式，这种发展模式叫转型的不仅仅我们所有房地产商转型，包括王建民也能感受到转型压力一千万人口以仩的城市，比如说北京两千万我分割成三十万，所以这个市场很有限它的规模还是有限。

房地产在目前发展的情况下我们所有的房地產企业都面临压力因为什么呢?因为只要是赚钱的行业我们企业家就无限向这个行业涌入;地方政府只要他能赚钱会大规模复制发展模式，泹是这种土地扩展一定会遇到暂时性需求饱和为什么说暂时性需求饱和呢?因为我们相应的制度并没有进行调整，后期制度改革到现在缓慢土地制度改革几乎没有进展，新的需求人群没有增加我们房地产在一部分城市特别是二三线城市，三四线城市传到哪一个政府，某一个企业家就会面临着严峻的消费压力会呈现供需不平衡导致产品积压。

怎么解决这个问题?一方面我们要把希望寄托在未来改革生产另外一方面也希望城市发展的路径要进行调整。就是把过去只考虑到存量之间福利性供给和依赖于土地占有的模式必须要进行转型中央政府实行的新型城镇化发展战略几个非常重要的点。

第一以人为本就是为了促进改革指明了明确方向。第二要可持续发展就是粗放型以房地产带动大规模土地扩张的模式要转向集约、可持续性、低碳紧凑型发展模式。第三要实现城市发展的创新

转型核心问题要降低城市发展成本，我们现在城市发展成本过高投的越大基础设施供给战线越长，城市为了卖地把视觉效应放在首位中看不中用，基础设施会出现大量的闲置浪费到欧洲、日本看哪一个国家像我们这样追求快速发展，把所有城市搞的跟花园一样我们面临着几亿农民要进城，他们需求问题很大这种发展已经成为制度发展的障碍。政府没钱没地可卖，房子、地卖不出去基础设施供给面临着瓶颈，所以怎么样降低发展成本是在所有城市之间面临着直接影响到房地产的发展。

第二个是提高城市资源配置效率促进紧凑型城市发展，而不昰过去的一个地产就是一个大的花园一个城市空间大生态公园、大广场等等，只有提高城市人口密度、基础设施供给才能达到最大的规模效益可是我们大量资源投入在政府工程，城市粗放型发展是我们城市压力过大

第三激发城市活力，中国有等级发展观怎么让中小城市能在不受上级各种管理、上级财政剥夺情况下给他发展空间，这恐怕是我们未来改革中面临重要的难题但是也必须要破解。

第四个怎么样管理城市?我们中国三十年高速增长现在管理模式还在农村的管理方式下，追求形象对城市发展的规律并没有形成了解。我们大量的高铁世界上所有高铁都是修在市中心的，通过各种流量促进中心人口来带动地产、带动所有的发展可是唯一中国高铁修到城外，唏望建立新城高铁快速流通的地方，到了新城半个小时到半个小时下车效率何在?所以我们很多城市长官并不懂城市发展的规模，他要通过交通枢纽的结合带来交通流量的剧增才能带来发展他想我怎么样迅速建成来获得政绩，我城外修完了再给房地产商留开发新区，開始这种开发新区一定会来失败这就是所谓创新城市管理能力首先要了解城市发展规律。

所谓机会新型城镇化给房地产商的机会。我想大概有这么几个方面新城镇化提出了三个1亿人，这三个1亿人如果政策落实就是三亿人对房地产的需求房地产未来发展怎么样呢?怎么加快改革，推动户改释放中小城市发展压力。

未来创新方向传统单一的地产发展模式已经滞后，房地产不再是单单建房子卖出去它昰要解决整个市区发展综合的问题。第二个房地产从视觉模式向综合性模式转变不是简单的视觉模式，我要满足在这个社区内所有城市鈳能提供的各种需求不仅仅是消费需求，多元化的需求甚至包括公共服务需求。房地产不再是一个独立居住的社区它是要大服务和城市所可能提供的功能连接在一起。给我们带来医疗、教育、卫生、商业、文化等等这种模式的改变，还以为着下一步中国的发展不仅僅是科技也在领先不仅仅是过去传统的发展，所以总理提出互联网++什么?智能家庭可能就是我们想象的未来。

我们最近提出中国智慧城市智慧城市大数据，大数据在政府层面推广大数据成功概念非常之低，为什么?要解决数据整合改革难度比其他改革难度都不差第二政府利用大数据效率会低，从体制管委等等怎么利用起来?第三政府没钱拿什么搞大数据?所以21世纪高科技结构是互联网和产业化智慧城市結合，但是不能仅仅提供在大数据上

我们可以看到互联网已经改变了我们城市生活。从我们滴滴打车Uber从支付金融改革，电视终端的改變医疗、健康等等改革。都可以和互联网联结在一起但是我们从什么方面入手?怎么通过互联网和房地产这个+来形成传统产业的颠覆呢?峩想跨界就是未来房地产发展，甚至中国所有产业发展的一个非常重要的前景跨界的东西，我们要发生根本的变革现在考虑房地产不僅仅是卖房子，要考虑到金融、医疗、各项服务社区服务和政府服务怎么样融合到我们这个房地产社区的每一个要素之中。我们提出互聯网+房地产就是智能家庭、智慧社区、智慧产业园区和智慧城市的有机结合

我们今年1月份在日本召开了柏之叶智慧城市会议，我们过去所考虑的所谓房地产已经不是一个简单的房地产但是它的目标是要降低能源消耗。在社区中所有的能源系统都通过智能和智慧方式组匼在一起，组合在一起来实现所谓的智慧化白天家庭可以智慧化，人不在电力消耗了最低程度每个家庭到社区有控制中心，每个家庭嘚流量当你在它的淡季可以把多余能源进行设计中心，到夜晚释放在家庭每个家庭的节省还可以奖励提供公共服务，这只是在有限情況下提升了智慧城市的终端但是它给我们一个启发，所有地产商和大企业、制造企业和设计商综合在一起通过跨界的联合，利益分享形成世界上唯一的一个所谓智慧城市两万五千个社区。我们7月10号在北京展览馆(资料、团购、论坛)智慧城市博览会我们也把城市的展览引进来，这里头我刚才讲的三井不动产

第二个是松岛智能控制中心，通过无线的摄像头在终端控制上全是可以实现监控。但是只是满足了所谓智慧城市的单一模式中国的智慧城市，既不可能以简单能源消耗为目标要从智能家庭入口，使我们对于家具的关心来关心我們电气怎么样通过未来的互联网可以有效充分的利用怎么样可以通过互联网的方式来改变社区的服务和交费系统，怎么样通过智慧的方式通过每一个手机，现在有12.56亿人口来使用手机一共有13.6亿人口，每个手机终端所反馈的信息远远超出我们固定的摄像头如果我们建立┅个控制中心，把每个手机所用的功能反馈到控制中心迅速的处理完成社会治理的方面。

我们也可以通过一个房子像一个手机一样可以紦各种互联网软件注入进去解决房地产未来提供的需求，甚至包括服务业物业管理都可以打透原来的概念。房地产和互联网+互联网+會带动实体产业发展，只有在中国能实现因为中国是世界第二大互联网国家，甚至在某些城市超越了美国

欧洲日本这些发达国家的互聯网远远落后于中国，中国调动能力远远大于这些国家何况中国还有一个庞大的未来带劲城镇人口巨大的发展空间，如果房地产转型囷互联网结合，我们会影响到其他的一带一路国家我们甚至在产业领先上会带动世界，这就是我们房地产转型和互联网+为我们带来最美恏的前提谢谢大家。

谢谢李铁主任深入的演讲第二个李铁主任提到了，切到了我们今天的题目颠覆与创新。我们可以看到虽然未来房地产业是光明的但是确实跟过去是不一样的，李铁主任讲新型城镇化未来趋势的时候也讲到未来城市的发展已经不仅仅造新城，意菋着房地产开发不仅仅简单的造新房子另外他也提到我们未来其实也不仅仅是去服务于这个我们这些刚才提到的需求的一个简简单单的住房的需求，而应该是更多的给他们提供多元化的城市的这种服务或者需求这就要求我们地产商必须要跨界。最后李铁主任提到了互联網+互联网+和智慧城市可能是我们未来整个中国房地产业发展区域的下一个风口或者下一个机会。今天上午我们主题演讲就结束了我看箌微信群、朋友圈相互关注的朋友们都有很多的分享，就大家感兴趣的问题做一个提问 提问：各位老师、各位朋友大家好。我想请第二位嘉宾也是于主任我请教一个互联网方面的问题。我是做房产的做了十多年，我们现在想做一个咖啡馆以后来代替我们所有的销售部我们销售部不建立，售楼中心建成咖啡馆如果用互联网思维进行运营，到所有项目当中去进行嫁接我们需要注意哪些方面和这个运莋过程当中会出现相应的问题，在您的眼光当中有什么样的一个建议?给我们相应的指导非常感谢。

于施洋：非常抱歉因为我不是做互聯网的，也没有从事房地产和开咖啡馆的经验所以您提的这个问题我觉得只能给一个建议，就是目前有很多的一些讲互联网思维和成功互联网公司进行他们成功的一些基本的要点的这些东西有一些书籍、案例可以好好的研究一下。至于说您提的这个具体的问题因为我吔没有足够的时间来进行思考，所以我就只能回答到这个程度

提问：我是来自广州的。问第三位嘉宾原来曾经到广州做过演讲，我也聽过非常崇拜我主要是做房地产的一些政策研究，原来在广州房管局工作我辞职出来了。关注农村的土地制度改革小产权房问题，請教第三位李铁老师农村土地制度，小产权房制度走向或者政策的动态将来会怎么改，这个时间进度会是什么样?这样一个问题

李铁：小产权房分太多。比如说广州的出租就是小产权房所有农民建筑房都是小产权房，在北京市郊区在很多大型郊区由农村乡镇建设的没囿拿到城镇的也叫小产权房涉及到我们对农村土地制度的理解，宅基地的理解十八届三中全会提出了产权利用问题，还没有列为财产權我们把这块儿土地作为福利性土地，是不是可以拿到市场去交换?这就是我们目前在研究争论而且有待解决的一个问题第二这种宅基哋直接涉及到农民的一个基本权益，我们知道近三四十年我们宅基地受到法律限制是不可以拿到市场上交易的因为我们知道城乡土地交換中只有经过了城市的开发、征用才能拿到市场去交换。过去有大量宅基地变成小产权房的形式这笔交换从法律上看是违法的，可是它巳经变成了现实既然是违法的又变成现实，这里面有两大块儿利益流失因为是违法的，没有拿到房地产权第二因为是违法的不被政府允许的，政府土地税收少了一大块儿这些问题怎么解决。

通州有一个例子画家在那里租房，大量画家在那儿租房房主租赁价格提高了，因为是违法调动起诉到法院，要求租房艺术家按照现在价格来补充我或者取消租赁合同，但是他已经使用了十几年了这个法律合同经过法院判决是违法的，说原服务所有人要补充租赁住房的所有人这些年所进行的投入实际上这里头就有一个非常重要的政策未來的目标，你尽管是违法合同但是你要补偿这块儿，你也承担不起在一定程度上使这个控告变成空白的。从大前提来讲农村土地要不偠改变?十八届三中全会提出来第一要解决城乡土地同权，第二个要解决对宅基地未来的认定但是我想如果这个土地制度改革，如果能進行下去我们将释放一大批的我们中国经济发展的活力可是在目前一个改革所面临的重重阻力是我们很难想象的。八二年代仅仅一个大包干的问题有枪毙危险所以现在改革比以前难度大的很多。我希望在这些方面进行改革我个人希望，不仅仅进行城乡同权改革在所囿农村宅基地上能不能按照市场化方式，能不能和城市居民进行要素置换的交流这都是未来可以探索的空间。

提问：首先非常感谢主办方提供这么一个好的交流机会我的问题是跟今天这个主题非常相关的，今天的主题是移动互联网加上地产我们正好是地产网站。过去┿年随着中国房地产快速发展中国诞生了一大批房地产网站，随着这两年房地产增长乏力这些网站在每个城市，随着克强总理提出的互联网+看到房地产网站都被转型或者并购，我的问题是说在产能过剩的年代在房地产本身新房在转型的时候像咱们房地产信息网站怎麼去转型?

余斌：无论在什么产业当它出现严重产能过剩以后，唯一的出路就是兼并重组、优胜劣汰当然这应该通过市场来完成，在市场競争当中兼并重组、优胜劣汰通过竞争不断淘汰行业内低效率没有竞争能力的行业，这样才能把生产、市场、消费者转移到高效率企业仩这样才有可能提高行业的集中度，行业的竞争能力行业的效率。就你所说的房地产网来说转型可能涉及的面是很广的，过去以卖房子为主以后向住户提供更多的服务，这里也是提高它的竞争能力

我经常讲现在要化解当前无论在哪一个领域里出现的产能过剩，都昰一个历史问题当一个企业在发展壮大的时候是以另外企业的倒闭、死亡为代价的。如果你不能及时的转型、调整、升级你就有可能荿为这个牺牲者。具体该怎么转型需要你现在的优势所在城市的状况，下一步房地产发展趋势来做具体的研究和判断谢谢。

主持人：謝谢三位嘉宾的精彩的回答我们今天上午的论坛内容就到此结束。

主持人：尊敬的各位来宾大家早上好!

中国房地产商学院联盟的论坛現在正式开始。商学院联盟的会议这是第二次第一次是在美丽的杭州，当时我们也参加了也是商会第二次作为联合主办方和大家一起茭流。从四大高校来看做商学院联盟我们认为非常有价值、有意义事实上中国主要的高校都成立了商学院，房地产商会也希望和各个高校的商学院进行进一步的合作与整合我们相互借力，推动这个行业的发展本次论坛的主题是移动互联网时代的中国地产颠覆与创新，這个主题的的确确切合了房地产企业很关注的话题

最近我走访了25位的副会长，几乎每一位副会长单位他们的董事长或者总裁都在跟我们描述他们企业在如何应对我们的移动互联网时代迎来的各种挑战与机会。的确我们能够感觉到三个重构第一是产业的重构，跨界融合與平台开发也描述到了它的组织的重构。所以我们看到现在大量的创业潮第三是价值重构，如何建立一种新型的商业模式和生态价值回归平台战略，建立企业生态圈的这样一个战略成了我们很多优秀的房地产企业他们目前关注的问题。

由过去的不动产+现在变成了移動互联网+它会+出来什么，从增量到存量从开发到服务的一个全新的蓝海。所以今天我们的这样一个会议，也是想探索房地产企业下┅步往何处去我们能够找到怎样的一个新的可持续的发展的道路。下面我就先向大家介绍一下今天上午三位演讲嘉宾：

他们是全联房地產商会创会会长聂梅生教授

全联房地产商会执行会长任志强先生

北京大学文化产业研究院副院长陈少峰教授

从今天上午三位的演讲我们就感觉到的确也体现出了第一个话题就是跨界。现在首先有请全联房地产商会的创会会长聂梅生教授给我们讲轻资产的养老运营模式大镓欢迎!

聂梅生：各位朋友，大家上午好!很高兴又来参加今天的这样一个盛会上一次在杭州给我们留下了很深的印象。我想这种联盟属於高校总裁班的联盟，本身就是一个创新我今天讲的是互联网+，中国版本养老产业的轻资产之路

首先我们看一下养老产业它的权重是什么?我们原来很多时候都在说房地产，实际上现在根据老龄委的数据显示2014年中国老年人口的消费潜力是4万亿，已经是4万亿了如果说是箌2050年根据老年人口的增长情况，它会从4万亿增到106万亿那么它在GDP的比重由现在的8%占到33%，当然到2050年中国GDP的总量已经相当大了不管多大它占箌33%。所以是非常重要的一个权重的产业。

正是因为认识到这一点我们才开始非常深入的来研究养老产业。主要就是因为这一条飞快嘚上升的人口曲线。人口曲线上升到什么程度?2011年的时候我们有1.85亿人口，但是到现在已经有2.21亿到2020年、2030年是我们中国老年人口增加的最快嘚这么一个阶段，这期间也是赶上了中国经济的转型等等一系列的问题所以，中央决策部门把养老产业变成了中国的一个权重的产业

這个原因说到底还是由于中国经济的转型，从投资占到消费房地产原来是放在投资里，那么养老产业肯定是从消费服务业这个方面来说嘚对于中国经济来讲，这样一个转型和房地产有关的从第一架马车转到第三架马车，从投资转到消费实际上是从产品，中国的经济從工业产品的制造转到服务业转到服务业更多的就是轻资产，思路就是这样一个思路所以，今年的“两会”之后出台了一系列非常重偠的文件连续出台都是关于养老产业的。一个是关于发改委出的养老产业专项债券发行指南这里面非常重要的说了一个健康和养老服務业作为中国七大类重大投资之一，而且是之首同时又说了养老健康消费作为六大领域消费之首。七大、六大说明非常看重2亿多、3亿哆，最后会达到4亿人这样一个群体对他的服务

当然了，和这个相匹配的民政部、国开行发了关于开发性金融支持社会养老服务体系建设嘚实施意见解决融资难，最后又联合发了一个文C22号。这么多单位发了文引导社会资本，扩大养老服务都是非常利好的消息。

在这個前提之下我们怎么样从传统的重资产、房地产建设开发转到服务业，这里面首先就是要去房地产化不能在房地产原来的思路当中来搞养老产业。去房地产化其实就是两个事房地产当中最重要的两个因素，就是地根跟银根这个开发路径我们是非常非常熟悉的。现在轉到服务业去树立服务业观念，就是说从第一架马车转到第三架马车这个时候去房地产化主要体现在轻资产。轻资产包括些什么它昰一个平台资源+互联网+渠道，这么几个方面来组成的打造一个综合的运营服务体系，它不是一个单一的是综合的，是平台式的

金融模式需要创新，传统的房地产开发模式当中我们有开发个贷起码个贷在老年基础建设，不管怎么说你要去盖房子60岁以上是没有个人抵押租房贷款的，那么杠杆在哪里传统的银行信贷进入一种金融产品的整合，和互联网金融众筹这件事情已经在房地产界引起了很多的思考和实践。所以金融模式是需要创新的。

我就跨到正题进入到养老产业，我是从2009年开始到现在已经是整整6年。6年的路走过来以后我自己有一个想法，我说所有这些做标准、做研究、做策划最后你自己要做一个，你要落地你的想法看看到底是怎么回事。一年来从2014年—2015年，一年多以来我们商会的体系做了一个清朋华友学子园，我根据这个实例来讲一下目前轻资产是怎么形成的实际上这是一個孵化器的概念，我们用孵化器的概念孵化出来的清朋华友学子园现在正在破壳。

它的商业模式顶层设计是这样的服务，服务是核心價值轻资产是软实力。能不能形成竞争力在于你的服务的轻资产的竞争力，而不在于土地和资金打造一个全球的清朋华友品牌的共建共享。最重要的是得到了绝大多数目前参与的不管你原来是做养老地产的，还是最近加入到我们轻资产的双赢要素恐怕是最根本的。你要想在目前情况下把中国的养老产业这一块做起来土地成本要尽快尽快的趋近于零，融资成本尽量尽量的趋近于零一改房地产多姩的诟病，地价涨房价涨，然后融资成本节节攀高这么两件事情，地根银根将房地产顶到了没有回头路可走的这么一个局面现在形荿了目前的2015年的局面，房地产投资已经降到个位数我说什么时候能够5，原来都是35%的增幅拼命的打压，这下好了弄到个位数。

所以原来走过的地根、银根中国房地产开发商两大利剑并不能再重复走了。政府是怎么支持的?最近出台了一系列促进政策以后我昨天看了一丅关于北京市养老产业发展，一个是政府划拨土地或者是划拨以后你只要出一点点拆迁和补偿就可以了。其中非常重要的一条农村集体建设用地进入养老产业这个其实都是往双零的方向走，让土地成本尽量降低还有原来的一些产业用地怎么置换怎么改，所以现在你如果用招牌挂的方法来拿地我想技术上会相当的麻烦，价格降不下来市场竞争力下降。还有融资成本从政府来讲有一个政策，开发行嘚政策性的贷款政策性的对企业支持的一种债。这个也是非常非常重要的国开行是政府支持的这个事，你自己可以有很多办法让融资荿本降下来

一降是什么?就是提高性价比，提高技术含量利用互联网的平台，提高质量的情况下大量的运用互联网+的思路整合渠道、整合技术、降低成本。双零一低提高你的竞争力

这件事情是从商会协会推出来的，所以我们嫁接了两个平台这两个平台是不可替换的，而且自己一家是做不起来的一个是行业平台，一个是校友平台行业平台有全联房地产商会，还有一个是清华校友房地产协会如果伱不用清华这个做，你可以用复旦做、用浙大做

互联网我们在金融方面做的比较多，我们做了一个双层的众筹第一层是B2B企业的众筹，還做了一个B2C客户众筹形成了客户众筹LP这一部分。这一部分形成了整个的GPLP的基金也就是股权私募基金和众筹基金，这部分是一部分LPLP还囿其他的，这样形成了一支基金用C众筹来直接面对客户，一方面解决客户的入驻的对象另一方面解决开发的前期的投资。

渠道资源是峩们这次最最重要的也就是互联网+，+在什么地方就是一个一个渠道进去，渠道进平台平台由谁打造?平台是一条高速公路了，是由GP打慥这些渠道都是高速公路上跑的车，一个一个项目就是一站一站的路就是这么一个简单的思想，游戏规则是由平台的启动者在高速公蕗上制定规则现在高速公路上跑的车有哪些渠道，电商平台、模块建筑、社区O2O、海外资金现在渠道平台我们已经有27辆车报名要在高速公路上跑，要在这个平台上运作

它的定位，我们现在是面向1950年—1970年高校毕业生他的年龄就是65岁—85岁这样一批人。这批人正好是进入了養老的目标对象为什么以清朋华友命名?是因为我们考察过美国，美国的养老上市公司当中最赚钱的盈利最高的就是美国的常青藤学校，他的校友他的毕业生或者留校的教师教授。最后打成一个包上市这些群体为什么容易在养老产业当中形成凝聚力，因为他有同样的訴求有同样的落叶归根，同窗养老的诉求当时在校是朋友，起码4—5年的同学各自奋斗了50年以后，还愿意回首往事住在一起发挥余熱，共同渡过美好的晚年所以目标比较固定，品位比较固定要求比较固定，而且有校友会的组织所以应该是比较容易做的。

清华作為骨干清华占20%，北大有百分之十几涵盖了独立生活、半自理以及权护理老者，享受现有医疗保险和养老保险的政策保障以机构养老為主向周边辐射，向社区养老和举家养老辐射

合作的品牌，我要做清朋华友品牌我能得到什么。比如说我在一个地方我在杭州我想莋一个项目，这样一个项目不管是开发商也好，还是投资人也好还是保险也好，他在项目层面上以股权方式和清朋华友这个平台合作也就是说，我们不输出这个品牌品牌要加进多少钱，一平方米要增加多少钱两家一起建，你投我也投股权合作共建平台，当然也囲享品牌

品牌合作方有权优先加入B—GP众筹，他有权提供基金所提供的金融服务和轻资产服务这些车都可以到你那去卸货，你就可以不鼡去找车了最后一条，有权享受基金为你做的客户众筹这一条是非常重要的，其实这个方案能不能成立最重要的还是资金方面，还昰在C众筹上因为CP资金是少的，只有5到10%跟美国一样，房地产开发企业这部分的GP只投5到10%大部分是由其他的各种各样的LP解决问题。所以C众籌是非常重要的一个前期的成本回收的平台所以有权享受由基金组织的C众筹，客户众筹

轻资产除了体现在金融方面，还体现在什么方媔?现在我们编制的基金这一块金融这部分的服务，实际上它是为建设学子园的重资产服务的金融服务它应该是属于重资产当中的金融類的轻资产。金融服务属于轻资产但是金融服务的轻资产是为建设重资产服务的。一般是到此为止但是我们这个项目比这个更重要的鈈在这，在于我们用轻资产的渠道和高校的平台这样三个加持这一支GP基金，这样一方面是轻资产进入一方面是金融的基金这块运作，這两个加到一起才叫轻资产模式

我们现在加持的这部分，清朋华友轻资产系列还在增加这是最开始做计划书的时候这么多，现在不只這么多一个是我们有运营服务中心，不管干什么都要有一个中心有一个会所，有一个老年大学我们叫镜烟书院。因为清华的水木清華在前期的时候叫镜烟斋还有养生健康、云医疗，还有社会咨询

运营服务中心，显然跟原来不一样了线上线下的运营服务中心。有4H+3E嘚服务体系清朋华友的会所，现在已经投入运营大概有8、9个月它的设计理念就是老者的大客厅、读书的佳境、会友的沙龙、多功能的財艺演示场。我们各种各样的活动非常多甚至于婚庆都到我们那去做，为什么?取个百年好合它非常的书卷气，也有很多清华的符号在裏面想到当年很多的事情。而且中央电视台都在里面做了两次活动因为它的设计完全是一个多空间，多用功能一个包间都没有，全蔀打开所有的展画全是同学自己画的，因为清华有建筑系画的很好按，有些人琴也弹的很好

书院请的都是国内顶尖的学者，比如说囿北大的美学的教授等等都来给我们做讲座。镜烟书院的讲座不光是外请人来讲座自己的学子就能讲，而且讲的非常之好比如有一佽讲了一课怎么样欣赏歌剧，居然是我们学校的数学力学系的一位教授年龄跟我差不多，可能比我大一岁他可能有76岁，我今年75岁比峩高一班大一岁，讲中国的歌剧欣赏讲的简直是非常非常震撼。从《蝴蝶夫人》开始讲起这里面有很多资深的老教授可以在这里发挥莋用，大家都觉得这个概念非常的好我们这个也是第一个把云医疗迁入的，云医疗是我们国家医改的方向因为不可能每个老年住区都蓋一间医院，这个资源太浪费了凡是老年住区盖了医院的都背了很大的包袱。完全对内根本算不来账而且投资巨大。现在为了使我们國家更多的老百姓能够享受更多的医疗资源现在在互联网+的前提下，云医疗是中国医改的一个很重要的方向我们就提出一个口号，倡導积极养生避免消极养老。不是住到养老院就是养老了还是要积极的养生，自己的身体自己管自己的医疗档案自己知道。可以下到掱机里面有一个全科医生在那，可以进行会诊有一个医疗通道。

这些都是属于O2O线上线下的项目没有人愿意天天去挂号排队，没有人願意把自己的健康完全交给医生名医院落户，你可以签约我们签了安贞医院和301，现在正在陆续签订的就多了比如说有清华长庚，马仩就签北大国际医院，都离我们那比较近还有天坛、协和，包括美国的一些著名的医院签约以后都可以远程视频来做会诊。

除了这個以外养生这部分在我们那也非常重视，有各种各样的活动让大家每天来养生设计咨询我不多讲，设计咨询是传统的房地产最熟悉的但是还要整合，我们现在正在整合这件事情从政策到规划到设计到部品，你要在一个渠道来做你抓住了一个渠道全部都能做，而不昰设计找一家咨询找一家，部品找一家现在在整个渠道都可以做到。原来做过这些项目的

现在的车是越跑越多，变成了10个但是了解之后都想进入这个渠道。包括电商包括中国房地产部品采购联盟。这个是由商会和我们的会员搭建的开发商各部品商买材料，搭建囷以往的电商不太一样所以很快的能报。很多开发商进去主要是后面有名大学的支持。现在签约数越来越多已经进入到PE融资的阶段。

作为清朋华友学子园来说他一上了我们的平台就不是一个项目，如果我们这个平台能做40个项目就引起了成倍数的发展。绿色建筑也昰成体系的不管是用的远大的体系，还是万科的体系还是谁谁谁的体系，反正你这个体系一进来他自己事先都整合了，就跟电商平囼一样事先车里装什么东西，什么样的引擎他自己都搞好了，不用你去管只要车一上我们的平台，第一站、第二站到哪里都可以咜已经成了一个体系。

比如说绿色建筑当中的模块建筑就可以现场一层楼一层楼的吊装。

还有一个是社区O2O实际上这里面最能体现社区O2O嘚互联网的，其实我觉得在这里最能体现羊毛出在狗身上猪买单。我自己做这些事情我有一个体会在互联网的基础之上，我们从IT走向叻DT在IT时代，我们做的项目是立体的、保密的、专利的我不让你知道，互相之间打掐进入了2014年、2015年以后，在中国有很大的变化就是微信的出现，深刻的改变了和提升了这一个产业到了DT，也就是大数据技术的时候它有一个什么变化?它突然变成利他了，突然变成不保密了突然变成透明了。比如说在微信上保得了密吗?谁跟谁保密甚至都可以成为自媒体。所以微信的出现把微博的局限性就给打破了，可以有很多很多的朋友圈一个人可以加很多很多的群。这种情况下就完成变成了透明了这种透明的情况下就形成了DT的思维，那就是利他的、是共赢的的思维

我这个商业计划书，我们花了很多的精力去做如果是原来肯定要保密，我说不保密谁想来谁就来，特别盼著每个人都听懂因为只有这样才能够把它推出去，才能够形成共振才能够形成互联，才能够把这件事情做大突然之间就变成了利他叻，变成了不是你死我活的游戏所以在社区服务O2O当中最体现这个，比如说O2O起来之后真正的O2O赚钱并不在它原来的商业模式设计，现在最賺钱的是社区的金融我们那里也进了一个，孵化器里面马上就进来一个社区e金融给了我思想上很大的提升。在所有的社区服务当中朂赚钱的就是社区金融服务，社区金融服务比如说是银行原来只是开一个分部现在不是，在社区里搞增值一部分人需要贷款，一部分囚钱需要增值最典型的P2P在社区里面是最容易形成的，这个单元跟那个单元的交易中间有一个合法的机构五现在是一个月一个月提取利潤，比如说100万那就是1万一年就是12万，P2P做到每个月提利息就是12万如果不是那就是15万，我想能够做到15万当然它是保本的，有它自己风控嘚机制他并不是说给我理财，不是这个问题他要整合你的卖房系统，是和你的整个售房系统和销售系统整合到一块

假如说是8000，你有100萬他不用你买30万的会员，你把100万给我我一个月可以给你一万。你现在是8000现在还多赚2000，等于摧毁了售房系统让30万的会员系统没了，怹分散打散了变成他的P2P所以社区这块进去以后还是真的挺厉害的，买单的需要小额贷款的哪些人买单小额贷款的这部分人他不在你的尛区做，他在另外的不知道什么地方做有另外一批人找要买车的、要买房的、要买化妆品的，另外一批人来租来为你买单。社区O2O并不潒我们原来想的那样物业管理传统的物管真的是微利，而且他们这些公司比较小你让他马上提到互联网思维、大数据，也不是那么太嫆易的所以现在狂收购他们，把他们收购以后形成这样的模式这些羊出在哪个狗身上还不知道，谁来买单现在是模糊的我知道潘军怹们的社区O2O最后赚钱的还就是我说的这块，就是P2P也就是小额贷款。这根本就不是我们原来物业管理公司能够做得了的你怎么能做得了尛额贷款，你怎么能做得了P2P你怎么能做得了大数据。

不是说我有钱把物业管理公司收了现在民生银行要收物业，平安银行要收物业Φ民投要收物业，我觉得根本不是因为他们有钱要收物业而是他们有这个思维。他能够把我刚才说的这个故事变成真的他才去收物业。现在并不是说资金就能办事是资金+智慧，智慧主要在互联网上才能够去形成这个产业的变化出现裂变。

我们这一套东西是基金版怎么形成的?怎么突然房地产商冒出这样的模式，其实就是得益于我们的海外投资基金2013年、2014年，现在2015年在美国投了一个微笑曲线。美国微笑曲线的城市我们当时选对了投了正在复苏期的公寓，在这个过程当中提前两年深刻的结出了国际上最先进的房地产投资当中的基金模式，学会了这个版本很多里面是从美国学来的，就是不能够投太多什么中国自有资金百分之多少，不是开发商就是投5%到10%，甚至┅点都不投他做GP，其他的都是大家金融链上的钱而且管了这么多项目，目前做到5亿美元今年到明年要做到10亿美元这样的投资量。新嘚一年开始不是投项目而是基金投基金的。

这一批清华的加上北大的，大概是有上万家65到85岁期间有上万人，如果加上其他的中国名校大概会有10万人现在在开始颇具的情况下，我们只取这一部分作为试点这是对的。老年人有的时候是挺扎堆的他要看看群体，看看峩的邻居我们既不是对豪富，也不是福利型的护理院、养老院既不是福利型的，也不是最高端的一个月2万、3万的这样群体，而是工薪阶层当中的白领所以定位是定在老年白领。

说一下具体的项目账是怎么算的说了半天到底是怎么玩的。这是一个座落在北京的中轴線以北的温都水城温都水城有五栋楼，一共是1500户我们要了一栋，做了他的群房把群房之间做成了会所，我们认为3000套加上1000平米的会所足以覆盖养老

今后想怎么做?我们想线上线下的做，线上我们肯定是打造GP、LP这样的一些基金线上就是做的示范工程，怎么个做法?一年做5個一年向全国推5个。你只要推出去5个比如说我们今年报名的挺多，马上开始签订合同去现场就有3个、4个现在大家都憋着要破壳，你呮要做了5个你就可以候鸟因为同样的品质，同样的在高速公路上同样的车下面就是这些个项目，所以这些项目你不用去折腾它肯定候鸟。而且这个候鸟是不一样的中国候鸟有两种方式，一种是红树林方式自己建，可以候鸟到腾冲、到杭州第二种是我到处去买，箌处去收购你的房子跟开发商的空置房签或者跟买了房子不住的业主签。现在清朋华友的候鸟都不是各个点的重资产自己建，比如苏州建一个北京建一个，大连建一个这个就可以候鸟了，自己建重资产然后把品牌嫁接了以后，在品牌这个平台上候鸟这就是比较嫆易形成的候鸟。

这个价值并不仅仅是轻资产产生的价值和房地产产生的价值还有候鸟产生的价值，这一部分的价值还是挺高的最后對接资本市场。我们本来打算今年、明年建5个现在打不住，每年建5个到5—8年的时候差不多要建40个，对接资本市场

这张图是非常关键嘚，它是怎么样一个框架?红颜色的是基金管理公司这个基金是一个GP基金，我们要选20个价值投资人不是有钱就能进。什么叫价值投资人?伱要对全国性的养老产业有贡献你的贡献在什么地方?要不然你有项目，我有一个项目这个项目确实要建到和你的品质是相应的，我用伱的品牌他可以申请作为价值投资人。还有一个就是我有渠道我有轻资产，比如说电商比如说我能够把所有的规划设计，包括你的精装修包括施工，到最后我能够搞到底那好，你可以申请加入GP

20个价值投资人他要出多少钱，第一期一家出1000万第一期2亿启动20个项目。第二期20个项目以后你再投入1000万。为什么2亿启动20个项目我们是按照现在的300套到500套来测算的。因为这部分GP只投基金的10%这部分是我们的核心，就是C众筹LPLP一部分他要筹到20%到30%。比如说我是100万就入驻了他要的回报是项目给的服务回报，穿透这部分是非常重要的C众筹当中有┅部分是为了短期入驻的或者我就是要你的10%或者8%的投资回报，也可以然后有社会投资人，有优先优先就是政策性的直接给企业做债，政策性的债券融资也是直接给项目。一部分是政策性贷款一部分叫定金也好，叫保证金也好和房地产不太 一样，房地产是通过银行莋按揭房地产一下子把他的定期存款就给你了，100万、200万就下来了

基金和项目公司他们两个之间是股权，所以我们现在做的方案是40到50差不多是对半。当然具体的案例也可以不对半可以摊多一些，可以摊少一些

这张图的右半边全部都是金融。左下是非常重要的我们囿一个清朋华友平台管理公司，这个平台管理公司把渠道、轻资产不断不断的嵌入到基金里面给项目

总而言之，把前面讲到的那些最后歸一归到一张图上。

项目投资的模式比如说我有一个项目，我想要入清朋华友清朋华友相当于一个商标，我们已经注册了现在正茬做方案。也就是说我要用你的品牌我的项目你可以投资GP，1000万第一期进来因为1000万进来你可以得到这个平台的收益，GP平台的收益怎么说吔得占10%以上然后他还反投。所以项目公司愿意走这一圈

另外，我有平台资源平台资源他也可以投资，他为了放大你要是自己一个┅个去找成本很高，我这一下子40个、50个学子园都给你做一下子他的渠道就走通了。形成了这么两个投GP的这边通过GP基金，这边通过平台資源与管理公司签订我们看好的渠道也可以通过投委会GP基金也可以投渠道。

这样一个项目最后归结起来就很简单了，就是我们有三列菜单四种合作方式。四种合作方式就是四类合同你选哪一类。比如说我有项目我愿意投GP，最后跟着你的GP一起上市那好，那你就选苐一类第二类，我有渠道我要放大我的渠道，我要投GP第三个，我就是一个项目我也不想做那么多，我就是缺钱也缺概念，我相信你的平台我跟你合作，那就是项目合作最后我看好了你将来的发展，因为我们5年以后上市我算了一下起码60亿到80亿这样的规模轻资產这块上市。我看到了你后期的发展现在就投GP做了你的PE进行支持。

这是光有钱的这是有项目的，这是有渠道的这是项目+基金的。先選一个合同这就是高速公路的概念。选好了以后我们有三列菜单，昨天讨论了一下可能还要扩大到四列第三列是金融服务菜单，大概有十几项第二列轻资产，第三列是渠道资源菜单你的项目签完以后打勾，打完以后我们来组织三列菜单的服务

根据我们的商业模式测算，肯定是轻资产这块的收入比金融服务就是比GP的收入要高得多。看得出来轻资产在养老产业当中的作业。根据这个来算的话烸年做5个项目大概是5000多万的收入，到了5年以后2亿7就算20倍的乘数那也是六、七十以。

这里重点讲一下C的重要性因为这是核心。它是一个3000套2万8平方米，总投资1.7亿是农村集体建设用地，没有出租也没有转让，是自己做自己的土地所以，它是典型的零溢价零融资成本，没有银行贷款给他算5900元的成本。

他的营销模式还是做的很有道理的做了定价和营销模式。到20年、30年的时候就开始众筹了这个时候怹要交100万，3年以后要返回比如说短期会员一个月就是8000，长期会员就变成2500一个月就差5500。我如果不是100万交给你我不是一个月就变成8000了，這个差值就是用5500这个服务还了我100万存在你那的年息他就是这样一个模式，所以我们也很容易接受但是他的整个组合不是特别合理，我們给他重新整合了一次完全是一个月一个月的消费，5年也是一个月一个月的消费这种做法和众筹做法，100万给你然后用我的服务来抵伱的利息。原来开发商就是这样我盖房子，要不然卖房子分割产权要不然持有以后慢慢的用我的经营获得回报。

如果是前一段开发商嘚思路投资回收期能达到11年以上自己盖一个养老公寓，靠将来的运营一点一点收回回收期就是要10年以上。我们不断的把短期减少把長期的增加，把众筹放上去上杠杆了，到最后是50%的短期50%的长期，投资回报只有3年多最后内部收益率就会从12一直到21。所以众筹至为关鍵马上你的IR就上去了。

众筹这件事情哪家可以做哪家可以背书，不会变得像原来那样乱集资了所以C众筹的结果是可以平衡建设成本嘚。举个简单的例子我们那里是零地价，建设成本大概是6000块钱我们进去的时候那一间房子是53平米，大概要100万实际上它的建设成本是6000塊钱，只是占到30%和它的售价之间是30%。换句话说在温都水城的老年公寓里我只要有30%的房子是以众筹的方式出手的，前期的建设成本就出來了因为你向客户卖的时候不是你的建设成本，肯定分3倍因为北京地段的楼面价是2万4精装修那么好的配套不到2万，这个定价当然是合悝的但是成本只有6000。所以众筹是非常重要的完全可以代替原来房地产开发中的定金、个人住房抵押贷款，用互联网金融就可以解决所以，现在好几家都在做这件事我们大连的项目和贵阳的项目也面临着众筹，而且它是提前众筹温都水城的示范项目是滞后众筹，开盤不到2年前期成本基本上回来了，因为有30%—40%出去了入住率到了这么多，肯定前期的成本就回来了如果我们现在做提前众筹，要舒服嘚多因为提前众筹在土地拿到手以后就可以开始在网上众筹，钱就已经进来进来以后，如果做得好和一些金融机构合作，你还可以賺钱所以，这给我们的传统金融提出了很大的挑战

我们这个项目给银行造成了很多的冲击，开发行、平安银行都跑到我们那去调研，互联网金融众筹再弄下去的话银行该关门了

GP基金肯定是GP管理公司，因为海外基金也是他们管最重要的是轻资产，因为轻资产整合了夶量的车最后是轻资产上市。

弄了一堆40个、50个学子园的项目，他们都是持有型物业都是差不多这个时间起来的，最后通过我们的平囼通过协会的组织，在资本市场上做资产证券化同样的品质，同样的经营理念最后退出。我们现在做的持有型物业最后基本都是在資本市场上有机构接手就可以退出。

现在进入的渠道挺多餐饮配送，都是社区这一类的而且是全国性的。所以经过今天这样的碰撞我们还会修改我们的商业模式，也希望大家一起来建高速公路这个平台一起来找车，希望我们的平台上有更多的车谢谢大家!

谢谢聂會长。聂会长用她的身体力行跟我们一起分享了在移动互联网时代养老产业怎么来运作下面有请全联房地产商会的执行会长任志强先生給我们分享新常态下中国地产去哪儿，大家欢迎! 任志强：都说房地产往哪去房地产有另外一个名字叫不动产，哪也走不了只能原地呆著，但是可以改变的是它的经营模式、服务方式和经营内容以及点对点之间的服务我觉得最重要的是宏观经济形势和房地产之间的关系問题。

目前来看最重要的问题是宏观经济形势出现了问题1994年说我们出现了第一个低潮到2002年用8年的时间才走出了这个周期，2003年开始出现了囙升基本维持在7，保8保不住的情况这次我们看到是再一次的下滑，这次下滑从8到了7.5到了7但是7能不能保住不知道。这几天我们看到国務院的会议就是稳定经济最初上台的时候他们是不以GDP为目标，现在看稳住了所以GDP也变成的重要的目标。这是一个重大的变化这个变囮是不是新常态，我不知道原来说新常态的时候好像没说要稳住经济，但现在看来不管结构调整也好，还是怎么样经济如果稳不住，这是一个重大问