在多伦多买楼花 如何规避风险？
核心提示：前阵子，多伦多北约克区爆出了一起轰动全城的烂尾楼花案：一个名为Centrium at North York的楼盘四年未动工，开发商则下落不明，
前阵子，多伦多北约克区爆出了一起轰动全城的烂尾楼花案：一个名为Centrium at North York的楼盘四年未动工，开发商则下落不明，而该楼盘负责为买家处理订金的韩裔律师Meerai Cho于今年八月已宣布破产，这意味着百余名买家共一千几百万元的订金可能要打水漂了。据了解，这百余名买家之中，九成以上为华裔。
楼花纠纷并不少见
最近几年，加拿大一些城市的楼花销售持续火爆，对于这一点，就算不是地产“圈内人”也能明显感觉得到：楼花们公开发售前的彻夜排队长龙，到处都有的热火朝天的建筑工地……然而，虽然加拿大楼花市场基本上是理性的，监管体系也比较完善，但有些投资者的热情却超出了理性的范畴，而且对加拿大法律及监管体系过度信任，下单前甚至不会想到找律师审阅合同，更不用说对开发商背景做尽职调查了。而上述北约克烂尾楼花一案就像一声惊雷，让很多人一下子意识到，原来再完美的监管也可能会存在漏洞。
而其实，楼花买家与开发商发生纠纷的事件并不少见。比如，由于楼花交付时货不对板，买家一怒之下把开发商告上法庭的事。此前北约克Don Mills Rd与Sheppard大道交界处的Condo大厦由于开发商在广告宣传时称大厦有地下通道直接到达地铁站，但是交楼时却发现要走到室外，而对发展商进行集体诉讼。
还有，最近安省宾顿市(Brampton)的一群楼花买家非常气愤地得知，原本应该于2012年交楼的Condo大楼，开发商现在通知他们，要想得到钥匙，必须支付多3万元，更加令人气愤的是，他们了解到开发商Fernbrook Homes在去年3月(比合约交楼期晚了差不多1年)还没有向政府申请建筑许可(Building Permit)。Fernbrook Homes表示，受影响的约有97个单位的买家，其中有10%要求退款，而且已经得到百分之百的订金退还，还加上7500元的损失款。Fernbrook Homes在一份声明中表示，过去几年市政府和皮尔区区域政府一手导致的开发成本大幅上升，是开发商无法控制的，导致与买家签署的合约延期。
房地产律师BobAaron表示，Cattlemore发展项目的买家可能觉得结果对他们不公平，但是这一切都要视乎当初与开发商签署的合约细节。
开发商如何进行项目运作?
专业人士指出，发生烂尾并非在所有情况下都是开发商有意欺诈。一些开发商出于经验不够或是操作不够规范，或在市场激烈竞争的情况下，都有可能令开发项目中途夭折。
安省开发商协会首席行政官Joe Vaccaro表示，开发商有时也很无奈，政府的税项随时可能调高，导致建筑成本上升，这一切都要转嫁到消费者身上，政府以后处理类似的事情需要更透明，对消费者更加公平。
据介绍，在加拿大，从开发商获取土地至最后向购房者交付产权，新建房产项目的开发通常需要经历5、6年甚至更长的时间。这里的“销售”环节早于“施工”环节，购房者往往是对着图纸签订合同、交付定金(通常是房价的20%至30%，自合同签署起分数次支付)，然后等房子建成交付后再办理房贷、支付按揭。为了保障买房者的利益，这笔定金不是直接打给开发商，而是存到开发商的代表律师的信托账户(Deposit in Trust Account)。根据法律规定，在正式交房前，开发商是拿不到这笔钱的。
相关人士表示，用于建筑施工的资金通常来源于商业银行的专项贷款，不过在此之前开发商必须证明自己有足够的还款能力，比如项目销售形势大好，已经消化了85%。也就是说，如果卖得不好，开发商就拿不到银行贷款，房子可能根本就建不起来，但因为有律师的“看护”，所有的定金理论上都是安全的，最大的损失无非是时间价值，苦等几年最后开发商通过律师把定金退还给购房者而已。
帝国地产的资深经纪AliceChen提醒道，买楼花，一定要调查开发商的名誉。开发商的好名声不是一天之内建立起来的，那么，这样的好开发商，也不会让自己多年的好名声为一个楼毁于一旦。好比挑选租客，信用分数高的租客，不会因为赖掉租金而毁掉自己的好信用分数。而不好的租客，也一定可以从蛛丝马迹中看出来。
她表示，好的开发商，应该是遵纪守法，按时完工，兑现承诺。“如果您遇到的是从来没有听说过的开发商，那么，应该保证不要交付超过Tarion 保险可以赔付的上限：即Condo2万，无管理费房屋4万。如果超过这个数，建议您坚持要求开发商出示证据，证明他们有足够的担保资金保护额外的定金。”Alice Chen建议。
她补充表示，很多从开发商手里直接买房产的人都知道Tarion New Home Warranty Program ，即，Tarion新房保险计划。这个保险为期7年，除了随着年头的递进，对于房屋的不同项损毁需要修复负责，还有一条担保赔偿，就是买家的部分购屋定金。
她解释说，“如果您买的是共管公寓楼花，担保额为2万加币，如果是无管理费房屋，这笔负责赔偿的额度则为4万加币。超过这个线以上的那部分，由买家自行负责。”
律师在楼花购买中的重要性
在上述北约克Centrium烂尾楼花案中，为买家处理订金的律师，除了韩裔律师Meerai Cho以外，还有另一家律师行——最先受雇管理该楼花订金信托帐户的Brattys & Partner LLP律师行。近日，法庭方面经过聆讯，同意Brattys & Partner LLP律师行加速退还仍在其信托帐户名下的住宅单位订金，共计900万元。
这就是说，如果楼花买家们当初选择的是Brattys & Partner LLP律师行，那么订金是不会打水漂的。
据悉，Brattys& Partner LLP律师行是事件爆出后即向法庭提出这一申请的。该公司发言人表示，接到法庭的批准令之后，退还定金的工作已经开始，900万元将全数退还给买家，发还给受影响的180多名买家。但法令只适用于购买住宅单位兼将订金存放在Brattys律师行的买家。
至于将订金存放在Brattys律师行信托户口、后来却被转至韩裔律师Meerai Cho的信托户口的商舖买家，则未获退订。
由此可见，买家们在买楼花时，选择好律师是多么的重要。一般来说，要了解下代表律师行的资质，最好选择规模大一些、口碑好一些、比较知名的律师行，会相对更可靠些。
事实上，有的投资者正是因为对律师行的谨慎选择而避免了损失。据报道，多市一位投资公寓的投资者潘先生表示，他在2010年也曾被Centrium项目吸引，也筹集了资金买该楼花。但是，已经交了2.8万元订金的潘先生，突然接到一封律师信，得知负责管理订金的律师行已经更换，他就开始觉得不妥。“我问经纪，他说不是什么大问题，换个律师行而已。但问题是，这个律师行名气太小，而且很少有换律师行的，这样的事情不靠谱。”所以，潘先生就断然退出了。
投资楼花的冷静期
此前，鲲鹏国际金融公司总裁孙晓明曾对记者表示，她要提醒购买多套楼花的投资者注意的是，购买新房楼花时，签约之后都会有10天冷静期。有些人为了抢到楼花，不惜放弃这10天冷静期，其实这样做是很危险的。为什么要有10天的冷静期?在这10天里该做些什么呢?在这10天里最重要的是请律师审阅合同条款，修改或剔除不合理条文，争取对自己有利的合同内容。此外，她还建议炒楼花的客户，千万不要在同一个物业里购买多个楼花单位，就像鸡蛋别都放在一个篮子里的道理是一样的。
恒生地产Broker杨洪一直对多伦多Condo投资市场颇有研究，他告诉记者，很多投资者以为买楼花就像黄牛炒球票，现在买进，过几个月高价卖出，一转手就是白花花的银子。目前Condo楼花购买大军中，持此黄牛观念的人占了很大比例，以为交15%-20%的定金，不等房子盖好就转手出去，稳赚不赔。
但是杨洪指出，这种想法风险很大，也是不现实的。首先，楼花并不是你想什么时候转手就能转手的。地产商通常都有一些限制条件。例如，你购买的Condo有两个Closing的日期：OccupancyClosing 和Final Closing。前一个Closing是拿钥匙，后一个Closing是拿产权。有一些开发商允许只有拿钥匙后才可以转让楼花;也有一些开发商要等他的房子卖掉85%以后，你才可以转手;有的甚至根本不允许原始购房者在拿到产权以前转让楼花。所以买家在买楼花时就必须了解清楚。如果发展商为了促销，的确给了你权利在任何时候可以转让，在购房合同里面一定会有相应的条款，售楼中心里的销售人员的口头承诺是不具有法律效应的。
杨洪对记者说，有的人可能是为了避免产权转让时可能发生的产权转让费和律师费，所以才考虑在Final Closing前转让楼花。但是转楼花时，你会发现地产开发商一样要向你收取$3000.00到$5000.00不等的AssignmentFee。另外，即使开发商允许你转让，但由于拿钥匙时你还没有产权，房子不能上MLS，楼花的买家和买家的地产经纪人只能运用有限的个人渠道去推销所拥有的楼花单位。
炒楼花的原则和经验之谈
天合地产Manager陈虹也对记者谈到，对于炒楼花的买家来说，楼花价格一般比建成后的便宜，签约时，买方只需先付小部分的订金作为首期。从签约到物业建成，一般需几年的时间。在一个持续上升的市场环境下，该物业也随着升值。待物业全部建成后，以现货推出市场，回报自然可观。
但是，陈虹指出，有回报就会有风险，而且回报越高，风险也越大。除了有现金流、银行按揭、利息等风险之外，还有例如发展商的诚信、当地法律对投资者的保护、烂尾楼等潜在风险。在房子的施工过程中会产生这样那样的问题，有些房产建设过程中，很有可能因为种种原因而被拖延，如果一拖好几年，正好遇上市场变化，房价下跌，买家则面临重大损失。因此，陈虹建议，炒楼花的钱一定要用手中闲置的钱，一旦到了能够出售的时候正赶上市场情况不好，可以压在手里挺住，等到市场好转的时候再卖，而不是抱着投机的想法炒楼花，那样就会把自己陷入进退两难的境地。
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& 分享到：　　近几年来，多伦多的condo（公寓）成为全球人民投资的一个热门，尤其国内同胞纷纷在多伦多买房置业。那么，为什么大家在多伦多买楼呢？他的投资回报高吗？嘉德集团来帮您算笔账。　　第一，公寓总价不高。多伦多的公寓基本十几万加币就可以买到一个不错的单位，比较起北上广的天价房屋，大家会有心理的优势投资多伦多的公寓；　　第二，地理位置好。多伦多的公寓大多建在交通便利的地方，比如市中心，举步到达地铁，为出行一族提供便利，多种选择。　　第三，付款方式优惠。楼花项目的首付款经常分几期，订金一般3-5千加币，1个月内5%，90天5%，180天5%，270天5%等等，算下来大概3年时间一共才付25%-35%，而且分成多次付款，这样就有效节省了流动资金，方便投资。　　第四，对于国内客人投资楼花，经纪公司或者发展商都会提供特别渠道，做到不出国门即可投资。比如现在嘉德集团主推的King Blue by Greenland，和中国银行、工商银行合作，绝对方便了国内客户。　　第五，收房没有后顾之忧。多伦多的楼花收房后基本不用装修，并且有配套电器，可以做到拎包入住，因此很多投资客人都是收房后立刻放租。　　第六，加拿大目前利率不到3%，贷款非常划算。　　第七，投资回报率高。虽然公寓本身价格幅度不大，但是以租养贷、养房是没有问题的。比如嘉德集团现正发售的the university suites，是在皇后大学旁边的学生公寓，朋友订的2房+2卫，开发商包租3年，扣除地税、管理费、贷款利息后每个月净收入$1,045，一年收入保证是12,000加币，而真正的投入仅仅是10万加币。
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买加拿大楼花千万不能忽视地产经纪
&&来源：居外综合
“楼花”，顾名思义就是期房，当然也是新房。有的人会问，买新房直接到售楼处买就可以以了，为什么还舍近求远找地产经纪呢？ 买加拿大楼花千万不能忽视地产经纪这个问题问的好。 回答这个问题首先应该站在开发商的角度和立场来回答。开发商之间卖楼不是采取相互之间低价倾销，而是采用市场营销办法卖自己的楼盘。而市场营销的主体和中介就是地产经纪。 地产经纪采用各种方法为开发商促销楼盘，开发商也给地产经纪在楼盘价格上一定的优惠3%-7%（以COMMISSION形式体现）。优惠的比例取决于楼盘的销售难度，难度越大，优惠越大。也可以这么讲，地产经纪可以相当于楼盘的批发商，他从楼盘开发商那里拿的价格相当于批发价；而个体的楼盘消费者买的楼盘价格确是零售价。就像大的连锁超市从生产厂商拿的商品价格远远低于个体直接从生产厂商拿货的价格一样。由于楼花的价格都在几十万以上，即便优惠只有3%到7%(COMMISSION)，地产经纪从开发商那里得到的优惠还是很大的。所以，很多买楼花的人不是选择直接到楼盘开发商那里买楼，而是选择自己的地产经纪带自己去楼盘销售中心去买楼花，这样做的好处是；可能少花一些买楼的钱；得到一些辅助专业服务；得到一些良好建议。首先，找地产经纪买楼花可能省钱。楼盘开发商为鼓励地产经纪为其楼盘做市场营销，开发商给地产经纪一定的佣金作为补偿。这佣金应是地产经纪个人所得，不是每个地产经纪都把自己的COMMISSION 和客户分享，法律可没有这个要求。COMMISSION是地产经纪的个人合法收入。但有些地产经纪却愿与客户分享这部分拥金，实现双赢，以期获得更多的客户和业务。比如 客户买50万的楼花，楼盘开发商给地产经纪4%的佣金。在楼盘CLOSING之后，地产经纪能拿到20000加币。扣除公司费用后，与客户平分此佣金，每人各得大约10000加币。这就相当客户只支付490000买下这个楼花。如果客户自己直接到楼盘售楼处买该楼花，价格是500000加币。比自己直接到楼盘销售中心买楼花整整节省10000加币。当然，如果买的楼花价格越高，COMMISSION比例越大，客户与地产经纪分享的的金额也就越多；反之，分享的金额就会少一些。当然地产经纪是否与客户分享佣金，地产经纪和客户的分享的比例多大，都是有具体地产经纪决定，因为佣金是地产经纪的个人合法所得，没有必须分给客户的义务。客户在选择地产经纪之前，应与地产经纪商谈好此事，以免事后发生不必要的争议。其次，买地产经纪买楼花可以得到辅助专业服务。其实，客户买楼花与买二手房相比，要简单的多。而且，真正为客户把关的是客户的律师，客户的律师负责研读客户与开发商之间的房屋买卖协议内容，律师会删掉或修改开发商起草的房屋买卖协议当中的一些不合理收费，并明确一些可变，不确定的收费项目。比如， 教育附加费（Education Levy）和建筑增容费（Construction Levy），这两笔费用是视情况而定的。在发展商开始卖楼花的时候，这些费用是计算在房屋的成本里的。但是，由于楼花的开发周期往往有3到6年，甚至更长，在未来的几年时间里，很多因素会变化，所要征用的费用也可能增加。所以，开发商喜欢在开发商与客户签订的房屋买卖合同条款中，把这项设为变量，也就是不确定的量，将来政府多收，开发商也有权利向客户多收。风险都转移到客户身上，当然客户是不喜欢这样不确切的东西。客户可在十天冷静期内，让自己的律师向开发商争取一个令客户满意和可接受的数字。也就是争取一个一个Cap Clause注明上限是多少，用来保障自己。但并非所有的开发商都会同意加上。所以在买楼花的时候，一定要切记询问开发商。这是买楼花最重要的一个要注意的地方。再有，很多客户买楼花是为了投资，这时，客户与开发商签订的房屋买卖合同中的转让条款显得非常重要。在客户签订合同之前，要明确该楼花在CLOSING DATE之前是否可以转让，转让费是多少？买楼花时，客户的律师起的作用是很重要的，而地产经纪只是起一些辅助的服务工作。比如，提醒客户找律师看合同，注意10天冷静期限做出决定是否买该楼花，明确该合同是否在CLOSING DATE之前可以转让等等。最后，地产经纪可以给客人一些良好建议和提示。鄙人曾经在售楼处看到这样的情景，有些客户不带地产经纪，直接到售楼中心买楼花，以为开发商出具的售楼合同就是样本合同，不加思索地按照售楼处的工作人员要求签字。这些售楼中心的工作人员是代表开发商的利益在工作，没有义务提示你LEVY CAP等等注意事项。所以，客人可能在后来接受楼的时候会发现自己的被征费用会比邻居的高很多。别人的楼花在CLOSING DATE 之前就可以转让，自己的却不能。给自己造成很大不必要的经济损失；反之，如果客户带着自己的地产经纪一起去买楼花，地产经纪就会提示客人，要开发商在合同中明确一些一些不确定，但对客户不利的一些条款。再有，很多客人不太熟悉看户型图（Floor Plan），对自己选择的户型糊里糊涂，到交楼的时候才发现和自己心目中的户型相差甚远，甚至，一打开门，发现大厅内有个承重大水泥圆柱上下贯通整个房间。后悔都来不及；而对户型图相当熟悉的经纪就会帮你学会看图纸，为你清晰的勾勒出将来房子的内外结构;让你买的清清楚楚，明明白白。此外，地产经纪会帮你分析买楼花的HST税务问题，和提醒客人按照TARION的规定及时登记，确保新房保险生效。该项登记非常重要，尤其是买楼花进行投资的，如果忘记TARION登记，可能面临巨额罚款。所以，买楼花是，有地产经纪提供建议非常重要。总之，买楼花相对于买二手房是比较容易的一件事。买楼花的客人只要带着自己的地产经纪一起到售楼中心，将地产经纪名片交给售楼处工作人员，一旦成交确定，地产经纪就可以在房屋CLOSING 时得到相应的佣金。当然，该佣金属于地产经纪的个人合法收入，当然完全归地产经纪完全所有，但也有一部分地产经纪愿意与客户分享该佣金，以期扩展其业务量。客户在选择地产经纪时，要与地产经纪分享该佣金时，一定事先谈好，以免事后争议。在客户买楼花的整个过程中，客户的律师作用是非常关键的，律师负责为客户审定合同内容，为客户明确合同中对客户不利的模模糊糊的内容，删除掉一些对客户不利的条款。而地产经纪只是起辅助性的专业建议，比如提醒客户一些买楼花一些注意事项了，帮客户看一下房型图纸了，提示客人及时登记TARION，等等有益的建议。当然，这些建议对客户第一次买楼花也很重要。所以，客户在买楼花的时候一定要找个地产经纪，因为地产经纪不需你支付一分钱，而且可能为你节省费用，更重要的是能为你提供一些有益的建议，避免你发生不必要的损失。欢迎前往。关注居外网官方微信:居外资讯（juwai-com），每日阅读精选海外文章。
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