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我实在一家公司上班，现在准备在老家买房子。我在上海交的住房公积金可以用吗？具体流程是什么样子的
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公司地址：山东省济南市高新区新泺大街1166号奥盛大厦3号楼16层《看懂财经新闻的第一本书》：谁在炒房？
有人说，在当今中国，爱情和婚姻的现实不再是“有情人终成眷属”，而是“有房人终成眷属”。望房兴叹的工薪族绝望地发出呐喊：“我们不要房子要生活！”
谁在炒房？
没有房子就结不了婚
--都是房子惹的祸（2）
近日看到一则中国媒体做的&结婚是否必须买房&的调查问卷结果。调查对象为100名已婚的80后，男女各50人。72%的受访者拥有自己的婚房，23%的受访者婚后与父母同住，仅5%的受访者婚后居住在出租房。对于&是否赞成租房结婚&这个观点，65%的受访者表示反对，其中女性占38%。她们认为，房子是爱情的物质保障，先买房子再结婚，生活才会踏实；如果租房子，就缺乏归属感，也就失去了生活的安全感，而且租房子结婚没面子，会被亲友笑话，所以结婚一定得有一套房子。在72位拥有婚房的受访者中，68人的婚房由双方父母完全提供或提供首付；61人有每月偿还银行按揭的压力；48人表示每月还贷之后，剩余可支配的资金有限，生活质量受到影响。
不知何时起，房子已经渐渐成为民生的首要问题。有人说，在当今中国，爱情和婚姻的现实不再是&有情人终成眷属&，而是&有房人终成眷属&。望房兴叹的工薪族绝望地发出呐喊：&我们不要房子要生活！&
这个社会怎么了，没有房子的我们可以有生活吗？
吉米的烦恼
我的同事吉米是苏州人，交大的电子工程学士，出国前在上海工作，6年前移民多伦多，找了半年工作没有合适的，于是进多伦多大学攻读硕士学位，毕业后顺利地进入加拿大的华尔街--海湾街（Bay Street，所有加拿大大金融机构的总部都在这条大街上）。
近来吉米迷上了周立波，将网上所有周立波的节目全部下载刻成光盘，反复地看。他得知我也是从上海出来的，每次跟我闲聊都要学几句周立波。上周一，他走进我的办公室说：&我最近胸哈（好）&&哈闷。&我以为他又要学周立波的什么段子，但似乎又不像，他的确一副心事重重的样子。
原来吉米的堂弟要结婚了。他堂弟大学毕业去上海工作，几年前跟一个东北姑娘恋爱了。他俩月收入1.5万元人民币，目前租了一套很不错的公寓同居，房租5000元一个月，日子过得很潇洒。按说结婚是喜事，吉米为什么&胸闷&呢？
吉米说，他堂弟想把现租的公寓买下来，300万元的公寓，首付75万元，父母、爷爷奶奶、外公外婆掏空所有的储蓄赞助他，已经凑齐了65万，就差10万块了，开口向他借2万加币。借出去吧，等多伦多房价跌下来自己也想买房；回绝吧，到底是一家人，实在开不了这个口。
我一算，不对呀。300万元除以5000元月租，售租比600，而合理的售租比是200，足足超过了两倍！单按这个金融标准算房价泡沫太大了，租房实在太划算了！为何吉米的堂弟非要买呢？吉米听罢说再与堂弟去沟通。几天后他又走进我办公室诉苦道：&我胸还是哈&&闷。&原来他堂弟和女友已同居多年，就是因为没有自住房而结不了婚。丈母娘下了最后通牒：不买房子绝不能结婚！
我不理解地反问，新房为何非得买呢？在北美，大多数新人结婚时住的都不是买来的新房。而且，据亲友告知，现在国内新房的设计寿命一般定在30到40年，也就是说，最多40年后房子就将变成一堆废墟。花300万元（别说还要付银行利息了）住40年，每年合着也要7.5万元，已经超过租金了；其次，假设将300万存入银行，一年利息收入付房租足够有余；第三点最重要，从投资的角度来看，所谓拥有房地产，指的是拥有土地。然而在目前的中国，个人是不能拥有土地的，即使买了房子也只拥有最多70年的住房使用权。所以，对中国人来说，不管是买房还是租房，其实区别只在租用时间的长短而已，谁都不是房子的真正主人。
吉米说：&这些我也都知道的呀，我也解释给堂弟听了。但我叔叔第二天来电话开口就说&我们这一房不能断子绝孙，借还是不借给句痛快话&。&看来吉米要&胸闷&一阵子了。这钱借了出去就别指望还回来了，成了房奴的人，哪还有钱还吉米呢？
道格拉斯的遭遇
房子问题真是害人不浅，将太平洋两岸的老百姓折磨得死去活来。在这一轮经济危机中，无数的美国家庭因无力继续支付房贷，被银行或贷款机构强行没收房产。屋主因此丧失抵押房屋赎回权，但银行没收房产并非完全合法。不久前，美国银行发生的&机器人签名&丑闻，暴露了这一问题的普遍性及严重性。
CNN报道过一个故事，16年前，道格拉斯从牙买加移民美国，落户在奥兰多市。他的贷款噩梦和大多美国中产阶级一样，至今仍被困在糟糕的贷款政策和经济危机中。6年前他办理房贷按揭时，由于信用背景差，无法获得银行的固定利率，结果只能从其他金融机构获得相当高的贷款利率，头两年8.1%，今后每半年上调一次，且只能上调不可下调。
不料经济危机袭来后，他丢了工作。在没有收入的情况下，银行同意&重整贷款&。道格拉斯原以为重整后每个月按揭会减少，结果却不减反增，他唯有停止供款。给他发放&高利贷&的金融机构是Seminole Funding。就像许多次贷那样，他亲手签字的贷款借据被7个金融机构转手&证券化&，经华尔街重新包装后，变成了&贷款债券&。这个债券被购买和出售了5次，&游历&了纽约、加州和明尼苏达州后，最终落脚在佛罗里达州的坦帕市。
在道格拉斯违约拖欠两年房贷之后，银行向道格拉斯发出&没收房屋&的通告，并雇用廉价的&催搬手&，在地区警长的协助下，以冷暴力的方式把他赶出家门。当然啦，拖欠了两年房贷，道格拉斯一家早已处于惶惶不安的状态，哪里有胆量要求银行出具原始借据来研究&没收房屋&的合法性。一家人在惊恐中把房屋钥匙老老实实地交出去，然后哭泣着收拾家当，离开曾经温馨的家。
道格拉斯只是数千个&机器人签名者&之一。他的原始贷款凭证，在历经美国境内的&游历&后&失踪&了。法律专家认为，这种程序背后，银行没收房屋其实是非法的，但又有多少人知晓呢？在经历了数月的追踪后，美国银行的办事员到富国银行仓库，花费4小时，终于找到由道格拉斯签字的借据。美国银行重新检查了贷款，看能否给道格拉斯另一个重组方案，但审查结果他不符合资格，此时银行有了原始凭证，看来道格拉斯注定要失去房产了。
截至2010年，有280万户美国家庭在法院的快速判决中丧失了住房。现在，银行强行收回房屋的平均时间为484天，而2008年年初是251天，延长处理时间的主因就是丢失原始借据。由于银行不能及时强行收房，每个月的损失约为60亿美元。这个问题拖延越久，对金融和法律体系的危害也就越严重。
虽然道格拉斯的遭遇令人同情，但对未来潜在的购房者，不能不说是个警示。无论在北美还是中国，很多人都以为买房是积累财富的最佳方式。大家觉得拥有一套住房既能自住又能增值，而租房则亏大了，付出去的真金白银全在为他人作嫁衣裳。而事实上，买房自住完全只是一种生活方式的选择，是极其奢侈的一种消费，至少在北美就是如此。不信的话，就请看购买一栋独立洋房30年还清贷款的消费成本：假设2007年一栋独立洋房的市值为：$290000
首付款为20%$58000
贷款额为 $232000
利息按6.41%=$291000（税后）
地产税$195000
保险费（$6000/年） $180000
保养费（$300/月） $108000
30年的屋顶维修费和装修费 $300000
成本： $1074000
从上面的计算可以看出，买一栋30万美元的独立洋房，居住30年的成本超过了100万美元。如果是公寓大楼的话，因为管理费的因素，成本将更高。从投资的角度来说，即便30年后房价涨至100万美元，也并没有带来投资回报。
在中国，一套像样的公寓动不动两三百万美元，在北京、上海、杭州更超过人民币500万元，购房者非但不拥有土地，而且最多只有70年的住房使用权。所以对中国人来说，买房和租房的区别只在于租用房产的时间长短，不管是买房还是租房者，谁都不是房子的真正主人。因此，你在不曾拥有土地的情况下购买房子，实际上比买钻石更奢侈。一旦人们失去对土地的所有权，房子本身与一堆水泥、钢筋之类的建筑材料没什么两样，就像购买汽车，钥匙一到车主的手里，车便立刻折旧。
事实上，在欧美，租房而住者比例甚高，特别是在大城市，租房者超过50% 。普通百姓切忌被&买房是最好的投资&的论调所误导，不要令自己一辈子成为房贷的奴隶。对于是否拥有自住房，应该摆正心态：有能力就买来住，为的是改变生活品质，享受拥有的快感；经济能力不够的话，千万别勉强，为房子丢了爱情更是不值得。没有房子也完全可以有自己的生活。换一种生活态度，租房住也可以活得潇洒快乐，而且在财务上还将获得更多的自由度。泡沫啥时破？
--北京、上海房价会跌多少？
就在著名独立经济学家谢国忠发表文章预言&中国房地产2012年下半年可能将崩盘&后没几天，美国银行-美林证券（Bank of America?Merrill Lynch）发布最近对中国市场的调查称，&几乎未发现有泡沫迹象&。
这几年，对中国房地产是否存在泡沫的问题，正反两派阵营里的专家各执一词、互不相让。楼市到底有没有泡沫，一旦下跌会跌去多少？
中国租金已远超&合理租售比&
在回答这些问题之前，让我们先来了解一下相关概念。
什么叫泡沫？泡沫指的是一种商品价格高出了其合理的价位。那么房子的合理价位是什么，该如何计算？对此，就像股票的P/E值一样，国际上有很多计算尺度，如&收入房价比&、&月收入每平方米价格比&以及&租售比&等。由于中国居民的收入来源繁杂，比较难得出准确的金额，这里就暂且用租售比来对房子的价位作个衡量吧。
所谓租售比，就是房价和月租金的比值。比如一栋市值100万元的房子，假如月租金为5000元的话，那么其租售比就是200。而国际上通用的租售比值为160。也就是说，当租售之比为160时，房价就是合理的，当租售之比高于160的时候，房价则有泡沫的嫌疑了。
有人忍不住会质疑，为何租售比要定在160这个节点上，这一数据从何而来？首先，这是因为欧美房价的上下起伏，在过去的两三百年间与通胀的幅度相似。 美国自1890年之后的120年间，扣除了通胀（平均每年2%）的因素，房价虽然有高有低，但平均价位始终徘徊在100这个点上。也就是一旦除去通胀因素，长期来看房价是不变的。
举一个具体的例子。这里有甲乙二君，他们看中了两套一模一样市值100万元的房子，假设他们口袋里都有100万元。甲君以100万元买下了房子，乙君以一个月6250元租了下来。
以欧美每年平均2%的地产税来计算（按当年的房价征收），这里为计算方便，房租的上升值和地税的上升值正好相抵，都忽略不计。在160个月之后，甲君拥有的房子升值了，但扣去所付的地产税、房子的维护费、保险费、管理费等，他实际拥有的依然是100万元。而乙君把100万元拿去投资理财，他的投资（按欧美过去100年的保守的理财方式，平均回报至少8%）的回报率，正好支付房租。
因此在租售比160的情况下，甲君和乙君在房子上最后所拥有的财富正好相等。这一例子说明从金融的角度来看，在房价没有泡沫的时候，其实租房和买房没有优劣之分，只是选择不同的生活方式而已。这也正是欧美的大城市长期以来租房和买房的比例各占一半的根本原因。
然而，由于中国目前不用支付地产税，所以160的租售比，可以提高至200。还是以市值100万元的房子为例，假如月租金为5000元，那么从金融角度上来看，房价就不存在泡沫，而一旦房租低于5000元，房价就有泡沫之嫌了。
但事实上，当今中国房价的租售比已经普遍超过了200，特别像京、沪、穗那样的大城市，租售比平均为500，超出800到1000的也随处可见。最近，我一个老朋友回国定居，在上海东方曼哈顿租了一套市价800万元的公寓楼，每月租金7500元，租售比超过了1000！按先前那个甲乙二君的例子来看，在中国租房简直太合算了！
&有没有泡沫&和&何时调整&是两个概念
我发现北京、上海的亲友们，要么没房子，要么就有好几套。对于那些有钱人来说，房价还不算贵。因为他们认为高房价是&刚性需求&的结果，房地产又是中国的支柱产业，所以房价肯定不会跌。而对于那些普通工薪族来说，如果没有房子的，哪怕降一半价格，他们还是照样买不起。越等越无望的人们好像也都快断了买房子的念想了。很显然，在国内一线城市，楼市基本是富人们的游戏。
在这种情况下，如果还有专家坚称中国楼市毫无泡沫，我倒同意这个说辞，因为再以&泡沫&来形容中国的房价已经不准确。犹如普通的秤最多到达300斤，如果一个人体重超过了600斤的话，在医学上已经不适合再用&胖&来形容了，而是可以归属到疾病类的&肥胖症&上了。
每次和国内亲友电话聊天，房子越来越成为我们的中心话题。每次他们都反问我，你不是说国内的房价已经高得不合理了，已经有泡沫了吗，那怎么房价还在涨呢？看来你那套理论不适合中国。
我每次都得解释，其实有没有泡沫和何时调整是两个概念。像耶鲁大学教授希勒曾准确预测了美国网络股泡沫的破灭。可他第一次提出网络股的泡沫是在 1996年，离真正破灭还有5年之久。而就在这5年间，网络股的指数又涨了150%！国内的楼市也一样，特别是一线城市的房价，早就超过任何合理的比值，但依然义无反顾地天天向上。是有不少炒房的人赚得钵满盆溢，可谁又能担保自己不是最后接手的那个&傻瓜&呢？
然而，国内不少专家说了，有泡沫又怎样？中国国情不同，我们这儿的房价只会涨不会跌，即使有泡沫也不会破。这句话，30多年前南美国人说过；20多年前中国香港人说过，中国台湾人说过，东南亚人说过，日本人也说过；几年前美国人说过，爱尔兰人说过，俄罗斯人说过，阿联酋人也说过&&大家往往都坚信，即使其他地方的房价会跌，他们那儿的房价只涨不跌，绝对不会跌！但遗憾的是，结果就有那么一天，那儿的房价突然掉头向下&&
千万别心存侥幸！每当泡沫来临时，总会有人说这次不一样，我们这儿是不一样的，可历史总是惊人地相似，历史总是不断重演，区别在于早晚而已。800年来的一部金融荒唐史就是这样造就的。大灾难发生前往往格外平静，就像日本2011年年初的地震和海啸，在爆发半小时之前还是晴空万里&&
租金反映真实的供求关系
2011年年初，上海和重庆正式试点开征房产税。大家纷纷猜测上海、北京的房价在开征房产税后会跌多少。从5%的微调一直到50%的折腰，网友预测的各种百分比都有。我在国内的亲友要求我也来凑个热闹，算算北京、上海的房价能跌多少。
这可真把我难住了。虽然国内的房价好像快跌了，可跌多少，我真说不准。我对北美的楼市略有研究，先谈谈美国的情况，就拿美国当做中国的一面镜子吧。其实，美国从英国殖民地到独立直至1971年之前的那300年间，房价一直维持在平均家庭年收入的1.6到1.8倍。普通家庭一般不用借贷，只需存几年钱，就能买下一栋属于自己的房子。
然而，到了1971年，美元与黄金脱钩了。于是，从理论上来说，美国可以无限制地印钞票。这时，政府作为监管功能的角色开始丧失。解禁放松金融管制的国策始于里根政府，并伴之于寻求保守的传统价值观和恢复自由市场的口号，因此被称为里根革命。这一&革命&之举又被布什和克林顿政府进一步推向了高潮。金融机构知道发大财的机会到了，他们一改严格审批贷款的政策，忽悠百姓借贷买房。也就在那时，&用明天的钱圆今天的梦&的口号开始出现。于是从1971年开始，美国房价的上升逐渐超过了收入的上升，从1.6倍一路上升到3倍、4倍、5倍、6倍&&而随着金融海啸发展到经济危机，美国房价一路下跌，许多地方已经跌去了50% 以上仍未见止步。在这次金融危机中，无数美国人的&今天的梦&在明天醒来时看到的居然是残垣破壁--房子被银行收去拍卖了。
如果大家都不靠借贷，那么房价的涨跌就只能随着收入的涨跌上下起伏，反映的是合理的供求关系，就像房租那样。比如在上海，这10年来平均房价上升了4倍，而房租的上升连1倍都不到，显然和收入的增长成相应的比例。这是因为租金不能借贷，必须支付现金，租金所反映的是真实的供求关系。
楼市和股市不完全相同，但也有相似之处。一旦投机者退出，房价跌起来也是非常可怕的，会一路下跌，直至回归合理价位--也就是最权威的房价与房租之比。
说到这儿，北京、上海的房价一旦下跌可能会跌多少，大家心里应该有一把尺度了。最后提一下，当年日本东京房价大跌，最高地区的跌幅高达90%；而当年中国香港房价下跌时，有几个区曾经跌去了70%&&不买房也乐活
--你不知道的租房经济学
2011年全国多地区房租出现&涨租潮&。其中北京、上海、广州等热点城市房租连续两年快速上涨。2011年一季度，部分城市房租同比增幅超过10%，有的甚至超过20%。北京市生活必需品应急调控协调小组5月20日公布，北京市首次将房租纳入物价调控重点，将通过制定区域房租指导价、多渠道增加租赁房源供应、降低中介收费等方式，抑制房租过快上涨。
房租上涨急坏好多无房族。本来就生活拮据买不起房，现在租房成本又提高了，物价同时又节节攀高，这日子要怎么过？
大家先别急，听我慢慢说。
房租上涨不用惊
房租上涨，主要是因为好些人持币待购，暂时租房住；与此同时，不少炒房者又在高位抛售，一时间出租房供不应求，房租自然上涨。可一旦房价跌去20%～25%，自然会有大批租房者购买房子。
按欧美的经验，房屋买卖让市场去调节，而房屋租赁市场由政府控制。政府向拥有土地房子的人征收房地产税，将这笔钱投入租房市场，&劫富济贫&补贴房客。拥有房子的人享受成功的喜悦，而房客们居有定所，可谓皆大欢喜。
在欧美的诸多国家中，多少年来租房者和拥有住房的比例总是一半一半，大城市的租房比例则更高，并且还不是暂时租住，而是一种居住常态。由于欧美实行高房地产税，政府征收了地税之后，便大量提供各种类型的廉租房，使大多数民众并不需要非得购房而居。
其实在欧美，选择租房还是买房，对大众来说只不过是选择不同的生活方式而已。事实上，纵观欧美近百年的房价走势，基本上仅和通胀率持平，也就是说，房地产对普通百姓而言并非投资的选项。在欧美，通常来说单身者基本选择租房，丁克家庭也多半租房而居，一般只有结婚后有了孩子，才会考虑搬到郊外甚至小城镇买房居住，过上另一种家庭生活。比如巴菲特就一直租住一居室的公寓，直到生下第一个女儿后，他才购房而居，而那时他早已是百万富翁了。
特别是这次的次贷危机，美国房价连续下跌了5个年头，目前依然&跌跌不休&，彻底摧毁了&居者有其屋&的&美国梦&。这几年，欧美国家除了澳大利亚和加拿大以外，其他地方的房价都在持续下跌。而澳大利亚和加拿大的几大城市，房价之所以未下跌，主要是靠中国人特殊的购房情结支撑着。
中国人自古有强烈的土地情结。现在人们无法拥有土地了，便把这一情结转移到了房子上。但凡负担得起便会不计代价要拥有，根本不考虑什么&租售比&和&房价收入比&。和欧美国家不同，在中国，房子是投资产品，而不是高档消费品，所以房价是不计入CPI的。所以这几年房价才会猛涨，一直涨到老百姓无法承受、涨到经济不可持续发展了，政府才终于下决心出重手进行调控。而房租却和大米、猪肉一样，是作为生活必需品计入CPI之内的。也就是说，一旦房价猛涨，就会引发通货膨胀，犹如米价、肉价上涨，政府会立刻干预，以免破坏安定团结与和谐社会。
纽约人大多租房而居
对如何控制房租涨幅，中国完全可以借鉴纽约的经验。纽约的房屋租赁市场，因为政府与私营部门的合作，长期维持着稳定的状态。
众所周知，纽约是全球最富有的城市。不过，可能很多人不知道，在纽约至少有一半居民选择租房，特别是纽约最富有的曼哈顿区，更有高达90%以上的人都租房而居。美剧《Friends（老友记）》里那6个年轻人分租公寓，就是典型的曼哈顿人的居住方式。
纽约是全美住房消费负担最重的城市。曼哈顿更是寸土寸金，凡是看得见景色的公寓，动辄上千万美金一套。同样一套1250平方英尺（合120平方米左右）的公寓，在旧金山40万美金买一套，在洛杉矶25万美金，在休斯敦、达拉斯只需13万美金，到了迈阿密就只有10万美金，而在曼哈顿则至少要120万美金。能在曼哈顿拥有房产的，都是钱多得发霉的主。如当年宋美龄女士居住在中央公园边上的那套阁楼式公寓，价值七八千万美元，每年光地产税就要交200多万美元！而政府从富人的房产上征税，通过廉租公寓的方式&贴补&了普通工薪阶层，是典型的&劫富济贫&。
不过，曼哈顿虽然房价高，但是房租和收入相比却不贵。我曾经在曼哈顿生活多年，一直租公寓而居，其中一间公寓每年租金3万美元。有人大惑不解，每年3万租金不是白扔了吗？这是&只知其一，不知其二&的理解。因为曼哈顿的地产税是房价的2%到3%，如果买下我所租住的公寓至少花费100万美金，每年支付地产税、公寓管理费再加上水电费，甚至要超过3万美金的房租，得不偿失。这也是为何90%以上的曼哈顿人情愿一辈子租房住的根本原因。
除了&白扔&房租外，国内的朋友或许会感到困惑，难道就不怕房东突然毁约、涨房租或者赶走我们这些房客？住租来的房子总是没有家的感觉，不是吗？
归功于纽约健全的&商业租赁法&，房客们根本无需担忧这些问题。纽约的法律是极力保护房客利益的。法律规定，房东不能随意涨房租，房租每年的升幅不能超过平均工资的增加幅度和通胀幅度；房东不能轻易毁约，更不能随性赶走房客，只要房客有正当理由，比如失业，哪怕白住三个月，也不能赶走房客；房东与房客有任何矛盾，最后得上法庭打官司，由法官判决谁是谁非；房东在更换新房客之前，必须将房屋修缮一新，由房东负责日常维修服务。当然，如果是租户使用不善造成的损坏，一切经济后果由租户自己承担。法律最大限度保障了租户的利益，使房客享有充分的安全感。
高租房率有助城市吸引人才
纽约政府用征来的房地产税建造的廉价公寓深受中低收入人群欢迎。穷人申请批准入住之后，每年按收入的比例支付房租。就这样，在纽约的中产阶级、穷人和富人，大家都各得其所，其乐融融。我曾居住在纽约的罗斯福岛上，每个月支付2500美金房租。而在同一栋大楼内，有些房客只交一千多美金，他们都住了多年，甚至大半辈子，他们住进去的时候房租只有几百块，每年只能小幅上涨，甚至不涨，在通缩、经济不景气时，房东还必须相应地减房租。
在罗斯福岛上，还另有两类公寓：一类是政府提供给低收入家庭居住的，只要家庭年收入低于规定的金额，就可以申请入住，租金比普通市面上的公寓低30% 到40%。我曾经的一个同事在下岗后却&因祸得福&，年收入正符合申请标准，于是租到了这一类公寓。第二年他太太也上班了，两人的收入大大超过了申请标准，但政府又不会年年查证，结果一住数年。直到孩子到了学龄期，为了孩子的教育，才不得不搬出小岛。
另一类公寓的租赁方式又别具一格，搬进去时，承租人只需缴纳当年的薪金（按年薪计），以后无论租住多久，都无需缴纳房租，只需按月缴纳几百美元的管理费。如果住腻了想搬出去，那笔预付的薪金便会退还给你，但是不偿付利息。试想，这样的买卖简直太划算了，一旦入住这一类公寓，几乎无人搬出去，除非老死。只有一点对不起了，因为房产不是你的，房价涨得再高也跟你无关。
纽约市政府长期以来实施廉租房政策，使符合条件的中低收入阶层，每月都能以较少的租金租住较好地段的一居室。比如市中心曼哈顿下城有一个斯泰佛森特社区，大约有100多幢居民楼，共占据6个街区，所有公寓一律面向中低层收入群体。在该社区，一套面积约60平方米的公寓，客厅约为30平方米，卧室有15平方米，外加厨房、厕所和壁橱。如果按曼哈顿的租房价格，每个月租金约3000美元。但是在该社区，这样的一居室只需1500美元。此外，租房还有不少好处，如果房内出现下水道堵塞、停电、冷热器设施故障等问题，一概由房东负责上门维修。而且小区的外围设施非常完善，中心地带有喷水池和草地绿化，包括24小时保安巡逻。租住这样的公寓，真是十分惬意！
在曼哈顿早就有共识：有钱人拥有住房，实现了自我价值，享受到了成功的喜悦；而买不起房子的房客住得安心放心，视租房为自己的家，照样也享受到安居乐业的快乐。
很显然，完善的法律和政府的系列廉租措施，使纽约这一国际大都市吸引并留住了大量的人才，特别是收入相对较低的年轻人。而作为对比的是，上海的高房价却吓跑了一批海归科研人员，新闻报道说即使补贴60万元仍然不够首付。中科院上海分院的数据表明，2010年全院博士、副研究员级别科研人员的流失率达到10%，远远大于一般5%的正常水平。很多人正是迫于住房压力，选择离开上海或者投奔企业。这些人经过多年磨炼，已是科研骨干，失去他们，研究院所备感痛惜。
由于租金和房价维持在较为合理的水平，纽约长期以来保持着&铁打的营盘（固定的房子），流水的兵（房客）&的状态，人口一直维持在800万左右。正是人口的不断流动，使纽约保持着城市的新兴活力。这正印证了一个研究指出的结论：只有人口不断地流动，才能保持城市的活力。一旦住房拥有率超过了70%，那么这座城市就面临老化的危险，也将渐渐失去生命力&&曼哈顿不遥远
--纽约房地产的投资商机
这几年来，随着金融海啸发展到经济危机，美国房价一路下跌，许多地方已经跌去了50%以上，可依然没有止步的迹象。新闻报道说，底特律有一座民宅挂牌价标居然仅仅10美元，秒杀了所有人的想象力底限。底特律是美国的汽车中心，美国三大车厂福特、通用和克莱斯勒的总部都在那里。不过，自经济危机席卷全球以来，这座一度繁荣的工业城市开始急剧衰落。5年前，底特律的房屋均价还在10万美元的高位徘徊，现在已经跌到了1.15万美元。
最新出炉的标普房价指数显示，2011年2月美国房价环比下降3.3%，为2009年11月以来最大降幅。另一项权威房价指数Core Logic显示的数据更差，3月的环比降幅为7.5%。而网上不动产数据库Zillow的数据显示，截至2011年5月，美国房价已经连续下跌了57个月。
美国房价还会继续滑坡吗？《经济学人》杂志在调查后得出结论：现在的大跌是最后一跌。果真如此的话，那么投资美国房产的好时机来了吗？
纽约地产占尽地段优势
众所周知，房地产能否保值关键有三点：第一是地点，第二是地点，第三还是地点。底特律的房子虽便宜，但没有地理位置的优势。相比而言，纽约的房子保值和升值的前景就大多了。
如果说纽约是&世界之都&，那么纽约市中心的曼哈顿岛便是&世界之都&的心脏。纽约证券交易所、纳斯达克、美国证交所和全球所有大金融机构，以及世界500强的总部，几乎全都驻扎在这个小岛上；此外它也是无数富人的寄居地。无论是商业大楼，还是居民寓所，皆可谓寸土寸金。一套小小的&破旧&公寓动辄百万美元，普通百姓只能望洋兴叹。即使咬牙买下来，每年单单地产税也得交两三万美元，一般白领是消受不起的。
春天的一个周末，房产经纪商的一通电话将珍妮一家平静的心给搅动了。珍妮是我在瑞信的老同事，她女儿去年考入哥伦比亚大学，老公任职哥大医学院，珍妮也在曼哈顿上班，于是一家在曼哈顿租了一套公寓。托这次金融危机的&福&，往年至少3200美元的月租金，她2500美元就拿下了。一家三口平时住公寓，周末回到新泽西的大房子里，日子过得挺滋润的。不料前几天房产经纪商来电，说是同一栋大楼里有一套房型相同的公寓，以往至少100万美元，现在&法拍&叫价65万美元，周末&Open House&开放看房，机会千载难逢。他们心动了，于是周末一大早前去。可没想到，3年前打破头争相抢夺的公寓，如今他们在那儿待了一上午，居然没有第二个看房人，这反倒令他们犹豫起来。经纪人说，按此状况，砍个5万，即60万美元也可能买下来。这在曼哈顿可是10年前的价格！但人性使然，越是便宜，倒越下不了手了。
珍妮来电问我怎么看，请我帮她拿主意。她说，她家在新泽西州的房子早已供完了款，女儿又是拿着全额奖学金读书，不用她负担。珍妮这几年存了一笔钱，退休金都陷在股市里，不想再投了，就想再买套房子吧。国内亲戚都劝她在上海老家买，但她觉得上海房价太高了，而纽约的房价还在继续下跌。到底买还是不买&& 买房是大事，最终只能由她自己做主。我就只能给她分析一下美国的楼市，供她参考。
美国政府积极&救市&，日，奥巴马签署了延续奖励&首次购房者8000美元&的法案。也就是说，在此前3年里未购房的民众，如果现在买房子，将得到政府8000美元的税务优惠；美联储继续放松信贷，继续保持&零利率&。但官方公布的失业率已攀升至26年来的最高水平，特别是选择性浮动利率房贷（Option ARM）的问题，使得新一波贷款违约又将冲击全美。可见，美国楼市依然不景气，尚未出现任何见底的迹象。
Option ARM是华尔街2004年发明的一种房屋贷款，专门提供给低收入人士购房。在头5年可以不用还本金，只需支付低利息即可，操作起来就像用信用卡一般。当时房屋贷款的浮动利率是3.25%，而Option ARM每个月只须支付1.25%的利息，5年后再将那少付的2%的利息加入本金之上，然后连本带息支付贷款。这种房贷比普通的次贷杀伤力更大，2009年9月便开始陆续到期。几乎所有持有这种房贷的人都将无力继续供款，法拍屋的数量很显然将继续大幅增加，美国住房价格也将继续下跌。
美国居民住宅价格依然下滑，资本市场依然低迷，上市融资的前景很不乐观，很多公司推迟或取消了上市计划。然而，却有两家REITS竟然逆势而上，在纽约证券交易所挂牌上市，并获得了投资者的追捧。究其原因，不外乎确实有利可图。
什么是REIT？所谓REIT（Real Estate Investment Trust）是一种类似于共同基金但投资物为不动产的投资工具，由美国国会于1960年创建。它主要借不动产的证券化以及众多投资人的集资资金，使没有庞大资本的一般投资人也能参与不动产市场，并获得不动产市场的交易、租金和增值所带来的获利，同时又不需要实质性地持有不动产。
&不动产投资信托&的特点是信托的主要收入来自租金，而信托亦需要将未来绝大部分的盈余用作派息。因此，不动产投资信托的派息率远高于市面上一般的股票。一般来说，不动产投资信托的风险与报酬居于股票与公债之间；而由于其不动产的特性，使不动产投资信托对抗通货膨胀特别有利。2009年6月，HRPT物业信托公司新上市了&政府物业收入信托基金&，办公楼设在马萨诸塞州。该公司称新上市的信托基金没有信用风险，因为它不是购买自己旗下的物业，而是购买从银行剥离的价格低廉的破产物业。公司已拥有29座办公楼，其中25座已经租给了联邦政府，其余的都租给了各个州政府。而且公司还投资由政府所担保的物业贷款产品，回报率获得了政府的担保。
由于抵押贷款受到政府担保，上市的信托基金没有信用风险，投资者从REIT得到的回报率远高于市场一般的资产。
而美国商业房地产市场，因受信贷紧缩和经济衰退的冲击，相比2007年6月的房价高峰，商业房地产价值将下降40%，而某些板块最高可降低到50%。这一数据是城市土地研究所和普华会计师事务所日公布的，是自大萧条以来商业地产下跌最严重的一次，超过了20世纪90年代的&储贷危机&。
冲击最重的当然是零售及办公楼的物业，反映出当前就业市场疲软和消费者捂紧荷包、谨慎消费的事实。不过，住宅市场公寓楼的复苏会比商业地产来得快，一旦经济起死回生，20多岁的青年人对公寓租房市场将有很大的需求。
最小化投资风险最大化投资回报
一位在纽约房地产市场摸爬滚打了20多年的朋友告诉我，在过去两三年中，金融危机和信贷市场的紧缩使美国房产价值大幅下降，平均房价跌回了8年前的水平。如果购买破产或拍卖的房地产，价格还可下降10%至20%以上。而收购这一类的房产之后，通过专业房地产管理公司来运作，投资人将有一个稳定的、7%以上的租赁收入；若持有这类产业5年以上，等房价回升之后，平均投资回报率可达到每年20%以上。
因此，在中国房价已涨得越来越离谱的时候投资美国住房市场，特别是像曼哈顿这样的地方，不能不说是个很不错的投资机会。毕竟连上海市中心淮海西路等优质地段的房价都已经逼近每平方米人民币5万元，而纽约曼哈顿最贵地段上东区的房屋均价已跌到每平方米人民币9万多元，比上海的汤臣一品便宜多了。
就像北京、上海是中国富人置业首选地那样，纽约是全世界富人的众望所归之处，是全球的经济、文化、娱乐和旅游中心，即大家常说的&刚性需求巨大&。就在三四年前，纽约的房价还高处不胜寒，和20年前东京的房价一样，令人望而生畏。而目前纽约房地产的投资商机可以说是&千载难逢&，那位经纪人说得不错。由于缺乏竞争对象和信贷紧缩，因此能够标到优质和低价的房产项目，就能最大限度地扩大投资回报，最小限度地缩小投资风险。
而目前亚洲房地产价格如快速上扬，部分原因是国外资本的流入和政府刺激经济而投入巨资。但这两种资金随时都可能快速消失。这中间当然也牵出了一个敏感的问题，中国楼市是否正形成一个巨大的资产泡沫。即便短期内这一泡沫还未形成，投资人也有必要在这样的高价位拿出一部分资金，做一个多样化的投资组合。
在许多亚洲大城市，包括中国香港和台北，当前住宅物业的价格都大大地攀升，相比5年前几乎翻了一番，创历史最高水平；而收益率却在下降，不到无杠杆投资基础的3%。潜在的资产泡沫已然或正在形成。中国香港金融署长已采取立法措施，目的为减少和杜绝投机炒楼的现象。
正如巴菲特所言，&在大家贪婪时要恐惧，在大家恐惧时却要贪婪&。近几年来，全世界都&看好&中国楼市，热钱蜂拥而上，按巴菲特的理论应该要&恐惧了&；而美国房市相当低迷，大家都不看好，反倒是充满了机会，&贪婪&一把的时候到了。通常，人们都期望&抄底&，但往往真到所谓&底部&时，大量买家进入，反而最好的时机已经过去。
我将这些洋洋洒洒地分析给了珍妮，请她自己作最后的决断吧。
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