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美联储加息 中资地产商海外融资面临进退两难局面
发布于： 09:28
　　美国联邦储备委员会上调联邦基金利率的决定（加息）将令中资地产开发商面临进退两难的局面。
　　在国内监管部门收紧房地产商发债融资的背景下，近几月来已经有多家企业转向国际市场募集资金，但美联储加息的决定将导致中资地产商需要付出更高的成本。
　　美联储15日将联邦基金利率上调0.25%，利率区间为0.5%-0.75%，这也是10年来其第二次上调利率，上一次加息正好是去年的这个时候。上调联邦基金利率将提高银行间的资金拆借成本，进而影响到企业和个人的贷款成本。
　　随着今年房地产市场的量价齐升，政府如今已经加大对楼市的调控力度，其中的一个重要措施是收紧房地产商的资金来源：股市再融资以及债券发行变得愈发困难，而违规进入房地产领域的信贷资金也面临着高压纠察的风险。
　　据wind数据显示，在10月楼市限购限贷举措相继推出后，房地产商发行的债券金额较9月下滑近三分之二，房企发债在当月全部公司债中的比例也从过去30%的均值下降至17%左右。
　　国内监管环境趋紧以及人民币兑美元的贬值幅度在今年继续扩大，房地产商向海外寻求融资的热情在9月再度开启，此前这些海外融资已经渐趋平淡。
　　人民网记者根据wind资讯数据进行的计算结果显示，自9月份以来，中资房地产商已经发行了15笔美元债券，是今年前8个月发行数量的两倍。
　　据记者查询wind资讯数据库获悉，截至目前，中资房地产商未偿还的美元债券总额约为872.7亿元。其中约有150亿美元的债券将于明年到期。
　　部分房地产商今年已经加大了赎回海外债券的规模，但提前赎回通常会伴随着一笔不少的资金补偿，因为那些设置了提前赎回条款的债券往往需要发行者以高于票面价格一定比例的金额赎回。
　　房地产行业人士称，企业新发行的美元债券可能被用于偿还此前的美元债券。自去年人民币兑美元开始出现大幅走弱之后，业务主要在中国内地而拥有美元外债的企业其实际偿还成本被大幅提高，通过增加新的美元债券偿还此前的旧债，目前对一些企业而言颇为划算。
　　一位房企高管对人民网记者表示，新增的美元债券既有可能被用于偿还旧账，也有可能是投资于中资地产商的海外业务或者就是为国内的项目募资。他说，随着中资地产商在海外进行布局意愿的提高，他们需要在境外筹集相应的资金。该公司在今年初赎回了部分美元债券，同时也进行了小部分的外汇对冲。
　　他还表示，在海外发债所得资金用途相对国内宽松，在人民币走贬之后，发行美元债券兑换本币的绝对融资成本部分也较为划算，但需要的是付出对冲成本以及面临未来融资环境变化的风险。
　　美联储加息并暗示明年或许将加息3次，未来将直接抬高中资房地产商发行新的美元债券的成本。为补偿投资者因基准利率提高而实际收入减少的局面，房地产商需要发行票面利率更高的债券或者折价发行以吸引投资，但也会因此增加利息支出或减少实际募资额度。
　　实际上，海外投资者对中资地产商发行的美元债券兴趣正在减弱，导致这类债券近期市场表现不佳。近期部分中资地产商在发行新债时受到了影响。
　　比如，建业地产上月初发行的一笔5年期美元债券中，投行在发行时暗示该债券票面利率在6%左右，但市场兴趣减弱导致该笔债券最终的票面利率定在了6.75%。
　　但另一家房企的高管称，加息的因素不会影响到整个行业的状况，因为能够在海外发债募资的仍是少数。
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房产中介钻空子谎称“自行交易” 逃避资金监管
发布于： 15:08
　　买房人把钱存入银行的专用账户，等到房屋登记手续完成后，再把钱划给卖方。从本月15日开始，二手房资金监管范围覆盖至全市。然而，实施不到一周，就有房屋中介为了把客户的钱留在自家资金池，耍花招逃避资金监管。“明明是委托中介，偏偏说自行达成交易的。”记者昨天从住建部门独家获悉，在二手房资金监管新政执行中发现，一些房屋中介逃避资金监管。
　　逃避监管影响正常交易
　　朝阳区是刚刚开始推行二手房资金监管的区域之一。在此之前，本市在海淀、西城等11区试点推行存量房交易资金监管服务。而从12月15日开始，监管范围覆盖至全市。
　　所谓“存量房交易资金监管”，其实就是二手房买方将交易资金存入存量房交易资金监管专用账户，房屋转移登记手续完成后，由监管机构将监管资金划入二手房卖方的银行结算账户。
　　但不到一周的时间，朝阳区房管局的工作人员在实际操作中已经发现一些房屋中介在新政实施后耍起花招。“这几天我们发现一些原本通过中介机构成交的二手房买卖双方到窗口自行进行房源核验、购房资格核验。”看似只是房源和购房资格的核验，但心细的工作人员查出了背后的猫儿腻。
　　根据相关规定，自行达成交易的，可协商选择是否进行自有交易资金监管。“中介让买卖双方来核验，实际上就是虚造该房是自行达成交易的假象，从而不选择资金监管。”这位负责人说。
　　朝阳区房屋交易管理事务中心相关负责人表示，这种行为属于违规，一经发现，必对中介机构予以处罚，也会影响买卖双方的交易进程。“而为了封堵中介机构钻空子，具体措施已经迅速跟上。朝阳区房管局将严格筛查这种除买卖双方为亲属关系以外自行达成交易的行为。”
　　中介为资金池避资金监管
　　资金监管后，买卖双方的交易资金不直接通过经纪公司，而是由房地产行政主管部门会同银行、具有担保资质的机构在银行开立的资金监管“专用账户”进行划转，最大的优势就是保障了买卖双方的资金安全。
　　按照市住建委的要求，房地产经纪机构、从业人员不得通过监管账户以外的账户代收代付交易资金，不得侵占、挪用交易资金，不得利用客户资源和信息优势强制提供担保、金融等相关服务。
　　购房款没有放到资金监管的专项账户中，那去了哪儿？
　　在资金监管以前，一些地区的二手房交易往往是把钱存到中介的账户中，而中介机构逃避资金监管也是为了暗藏背后的巨大收益--中介机构设立资金池。“二手房交易中一两个月的过户时间，这笔钱如果存在中介手中，那么中介方面就会有一个巨大的资金池。”中原地产首席分析师张大伟分析说。
　　首付款变“首付贷”藏大风险
　　对于房屋中介资金池的操作，中国消费者协会秘书长常宇也曾向媒体分析，资金监管过程中，有部分房地产中介违规操作，代替银行为买方做资金监管，将买方的购房款纳入自己公司的资金池中，成为本公司资金链的重要来源，同时转手贷款作为其他购房者的首付贷。
　　“北京的二手房首付款一般都得几百万元，这么大一笔购房款交给中介，中介再转而做首付贷等，给二手房的买卖双方都带来巨大的风险。”张大伟说。
　　二手房交易从签订合同到最终过户完成大约需要一两个月的时间。这一过程就像网购一样，难免存在“先付款还是先发货”的资金安全问题。而资金监管其实就是在解决二手房交易资金安全问题。记者获悉，在实际操作中，二手房交易资金监管专设的账户在没有买卖双方约定授权时是被冻结的，包括中介在内的其他人员动用不了资金。“对于二手房交易资金的严格监管，其实也是为了保障交易安全。”朝阳区房管局这位负责人提醒二手房交易双方，在买卖房屋时要防范中介方面逃避资金监管，保护好资金和财产安全。
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中国明年稳中求进振兴实体 加快研制房地产新机制
发布于： 09:42
　　对于2017年的经济工作，9日召开的中共中央政治局会议提出，大力振兴实体经济，培育壮大新动能。在不少专家看来，会议已释放出了提振产业发展的重要信号。
　　按照惯例，每年研究分析来年经济工作的最后一次政治局会议尤为关键，扮演着为即将召开的中央经济工作会议定基调的重要角色，后者则是明年经济工作的总指挥。除此之外，中央农村工作会议也将在12月份召开，部署来年的三农工作，同时也是对2017年“中央一号文件”的预热。另有知情人士透露，五年一次的中央金融工作会议也可能在今年底或明年初召开。
　　摩根士丹利华鑫证券首席经济学家章俊接受本报记者采访时表示，大力发展实体经济一直是中央的政策，但过去几年由于需求疲软、产能过剩，实体经济投资回报率下降，造成经济出现“脱实向虚”的倾向，并引发资产价格泡沫和潜在系统性金融风险。因此政府明年推行结构性改革的目的也是希望形成新的经济增长点，引导流动性进入实体经济。
　　渣打银行大中华区首席经济学家丁爽表示，在全球政治和经济形势异常不确定的大环境下，2017年的经济工作仍会以“稳”字当头，且很可能保留6.5%~7%的增长目标，并为此实行更积极的财政政策，政府预算赤字会提高到3.5%左右。因此，控制资产泡沫和金融风险将成为2017年的重点。
　　而在市场关注的房地产方面，未来将出台符合国情、适应市场规律、能使行业平稳健康发展的一揽子政策。
　　“拧水分”
　　9日召开的政治局会议在描述2017年经济工作时用了不到600字，但却透露出了不少信息。其中，特别分隔出一段强调：稳中求进工作总基调是我们治国理政的重要原则，对指导明年经济工作具有特别重要的意义。要在保持社会稳定的前提下，推进关键领域工作取得突破。
　　《第一财经日报》记者梳理发现，自2012年以来，稳增长成为宏观经济政策调控的首要目标，2017年也将如此。
　　“稳中求进的总基调没有变，财政、货币政策还是以稳增长为主，稳增长是明年首要任务。”中国国际经济交流中心副总经济师徐洪才对本报记者表示。
　　以“稳”字当头，其中一面便是抑制资产泡沫，防止金融风险。
　　事实上，今年上半年，一些资金“脱实向虚”，扰乱实体经济信心。
　　今年7月份召开的政治局会议首次提出“抑制资产泡沫”；10月的政治局会议又将这一要求细化到了货币政策的层面，要求“在保持流动性合理充裕的同时，注重抑制资产泡沫和防范经济金融风险”。显然，中央正不断加强对于金融风险的防范。
　　中国人民银行相关负责人9日表示，自4月份开展互联网金融风险专项整治以来，互联网金融风险的整体水平在下降，风险案件高发、频发的势头得到了初步遏制，目前，专项整治工作已进入清理整顿阶段。
　　而在被认为是“抑制资产泡沫”主要方向的房地产方面，多地已出台楼市调控政策。对于2017年房地产市场的动向，此次政治局会议提出，要加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制。
　　中国明年稳中求进振兴实体，加快研制房地产新机制
　　“长效机制意味着房地产市场发展不能只靠一时的应急政策，关键要解决内火，完善制度建设。”中国房地产估价师和房地产经纪人学会副会长柴强表示，建立长效机制的关键是处理好住房消费和投资、房地产和经济增长、存量房和增量房之间的关系。
　　上海财经大学公共政策与治理研究院院长胡怡建接受本报记者采访时表示，当前的房地产调控注重短期效应，经济低迷时希望借此拉动经济，过热时又通过限购限贷进行调控，没有从本质上来研究房地产调控长效机制。未来肯定要出台一揽子政策，比如加大一线城市的土地供应，减轻地方政府对土地财政的依赖，在购房需求上可以采取限购限贷政策，并在合适的时机推出房地产税。
　　中国明年稳中求进振兴实体，加快研制房地产新机制
　　中国国务院发展研究中心副主任王一鸣表示，中国经济阶段性企稳条件逐步形成，但要高度重视房地产和金融领域风险，避免风险继续积累和扩散，并在推进结构性改革中使风险逐步得到释放。
　　他指出，稳中求进要为经济筑底创造条件。坚持稳中求进，核心是稳政策、稳预期。宏观政策要保持稳定性和连续性，用稳定的政策稳住市场预期，用重大改革举措落地增强发展信心，“实现经济筑底企稳，不能急于求成，要坚定信心，保持战略定力。”
　　“练肌肉”
　　“拧水分”的目的则是让流动性进入实体经济。
　　“振兴实体经济主战场在制造业，关键在存量，核心是创新。”工信部规划司副司长李北光在接受新华社采访时表示，除了加快发展新兴产业，更重要的是用创新推动传统产业“老树发新芽”。
　　格力电器董事长兼总裁董明珠日前在中国企业领袖年会上称，中国的发展离不开实体经济，仅仅用金融杠杆来搞发展，对中国来讲是灾难性的。
　　华南理工大学公共政策研究院学术委员会主席郑永年的观点与董明珠不谋而合：“如果政府把经济发展的重心置于金融业而轻视实体经济，从长远看，结果会是灾难性的。”
　　章俊对本报记者表示，从宏观角度来看，中国经济目前和未来10年所面临的主要问题是经济转型和产业升级的挑战。
　　事实上，我国已经开始迎接挑战。工信部7日发布了《智能制造发展规划年》下称《规划》提出，到2020年，我国传统制造业重点领域基本实现数字化制造。到2025年，重点产业初步实现智能转型。
　　中国明年稳中求进振兴实体，加快研制房地产新机制
　　我国到2015年已经成为制造业第一大国，但是在品牌塑造、创新能力等方面仍与其他先进国家有较大差距，“大而不强”仍是我国制造业亟须突破的瓶颈。
　　专家认为，加快推进中国制造，还需要诸多综合改革措施配套，包括财政资金的支持和引导，而稳健的货币政策和积极的财政政策将成为当前及未来一段时间的最佳组合。
　　在配套措施方面，《规划》提出，要创新金融扶持方式，鼓励建立按市场化方式运作的各类智能制造发展基金，鼓励社会风险投资、股权投资投向智能制造领域。同时支持装备制造企业扩大直接融资，发展应收账款融资，降低企业财务成本。
　　北京大学国家发展研究院院长姚洋表示，中国经济正在向形态更高级、分工更复杂、结构更合理的阶段演化，做好实体经济是我国经济转型的重要举措。需要鼓励多种形式的金融创新，让老百姓有更多的稳定的投资渠道，可以引导这些资金更好地为实体经济服务。
　　不少专家认为，智能制造为中国制造业提供了弯道超车的机遇，而国有企业改革则将直接影响下一步改革的成败。
　　中国企业研究院首席研究员李锦接受本报记者采访时表示，国企改革的核心是要稳中求进，目前有一些稳定就不需要改革的舆论是不可取的。在稳增长、稳预期的同时要加快改革的步伐，需要重大的关键性改革牵引结构调整，用改革的成就来增强发展信心。
　　中央深改组近期通过的三个关于国有资本管理的文件明确，国资改革中的核心就是将所有权和经营权分开。国资委副主任刘强在9日的媒体通气会上表示，国资委正在通过职能转变，设立了资本运营和收益管理局，就是为了突出“管资本”。与此同时，国资委正在制定出资人监管的权利和责任清单，按照现在的进展情况，国资委已经制定了这个清单，共有30多项权责。
　　国资委副主任张喜武表示，明年将是国企改革见效年，为了推进改革细项任务的顺利完成，国资委正在积极研究和制定明年的国有企业改革的实施方案。
　　除此之外，此次政治局会议还明确，2017年是推进供给侧结构性改革的深化之年，并强调要深入推进“三去一降一补”，推动五大任务有实质性进展。
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