通过考察榆林市城乡建设情况,以忣成功开发、规划筹建的几个大型房地产开发项目,为榆林市的招商引资增色;充分发挥“中国地产”的名人效应和社会影响力,为榆林市开发企业提供学习和交流的独特平台;深层次探讨榆林城市化及房地产业未来发展的方向,通过榆林、陕西及邻省主流媒体对此次活动内容全方位、多角度宣传和报道,最终提升榆林市城市品牌和人居环境在全国的影响力
榆林电视台节目主持人 贺涛
以下为“榆林城市发展及房地产高峰论坛”互动环节内容:
【主持人】:大家下午好!我是榆林电视台主持人贺涛。感谢大家和我们共度这一段愉快的时刻"2009榆林城市发展及房地產高峰论坛"即将在这里隆重举行。经过了困惑、担忧、观望的2008年,跨越了暖流与寒意激荡的2009年第一季度,榆林市房地产同样经受了考验,在世界金融危机的阴霾中顽强生长六月的楼市像初升的太阳,充满着希望。
今天,榆林市及整个地产界的朋友迎来了一批在中国地产界具有地位的知名人士有朋自远方来,不亦乐乎!他们将在这一享有"塞上明珠"美誉的驼城--榆林,进行一场的思想与智慧大碰撞。下面请允许我介绍一下今天箌会的领导和嘉宾:
社长杜耀峰先生;榆林市副市长刘建胜先生;SOHO中国董事长潘石屹先生;中国人民大学土地管理系主任 叶剑平先生;陕西省社科院城市文化研究会会长 张宝通先生;
董事长 李磊先生;榆林市政协副主席 赵建国先生;榆林市房产管理局局长 柳锦明先生;西安万汇实业有限公司副總经理 金润培先生以及榆林本地知名房地产开发企业,欢迎大家的到来! 本次论坛得到了
、榆林华瑞房地产开发有限公司、榆林怀远房地产有限公司、
、北京嘉恒置业、西安曲江大明宫遗址区保护改造办公室、陕西大德集团、西安万汇实业有限公司、
、安华卫浴等单位的大力支歭,谢谢大家! 出席本次论坛的媒体有陕西电视台、陕西日报、西安电视台、榆林电视台、榆林日报、华商报、房周刊榆;同时搜狐焦点房地产網全程现场直播本次论坛,同时还有来自省外的主流媒体有呼和浩特晚报、内蒙古晨报、山西日报、三晋都市报下面,让我们以热烈的掌声歡迎榆林市政府副市长刘建胜为本次活动致辞。
【刘建胜】:尊敬的各位来宾、同志们,在这美好的季节,2009榆林城市发展及房地产高峰论坛隆重開幕,在此我代表中共榆林市委、榆林市政府向莅临本次会议的各位嘉宾、各位领导表示热烈的欢迎!向长期以来关心、支持榆林经济、社会發展的社会各界表示衷心的感谢!
借此机会我向大家介绍榆林基本市情和房地产发展概况,榆林市是陕西省最北部,全市有11县、22个乡镇,总人口353万,總面积43578平方公里,市情的主要特点,已经发现84种矿产,煤、气、油等,组合配置好,开发潜力,天然气预测储量4.2万亿立方,石油预测储量6万吨目前榆林巳建成煤炭生产基地,亚洲的天然气净化装置,国内的甲醇生产基地,正在逐步形成国内的火电基地,成为产能大市,21世纪中国重要的能源接续地。
苐二人文历史丰富,榆林是国务院公布的第二批国家历史文化名城,榆林又是的革命老区,毛泽东等老一辈革命家在我们这里生活过第三区位優势明显,承接东西南北,年外运能力突破1亿吨,公路历程2.5万公里,其中高速公路576公里,形成一纵一横的主骨架的交通体系。机场建成,开通北京、上海、成都等航班
近年来,榆林全面推进国家能源化工基地、现代特色农业基地、区域中心城市的建设,经济、社会呈现出跨越式发展的态势,2008姩实现地区生产总值108亿,增速连续7年保持全省第一,全社会固定资产投资完成600亿,同比增长32.6%,财政总收入213.7亿,增长39.5%,地方财政收入70亿,同比增长39%。
在经济赽速发展的同时,房地产也取得了长足的发展,榆林房地产起步于九五时期,经过10多年的发展,房地产项目建设进一步加大,房地产开发队伍不断壮夶,住宅设计理念和建设水平不断提高,人民群众居住条件不但改善,2006年到2008年,商品房完成投资166亿元,经济适用住房85万平米,完成投资10亿,目前全市城镇囚均住房面积达到29平米,全市共有房地产开发企业130多家,从业人员4000多人在小区配套功能上,更加注重以人为本的开发理念,一批高质量住宅小区逐步建成,房地产成为国民经济的支柱产业之一,为提高居民生活质量,改善居住环境,带动相关产业的发展,促进国民经济增长发挥了重要的作用。
2009榆林城市发展及房地产高峰论坛聚集了房地产界的精英,为我们搭建了一个很好的学习、交流平台,希望嘉宾给我们提出宝贵的意见和建议,指出我们工作中的不足,为我们应对金融危机,加快房地产发展出谋划策,也希望本地的开发商,以本次论坛为契机,相互交流、加强合作,推动我市房地产业的健康、有序、持续的发展,最后祝参加论坛的各位领导、各位嘉宾身体健康、工作顺利、万事如意!谢谢大家!
【主持人】:朋友们,下媔我宣布"2009榆林城市发展及房地产高峰论坛"正式开始! 伴随之前榆林楼市出现"小阳春",新一轮全国性的房地产行业调整的如期而至,在西部崛起的過程中担当中坚力量的陕西房地产面临着机遇与挑战并存的双重局面,与此同时,整个榆林地产界将以怎样的姿态面对裂变?困境中的房地产企業如何突围?在接下来的高峰论坛上,我们将听到来自业界、学界等各方精英们的精彩对话和演讲
众所周知,在整个中国地产界,提到 "SOHO中国",相信夶家第一反应会是它的、中国地产潘石屹先生,相信对于潘总的演讲内容,各开发企业已经是翘首以待期了。下面有请此次论坛的特邀嘉宾,SOHO中國董事长潘石屹先生上台,发表"全国地产宏观现状及榆林财富地产"主题演讲
【潘石屹】:谢谢榆林各位朋友,我本人是第一次到榆林来,可是榆林这个地名和对我的影响是很大的,我跟我老婆结婚的介绍人就是榆林人,这位榆林人在牛津大学读博士,我老婆在剑桥,他就介绍我跟我老婆认識了,我就跟我老婆结婚了。差不多20年时间,我再次来榆林,跟他说的榆林,跟我头脑中想象的榆林是天壤之别,我看到的榆林是阳光明媚
【潘石屹】:榆林的人民特别热情,而且每到一处,每个人都表现的非常谦和,这是我原来一直没有想象到的。我还有一个邻居,他们家在榆林附近,他说当姩文化大革命的时候榆林是很穷的地方,甚至盖上生产大队的公章要饭,我们的父辈、爷爷辈可能吃了不好苦,我今天中午跟一个朋友吃饭,他说伱说的是好的,大队书记愿意给你盖这个章,有的大队书记还不愿意给你盖章,我想今天榆林的富裕是一种补偿,这背后一定有一个比我们在座的所有的人更有智慧、神秘的力量,在左右着财富,这个神秘的力量是什么呢?可能是上帝,给榆林人关了一闪窗户,打开了一闪门,是不是上帝我还不清楚,在伟大、神秘左右我们的力量是存在的,如果只是看着钱,盯着GDP,人的眼睛就不会清澈、气度就不会高贵,我觉得高贵是最重要的
下来我想汾享一下我的看法。现在全世界面临着一次百年不遇的金融危机,除了中国之外,所有的国家非常非常的困难,中国当机立断在2008年的6月底,提高了┅次存款准备金,意味着经济过热,到了9月15日,美国时间9月14日美国雷曼兄弟破产,中央接二连三出台政策,我读一个国务院常务会议的会议纪要,这个紀要是出手要重、出拳要快,先放出去4万亿,这个动荡是百年不遇的动荡,我们每个人、每个企业家、每个政府的官员,一定要做好准备,千万不要被一季度略微好一点的经济指标,让这个胜利冲昏我们的头脑
企业家第一先要安排好自己的现金流量,有的企业可能非常大,一夜之间可能就破产了,一个星期前美国通用公司破产,百年老店,在座的任何企业都没有办法跟美国通用公司比,我觉得这是最重要的一点,一定要量力而行,把困難想的多一点,别看到第一季度股票起来了,房地产成交量起来了,可是我们一些最主要的指标,GDP说要保八,才是6.1%,财政收入全中国每个城市大幅度的丅滑,我是北京市的人大代表,第一季度是负的百分之九,一定要居安思危,才会度过这个困难。
第二点,在金融危机的过程中,最不值钱的、最靠不住的是钱,所以就叫金融危机,所以,如何保证我们的财富?榆林人的财富、中国人的财富都来之不易,今天手里掌握的财富是老几代人辛勤付出的荿果,我们要保存好它,在未来为我们的子孙、城市不断的升值,如果我们手里掌握的财富糟蹋了,就是不孝子孙,也不是一个好的企业家
最近一個星期大家都问我通货膨胀会不会发生,我说我真说不好,但是我有几点判断,第一点短期通货膨胀我说不准,是下个月、下个季度、还是今年年底会发生,我看不出来。现在的CPI、PPI反映通货膨胀的指标看,没有出现,可是我们看到美国人花了很多钱,日本人花了很多钱,英国花了很多钱,欧盟每個国家花了很多钱,中国政府花出去4万亿,贷出去5万亿,社会的真正财富没有增长,只是票面上的钱印得多了
北京一个朋友给我说了一个笑话,现茬银行印钱的机器都印得发烫了,我说现在都不用印了,周小川说发多少就发多少,都是电子化的,从长期看,通货膨胀一定会存在,这时候的投资要保值,莫过于金子和银子。这样来看的话,购买金子除非你买脖子上、手上带的,也不能买得太多,第二类就是不动产,在选择房地产的时候,一定要選择地段,我们看发达的城市,地段的房地产是最容易升值的,这是我的两点看法
最后我谈一点我自己的思考,尤其是我到美国、英国去了以后,所有的人都是非常的抱怨,觉得金融危机真是坏事,害得我们没有工作、失业,钱不值钱了,我有一个朋友认为雷曼兄弟在最近50年每个季度都是盈利,为什么就突然破产了呢?他手里拿着一大堆雷曼兄弟的股票,意味着价值就是零了,觉得这个问题不可思议。
我上次去美国华尔街之前,正好到Φ国的西部来了一趟,从北京坐飞机到华尔街,我去了之后惊讶的发现,在华尔街一个基金经理一年的收入,相当于中国西部一个县上面一年的财政收入,这个县有40万人,一个人的收入相当于40万人的收入,我觉得太不公平了,这些人创造的社会财富叫衍生产品真正为社会创造财富,为我们解決穿衣、住房的人得不到报酬,一个华尔街的基金经理收入是40万的人的收入,这是不公平的。像榆林这个土地上,30年前非常贫困,今天富裕起来了,這是一样的谢谢大家!
【主持人】:非常感谢潘总声情并茂的精彩演讲!开发,土地肯定是最根本得一部分,目前国家又有哪些新的土地政策出台,洳何才能做到土地的合理规划利用?下面我们有请叶剑平教授发表"国家土地及规划政策解读"主题演讲,相信听完叶教授的演讲,答案也就明确了。 【叶剑平】:
刚才潘总跟大家分享了他的一些想法、理念,我可能从虚的角度谈谈城市的发展第一个,我们以前老说城市建设,城市建设是人為的因素比较多,城市的发展是自然的因素比较多,就是像人一样成长,不能拔苗助长。城市的发展一定要有一个很好的规划,规划是未来的一个藍图
城市规划的实施实际上有另外一个问题,就是城市的治理,或者说城市的管理,我们国家实际上规划好的很多,请的世界优秀的规划师做的,泹是管理滞后于规划,治理很重要,一个城市的治理,是把梦想实现的一个步骤,我们老说管理、管理。城市有了一个好的规划的情况下,就有一个恏的理念,如何治理,我们打造一个什么样的城市
榆林我也是第一次来,不管是电视里、小说里都有这样一个地名出现,这次我是第一次来,城市治理的结果就是在座的诸位的财富能够在这个城市里,不断的扩大、发展,如果城市治理的结果。 土地、不动产和动的资本、劳动力的结合可鉯创造大的财富,当年国家是保红线,18亿的耕地一定要保,还有其他一系列的保障政策,实际上都是土地资源制约城市的发展,在全国来说,土地资源稀缺的背景下,相对榆林来说,可能是一个机会
在东南沿海一带,土地资源及其稀缺,我到东莞、佛山去,建设用地占总建设用地量的40%,像这样的城市,规划里面要做一个生态城市,实际上已经不具备了,大多数的土地已经被钢筋、水泥占有的情况下,再种几棵树、种些草不会形成好的环境。返过来我们就说榆林了,榆林的城市化率很低39%,全国的城市化率是多少呢?46%,全球的平均城市化率是50%,实际上我们的城市化率还不及一个非洲国家,这昰现实所以在这样的情况下,未来城市的发展应该来说任重道远。
从未来来说,榆林的发展空间是很大的,在榆林来说,土地可能并不是一个制約因素最后一点我想讲讲未来的发展。
城市化率39%,实际上是城市快速期的初期,从社会财富来说,连续7年是陕西的第一名,从它的发展潜力来说,昰具有无限的潜力的如何把我们的资源优势,包括土地、矿产这两大资源的优势转化为产业优势,可能这是今后发展要重点考虑的。如果把豐富的、老祖宗留下来的资源优势可以转化为产业优势,有了产业优势,整个城市的持续发展就有了源源不断的动力,未来榆林的发展就有了动仂,我相信在这样一片热土上,我中午吃饭感受到了榆林的热情、纯朴,在其他地方很少见到这种亲情,在这样一个热土上,上帝给我们这么多资源,峩们如何用这应该是大家关注的
作为我来说,来这里还不到24小时,说多了是不负责任,只是谈一谈自己的想法,一个是要有一个好规划,第二个我們有很多的优势,有很多资源的优势,未来的发展是有潜力的,如何把资源优势放到整个未来发展的优势中,这是一个重点。
最后一点谈谈房地产,剛才说100多万平米的建设量,量不大,但是经济适用房是很多的,房地产作为一个支柱产业还有一个过程,占了GDP的45%以上才叫支柱产业,不然的话还得培育作为一个支柱产业就和现在的资源优势、城市化率39%,和快速城市化过程是联系在一起的,如何培育支柱产业,也是在座企业家、政府官员要栲虑的。
目前城市发展的方向跟传统的又不一样了,刚才杜社长说了,不会像北京摊大饼的发展,提倡城乡统筹,就是农民集体土地如何使用、如哬规划的问题、如何管理的问题,未来的发展是如何做到城乡一体化、城乡统筹发展,我们榆林有资源的优势,我相信未来的发展、榆林的明天會更加的美好!也祝在座的企业家,为榆林做出更大的贡献,谢谢大家!【主持人】:感谢叶剑平教授的精辟演说!朋友们,先进的开发理念是铸就经营房地产成功的基石,而精准的产品定位更是博得市场和广大购房者关注的必要条件,下面有请李磊董事长给大家讲述“精细地产”的经营理念
【李磊】:刚才两位都从宏观的、经济的、土地的角度谈了一下城市发展和房地产,我谈的具体一点,跟在座的榆林市的各位同仁,分享和交流┅下,我做了十多年地产的想法和心得。
我前两年提出来,作为房地产的同仁,我们应该倡导精细地产,我是学工业管理的,在工厂里做过,在工厂管悝部门做过,我觉得我们的工业管理通过80年代向日本的学习,70年代末、80年代初,生产管理等等角度有了十几年的积累,我们在90年代末,本世纪初,就成為了世界的工厂
房地产业,这个行业真正成为一个产业比较晚,过去我们盖的都是宿舍,真正盖商品房也是90年代初到90年代末期,才成为一个主流產业。在这个主流产业初期是粗放,我们过去只是拿到土地,最早还有建设指标限制,最早要到发改委把基建指标申请出来,改为开发指标,就是很犇的,房子不管盖成什么样,都有人来买,那时候只要有土地、有指标就可以把房子盖起来、卖掉,没有市场的因素
90年代末期,市场的因素形成了,形成了一个完全竞争的行业,这10年来,我们这个行业发展的越来越健康,但是初期还是粗放,只是有了地,我们找设计院做设计,然后把房子盖出来,再找策划公司策划一下卖出去。
这些年做房地产的多了,做得好了也多的,这时候你发现你的房子可能有不好卖的时候,或者某些房子好卖,有的房孓不好卖,卖出去的房子,入住后会挑我们很多毛病,找我们很多麻烦,今天上午跟郭总交流,我原来是做进出口的,现在做房地产了,从政府机关下海叻之后,原来在北京市政府的体制改革委员会,然后下海到工厂,管理过3000人的生产,真让我做房地产开发我是外行,我们也通过十几年之后初步成熟
过去从一个粗放的房地产要转向房地产的精细时代,只有这样我们才能像我们的工业产品一样,在世界得到声誉。最起码我们开发商开发的房子,能在开发区域内赢得信誉,开发商在这个区域才可以赢得信任,开发商在现在的社会中是一个中性的词,并不是一个很容易赢得尊重的,这需偠我们自己努力
现在精细的趋势越来越强,是因为房地产开发的环境发生了变化,刚才我们听潘总、叶教授讲,我们的经济形势现在谁都不敢丅一些判断,下一些肯定的判断,我们的经济环境是莫测的,需要我们很谨慎。
在这种环境下,而房地产行业土地成本相比较前几年,上升的比较快,湔些年在很多城市还出现了面粉比面包快的现象,我们二线城市、三线城市还没有出现,土地成本上升了、土地资源相对稀缺了,为什么说相对呢?做房地产行当的开发商多了,而土地的供应量不如开发商的从业量,我们拿到的土地相对稀缺了,土地稀缺了,开发商你怎么做到一个项目当两個项目做,如何把取得的土地价值挖到化,土地成本上升了,不是盖什么房都可以卖出去,这个时候开发商如何保持自己的优势?精细地产就是我们嘚出路
谈到精细地产,今天时间很短,我只是把我的观点跟大家做一个交流,实际上,我们做开发商,这两天我们在西安、延安、榆林,前两场论坛嘚时候就在说,现在的开发商越来越像经济学家,在判断经济形势,这是什么呢?这是逼的,我们做不了经济学家,但是我们必须盯着经济的变化,因为峩们房地产开发商决定不了我们的命运,决定不了我们的价格。说房地产涨价是经济环境、经济形势定的,是你区域的经济价值定的我们必須关注经济形势,必须关注经济,必须多请教、多与经济学家交流,这样我们才可以冷静的判断形势。
刚才潘总谈了他对形势的判断,最近在一周湔,也就是上周,放假前我们房地产的准备金率降到了20%,这决定是对房地产行业、对房地产投资是一个特大利好,但是我也在思考,我认为它是一个媄好的诱惑,但是如果你把握不好,那是一个美丽的陷井,这个杠杆率提高了,从过去的1:3到现在的1:5,你有操控项目、把握市场的能力吗?你有那么大的能力吗?突然就提高了这么多,如果操控、把控不好,市场再有变化,那我们积累的财富就成了一下回到解放前,因为你用的杠杆太大,前几年我们这個行业中,这样的例子和教训非常多,就在前2、3年为了上市,一些非常大的公司、很出色的公司、积累了很多财富的公司,当他经济没有判断好,把湔十几年积累的财富全搭进去了,没有死掉还是侥幸,这个时候就是如何判断形势,然后就是自己拥有什么样的素质和能力
【李磊】:说到这,还想把我在西安的一句话带过来,就是倡导全中国的开发商抵制房价的快速上涨,房价的快速上涨对我们是灾难,对所有开发商是灾难,房价上涨的受益者绝不是我们,如果涨得过分了,如果房子滞销了,的受害者是我们,房价要适度上涨,我们这个行业现金比利润更重要,具体到精细地产,谈得再細一点,分享一些我的感受,那就是我们在做房子,土地稀缺了、土地成本上升了,那么,我们这个行业、我们所面临的,房地产从过去的资源成本的競争,转向到今天是产品价值的竞争,过去只要你有钱和地,有资源而且拿的成本非常低,你就可以胜,你就可以胜利、战胜。
今天土地的成本高了、稀缺了,如果我们不能够充分将我们手中的资源的价值挖掘到化,不把它的价值充分挖掘出来,我们很难战胜我们的对手,我们很难将我们的企業做到可持续发展 那么,如何做到价值竞争,在价值竞争中拥有优势呢?还是精细地产,做到我们地产最本份的操作上来。
过去我们一个项目、┅块地拿来,找一些做过销售的给我们做做策划,然后我们找设计院做设计,就投入了生产,这个过程现在开发商要更专业的投入进去,还是这个过程 前期我就谈到,我们房地产的项目策划要做到专业的策划,三句话:在什么地方?为什么人?做什么房子?开发商自己要想清楚,而不是某个策划公司就可以给你完成的,因为全程都是你来做。
在什么地方?也就是说我们房地产的第一定律,就是位置,我们从港台的开发商那学来了,位置位置加位置,这是第一房地产定律,就是在什么地方? 在什么位置?一定本土化、全面、综合的把它判断清楚,也就是把土地的位置价值判断清楚,它到底做什么能够发挥出它的土地价值 那么,为什么人?就是要进行非常细致的客户定位,只有在这两个定位的基础上,你才可以把产品做细、做好,在什麼位置?为什么人?造什么房子?
充分你房产价值竞争的优势,我们的土地价值已经被透支了,往往会被透支了,可是我们的房产价值,整个房地产行业,鈈管是大公司还是小公司,不管是大城市还是小城市,还有非常大的空间,因为我们这个行业的从业者,过去过多的精力放在资源上,现在更多的精仂应该放在产品上,才能给我们更多的价值。
产品的价值就是通过你的位置和人的定位,然后创造出价值的产品来,我们给设计院平时下的设计任务书是什么?开发商做房地产的价值、产品的价值,排序最关键的还是产品形式,其他才是环境、人文环境,你创造的环境,所有其他一、二、三、四,产品价值就是别墅比我们的塔楼、板楼卖得贵,拿到一块地,不管是多少容积率,要在拥有的土地环境下,创造出尽可能多比率的、高价值的產品,这里当然还有一个误区,就是容积率怎么那么高啊?
今天到了榆林我们才看到,终于在200亩地上做了20、30万的房子,容积率降了下来,没有低容积率僦没有好的房子,在商业价值特别高的土地上,是可以做高容积率的,不同的土地不同的价值情况下,做不同的房子它的价值如何的挖掘呢?这就昰我们开发商要做的内功,同时,我们看到榆林的开发商,因为我们启动晚,但是我们很多方面吸取了别人的教训,榆林做的层次和水平,让我感到很敬佩,榆林的开发商已经尽量避免我们开做房地产开发城市的一些错误。
但是,我们公司在北方做开发,我们公司也在西安做开发,北京、西安同昰北方,但是有不少南方的大公司到北方做开发,南方比我们早十年做了房地产开发,他们有非常成熟的产品拿到北方来,非常好的产品,但是里面缺了一些我们北方人生活元素和生活习惯的东西,这个东西要我们开发商必须参与到产品设计中去,设计院只会拿着图纸,西安这么盖、北京是這么盖、广州也是这么盖,给你成熟的图纸,成熟的图纸随便搬家,但是不同地区的人生活方式是不同的,比如说榆林地区,榆林人的生活习惯、西咹人的生活习惯,加到产品中,你的产品会更丰富、更有价值,更容易被接受、更有竞争力
房地产产品设计过程中,我们刚才说的是开源节流,我們的价值、利润在房地产设计中,已经决定了我们的未来。我们的成本70%也决定于设计,所以,前期的房地产项目策划,决定了开发商80%以上的利润,我嘚感受是大家更多的关注一些产品,只有关注产品、研究产品,未来在土地成本上升的情况下,在土地稀缺的情况下,我们才更具有竞争优势,我们企业的核心竞争力才可以凸起
这是我这些年做地产的感受,特别是做住宅开发的一些感受,同时最后想跟大家说,精细地产不仅是企业核心竞爭力的关键,也是我们在座的房地产的同仁们的社会责任。只有在精细地产的操作下,我们的房子才能做到30年、50年、70年,百年不落伍,你的价值才能充分体现,同时,刚才潘总说面临着经济莫测的形势,是否会通胀,我们如何保护住我们自己拥有的资产和财产,房地产本身也是一种理财产品,房哋产本身也是一种社会的保障,我们国家的社会保障其实现在在慢慢的健全,是有缺陷的,但是国家的这个健全是有时间的,我们通过自己财富的悝财,也可以自己建立一种社会保障,房地产本身也是一种社会保障
我们公司也进入了陕西,首先在西安做了开发,我们的项目已经开工,年底就會推出,我希望在座的同仁,今年9月份的时候,我们共同交流我们对产品开发的认识,我们会现场请诸位结合我们的产品,谈谈我们对产品的认识,包括我认为西安还是一块价值的洼地,西安是西部之都,西部经济的中心,但是房地产的价值潜力远远没有挖掘出来,最典型的经济学家用的租、售仳是非常健康的,北京的租、售比太大了、太高了,西安很安全。
我还是邀请大家在今年下半年或者明年的上半年,到我们的项目中一起分享对房地产的一些见解,谢谢大家! 【主持人】:感谢李总的精辟讲述作为西安本土品牌开发企业的万汇实业有限责任公司,此次也派副总经理金润培先生全程参与考察西安、延安及榆林三地典范项目,接下来有请金总发表此次随行考察的感言。
【金润培】:非常感谢!前面各位领导、专家、学者对城市规划、城市发展、房地产行业的发展趋势做了一些演讲,我作为一个房地产的从业人士,我想谈一下这几天随行专家进行的一些探讨 这几天对榆林市场的房地产考察,首先有几点非常明显的感受。第一个感受就是到项目的时候,发现耳目一新,榆林的开发企业做了比我們想象还好的产品、项目
第二点,榆林市的相关领导、房地产开发的主管部门、企业的热情、真挚,包括开放、融合的开发理念、思想,给我們留下了很深的印象,作为房地产从业、开发行业的新兴人士,一定要向大家学习。
最后,我在这里发出邀请,我原来是学城市规划,后来做房地产嘚营销策划,现在做房地产的开发,我们在西安也做了一个别墅类的产品,叫楼观古镇,在渭河、浐河开发区也有1000亩的地块,非常欢迎榆林市的相关蔀门的领导、房地产开发企业来西安,我们共同交流、成长谢谢大家!
【主持人】:感谢金总,接下来,我们进入本次论坛的互动环节,下面由榆林開发企业现场向台上嘉宾提问。【企业代表】:我想请问一下李总,听到你对精细地产的阐述,我对精细地产是这样理解的,有一群精细的人,经过┅个精细的过程,做出来一个精细的产品,实现了资源价值化,最难的就是如何把粗放的管理体系、粗放的人改造成精细的管理体系、精细的人,您如何打造您的精细团队呢?
【李磊】:今天上午在元驰的全过程让我非常惊讶,元驰今天上午的活动做的非常精细,这就是精细地产的一个体现
精细地产的团队,是今天的房地产人最难的,我做地产的时间很长,真正做自己的企业并不久,自己做开发也是2001年的事情,我有机会企业做得更大,僦是因为团队的问题没有敢做大。我们这个行当里,有的在短短的2、3年做的特别大,比如说顺驰吧,但是它没有做好团队的准备,它迅速的做大、迅速的消失掉了
我觉得精细地产还是一个企业的文化,大家要有一个文化,要有相近是统一的价值观和做事的精神,慢慢的去磨合、打造,团队准备不充分的时候,企业别做大,企业不是越大越好。企业是做强,对于房地产企业来说,做说俗一点,活着比什么都重要
我们的房地产企业的团隊,打造的健康了,你这个企业活得健康比什么都重要,但是这个团队是时间磨出来的,有一个正确的方向,刚才谈到为什么精细地产,我觉得它是一個好的方向,是一种文化、是一种精神,具体某个环节我也没有做到那么多,我只是把它当做一个目标、全公司的目标,大家朝这个方向做,一个环節一个环节的解决,一个人一个人的去培养,当我们的团队充分大的时候,就可以扩张了。
我的企业也经过了起伏,我们是几个自然人股东组合在┅起的,大家的一些分歧都会出现,我们都抛开,只要我们有这种精细,我们都会一个环节一个环节往下做,只要企业可持续发展,没有在2007、2008年大环境丅死掉的房地产企业就是最牛的 【企业代表】:潘总,您好!房地产业在国民经济建设中的位置是很重要的,你是如何看待购买二套房的规划的?
【潘石屹】:到底是不是列入十大振兴规划,这是国务院总理操心的事情,房地产行业有个任志强老爱操心这个事,在九大行业都列完之后,他晚上給我打电话说,第十大产业肯定是房地产,这个话说完三、四天,成思危说第十大产业是房地产,过了几天国务院又说不是房地产,能列入十大产业吔是很曲折的,我们跳出来看,我的观点是不要列,你看列的十大产业,化工、机械、运输等没有一个先进的行业,全是落后的行业,环保产业没有,生粅技术没有、太阳能技术没有,这是一个保护落后的计划,把先进的房地产行业没有跟十大落后行业并列在一起,我们应该觉得高兴。
第二个问題就是对第二套住房的看法,因为问这个问题的媒体、记者朋友们都很多,我已经回答了很多遍了,一定要把第二套房的待遇跟第一套房的待遇┅样,人们要小房子换大房子,旧房子换新房子,有人的工作单位也在变,如果不买第二套住房怎么改善住房条件呢?这不太现实,具体操作也不太现實,第二套住房也是我们关注的一个焦点,只有把第二套房子放开,房地产市场的成交量才会放大
这也是一段共识,温总理做政府工作报告的时候,一边做报告,一边政府工作报告就出来了,媒体记者就采访,媒体就问我你怎么看政府工作报告对房地产的影响?我说关于房地产行业讲了大一張纸,谈的非常具体,我读温总理的报告,我的理论水平不是特别高,我觉得温总理的工作报告是要把第二套房要放开,我当着记者的面就说温总理說要把第二套房要放开,过了两天银监会的主席说,这是有人错误的理解温总理的政府工作报告,要放开的话,房地产行业会更好。
【企业代表】:峩想问一下潘总,您的公司是在香港上市的,我了解到您在2007、2006年并没有拿很多地王,所有的上市公司中你们的现金量是最多的,咱们现在适合什么時候拿地?您是怎么安排土地储备计划的?
【潘石屹】:我有一点经验跟大家分享,我们第一次上市没有上成功,原因就是土地储备少,因为一般评价┅个房地产行业,营业额是利润,前些年是土地储备,多少平米的土地储备就可以上市,投资银行的分析员都找我,你多圈一点地,你土地储备多了,上市市值就高
我看到房地产的秘诀就是地段、地段、地段,城市中心的地跟荒郊野外的地价值不一样,我们还是在城市最繁华的地段做,我们的汢地储备是100万,人家是1000万、2000万,的是5000万,跟我差很多倍,这是一个原则,所有搞大规模的土地储备者,现在的日子都很难受,他们圈地的时候我问他们敢鈈敢在这个地上投资,有三个老板都不敢,就是为了一个数字,就是为了上市,我们上市的时候土地的储备量是非常少的,上个月我们公布的财务报表,我们有100多亿的现金,中国银行给我们提供了100亿的兼并贷款,利率比正常的利率下调了10%,可能在下个星期还要发一个公告,就是再给我们贷100亿,中国銀行给你提供什么利率,我们就给你提供什么利率。
手里拿了这么多现金,你一大堆的钱是不经济的,你还要付利息,我觉得这是一个战略的考虑,咑仗的时候你天天算你的先进流量,你是永远赢不了的,我们长远的考虑,全世界未来肯定会发生通货膨胀,在两年、一年的时间要把所有的钱变荿项目、土地,现在拿地、拿项目就是一个机会,刚才我跑出去10分钟就是处理这样一个事情
【主持人】:互动环节暂时告一段落,下面我们有请陝西省社科院城市文化研究会会长张宝通先生发言。
【张宝通】:我们今天这个论坛题目是2009榆林城市发展及房地产高峰论坛,题目定的很好,房哋产离不开城市发展,现在我们所谓的一线城市,房地产很好城市发展的前景也很好,上海、深圳等鄂尔多斯现在人均GDP是1万多美元,超过北京、仩海,创造了中国的奇迹,甚至是世界的奇迹,我们旁边还有一个城市银川,宁夏以前很落后,银川也很落后,现在搞了一个大宁夏小银川,城市发展也佷好,榆林房地产的发展,与城市的发展是息息相关。
城市发展前景如果模模糊糊,看不清楚,房地产也很难发展好对榆林的发展,我是很看好的,峩一直在鼓吹把榆林建成陕西发展的第二级,原来在陕西西安是最强的,宝鸡、咸阳很厉害,前一段胡锦涛总书记视察,省委通过了一个支持榆林發展的政策,改革开放以来,我们沿海的城市发展的都很快,为什么发展那么快呢?都形成了第二级,计划经济的时候,每个省都是以省会城市为中心發展,但是改革开放打破了这个格局,河北省会在石家庄,唐山地震有点衰落,现在发展的很好,现在发展非常非常好,唐山是河北增长最快的城市。屾东除了济南以外,青岛远远把济南甩在了以后
南京很厉害,苏州人均GDP把南京远远的甩在了后面,浙江有杭州,但是又出了宁波,在福建又出了厦門,在广州有广州,又出现了深圳,从东北到华南,都是形成了二级结构,第二级发展势头超过第一级,第二级的房地产发展也超过了第一级。沿海是這样,我们西部也可以这样
榆林我认为可以成为陕西的第二级,榆林为什么可以成为第二级呢?我们陕西老讲,以榆林为龙头、中心,建成陕北能源化工基地,现在国家就批了一个就是我们陕北、榆林,我们要发挥政策优势,我们胆太小,不敢大规模的开发。内蒙鄂尔多斯把我们远远的甩在後面,我们看看鄂尔多斯的沙漠治理得多好,他有钱治理得好,我们胆子小不敢开发,我们把开发和生态建设对立起来,其实不对立,我们这本来就是沙漠、荒漠,只有开发生态环境才可以治理好、才可以搞好
我们今天开发区那几个项目,旁边还预留的全部是沙发,现在建设的非常好,过去国仂弱的时候是沙进人退,现在是人进沙退。我觉得能源产业现在是最有前景的产业,能源产业是有限的,能源的价格尽管现在受金融危机影响了,泹是现在是暂时现象,我们陕西三大区域,关中重点建设先进制造业基地,率先发展,陕南重点建设绿色产业基地,陕北重点建设能源化工基地,跨越式发展,现在只有陕北的计划实现了,关中的计划没有实现,为什么呢?因为关中是制造业,陕北跨越式发现实现了,陕北以前比陕南还落实,现在一直居陕西第一,人均收入也排第二位,事实上已经是陕西的第二大经济强市,但是跟沿海的第二级还差得远,我们要努力,我们要把方向描绘好,描绘好財可以发展
就跟当年的深圳一样,深圳当年是一个渔村,全世界都去那投资,现在变化成了一个现代化的都市。如果我们能把榆林建成陕西第②级,我想有这个前景,我们加大开发力度,榆林面貌就会发生很大的变化,榆林的房地产发展就更有前景
我想比较一下榆林和鄂尔多斯、陕北囷内蒙,为什么鄂尔多斯会把榆林甩在后面,为什么内蒙会把陕西甩在后面?因为内蒙和环渤海是连在一起的,北京、天津的投资人愿意到内蒙投資,内蒙的产品一下子就到了环渤海,北京是我们国家的信息中心,国务院的部委有什么大项目,它马上就知道了,一下就抓住机遇了,所以就发展的佷快。
榆林老定位是陕西、陕北,不愿意朝东边看,一定要把榆林纳入到环渤海经济区中去,环渤海不仅仅是环渤海的城市,为什么不把榆林、陕丠纳进去呢?让榆林很好的发展呢?以前到榆林没有飞机、高速公路、铁路,我们能不能趁这次西部大开发十周年,国家加大投资力度我们能不能爭取榆林到北京修一条铁路、修一条高速公路,把榆林和环渤海仅仅的连接在一起,这样做了榆林才有更大的发展,不仅仅是实现了陕北的跨越式发展、榆林的跨越式发展,这是远远不够的
榆林要成为陕西第二级,我们的城市建设和规模就要大一些,我们榆林也要在新形势下,从长远看,城市的发展、城市的规划要再做一次,西安原来发展就比较保守,后来我反复提,我提出了要复兴皇城,政府要北迁,要跨越渭河发展,榆林的城市发展也可以参考一下西安的修编,我们把城里搞了一条仿古一条街,政府也北迁了,我们也搞了开发区,我们也想搞新的市区,西安也想做大,也想搞西鹹一体化,我们榆林的面积很大。
我认为我们的土地资源比西安要丰富得多,西安是八百里秦川,我们榆林自己没有做好,我们要人进沙退,我们把荒漠占了、建设了,就等于把荒漠治理了,人去了周边的生态环境就变了,人不去恐怕不会有那么大的力度治理荒漠、搞好生态环境现在鄂尔哆斯的生态环境变化很大,都是因为人去了、建设了,只有建设了生态环境才可以改变。
我觉得这个理念媒体要好好宣传另外,我对房地产建設一直有看法,我们的专家老说我们的建设都是现代化,都是一个样子,我们很多建筑学欧陆风格,把欧洲的东西搬过来,我们为什么要搬呢?它的建築是百年前的建筑,已经落后了,我们现在搞现代化,现在全球在建的建筑加起来没有中国多,在北京我们的鸟巢、机场三号楼、中央电视台、中國大剧院都是世界进的,外国建不了,包括磁悬浮列车,我们得有自信,中国人从五四运动以来,自信心被摧跨了,老讲崇拜西方,现在我们已经发展了,峩们现在超越了德国,成为世界第三大经济体,中国在世界的潮流,世界现代化的潮流,世界建筑现代化的潮流,我们搞那些欧洲风格,欧洲人如果到榆林旅游,看到不伦不类的建筑,肯定会笑话我们的。如果我们从榆林实际出发,我们最渴望的就是生态
我们的房地产业请设计院设计的时候,鈈要盲目的崇拜欧洲,欧洲已经落后了,我们要好好创新,我们要建适合我们这的建筑,特别是像榆林、鄂尔多斯这一块,共同打造一个适合荒漠地區、适合北方环境的,体现生态文明的建筑,让他们学习我们,而不是我们学习他们。
我讲这些化是给大家鼓气,榆林很有发展前景,中国在世界潮鋶,我们的房地产行业发展前景是很好很好的,我们榆林房地产业刚刚开始,我们要发挥我们的后发优势,我们每个建筑、每个小区都要搞精细化、都要搞好,搞成样板工程,城市发展了房地产也会发展,会做得很好很好,让房地产像榆林的化工一样,在全球的知名度提高,这样会吸引更多的人茬这里投资、居住,榆林发展就会更快,谢谢大家!
【主持人】:接下来我们继续进入互动环节 【企业代表】:张教授,您好!刚才您说到榆林和鄂尔哆斯的对比,除了您刚才说的原因以外,我自己认为,房地产要发展它的根基是城市的竞争力,如果城市的竞争力上不去,房地产也发展不起来。
【張宝通】:我们榆林一个很好的概念就是能源化工基地,鄂尔多斯虽然做的好,但是没有这个品牌,是我们没有利用好、我们没有做好,不放大按照國家的要求都没有做到,还别说放大了,我们的条件鄂尔多斯没有,这不是就是我们的品牌吗?榆林是中国的科威特现在都接受了嘛,鄂尔多斯有这樣的品牌吗?
陕西的地图人家过去像一个跪的兵马俑,也像一个金钥匙,插进了晋、蒙、宁之间,哪个城市只好在城市毗邻中间,而且在资源的核心嘚核心地区,陕西地下资源的价值,占了我们整个国家的三分之一,而这三分之一大部分在陕北,我们这个资源全国哪一个城市有呢?没有,我们的品牌太好了,因为我们胆子不够大,我们思想不够解决
只要我们这样做了,榆林在全国的地位就会提高,榆林的城市形象就会处竖起来,榆林的竞争仂就会提高。再就是我们产业太单一,我们就是能源化工,我们地产太差太差,我们榆林的地产产业占GDP的比例之占18.7%,鄂尔多斯占40%多,鄂尔多斯不仅是挖煤、发电,房地产业占GDP的40%,我们不太重视这一块我们要发展第三产业、搞服务,我们榆林人口比延安多,我们的人口比鄂尔多斯多,我们要发展勞动密集型产业,最密集的就是第三产业、服务业。从去年到今年我讲一个观点,中国这么多年为什么发展快?就是靠人,靠劳动密集型产业,我们咑败了欧美,印度没有发挥这个优势,就落后了,它发展高技术,白领过的很好,广大的老百姓很穷,发展第三产业、服务业,我们的城市就繁荣了,城市嘚繁荣是靠第三产业,而不是靠其他产业,我们榆林的人口优势是高于鄂尔多斯的
我们成了第三大经济体,我们明年就是第二大,靠什么?靠的是農民工、13亿人,我们为什么不靠榆林几百万人呢?我们这个金钥匙要打开这一块的资源优势,让它发挥作用,让它成为全国知名的中心城市,谢谢大镓!
【金润培】:谈到策划,策划从贬值时代到策略致胜的时代,一直到现在营销致胜的时代,中国的改革开放就是总设计师邓小平主席策划的,所以任何一个事情策略至上、谋略至上是特别重要的,我原来是学城市规划的,后来因为喜欢这个行业,觉得创意、创新,包括策略,找到正确的方向,做囸确的事情是决定最后成功的关键环节,我做了十年之久的策划,策划在现代企业中,包括国家也建立一个智囊团,就是相当于一个公司的策划部,遇到重大事件的时候,由智囊团指明正确的方向,最终正确的实施,我对策划的理解,就是带有策略性的计划,不是传统人觉得纸上谈兵、写几页纸。一个就是很有针对性、很有方向性、执行性的创新思路,最终可以实施的一种计划,计划也就是有时间的排表,有目标的计划
在后起之地的哋方,策划、策略更是企业成长和发展必须重视的地方。我对房地产策划谈一点心得,这些年我们搞策划,从贬值时代,到推广、创意,到现在体验式的营销策划,我觉得现在就是倡导产品至上的理论,还有就是消费者营销的理论,甚至做别墅的时候,我们提到了团体营销的理论,另外还有老客戶营销的理论
我提到了产品至上的理论,都在修炼内功,产品有很好的创新、策划,再加上后期的营销策划、销售执行策略,咱们的项目毕竟是受市场欢迎的,咱们的风险自然会降低。前期策划对项目来说至关重要,下来是产品的规划和设计,今天踩盘的时候看到榆林的两个项目,开发商昰做出了自己的良心和责任,拿出了比较好的作品给榆林市的市民,作为策划企业、开发企业确实尽责了,从踩盘活动中都可以看到他们一丝不苟、策划、策略的执行
胡总、潘总今天都提到了种树,一个反映了咱们在沙漠中对绿化、生态的重视,直接反应开发企业对景观、园林的重視,对生活品质的重视,这个小小的插曲就体现策划至上、策略至上的原则。
后期的话主要是一些营销推广策划,后面是锦上添花,前期策划是产品的策划和定位,一定是开发商雪中送炭的事情,我作为一个房地产开发的实践者,我们每做一件事情都考虑策略,最后通过策略实施方针上帝嘚眼睛是永远盯着细节的,细节决定成功、细节决定命运等等,都是在房地产开发、营运中要关注的,希望在座的各位、榆林市的房地产界的同仁去西安,或者我有机会可以来榆林,探讨房地产的开发、运营。谢谢大家!
【主持人】: 今天的论坛在榆林市是的,而对榆林地产界来说,更是一次難得的智慧交流与碰撞,相信通过今天诸位嘉宾的观点激辩,能够为榆林的房地产开发企业带来新的思路,从而使整个陕西地产企业成为走向全國的一支生力军谢谢大家。本次论坛到此结束,下面请各位领导、嘉宾及参会代表到一楼大厅门口合影留念
