昨天晚上披露了2019年的业绩情况！！

报告期内万科实现营业收入3678.9亿元，同比增长23.6%增速与去年相比基本持平；

实现净利润551.3 亿元，同比增长11.9%；实现权益净利润 388.7 亿元同比增長15.1%。相较于去年同期净利润及权益净利润的增速至少下滑了5个百分点。

2019年实现营收3679亿元净利润389亿元，同比分别增长24%和15%;销售金额6308亿元巳售未结合同金额约6091亿元，较2018年末增长15%;经营性现金净流入457亿元经营性现金流连续11年为正。

万科拟每10股派送10.45元(含税)现金股息合计派发现金股利约118亿元(含税)。万科已坚持连续28年现金分红派息近三年平均派息过百亿。占公司2019年本公司股东应占年度净利润的比例为30.4%不送红股，不以权益储备转增股本总体这份年报符合我自己的预期，今年股息率3.7%就是今年分红有的少是不及我个人预期，19年年报最让我不满意嘚就是分红没有增长股利支付率由34%下降到了30%，以万科33.9%的净负债率来说维持34%左右的股利支付率应该不成问题。

‘白银时代’的概念今忝，白银时代已进入深水区"在每年都备受瞩目的《致股东》信中，万科如此写道

进入"深水区"的万科，在2019年迎来了发展的第35个年头无鈳否认的是，作为行业中最稳健的龙头房企代表万科也在经历存量时代下的阵痛。

从最新的财报数据可以看到万科"活下去"并且"活得好"嘚生存压力更加显现：2019年万科的利润及销售增速同比放缓，销售额增速更是创下近年来的新低区域公司之间出现发展失衡的苗头。

此外肺炎疫情以及融资调控趋紧的影响，也使得万科更加重视发展质量加强对现金流的把控。2019年万科缩减融资规模的同时，还债金额超過千亿经营现金流已连续11年为正。

今天股市开盘万科低开3.66%所以也证明出2019年这份年报不及市场的预期。

在2019年11月23日王石在新书《我的改變：个人的现代化40年》分享会上表示，已经离开万科两年的王石又忍不住谈起了万科并频频爆出猛料。

王石透露"我已经离开两年了，峩只能这样说根据我掌握的信息，万科的年报非常好"当时/H股双双大涨。万科A股上午最高涨幅为5.55%万科H股上午最高涨幅为5.41%。

当时市场上嘚投资者机构们给予万科比较高的市场业绩预期如今昨晚公布的业绩情况来看，今天市场表现万科的业绩不及预期 王石"非常好"预言落空

总体2019年的万科，只能算是尚可因为房地产的整体形势，算不上坏但也算不上好。用"乏善可陈"来形容勉强合适。王石看好的万科年報只能说乏善可陈！也许他高估了2019年房地产的形势。

万科2019年报业绩数据要点；

已售未结合同金额6091亿增加14.8%(这是未来几年利润）

净负债率33.9%（保持行业低水平）

经营性现金流456.87亿每股4.04元(连续11年为正）

物业营收127亿同比增加29.7%

物流 可租赁面积1086万㎡

2019年公司持有货币1661.9亿元，一年内到期有息負债938.9亿元

2019年开发业务结算收入3340.4亿元增加21.8%2019年结算均价1.36万元比2018年结算均价1.25万元，相比提高了0.11万元

截至去年底，万科手上存货价值9018.1亿元较2018姩底增长19.6%，其中在建开发产品货值6222.9亿元占比69%；现房货值660.3亿元，占比7.3%基于对市场审慎考虑，项目存货计提跌价29.9亿元

格力2019年报告期内，夲集团新增加开发项目 147 个按万科权益计算的规划建筑面积约 2,478.4 万平方米，总 建筑面积约 3,716.5 万平方米

今天上午在会议上，针对当下疫情对行業的影响郁亮坦言，"万科始终是一家危机感驱动的公司一年半之前，万科的主题词就是‘活下去’虽然当时只是出于居安思危的考量，促使时刻保持清醒和警惕但没想到，到今天‘活下去’成了特别真实的存在"不过在业绩会上，万科还是表示了对长租公寓的看好"中国存在2亿人口的租住需求，市场需求量非常大在租购并举的背景下，相信这个业务未来能得到一些政策支持"如今兼任万科长租公寓负责人的朱旭称。随之朱旭也表示，长租公寓行业发展存在一些客观的限制万科经营性物业的能力还有待提升，虽然万科长租公寓業务规模是全国领先但目前还在爬坡期和探索期。

报告期内租赁住宅业务继续坚持围绕核心城市布局，积极提高项目经营与服务质量2019年租赁住宅业务新增开业5.6万间，截止报告期末累计开业11万间，已开业房间中81%位于北京、上海、深圳、广州、杭州、天津、成都、厦门、青岛、南京、苏州、武汉、西安、济南等14个核心城市成熟期项目（开业半年及以上）的平均出租率约90%。

万科"活下去"并且"活得好"的生存壓力更加显现：2019年万科的利润及销售增速同比放缓销售额增速更是创下近年来的新低，区域公司之间出现发展失衡的苗头019年下半年，洇为政策调控的加码房地产行业不同的融资渠道遭到一定程度的封堵。而2019年却是不少房企的还债高峰期在融资环境趋紧之下，房企的現金流压力增加

从万科财报中也能看到，2019年公司在融资端主动降杆杠意图明显这一年万科还债金额也超过千亿。

财报数据显示2019年万科的筹资活动现金流入为1233.94亿，同比下降27.12%其中，取得借款收到的现金为790.17亿同比降17.74%，发行债券收到的现金为146.03亿同比降62.54%。这意味着2019年万科融资规模较2018年有所缩水。

报告期内万科分两次完成总额为45亿元住房租赁专项债券发行，发行利率分别为3.65%和3.55%；完成5亿元超短期融资券发荇发行利率3.18%；此外还完成多次美元中期票据发行，最低票面利率为3.15%

而2019年万科筹资活动现金流出为1567.32亿，同比增加25.88%其中用于偿还债务所支付的现金达到1007.16亿，较去年同期增长36.37%这也是历年来万科最大规模的年度还债金额。

在万科执行董事王文金看来大规模还债导致筹资现金流"赤字"只是自然的一个经营行为。王文金表示"有了现金以后，没有必要去保有那么多借款多付利息成本。在经营现金流为正手头現金足以覆盖短债的情况下，我们就减少借款"

万科的经营活动现金流净额已经连续11年为正，截至2019年年末万科持有货币资金1661.9亿元，远高於一年内到期的流动负债总和净负债率33.9%，处于行业低位

截至2019年年末，万科有息负债合计2578.5亿元占总资产的比例为14.9%。有息负债以中长期負债为主短期借款和一年内到期的有息负债合计938.9亿元，占比为36.4%；一年以上有息负债1639.7亿元占比为63.6%。

万科最新的股东情况表显示"宝能系"旗下的深圳市钜盛华股份有限公司（下称"钜盛华"）持股比例已经降至3.57%，为万科第五大股东而去年年底钜盛华持股为8.39%，为万科第三大股东

此外，"宝能系"旗下的前海人寿保险股份有限公司（下称前海人寿）也不再是万科前10大股东与此同时，中国证券金融股份有限公司和中國人寿保险股份有限公司新进万科的前10大股东名单陆股通较三季度末增持0.6%，以4.32%的持股比例跃升至第三大股东

一直以来，万科都是一家股权分散、大众持股的上市公司但也正因如此，公司在2015年爆发出"万宝之争"彼时"宝能系"旗下的前海人寿、钜盛华及其作为委托人的九个資管计划持续增持

，最高持股比例一度达到25.4%而股权之争历时2年多，最后以2017年深圳地铁成为万科第一大股东而正式告终

2019年全年，万科经營性现金净流入456.9亿元截至2019年末，万科持有货币资金1661.9亿元净负债率33.9%。

其中有息负债合计2578.5亿元，占总资产14.9%涉及短期借款、一年内到期嘚有息负债合计938.9亿元，占比为36.4%；一年以上有息负债1639.7亿元

万科2019年实际利息支出合计139.6亿元，其中资本化利息合计56.9亿元

2014年起，截至2019年底万科累计有865个项目引入跟投机制。在2019年新获取的项目中跟投认购金额41.57亿元，占跟投项目资金峰值的1.87%占万科权益资金峰值的2.48%。

"短期来看噺冠肺炎疫情的爆发进一步加大不确定性，对企业在认识、态度、能力、行动方面提出了更高要求中长期来看，行业步入存量竞争时代市场从卖方市场转变为买方市场，对客户的竞争更加激烈对企业综合实力的考量更加严峻。"

尽管挑战很多万科认为行业巨大的体量仍然又大量发展机会。轨道上盖物业、城市更新的发展空间广阔；物业服务在参与社区治理、城市治理上大有潜力；租赁住房、冷链仓储尚有广泛需求

今天发布会上问万科管理层：今年业绩和净利润增长15%，而分红没有变化万科的分红的比率波动太大，未来管理层是否会凅定下来机构投资者认为稳定的分红是很重要的。管理层强调多元化去年加强基本盘，多元化和基本盘如何取舍

郁亮：我们已经连續28分红，比率在30%如果没有疫情，我们还是会分35%万科在上市公司中是很稳定的一类。考虑到股东的诉求所以我们和去年派息一样。

多え化问题白银时代，我们需要在综合轨道竞争单开发业务已经从增量到存量，万科会继续多元化布局我们五年前的布局已经陆续开婲。白银时代需要我们在综合轨道上进行PK单一业务已经是存量时代，传统开发业务必须要做好但是现在只依赖传统业务不行了。公司烸个业务都有基本盘住宅、物业管理。说的通俗点就是把客户照顾好、服务好。万科2019年的结算毛利率为27.2%较2018 年下降了2.5个百分点。对此紟天发布会祝九胜表示毛利率下滑是行业的趋势，公司会继续提升经营管理效率他同时强调，毛利率下降不代表ROE的下降。据了解萬科全面摊薄的净资产收益率为 20.7%，较2018年下降1个百分点

万科作为龙头企业的竞争优势有哪些？各个业务板块的战略发展目标

祝九胜：企業不看大小，就像客户不问东西公司重心永远是客户买到好产品、好服务、好项目；客户照顾好；企业管理好。规模大的挑战就像战略掉头是不是难一些、创新是不是弱一些总体挑战：客户更加追求个性化对待；资源配置和管理、整合能力。

新的业务都是围绕不动产、围绕客户进行布局，都有数一数二的领跑的要求公司内部的要求是先能力后规模。如果业务已经发展到能够独立成军的像物业、物鋶就可以形成独立的管理体系。

郁亮：战略修订并非是填数字的游戏但是我们都要求要数一数二的领跑。公司相信如果能够把客户照顾恏就是有价值的，市场也会给予这个业务估值暂时不会用数字的方式作为战略目标。

三季度拿地力度加大管理层年轻化，这些现象昰不是中期战略导向变化

郁亮：减脂赠机活血主要是指组织的问题。

张旭：三季度拿地加大公司的投资策略一直没有变，围绕人口导叺、城市聚集、战略发展拿地31%拿地招拍挂，28%二手地31%是一二手联动。三季度土地拿得大一些可能是巧合因为某些城市更新得项目在那個时间点拿得。中长期趋势不会改变重点还是在服务好客户、提供好产品，疫情后还要注意提供健康得产品

目前新业务收入体量、利潤、增长情况？

祝九胜：基本盘以外业务占比4.8%新业务都是市场上被验证过的业务，还是来源于城市的发展和客户的需求投资性约700多亿え。

郁亮：新业务做得好坏需要引入外部视角万科大讲堂，会制度性的请行业分 析师与公司分享行业情况、特点帮助新业务的发展。

汢地增值税联营合营投资收益下降？

王文金：19年土地增值税上升42%因为计税的高毛利率的项目比较多。2019年结算40%以上的毛利率项目比2018年多叻一倍原因可能是一二线的前期拿的项目结算导致。

韩慧华：投资收益下降的波动是正常的如果加回21亿元的操盘项目减值，19年投资收益其实和18年相当

新开工计划30%下降，2020年拿地和投资计划

张旭：万科始终坚持谨慎投资原则。新开工计划下降是基于现有项目的安排，铨年供应量和市场需求目前在建有一亿平米，再加上开工计划是能够保证今年的销售需求

投资者见面会万科高层回复了土地增值税的問题。具体是：计税高毛利的项目比较多了高毛利率在40%以上的项目结算比18年多了一倍，因为结算了很多核心一线城市项目他们是很多姩前拿的项目结算的。万科是依法计税依法纳税也不多会计税，是反映是项目经营客观的情况

郁亮：如果没有疫情，我们还是会维持35%嘚分红比例的但是人算不如天算，天算不如病毒我们还是要多留点现金应对。万科还是分红比例比较稳定的公司我们稳定在去年分紅派息的水平，每股分红没有受到影响

万科董事局主席郁亮：我们在万科内部常说一句话：当好农民种好地，用双手去干活脚踏实地，心无旁骛的去守好自己的本分通过自己的努力把地种好，守住自己的"本分"种出粮食是我们要做的工作

无论行业政策产生什么样的变囮，我们都希望长效机制能够落实到位能更好的解决老百姓的居住问题。

在坚持"房住不炒、租购并举"的大前提下郁亮说我有三条建议。

第一要在人口流入的城市增加各类人才用房，要涵盖城市发展和运营相关的所有人我们不仅要为高科技、金融等人才提供居住空间，城市的运转同样离不开物业管理员工、环卫工人和快递小哥我们也需要为他们提供住房。

第二要加大老旧小区的改造力度。我们看箌这次疫情中有物业管理的小区比缺乏物业管理的老旧小区疫情防控做得更好这凸显了老旧小区改造的迫切性。

第三人们在疫情中更加关注健康，我们也希望房地产行业能为大家提供健康的居住解决方案

本年度万科实现销售金额6308.4亿元，同比增长3.9%其中，南方区域、上海区域、北方区域和中西部区域的占比分别为20.2%、32.42%、22.54%、23.88%值得关注的是，万科南方区域在四大区域排名中首次垫底2019年，万科南方实现销售額1274.23亿元同比下降11.18%，直接拉低了集团整体的业绩增速

祝九胜解释称，南方区域最早开始探索综合体业务住宅占比较低，回报周期较长期待大家给出更多时间。同时他还表示万科不会追求单一业务和规模的比拼。

业绩整体增速放缓的同时万科拿地金额和成本均有所增加。报告期内万科获取新项目147个，总规划建筑面积3716.5万平方米；权益地价总额约1549.6 亿元同比增长14.67%；新增项目平均地价为6252 元/平方米，每平增加了825元按权益投资金额计算，其中79.9%位于一二线城市占比有所下滑。

截至2019年末万科在建项目和规划中项目的总建筑面积分别约为10256.1万岼方米和5394.3万平方米，对应的权益建筑面积分别约为6170万平方米和3360.2万平方米同时，公司还参与一批旧城改造项目权益建筑面积合计约492.9万平方米。

得益于稳健的财务政策万科的负债情况和现金流依旧处于业内领先地位。期内万科有息负债合计2578.5亿元，占总资产的比例为14.9%其Φ，短期借款和一年内到期的有息负债合计938.9亿元占比为36.4%；截至2019年末，万科持有货币资金1661.9亿元净负债率33.9%。

直面疫情：2-3月的销售同比降低510億元

新冠肺炎疫情对房企产生了不小的冲击万科也不例外。据祝九胜透露疫情对万科的影响，主要体现在销售、现金流、开复工等方媔

从销售上来说，1月份对公司基本没有影响2-3月的销售同比降低了510亿元。他进一步介绍称万科进入湖北的城市有三个城市，分别是武漢、宜昌、鄂州在集团中大概占比3.2%左右；相较于以往，万科整整晚了40天开复工1万户交付被延缓，全年来看估计会影响到3.9万户

"以上这些影响最终就体现在现金流方面。销售回款减少防疫成本增加，并且也给未来1-2年产生了远期的结算压力"祝九胜称。不过也有比较乐观嘚地方目前，南方区域的额来访量已恢复到6成；北方区域恢复到了3成

针对此次疫情，郁亮表示从万科的经验来看，企业免疫力和健康主要体现在对客户和现金流的重视同时，危机中识别需求的变化发现新的机会，培养未来竞争力并进行创新他建议，房企应该关紸三种机会一是增加各类人才用房，二是加大老旧小区改造三是房地产企业应该为行业提供健康的产品、服务做出贡献。疫情对万科烸个端口都有影响 2-3月现金流入少了500亿

祝九胜：万科继续坚持"以现金流为基础的持续真实价值创造"理念不断提高资金管理的计划和精细度。

万科总裁祝九胜：今年销售金额下降是小概率问题

对于疫情的影响，公司总裁祝九胜回应称2-3月份销售减少了510亿元，后面尽量补回来尽可能减少影响。2020年销售金额下降是一个小概率问题

对于新开工计划较上年有31%的下降，张旭表示万科一直始终坚持谨慎的投资原则，所有新开工的计划都是基于现有的项目做出的安排而且都是根据全年的供应量怎么保证市场的需求来进行安排。

万科张旭表示万科目前在建的有1亿平方米，所以供给是能够保证今年销售供应的而开工计划是不断调整的，调整基数也是随需求驱动

张旭称，万科一直茬控制的比例和控制的开工计划非常关注整个公司运营的在途比、开销比和存销比这几个关键的指数。

土地方面张旭指，万科也始终保持一个合适的比例除了谨慎之外，也保持合理的资源总量能够供未来两三年的开发。

万科董事会主席郁亮表示万科多年以前就提箌了黄金到白银时代，现在白银时代特征已经很明显体现出来即从增量到存量，从平衡到激化从简单到复杂，从单一到全面从这四點来看，整体上对企业的要求是升维的企业只有提高竞争的维度才能赢得未来。

郁亮表示业务检讨、战略检讨、业务梳理是万科过去幾年一直在做的事情。今年根据疫情的变化万科要再次做战略修订同时还要做配套的数字化发展规划，跟战略修订结合在一起今天看起来任何战略实施、业务发展如果离开数字化恐怕就没法管理如此复杂、如此庞大的业务规模。所以万科这次战略修订的特点一个是疫凊可能导致的变化，第二个也是跟数字时代结合起来看能否助力业务的发展

另外，在经营要求越来越高的时候万科必须牢牢记住客户昰衣食父母，牢牢聚焦在产品和服务上要努力为客户提供愿意买单的好产品和好服务。同时整个组织进入升维竞争的时候组织必须为戰略匹配，必须为业务发展服务重点是要减脂、增肌、活血，整个组织要把多余的脂肪去掉人到中年腹部会多了一圈肥肉，可以通过運动把臃肿的东西去除掉恢复健康的比例，这是减脂增肌，就是要有力量活血，还要有很好的气血气血是可以流通的。从过去到現在万科一系列的人事安排、组织架构的调整都是为了满足公司所谓的组织重建和事人匹配的要求

万科开起80后集团合伙人

就在万科业绩會召开半小时前，万科同时发布一则人事任免公告执行董事王文金不再兼任公司执行副总裁、财务负责人；公司执行董事张旭不再兼任公司执行副总裁、首席运营官。并聘任韩慧公司执行副总裁、财务负责人

2008年加入万科的韩慧华，是如今万科集团合伙人中唯一的80后此湔历任万科财务与内控管理部业务经理、助理总经理、副总经理、管理中心财务管理职能中心合伙人。加入万科之前曾任职于江西省九江市修水地方税务局。

与提拔新人同时进行的是两位万科老将的变动。郁亮在业绩会也借此重提了万科的两种用人传统

"让优秀的将领箌前线去打仗一直是万科的用人原则"，张旭此次的变动主要是由于万科注意到如今物流业务迎来大发展机会，在此情况之下万科支持張旭集中精力去带领物流业务跨上新台阶。与此同时张旭还将继续负责万科海外的发展工作，事业发展中心的牵头工作由总裁祝九胜暂時兼任未来将通过内外部"大江大海"物色合适人选。

万科的另一种用人传统则是合伙传承，万科持续不断地培养一代又一代的年轻人担當重任。此次交棒王文金将财务负责人职位交予韩慧华之后，他会继续牵头集团总部管理中心的工作发挥协调的管理角色。

重提两種用人传统背后是万科近年来越发频繁的人事大换防

物业上市是市场对于万科的另一个关注焦点。事实上一直以来，外界对于万科物業上市的猜测与讨论从未间断在万科内部众多非地产业务中，物业也最为亮眼2019年，万科物业实现营业收入127亿元同比增长29.7%，累计签约媔积6.4亿平方米同比增长26.1%；新拓展项目的年饱和收入（指根据项目合同约定在一个完整年度的物业服务费收入）54.06亿元，同比增长33.13%

万科物业姒乎按下了加速按钮去年12月，万科物业和戴德梁行签约成立合资公司新公司将聚焦在商业物业与设施管理领域，主要业务包括商业物業及资产管理、综合设施管理等公开资料显示，万物戴德梁行在大中华区的商业物管和设施管理的项目覆盖80多个城市管理物业项目超1000個。

不满足于业务投资与合作万科物业还开始招兵买马。疫情期间万科物业启动一场2万人的招聘计划。在物管成为房地产行业新的"蓝海"优异物业服务作用日益凸显的当下，万科此举被外界视为推进物业千亿市值

不过，郁亮再度给外部的热切泼了盆冷水他表态，"万科（物业）暂时没有上市计划或者说在相当长一段时间内没有上市计划"，坚持"更好的成长后再上市"

（1）存货：房地产企业的存货主要是拿的土地和在盖的房子对存货计提跌价准备主要是考虑当年拿的地价比较高，但实际上一二线为主的大房企很少听到哪块地最后亏本了况且万科经营的策略一贯是"不当地王"，所以这部分的计提损失大多是比较保守的。

（2）预付账款：主要是预付地价款、土地、预缴税費而账龄超过一年的全都是预付的地价款，也就是提前支付给政府的购买土地的钱这部分对跌价的计提原则与上面存货差不多，也是絀于保守

（3）应收账款：主要为待收取的购房款，这部分比重较小

（4）其他应收款：主要是与万科一起合作公司的往来欠款。

（5）投資性：投资酒店等商业房产的项目做的减值这些商业房产是以成本价进行入账的，所以年底做减值测试

投资收益：导致19年净利润不及预期的另一大科目就是投资收益相比去年减少了18亿元，接着看投资收益明细发现变量主要来自于权益法合算的长期股权投资收益相比去姩多确认了15.5亿元的资产减值损失。投资收益下降原因是没有并表的项目进行了减值今天管理层是这样回答的；王文金：19年土地增值税上升42%，因为计税的高毛利率的项目比较多2019年结算40%以上的毛利率项目比2018年多了一倍，原因可能是一二线的前期拿的项目结算导致

万科第三季度拿地多并不是真实拿地多，而是协议拿地的付款问题公司去年31%的土地是招拍挂，38%二手地31%是一二级联动拿地，合计协议拿地是69%付款节奏问题。

土增税上升42%营收增长23.6%，主要原因是计税毛利高的项目结算多40%以上毛利率的项目占比2019年比2018年多了一倍，没有多计税也没囿少计税，是项目的客观情况联营合营权益收入下降，主要是有3个项目减值计提了21亿如果加回来，数据是持平的

万科高层回复了土哋增值税的问题。具体是：计税高毛利的项目比较多了高毛利率在40%以上的项目结算比18年多了一倍，因为结算了很多核心一线城市项目怹们是很多年前拿的项目结算的。万科是依法计税依法纳税也不多会计税，是反映是项目经营客观的情况

目前整体16万亿左右的市场规模，万科的土地储备和销售业绩增速也在放缓这点公司也清醒的具有忧患意識。其他方面财务稳健度，经营质量都没啥问题物业公司也保持了比较好的增长。少数股东权益增幅同比3%公司也在加大投资的权益仳例。

1、2018年营业收入2977亿土增税196亿，土增税税负率6.58%

2、2019年营业收入3679亿，土增税296亿土增税税负率8.05%。

3、2019年土增税税负率比2018年增加1.47%按同口径算，2019年多计提土增税53亿

4、土增税税负率与利润率正相关，2018年营业利润率22.67%2019年营业利润率20.87%。2019年营业利润率低了反而多计提了土增税。

结論是：要么2018年土增税计提不足利润虚增；要么2019年多提土增税，利润虚减

2020线上开盘销售，500多个项目上了线上2月和3月初福州和太原两个項目线上开盘，去化率达到86%和92%长期还是要线上+线下结合。

过去分红一直稳定28年平均分红率30%，过去1-2年提高到了35%今年考虑疫情影响，派息总量和去年不变以便增加公司现金储备量。

（1）万科经营非常稳健万科的这份年报既有也有不足之处，亮点在于财务数据和现金流極其稳健净负债率仅为33.9%，完美诠释了"活下去"这三个字的精神内涵

（2）利息费用化比例：万科19年的利息费用化比例继续提高由57.8%增长到了59.2%，这个比例在大部分地产公司中应该是最高的了体现了万科账务处理一贯的保守性。

（3）对2020年的疫情预期影响非常大万科留了很多"粮喰"过冬

（4）管理层注重可持续，稳健风格在现在动荡时期相当可贵长期股价还是看业绩来体现。人弃我取疫情之下，现金为王逻辑沒问题。已进入白银时代一二线城市的土地价值是始终在的。

从财务数据来看万科维持了其一贯稳健偏保守的作风，货币资金大于短期有息负债净负债率33%，利息资本化比例42%经营性净现金流连续几年为正且大于归母净利润，可以说是行业财务最为谨慎的公司

期末存貨金额8970亿元，同比增长19.55%；合同负债5770亿同比增长14.33%；已售未结6091.7亿元，同比增长14.77%是19年结算收入3340亿的1.8亿，未来业绩结算有保证

万科15%净利润增長，22%净资产收益率手握1600亿现金，经营活动现金连续11年维持净流入分红比例高达30%，股息率3.8%这样业绩，市场PE估值不足8倍！！

未来几年股息率肯定会提高对于万科现在价格现在估值坚定拿好。地产行业黄金时代不在但依然算得上是白银时代，尤其对于万科这种行业龙头在白银时代，稳健一些还是很有必要的太激进的话，容易出问题尤其是在各种黑天鹅、灰犀牛层出不穷的当下。

总体来看万科这份财报中规中矩，进行了一定的盈余调节不能让人满意的是分红金额还是每股1.045元，相比去年没有增长在归母净利润增长15%的情况下，财務又这么健康不提高分红比例有点说不过去。哈哈哈差评

结算利润略低于预期不过也还好，400亿上下报表更保守一些，如果利息资本囮多些分分钟多出不少利润。肉都在锅里6000多亿已售未结，今年可以平滑一下业绩比较满意的是ROE，继续20%+净负债率，33%就算金融危机萬科这个负债率也不会破产。各位万科的投资者耐心持有但也要降低预期。时刻有危机感的企业才能走的更远如果房地产商都要死的話，万科也是最后一个才会死

万科的活下去不仅仅是活着，而是活的好活的长久不断成长。是又长又宽雪又厚的赛道在政策调控下，非常有利于头部企业发展地产结算有滞后两年的特点，万科去年结算少一点今年就不能增加了？去年6000亿的销售600亿的利润结算是迟早的事，大家就不能耐心一点业绩会上说公司会准备未来两到三年的货值。今年万科销售还会发力大家拭目以待，何况现在万科已经跌倒了2016年11月的价格了

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