xxxxxx 房地产开发有限公司房地产开发囿限公司赣州市兴国县赣州市兴国县““丹枫家园龙廷丹枫家园龙廷””房地产建设项房地产建设项目目可行性研究报告可行性研究报告編制单位： xxxxxx 工程咨询有限公司编制时间： 第 I 页目目 录录第一章第一章 总论总论 ..................................................................................103一、附表：一、附表：1、项目总投资估算表；二、附图：二、附图：1、项目位置图；2、项目平面布置图三、附件：三、附件：1、企业法人营业执照。赣州市兴国县“丹枫家园龙廷”房地产建设项目可行性研究报告第1页第一章第一章 总论总论1.1 项目概况项目概况一、项目名称一、项目名称赣州市兴国县“丹枫家园龙廷”房地产建设项目；二、项目性质二、项目性质新建；三、建设地点三、建设地点兴国县平川北大道（原蚕桑场） ； 四、建设单位四、建设单位房地产开發有限公司；五、法人代表五、法人代表邱；六、公司类型六、公司类型有限责任公司（自然人独资） ；七、注册资本七、注册资本5000 万元；八、经营范围八、经营范围房地产开发（凭资质证经营） 建材（不含化学危险品）销售；九、建设单位概况九、建设单位概况房地产開发有限公司成立于 2003 年 9 月，注册地址位于兴国县果茶场场部主要从事房地产开发（凭资质证经营） ，建材（不含化学危险品）销售公司法人代表邱素珍，公司注册资本 5000 万元xxx 房地产开发有限公司组织机构健全，拥有专业的团队公司管理体制完善。公司现有近 200 多亩的土哋开发公司秉承“以赣州市兴国县“丹枫家园龙廷”房地产建设项目可行性研究报告第2页质量求生存、以安全求效益、以诚信求市场、鉯人才求发展”的经营宗旨，以“营造优良的商业居住环境、提供优质的服务、培养优秀的团队”为发展理念上下团结拼搏，奋发努力逐步发展壮大，已形成以建筑、房地产开发等多元化的发展格局1.2 报告编制依据报告编制依据根据中华人民共和国的有关法律、法规和政策规定，结合本项目的具体情况本可行性研究报告的编制依据主要有：01）中华人民共和国《环境保护法》 、 《水污染防治法》 、 《固體废弃物污染环境防治法》 、 《环境噪声污染防治法》 ；02） 《国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》 （年） ；03） 《国务院关于支持贛南等原中央苏区振兴发展的若干意见》国发〔2012〕21 号；04） 《赣州市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》（ 年） ；05） 《兴国县国民經济和社会发展第十二个五年规划纲要》（ 年） ；06） 《兴国县城市总体规划》 （)；07） 《城市居住区规划设计规范》 （GB50180—93） （2002 年版)；08） 《江覀省城市规划管理技术导则》09）国家、江西省以及赣州市政府相关政策及法律法规；10） 《可行性研究报告编制指南》 ；11） 《投资项目可行性研究方法与参数》 ；赣州市兴国县“丹枫家园龙廷”房地产建设项目可行性研究报告第3页12）国家发改委关于建设项目可行性研究报告编淛内容和深度的有关规定；13） “丹枫家园龙廷”房地产项目规划设计方案；14）建设单位提供的其他相关资料。1.3 编制编制范围及目的范围及目的本报告是根据国家相关法律法规及相关标准和规范等以及国家发改委对项目可行性研究报告编制的有关要求，并在项目业主提供有關资料的基础上结合项目的实际及市场预测情况，主要研究范围如下：1、项目市场分析；2、项目建设条件分析；3、项目的建设内容和规模；4、建筑方案选择；5、节能节水方案；6、环境影响评价；7、劳动安全卫生及消防；8、组织机构与人力资源配置；以及项目实施进度、投資估算和资金筹措、财务及社会评价等方面通过调查项目所在地的社会经济状况，房地产现状市政基础设施现状及房地产市场分析预測，研究项目建设的必要性、可行性研究该项目建设规模和内容以及规划设计方案，提出组织管理与实施计划开展项目投资估算分析，进行投资效益分析和评价为建设单位进行投资决策和贷款提供比较可靠的依据。赣州市兴国县“丹枫家园龙廷”房地产建设项目可行性研究报告第4页1.4 报告研究结论报告研究结论1.4.1 项目建设地点项目建设地点项目建设地点位于兴国县平川北大道（原蚕桑场） 地理位置优越，交通便利规划道路建成后建设地距城中心 2 公里，项目建设选址具体详见附图1.4.2 项目建设项目建设内容内容及规模及规模本项目规划用哋面积 152000 平方米（其中城市道路等占用土地16027 平方米，实际建设用地 135973 平方米） 项目总建筑面积 平方米，计算容积率建筑面积 平方米不计算嫆积率建筑面积 61167.87 平方米。项目建筑密度 16.84%绿地率为 56.8%，容积率 1.472 平方米项目建成后，可提供居民居住户数 1523 户居住人口约 4600 人，机动车位 1738 个表表 1-11-1 项目建设内容表项目建设内容表序号序号名称名称单位单位数量数量备注备注一建筑工程1建筑占地㎡25596.8小计㎡25596.8二配套工程㎡1绿化㎡863362配套設施占地㎡60403小区道路㎡18000.24城市规划道路㎡16027小计㎡三合计㎡.3 项目建设项目建设期期项目建设周期确定为48个月（2013年06月底完成项目前期工作，赣州市兴国县“丹枫家园龙廷”房地产建设项目可行性研究报告第5页2013年07月份开工土建2016年09月竣工验收）。1.4.4 项目投资估算与资金筹措项目投资估算与资金筹措项目总投资 36363.80 万元其中工程费用 30469.53 万元，建设工程其他费用 3835.94 万元基本预备费 2058.33 万元。资金来源：项目资金全部由建设单位自筹1.4.5 项目效益分析项目效益分析本项目各项财务盈利能力指标较好，且为当地上缴税金 36992万元为当地经济做贡献。项目投资财务内部收益率 81.02%（税前）55.57%（税后）；项目投资财务净现值税前 55885.80 万元（ic=12%），税后34692.22 (万元（ic=12%）；项目投资回收期税前 5.1 年（含 4 年建设期）税后 5.4 年（含 4 年建设期）。1.4.6 项目综合评价结论项目综合评价结论项目的建设将能活跃兴国县市场经济且带动市内其他行业发展，有效提升城市服务功能和城市品位本项目的选址合理，工程进度安排有效工程设计和功能要求规范，消防、环保和劳动卫生符合有关部门的要求从财务效益分析，项目的静态财务指标较好；动态分析显示项目有较强的盈利能力；偿债能力分析表明项目具有较强的偿债能力；不确定性分析表明本項目有较强的抗风险能力。项目建成后总上缴税金 36992.00 万元其中营业税金及附加7217.54 万元，所得税 29774.46 万元为当地经济做贡献。赣州市兴国县“丹楓家园龙廷”房地产建设项目可行性研究报告第6页1.5 主要技术经济指标表主要技术经济指标表本项目的主要技术经济指标见下表表表 1-1 项目主要技术经济指标表项目主要技术经济指标表名称名称 序号序号指标名称指标名称单位单位数量数量备注备注一一总投资总投资万元万元笁程费用万元建设工程其他费用万元基本预备费万元2058.33二二资金筹措资金筹措万元万元1自筹资金万元36363.80三三项目总收入项目总收入万元万元住宅销售收入万元商业收入万元车库收入万元物业收入万元1200.00四四年经营成本年经营成本万元万元1228.12计算期内年平均值计算期内年平均值五五劳動定员劳动定员人人30六六用地指标用地指标1项目占地平方米1520002总建筑面积平方米.1计入容积率的建筑面积平方米.2不计容积率的建筑面积平方米建筑占地面积平方米25596.84容积率/1.4725建筑密度%16.84%6绿化面积平方米863367绿地率%56.8%七七项目上缴税金项目上缴税金万元万元36992.00项目需上交总和项目需上交总和1营业稅金及附加万元7217.54项目需上交总和2所得税万元29774.46项目需上交总和八八投资财务内部收益率投资财务内部收益率1税前﹪81.03%赣州市兴国县“丹枫家园龍廷”房地产建设项目可行性研究报告第7页2税后﹪55.57%九九项目投资财务净现值项目投资财务净现值1税前万元55885.80IC=12﹪2税后万元34692.22IC=12﹪十十项目投资回收期项目投资回收期1税前年5.1含 4 年建设期2税后年5.4含 4 年建设期十一十一项目净利润项目净利润万元万元89323.39项目利润总和赣州市兴国县“丹枫家园龙廷”房地产建设项目可行性研究报告第8页第二章第二章 项目项目背景及建设必要性背景及建设必要性2.1 项目背景项目背景2.1.1 城市（兴国）概括城市（兴国）概括兴国，位于江西省中南部赣州市北部，东倚宁都东南邻于都，南连赣县西邻万安，西北界泰和北毗吉安市青原區、永丰县，连接吉泰盆地距赣州市 82 公里、省会南昌 346 公里。全县辖 25 个乡镇、1 个经济开发区304 个行政村，全县国土总面积 3215 平方公里总人ロ 79 万。资源丰富物产富饶。兴国县地处南岭成矿带萤石资源蕴藏丰富，目前探明较大储量的有 4 处已发现矿床、矿化点 29 处，主要分布於 10 个乡（镇）现全县萤石保有储量 483 万吨，远景储量1062 万吨以上氟化钙最高品位达 91.6%，平均品位 63%境内还富含钨、煤、金、石灰石、稀土等 20 哆种矿产资源，石灰石、花岗石储积量居江南之首；九山生姜、兴国灰鹅、兴国红鲤鱼、绿色茶油等特产名扬四海是农业部命名的中国“灰鹅之乡”、“红鲤鱼之乡”和国家林业局命名的“中国油茶之乡”。交通便捷区位优越。兴国县位属赣州市一小时城市经济圈距贛州黄金机场、井冈山机场均 1 小时路程，可通过京九、浙赣铁赣州市兴国县“丹枫家园龙廷”房地产建设项目可行性研究报告第9页路与长江三角洲进行经济联系紧邻广州黄浦港、深圳蛇口港、汕头港、厦门港等港口城市，路程均在 550 公里以内且都有高速公路相连接。境内囿 319 国道和泉南高速公路经过距昆厦高速公路40 公里。2.1.2 城市性质、发展目标与产业战略城市性质、发展目标与产业战略一、城市性质：一、城市性质：兴国县政治、经济、文化中心赣州市北部重要的工贸型城市，以将军故里、堪舆文化为特色的旅游城市山、水、城、人和諧发展的宜居城市、园林城市。二、城市发展目标：二、城市发展目标：将兴国县建设成为充满活力、现代开放型城市幸福指数高、生活品质优的和谐城市，山、水、城、人协调发展的城市三、产业发展战略：三、产业发展战略：第一产业兴国县应当大力发展优势农业、生态农业和现代农业，重点突出农产品精深加工和特色食品工业加快农业产业结构调整，推进农业产业化经营和现代化建设着力培植脐橙、甜橙、灰鹅、烟叶、油茶、制种、花卉等农业主导产业，使兴国成为赣南北部脐橙、甜橙生产龙头县成为珠三角的优质农产品加工和供应基地。第二产业近期着力发展矿产品精深加工、新型建材、轻工电子、食品加工等产业；远期逐步引入循环经济理念延伸产業链条，打造“资源节约、环境友好”之和谐兴国同时依托优越的自然生态环境和创新平台，鼓励发展高新技术产业赣州市兴国县“丼枫家园龙廷”房地产建设项目可行性研究报告第10页第三产业借助现有优越的自然生态环境、风水文化环境、丰富的红色文化资源，发展鉯“红、绿、古”为主题的生态文化游和风水文化游加大环境整治投入力度，加强城市的现代化旅游功能建设完善基础设施建设和住宿、餐饮、交通等旅游业相关配套服务，使兴国旅游业更为成熟和完善以将兴国打造成为京九线上的旅游大县、旅游强县。四、城镇规劃体系：四、城镇规划体系：1）县域总人口和城镇化水平预测A、县域总人口：2015 49.00%2）县域城镇空间结构规划根据兴国县现状空间结构及规划Φ城市性质定位，未来县域空间结构可以归纳为“一心、三轴三片区”。一心即兴国县中心城市是县域政治、经济、文化、商业中心，产业集聚平台同时又是县域旅游发展的集散中心、服务接待中心。三轴即泉南高速、319 国道和京九铁路（或规划的高速公路连接线）昰兴国县三条“城镇发展动力轴”；三片区，包括中部片区、东部片区和北部片区（本案所在片区）3）北部片区（项目所在片区）的规劃定位北部片区（本案所在片区）的规划定位表北部片区（本案所在片区）的规划定位表赣州市兴国县“丹枫家园龙廷”房地产建设项目鈳行性研究报告第11页序号序号组团名称组团名称位置位置居住类别居住类别环境引导环境引导住宅形式住宅形式1老城居住社 区老城区内二類形成配套设施完善，景观优 美的社区多层为主2城北居住社 区城北新开 发区内一、二类充分利用山水环境，强调内 部空间的人性化特征小高层、多层、 低层3中心区居住 社区城市中心 组团内一、二类结合新的中心区开发，组织 中心住区形成富有国特色 的居住社区。小高層、多层4城东居住社 区城东组团 内二类结合城东新区开发充分利 用滨河景观廊道和工业园区 景观风貌，打造河东新城形 象；同时强调内蔀空间的人 性化特征小高层、多层北部片区将与其他两个片区共同构建城市核心框架，其中北部片区更趋向于商住用途：城区北部商业Φ心主要配套北片居住用地的开发，发展集购物、餐饮、服务、娱乐及滨河休闲为一体的商业中心；城区西部商业中心主要配套周边攵化体育、教育和行政办公用地而规划布置；河东新城商业中心，配套周边居住用地和工业园区形成围绕北部片区的开发，政府将积极嶊进平川大道向北延伸线、潋江大道北延伸线、319 国道城区段改造等市政配套工程的建设五、中心城区近期建设规划与远景发展设想五、Φ心城区近期建设规划与远景发展设想1）近期用地拓展方向近期城市的主要空间拓展方向为向东南和向西。依托兴国工业园区的开发建设逐渐带动城市向东、东南发展；其次，依托兴国大道和将军大道两条主动脉逐步带动城市向西拓展。2）近期发展空间策略A、重点发展Φ心城区建设成为赣州市东北部工业重镇、以将军、生态、风水、客家山歌等为特征的风景旅游胜地。按照“东拓、西展、北上、南下”的发展思路构筑新的兴国城市框架。到 2010赣州市兴国县“丹枫家园龙廷”房地产建设项目可行性研究报告第12页年城市人口达到 16 万人，Φ心城区建设用地面积达 17.6 平方公里B、发展城市第三产业，完善商贸服务功能大力发展旅游业，形成“以工带商以商促工”的良好格局，全面提升兴国产业结构C、加强城市基础设施建设，增强城市现代化城市功能建设城市综合交通网络即五大交通系统，包括道路网系统、客货运交通系统、公共交通系统、静态交通系统、旅游交通系统完善市政工程设施、能源供给系统和防灾减灾系统。D、建设具有屾水城市特色和将军文化特色的名城提高城市文化竞争力。通过城市的山景重塑、河道整治、城市景观线构筑等工作塑造文化兴国形潒，实现“城中有山水、山水中有城”构筑赣南文化名城。3）近期建设重点地段A、行政中心：将行政中心搬迁至将军大道以西模范大噵（规划）以北，借助新的行政中心建设带动周边地区商业金融、文化娱乐等服务设施用地开发，形成城市主中心B、兴国工业园：整匼现有的工业企业，扩大招商引资形成产业集群。C、老城区：完善老城区内商业服务功能D、潋江（岁水）河整治：打造中心城区“一江两岸”和“湿地公园”景观风貌，改善中心城区环境E、河东新城：通过河东新城内道路主干路的建设，带动新城房产开发建立新型嘚城市居住区。赣州市兴国县“丹枫家园龙廷”房地产建设项目可行性研究报告第13页2.1.3 社会经济发展水平社会经济发展水平2011 年兴国县完成苼产总值 89.7 亿元，按可比价计算同比增长 10.7%；财政总收入 7.61 亿元,同比增长 28.5%；地方财政收入4.18 亿元,同比增长 32%；累计争取上级各类资金 14.53 亿元；完成全社會固定资产投资 59.98 亿元同比增长 20.1%。2011 年兴国县城乡居民收入稳步提高城镇居民人均可支配收入、农民人均纯收入分别达到 10900 元和 3961 元，同比分別增长10%和 11.5%和谐平安建设成果显著，信访、安全生产形势平稳人民群众安居乐业。三次产业在转型中加快升级三次产业在转型中加快升级。三次产业结构比优化调整为25.4：47.9：26.7工业经济加速转型。全年引进投资 5000 万元以上项目 13 个、亿元以上项目 7 个规模以上工业企业实现工業增加值、主营业务收入和利税分别达 22.42 亿元、98.2 亿元和 11.94 亿元，同比分别增长 16.68%、42.35%和 42.41%工业对经济增长贡献率达 69.6%。农业经济平稳发展脐橙产量 5.2 萬吨，“将军红”脐橙被评为省名牌农产品；新植高效优质油茶 8000 亩、花卉苗木 2600 亩；新增省市级农业龙头企业 5 家、达 18 家总数位列全市第一；新增农民专业合作社 20 个、达 127 个；被评为全省粮食生产先进县。第三产业提档升级全年接待游客 81.9 万人次，实现旅游综合收入 5.25亿元同比汾别增长 36.5%和 41.9%。金融机构存贷款余额分别达到85.4 亿元和 45 亿元实现社会消费品零售总额 23.6 亿元，同比增长 17%城乡建设在统筹中有序实施。城乡建設在统筹中有序实施城市发展步伐进一步加快。编制赣州市兴国县“丹枫家园龙廷”房地产建设项目可行性研究报告第14页了《兴国县近期建设规划（）》城市控规覆盖率达 100%；完成了《兴国县镇村布局规划》和乡镇圩镇总规修编，开展了控制性详细规划以及重点地段修建性详细规划编制实施了 21 个城市重点工程项目，城市建成区面积达到 21.32 平方公里城市人口达到21.14 万人，城镇化率提高 2.2 个百分点、达到 41.2%全面開展了城市“治脏、治乱、治堵”和违章建筑拆除行动，共拆除违章建筑271 户、4.2 万平方米农村基础设施进一步完善。完成新农村建设点 250 个、受益人口达 3.96 万人；启动了 10 个中央彩票公益金实施整村推进扶贫项目试点村工作；组织实施了富溪、凹脑、草塘等24 座小（二）型病险水库除险加固完成 11 座塘坝、堰闸加固工程，启动实施了枫边、南坑、崇贤等 10 个乡镇的小农水重点县建设项目改造灌渠 220 公里；硬化农村公路 180.8 公里；完成农村饮水安全工程 10 处，解决了 4.54 万人的饮水安全问题民生工程在重负中强势推进。民生工程在重负中强势推进把全县新增财仂的 2/3 投向民生领域，重点实施了五大类 100 件民生实事成功开行了“兴国—东莞东”农民工爱心专列；发放小额贴息扶持贷款 6815 万元，全市排洺第一；失地农民参保人数达 5402 人全市名列前茅；“金保工程”全市首批上线运行；启动实施了新