物管维修工的配置技巧
物管维修工的配置技巧
物管维修工作，分常规性维修和随机性维修两种。其中常规性维修是指对物管区域内设施设备的定期性维修养护，如电梯年检、水箱清洗等，常规性维修属计划内维修，通常是可以控制的；随机性维修是指对物管区域内设施配件偶然发生的故障或损坏进行维修，如更换损坏的楼道灯、更换破损的井盖等，随机性维修属计划外维修，通常是难以控制的。物管维修工作的这种可控性和不可控性的特点，正是影响维修人员配置及维修工作安排的主要原因。为寻找合理的物管维修人员定员定编方法，笔者从以上影响维修人员配置的主要原因着手，通过剖析维修工作的特点，总结形成了物管维修工的配置技巧。一.常规性维修人员配置（1）设置常规性维修工作频率物管常规性维修工作主要有室外场地设施检修、房屋本体检修、机电设备检修、空置房屋检查、水电表抄录等五大类，根据各项目的实际情况，每一类型工作又分为若干小类，以住宅小区的维修工作为例，室外场地设施的检修包括路面路基检查、路灯及线路检查、车场车库设施检修、污雨水井疏捞、井盖及雨水篦刷漆养护、公共标示检修等6小类。相同项目的维修工作，其每一小类的服务，如路面路基检查频率及工作标准，应该是基本一致的。同时，各类型服务的频率和所需的时间与各项目的服务要求同样存在着关联性，即服务要求高，则服务的频率和所需的工时越多，反之所需工时就少。以笔者服务的武汉中央花园小区为例，笔者通过实践总结，制定的中央花园小区常规性维修工作频率和工作标准为（见表1-1）
频率/标准工作内容
频率（次/月）工作标准Ⅰ室外场地（1）路面路基检查1次/月0.10小时/人·100㎡（2）路灯及公共线路检查1次/月0.10小时/人·个（3）停车场（库）设施检修1次/月0.15小时/人· 100㎡（4）污雨水井疏捞1/12次/月0.5小时/人·个（5）井盖、雨水篦、路灯刷漆维修1/24次/月0.5小时/人·个（6）公共标示、垃圾桶等检查维修1/6次/月0.3小时/人·处Ⅱ房屋本体（7）地基基础检查（抽查）1/12次/月1小时/人·栋（8）承重结构检查（抽查）1/12次/月1小时/人·栋（9）公共屋顶完好程度检查1/12次/月1小时/人·栋（10）避雷带局部除锈、补漆1/12次/月2小时/人·栋（11）公共通道、门厅、吊顶等检修1/12次/月1小时/人·单元（12）公共门窗的检修1/12次/月2小时/人·单元Ⅲ机电设备（13）消防阀门锈蚀、启闭及滴漏检查1/6次/月0.4小时/人·个（14）消防带、枪头检查1/3次/月0.2小时/人·个（15）消防控制室试运行检查1/6次/月4小时/人·个（16）水箱异常情况检查4次/月2小时/人·个（17）水箱清洗消毒1/12次/月16小时/人·个（18）水泵房清洁及异常情况检查4次/月2小时/人·个（19）专用变压器巡检4次/月1小时/人·个（20）电梯设备A类检修2次/月1小时/人·部（21）电梯设备B类检修1次/月1.5小时/人·部（22）电梯设备C类检修1/3次/月2小时/人·部（23）电梯设备D类检修1/6次/月2小时/人·部（24）电梯设备E类检修1/12次/月2小时/人·部Ⅳ空置房检查（25）水电表抄录、上下水及其它设施设备完好程度检查1次/月0.5小时/人·室Ⅴ水电表抄录（26）抄录相应水、电表底数1次/月0.15小时/人·表表1-1（2）收集常规性维修工作内容物管常规性维修工作内容，是指物管项目中有多大面积的室外道路，有多少个污雨水井，有多少部电梯等。武汉中央花园小区，常规性维修服务内容包括45栋住宅、9600㎡的公共道路、1119个污雨水井、13部电梯等。具体维修服务内容如表1-2所示序号项目名称数量或面积备注1小区房屋45栋/140单元/2136户18层2栋/11层5栋/12层4栋/其余均为6、7层2公共道路面积9600㎡3地下停车场2140㎡4污、雨水井1119个5标示、垃圾桶等设施130处6消火栓200个7消防控制室2处8水箱11个9水泵房3处10专项变电站4处11电梯13部12路灯303个13空置房24套14电表416块15水表727块表1-2（3）物管常规性维修人员配置计算物管常规性维修工作，其工作频率有的是每周一次，如专用变压器的巡检；有的是每月一次，如路面路基检查；有的是每季度一次，如消防栓的检修等，详见表1-1。但就整体情况而言，按月为周期的服务内容最多。笔者在计算物管常规性维修人员的配置时，正是采取以月为周期，采取综合调配的方式进行的。具体计算方式如下：A）单项工作所需要工时=数量×（月）频率×工作标准B）相同类型工作所需工时=∑单项工作所需工时C）每月总工时=类型Ⅰ工作所需工时 类型Ⅱ工作所需工时 … 类型Ⅴ工作所需工时D）每月所需人工=每月总工时÷（26×8小时）（根据公司规定，维修工每月工作时间为26天，每天工作时间为8小时）以物管常规性维修工作中的室外场地检修为例，武汉中央花园物管常规性维修工作主要有：路面路基检查每月1次、路灯线路检查每月1次、停车场设施检修每月1次、污雨水井疏捞每年1次、井盖等刷漆维修每两年1次、公共标示检修每半年1次。（见表1-1）其中：（1）路面路基检查所需工时=9600㎡×1次/月×0.10小时/人·100㎡=9.6小时（2）路灯线路检查所需工时=303个×1次/月×0.10小时/人·个=30.3小时（3）停车场检修所需工时=2140㎡×1次/月×0.15小时/人· 100㎡=3.21小时（4）污雨水井疏捞所需工时=1119个×1/12次/月×0.5小时/人·个=46.62小时（5）井盖维修所需工时=（1119个 303个）×1/24次/月×0.5小时/人·个=32.58小时（6）公共标示检修所需工时=130个×1/6次/月×0.3小时/人·个=6.47小时即类型Ⅰ：中央花园常规性室外场地维修所需工时=9.6小时 30.3小时 3.21小时 46.62小时 32.58小时 6.47小时=128.78小时中央花园小区每月各类型维修用工工时情况如表1-3工作类型计算式所需工时Ⅰ室外场地（1）所需工时 （2）所需工时 （3）所需工时 （4）所需工时 （5）所需工时 （6）所需工时128.78小时Ⅱ房屋本体（7）所需工时 （8）所需工时 （9）所需工时 （10）所需工时 （11）所需工时 （12）所需工时53.74小时Ⅲ机电设备（13）所需工时 （14）所需工时 … （23）所需工时 （24）所需工时231.32小时Ⅳ空置房检查（25）所需工时12小时Ⅴ水电表抄录（26）所需工时171.45小时合计597.29小时表1-3中央花园物管常规性维修工作每月总工时=Ⅰ室外场地 Ⅱ房屋本体 Ⅲ机电设备 Ⅳ空置房检查 Ⅴ水电表抄录即，128.78
53.74 231.32 12 171.45=597.29小时中央花园物管常规性维修工作每月所需人工= 597.29÷（26×8）
=2.87（人）二.物管非常规性维修人员配置在物管非常规性维修人员配置上，笔者采取的是经验判断法，既在一般情况下按每700户（左右）配置一名维修人员。为使经验判断更为合理，笔者通常采取如下方式验证非常规性维修人员配置的合理性。以武汉南湖中央花园小区（2136户）为例，笔者配置的非常规性维修人员为3人。（1）统计非常规性维修工作量为达到验证配置非常规性维修人员合理性的目的，笔者采取工作日志的办法，将正常情况下，项目物管常规性维修工作量进行了统计。以下是笔者统计的武汉中央花园小区2006年7月至12月，非常规性维修的工作量。A）工作日志实例日
序号物业位置工作活动内容时间消耗备注1锦鹃谷8-2-402反映四楼楼道灯坏了，换灯30分钟处理2红杜里9-4-102反映家中卫生间面盆下水管滴水60分钟处理3红杜里6-2-402反映家中没电
120分钟处理4邻芳居8-1-202厨房下水管漏水180分钟处理5碧云天3-803空调接线有点问题120分钟处理6碧云天4-405修防盗门60分钟处理7南门岗亭因苏豪建筑施工需挪动180分钟处理8锦鹃谷5-2-101厨房下水管道翻水180分钟处理9晴翠湾3-4-102主卧空调排水管冒水180分钟处理10红杜里6-4-2033楼楼道灯坏了40分钟处理11红杜里8-4-102电视机坏了，家中无电120分钟处理12邻芳居7-4-601家中无电120分钟处理合计1390分钟/日序号物业位置工作内容时间消耗备注1碧云天3-6单元6楼楼道灯坏30分钟处理2邻芳居6-4-301家中电路有问题180分钟处理3邻芳居3-1-101空调开关坏60分钟处理4邻芳居5-2-502换水龙头60分钟处理5碧云天4-302换水龙头60分钟处理6邻芳居6-4-201家中无电120分钟处理7锦鹃谷5-3-502空开跳闸，插座有糊味60分钟处理8锦鹃谷6-3-202厨房下水堵180分钟9红杜里6-6-301家中无电180分钟10碧云天5栋1-3楼楼道灯不亮60分钟合计990分钟/……日序号物业位置工作内容工作时间备注1锦鹃谷2-2-301家中电路有问题180分钟2邻芳居41＃商铺门前灯不亮60分钟3晴翠湾1-2单元单元门按钮开不了门60分钟4红杜里1-5-602家中灯具坏，需修理180分钟5红杜里3-1单元车棚灯坏了180分钟6南湖门诊招牌灯坏了180分钟7锦鹃谷4-2-101家中无水120分钟合计960分钟B）月消耗时间统计实例2006年7月
7月1日-7月31日序号日期消耗时间序号日期消耗时间序号日期消耗时间17月1日1390分钟127月12日1130分钟237月23日990分钟27月2日990分钟137月13日660分钟247月24日690分钟37月3日660分钟147月14日780分钟257月25日660分钟47月4日720分钟157月15日840分钟267月26日790分钟57月5日930分钟167月16日300分钟277月27日570分钟67月6日860分钟177月17日570分钟287月28日660分钟77月7日940分钟187月18日720分钟297月29日1660分钟87月8日1020分钟197月19日660分钟307月30日780分钟97月9日1230分钟207月20日800分钟317月31日960分钟107月10日1650分钟217月21日1660分钟117月11日810分钟227月22日870分钟总消耗时间为：27950分钟C）半年消耗时间统计实例2006年下半年
7月-12月序号月份消耗时间序号月份消耗时间17月27950分钟410月26540分钟28月33520分钟511月31770分钟39月29390分钟612月37510分钟（2）非常规性维修人员配置计算非常规性维修人员的配置计算，也称非常规性人员配置的验证，即通过对实践进行总结，尽量准备的统计非常规性维修工作量，从而准确的核实经验判断法中确定的维修人员的工作饱和状况。计算式：月消耗时间（小时）÷（26天×8小时）武汉中央花园小区2006年7月份非常规性维修工作所需维修工为：（27950分钟÷60分钟）÷（26天×8小时）=2.24（人）2006年8月份非常规性维修工作所需维修工为：（33520分钟÷60分钟）÷（26天×8小时）=2.69（人）2006年9月份非常规性维修工作所需维修工为：（29390分钟÷60分钟）÷（26天×8小时）=2.35（人）2006年10月份非常规性维修工作所需维修工为：（26540分钟÷60分钟）÷（26天×8小时）=2.13（人）2006年11月份非常规性维修工作所需维修工为：（31770分钟÷60分钟）÷（26天×8小时）=2.55（人）2006年12月份非常规性维修工作所需维修工为：（37510分钟÷60分钟）÷（26天×8小时）=3.01（人）（根据公司规定，维修人员每月工作时间为26天，每天工作时间为8小时）综合以上计算结果，笔者在确定武汉中央花园小区非常规性维修人员配置时，采取统计的方式并取其平均值作为非常规性人员定员定编的依据。即（2.24 2.69 2.35 2.13 2.55 3.01）÷6=2.5（人）以上计算结果，与此前笔者对中央花园实施物业管理时，凭经验配置的3名非常规性维修人员的标准，是基本一致的，充分验证了笔者在武汉中央花园小区经验判断法的准确性。归纳以上常规性维修人员配置结果（2.87人）和非常规性维修人员配置结果（2.5人），武汉中央花园小区理论上应配置物管维修人员为5.37人。考虑到维修班长除做好本职工作外，还需做好维修工作的协调和检查，因此，在给维修班长安排实际维修工作任务时要适当比其他维修人员要少。即维修班长按0.5人的标准安排其工作任务根据以上计算，并结合实际考虑，武汉中央花园小区物管维修工作需配置维修人员6名。
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　　xxxx年，也是本人在xx物业有限公司工程部工作的第二年，在这一年的里，本人遵纪守法，认真学习，努力钻研，扎实工作，以勤勤恳恳，兢兢业业的态度对待本职维修工作，在工程部领班的岗位上发挥了应有的作用，主要如下几方面：
　　一 熟悉地理位置以及各区域机房，电房设备
　　初来工程部，对这里的环境，设备都是完全不熟悉，在黎主管耐心指导下 ，经验通过摸索，思考和总结，再加上黎主管带领多次到时现场讲解，培训，现在我对这里的地理位置、用电设备、高低压电路系统、消防系统、生活用水和电梯系统维修养护工作等都一定的了解。
　　二、做好维修班员工的管理工作、做好上级安排的任务和客服中心的来电报修工作
　　本人以身作则，要求班员遵纪守法，遵纪公司的，做到不迟到，不早退，加强班员的责任心培训，认真做好设备的检查工作和运行记录工作。对上级安排的工作，合理安排，调动班员,迅速处理。对客服中心的来电报修，认真听讲，记录来电的单位，报修内容以及故障的位置等，迅速调动班员迅速处理，对较大的故障或不能处理的问题认真向客户解释并上报处理。
　　三 制定全年的保养和保养工作标准
　　工程部在去年的工作基础上，分工种制定详细的设施设备保养计划，将计划分解到每个月，制定了详细的保养与标准，实施时落实到人，保证了工作的质量和效率。
　　四 重视设备设施的安全运行和检查工作，以保障设备设施的安全运行。
　　工程部一贯将设施设备的安全工作放在首位，每到前一个月都会制定节假日设备设施安全检查、保养和维修工作会议，制定工作计划，落实计划内容、完成时间和责任人，以及检查时间，明确各项工作重点，事后进性检查，以确保大厦的设施设备安全运行，在日常工作时，强调维修工作时的安全操作和自我安全防范的意识，杜绝工伤事故的发生
　　五安全管理
　　操作安全：由于部门工作的特殊性，本部门员工经常要接触用电器具，动电焊，用明火、攀高等作业。为了确保操作者的人身安全，班前会对员工时常进行，加强部门员工的安全操作意识。在动电、攀高等危险作业时，确保有人在场监护。全年部门人员无安全事故发生。对部门员工进行了设备安全使用的培训，提高了全体员工安全的意识。
　　设备设施安全：定期对各部设备专项安全检查，每月对大厦配电井，管道井设备进行安全检查;按计划春秋两季对配电房变压器、低压配电柜进行安全检修、除尘。每逢节假日前都要组织对酒店个部、办公室进行设施设备安全大检查。雨季提前对大厦各处作了安全防范，保证大厦在雨季的安全;对重点运行设备进行一日一次的安全巡查，发现事故苗头，立刻处理。
　　六 对大厦的设备型号，产地，数量进行详细记录
　　七 部门年工程部完成主要工作项目：
　　1.完成生活水泵及其控制柜电气检修工作。
　　完成春秋两季对配电房变压器及其高低压母线、瓷瓶除尘以及母排螺栓紧固工作。
　　3外围地板砖进行修补。
　　4公共走道墙面进行修补。
　　5所有的强电井清理卫生，除尘维护工作。
　　6所有的公共走道灯进行改造，做节能处理。
　　7对所有的消防栓进行检查和贴封条。
　　8对所有的弱电井清理卫生，除尘维护工作。
　　9完成对大厦的水、电、气管线的普查，对办公楼/住宅楼各楼层配电井接线端子定期进行了全面检查、紧固，防止事故发生。
　　10完成了定期对大厦内公共走道照明进行维修和更换。
　　11完成了对大厦天面，14楼及负二消防风机除锈和翻新工作。
　　12完成对楼层走火通道的门，闭门器及门锁的检查和维修。
　　13完成配电房低压配电室年度检修、除尘维护工作。
　　14完成了对A办公楼/B住宅楼电表除尘以及母排螺栓紧固工作。
　　15完成了对A办公楼房内/B住宅楼走道的烟感罩摘除和检查。
　　16完成了新管理处办公桌的布线及网线的布置。
　　17 完成节日对A/B栋大堂的彩灯布置。
　　18完成对商场6F~1F所有走梯门的固定。
　　20完成了对A办公楼/B住宅楼及负一负二的消防电话的测试通话
　　21对工程遗留存在的问题进行检查、跟踪和维修，主要配电房渗水和房内外漏水。
　　22除了完成以上项目的工作外，完成日常维修工作。本人在xxxx年一年中带领工程部人员对大厦的用电设备及共公设施进行检查和维护记录。
　　扩展阅读篇：
　　工作总结写作指导
　　工作总结，就是把某一时期已经做过的工作，进行一次全面系统的总检查、总，进行一次具体的总分析、总研究;也就是看看取得了哪些成绩，存在哪些缺点和不足，有什么经验、提高。
　　基本情况
　　1.工作总结必须有情况的概述和叙述，有的比较简单，有的比较详细。这部分内容主要是对工作的主客观条件、有利和不利条件以及工作的环境和基础等进行分析。
　　2.成绩和缺点。这是总结的中心。总结的目的就是要肯定成绩，找出缺点。成绩有哪些，有多大，表现在哪些方面，是怎样取得的;缺点有多少，表现在哪些方面，是什么性质的，怎样产生的，都应讲清楚。
　　3.经验和教训。做过一件事，总会有经验和教训。为便于今后的工作，须对以往工作的经验和教训进行分析、研究、概括、集中，并上升到理论的高度来认识。
　　4.今后的打算。根据今后的工作任务和要求，吸取前一时期工作的经验和教训，明确努力方向，提出改进措施等。
　　需要注意的问题
　　1.工作总结前要充分占有材料
　　2.一定要实事求是，成绩不夸大，缺点不缩小，更不能弄虚作假。
　　3.条理要清楚。总结是写给人看的，条理不清，人们就看不下去，即使看了也不知其所以然，这样就达不到总结的目的。
　　4.要剪裁得体，详略。
　　5.工作总结的具体写作，可先议论，然后由专人写出初稿，再行讨工作总结会议论、修改。最好由主要负责人执笔，或亲自主持讨论、起草、修改。
　　6.工作总结最好是要根据领导的意思来展开，把日常工作叙述一下，好的工作方法分享一下，不好的工作方法写出改进措施。
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实习已接近尾声，以下是我对本学期实习的总结，我的实习学校是韩村河中学，坐落于北京市最美乡村——韩村河，背靠韩村河公园。
读书是学习，使用也是学习，而且是更重要的学习。人类总得不断的总结经验，要有所发现，有所发明，有所创作，有所前进。——毛泽东
X年5月3日我进行为期一月的教育实习。一月的实习生活是辛苦的,也是很有意义的。在校领导、老师及带队教师的支持和指导下,我的实习工作了得了比较圆满的成功。
20XX---20XX学年我继续担任指导两位青年教师 xxx和xxx的 指导 工作，我主要从以下几个方面对他们进行了指导。
指导青年教师成长使我积累了更多的理论经验。积极参加互助教学活动，悉心辅导青年教师学习和掌握新课程标准，分析教材等课程资源及教法，拓展教学思路，帮助他们处理好教育教学疑难问题，使他们迅速掌握教学规律和方法。
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