广达11平方公里的钟宅湾是本岛最後一块未开发的王牌处女地资源丰富，整体规划为生态复合型服务城区钟宅湾承载着海峡西岸新梦想，也是厦门海湾型城市建设战略嘚关键部分该区域2005年的首次土地出让必将成为社会各界关注的焦点。

而厦港片区、百家村、同文顶片区等旧城改造项目也将于2005年陆续推絀这些项目具备较高的区位属性及浓厚的人文气息，且在交通、配套等方面也具相当优势其土地出让无疑是众多实力开发商争夺的对潒。

猜想9 岛外高品质楼盘、大盘将大量出现

在建设海湾型城市和大厦门的战略指导下许多开发商投身岛外房地产开发，尤其是2004年以来受岛外规划、户口政策、大桥收费改革、轻轨的建设、东通道建设等利好消息的影响，加之岛内土地供应等因素房地产开发逐渐向岛外突围。

猜想10 品牌开发商主导市场外地知名企业进入厦门房地产市场

土地政策的改变，对开发商来说影响的决不仅仅是土地供应的减少鉯及土地成本的提高，更重要的是它将改变开发商的操作模式并在行业内建立全新的游戏规则。

新的规则和新的市场环境将使开发商發生分化。大型的、有品牌的开发商由于土地储备和资金、品牌等方面的优势将主导厦门的房地产市场。另一方面厦门海湾型城市的發展，特别是钟宅湾、马銮湾、翔安新城等地区的开发呼唤也吸引着国内甚至国际知名的房地产企业的参与。

厦门建发集团房地产有限公司营销部经理 程冰

猜想1 市场供应不足短期难以改变

2004年至第3季度土地一级市场仅供应了建设用地102.50万平方米，其中住宅用地81.23万平方米；建築面积215.84万平方米其中住宅面积185.24万平方米，相对于目前厦门每年300多万平方米的交易量而言这些供应量显得杯水车薪，供应量偏紧的状况短期内难以改变

猜想2 品牌竞争时代来临

厦门房地产将在2005年进入品牌竞争时代。竞争的重心正在从单个楼盘间的较量变为企业间实力的比拼开发商也逐渐改变了以往重项目、轻品牌的操作手法，如建发房产、国贸地产、特房地产等所谓品牌，已经不单单是某一成功楼盘嘚代名词或某个开发商的名称而是一种无形资产，更是一个整体概念除有形产品外，还包括附加产品即消费者购房所得到的附加服務和附加利益。

对开发商来说为赢得购房者，必须全方位地开展品牌建设；对于广大购房者来说注重品牌意味着买放心、得实惠。楼市竞争将围绕企业品牌展开这是未来楼市竞争的主旋律。

猜想3 湖滨北岸成为商务、居住新热点

首先一大批高品质的重量级楼盘都将在鍸滨北岸登场，彻底提升该片区的居住生活品质其次，筼筜湖沿岸的滨北外贸仓库区将成为金融商务区的核心区域，不再建设商品房而以酒店、高级写字楼等为主。

猜想4 岛内中小户型持续火爆大户型将寻求个性化新卖点

随着已报建项目的陆续竣工，岛内将不再批建媔积150平方米以下住宅的政策效应将开始在2005年逐渐释放出来受此影响，已经通过审批手续的部分新建商品房及二手房将受到市场的极大追捧而大户型住宅项目将产生明显的分化，那些地段优、环境好如环岛路、会展片区、筼筜湖周边的部分项目因有良好的景观及环境，仍将受到市场欢迎而部分没有地段优势，又没有景观或环境资源的项目将迫于市场压力，寻求个性化的新卖点

猜想5 海湾型城市规划加快进程

岛外房地产的火爆，既缓解了岛内房价居高不下的压力又对整体房地产市场的健康发展提供了有益的补充，形成了可以满足不哃层次需求的、各层次市场全面互动发展的梯形消费格局有利于整体市场的健康发展。随着翔安区、马銮湾等新开发热点的建设海湾型城市建设将向纵深发展，步伐加快

猜想6 别墅市场的高档化与大盘化将更加明显

高档化主要体现在环岛路的别墅项目。环岛路依山傍海拥有独特的景观条件，加上该区域别墅用地稀少所以厦门最高档的顶级海景别墅将在环岛路出现。大盘化则体现在岛外项目上像海投房产的未来

海岸、建发房产的龙池别墅、特工房产的芸溪居住公园，均是占地面积几十万平方米的超大盘而且大盘项目有向郊区别墅發展的趋势。

猜想7 异地开发向纵深发展

异地扩张成为一种趋势和潮流特别是知名的品牌企业。厦门发展空间越来越小一些大型企业开始将发展重心逐渐外移，四面出击比如建发房产的房地产集团化运作，分别在上海、福州、长沙等设立分公司；特房地产在漳州的超大盤锦绣一方联发房产在桂林、南昌等地布局，国建股份、明发集团等也都加大了在各个城市的开发力度

猜想8 最有可能出现大幅调整的哋产——商业地产

有人说，2004年厦门的商业地产是MALL年MALL开发热使厦门的商业地产开始与国际接轨。但MALL的开发一方面提升了商业地产的品质叧一方面也增加了商业面积的空置量，以致今年出现了26万平方米的巨量空置随着2005年中山路中南商业广场、火车站罗宾森等大型商业广场嘚开发，商业地产的供应量将有增无减在整体房地产形势向好的情况下，商业地产是最有可能出现大幅调整的产品

猜想9 三级市场，群雄割据

自从2000年厦门三级市场大规模登台起至2003年，三级市场呈年50%－80%的增长快速增长的市场份额使充分参与该市场的大小中介公司都获得良好的回报。自2004年起三级市场的增速开始呈回落之势，交易量也开始逐渐趋于稳定中介机构的利润回报也日趋缩水，加上国房网、台灣鑫东龙等新中介巨头强势登场21世纪不动产、厦房置换、豪斯房屋等老牌机构的挤压，中介行业将加速洗牌并逐渐形成群雄割据的局媔。

猜想10 二次置业成为中坚力量一次置业往岛外发展

2005年厦门二手房估计将超过20000套上市，若以60%的业主重新购买新房每年将释放12000套的商品房需求量，以每套100平方米计这部分的新增需求就将超过120万平方米，且这部分群体更倾向购买岛内的中高档住宅而随着岛内中小户型的逐渐减少和总价的不断攀升，一次置业者将不得不往岛外发展

厦门国际建设股份有限公司总经理助理 厦门市筼筜新市区置业有限公司总經理 林德慧

猜想1 竞争态势多元化

今后市场竞争的多元化主要表现在竞争主体的多元化、产品的多元化及形式的多样性。这一多元化的竞争將进一步促进厦门房地产市场的繁荣和丰富

厦门土地市场的公开出让及海湾型城市的建设，不仅使本土的新兴企业得以迅速崛起一些夶型国有企业也得以日益壮大，而且还吸引了不少外来实力企业使得厦门的房地产市场主体呈现多元化的竞争格局。而在户型面积政策嘚限制下产品规划设计上对差异化竞争的追求更加强烈，产品亮点卖点将会频现市场竞争将从取得土地的资本整合实力竞争，深化为產品规划设计、工程管理与市场营销等专业层面整合能力的竞争

猜想2 供给状况各不同

住宅市场依然会保持供不应求的态势，特别岛内中尛户型会变得非常紧俏岛外住宅市场加快升温。岛内中小户型供给出现断层将继续拉高岛内中小户型价格使中小户型开发与供给热点加速向岛外转移。

大户型将遭遇现实供应竞争与供应预期扩大的严峻局面别墅则区别于高层大户型，吸引崛起的中上阶层而异军突起

商业物业市场则前景不容乐观，压力继续增大中山路大商圈、火车站商圈、莲坂莲花商圈、江头SM商圈的商业地产项目纷纷面市，使商业樓盘面临考验

写字楼市场2005年仍处于等待和观望状态，个别甲级品质的纯写字楼因地段和配套原因有可能冲出重围，成为市场的亮点

猜想3 产品素质加快提升

受以下因素的推动，产品素质将整体加快提升：一是大盘和精品楼盘高素质、高回报的示范效应使开发商普遍意識到高素质的重要性，在投入上明显加大；二是以高成本挂牌取得土地的开发商不得不提高产品素质，以保证和提高项目回报与利润空間；三是具备“山、海、湖、园、人文配套”等优势资源的项目对产品规划设计的档次追求普遍较高；四是岛外项目规划起点提高，推動岛外产品素质的提升

猜想4 价格增长趋于平稳，回归理性

楼市总量与结构性供求矛盾仍将是2005年厦门楼市的主要矛盾楼市仍将保持价格增长态势。但岛内住宅的总价较高使得单价上扬的空间减弱；岛外楼价紧逼岛内，继续上扬中央调整供需矛盾的房贷及利率政策将继續深化，深刻地影响着购房者的心理预期平抑旺盛的购房需求，从而使楼价增长趋于平稳回归理性。

猜想5 本地客户购房量继续加大

2004年厦门本地居民与外来人士购房面积比例约为63% ：37%。2005年受以下因素影响本地居民购房量继续加大：一是外地移民第二代、第三代的成长，形成本地新生购房需求；二是本地市民住房升级换代的高峰到来1999－2001年购房者形成了一支换房大军；三是泉州、漳州、福州当地房地产发展水平的提高产生分流，截留了部分外地到厦门的购房需求

猜想6 购房者对品牌、诚信的重视程度进一步加强

建成入住楼房因验收不合格需推倒重盖，建成楼盘因质量问题、手续问题迟迟不能交房办证楼盘销售时对购房者的隐瞒欺诈，久拖不决的房地产违约纠纷赢得仲裁诉讼却得不到补偿赔偿的房地产官司……这一系列问题令处于劣势的购房者对开发商品牌、诚信的重视程度进一步加强。

猜想7 优势品牌逐步凸显

在现有品牌开发商的基础之上有实力、专业、规范、诚信的开发商将逐步形成优势品牌团队，为购房者提供优良的产品、优质嘚生活方式或生活环境

猜想8 更多开发商向外地突围

厦门市场容量较小，市场竞争激烈特别是土地市场的激烈竞争，使得赢利空间越来樾小更多的开发商将向外地突围，寻求更大的发展与赢利空间

猜想9 岛外地产崛起，特别是集美板块

2004年土地交易中岛外比重加大使得島外地产尤其是集美板块，将成为2005年甚至更长时期内厦门楼市的重要部分2004年度土地交易显示，岛外土地交易面积33.95万?（占比46.2%）已接近岛內的39.5万?（占比53.8%）居住用地交易18万?中，集美超过一半达9.65万?（建筑面积13.2万?），岛内仅6.35万?（建筑面积10.4万?）海沧未有交易。可見集美板块在大学城的扩大建设和园博会定址等影响下其人文住区独有魅力。

猜想10 房地产公司重组加速优胜劣汰

土地挂牌竞价出让与铨额付款方式、项目资本金制度提高资本金比例、银行信贷的严格与贷款利率的提高、商品房按揭消费信贷的紧缩、岛内商住及户型上的結构性供求矛盾等，将提高房地产业运营门槛、加剧市场竞争出于资本整合实力和专业技术管理整合能力的综合竞争加剧，2005年厦门房地產公司重组加速优胜劣汰更加突出。

厦门市新景祥房地产策划代理有限公司总经理 秦刚

2004年厦门海湾型城市发展战略正式启动除本岛的思明、湖里区外，其他几个区也开始了前所未有的大规模投资开发而即将推出的钟宅湾、杏林湾、马銮湾三湾的开发运营，更将突破区域性、小规模、低层次的局限与国内外著名的房地产商、金融财团联手，以土地运营的大手笔进行总体开发运营势必将厦门的建设再佽推向高潮！我们有理由相信：2005年，厦门房地产将大有作为！

猜想1 土地一级市场将异常活跃供应量有所上升

从2003年以来，厦门土地一级市場供应面积大幅下降2002年厦门市商品房总用地面积是208.53万平方米，2003年是91.07万平方米2004年前三季度是23.85万平方米。2005年由于钟宅湾、马銮湾、杏林湾等三湾的推出将会大大活跃土地市场，土地供应量也将大幅增加

猜想2 商品房供应量将不会有较大提高

2002年全年商品房预售批准量为290.22万平方米，2003年全年预售批准量为301.83万平方米2004年前三季度预售量为258.52万平方米，比去年同期增长35%2005年商品房供应总量预计与2004年持平。

猜想3 价格会持續走高

厦门岛内土地的稀缺和相对强劲的需求将使厦门的商品房市场继续保持快速发展势头从区域性来看，思明区、湖里区住宅供应量楿对减少房价无论是单价还是总价都相对较高；岛外住宅供应量放大，单价也较往年大幅上涨

猜想4 商业地产岛内形势严峻，岛外面临春天

目前厦门人均商场面积为全国的5倍为上海的2倍。从火车站的世贸商场到SM广场这一线已经开业和在建的大型商场已经超过10个。从目湔新开业的摩尔莲花、Party8商场的经营状况来看前景并不明朗。2005年除了明发商业广场外还有罗宾森广场、中华片区、厦港的五条步行街等項目推出，再加上各住宅项目的底层商铺厦门的商业物业销售面临巨大压力，形势较为严峻

在岛内商业投资前景不乐观的情况下，大量的投资者将把目标转向岛外再加上海湾型城市格局的强力拉动，岛外商业地产节节升温已是不争的事实

猜想5 写字楼市场（特别是中低端写字楼市场）将复苏

厦门的写字楼市场（特别是中低端写字楼市场）一直处于供不应求状态，目前所有的中低端写字楼几乎全部租满就连银行中心、国际银行这样的高端写字楼都有很高的出租率。随着厦门经济的持续高速发展厦门中低端写字楼市场缺口日益明显。2005姩厦门的写字楼市场将开始复苏

猜想6 二手房市场高速增长，价格继续走高

2004年二手房市场前三季度销售面积达133.2万平方米较去年同期上升29%，均价达2789元/平方米较去年同期上涨24%。按目前的销售状况2004年全年可能会突破200万平方米。

2005年由于地价及房价继续上涨岛内户型面积相对較大，二手房市场将出现大幅度的增长总销售面积将接近或超过250万平方米。二手房价也将大幅度提高

猜想7 营销水平提高，代理行业将媔临重新洗牌

2005年“三湾”的开发将会引来全国性的专业开发商的大举进入，这些企业凭其专业的运作水平将对本土开发企业造成一定嘚冲击，会促进厦门房地产整体运营水平的提升

厦门岛内土地日益稀缺，造成了开发商土地取得的成本增大逼迫开发商必须在产品、營销创新上下功夫，对专业的营销代理公司也提出了更高的要求

在这种市场背景下，厦门的代理行业将又面临一次洗牌有实力的品牌玳理公司将会赢得更大的市场，大量没有实力的小型代理机构将面临危机同时，代理行业的门槛也将大大提高这将有利于厦门代理行業的规范运作。

猜想8 实力开发商和代理企业将转战全国市场

目前国内许多优秀的专业开发商和代理机构都已经或正在进行其全国市场的战畧部署厦门的开发企业和代理机构经过近四五年的发展，已有部分企业具备了一定的实力开发商如国建、明发等，代理机构如新景祥、豪斯等已经在全国范围内布下了战局

猜想9 产品追求创新与高品质

由于三湾城市运营方式的引入，将会有一批国内的著名开发商携大批資金、专业开发模式及全新的产品大举进入厦门市场将会使产品有一个质的提升。

另外由于岛内土地的稀缺性日益明显，导致开发商取得土地的成本提高开发商不得不重新整合专业资源，与专业的营销公司、规划公司和设计公司合作创造出更具竞争力的差异化产品。2005年厦门的住宅产品市场高科技和环保建材将会得到更广泛的应用。

猜想10 租赁市场仍然疲软

厦门房地产租赁市场价格已经连续多年没有較大的增长这是由于厦门购房者50%以上是外地客户，而这些客户有很大一部分是用来投资或保值的厦门每年有300多万平方米的新房供应市場，而厦门的人口结构基本没有太大变化原有的租房者一部分开始或已经购房，而新生需求者增长并不乐观所以2005年及未来的一段时间內厦门的房产租赁市场仍将继续疲软。

厦门方略房地产营销代理公司总经理 邓伟

2005年的房地产市场可以概括为“海湾年”随着海湾型城市規划的不断完善和建设，厦门将向国际性大都市稳步迈进岛内岛外的房地产都将被带动起来，尤其是岛外发展步子将更大更快，项目開发规模将越来越大产品将越来越好，环境越来越美越来越多的人将到岛外居住、生活，甚至工作住宅、商业和写字楼的开发和销售都有着更好的前景。

猜想1 住宅——东成西就

今后岛内将出现中档产品的巨大市场空白厦门岛只有还未完全开发的东部枋湖一带是最适匼开发中档产品的区域。在湖里区政府搬迁和第二城商业广场建成后伴随着金尚路总部经济带的开工建设，这里的各项市政配套设施也將逐步完善居住环境大大改善，这里的开发前景不可限量

而随着海沧行政中心、绿苑小区、内湖建设完成及两桥收费改革的启动，海滄将迎来前所未有的最大发展时期已批的21个地块将不断上市，海沧将掀起一个地产高潮价格在现有基础上还有较大上涨空间。

猜想2 商業——竞争激烈

厦门商业地产经过几年的发展已经形成了市级、区级和社区三个层次、多个商圈的城市商业格局，下面分别就这三个层佽的未来发展进行分析

在市级商业方面，已经形成了两个大商圈即火车站——江头一线，包括明发商业广场、罗宾森广场、梧村汽车站、埭头项目、莲花东方明珠、摩尔莲花等；中山路一线包括中华片区、名汇广场、新南轩地块和中南商业广场等。商业物业总和面积巳远远超出城市商业需求且定位雷同、价格较高，而投资者都已转向住宅产品因此竞争将十分激烈，销售也较为困难

区级商业方面，第二城商业广场面积较大依托周边上百万人口的消费，商业和投资前景较好其他新区域如未来海岸商业街，投资潜力也不错

社区級店面经过优胜劣汰，已逐渐成熟与大卖场形成互补效应，为社区居住提供基本生活、休闲和娱乐服务因此其前景依然光明，还有一萣的投资价值

猜想3 写字楼——起死回生

随着政府对滨北金融区、湖里总部经济区的规划及厦门经济的发展，写字楼的需求大量增加写芓楼市场开始逐渐复苏，地段好、景观好、交通顺畅、生活便利的经济型新写字楼（每平方米5000－6000元左右）开始畅销如思北、滨北和体育蕗一带的写字楼和湖里总部经济带里的商务花园产品等。而每平方米7000元以上、没有景观的写字楼则依然会面临困难未来只能以租赁为主。

猜想4 房价——岛内岛外涨幅不均

未来的岛内住宅将竞争非常激烈新批项目户型面积均为150平方米以上，除去景观豪宅外其他项目同质囮严重。由于单一产品大量上市必将供大于求，岛内房价大幅上涨空间有限只能缓慢上升；而岛外由于新开发项目品质的提高，大桥收费的逐步取消工薪阶层的蜂拥购买，必将出现供不应求房价会逐步接近岛内，呈快速上升趋势

猜想5 二手房——小户型达到交易高峰

由于岛内新房户型面积和总价限制，工薪阶层将大量转向购买二手房使二手房价值被过度放大，许多投资者已囤积了大量产品未来購买、投资的转手率也将大幅增长，甚至超过一手房交易量投资和购买需求增高将促使市场价格达到顶峰，小户型价格上涨空间巨大甚至与一手房平起平坐。

猜想6 大盘时代真正开始

随着蓝湾国际等大型项目的开发和一系列大型地块的推出岛内将开始进入大盘时代，配套完善、规划合理、环境优美、生活氛围浓厚的社区开发成为主流在户型面积相似和相同的情况下，社区规划和建设的好坏、社区文化嘚树立将成为各项目竞争的重点各具特色的社区、街区和丰富多彩的社区活动将吸引各种不同爱好的购房者，带给他们真正城市化的人居生活方式中小型项目只能在夹缝中生存，新片区开发也将采取联合开发、共同配套的形式以与其他大型项目相抗衡。

猜想7 土地——島内稀缺岛外放量

由于厦门海岛的局限，未来岛内土地仍然稀缺但因上市地块较大，开发商由于资金限制和对未来市场的预期购买島内土地的欲望不大，促使岛内地价只能缓慢上升；而政府为了贯彻海湾型城市的发展战略将逐步扩大岛外土地供应，吸引大量开发商湔去购地开发岛外土地将大幅提价，上市量的增加也同时促进了岛外地产的发展和品质的提高

猜想8 开发商加速洗牌

由于地价不断飙升，挂牌地块越来越大购地的总金额越来越高，加上加息预期促使贷款利率不断提高中小开发商资金成本上升，面临较大生存压力而未来户型面积的限制使消费者在相同的情况下更愿意选择大型社区，而不是中小型项目因此，未来中小型项目的开发和销售压力很大市场将开始真正洗牌，最终诞生一批实力品牌企业以雄厚的资金实力、开发经验开发大型社区产品，使厦门房地产开

猜想9 代理商——岛內策划为主岛外外地大发展

由于岛内开发户型面积的限制，使得今后开发产品逐渐趋于单一化和同质化消费者挑选余地大大减小，加仩开发商的淘汰效应留下来的都是实力开发企业，代理商的优势无法发挥在岛内的主营业务将转向策划，为开发商包装宣传项目而島外由于市场还不成熟，还是需要一些有经验、有实力和创造力的代理商帮助开发商打开市场因此岛外生存空间巨大。另外代理商还可憑借丰富经验大力向异地拓展。

猜想10 旅游地产前景光明

随着厦漳泉三市联盟的建立厦门、漳州、泉州和龙岩地区房地产的不断融合和旅游资源的日益联动，

福建4小时经济圈的快速形成将更加便于省内人口的流动和旅游业的繁荣，因此在可以预计的未来，旅游地产将獲得蓬勃发展成为最有前景的开发品种。厦门和周边地区可开发一些主题公园、产权式旅游度假酒店和健康养生度假村等吸引泉州、漳州和龙岩等地乃至全省的富裕阶层前来消费、度假，以丰富厦门的房地产品种扩大辐射力和影响力。

厦门国贸地产代理有限公司总经悝 杜安

猜想1 土地与金融政策影响初显

土地和金融是今、明两年的调控重心土地政策方面，虽然已于去年11月1日解除“农转非”的限制但楿应地增加了一些框框，管理权限也将上升至省级国土管理部门加上城市拆迁管理办法的执行，旧城改造难度和成本进一步加大土地政策带来的房地产供给减少、成本提高的影响将逐步显现。

金融政策方面2004年10月底存、贷利率分别上调了0.27%，比例虽小对市场的影响不算夶，但这应看做是利率政策调整的一个开端和试探其后必然还有连续性措施。虽然幅度小对贷款影响不大，但其更可能影响的是人们嘚心理预期特别是多次小幅调息，市场将会收缩消费从而减少房地产的需求空间。

但综合来看土地政策的影响程度必然大于金融利率的影响程度，只有在房价上升至一定程度实现供需平衡之后，市场才会趋于稳定

猜想2 大量土地将推出挂牌，土地供应量加大

虽然之湔厦门已协议出让大量存量土地但自2002年推行土地公开出让制度至今，三年时间总的供应量仅为300多万平方米（建筑面积）甚至还不到厦門一年的房地产需求量，本地开发商开始纷纷向外地市场拓展厦门房价也受土地市场供求矛盾的影响，出现突破性的增长

房价的大幅增长已经受到多方的高度关注，而解决房价的根本无非是从供给和需求两方面控制在房地产业已逐步市场化的今天，土地供应调控成为宏观调控或者地方性调控最为有利的方式应该看到，目前厦门房地产存量土地已消化大半另有不少也已由政府统一收回，市场对土地嘚饥渴程度可以想象

因此，2005年政府将会加大力度大量土地（尤其是成片开发用地）纷纷推出挂牌，以解决日益突出的土地供需矛盾

猜想3 全面推进岛外房地产市场开发

就目前来看，厦门整个发展仍集中在岛内大量的岛外土地资源与环境资源均未得到良好的开发与利用。未来厦门人口规划将达到300万人如此规模集中在一个小岛显然难以承受。目前私有车辆的大幅提升已明显使岛内道路系统处于高负荷态勢因此向岛外拓展这一战略性方向是城市发展的必然。自海湾型城市提出以来岛外就开始加紧建设步伐，如海湾大道、各区市政道路拓宽改造、公建配套设施不断跟进等等全市财政预算中固定资产投资一半以上投向岛外，同时结合房地产开发也推出了一定量的土地储備项目

自2004年开始，岛外房地产市场已受到市场的认同岛外房地产市场明显升温，城市化建设与大规模商品房开发的结合将是今后岛外城市发展的重点所在

猜想4 岛内房价进一步提升，甚至出现大幅提升的可能

近日厦门提出限制岛内住宅开发主要发展写字楼、酒店等以提升城市形象，吸引高端人士入驻使岛内住宅的稀缺性更为突出；2004年岛内150平方米的开发政策的出台，也引发了中小户型热销可以说，這些政策的提出反而刺激了房地产的需求岛内房地产成为全市乃至省内其他城市购房者与潜在购房者的焦点，供不应求的局面将促使岛內房价进一步提升甚至可能出现较大提升。

猜想5 小户型房产尤为抢手

越来越多刚刚工作3－5年的白领选择购买小户型作为过渡；另有大量剛毕业租房的人群则是投资者选择小户型房产的基础总体而言，小户型房产虽然不是市场主流但因具有极大的需求面而成为市场的补充。原本小户型房产就因成本高、户型结构不合理而较少开发加上岛内限制开发150平方米以下户型政策的推出，小户型房产将尤为抢手

猜想6 房地产开发水平全面提升，高档项目不断涌现

随着土地成本的加大、房价的提升建筑成本在房价构成中的比重减少，开发商更多地開始考虑如何提升产品品质、提高附加价值实现差异化竞争策略。相反地低劣的产品在如此高地价的束缚下，必然是自寻死路因此房价的提升无形中也为我们带来产品的竞争性提升。为了取得竞争优势、树立品牌形象开发商们将各施所长，全面提升房地产开发水平高档项目因此也将不断涌现。

猜想7 大盘时代到来并以钟宅湾、马銮湾规模化成片开发为主

钟宅湾由路桥集团负责开发，其规模达11平方公里预计2005年将推出其首块占地约0.72平方公里的高尚住宅区；马銮湾则由海湾集团负责开发，规模达55.6平方公里预计也将逐步推出挂牌。除此以外针对岛外规模化开发方向，集美、翔安、海沧、同安也将纷纷推出大规摸的土地开发并以城市运营商的概念，让开发商可以通過大盘真正实现社区的高品质建设实现与政府规划的共同发展。

猜想8 翔安区开发掀开厦门房地产格局新篇章

翔安自设区以来房地产开發仍属一张白纸，现在其广袤的土地上已建成翔安大道、水浏线等道路交通系统，为翔安区的大发展做好铺垫加之景观、环境等资源優势，这里将成为未来厦门城市扩张的主方向、主战场2004年7月厦门国贸地产获得翔安大嶝260亩土地的使用权，计划将大嶝打造成第二个美丽嘚鼓浪屿占地3平方公里的海洋公园也将落户大嶝生态岛，东通道建设更将带来翔安区的全面“飞翔”

猜想9 房地产商面临洗牌，实力与品牌竞争凸显

由于土地出让规模加大产品品质的差异化竞争加剧，房地产商将面临重新洗牌实力与品牌竞争凸显，并有可能引来外地夶开发商的投资或者出现强强联合的新局面。总之未来房地产的开发将由资金密集型开发转变为资金密集与技术密集（品质领先）并偅的开发方向，具有实力的大型品牌开发商将在竞争中日显优势

猜想10 写字楼市场开始逐步升温

受岛内房地产发展方向的影响，厦门写字樓市场将开始逐步升温并出现高开高走的局面。由于大量境外资金的投资方向开始转向长期租赁的高端写字楼市场且厦门高端写字楼市场的长期供应不足势必引发市场的扩大性需求，高端写字楼将逐步出现如目前在建的海湾财富中心、九州大厦等。此外2004年挂牌了4幅寫字楼（或包含写字楼）地块；未来将开发的滨北CBD商务中心和会展北部片区等，都将促使写字露市场的升温

厦门城市年轮策划代理有限公司 总经理张文彪

猜想1 竞争将异常激烈，品牌和性价比日益成为竞争法宝

我国的国民经济和城市化将保持高速发展但整体的生产力水平囷资源配置效率仍然比较低，资源供给持续保持紧张状态导致终端产品价格上涨压力增加。但受物价管理制约商家利润降低，竞争加劇消费者更加理性，惟有品牌可以带来附加价值产品合理的性价比才能吸引市场。

猜想2 原材料价格居高不下

从国民经济发展的战略出發中央政府将加强对主要资源和能源的管控，甚至进行国家垄断使资源价格不至于大辐上涨，但价格仍居高不下而商家在市场上的爭夺会引发政策干预，加上国际市场对中国市场的哄抬价格会时有波动。

猜想3 又是一个让人嘘唏和心跳的市场

增量房产中岛内的均价鈳能突破5500元/平方米大关，岛外则以海沧和集美为龙头均价可能分别突破4500元/平方米和4000元/平方米，存量二手房市场交易也将空前活跃因为增量楼盘中，大部分土地要么是高价的二手地要么是高价的竞买地，而且一般都以高档次定位在2004年均价4900元/平方米左右的基础上，岛内佷快会冲破5500元/平方米均价大关岛外在岛内的拉动下，加上规划和配套的逐步到位以及大厦门产业布局与海湾型城市建设的提速，海沧囷集美会率先跟进这样，很多购房者不得不选择二手房二、三级市场互相联动，不断冲击老百姓的心理承受价格极限

猜想4 市场出现標志性的优秀作品

洪文小区二期、枋湖总部经济区改造、蓝湾国际、梧村改造，以及建发、国贸、海沧房地产等大开发商的一些新盘都將带来产品和人居环境的突破，楼盘品质和开发水平将大大提升市场会出现一些以环境、建筑立面和户型见长的杰出楼盘。

猜想5 城市规劃更上一个层次

针对岛内户型不小于150平方米的强制性要求政府应当会相应出台配套性或技术性的完善条件。借鉴兄弟城市的作法对项目规划设计上的高标准要求可能成为土地出让的招拍挂条件之一。

猜想6 商品房的不动产财富特征更加明显

这主要体现在老百姓的财富符号房产化、财富保值和增值房产化上购房行为中投资性需求进一步增加。无房者成为无产者的代名词发财者首先考虑的是买房或换房。住房成为家庭的保障豪宅是成功的一个标志。创业不易股市险恶，利率太低基金太少，把现金换成房地产是聪明之举

猜想7 房地产風险加大

土地、金融甚至税收将会成为房地产业宏观调控的有效手段，开发商的风险和投机性购房者的风险将增加房地产市场长期亢奋，可能会影响社会稳定和经济的发展国家会出台一些预防性或阻击性的措施，有扶有压有效调控。

猜想8 金融政策继续紧缩

银行按揭贷款条件的紧缩性调整可能很快会出台并可能再次调息，高档楼盘会首先受到冲击按揭紧缩实际上在一些城市已经行动，人民币调息几鈳期待高档楼盘和市场投机炒作行为可能受到阻击。

猜想9 策划、代理机构加快洗牌速度强者恒强和出走厦门会成为行业趋势

随着市场競争和风险的加剧，开发商在决策和执行上重新重视专业供给专业机构的显示真正“功夫”时代来临，在专业水平和资金实力联手清洗丅不敢懈怠的强者更强，而且不断向外地扩展

猜想10 物业管理就业前景如何的各种问题全面爆发

物业管理就业前景如何的委托代理关系Φ，委托主体的多元差异性、管理标准的缺失、物业产品问题的遗留、物管天然承担的诸多社会责任以及业主根深蒂固的传统观念等等问題交织在一起使物管投诉和物管矛盾可能成为年度热点。主管部门被迫出招但仍难以根本解决。

厦门诚毅地产投资管理有限公司总经悝助理 吴明晓

猜想1 宏观政策影响下厦门房地产将更加规范有序

政府将通过土地、金融、开发程序等系列政策进一步规范房地产秩序，提高行业门槛调整控制固定投资的发展速度。2005年土地、商品房的市场成交量都可能继续减少，但楼盘品质和市场环境规范值得期待

猜想2 开发商再次“大洗牌”，品牌实力企业将进一步扩大市场占有率

依靠早期土地协议出让政策谋取效益却未真正成长壮大的大量中小型、投机型开发商在全新规范的市场规则下难有发展机会，土地资源将更大比例地集中在品牌实力企业手中2005年实力型专业化开发商将以土哋储备、产品理念、品牌效应等综合优势主导市场、取胜市场。

猜想3 市场需求与成本背景将推动房价持续上扬

经济适用房与公房使用权上市交易政策的推进再次加快了中等收入阶层以上的社会群体、机关事业单位职工二三次置业换房的步伐，同时“联合国人居奖”的殊荣吔进一步影响异地投资置业者对厦门房产的信心和态度市场需求稳中有涨，而市场供应量却相对减少加之土地成本、金融成本、建设荿本的提高，这一切因素都将导致房价继续上扬

猜想4 海湾型城市建设不断深化，岛外市场持续升温

随着厦门海湾型城市建设的不断深化政府积极有效加大岛外基础设施的投入，岛外市场潜力日益被投资者、开发商、置业者所认可同时，岛内限制建设150平方米/套以下商品房、岛外建设经济适用房以及岛外诸多成功开发案例都在说明岛外置业、岛外居住的一定趋向一个生机暗涌的岛外大市场将在政府、企業、媒体、民众的共同培育下形成。

猜想5 实力开发商有望承担城市运营之实市场将出现真正高起点、高标准的新板块新靓盘

政府、企业對城市区域运营与经济发展的内在意义认识更为深刻。在新的发展形势和竞争格局下政府、企业都将跳出传统的土地开发模式，更积极囿效地进行系列资源整合通过区域运营创造城市更高价值和企业更高效益。2005年钟宅湾、马銮湾将吸引国内外知名企业投资目光，业界將搭起新的烽火台

猜想6 豪宅市场格局有变，高端产品有望更新换代

山水景观作为豪宅绝对因素的观念在2005年将更有突破虽然先天丽质的開发用地日渐稀少，但社会发展和市场锤炼也培育了理念更成熟的豪宅制造商和消费者2005年，市场将推出真正具备规划建筑艺术和人文精鉮特征的新一代豪宅产品并将获得目标客户——知识经济时代成熟中产的青睐。

猜想7 度假休闲房产悄然兴起成为市场新宠

社会经济的赽速发展带来生活方式的巨大改变，住宅作为生活最重要的载体将诞生更贴近生活的形式和内容已有开发商瞄准市场趋势，掌握岛外风沝宝地研发与旅游、休闲、健康保健、度假相结合的新型房产形态，2005年热爱生活和投资的人们将有更多市场选择。

猜想8 销售代理机构將进一步优胜劣汰几家欢乐多家愁

由于开发商的洗牌，土地资源相对集中在少数实力企业手中这些企业经历多年市场实战，大都培育叻自己的专业营销团队同时，消费者已极具理性更多关注产品本身，对传统营销手法日渐麻木规模小、创新能力低、停留于概念包裝和销售技巧层面的代理商生存更为困难。当然少数综合实力雄厚、产品研发能力强、经营思路活跃的品牌代理商却有可能获得更多的匼作方式和机会。

猜想9 商业地产面临严峻考验有价无市现象继续部分存在

正在火热经营、招商的各大商业中心、商业大街和正在火热开發的商业地产项目的总量与厦门城市发展规模已出现比例危机，多数置业者经历了店铺投资的繁华与萧条也学会了从未来经营体系等方媔判断商业价值和投资价值。因此缺乏完善系统的商业规划、招商计划、经营管理，底子不够厚实又急于通过概念包装、市场吆喝来实現规模利润的开发理想是很难得逞的

猜想10 二手房市场持续购销两旺，买卖双方皆大欢喜

二手房市场在近两年取得了快速的发展已建立唍善规范的交易平台。2005年更多交通便捷、配套齐全的经济适用房、公房、早期商品房将投入市场，同时岛内禁建150平方米/套的政策也直接促使大量一次置业选择二手房市场供给与需求和谐两旺。

厦门象屿建设有限公司厦门区域总经理 陈为民

宏观政策调整市场需求变化，泡沫争端……近年来对外部环境非常敏感的厦门房地产业一直在动荡中快速前行。根据楼市发展的规律以及去年的市场行情厦门房地產业将在今年出现以下趋势。

猜想1 宏观政策继续从严从紧

综观2004年政府一直没有放松对房地产过热引发风险的警惕。从去年上半年以来政府通过土地、金融等一系列政策规范房地产市场，提高市场门槛减缓固定资产投资方面过快增长。但从效果来看厦门供需关系尚未嘚到有效的缓解。今年预计政府在土地、金融政策上仍将继续从严从紧控制，另外政府还将继续开展土地市场治理整顿，特别是清理整顿违反产业政策用地、违法批地和非法占地等行为

1、虽然土地拍卖政策在2004年出现了各种各样的问题，但是政府在2005年的土地政策依然不會有根本性的调整因为土地作为地方政府的收入来源已经表现为刚性特征。

2、拍卖土地的价格居高不下以及房地产开发商无法轻松地将汢地上升的成本传导到产品中去将是2005年的一个市场特征之一。

3、随着土地获取的难度和成本加大房地产开发企业将开始重视产品质量，产品向着精细化、个性化方向发展

1.需求量相对稳定。2004年1－11月厦门商品房销售面积、销售金额分别为331.12万平方米、162.47亿元同比分别增加11%和33%，呈现量增价涨的态势银行升息虽然为楼市带来一种“利空”的信号，但这种影响远不如购房者对市场前景的预期和强烈的购买欲望廈门依托其独特的地理位置、经济环境、人文环境等，除了满足本地市民的购房需求还源源不断吸引了大量外籍人士和外地人士置业，購房需求仍然很大而且短期内不会减少。所以厦门房地产需求目前十分旺盛，2005年需求将继续增长

2、开发成本的增加。厦门房地产项目成本增加主要体现在以下几个方面：土地成本增加地价高是房价高的重要原因之一；建材价格的居高不下。目前虽然大家对建材价格上涨关注较少，但建材价格一直没有停止上涨的步伐；产品创新产品创新和居住品质的提高是大势所趋，因此设计费、材料费等方面必然增加从而使产品的成本增加。

猜想4 开发商“大洗牌”

去年以来政府在贷款、拿地、开发程序等方面陆续出台了一些“紧缩型”政筞，造成了项目取得困难、启动资金增加、融资难度加大、开发利润减少……这将导致大量没有实力的中小开发商及投机型开发商退出厦門房地产舞台未来的厦门房地产市场将是实力型、专业化房地产公司的天下，当然这也导致不少开发商离开厦门到外地另谋发展。

猜想5 “梯级消费”格局形成

2004年7月13日厦门市人民政府在关于厦门岛内严控住房建筑比例的专题会议上做出了一项决定：“今后岛内新报建的商品房住宅每户建筑面积一般不小于150平方米，而且原则上不再批建小户型外墙装修要用优质材料。”岛内150平方米的限制以及房价的高企促使厦门住宅消费升级换代高峰期——一二手房市场的联动进一步增强，形成“梯级消费”良性促进市场消化，购房进入升级换代高峰多次置业者的地域情结浓厚。

猜想6 营销方式多元化

大多项目开盘前后以户外广告、报纸媒体为主要宣传手段，以网络媒体、广播、電视、杂志等媒体为辅助宣传手段进行现场销售是目前90%的项目采取的推广、销售方式。随着人们越来越注重产品以及这种推广、销售模式的泛化人们开始对这种营销模式渐失去兴趣，因此今后很多开发商都将在推广、销售方式上进行创新，采取更有针对性、更有效的營销模式比如改变投入额度及投放媒体，采取人脉营销、事件营销甚至直销模式等

猜想7 短期投资风险加大

因为房价的连年攀升，加之市场缺乏更好的投资渠道市场中投资性购房比例不少，从行情价格来看基本没有赔的。但从目前来看尽管房价还在上扬，但个人购房投资的风险却加大了第一，经过连续四五年的快速增长房价在一个周期内几近制高点，房子本身的升值空间相对减少；第二因为房子品质处于快速上升期，产品的不断升级必须考虑功能折旧的问题；第三，热点区域分散房价增幅的地域差异较大，对区域、项目、产品的选择至关重要从投资的角度，短期投资虽然风险加大但从中长期投资来看，投资空间非常看好

猜想8 商业物业投资风险大

1、商业地产的运作状况呈两极分化，价值和风险将进一步增加随着近几年来供应量的激增，造成商业类物业短期的相对过剩使投资利润涳间在短期内相对较小；再加上商业物业管理就业前景如何水平和规划、招商水平在一年之内不会有很大的提高等，这些因素加大了商业類物业的投资风险

2、综合性大型购物娱乐中心的物业需求量并不会很大，因此应注意进入时机警惕盲目开发造成的风险。

3、随着对商業物业认知的上升街区型商业物业和店铺成为近年商业开发的主流。此类商业立足于社区及周边区域与人们生活密切相关，需求量较夶长期发展仍然看好。

4、从业态分析大型超级市场、专业市场处于明显增长趋势，而百货业需求比例相应下降休闲、娱乐、餐饮、健身等场所将大量出现在未来的零售物业中。

猜想9 岛内二手房机会多多

2004年1月我市一手住宅、二手住宅均价分别为每平方米4020元、2606元到11月每岼方米已分别涨了602元、339元，11月份二手房成交量拉至今年的新高19.7万平方米交易均价也由每平方米2901元涨至2986元。其中二手住宅连续3个月持续上漲从每平方米2864元升至2945元。

岛内住宅面积150平方米的限制、一手房市场价格的飙升、二次置业的需要、工作方便的需要、儿女就学的需要等等为今年二手房市场的发展留下充分的空间。

猜想10 岛外成为房地产开发热点

从政策面看海湾型城市战略的实施、厦漳泉三地城市联盟嘚推进，岛外作为政府重点房地产发展区域将推动岛外市场快速地发展，马銮湾、东部区域作为厦门对接漳州、泉州的通道一些大型項目将会陆续启动。从市场面看“梯级消费”的形成，城市中心区居民外迁逐渐成为一种时尚 (厦门日报)