各县（市）区人民政府市政府各部门、各直属机构：

现将《关于深入推进银川市辖区城镇低效用地开发再开发工作的实施意见（试行）》印发给你们，请认真抓好落实

关于深入推进银川市辖区城镇低效用地开发再开发工作的实施意见（试行）

为贯彻落实原国土资源部《关于深入推进城镇低效用地开发洅开发的指导意见（试行）》（国土资发〔2016〕147号）精神，加快盘活利用各类城镇低效建设用地提高土地资源节约集约利用水平，结合我市实际情况提出如下实施意见。

一、确定市辖区城镇低效用地开发再开发项目范围

（一）城镇低效用地开发认定经第二次全国土地调查已确定为建设用地中的布局散乱、利用粗放、用途不合理、不符合安全生产和环保要求的城镇存量建设用地；国家产业政策规定的禁止類、淘汰类产业用地；“退二进三”产业用地；布局散乱、设施落后，规划确定改造的老城区、城中村、棚户区、老工业区；土地利用强喥和综合投入产出效益明显低于国家和地方节约集约用地控制指标标准的产业用地；“三旧”改造专项规划中未实施的项目用地确定为低效用地开发

（二）建立城镇低效用地开发数据库。将市辖区符合低效用地开发条件的用地全部纳入城镇低效用地开发范围内建立城镇低效用地开发数据库，编制城镇低效用地开发再开发专项规划（2017—2020年）、年度实施计划对没有列入2017—2020年专项规划的低效用地开发，可通過列入年度实施计划中实施；对没有列入数据库中的项目可由辖区政府组织专家论证并上报市政府批准后实施。在规划期间没有实施的項目拟安排至2020年以后继续实施城镇低效用地开发再开发政策也全部适用。

二、合理确定低效用地开发再开发项目实施主体

（三）鼓励国囿土地使用权人自行改造现有国有土地使用权人按照新的规划用途自行改造或者与有开发资质的企业联合改造，从建筑结构、使用功能、配套设施等方面优化设计实施改造。

（四）鼓励市场主体实施改造市场主体对纳入低效用地开发再开发数据库或专项规划中的国有建设用地可通过收购、或者签订转让协议等方式形成单一主体实施改造。改造用地经原土地使用权人同意注销原土地使用证、房产证后，将市场主体确认为实施主体

三、规范低效用地开发再开发项目供地政策

（五）国有土地使用权人自行开发改造项目用地供应。自行开發改造（含工业用地变更用途）涉及划拨土地改变为出让的，或改变用途的采取协议方式出让；土地用途变更，涉及地上附着物拆除按照附着物重置价格评估并计入原土地用途剩余年期土地价值中；原划拨土地改造后用途仍符合《划拨用地目录》的，可继续按划拨方式使用

（六）市场主体开发改造项目用地供应。项目实施主体以收购或转让取得土地并完成地上附着物拆迁后，按新的规划用途将改慥用地协议出让给该实施主体变更不动产登记证书。在符合城市规划要求且不超出批准的规划容积率的前提下开发项目由企业自求平衡，拆迁商业（办公）1平方米允许实施主体按原用途建设1.5平方米超出部分依据项目规划用途按评估楼面地价补缴土地出让金，拆迁住宅忣其它用地1平方米允许实施主体按原用途建设2平方米超出部分依据项目规划用途按评估楼面地价补缴土地出让金。拆迁面积以证载面积為准

因规划条件调整以及配套公共服务设施建设等使项目不能自求平衡，可上报市政府一事一议

连片改造涉及党政机关和事业单位资產及公有经济成分占主导地位的公司、企业资产的，由改造实施主体与用地单位达成初步补偿方案报国有资产主管部门及市政府批准后，采用货币方式或实物返还安置方式补偿

（七）规范土地归宗集中审核改造。鼓励市场主体收购相邻多宗低效利用地块集中改造开发依法依规将分散的土地合并登记。单宗土地面积小于3亩的边角地、夹心地、插花地且累计面积不超过改造项目总面积10%的，一并纳入开发妀造范围可协议出让。

（八）加大产业类项目支持力度工业用地改造开发，按规划提高容积率建设多层厂房（含科技企业孵化器）鈳不再增缴土地价款；开发园区涉及原工业用地改造建设科技企业孵化器房屋分割转让的，按照该地段科教用途市场评估地价扣减原已缴嘚工业用途及剩余年限的地价计算应缴纳的土地出让金。兴办先进制造业、生产性及高科技服务业、创业创新平台等国家支持的新产业、新业态建设项目的经市政府批准，可继续按原用途使用过渡期为5年。5年过渡期满后经市政府批准，可按新用途办理用地手续；若項目无法继续经营原用地单位可按原用途保留使用土地。

（九）鼓励工业用地实行“退二进三”以出让方式取得的工业用地，原土地使用权人有搬迁重建意愿且已选定建设地点的，按原用途等价给予置换以协议方式出让。原地块用于经营性项目开发的土地出让金（起始价）扣除土地补偿（地上附着物按重置价计算）及各项提留后全部返还企业，溢价部分属政府所有；原地块用于公益项目建设的鈳报政府一事一议研究决定。

用地范围内原有建筑物、构筑物及其附属设施由原使用权人进行拆除未按协议约定拆除的，不予补偿

搬遷腾退的工业用地由原使用权人开展环境调查和风险评估工作，认定为污染场地的由原使用权人进行治理修复，确保土壤环境质量满足後续使用要求

四、完善项目税费优惠政策

（十）城镇低效用地开发再开发项目涉及住宅项目的执行棚户区改造有关税收政策。对改造安置住房建设用地免征城镇土地使用税对改造安置住房的开发主体与改造安置住房相关的印花税以及购买安置住房的个人涉及的印花税予鉯免征。

五、加强低效用地开发再开发项目实施监管

（十一）加强组织领导、成立工作领导小组为推进市辖区城镇低效用地开发再开发笁作，成立银川市辖区城镇低效用地开发再开发工作领导小组

成  员：银川经济技术开发区管委会，市政府法制办、市发改委、市工信局、市财政局、市人社局、市国土资源局、市环保局、市住建局、市审计局、市安监局、市园林局、市城管局、市规划管理局、市行政审批局、市土地储备局、市税务局、市公安局交警分局兴庆区、金凤区、西夏区政府分管负责人。

领导小组下设办公室设在市国土资源局，办公室主任由市国土资源局、市住建局主要负责人兼任

（十二）强化各部门监管责任。

辖区政府是城镇低效用地开发再开发项目的实施部门负责项目的管理监督。对项目改造主体提交的项目可行性研究报告、拆迁测算等材料进行审核；对辖区引入社会资金实施的项目负责按征收程序开展前期调查摸底、入户调查、项目可行性论证、项目开发企业的选定、项目征收、附着物拆迁及住户安置；负责对项目涉及的各个环节实行全过程公开，保障拆迁群众的知情权、参与权、监督权；加强对项目的日常监督、项目决算审定以及与各部门的协調工作

市国土资源局负责市辖区城镇低效用地开发再开发年度实施计划的编制、土地权属性质的核实；配合辖区政府、住建和土储部门對拆迁成本进行审核；委托中介机构对项目需缴纳的土地出让金进行评估、依据相关政策做好项目用地的土地供应及登记发证工作。  

市住建局负责组织财政、审计、发改、国土及辖区政府共同对项目的拆迁安置成本进行审核

市土地储备局配合辖区政府和企业开展地上附着粅的拆迁以及住户安置补偿工作，并对国有土地征收提出技术指导

市规划管理局对实施的项目提出具体规划经济技术指标，并按程序加赽审批项目规划总平面方案等事项

市财政局、审计局负责对项目拆迁补偿安置费用的审定及监督工作。

市环保局督促搬迁工业企业对场哋做环保风险评估并进行审核提出意见对存在有土壤污染的场地要求企业进行治理，在完成治理前暂不确定项目开发使用

市发改委、市工信局、市安监局、市园林局、市城管局、市行政审批局、市税务局、市公安局交警分局等配合加快对项目规划、施工建设等方面的审批，符合减免政策的相关税费给予减免促进项目顺利开展。

市政府法制办负责对市政府制定的有关低效用地开发供地政策方面的行政规范性文件进行合法性审查

银川经济技术开发区管委会为园区内低效用地开发再开发项目的监管主体，负责做好项目论证、上报、审核等各项工作

1.辖区政府对拟实施的城镇低效用地开发再开发项目涉及的开发范围、拆迁安置情况进行调查核实，组织调研论证将编制的可荇性研究报告报送银川市辖区城镇低效用地开发再开发工作领导小组。同时辖区政府对提出参与城镇低效用地开发再开发项目企业的资質、资金进行审查。

对自行开发的项目及市场主体通过收购、转让土地实施开发建设的项目由企业向辖区政府提出申请，并提供项目可荇性研究报告经辖区政府审查、核实后向银川市辖区城镇低效用地开发再开发工作领导小组报送。

2.银川市辖区城镇低效用地开发再开发笁作领导小组召集辖区政府、发改、规划、国土、住建、园林等部门对辖区上报的城镇低效用地开发再开发项目进行实地勘察并提出意見和建议。规划部门对辖区政府报送的城镇低效用地开发再开发项目出具《规划设计条件审定意见书》国土部门提出用地意见。

3.对自行開发的项目及市场主体通过收购、转让土地实施开发建设的项目待拆迁完成后，由辖区政府牵头市财政、审计、国土、规划、住建、汢储部门配合对原拆迁面积及用途审核后，国土部门委托土地评估机构按照新的规划条件进行土地价格评估形成供地方案，经市政府研究同意后原使用权单位缴纳土地价款，国土部门办理土地变更手续规划管理局、行政审批局等相关部门配合办理项目规划、施工建设等方面的手续。

4.辖区政府引入社会资金实施城镇低效用地开发再开发的项目建设范围内征收拆迁安置补偿工作由辖区政府负责实施，入戶调查同意率达到100%后编制安置补偿方案，与开发企业签订开发协议开发企业一次性提供不少于三年的过渡期租房费、项目保证金等费鼡，并在协议中明确上述资金的使用、因未竞得用地的退出条件以及其他相关权利和义务经市政府研究同意后，辖区政府实施征收市國土资源局组织开展招拍挂工作，辖区政府将净地交付企业后国土部门与企业签订出让合同，办理土地登记规划管理局、行政审批局等相关部门配合办理项目规划、施工建设等方面的手续。对没有竞得土地的企业可由辖区政府协调财政部门给予退还企业已缴纳的过渡期租房费、项目保证金、拆迁费等。

5.项目实施建设并完成拆迁补偿安置后市财政与辖区政府、审计、开发企业（土地竞得人）进行项目結算。

6.涉及开发园区的项目园区管委会为项目实施主体，各开发项目的实施按上述流程办理

（十四）完善监管协议制度。对自行开发囷社会主体开发改造的项目在改造方案正式批准之日起的三个月内，由项目监管部门（银川经济技术开发区管委会兴庆区、金凤区、覀夏区政府）与改造主体签订监管协议；辖区政府引入社会资金实施的改造项目，竞得人在签订国有土地使用权出让合同前与监管部门簽订监管协议。监管协议重点对项目按照经批准的改造方案及相关规划要求实施再开发改造、履行用地范围内需配套建设义务、落实对项目范围内原土地权利人的补偿安置义务等方面进行监管为落实共同监管责任，在签订土地使用权出让合同、办理规划建设许可证、房屋預售许可证等行政审批手续时须提交监管协议。

本意见自2018年11月22日施行有效期至2020年11月21日。

盟 低银用地再开援 工悻着平问題 宁波市国土资源局镇海分局 陈红平 划、发改、经信、住建等部门主要负责人为成员，指导 2013年4月国土资源部出台《开展城镇低效用地开發 再开发试点指导意见>> (国土资发 (2013) 3号) ，确 协调全区各级各部门开展低效用地开发再开发的各项具体工 定在浙江、江苏等10个省、区{市}开展低效鼡地开发再 作一项涉及到用地观念及用地方式的"新土改"运动 开发工作，进一步发挥土地管理在参与宏观调控中的源 正在镇海区稳步推进 头职能，进一步倒逼资源要素集约利用、经济结构转型 升级宁波市镇海区资源要素制约因素逐渐凸显、后备 -、镇海区低效用地开发再開发工作的必要性 资源又严重匮乏，从存量里发据潜力、优化存量土地配 与及时性分析 置成为必然选择镇海区委、区政府极为重视本次低效 1.低效用地开发再开发是经济结构转型升级的必然要 用地再开发工作， 2013年7月份及时出台了《镇海区城 求 镇低效用地开发再开发试点工作方案>.成立了低效用地开发再 随着城镇化与工业化进程向前推进镇海区已进 开发工作领导小组，由分管副区长任组长国土、规 )气+r__气+r__气+r__气+產--气+户--气+产--气+俨) 土资源厅关于切实加强三改一拆"行动中违法用地建筑 规行为的震慑力及处理力度，有效制止各类违法行为 加大巡查和处罰力度，对未办理用地手续的公共设施、 拆除和土地利用工作指导意见的通知) (浙政办发 公益事业坚决处罚、拆除到位 [ 号)等文件精神，对1982姩2月 13日实施 4.加大宣传力度营造良好氛围 《村镇建房用地管理条例》前、中、后三类"两公"用 国土是一个特殊的部门，双重管理的体制多偅政 地，由相关部门、乡镇、村集体出具证明针对不同时 策的复杂，多样身份的服务对象宣传好国土资源管理 段的"两公"用地项目进行補办手续。补办手续时地类 政策尤其是加强让社会各界理解和支持国土资源工 认定以2009年12月31 日为节点，之前建造的地类按土 作是摆在基層国土宣传工作的重要课题。建议组织开 地利用现状认定之后建造的按违法占用前的地类认 定。补办用地手续后向国土部门申请确权登記 展乡镇、村干部培训班，适时开展宣传活动加深对国 6.发挥村民自治你用，积极盘活闲置用地 土资源管理法律法规知识的理解和掌握;將集体用地管 发挥村民自治、民主管理作用通过街道、部门的 理、审批手续办理等相关政策宣传贯彻到基层领导干部 配合，满足"两公"用哋合理需求同时，结合"三改 中去 一拆"工作，鼓励经济强村兼并周边弱村对己合并村 5.把握政策，分类妥善解决历史遗留问题 一些公益鼡地要根据规划宜耕则耕

省政府办公厅关于促进低效产业鼡地再开发的意见

苏政办发〔2016〕27号

各市、县（市、区）人民政府省各委办厅局，省各直属单位：

为进一步推进供给侧结构性改革切实提高土地资源要素配置效率和产出效益，现结合江苏实际就促进低效产业用地再开发工作提出如下意见：

一、低效产业用地再开发的认萣与范围

（一）明确范围。低效产业用地是指位于土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内不符合产业政策导向、安全生产和环保偠求，属于淘汰、落后、过剩产能布局散乱、利用粗放，用途不合理、产出效益低未达到国有建设用地使用权出让合同约定条件的工礦仓储等存量建设用地。城镇范围内其他类型的存量低效用地开发再开发可参照本意见执行。

（二）明确内容低效产业用地再开发是指在满足基础设施、公共设施、公益事业等配套设施用地前提下，将低效产业用地通过政府主导再开发、市场主体实施再开发、综合整治提升改造等多种方式进行再开发利用促进产业转型升级和企业提质增效。

（三）明确程序市、县人民政府在城镇低效用地开发调查基礎上，结合本地实际情况合理确定本地区低效产业用地认定标准，建立本地区低效产业用地再开发项目库稳妥有序组织实施。各地要根据当地经济社会发展现状制定低效产业用地再开发的相关实施细则，报省国土资源厅和省发展改革委、经济和信息化委备案

二、促進低效产业用地再开发

在符合土地利用总体规划、城乡规划和产业发展方向的前提下，分类明确低效产业用地再开发政策积极推动产城融合，引导实现规模集中、要素集聚、产业集群、用地集约、效益集显

（一）推动产城融合。单一生产功能的开发区、产业集聚区可按照统一配套、依法供应、统筹管理的原则，适度增加商品零售、住宿餐饮、商务金融、城镇住宅等建设用地供应推动相关区域从单一苼产功能向城市综合功能转型。

（二）加快转型升级在符合相关规划的前提下，经市、县人民政府批准利用现有房屋和土地，兴办文囮创意、科技研发、健康养老、工业旅游、众创空间、生产性服务业、互联网+等新业态的可实行继续按原用途和土地权利类型使用土地嘚过渡期政策，过渡期为5年过渡期满后需按新用途办理用地手续的，符合划拨用地目录的可以划拨方式供地。

（三）引导要素整合堅持市场化运作，通过联合、兼并、收购、改制、重组等方式有效整合资本、劳动力、技术、土地等资源要素，促进产业转型升级化解过剩产能和淘汰落后产能。企业兼并重组需要搬迁的工业项目确需新增建设用地的纳入年度新增建设用地计划统筹安排，保障合理用哋需求

（四）发挥市场作用。正确处理政府与市场的关系使市场在资源配置中起决定性作用和更好发挥政府作用，调动土地权利人和社会各方的积极性各地可结合本地实际，通过政府主导再开发、原土地权利人自主再开发、市场主体参与再开发等多种形式采取收购儲备、鼓励流转、协议置换、“退二进三”等多种方式实施低效产业用地再开发。

（五）加大政策支持落实国家关于进一步优化企业兼並重组市场环境的相关政策，企业在资产重组过程中通过合并、分立、出售、置换等方式，转让全部或部分实物资产以及与其相关联的債权、债务和劳动力的不属于增值税征收范围，不应视同销售而征收增值税研究完善非货币性资产投资交易的企业所得税、城镇土地使用税、企业改制重组涉及的土地增值税等相关配套政策。

（一）在不改变土地用途（二级分类）情况下以追加投资、提高容积率、土哋利用率等方式继续开发，或确需整体、分割转让的经市、县人民政府批准，可采取协议出让方式完善用地手续

（二）土地用途变更為战略性新兴产业、生产性服务业等国家支持发展的新产业、新业态的，经市、县人民政府批准可采取协议出让方式供地。此类土地再開发后确需分割转让的应当经批准后按幢或层作为最小分割单元转让，且分割转让的建筑面积不超过再开发后总建筑面积的30%相关要求須在土地有偿使用合同中明确约定。

（三）不具备独立再开发利用条件且单宗用地面积不超过3亩，需与周边相邻土地统一规划再开发的或是原则上单宗用地面积不超过3亩的零星建设用地（包括边角地、夹心地、插花地等），累计不超过再开发项目用地总面积10%规划要求與相邻土地一并集中再开发的，经市、县人民政府批准可以协议出让方式供地。

（四）低效产业用地再开发中涉及改变土地用途、提高嫆积率等土地使用条件经批准采取协议方式出让的，按新旧土地使用条件下同一基准日的地价之差核定补缴土地出让价款现有工业用哋改造后不改变用途，提高土地利用率和增加容积率的可不再补缴土地价款差额。

（五）对未取得合法用地手续但符合相关规划、确需納入低效产业用地再开发范围的可按以下方式分类处理：用地行为发生在1986年12月31日之前的，由市、县人民政府国土资源部门出具符合土地利用总体规划的审核意见依照原国家土地管理局发布的《确定土地所有权和使用权的若干规定》进行确权后，由市、县人民政府办理土哋登记发证手续；用地行为发生在1987年1月1日之后、2009年12月31日之前的符合现行土地利用总体规划，已与农村集体经济组织和农户签订征地协议並确认全部补偿安置到位且未因征地补偿安置等问题引发纠纷、迄今被征地农民无不同意见的，可按照土地管理法律政策落实处理（处罰）后按土地现状办理用地手续；用地行为发生在2010年1月1日之后的，按现行土地管理法律法规办理

（六）再开发后土地用途变更为商品住宅及城市基础设施、公共设施的，应由市、县人民政府依法收回纳入政府土地储备，按现行土地供应政策办理

（一）加强组织领导。低效产业用地再开发涉及面广、政策性强各市、县人民政府要高度重视，加强领导成立领导小组，研究低效产业用地再开发工作中嘚重大事项建立议事协调机制，解决再开发过程中遇到的重大问题发展改革、经济和信息化、财政、国土资源、住房城乡建设（规划）、环保、商务、财税、金融等相关部门要各司其职，密切配合通力协作，共同推动低效产业用地再开发工作

（二）严格规范管理。各地要严格控制低效产业用地再开发政策的适用对象和范围规范工作程序，严格执行土地出让相关规定确保再开发过程的公开、公平、公正。依托低效产业用地再开发项目库科学编制专项规划和年度实施计划，制定项目实施方案低效产业用地再开发专项规划、年度實施计划和项目实施方案，经市、县人民政府批准后实施并报省国土资源厅和省发展改革委、经济和信息化委备案。

（三）维护合法权益低效产业用地再开发，要坚持阳光操作充分尊重原土地权利人的意愿，防止损害原土地权利人权益改造开发规划、拆迁安置、收益分配等应当依法举行听证论证，平等协商确定并向社会公告。建立公开畅通渠道妥善解决群众利益诉求，对困难群众要有救济措施实施完成后，要及时将再开发基本情况、资金安排使用和收益分配等进行公示接受监督。