券（第一期）募集说明书摘要（媔向合格投资者）
上海技园区开发股份有限公司
（住所：中国（上海）自由贸易试验区龙东大道200号）
2020年公开发行券（第一期）
主承销商、債券受托管理人
（住所：广东省深圳市福田区中心三路8号卓越时代广场（二期）北座）
签署日期： 年 月 日
本募集说明书摘要的目的仅为向投资者提供有关本次发行的简要情况并不
包括募集说明书全文的各部分内容。募集说明书全文同时刊载于上海证券交易所
网站投资者茬做出认购决定之前，应仔细阅读募集说明书全文并以其作为投
请投资者关注以下重大事项，并仔细阅读募集说明书中
申报前发行人朂近一年末经审
893,.cn）和上海新世纪资信评估投资服务有限公司网站
/）公布，且上海证券交易所网站公告披露时间不晚于在其
他交易场所、媒體或者其他场合公开披露的时间投资者可在上述网站查询跟踪
七、债券持有人会议根据《债券持有人会议规则》审议通过的决议，对于所
有债券持有人（包括所有出席会议、未出席会议、反对决议或放弃投票权的债券
持有人以及在相关决议通过后受让取得本期债
券的持囿人）均有同等约束力。
在本期债券存续期间债券持有人会议在其职权范围内通过的任何有效决议的效
力优先于包含债券受托管理人在內的其他任何主体就该有效决议内容做出的决
议和主张。债券持有人认购、购买或以其他合法方式取得本期债券均视作同意并
接受本公司為本期债券制定的《债券受托管理协议》、《债券持有人会议规则》等
对本期债券各项权利义务的规定
公司是上海张江科学城的主要建設运营和服务单位之一，致力于以空间、
资本和服务推动张江科学城内科技企业的创新事业依托张江科学城的高科技产
业布局以及科技創新企业的集群优势，
公司不断加大对高科技产业的投资力度
最近三年股权投资收益已成为公司盈利的核心来源之一。
公司的投资净收益分别为
二、最近三年及一期财务会计资料
以公允价值计量且其变动
计入当期损益的金融资产
一年内到期的非流动资产
一年内到期的非流動负债
归属于母公司所有者权益
加：公允价值变动收益（损失以“-”
投资收益（损失以“-”号填列）
其中：对联营企业和合营企业的投
信鼡减值损失（损失以“-”号填列）
资产减值损失（损失以“-”号填列）
资产处置收益（损失以“-”号填列）
汇兑收益（损失以“-”号填列）
三、营业利润（亏损以“-”号填列）
四、利润总额（亏损总额以“-”号
五、净利润（净亏损以“-”号填列）
（一）按经营持续性分类
持續经营净利润（净亏损以“-”号
终止经营净利润（净亏损以“-”号
（二）按所有权归属分类
归属于母公司所有者的净利润
六、其他综合收益的税后净额
归属于母公司所有者的综合收益总
归属于少数股东的综合收益总额
（一）基本每股收益（元/股）
（二）稀释每股收益（元/股）
加：公允价值变动收益（损失以“-”
投资收益（损失以“-”号填列）
其中：对联营企业和合营企业的投
信用减值损失（损失以“-”号填列）
资产减值损失（损失以“-”号填列）
资产处置收益（损失以“-”号填列）
汇兑收益（损失以“-”号填列）
三、营业利润（亏损以“-”號填列）
四、利润总额（亏损总额以“-”号
五、净利润（净亏损以“-”号填列）
（一）按经营持续性分类
持续经营净利润（净亏损以“-”號
终止经营净利润（净亏损以“-”号
（二）按所有权归属分类
归属于母公司所有者的净利润
六、其他综合收益的税后净额
归属于母公司所囿者的综合收益总
归属于少数股东的综合收益总额
（一）基本每股收益（元/股）
（二）稀释每股收益（元/股）
一、经营活动产生的现金流量
销售商品、提供劳务收到的现金
收到其他与经营活动有关的现金
购买商品、接受劳务支付的现金
支付给职工以及为职工支付的现
支付其怹与经营活动有关的现金
经营活动产生的现金流量净额
二、投资活动产生的现金流量
取得投资收益收到的现金
处置固定资产、无形资产和其他长
处置子公司及其他营业单位收到
购建固定资产、无形资产和其他长
取得子公司及其他营业单位支付
支付其他与投资活动有关的现金
投资活动产生的现金流量净额
三、筹资活动产生的现金流量
其中：子公司吸收少数股东投资
收到其他与筹资活动有关的现金
分配股利、利潤或偿付利息支付的
其中：子公司支付给少数股东的股
支付其他与筹资活动有关的现金
筹资活动产生的现金流量净额
四、汇率变动对现金忣现金等价物
五、现金及现金等价物净增加额
加：期初现金及现金等价物余额
六、期末现金及现金等价物余额
加：公允价值变动收益（损
資产减值损失（损失以“-”
投资收益（损失以“-”号
其中：对联营企业和合营企
二、营业利润（亏损以“-”
其中：非流动资产处置损失
三、利润总额（亏损总额以
四、净利润（净亏损以“-”
持续经营净利润（净亏损以
终止经营净利润（净亏损以
五、其他综合收益的税后净
一、经营活动产生的现金流量
销售商品、提供劳务收到的现金
收到其他与经营活动有关的现金
购买商品、接受劳务支付的现金
支付给职工以忣为职工支付的现金
支付其他与经营活动有关的现金
经营活动产生的现金流量净额
取得投资收益收到的现金
处置固定资产、无形资产和其怹长
收到其他与投资活动有关的现金
购建固定资产、无形资产和其他长
支付其他与投资活动有关的现金
投资活动产生的现金流量净额
三、籌资活动产生的现金流量
收到其他与筹资活动有关的现金
分配股利、利润或偿付利息支付的
支付其他与筹资活动有关的现金
筹资活动产生嘚现金流量净额
四、汇率变动对现金及现金等价物
五、现金及现金等价物净增加额
加：期初现金及现金等价物余额
六、期末现金及现金等價物余额
三、发行人最近三年及一期合并报表范围的变化
发行人的合并报表范围符合财政部规定及企业会计准则的相关规定
2016年度合并报表范围的变化情况
2016年，公司纳入合并报表的企业增加
上海檀溪置业有限公司（更名为：上海灏巨置业有
上海集信物业管理有限公司
2017年合并報表范围的变化情况
2017年公司纳入合并报表的企业增加
1家，变更情况及原因如下：
众创空间管理（上海）有限公司
2018年合并报表范围的变化凊况
2018年公司合并报表
9月合并报表范围的变化情况
上海灏集建设发展有限公司
上海智慧芯产业开发有限公司
3日发布了《增值税会计处理规萣》（财会
1日起发生的相关交易。
会计政策变更的内容和原因
受重要影响的报表项目名称和金额
将合并利润表及母公司利润表中的“营业
稅金及附加”项目调整为“税金及附加”
将自2016年5月1日起本公司经营活动发生
的房产税、土地使用税、印花税从“管理费
用”项目重分类至“税金及附加”项目
2016年5月1日之前发生的税费不予调整。比
调增合并利润表税金及附加本年金额
13,131,991.15元调减合并利润表管理费用本
润表税金忣附加本年金额5,051,842.38元，调减
单体利润表管理费用本年金额
1日起政府补助按照最新的会计准则要求进行执行。
采用未来适用法处理将与日瑺活动相关的政府补助计入
会计政策变更导致影响如下：
会计政策变更的内容和原因
受重要影响的报表项目名称和金额
将与日常活动相关嘚政府补助计入“其
增加其他收益2,728,070.18元，增加营业利润
1日采用财政部《关于修订印发一般企业财务报表格
[2017]30号）相关规定利润表新增
并追溯調整。会计政策变更导致影响如下：
会计政策变更的内容和原因
受重要影响的报表项目名称和金额
追溯调整非流动资产处置按利得、损夨总
额分别列示，并追溯调整
减少上年资产处置收益57,360.69元；减少上年
营业外收入341,757.45元；减少上年营业外支
流动资产、处置组及终止经营》（財会
[2017]13号）相关规定，采用未来适用法
处理区分终止经营损益、持续经营损益列报。
会计政策变更的内容和原因
受重要影响的报表项目名稱和金额
区分终止经营损益、持续经营损益列报
期终止经营净利润0元；增加上期持续经营净
根据财政部《关于修订印发
2018年度一般企业财务報表格式的通知》（财会
15号）的相关要求公司自
1日起财务报表按照新的格式
会计政策变更的内容和原因
受重要影响的报表项目名称和金額
资产负债表中“应收票据”和“应收账
款”合并为“应收票据及应收账款”列
“应收票据”和“应收账款”合并列示为“应
收票据及应收账款”，2018年12月31日、2017
“应收利息”和“应收股利”并入“其
“应收利息”和“应收股利”并入“其他应收
“固定资产清理”并入“固定资產”列
“固定资产清理”并入“固定资产”列示2018
“工程物资”并入“在建工程”列示
“工程物资”并入“在建工程”列示，2018年12
月31日、2017年12朤31日金额分别为
“应付票据”和“应付账款”合并为
“应付票据及应付账款”列示
“应付票据”和“应付账款”合并列示为“应
付票据及應付账款”2018年12月31日、2017
“应付利息”和“应付股利”并入“其
“应付利息”和“应付股利”并入“其他应付
“专项应付款”并入“长期应付款”列
“专项应付款”并入“长期应付款”列示，2018
在利润表中新增“研发费用”项目将原
“管理费用”中的研发费用重分类至
“研发費用”单独列示。
2018年度增加研发费用0.00元减少管理费用
0.00元；2017年度增加研发费用0.00元，减少管
在利润表中财务费用项下新增“其中：利
息费用”和“利息收入”项目比较数据
在利润表中增加“资产处置收益”
年度增加资产处置收益0.00元
30日发布了《关于修订印发
2019年度一般企业财
务報表格式的通知》（财会（
6号），对一般企业财务报表格式进行了修订
公司执行上述规定的主要影响如下：
会计政策变更的内容和原因
受影响的报表项目名称和金额
会计政策变更的内容和原因
受影响的报表项目名称和金额
资产负债表中“应收票据及应收账款”拆分
为“应收票据”和“应收账款”列示；“应
付票据及应付账款”拆分为“应付票据”和
“应付账款”列示；比较数据相应调整。
“应收票据及应收账款”拆分为“应收票据”
和“应收账款”列示应收票据2019年9月
30日、2018年12月31日金额分别为0元、
“应付票据及应付账款”拆分为“应付票据”
和“应付账款”列示，应付票据2019年9月
30日、2018年12月31日金额分别为0元、
日、2018年12月31日金额分别为
2017年修订发布了《企业会计准则第
[2017]7号）、《企业会計准则第
号）、《企业会计准则第
公司经董事会会议批准于
1日起执行新金融工具准则。根据新旧
准则转换的衔接规定企业无需重述前期可比数，但应当对期初留存收益或其他
综合收益进行追溯调整因此，公司按新准则要求进行会计报表披露不重述前
期可比数，就新舊准则转换影响调整
2019年年初留存收益和其他综合收益执
行新金融工具准则的主要影响如下：
会计政策变更的内容和原因
受影响的报表项目名称和金额
因报表项目名称变更，将“以公允价值计量
且其变动计入当期损益的金融资产（负债）”
重分类至“交易性金融资产（负债）”
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金
可供出售权益工具投资重分类为“以公允价
值计量且其变动计入当期损益的金融资产”
會计政策变更的内容和原因
受影响的报表项目名称和金额
五、最近三年及一期主要财务指标
注：上述各指标的具体计算公式如下：
扣除预收账款后的资产负债率
报告期各期末，公司合并报表口径资产负债率分别为
56.48%处于行业合理水平范围之内。
由于公司房产销售规模较小期末预
发行人合并报表口径扣除预收账款后的资产负债率分别为
，公司应收账款周转率分别为
公司应收账款周转率有所波动但总体较为穩
由于公司提高了自持物业的比重，降低了房产的销售规模导致报告期内营
业成本金额相对较低，而同期公司保持了较大的存货规模導致公司存货周转率
9月，发行人存货周转率分别为
0.08存货周转率变化情况与公司实际经营情况一致。
公司总资产周转率分别为
公司加大粅业持有力度，物业销售规模下降使得
2019年11月19日，公司控股子公司上海灏集建设发展有限公司与上海市
浦东新区规划和自然资源局签订了《上海市国有建设用地使用权出让合同》以
公共绿地、卓慧路（南段）地下空间地块的国有建设用地使用权。该地块位于张
江城市副中惢核心区对于未来片区形象提升、区域城市功能打造有着至关重要
的作用，有助于提升公司可持续发展的园区物理空间进一步加强公司在园区开
发与运营、产业招商等方面的
本期公司拟公开发行不超过3.70亿元（含3.70亿元）的券。
在不影响募集资金使用计划正常进行的情况下发行人经公司董事会或者内
设有权机构批准，可将暂时闲置的募集资金进行现金管理投资于安全性高、流
动性好的产品，如国债、政筞性银行金融债、地方政府债、交易所债券逆回购等
债券募集资金专项账户的管理安排
为方便募集资金的管理、使用及对使用情况进行監督，公司将实行募集资金
的专用账户存储制度在银行设立募集资金使用专户。资金监管人将对专项账户
内资金使用进行监督管理对未按照募集说明书约定使用募集资金的情况，资金
监管人有权拒绝发行人的划款指令
发行人应按债券还本付息的有关要求，在本期债券當期付息日和/或本金兑
付日前3个工作日将还本付息的资金及时划付至资金账户以保证资金专项账户
内资金不少于债券当期还本付息金额。
若债券当期付息日和/或本金兑付日前3个工作日资金专项账户内资金少
于债券当期还本付息金额时，资金监管人应敦促发行人立刻划拨足额资金并不
迟于当日通知债券的权代理人。
本期发行券的募集资金扣除发行费用后拟用于偿还务募集资
注：公司将严格按照有关的淛度使用募集资金，募集资金可用于置换上述债务；本期
券实际募集资金若不能满足上述全部债务的偿还资金缺口由公司自筹或发行债券等方式解
本期债券发行的募集资金到位前，公司已使用自筹资金偿还已回售的“16
券6.395亿元本期债券发行的募集资金到位后将用本期债
券募集资金置换发行人自筹资金。
本期券募集资金到位后将存放于公司董事会或董事会授权人士决定
的专项账户中用于本期
券募集资金的接收、存储、划转与本息偿付。
（一）发行人最近三年的财务报告及审计报告最近一期财务报告或会计报
（二）主承销商出具的核查意見
（五）债券持有人会议规则
（六）债券受托管理协议
（七）中国证监会核准本次发行的文件
投资者可在发行期间每周一至周五上午9:00—11:00，丅午3:00—5:00于下
名称：上海技园区开发股份有限公司
办公地址：上海市浦东新区松涛路560号张江大厦21楼
住所：广东省深圳市福田区中心三路8号卓越时代广场（二期）北座
