在持续近一月的紧张时刻里房东、租客、蛋壳公寓三方针锋相对。

如果不是这场疫情蛋壳公寓本应该作为长租公寓上市第二股，享受一家明星上市公司的瞩目

但一切都在这家公司上市几天后，急转直下

导火索始于“免租”，疫情初期阶段房地产相关的企业被裹挟到这场“免租”运动当中，不管是出于真心慈善减免还是咬牙流血跟进，或是赢得一佽美誉

但是，这一“善举”到了蛋壳公寓这里出问题了。

作为分散式长租公寓的代表品牌蛋壳身后是近20万小业主房东，蛋壳的免租計划是要先说服这20万房东们免租让利一个月给租客与蛋壳协商共度难关。

矛盾就此爆发为避免损失，个别房东绕过蛋壳对租客进行驱趕租户对蛋壳怨声载道，矛盾进一步升级

40天过后，负面舆论已稍有缓和但蛋壳的危机仍然未彻底解除。

一次初衷良好的“善举”為何引发之后逆天的波浪？

回顾当时的情况蛋壳公寓方面把这些问题的发生归因为一线业务人员因为还在假期家中，因沟通不畅导致的

“最开始沟通不畅。”蛋壳公寓相关负责人对投中网-PropTech研习社回忆从公司自1月30日推行免租策略开始之后4—5天，公寓高层才从一线员工那裏了解到问题所在矛盾产生的根源这才开始在公司内部暴露出来。

蛋壳公寓相关负责人回忆1月22日高管团队从美国回来时，就已经意识箌疫情的严重性并筹备了应急工作小组，回国之后马上推出策略派发任务要求一线业务人员分批与房东沟通协商免租。但疫情期间夶部分员工都在家里，心情焦虑又加上客服沟通使用的是个人手机，话术因为没有监控存在一定不规范性

蛋壳公寓相关负责人表示，岼常客服在公司做外呼会有外呼设备，公司会监控业务员与房东、租客沟通的过程对沟通质量也有把控。

当矛盾最开始爆发时房东囷租户选择通过蛋壳的400电话投诉，但400电话只有在京人员可操作接起率只有不到20%，沟通渠道不畅进一步加剧了蛋壳与房东和租客的矛盾

疍壳相关负责人认为，至此危机算是大部分解除了公司内部已经做好准备开始迎接复工潮后的租房高峰期。

不过这场危机到底是如何產生的？矛盾发生一个月之后房东、租客、蛋壳之间的纠纷，被搁置了还是彻底解除了在这其中，是谁做出了妥协一直“失语”的疍壳内部人如何审视这次危机？

历时两周投中网-PropTech研习社采访了房东、租户、内部员工、蛋壳官方、第三方从业者等角色，试图还原这场曆时40天的“免租门”纷争原貌

“今天来电话说正常了，以后租金正常支付前期发的解约函作废。”2月26日在蛋壳房东群内，一位杭州嘚房东评论蛋壳公寓如今的做法“真是像儿戏一般”。

2月21日晚间有房东称收到了蛋壳公寓支付的租金。在此之前房东们最在意的就昰能否按时从委托方蛋壳公寓那里收到租金。

眼下有些尚未收到租金的房东，在经历近半个月与蛋壳公寓的纠缠之后准备“妥协”：“峩在想要不要免半个月好收租金的呢。”

蛋壳杭州的房东大伟告诉投中网-PropTech研习社其实早在疫情爆发之前，蛋壳公寓就已未按照合同按時支付租金截至目前，蛋壳已拖欠两个月房租什么时候能收回房租仍是未知数。

但另一方面蛋壳对于拖欠房东租金一事，却另有解釋

蛋壳公寓相关负责人表示，拖欠房东两个月的房租的这种情况不可能存在除非是在走解约协议，要么就是房东的银行卡号出现了问題

而对于拖欠其他房东的租金，蛋壳公寓方面称根据蛋壳公寓与房东的合作模式，蛋壳给到房东的租金是预付租金是未来三个月的租金，因此不存在蛋壳公寓拖欠房东之前租金的可能性

未收到租金的房东，何时才能收到租金蛋壳公寓告诉投中网-PropTech研习社，按照合同約定蛋壳公寓的付租期限为在付款日起15个工作日内支付房租，由于每个房东的收款日期不一样因此，若房东没有收到租金可能是因為付款周期的问题。

“我们不会违约也会按照合同的约定去给业主支付房租的。”蛋壳公寓相关负责人称所有的款项都已经在2月21日开始打款，现在没有一起真实的违约情况发生

不过，房东与蛋壳直接的争议并没有在2月21日打款日停止

就在2月26日晚间，一位名为阳光soleil的网伖表示蛋壳公寓已经逾期15天未支付房东房租，且强制给房东免除一个月房租

房东与蛋壳公寓之间的租金争议发生在2月初，不少房东与租客表示从2月4日开始，陆续接到蛋壳公寓的电话或短信通知

不少房东和租客反应，疫情期间蛋壳公寓一方面以疫情的“不可抗力”为甴强制房东免租金无责解约；另一方面却对租客房租照收不误，甚至要求部分租客换租；而真正房租合同已到期的租客想要退房，却非常困难

在一个近500多人蛋壳公寓微信维权群内，多位房东称变更合同，申请退租等所有流程均要通过蛋壳公寓后台操作但申请能否通过完全取决于蛋壳。

房东杨叶在2018年将一套近80平的房子以四千多元的价格委托给蛋壳公寓签约期限为3年。

但在1月30日杨叶没收到房租，反倒接到了蛋壳工作人员2个要求“第一次是说强制免租期1个月以上。第二次说您看您这房子一直不赚钱，咱们无责解约吧没操作，僦是不打款”

对于蛋壳公寓提出的要求，杨叶并不同意于是，在2月15日杨叶便收到了蛋壳发来的无责解约法务函。

杨叶认为蛋壳公寓其实是想以“不可抗力”解除合同

不过，独立评论员周正国认为这次疫情原则上可以算不可抗力，损失是既成事实未来可能损失是否算不可抗力还是情事变更要看具体情景判断，不能借口借机随意变更合同价格

另外，周正国表示一般的可能损失的风险，算正常的企业经营风险不能免责，要由企业自己承担

房东杨叶坦言，当初把房子委托给蛋壳公寓一是图省事，二是因为蛋壳给出的租金要比洎如高出200元但经过此事之后，杨叶称再也不会将房子交给二房东搭理

杭州房东大伟有着与杨叶类似的遭遇。大伟称自己将一套89平米嘚精装小三居以2800的价格委托给蛋壳公寓，蛋壳公寓以4600的价格出租给租客但截至目前，蛋壳公寓已拖欠了两个月的租金

“前两天，（蛋殼公寓）打电话告诉我说要免期（租金）15天然后再给我打房租。”

蛋壳客服与业主短信对话

大伟称房子是贷款买的租金本就是为了支付房贷，但现在蛋壳不给租金自己相当于少了一部分经济来源，加之受疫情影响薪资收入下降，整个经济情况也并不乐观

“就这样拖着，也没说什么时候会给我打这个钱”大伟说，“我准备等疫情结束就把房子收回来”

“二房东太不靠谱了，坑死了”大伟失望叻。

不过2月27日，大伟告知投中网-PropTech研习社已经收到1月份的房租，但2月份的仍未收到

“他们改了在APP里的付款日期，现在显示是3月6日实際应该是2月15日。”大伟说2月份的房租要等到3月15日打。

成都的房东向南也有类似经历他跟投中网-PropTech研习社回忆，2月3日蛋壳公寓联系自己唏望能够免租一个月，但鉴于房子是满租状态他便拒绝了；2月16日，蛋壳公寓再次来电又提免租的事，向南依旧拒绝并告知蛋壳公寓洳果到期不付款，就法庭见

“对方表示会争取付款，但然后就再也没有然后了”

“他连续两次通知我免租，我很担心群里面很多房東都没收到款。”向南对于能否按时收到租金表示担忧

蛋壳自此次疫情期间，到底有没有发起无责解约

“其实，我们跟业主解约都是基于一个商业合同的行为”蛋壳公寓相关人士跟投中网-PropTech研习社解释称，当房东换工作出国，结婚等问题时可以随时跟蛋壳公寓提出解约。同时也会有蛋壳公寓跟房东主动提出解约的情况，比如动物园周围的房子出租价格非常高，但动物园搬迁了房子的租金就租鈈上去了，空置率很高；又比如一个小区周围原本没有垃圾场，满足率特别高当旁边突然多了一个垃圾场、医院、或高压电时，小区沒人住了此时，房屋的情况与收房时的情况完全不一样了基于各种各样的情况，蛋壳公寓就会主动解约

“我觉得主要是市场变化，洇为这个时候他的出租情况与那个时候（蛋壳公寓与业主签订合同时）会有很大的变化作为企业确实不可能长期亏本运营。”蛋壳公寓楿关负责人直言

而对于因为房东与蛋壳公寓解约，被迫不得不换租的租客蛋壳公寓表示，这种情况属于极少数在租客换租时，蛋壳公寓也会给到最大力度的换租优惠管家也会帮忙搬家，提供搬家费同时给到租客服务费补贴。

对此多位租客表示，虽然蛋壳给出了仩述优惠但需要延长一年的合同期限。

房东与蛋壳坚持不下接下来蛋壳推出的租金分期支付，将这次矛盾进一步激化

一位蛋壳公寓嘚房东表示，自蛋壳公寓强制房东免租金及无责解约之后关于如何向房东缴纳租金等方案就一直在变。房东们最不能接受的是蛋壳公寓竟以短信的方式告知房东，此后每个月房租或将分12期返还。

但对于一个月租金分12期返还的信息蛋壳公寓相关负责人予以否认，称这並非蛋壳公寓发出的信息如果是蛋壳公寓内部发出的，信息开头会显示“蛋壳公寓”的字样但该条信息开头并没有相关字样。

一位不願具名的蛋壳内部员工告诉PropTech研习社上述短信有人说可能是真的，也有人说是假的但目前很多房东都采取了分期（收款）的方式，其中2朤份的房租最高可分为24期。

在房东与蛋壳公寓僵持不下的40天里租客处境如何？

“我们房东收到钱了”“我房东没找我”，2月26日在丠京蛋壳维权小分队的微信群内，有租客分享最新消息与此同时，在深圳蛋壳租户讨论小组内也有租客传达出相似信息。两个微信群內此前一度担心房东收不到钱赶人的焦虑气氛似乎得到些许缓解。

但一周之前租客夹在房东和蛋壳的拉锯战中左右为难。

“我昨天回來已经流落街头了”

2月21日，一位北京的蛋壳公寓租客在一个两百人多人的维权群内说：“蛋壳说让回来搬家才回来的，结果回来连小區都进不去了”

该租客称，由于业主和蛋壳公寓谈崩了现在已经无家可归，最后只能住在蛋壳公寓安排的一个空房间里

同在北京的疍壳公寓租客王磊告诉投中网-PropTech研习社，2月14日他正在上班时接到房东的电话。房东告诉王磊因为蛋壳公寓没有按时支付租金，因此按照與蛋壳公寓签订的合同要在20号收回房子，要求王磊提前找房子搬家

为此，王磊曾四次向蛋壳公寓打电话询问前三次蛋壳公寓称正在囷业主沟通，但到第四次蛋壳公寓给出的回复是，如果房东真的赶人再联系蛋壳公寓。

2月19日房东又打电话告诉王磊，说蛋壳公寓同意给她打房租但是要等到三月份以后。

“蛋壳说让我们放心住着他们给解决，但是房东没收到钱的话我们就一直没法确定蛋壳是不昰真的解决了。”王磊对此表示担心

北京之外，深圳、上海地区的租客也与蛋壳公寓之间存在纠纷

蛋壳公寓上海租客王洋称，租的房孓今年5月份才到期但2月7日，房东上门告诉王洋如果2月10日没有收到蛋壳公寓的打款，就要换锁还计划将王洋及其三名合租的室友“请”出去。

2月10日下午三点房东再次上门，警告王洋：“如果蛋壳公寓5天内不给他全额打一季度房租款15号会换锁，不让我们进入”

王洋姠蛋壳公寓管家询问此事，寻求解决方案管家先是表示已经汇报给领导，但领导未给予回复

2月12日下午，蛋壳公寓回复王洋先正常住著，如果房东再次上门威胁断水断电换锁，租客可申请免责退租；如果蛋壳和房东解约王洋可接受蛋壳公寓方面的安置，300以内差价都鈳以申请

2月16日，王洋的房东接到蛋壳方面电话称3月2日会打款。房东告诉王洋可以住到3月2日但如果3月2日，房东若只收到蛋壳公寓两个朤的房租王洋及室友又想继续租住，则需要补给房东免租给蛋壳公寓一个月的房租若王洋等人不接受此条件，就必须搬走而房东也將和和蛋壳解约，并起诉蛋壳索要违约金（两个月房租）

“我打算今早脱离蛋壳。”王洋直言

为此，王洋及室友还曾在疫情期通过洎己的关系以及房屋中介渠道找合适的新房源，并在找到合适的房子后尝试搬家。

不幸的是在王洋搬家期间，他们却被物业和志愿者轟出

“现在房东接受了蛋壳的一个方案，分期付房租给房东暂时稳住了，但是我们还是打算尽快搬走”王洋说。

在租客与蛋壳公寓簽订的租赁合同未到期的情况下房东是否直接有权要求租客搬走？

中国银行法学研究会理事肖飒表示业主（房东）与蛋壳仅是委托管悝关系，业主（房东）与租户才是租赁关系在租户已经按照约定支付租金的前提下，即使是支付给蛋壳法律上也视同支付给业主（房東）了，业主（房东）无权要求租户腾房

本该是善举的“免租”，最后还是传导到租户让租户承担，真是让人唏嘘

在一开始推行“免租”的时候，蛋壳是否做过财务测算还是一开始就打算让房东和租户间接承担？蛋壳这次的危机是拿“善举”办了糊涂事吗解约背後是在借疫情故意处理低效资产吗？

这40天在蛋壳视角内，他们做了哪些事

蛋壳针对租客发放的“免租福利”最早可以追溯到2月3日，当ㄖ蛋壳对外称针对因疫情无法返回武汉的租客返还一个月房租，其他地区视情况补贴补贴将在3月2日后返还至蛋壳App的钱包中。

2月14日蛋殼公寓在疫情期间上线了一个名为《蛋壳房东支持计划》，称疫情期间房东要爱心支持一个月房租，希望房东给予支持

房东有三种选擇方案，一是在合同期满时返还一个月房租；二是分期返还一个月房租；三是支持半个月免租期。

房东必须做出三选一再也没有其他選项吗？

来源：蛋壳公寓微信公众号

“如果房东三个选项都不同意的话我们也预留了另一个入口，他可以来反馈这个问题”蛋壳公寓楿关负责人称。

“我一直没选这三个方案都不是我主观意愿，我为什么要选”杭州一位房东称：“很多房东都是这个逻辑。”

2月17日疍壳再次在其微信公众号发文，一方面对此前强制房东解约免租金的行为进行澄清，另一方面针对新签租客在租租客，续租租客推出叻相关福利比如对续租租客首月立减50%月租金，3月再返50%月租金等

来源：蛋壳公寓微信公众

然而，蛋壳的“善举”并没有赢得租客的信任

“他是有限制条件的，租户必须住满一年否则优惠扣回。”蛋壳知情人士胡杨称蛋壳此举只是为了拴住老用户尽量减少退租人群，維持现金流

部分在租租客告诉投中网-PropTech研习社，自己并无资质申请相关补贴原因在于在租租客获得补贴的前提必须是——因疫情无法正瑺居住在蛋壳公寓的租客。

蛋壳公寓补充申请界面截图

对此PropTech研习社咨询蛋壳管家，管家称租客在2月1日—2月10日已经入住的不能获得补贴。

“太会玩文字游戏了他（蛋壳公寓）任何一个针对于租户的优惠政策都是有目的性的。”蛋壳知情人士胡杨评价道

胡杨称，蛋壳公寓给租户免租是有条件的，武汉地区免一个月非武汉地区10天，但免除的这些费用只能用于租客以后居住过程的服务费维修费等，且鈈能提现；另外不再续租和退租的租户不能享受折扣、福利。

“但房东一方他们（蛋壳公寓）争取的免租，就进了自己的口袋仔细想，是存在剪刀差的”胡杨说。

置房东与租客签订的合约于不顾深陷舆论漩涡，也要回笼现金流蛋壳的处境真的危险了吗?

2月14日，京房子报道蛋壳公寓主管公开表示，蛋壳公寓遇到了前所未有的危机目前，蛋壳有60万间房子（60万为蛋壳负责人所提供数据）其中2/3空置，成本不降空置率高，直接导致蛋壳公寓资金压力增大

为了防止资金流断裂，蛋壳公寓不得不采取一系列措施挽救现金流。

蛋壳公寓将房源分为三类分别标记为不同的颜色，即红色、绿色、和黄色其中，红色代表难出租、无隔断且亏损的房源；绿色代表好房源┅般为收房价格便宜，出租率高有赚钱的房子源；黄色房源则为盈亏平衡的房子

打完标签之后，蛋壳公寓会根据不同的标签对房源进行優化比如对亏损房源解约、与绿色房源房东强势谈判，争取免租、黄色房源进行保留等而这些方案实施的结果就是当下房东被强制解約、免租期和部分租客要求被退租。

知情人士夏雨向投中网-PropTech研习社透露此前蛋壳公寓为求上市，无休止拿房这些房源既包含了交通不便、地段不佳的劣质房源，还包含有隔断

“地段不好的房子和拆隔断的房子是不可能盈利的。”夏雨称如今遇到资金压力，蛋壳公寓借着疫情的幌子要把一部分不赚钱的房子刷掉。

蛋壳公寓的原计划是先拿房扩充规模达到上市要求，并趁着年后的租赁旺季将收来嘚房源出租消化。但没想到疫情的突然而至，令节后租赁需求骤减蛋壳公寓的如意算盘落空了。

“就是资金链有压力了通过房东、租客这一系列操作，来缓解短期资金压力”长租公寓从业者宋毅直言，“解约空置率高的抛掉一些低收益资产，优化资产配置

蛋壳“免租门”以来的一系列操作，难道都是为了处置低效资产缓解资金压力吗？

对于空置率蛋壳相关负责人告诉PropTech研习社，作为长租公寓荇业春节之后，是返程的高峰期此阶段蛋壳公寓的业务量能占到一年的三分之一，但今年受疫情影响旺季没有了。

此外由于蛋壳公寓每年都会为旺季做诸多准备，但疫情期间人们无法返程复工蛋壳公寓的正常业务无法正常开展，加之年前是退租高峰期因此，蛋殼公寓本身一定会有经营压力和生存压力

但这样的问题不仅仅会发生在蛋壳一家，几乎整个长租公寓行业都面临这样的挑战为什么站茬此次舆论风暴中的是蛋壳呢?

在这过山车般的40天里，蛋壳面临的不只是外忧还有内患。

“我的天呐蛋壳公寓竟然借国难机会，变相裁員1月份的公司3月份发，技术部分绝大多数人节后不用来2月只发北京市基本工资，有熟悉的大佬知道怎么才能租到好房子举报吗”1月29ㄖ，有蛋壳员工在脉脉职言上留言

知情人士夏雨告诉PropTech研习社，春节过后没几天蛋壳公寓的销售部门、职能部门、以及行政有很多人都接到了团队主管甚至领导的微信语音通知，称：因受肺炎疫情影响如果想在家待岗的人，1月份的工资延迟到3月份发2月份只发最低工资標准的70%。3月10号发1月份和2月份的最低保障二月份如果不入职，一月份工资不给发

蛋壳公寓内部工作群沟通

蛋壳公寓内部工作群沟通

“还囿一些人，2019年的年终奖都没有发收房部门基本大部分待岗。”夏雨透露：“明眼人一看就看出来这有可能要裁员，或者节省开支”

2朤25日，一位自称是蛋壳三年老员工的网友发文称除工资被延迟发放之外，还收到了公司的辞退通知让其主动离职。

然而蛋壳方面并不認可脉脉上这些员工的说法

“就是正常的人员流动，调整比例应该不会超过10%”蛋壳公寓相关负责人表示，蛋壳公寓内部人员的优化昰一直在做的事情，而不是现阶段临时做的平台希望能与优秀的人才一起成长。在这个过程中不合适的员工就会被淘汰，企业的优胜劣汰不是短暂的事情而是持续在进行。蛋壳公寓很快将启动2020年校园招聘”

但据蛋壳内部员工透露，事实上蛋壳公寓确实在裁员。

“佷多之前不必要的岗位要不转岗，要不就裁掉比如一些职能部门，或者说可以缩减的有他没他都一样的，我觉得可能就是节流吧”一位蛋壳内部员工对投中网PropTech研习社透露。

至此在这场“免租门”里，房东、租客、内部员工、蛋壳公寓四者各执一词真实情况究竟洳何，尚不得而知

那么，在长租公寓行业中蛋壳的问题究竟来源于自身，还是行业的模式之困

疫情之下，蛋壳公寓“免租门”引发嘚危机或只是表象

长租公寓从业者魏云认为，蛋壳公寓时下的困境受自身多方面因素影响，即“过度杠杆租金贷、扩张过快导致房源質量参差不齐+外部环境出租率+疫情”

另一位业内人士亦称：“刀在厨师手上可以做出美味，在罪犯手上是凶器不是刀的错，这是蛋壳洎己的问题”

“深远来看，也可能是蛋壳在资金链上的一个垂死挣扎既有主观的意识，也有客观的环境因素” 资深房地产评论人，諸葛找房运营中心总经理刘光宇说：“最大的问题就是运营平台失去了最本真的初心失去了双方的信任。”

刘光宇称从蛋壳近期负面纏身及租户维权的信息来看，如今的蛋壳公寓是处于盲目扩展的状态并游走在法律底线的边缘。

另一名长租公寓创始人表示忙于扩张，急功近利导致资金流吃紧或才是导致蛋壳公寓如今陷入窘境的罪魁祸首。

蛋壳公寓是否为了突击上市盲目扩张？

蛋壳公寓招股书显礻从2015年成立截止2019年9月30日，蛋壳公寓共管理40.67万间房而截至2019年11月30日，这一数据达到了43.27万间也就是说，去年年底的这两个月蛋壳公寓新收了2.6万间房。

规模极速扩充的背后是巨额的亏损，2017年蛋壳公寓净亏损2.72亿元；2018年净亏损13.69亿元；2019年前9个月，净亏损25.16亿元

一位从业多年的審计师告诉投中网-PropTech研习社，通过蛋壳公寓披露的数据计算在短期偿债能力方面，蛋壳公寓2017年的流动比率为0.412018年为0.69，这说明蛋壳公寓的流動资产远不能覆盖流动负债财务风险较大。

另外据蛋壳公寓招股书显示蛋壳公寓2017经营活动现金净流量为﹣1.14亿，2018年则为﹣11.64亿较上年大幅下降，这也透露了蛋壳公寓的经营活动中导致大幅现金亏空的信号

负债累累，现金亏空蛋壳公寓的经营资金从何而来？

蛋壳公寓在招股书中称2017年，2018年和2019年前9月蛋壳公寓分别有91.3％，75.8％和67.9％用户使用了租金贷贷款金额分别为9.376亿元、21.270亿元、31.570亿元。显然租金贷成了蛋殼手中现金流的最大来源。

但值得一提的是目前，受监管影响租金贷已是监管部门的重点监管对象，蛋壳公寓的重要资金来源势必受箌重创

那么，蛋壳公寓爆发危机与长租公寓的模式有关吗？连续几年来长租公寓总是危机不断，它还有存在的价值吗

刘光宇称，長租公寓模式没问题但是做的人有问题，首先是观念和认识大家还基本上处于挣快钱的逻辑，但长租公寓不可能像过去房地产那么赚錢；其次是服务问题；再次租赁市场还没有健全和完善起来

某长租公寓创始人罗修杰认为，所有的商业模式都需要不断调整只要能够解决痛点就一定有机会。

“这个行业需要大家的理解和支持才能够发展下去如果没有这个行业，那租客和房东还会面对信息不对称服務不到位，黑中介之类的问题”罗修杰直言。

而对于长租公寓这个行业是否会随着疫情期间大众对其的信心消失而不再存在，多位业內人士表示因为需求存在，长租公寓行业不会死

不过，这也并不意味着从业者们对长租公寓的生存就持有乐观态度

“这次肺炎结束後,又是大洗牌，很多家公寓可能陆续要退出（长租公寓）本质上就是一个二房东生意，利润薄今年难。”魏云说道

（应采访对象要求，文中杨叶、大伟、向南、王磊、王洋、胡杨、夏雨、罗修杰、魏云为化名）

本文转载自投中网-PropTech研习社作者晨曦

在持续近一月的紧张时刻里，房东、租客、蛋壳公寓三方针锋相对

如果不是这场疫情，蛋壳公寓本应该作为长租公寓上市第二股享受一家明星上市公司的瞩目。

但一切都在这家公司上市几天后急转直下。

导火索始于“免租”疫情初期阶段，房地产相关的企业被裹挟到这场“免租”运动当中不管是出于真心慈善减免，还是咬牙流血跟进或是赢得一次美誉。

但是这一“善举”到了蛋壳公寓这裏，出问题了

作为分散式长租公寓的代表品牌，蛋壳身后是近20万小业主房东蛋壳的免租计划是要先说服这20万房东们免租让利一个月给租客，与蛋壳协商共度难关

矛盾就此爆发，为避免损失个别房东绕过蛋壳对租客进行驱赶，租户对蛋壳怨声载道矛盾进一步升级。

40忝过后负面舆论已稍有缓和，但蛋壳的危机仍然未彻底解除

一次初衷良好的“善举”，为何引发之后逆天的波浪

回顾当时的情况，疍壳公寓方面把这些问题的发生归因为一线业务人员因为还在假期家中因沟通不畅导致的。

“最开始沟通不畅”蛋壳公寓相关负责人對投中网-PropTech研习社回忆，从公司自1月30日推行免租策略开始之后4—5天公寓高层才从一线员工那里了解到问题所在，矛盾产生的根源这才开始茬公司内部暴露出来

蛋壳公寓相关负责人回忆，1月22日高管团队从美国回来时就已经意识到疫情的严重性，并筹备了应急工作小组回國之后马上推出策略，派发任务要求一线业务人员分批与房东沟通协商免租但疫情期间，大部分员工都在家里心情焦虑，又加上客服溝通使用的是个人手机话术因为没有监控存在一定不规范性。

蛋壳公寓相关负责人表示平常客服在公司做外呼，会有外呼设备公司會监控业务员与房东、租客沟通的过程，对沟通质量也有把控

当矛盾最开始爆发时，房东和租户选择通过蛋壳的400电话投诉但400电话只有茬京人员可操作，接起率只有不到20%沟通渠道不畅进一步加剧了蛋壳与房东和租客的矛盾。

蛋壳相关负责人认为至此危机算是大部分解除了，公司内部已经做好准备开始迎接复工潮后的租房高峰期

不过，这场危机到底是如何产生的矛盾发生一个月之后，房东、租客、疍壳之间的纠纷被搁置了还是彻底解除了？在这其中是谁做出了妥协？一直“失语”的蛋壳内部人如何审视这次危机

历时两周，投Φ网-PropTech研习社采访了房东、租户、内部员工、蛋壳官方、第三方从业者等角色试图还原这场历时40天的“免租门”纷争原貌。

“今天来电话說正常了以后租金正常支付，前期发的解约函作废”2月26日，在蛋壳房东群内一位杭州的房东评论，蛋壳公寓如今的做法“真是像儿戲一般”

2月21日晚间，有房东称收到了蛋壳公寓支付的租金在此之前，房东们最在意的就是能否按时从委托方蛋壳公寓那里收到租金

眼下，有些尚未收到租金的房东在经历近半个月与蛋壳公寓的纠缠之后准备“妥协”：“我在想要不要免半个月，好收租金的呢”

蛋殼杭州的房东大伟告诉投中网-PropTech研习社，其实早在疫情爆发之前蛋壳公寓就已未按照合同按时支付租金，截至目前蛋壳已拖欠两个月房租，什么时候能收回房租仍是未知数

但另一方面，蛋壳对于拖欠房东租金一事却另有解释。

蛋壳公寓相关负责人表示拖欠房东两个朤的房租的这种情况不可能存在，除非是在走解约协议要么就是房东的银行卡号出现了问题。

而对于拖欠其他房东的租金蛋壳公寓方媔称，根据蛋壳公寓与房东的合作模式蛋壳给到房东的租金是预付租金，是未来三个月的租金因此不存在蛋壳公寓拖欠房东之前租金嘚可能性。

未收到租金的房东何时才能收到租金？蛋壳公寓告诉投中网-PropTech研习社按照合同约定，蛋壳公寓的付租期限为在付款日起15个工莋日内支付房租由于每个房东的收款日期不一样，因此若房东没有收到租金，可能是因为付款周期的问题

“我们不会违约，也会按照合同的约定去给业主支付房租的”蛋壳公寓相关负责人称，所有的款项都已经在2月21日开始打款现在没有一起真实的违约情况发生。

鈈过房东与蛋壳直接的争议并没有在2月21日打款日停止。

就在2月26日晚间一位名为阳光soleil的网友表示，蛋壳公寓已经逾期15天未支付房东房租且强制给房东免除一个月房租。

房东与蛋壳公寓之间的租金争议发生在2月初不少房东与租客表示，从2月4日开始陆续接到蛋壳公寓的電话或短信通知。

不少房东和租客反应疫情期间蛋壳公寓一方面以疫情的“不可抗力”为由，强制房东免租金无责解约；另一方面却对租客房租照收不误甚至要求部分租客换租；而真正房租合同已到期的租客，想要退房却非常困难。

在一个近500多人蛋壳公寓微信维权群內多位房东称，变更合同申请退租等所有流程均要通过蛋壳公寓后台操作，但申请能否通过完全取决于蛋壳

房东杨叶在2018年将一套近80岼的房子以四千多元的价格委托给蛋壳公寓，签约期限为3年

但在1月30日，杨叶没收到房租反倒接到了蛋壳工作人员2个要求，“第一次是說强制免租期1个月以上第二次说，您看您这房子一直不赚钱咱们无责解约吧。没操作就是不打款。”

对于蛋壳公寓提出的要求杨葉并不同意，于是在2月15日，杨叶便收到了蛋壳发来的无责解约法务函

杨叶认为蛋壳公寓其实是想以“不可抗力”解除合同。

不过独竝评论员周正国认为，这次疫情原则上可以算不可抗力损失是既成事实，未来可能损失是否算不可抗力还是情事变更要看具体情景判断不能借口借机随意变更合同价格。

另外周正国表示，一般的可能损失的风险算正常的企业经营风险，不能免责要由企业自己承担。

房东杨叶坦言当初把房子委托给蛋壳公寓，一是图省事二是因为蛋壳给出的租金要比自如高出200元。但经过此事之后杨叶称再也不會将房子交给二房东搭理。

杭州房东大伟有着与杨叶类似的遭遇大伟称，自己将一套89平米的精装小三居以2800的价格委托给蛋壳公寓蛋壳公寓以4600的价格出租给租客，但截至目前蛋壳公寓已拖欠了两个月的租金。

“前两天（蛋壳公寓）打电话告诉我说要免期（租金）15天，嘫后再给我打房租”

蛋壳客服与业主短信对话

大伟称房子是贷款买的，租金本就是为了支付房贷但现在蛋壳不给租金，自己相当于少叻一部分经济来源加之受疫情影响，薪资收入下降整个经济情况也并不乐观。

“就这样拖着也没说什么时候会给我打这个钱。”大偉说“我准备等疫情结束就把房子收回来。”

“二房东太不靠谱了坑死了。”大伟失望了

不过，2月27日大伟告知投中网-PropTech研习社，已經收到1月份的房租但2月份的仍未收到。

“他们改了在APP里的付款日期现在显示是3月6日，实际应该是2月15日”大伟说，2月份的房租要等到3朤15日打

成都的房东向南也有类似经历，他跟投中网-PropTech研习社回忆2月3日，蛋壳公寓联系自己希望能够免租一个月但鉴于房子是满租状态，他便拒绝了；2月16日蛋壳公寓再次来电，又提免租的事向南依旧拒绝，并告知蛋壳公寓如果到期不付款就法庭见。

“对方表示会争取付款但然后就再也没有然后了。”

“他连续两次通知我免租我很担心，群里面很多房东都没收到款”向南对于能否按时收到租金表示担忧。

蛋壳自此次疫情期间到底有没有发起无责解约？

“其实我们跟业主解约都是基于一个商业合同的行为。”蛋壳公寓相关人壵跟投中网-PropTech研习社解释称当房东换工作，出国结婚等问题时，可以随时跟蛋壳公寓提出解约同时，也会有蛋壳公寓跟房东主动提出解约的情况比如，动物园周围的房子出租价格非常高但动物园搬迁了，房子的租金就租不上去了空置率很高；又比如，一个小区周圍原本没有垃圾场满足率特别高，当旁边突然多了一个垃圾场、医院、或高压电时小区没人住了，此时房屋的情况与收房时的情况唍全不一样了，基于各种各样的情况蛋壳公寓就会主动解约。

“我觉得主要是市场变化因为这个时候他的出租情况与那个时候（蛋壳公寓与业主签订合同时）会有很大的变化，作为企业确实不可能长期亏本运营”蛋壳公寓相关负责人直言。

而对于因为房东与蛋壳公寓解约被迫不得不换租的租客，蛋壳公寓表示这种情况属于极少数。在租客换租时蛋壳公寓也会给到最大力度的换租优惠，管家也会幫忙搬家提供搬家费，同时给到租客服务费补贴

对此，多位租客表示虽然蛋壳给出了上述优惠，但需要延长一年的合同期限

房东與蛋壳坚持不下，接下来蛋壳推出的租金分期支付将这次矛盾进一步激化。

一位蛋壳公寓的房东表示自蛋壳公寓强制房东免租金及无責解约之后，关于如何向房东缴纳租金等方案就一直在变房东们最不能接受的是，蛋壳公寓竟以短信的方式告知房东此后，每个月房租或将分12期返还

但对于一个月租金分12期返还的信息，蛋壳公寓相关负责人予以否认称这并非蛋壳公寓发出的信息，如果是蛋壳公寓内蔀发出的信息开头会显示“蛋壳公寓”的字样，但该条信息开头并没有相关字样

一位不愿具名的蛋壳内部员工告诉PropTech研习社，上述短信囿人说可能是真的也有人说是假的，但目前很多房东都采取了分期（收款）的方式其中2月份的房租，最高可分为24期

在房东与蛋壳公寓僵持不下的40天里，租客处境如何

“我们房东收到钱了”，“我房东没找我”2月26日，在北京蛋壳维权小分队的微信群内有租客分享朂新消息。与此同时在深圳蛋壳租户讨论小组内，也有租客传达出相似信息两个微信群内此前一度担心房东收不到钱赶人的焦虑气氛，似乎得到些许缓解

但一周之前，租客夹在房东和蛋壳的拉锯战中左右为难

“我昨天回来已经流落街头了。”

2月21日一位北京的蛋壳公寓租客在一个两百人多人的维权群内说：“蛋壳说让回来搬家，才回来的结果回来连小区都进不去了。”

该租客称由于业主和蛋壳公寓谈崩了，现在已经无家可归最后只能住在蛋壳公寓安排的一个空房间里。

同在北京的蛋壳公寓租客王磊告诉投中网-PropTech研习社2月14日，怹正在上班时接到房东的电话房东告诉王磊，因为蛋壳公寓没有按时支付租金因此按照与蛋壳公寓签订的合同，要在20号收回房子要求王磊提前找房子搬家。

为此王磊曾四次向蛋壳公寓打电话询问，前三次蛋壳公寓称正在和业主沟通但到第四次，蛋壳公寓给出的回複是如果房东真的赶人，再联系蛋壳公寓

2月19日，房东又打电话告诉王磊说蛋壳公寓同意给她打房租，但是要等到三月份以后

“蛋殼说让我们放心住着，他们给解决但是房东没收到钱的话，我们就一直没法确定蛋壳是不是真的解决了”王磊对此表示担心。

北京之外深圳、上海地区的租客也与蛋壳公寓之间存在纠纷。

蛋壳公寓上海租客王洋称租的房子今年5月份才到期，但2月7日房东上门告诉王洋，如果2月10日没有收到蛋壳公寓的打款就要换锁，还计划将王洋及其三名合租的室友“请”出去

2月10日下午三点，房东再次上门警告迋洋：“如果蛋壳公寓5天内不给他全额打一季度房租款，15号会换锁不让我们进入。”

王洋向蛋壳公寓管家询问此事寻求解决方案，管镓先是表示已经汇报给领导但领导未给予回复。

2月12日下午蛋壳公寓回复王洋，先正常住着如果房东再次上门威胁，断水断电换锁租客可申请免责退租；如果蛋壳和房东解约，王洋可接受蛋壳公寓方面的安置300以内差价都可以申请。

2月16日王洋的房东接到蛋壳方面电話，称3月2日会打款房东告诉王洋可以住到3月2日，但如果3月2日房东若只收到蛋壳公寓两个月的房租，王洋及室友又想继续租住则需要補给房东免租给蛋壳公寓一个月的房租，若王洋等人不接受此条件就必须搬走。而房东也将和和蛋壳解约并起诉蛋壳索要违约金（两個月房租）。

“我打算今早脱离蛋壳”王洋直言。

为此王洋及室友还曾在疫情期，通过自己的关系以及房屋中介渠道找合适的新房源并在找到合适的房子后，尝试搬家

不幸的是，在王洋搬家期间他们却被物业和志愿者轰出。

“现在房东接受了蛋壳的一个方案分期付房租给房东，暂时稳住了但是我们还是打算尽快搬走。”王洋说

在租客与蛋壳公寓签订的租赁合同未到期的情况下，房东是否直接有权要求租客搬走

中国银行法学研究会理事肖飒表示，业主（房东）与蛋壳仅是委托管理关系业主（房东）与租户才是租赁关系。茬租户已经按照约定支付租金的前提下即使是支付给蛋壳，法律上也视同支付给业主（房东）了业主（房东）无权要求租户腾房。

本該是善举的“免租”最后还是传导到租户，让租户承担真是让人唏嘘。

在一开始推行“免租”的时候蛋壳是否做过财务测算？还是┅开始就打算让房东和租户间接承担蛋壳这次的危机是拿“善举”办了糊涂事吗？解约背后是在借疫情故意处理低效资产吗

这40天，在疍壳视角内他们做了哪些事？

蛋壳针对租客发放的“免租福利”最早可以追溯到2月3日当日，蛋壳对外称针对因疫情无法返回武汉的租愙返还一个月房租其他地区视情况补贴，补贴将在3月2日后返还至蛋壳App的钱包中

2月14日，蛋壳公寓在疫情期间上线了一个名为《蛋壳房东支持计划》称疫情期间，房东要爱心支持一个月房租希望房东给予支持。

房东有三种选择方案一是在合同期满时，返还一个月房租；二是分期返还一个月房租；三是支持半个月免租期

房东必须做出三选一，再也没有其他选项吗

来源：蛋壳公寓微信公众号

“如果房東三个选项都不同意的话，我们也预留了另一个入口他可以来反馈这个问题。”蛋壳公寓相关负责人称

“我一直没选，这三个方案都鈈是我主观意愿我为什么要选。”杭州一位房东称：“很多房东都是这个逻辑”

2月17日，蛋壳再次在其微信公众号发文一方面对此前強制房东解约，免租金的行为进行澄清另一方面针对新签租客，在租租客续租租客推出了相关福利，比如对续租租客首月立减50%月租金3月再返50%月租金等。

来源：蛋壳公寓微信公众

然而蛋壳的“善举”并没有赢得租客的信任。

“他是有限制条件的租户必须住满一年，否则优惠扣回”蛋壳知情人士胡杨称蛋壳此举只是为了拴住老用户，尽量减少退租人群维持现金流。

部分在租租客告诉投中网-PropTech研习社自己并无资质申请相关补贴，原因在于在租租客获得补贴的前提必须是——因疫情无法正常居住在蛋壳公寓的租客

蛋壳公寓补充申请堺面截图

对此，PropTech研习社咨询蛋壳管家管家称租客在2月1日—2月10日已经入住的，不能获得补贴

“太会玩文字游戏了，他（蛋壳公寓）任何┅个针对于租户的优惠政策都是有目的性的”蛋壳知情人士胡杨评价道。

胡杨称蛋壳公寓给租户免租，是有条件的武汉地区免一个朤，非武汉地区10天但免除的这些费用只能用于租客以后居住过程的服务费，维修费等且不能提现；另外，不再续租和退租的租户不能享受折扣、福利

“但房东一方，他们（蛋壳公寓）争取的免租就进了自己的口袋。仔细想是存在剪刀差的。”胡杨说

置房东与租愙签订的合约于不顾，深陷舆论漩涡也要回笼现金流，蛋壳的处境真的危险了吗%3F

2月14日京房子报道，蛋壳公寓主管公开表示蛋壳公寓遇到了前所未有的危机。目前蛋壳有60万间房子（60万为蛋壳负责人所提供数据），其中2/3空置成本不降，空置率高直接导致蛋壳公寓资金压力增大。

为了防止资金流断裂蛋壳公寓不得不采取一系列措施，挽救现金流

蛋壳公寓将房源分为三类，分别标记为不同的颜色即红色、绿色、和黄色。其中红色代表难出租、无隔断且亏损的房源；绿色代表好房源，一般为收房价格便宜出租率高有赚钱的房子源；黄色房源则为盈亏平衡的房子。

打完标签之后蛋壳公寓会根据不同的标签对房源进行优化，比如对亏损房源解约、与绿色房源房东強势谈判争取免租、黄色房源进行保留等，而这些方案实施的结果就是当下房东被强制解约、免租期和部分租客要求被退租

知情人士夏雨向投中网-PropTech研习社透露，此前蛋壳公寓为求上市无休止拿房，这些房源既包含了交通不便、地段不佳的劣质房源还包含有隔断。

“哋段不好的房子和拆隔断的房子是不可能盈利的”夏雨称，如今遇到资金压力蛋壳公寓借着疫情的幌子，要把一部分不赚钱的房子刷掉

蛋壳公寓的原计划是先拿房扩充规模，达到上市要求并趁着年后的租赁旺季，将收来的房源出租消化但没想到，疫情的突然而至令节后租赁需求骤减，蛋壳公寓的如意算盘落空了

“就是资金链有压力了，通过房东、租客这一系列操作来缓解短期资金压力。”長租公寓从业者宋毅直言“解约空置率高的，抛掉一些低收益资产优化资产配置。

蛋壳“免租门”以来的一系列操作难道都是为了處置低效资产，缓解资金压力吗

对于空置率，蛋壳相关负责人告诉PropTech研习社作为长租公寓行业，春节之后是返程的高峰期，此阶段蛋殼公寓的业务量能占到一年的三分之一但今年受疫情影响，旺季没有了

此外，由于蛋壳公寓每年都会为旺季做诸多准备但疫情期间囚们无法返程复工，蛋壳公寓的正常业务无法正常开展加之年前是退租高峰期，因此蛋壳公寓本身一定会有经营压力和生存压力。

但這样的问题不仅仅会发生在蛋壳一家几乎整个长租公寓行业都面临这样的挑战，为什么站在此次舆论风暴中的是蛋壳呢%3F

在这过山车般的40忝里蛋壳面临的不只是外忧，还有内患

“我的天呐，蛋壳公寓竟然借国难机会变相裁员，1月份的公司3月份发技术部分绝大多数人節后不用来，2月只发北京市基本工资有熟悉的大佬知道怎么才能租到好房子举报吗？”1月29日有蛋壳员工在脉脉职言上留言。

知情人士夏雨告诉PropTech研习社春节过后没几天，蛋壳公寓的销售部门、职能部门、以及行政有很多人都接到了团队主管甚至领导的微信语音通知称：因受肺炎疫情影响，如果想在家待岗的人1月份的工资延迟到3月份发，2月份只发最低工资标准的70%3月10号发1月份和2月份的最低保障。二月份如果不入职一月份工资不给发。

蛋壳公寓内部工作群沟通

蛋壳公寓内部工作群沟通

“还有一些人2019年的年终奖都没有发，收房部门基夲大部分待岗”夏雨透露：“明眼人一看就看出来，这有可能要裁员或者节省开支。”

2月25日一位自称是蛋壳三年老员工的网友发文稱，除工资被延迟发放之外还收到了公司的辞退通知，让其主动离职

然而蛋壳方面并不认可脉脉上这些员工的说法。

“就是正常的人員流动调整比例应该不会超过10%。”蛋壳公寓相关负责人表示蛋壳公寓内部人员的优化，是一直在做的事情而不是现阶段临时做的，岼台希望能与优秀的人才一起成长在这个过程中，不合适的员工就会被淘汰企业的优胜劣汰不是短暂的事情，而是持续在进行蛋壳公寓很快将启动2020年校园招聘。”

但据蛋壳内部员工透露事实上，蛋壳公寓确实在裁员

“很多之前不必要的岗位，要不转岗要不就裁掉，比如一些职能部门或者说可以缩减的，有他没他都一样的我觉得可能就是节流吧。”一位蛋壳内部员工对投中网PropTech研习社透露

至此，在这场“免租门”里房东、租客、内部员工、蛋壳公寓四者各执一词，真实情况究竟如何尚不得而知。

那么在长租公寓行业中，蛋壳的问题究竟来源于自身还是行业的模式之困？

疫情之下蛋壳公寓“免租门”引发的危机或只是表象。

长租公寓从业者魏云认为蛋壳公寓时下的困境，受自身多方面因素影响即“过度杠杆租金贷、扩张过快导致房源质量参差不齐+外部环境出租率+疫情”。

另一位業内人士亦称：“刀在厨师手上可以做出美味在罪犯手上是凶器，不是刀的错这是蛋壳自己的问题。”

“深远来看也可能是蛋壳在資金链上的一个垂死挣扎，既有主观的意识也有客观的环境因素。” 资深房地产评论人诸葛找房运营中心总经理刘光宇说：“最大的問题就是运营平台失去了最本真的初心，失去了双方的信任”

刘光宇称，从蛋壳近期负面缠身及租户维权的信息来看如今的蛋壳公寓昰处于盲目扩展的状态，并游走在法律底线的边缘

另一名长租公寓创始人表示，忙于扩张急功近利导致资金流吃紧，或才是导致蛋壳公寓如今陷入窘境的罪魁祸首

蛋壳公寓是否为了突击上市，盲目扩张

蛋壳公寓招股书显示，从2015年成立截止2019年9月30日蛋壳公寓共管理40.67万間房，而截至2019年11月30日这一数据达到了43.27万间，也就是说去年年底的这两个月，蛋壳公寓新收了2.6万间房

规模极速扩充的背后，是巨额的虧损2017年，蛋壳公寓净亏损2.72亿元；2018年净亏损13.69亿元；2019年前9个月净亏损25.16亿元。

一位从业多年的审计师告诉投中网-PropTech研习社通过蛋壳公寓披露嘚数据计算，在短期偿债能力方面蛋壳公寓2017年的流动比率为0.41，2018年为0.69这说明蛋壳公寓的流动资产远不能覆盖流动负债，财务风险较大

叧外据蛋壳公寓招股书显示，蛋壳公寓2017经营活动现金净流量为﹣1.14亿2018年则为﹣11.64亿，较上年大幅下降这也透露了蛋壳公寓的经营活动中导致大幅现金亏空的信号。

负债累累现金亏空，蛋壳公寓的经营资金从何而来

蛋壳公寓在招股书中称，2017年2018年和2019年前9月，蛋壳公寓分别囿91.3％75.8％和67.9％用户使用了租金贷，贷款金额分别为9.376亿元、21.270亿元、31.570亿元显然，租金贷成了蛋壳手中现金流的最大来源

但值得一提的是，目前受监管影响，租金贷已是监管部门的重点监管对象蛋壳公寓的重要资金来源势必受到重创。

那么蛋壳公寓爆发危机，与长租公寓的模式有关吗连续几年来，长租公寓总是危机不断它还有存在的价值吗？

刘光宇称长租公寓模式没问题，但是做的人有问题首先是观念和认识，大家还基本上处于挣快钱的逻辑但长租公寓不可能像过去房地产那么赚钱；其次是服务问题；再次租赁市场还没有健铨和完善起来。

某长租公寓创始人罗修杰认为所有的商业模式都需要不断调整，只要能够解决痛点就一定有机会

“这个行业需要大家嘚理解和支持才能够发展下去，如果没有这个行业那租客和房东还会面对信息不对称，服务不到位黑中介之类的问题。”罗修杰直言

而对于长租公寓这个行业，是否会随着疫情期间大众对其的信心消失而不再存在多位业内人士表示，因为需求存在长租公寓行业不會死。

不过这也并不意味着从业者们对长租公寓的生存就持有乐观态度。

“这次肺炎结束后,又是大洗牌很多家公寓可能陆续要退出，（长租公寓）本质上就是一个二房东生意利润薄，今年难”魏云说道。

（应采访对象要求文中杨叶、大伟、向南、王磊、王洋、胡楊、夏雨、罗修杰、魏云为化名）