土地三级市场是指什么
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民以食为天。对农民来说，土地是“命根子”，是生存权益最集中的体现。随着我国工业化和城镇化加快推进，一些地方出现了与民争地的案件，这不仅违背了相关集体土地所有权的政策和法律规定，还影响了当地的社会生活稳定。据调查，随着土地流转政策的推进，一些地方土地权属不清等现象也逐渐凸显出来。因此，为了保障农民的合法权益，地方政府应当将所有涉及到农民土地权利的政策措施依法而行，不能超出法律轨道。而如何确定集体土地的权属，这就需要从国家关于农业政策和法规的演变中去寻找根源，并确定所有权。就其集体土地权属，目前仍然延续“三级所有”的体制，即乡镇集体、村（村委）集体和村民小组集体所有制的形式。这种体制的根源还需要从《农村人民公社工作条例（修正草案）》（俗称“农业六十条”，）谈起，并从赤峰市松山区农业体制改革（演变）历程确认岗子乡大于营子村下场组拥有集体土地所有权。国家农业政策（土地权属）的演变1960年试行，1962年9月中共中央正式通过的《农村人民公社工作条例（修正草案）》（俗称“农业六十条”），对人民公社体制进行了适度纠正和调整。其最核心的内容是下放基本核算单位，明确“以队为基础“的核算管理模式。第二条明确“人民公社的基本核算单位是生产队。根据各地方不同的情况，人民公社的组织，可以是两级，即公社和生产队，也可以是三级，即公社、大队和生产队”。第二十一条规定，“生产队范围内的土地，都归生产队所有”，“集体所有的山林、水面和草原，凡是归生产队所有比较有利的，都归生产队所有“，由此强化和奠定了生产队作为土地”集体所有制“所有权人的政策基础。这一规定也奠定了日后中国农村土地所有制的基础，也是追溯当前土地权属的重要历史文件依据。1979年9月，党的十一届四中全会通过的《关于加快农业发展若干问题的决定》中指出：人民公社、生产大队和生产队的所有权和自主权应该受到国家法律的切实保护，任何单位和个人都不得任意剥夺或侵犯它的利益。在坚持社会主义方向，执行国家政策、法律、法令，接受国家计划指导的前提下，人民公社的基本核算单位都有权因时因地制宜地进行种植，有权决定增产措施，有权决定经营管理方法，有权分配自己的产品和现金，有权抵制任何领导机关和领导人的瞎指挥。”“人民公社要继续稳定地实行三级所有、队为基础的制度，集中力量发展农村生产力。不允许在条件不具备、多数社员又不同意的时侯，搞基本核算单位从生产队向生产大队的过渡；条件具备了，大多数社员同意了，实行这样的过渡，要报省一级领导机关批准。1984年1月，中共中央发布的《关于一九八四年农村工作的通知》中指出：继续稳定和完善联产承包责任制，帮助农民在家庭经营的基础上扩大生产规模，提高经济效益。延长土地承包期，鼓励农民增加投资，培养地力，实行集约经营。土地承包期一般应在十五年以上。生产周期长的和开发性的项目，如果树、林木、荒山、荒地等，承包期应当更长一些。根据国家或集体的安排，在荒山、荒沙、荒滩种草种树，谁种谁有，长期不变，可以继承，可以折价转让。林木砍伐依法，产品处理自主。专业户承包小流域治理，更应保证他们的应得利益。1993年11月，中共中央、国务院发布的《关于当前农业和农村经济发展的若干政策与措施》中指出：以家庭联产承包为主的责任制和统分结合的双层经营体制，是我国农村经济的一项基本制度，要长期稳定，并不断完善。为了稳定土地承包关系，鼓励农民增加投入，提高土地的生产率，在原定的耕地承包期到期之后，再延长三十年不变。开垦荒地、营造林地、治沙改土等从事开发性生产的，承包期可以更长。为避免承包耕地的频繁变动，防止耕地经营规模不断被细分，提倡在承包期内实行“增人不增地、减人不减地”的办法。在坚持土地集体所有和不改变土地用途的前提下，经发包方同意，允许土地的使用权依法有偿转让。日，《关于稳定和完善土地承包关系的意见》中指出，严禁强行改变土地权属关系，不得将已经属于组级集体经济组织（原生产队）所有的土地收归村有，在全村范围内平均承包。1997年6月中共中央办公厅、国务院办公厅发布的《关于进一步稳定和完善农村土地承包关系的通知》中强调指出：以家庭联产承包为主的责任制和统分结合的双层经营体制，是我国农村经济的一项基本制度。稳定土地承包关系，是党的农村政策的核心内容。做好延长土地承包期的工作，直接关系到亿万农民的生产积极性，关系到农村经济的发展和农村社会的稳定。土地承包期再延长30年，是在第一轮土地承包的基础上进行的。开展延长土地承包期工作，要使绝大多数农户原有的承包土地继续保持稳定。不能将原来的承包地打乱重新发包，更不能随意打破原生产队土地所有权的界限，在全村范围内平均承包。已经做了延长土地承包期工作的地方，承包期限不足30年的，要延长到30年。日国土资源部发布的《关于依法加快集体土地所有权登记发证工作的通知》中明确规定，“凡是土地家庭联产承包中未打破村民小组(原生产队)界限，不论是以村的名义还是以组的名义与农户签订承包合同，土地应确认给村民小组农民集体所有。”“对于已经打破了村民小组农民集体土地界线的地区，应本着尊重历史，承认现实的原则，对这部分土地承认现状，明确由村农民集体所有。”日中共中央办公厅、国务院办公厅发布的《关于加快发展现代农业进一步增强农村发展活力的若干意见》中明确指出：稳定农村土地承包关系。抓紧研究现有土地承包关系保持稳定并长久不变的具体实现形式，完善相关法律制度。坚持依法自愿有偿原则，引导农村土地承包经营权有序流转，鼓励和支持承包土地向专业大户、家庭农场、农民合作社流转，发展多种形式的适度规模经营。结合农田基本建设，鼓励农民采取互利互换方式，解决承包地块细碎化问题。土地流转不得搞强迫命令，确保不损害农民权益、不改变土地用途、不破坏农业综合生产能力。探索建立严格的工商企业租赁农户承包耕地（林地、草原）准入和监管制度。规范土地流转程序，逐步健全县乡村三级服务网络，强化信息沟通、政策咨询、合同签订、价格评估等流转服务。加强农村土地承包经营纠纷调解仲裁体系建设。日中国共产党第十八届中央委员会第三次全体会议通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》中指出：坚持家庭经营在农业中的基础性地位，推进家庭经营、集体经营、合作经营、企业经营等共同发展的农业经营方式创新。坚持农村土地集体所有权，依法维护农民土地承包经营权，发展壮大集体经济。稳定农村土地承包关系并保持长久不变，在坚持和完善最严格的耕地保护制度前提下，赋予农民对承包地占有、使用、收益、流转及承包经营权抵押、担保权能，允许农民以承包经营权入股发展农业产业化经营。鼓励承包经营权在公开市场上向专业大户、家庭农场、农民合作社、农业企业流转，发展多种形式规模经营。从国家对农业经营体制相关规定的的演变，可以清楚的得出，集体所有制以1962年的“农业60条“为主要原则，即“三级所有，队为基础”，且生产队拥有土地所有权。这一框架随着20世纪80年代的农村改革逐步被乡镇、行政村和村民小组（自然村）所取代。而2004年的《土地管理法》规定，“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理”。这不仅从政策上固定了集体土地所有权“三级所有，队为基础”的政策，还从法律层面确定了“三级所有”的集体土地权属性质，让农村集体经济组织土地权属问题的解决有了政策和法律的双重保证。赤峰市松山区农业体制改革（演变）历程根据1995年10月由辽宁省人民出版社出版发行的《松山区志》，可以得到赤峰市松山区农村集体土地所有权归属的演变历程。互助组。日，中共中央颁布了《中国土地法大纲》。土改后，“按照趁热打铁”的指导思想和“组织起来，发展生产”的方针，1950年，开始在土地私有，个人经营，“互助互利”的基础上，组织临时、季节和常年互助组，解决农民劳力、耕畜和农具的不足。初级农业生产合作社，1953年，县委在小西牛菠罗村试办第一个赵斌农业生产合作社29户147人……“书记动手，全党办社”，到1954年末，初级社发展到887个，入社农户占42%。高级农业生产合作社。1955年，经热河省委批准，县委在小西牛菠罗村试办“五三”高级农业生产合作社。全社117户，除每人留3~5分自留地外，全部土地归高级社集体所有……“按劳分配”。1956年春，初级社升级，同时小社并大社。……合作化运动，实现了农村生产关系和所有制的变革。人民公社。1958年，实行“大跃进”，将218个高级农业生产合作社到1959年组成29个人民公社。取消社员自留地、自留畜、土地、林木全部归人民公社集体所有。“一平二调”，刮起一阵“共产风”。……1960年，贯彻中共中央《十二条》，恢复社员自留地，自留畜，自留树，开放农村自由市场。1962年，基本核算单位下放到生产队。……1980年，农村经济体制改革，坚持土地等基本生产资料集体所有制，实行家庭联产承包责任制。……土地承包到户。……统包结合，双层经营，进一步解放生产力。（注：1952年5月，赤峰市并入赤峰县。1956年1月，撤销热河省建制，赤峰县隶内蒙古自治区昭乌达盟。1958年10月撤县设市，1962年9月市县分治。1969年7月随昭乌达盟改隶辽宁省，1979年7月复归内蒙古自治区。1983年10月实行市管县体制，改赤峰县为赤峰市郊区，1993年7月改称赤峰市松山区。）赤峰市松山区农业经营历程初级社。统一经营，集体劳动，土地以产计股，劳动死分活平。规模较大的社，划分若干作业组，固定耕作区。按农业社统一生产安排，从事农事活动。……分组劳动，统一核算。高级社。生产统一经营，社员集中劳动、评工记分，按劳分配以原初级社为基础，划分若干生产队。土地、耕畜、大型农具，固定给队。高级社对生产队实行“包工、包产、包财务、超产奖励，减产扣工分”的“三包一奖”制度。人民公社。实行“政社合一”、“三级所有”，“队为基础”的管理体制。……1959年3月，落实中共中央政治局二次郑州会议精神，人民公社实行“统一领导，队为基础；分级管理，权力下放；三级核算，各计盈亏；分配计划，由社决定；适当积累，合理调剂；物资劳动，等价交换；按劳分配，承认差别”的经营管理体制。……1962年，基本核算单位下放到生产队。实行“三级所有、队为基础”的体制。恢复高级社“分级管理”、“三包一奖”和劳力、土地、耕畜、农具“四固定”制度。生产大队和生产队干部“定工生产，定额补贴”。1978年，中共十一届三中全会，纠正了历史上指导农业上的失误。恢复高级社“三包一奖”、“评分记工”和“定额管理”制度。1981年，农村实行经济体制改革。草场管理：1948年土改，宣布“牧场公有，放牧自由”政策。人民政府多次发布“保护牧场，禁止开荒”，“禁止搂柴，刨疙瘩”破坏牧场的公告。1982年落实“内蒙古草原管理条例》，1985年，贯彻《中华人民共和国草原法》，草原管理走上法治轨道。同年，实行“畜草双承包”生产责任制。全区有79万亩牧场和10.8万亩草场所有权、使用权、管理权落实到村、组、户，用、建、管“三权统一”。林权林政。1980年，全区人工林总面积140.8万亩……集体林地103.5万亩，个人林地5770亩。1981年，开始林业“三定”，稳定林权，划定社员造林地，确定林业生产责任制，1984年结束。全区国有林地29.8万亩，集体林地115.6万亩，改变权属归个人的林地25.4万亩，占集体林地的22%。1990年全区有林268.4万亩，其中全面单位76万亩（含国有林业单位和其他单位），占全区的28.3%，集体150.5万亩，个体41.9万亩。国有林业……集体林业。属劳动人民集体所有。集体对林业有使用权和支配权。1990年，集体所有林地150.5万亩，占全区总有林地面积的56.1%。其经营方式：1．乡镇林业。所有权形成于土改没收地富的部分林木和其管理的部分天然林。……2.村有林木。所有权形成于土改没收地富的部分林木归村政府所有。高级农业社和人民公社时大队统一组织营造的林木。高级社和人民公社两次将社员群众成片林作价归集体所有；大队办林场、专业队所植的林木。农村经济体制改革为村民委员会所有。3.村民小组林业。人民公社时由生产队组织社员栽的林木，归生产队集体所有。“文革”期间割“资本主义尾巴”、“砍大院”，社员部分自留树木收归集体。年，林业“三定”，原生产队经营的林木全部划给、卖给或退还给个人经营。个体林业。……1980年，林业“三定”前，个人林地5770亩，占集体林地的5.5%。1984年，林业“三定”结束，全区集体林地面积115.6万亩……。1990年，个体林地41.9万亩，占全区幼林总面积的15.6%。（转C3版）
（编辑:中国商务新闻网
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第C4版 法治与文化
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北京土地价格“三级跳” 明年房价或难摁住
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从地价来分析，2014年的北京商品房价格，仍将暴涨，否则根本无法支撑已经高到离谱的楼面价。2014年以后已属“少数派”的商品房已不可避免地走向豪宅化。
今年北京的土地市场，只要一拍地，就是猛涨。
11月4日，北京国土局现场共出让了8宗配建竞价，总成交金额高达87.69亿元，其中6宗为自住型。值得注意的是，纯市场化的商品房用地再度飙涨。
北京市推出“自住型商品房”，意在房地产市场的供求差，以抑制的上涨。但从目前土地成交情况看，由于自住型商品房用地进一步挤压了普通商品房用地，使得后者的地价水涨船高，甚至一再突破记录，而地价推动房价上涨已成近几年楼市的铁律。市场的运行趋势再次走向了政府政策的反面。
地价三级跳
11月4日北京土地出让的情形，具有巨大的象征意义，并预示着北京楼市明年的走向将严重分化。
当日北京共有8宗住宅用地成交，出让总额达87.69亿元，规划总建筑面积118.3万平方米，其中，配建自住型商品房的面积达64.97万平方米，配建公租房的面积9.74万平方米，配建经适房的面积7.8万平方米，配建限价房的面积8.51万平方米，留给纯商品房的面积只有约20万平方米。
其中，最引人关注的是位于北京朝阳东五环边上的东坝南区地块。东坝南区地块总建筑面积为93534平方米，除配套设施外，还要求配建限价商品房8500平方米，限价9900元/平方米，配建自住型商品房5万平方米，限价2.2万元/平方米。据测算，剩余的普通商品房楼面地价约3.7万元/平方米。而目前，地块周边二手房的房价目前为2.8-3.8万/平方米。面粉超过面包价的情形再度出现。
当天同时出让的海淀东升乡（清河盒子房厂土地一级开发项目）地块被拿下，剔除保障房后，该地块商品房用地地价为48000元/平方米，总价5.4亿元。其中，配建17000平米公租房。
该地块拍出后，清河华润橡树湾某负责人十分感慨地表示，清河楼面价都已经到48000元/平方米，那我们的项目要卖到多少钱合适呢？据了解，橡树湾去年推出的房源售价为36000元/平方米，现仅剩最后一期，其售价也已从最初预计的48000元/平方米调整为55000元/平方米。
此前拿过地王的融创、泰禾等相关人士，看到11月4日拍出的高价地后，均表示，“这样看来，我们以前拿的地王真不贵。”
集团市场发展中心总监桑豫峰认为，11月4日北京土地出让的住房结构，完全符合政府调控房地产市场的初衷。纯商品房所占比例不足四分之一，包括自住型商品房在内的所有类型保障房，所占比例超过75%，其中自住型商品房占比超过一半。
根据10月22日北京市住建委宣布的计划，假如明年自住型商品房供应量是5万套，加上其他类型的保障房，真正可供建设纯商品房的土地已经不足四分之一。
正因如此，醒悟过来的开发商，争夺土地到了白热化的程度。无论是限价房、自住型商品房还是纯商品房的用地，只要是土地，先抢到手再说。因为，如果不想建保障房，甚至可能被挤出北京市场的大门。至于纯商品房，则是没有最高，只有更高。如亦庄河西区X13R2地块，均摊后的纯商品房楼面价突破6万元/平方米，而此前的8月14日，融创联合体夺得的亦庄B01R1-1地块，楼面价是2.8万元/平方米。
明年房价如何调控？
业内人士预测，按照东坝地块3.7万元/平方米的地价，上市后的售价可能达到6万元；清河4.8万元/平方米的楼面价，上市价格甚至难以想象。
桑豫峰认为，从地价来分析，2014年的北京商品房价格，仍将暴涨，否则根本无法支撑已经高到离谱的楼面价。她不无担忧地表示，从目前整个房地产市场的结构来看，纯商品房所占比例急剧萎缩，楼面价迭创新高，决定了2014年以后已属“少数派”的商品房已不可避免地走向豪宅化。这也是业内现在普遍的看法。
分析师李莹也认为。“自住型商品房”有助于缓解当前刚需楼盘供应不足的压力，也是在对地方土地财政收入影响不大的前提下，稳定房价预期的上佳做法，因而对全国房价高涨的一二线城市都有推广意义。但是，普通商品房供应受到各类保障房用地的挤压，可能也会倒推房价上涨。
然而，令人感觉矛盾的是，11月初坊间再次传来政府部门收紧限价政策的信息。如果恢复今年二季度的做法，商品房售价几乎全部要由政府来审核，实际上也就是由政府来定价，那么，今年年底出让的这批商品房用地，明年上市时的售价，能否达到开发商盈利所希望的价格，仍然是未知数。
对于北京市持续收紧的限价政策，董事长再度炮轰称，“真是荒谬。地价都超过四万了。”
央行2013 年第三季度储户问卷调查显示，认为当前房价“高、难以接受”的居民占比较上季度提高了0.9个百分点。
桑豫峰认为，行政管制解决不了商品房市场的问题，尤其是房价的问题，政府之手用得过于繁密，甚至还会使问题复杂化。目前，业界共识是，这些问题的最终解决，仍然必须依赖于房地产长效机制的尽快建立，以及土地出让制度尤其是集体建设用地制度的改革，房地产税收制度的改革等。
本文来源：21世纪经济报道
责任编辑：王晓易_NE0011
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分享至好友和朋友圈集体土地三级所有制度的应然法解读--《南京大学法律评论》2011年02期
集体土地三级所有制度的应然法解读
【摘要】：集体土地三级所有制度是形成集体土地权利主体虚位的重要原因,不仅导致了集体土地权利主体地位不平等,同时还背离了土地所有制终极目标的基本要求。从应然法意义上讲,农民集体与农民集体经济组织应该属于等同的法律概念,其设立具有特别的宗旨、要件和方式要求,应该具有自己独特的法人地位。对历史与现实情况的深度审查表明,村内农民集体不仅不是农村土地所有权的当然主体,而且在当前我国社会经济条件下,作为集体土地的所有权主体,乡镇农民集体和村内农民集体都存在许多不合理的方面。村农民集体作为农村土地所有权主体应该是我国法律的唯一选择。
【作者单位】：
【分类号】：D922.3
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