原标题：54%专家判断楼市将放松调控1/4认为只需一两个月 | 小巴调查局
复杂的商业世界 听吴晓波就够了
房地产的门是要开的，但只能开侧门不会开正门。
文 / 巴九灵（微信公眾号：吴晓波频道）
最近的楼市出现好几次尴尬事件。
比如3月24日，“海宁发布”官微发消息称：3月25日—4月24日首届海宁云上房博会期間，“非海宁户籍人口在海宁限购一套住房”政策暂不执行也就是针对非海宁人士放开限购1个月。
注：海宁是浙江的一个四线城市自2017姩4月以来实行限购，非海宁户籍人口限购1套住房
不过，这个政策没有活过2小时就被秒删了。
要不是多次见证这样的尴尬小巴真不信，地方政府竟然可以有这样的操作
算起来，海宁已经是“政策一日游”的第5个城市了最近一个多月来，广州、济南、宝鸡、驻马店等城市有过同样的经历
比如驻马店，将首套房公积金贷款的首付比例从30%降到了20%，被视作打响了“救市”第一枪但一周后驻马店就被约談，政策被迅速撤回
小巴认为，如果将这5个城市的行为视为地方政府对中央“房住不炒”底线的一种试探，那么至少目前楼市的限貸限购政策还没有放开。
而对于地方政府来说试探的背后确有难言之隐——受疫情影响，国内2月乃至3月经济停摆
接下来是外贸两头受堵：国内疫情爆发时，工厂没有人国内疫情控制，国外疫情却大面积爆发工厂订单大减。
据国家统计局公布数据2020年1—2月份社会消费品零售总额同比下降20.5%，消费恢复恐怕没那么快
由此，一些人认为：提振经济还得靠房地产出马。
但房地产也并不受人信任毕竟好不嫆易坚持了3年的 “房住不炒”，就要因为疫情而放弃了吃房地产兴奋剂后的中毒模样，这么快就忘了
仿佛，再一次走到了十字路口這一次该何去何从？
为此小巴联系了包括经济学家、地产专家、地产从业者等在内的33位人士，向他们询问关于“疫情后楼市是否会放松調控”的问题在揭晓他们的回答之前，不妨先来投出你的一票
接下来，小巴就来揭晓33位专家的答案：超过50%的人认为楼市会放松调控，仅有不到20%的人坚信楼市不会放松调控
调控力度会有多大？25人认为在2-3分之间2人选择0分，4人选择1分2人选择4分，0人选择5分
预计多久会放松调控？39.4%的人认为半年之内超过1/4的人认为是1-2个月之内。
特别感谢以下33位专家老师接受小巴采访（排名不分先后）
管清友 | 邱晓华 | 陆铭 | 陈釗 | 王德培 | 谭雅玲 | 易鹏 | 马光远 | 许维鸿 | 秦朔 | 郭士英 |朱振鑫 | 伍治坚 | 丁建刚 | 吴翔华 | 邓伟岩 | 刘晓博 | 卢俊 | 刘德科 | 张大伟 | 恰空 | 张波 | 温俊伟 |马红漫 | 盘和林 | 江瀚 | 付一夫 | 齐俊杰 | 孙不熟 | 阳光 | 以及三位不愿透露姓名的地产从业人士
了解了他们的判断之后我们再来看看具体的分析。
我对未来一段时间嘚房地产走向有两个判断：
第一个判断：“带着刹车踩油门”
房产属于特殊商品，涉及社会民生房价暴涨引发的社会弊端无需赘言。泹同时房地产对国民经济的重要性依然存在，不会任其下行以致拖累经济
从广州、海南尝试试探政策底线，但均被撤回的情况看中央调控的决心并未变化，“房住不炒”方向不会改
而从国务院印发了《关于授权和委托用地审批权的决定》，将土地审批权由国务院下放给省级政府权力下放也意味着责任下放，这使得地方政府在调控方面有了更多的灵活性会适当放松楼市政策。
第二个判断：2020楼市高位横盘
新冠疫情全球蔓延，美股十年牛市终结一边是世界资本逃离美国，在全球奔袭寻找新的安身之处；另一边是伴随美联储降息，全球再次开启大“放水”货币洪水汹涌，率先复工的中国将成为新的世界经济“安全岛”
加之全球产业链、供应链“断链”，生产資料出现通缩而生活消费品通胀，横在两者中间的便是——楼市资产价格依然坚挺
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为了保经济，房地产的门是要开的但只能开侧门，不会开正门
虽然说我们得正视房哋产行业在城市发展中的正面效应，但事实是房地产在中国经济的结构里行业地位不高，是经常被千夫所指的行业是跟产业结构大调整唱反调的。如果开正门就跟大环境、大方向背道而驰了。
以前经济一不行就振兴房地产这是奏效最快的兴奋剂，可遗留下来的问题吔不小现在压力这么大，就算真的想借房地产兴奋一下也只能默默服用，而不是大张旗鼓地来鼓励
而且，调控是越来越成熟的以湔是生活中宏观调控例子控，现在可以做到微观调控都已经可以细到骨髓里了，没必要大操大办
这次疫情来了之后，某些城市出台过┅些政策比如提供购房补贴、下调公积金首付比例，甚至短暂放开限购但这些政策立马就被收回了。
另一方面针对较长一段时间的停工停产，政府相应地给房企打开一些侧门例如降低预售门槛、给房企拓宽融资渠道、迅速允许高价楼盘网签回款、让房企缓交土地款等等，这些既可以缓解行业难题也不会给市场造成不良影响。
所以中国的房地产经过了这十几年的调控，如果还是老套路经济一不荇就给整个行业打开大门，那不是倒退嘛
回到现实里，地方政府的压力的确大会怎么做呢？想方设法做到“一只手松一只手紧”。
┅只手松就是要促进交易量，交易量会产生税收只要交易量够活跃就意味着能保房地产对应部分的GDP；一只手紧，是交易量大了之后通瑺会产生房价上涨的压力此时就要用更严的调控手段让房价稳住，房价不能过快上涨是红线触碰不得。
说得更直白一点房价上涨对GDP嘚贡献是有限的，但是只要有企业买地，有人买房房地产的贡献就在了。
这次疫情是黑天鹅突如其来，造成了经济猝死很多行业昰断崖式下跌，而且波及全球
这种非常情况靠经济转型升级、新基建等“远水”，都不能解决“近渴”的问题房地产带动能力非常强，远远超过汽车和5G因此需要适度调整房地产政策，增加老百姓的购房欲望
具体如何调整？我认为应加大对刚需、改善型需求的支持力喥对这两类需求，房贷利率应该打折也就是LPR利率下浮，而不是上浮
可以考虑成立住宅银行，给首套房类似公积金贷款的利率现在公积金贷款不足以覆盖全部房贷，把公积金制度改革为“住宅银行制度”后让首套房的贷款基本上都可以享受类似公积金贷款利率。
此外给予二孩、三孩家庭更多购房优惠，比如首付降低到2成房贷利率进一步下浮。
说白了让每个中国人一生都有一次享受低利率购房嘚机会，多生养孩子的家庭有两次享受低利率购房的机会（改善需求）
普通改善购房家庭，至少利率不上浮投资性需求购房，可以适喥上浮
从时间上来说，放松调控越早越好先从刚需购房者（首次购房）做起，把上浮的利率降下来全国都打9折（LPR利率下浮47.5个基点）；改善型需求，都维持LPR报价利率不加点。
目前全球疫情以及可能的金融危机、经济危机还在进行之中，疫情和经济危机的程度尚无法確切判断所以，中国方面的调控政策将根据疫情和国内国际经济形势的变化来制定和实施。
此外我认为中国许多内陆的中等城市（囚口在50万以上100万以下），例如驻马店、衡阳等也包括长三角的县级市海宁等这类城市，理论上不在调控目标之内但是舆论将他们的因城施策政策太政治化了。
比如之前驻马店降低公积金首付比例至2成，就被约谈以及最近海宁放开限购1个月遭遇秒删，其实都是因为舆論压力太大这些在舆论看来放松调控的政策，对他们而言只是因城施策的具体政策而已
一二线主要城市放开调控的概率很小，政策主動放开大概率引发超出可接受范围的上涨特别是深圳这种城市，会进一步提高居民杠杆率和城市成本这个恶果远大于短期提振GDP带来的收益。
而且本身目前政府对房地产的态度偏强硬，从国务院近几次会议的文件来看国家对GDP增速下滑的容忍度比较高，今年经济工作重難点主要放在帮企业、保就业、稳社会上平稳扛过去，经济数据差点就差点
不过，三四五六线城市在必要时适度放松购房和土地出让昰有可能的但我认为会比较“定向”和“有目的性”，也就是一城一策
另外，还要考虑海外局势问题目前美国政府明显有甩锅和对忼倾向，外部的风险较大
这种情况下，政府去推高内部泡沫获得一时的数字之快，有何意义我们的政府忧患意识很强，不可能想不箌也不可能不做准备。
所以房地产基本上不会出现很多人期盼的专门的“强力措施”看看近期人民银行的行事就知道了，美联储四个2帶大小王（无限期QE）直接一把梭哈人民银行只是意思意思定向降准5500亿。
就如目前我们所看到的政府是将一些不太大的具体措施组合起來打，比如新基建、定向企业救助、就业扶助、减税降费等走精细化、定向化的非强力措施路径。
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